Superficies solo cedit как читается

Принцип superficies solo cedit в российском праве Текст научной статьи по специальности «Право»

Автор затрагивает проблему соотношения судьбы строения и земельного участка, на котором оно возведено. Анализируется процесс становления принципа superficies solo cedit в российском праве: единство судьбы , элементы единого объекта , сложившиеся на практике. Главный вывод отечественным правопорядком данный принцип воспринят только частично. Также в статье рассматриваются основные изменения, касающиеся данного процесса, которые будут иметь место в рамках реформы вещного права, предлагаются отдельные усовершенствования новых положений, которые способствовали бы дальнейшему становлению данного принципа. Принцип superficies solo cedit в конечном итоге должен привести к вещному единству земельного участка и объектов, прочно с ним связанных. Автор заключает, что данный процесс уже завершился в отношении ряда объектов. Основной проблемой на сегодняшний день, по мнению автора, является завершение данного процесса в отношении строений

THE PRINCIPLE OF SUPERFICIES SOLO CEDIT IN RUSSIAN LAW

The author addresses the problem of correlation of the fate of a construction and a land plot on which it has been built. The author analyses the process of establishment of the principle of superficies solo cedit in Russian law: the unity of fate , the elements of a single facility that have developed in practice. The main conclusion is that this principle is only partially accepted by the domestic legal order. Also, the article reviews major developments associated with this process that will take place within the framework of the reform of property rights, offers individual improvements of the new regulations that would facilitate the further development of this principle. The principle of superficies solo cedit should eventually lead to a rem unity of land and objects firmly associated with it. The author concludes that this process had already been completed for a number of facilities. The main problem today, according to the author, is the completion of the process in relation to buildings.

Текст научной работы на тему «Принцип superficies solo cedit в российском праве»

ГРАЖДАНСКОЕ И СЕМЕЙНОЕ ПРАВО

Принцип superficies solo cedit в российском праве

Аннотация. Автор затрагивает проблему соотношения судьбы строения и земельного участка, на котором оно возведено. Анализируется процесс становления принципа superficies solo cedit в российском праве: единство судьбы, элементы единого объекта, сложившиеся на практике. Главный вывод — отечественным правопорядком данный принцип воспринят только частично. Также в статье рассматриваются основные изменения, касающиеся данного процесса, которые будут иметь место в рамках реформы вещного права, предлагаются отдельные усовершенствования новых положений, которые способствовали бы дальнейшему становлению данного принципа.

Принцип superficies solo cedit в конечном итоге должен привести к вещному единству земельного участка и объектов, прочно с ним связанных. Автор заключает, что данный процесс уже завершился в отношении ряда объектов. Основной проблемой на сегодняшний день, по мнению автора, является завершение данного процесса в отношении строений.

Ключевые слова: здание, сооружение, земельный участок, принцип superficies solo cedit,единство судьбы, единый объект.

1. Современное правовое регулирования

Принцип римского права superficies solo cedit означает, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью1. Он состоял в так называемом правиле приращения: вновь возведенное здание признавалось частью земельного участка, «прирастая» к нему, оно поступало в собственность собственника земельного участка.

В результате рецепции указанного принципа он несколько изменился2: возведенное застройщиком строение признается составной

частью права застройки, а значит, в отношении последнего застройщик, по факту, обладает правомочиями собственника. Так как с помощью фикции право застройки приравнивается к земельному участку3, действие принципа superficies solo cedit при таком регулировании проявляется в том, что строение не обособлено в вещно-правовом смысле, является составной частью как бы земельного участка. Следовательно, вещный эффект superficies solo cedit сохраняется.

1 См.: Римское частное право : учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 2008. С. 161.

2 Такое решение имеет место в немецком гражданском праве.

3 Леонтьева Е. А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. № 6. С. 44.

* Ким Сергей Геннадиевич, студент юридического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова mgu2014kim@gmail.com

119991, Россия, г. Москва, ул. Ленинские Горы, д. 1

В российском праве указанный принцип текстуально воспроизводится в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ в качестве принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, «согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». Можно выделить два проявления этого принципа4:

1) когда строение5 и земельный участок попадают в собственность одному лицу, ими уже нельзя распоряжаться по-отдельности, они связаны единой судьбой;

2) когда собственник земельного участка и собственник строения — разные лица, у последнего всегда должно быть хотя бы право пользования земельным участком. Второй эффект похож на немецкую модель

права застройки, так как устанавливает связь между строением и правом на земельный участок. Вместе с тем и первый, и второй эффект не образуют вместе действия принципа superficies solo cedit в классическом варианте, поскольку строение остается обособленным в вещно-пра-вовом смысле, то есть остается самостоятельной вещью, а значит не достигается единства строения и земельного участка в статике — как одной сложной вещи. В российской модели недвижимость едина исключительно в динамике (обязательства, наследование и т.д.).

Тем не менее положения закона были развиты и даже изменены практикой Высшего Арбитражного Суда РФ. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ по делу № 17085/126 суд выводит следующее правило: «Здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются составной частью земельного участка». Это говорит о том, что

судебная практика в случае возведения лицом здания на его собственном земельном участке руководствуется принципом единого объекта.

Определение правового положения строения, возведенного на чужом, а не на собственном земельном участке, вызывает большие трудности. В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ с момента государственной регистрации арендатор либо иное лицо, пользующееся чужим земельным участком, приобретает на возведенное строение право собственности. Тем не менее это порождает вопрос: чем является строение до момента государственной регистрации? Ни закон, ни практика до сих пор не ответили на него.

В связи с этим можно предположить четыре возможных варианта7:

1) строение не признается правопорядком в качестве объекта материального мира, как это имеет место с самовольной постройкой, а после государственной регистрации, соответственно, начинает признаваться;

2) строение — составная часть земельного участка, то есть поступает в имущественную массу собственника земельного участка, а после государственной регистрации, становясь самостоятельной вещью, переходит в массу арендатора;

3) строение — движимая вещь, которая после государственной регистрации превращается в недвижимую;

4) строение — составная часть аренды или какого-либо права на земельный участок, которая после государственной регистрации превращается в вещь.

Первые два варианта абсолютно неприемлемы с точки зрения политики права8. Оставшиеся два — третий и четвертый представляют различные способы решения проблемы в зависимости от того, будет ли отдано предпочтение

Козырь О. М., Маковская А. А. «Единая судьба» земельных участков и расположенных на нем иных объектов недвижимости (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2. C. 100. Понятие «строение» используется нами в качестве обобщающего для легальной формулировки «здание и сооружение».

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 мая 2013 г. по делу № 17085/12 // URL: http://arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_5939eec9-978a-4bdc-bb73-6eb874fb44ea.pdf (дата обращения: 29.11.2015).

Писков И. П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права : сборник статей к юбилею В. С. Ема / отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. М., 2011. C. 266. Писков И. П. Указ. соч. С. 267.

«юридической» концепции недвижимости9 или «физической»10, так как случай перехода из режима движимой вещи в недвижимую возможен только в рамках «юридической» концепции. Поскольку в актуальном российском праве предпочтение отдано «физической» концепции11, единственно правильным будет четвертый вариант решения проблемы — вновь возведенное строение до государственной регистрации является составной частью аренды. Это значит, что вновь возведенное строение как на собственном земельном участке, так и на чужом, до момента государственной регистрации пребывает в режиме единого объекта.

Таким образом, появление принципа единого объекта означает, что в российское право частично введено правило «приращения», так как строение и земельный участок перестают быть самостоятельными объектами и сливаются в один, что, в свою очередь, представляет собой начало становления истинного superficies solo cedit. В связи с этим можно сделать вывод, что на данный момент в российском праве действуют сразу два варианта соотношения строения и земельного участка: принцип единства судьбы по общему правилу и принцип единого объекта, когда не зарегистрировано право собственности на вновь возведенное строение.

2. Предлагаемые изменения

Единственным изменением из тех, которые были предложены по этому вопросу в Концепции развития гражданского законодательства о

вещных правах12 (далее — Концепция), на данный момент реализовано только одно, в связи с чем уже на законодательном уровне появилась конструкция, основанная на принципе superficies solo cedit. Речь идет о ст. 133.1 ГК РФ, которая ввела нормы о едином недвижимом комплексе. Согласно ей, если строения, находятся на одном земельном участке, то весь этот комплекс можно зарегистрировать в качестве одной вещи.

В Концепции имеются и другие изменения в ГК РФ, которые способствовали бы дальнейшему становлению принципа superficies solo cedit в российском праве. В п. 3.6.3 Концепции отмечено следующее: «В ГК должна быть реализована модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества». Концепция предлагает распространить режим единого объекта не только на вновь возведенные строения до государственной регистрации, но и на случаи, когда собственник земельного участка выкупил строение, которое до этого было не в его собственности, или, наоборот, собственник строения выкупил земельный участок. В первом своем проявлении, т.е. когда собственник земельного участка и строения — одно лицо, принцип единства судьбы в варианте Концепции должен быть полностью заменен принципом единого объекта. Такое положение впоследствии попало в ст. 130 ГК РФ в варианте Проекта изменений раздела 2 ГК РФ13 .

9 Содержание «юридической» концепции: недвижимость — режим, который конституируется государственной регистрацией, то есть в рамках этой концепции вещь является недвижимой с момента государственной регистрации.

10 Содержание «физической» концепции: вещь является недвижимой с момента создания в силу физических свойств.

11 Согласно абз. 4 п. 38 постановления Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (Бюллетень ВС РФ. 2015. № 8. С. 2—8.), «правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится».

12 Концепция развития гражданского законодательства о вещных правах, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.

13 Проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // URL: http://www.komitet2-10.km.duma.gov.ru (дата обращения: 29.11.2015).

В отношении квалификации строения, воздвигнутого на чужом земельном участке, то есть на основании права застройки, составители Проекта перенесли норму из актуальной ст. 219 ГК РФ: с момента государственной регистрации строение является собственностью застройщика (п. 2 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта). В такой ситуации остается опять не разрешенным вопрос о судьбе строения с момента создания до государственной регистрации. Представляется, что необходимо поднять на законодательный уровень единственно возможное решение проблемы, найденное выше, и сформулировать этот пункт в следующей редакции: «2. Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, признаются составной частью права застройки. Субъект права застройки может зарегистрировать право собственности на возведенные здания и сооружения». Такое решение, которое также принято в Германии относительно права

застройки, опробованное на протяжении нескольких десятков лет, органично вписалось бы и даже укрепило бы тенденцию к восприятию российским правопорядком римского фундаментального принципа.

Таким образом, в данной статье описывается процесс становления принципа superficies solo cedit, который в конечном счете должен привести к вещному единству земельного участка и объектов, прочно с ним связанных. Данный процесс уже завершился в отношении ряда объектов14. Завершится ли он в отношении строений, и потеряют ли последние значение вещей — вопрос дискуссионный, который выходит за рамки настоящего исследования, имеющего больше описательное значение. По крайней мере, на данный момент можно точно сказать, что отечественный правопорядок только стремится к восприятию данного принципа, но окончательно он еще не установился.

1 . Герасин С. И. Проблемы формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации //

Право собственности на землю в России и ЕС / отв. ред. И. А. Иконицкая. — М., 2009. — С. 157—215.

2 . Козырь О. М., Маковская А. А. «Единая судьба» земельных участков и расположенных на нем иных

объектов недвижимости (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. — 2003. — № 2. — С. 92—115. 3. Концепция развития гражданского законодательства о вещных правах, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. — 2009. — № 11. — С. 17—32. 4 . Леонтьева Е. А, Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского

права. — 2011. — № 6. — С. 30—75. 5. Римское частное право : учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. — М., 2008. — 560 с. 6 . Писков И. П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права : сборник статей к юбилею В. С. Ема / отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. — М., 2011. — С. 253—270.

Материал поступил в редакцию 8 августа 2016 г.

14 Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты были исключены из ст. 130 ГК РФ. Как следствие, перечисленные объекты перестали быть самостоятельными объектами недвижимости, а значит, стали составными частями земельных участков.

THE PRINCIPLE OF SUPERFICIES SOLO CEDIT IN RUSSIAN LAW

KIM Sergey Gennadyevich — Second year student of the Law Faculty at the Lomonosov Moscow State University

119991, Russia, Moscow, ul. Leninskie Gory

Review. The author addresses the problem of correlation of the fate of a construction and a land plot on which it has been built. The author analyses the process of establishment of the principle of superficies solo cedit in Russian law: the unity of fate, the elements of a single facility that have developed in practice. The main conclusion is that this principle is only partially accepted by the domestic legal order. Also, the article reviews major developments associated with this process that will take place within the framework of the reform of property rights, offers individual improvements of the new regulations that would facilitate the further development of this principle.

The principle of superficies solo cedit should eventually lead to a rem unity of land and objects firmly associated with it. The author concludes that this process had already been completed for a number of facilities. The main problem today, according to the author, is the completion of the process in relation to buildings.

Keywords: building, structure, land plot, superficies solo cedit principle, the unity of fate, a single object.

1. Gerasin S. I. Problemy formirovaniya edinogo ob"ekta nedvizhimosti v Rossiyskoy Federatsii // Pravo

sobstvennosti na zemlyu v Rossii i ES / otv. red. I. A. Ikonitskoy. — M., 2009. — S. 157—215. 2 . Kozyr' O. M., Makovskaya A. A. «Edinaya sud'ba» zemel'nykh uchastkov i raspolozhennykh na nem inykh

ob"ektov nedvizhimosti (real'nost' i perspektivy) // Vestnik VAS RF. — 2003. — № 2. — S. 92—115. 3. Kontseptsiya razvitiya grazhdanskogo zakonodatel'stva o veshhnykh pravakh, odobrennaya Sovetom pri Prezidente RF po kodifikatsii i sovershenstvovaniyu grazhdanskogo zakonodatel'stva // Vestnik VAS RF. — 2009. — № 11. — S. 17—32. 4 . Leont'eva E. A., Ehm M. Nasledstvennoe pravo zastroyki: opyt Germanii // Vestnik grazhdanskogo prava. —

2011. — № 6. — S. 30—75. 5. Rimskoe chastnoe pravo : uchebnik / pod red. I. B. Novitskogo, I. S. Pereterskogo. — M., 2008. — 560 s. 6 . Piskov I. P. K voprosu o ponyatii nedvizhimosti v rossiyskom prave // Problemy razvitiya chastnogo prava : sbornik statey k yubileyu V. S. Ema / otv. red. E. A. Sukhanov, N. V. Kozlova. — M., 2011. — S. 253—270.

superficies solo cedit

Superficie solo cedit — es una locución latina, que literalmente significa la superficie accede al suelo, utilizada en Derecho al tratar los derechos reales cuando se relacionan con el derecho de accesión. Proviene del Derecho romano y su utilización actual se centra en … Wikipedia Español

De lege ferenda — Traditionell werden Rechtsgrundsätze gern durch lateinische Begriffe oder Wendungen ausgedrückt. Sie sind teilweise aus der griechisch/römischen Antike überliefert, da insbesondere das deutsche Zivilrecht in wesentlichen Bereichen auf dem antiken … Deutsch Wikipedia

Ex aequo et bono — Traditionell werden Rechtsgrundsätze gern durch lateinische Begriffe oder Wendungen ausgedrückt. Sie sind teilweise aus der griechisch/römischen Antike überliefert, da insbesondere das deutsche Zivilrecht in wesentlichen Bereichen auf dem antiken … Deutsch Wikipedia

Latein im Recht — Traditionell werden Rechtsgrundsätze gern durch lateinische Begriffe oder Wendungen ausgedrückt. Sie sind teilweise aus der römischen Antike überliefert, da insbesondere das deutsche Zivilrecht in wesentlichen Bereichen auf dem antiken Römischen… … Deutsch Wikipedia

Liste lateinischer Rechtsbegriffe — Traditionell werden Rechtsgrundsätze gern durch lateinische Begriffe oder Wendungen ausgedrückt. Sie sind teilweise aus der griechisch/römischen Antike überliefert, da insbesondere das deutsche Zivilrecht in wesentlichen Bereichen auf dem antiken … Deutsch Wikipedia

Rechtslatein — Traditionell werden Rechtsgrundsätze gern durch lateinische Begriffe oder Wendungen ausgedrückt. Sie sind teilweise aus der griechisch/römischen Antike überliefert, da insbesondere das deutsche Zivilrecht in wesentlichen Bereichen auf dem antiken … Deutsch Wikipedia

Accesión — En general, la accesión es un derecho (derecho de accesión), que tiene atribuido el propietario del suelo, y que le permite hacer suyo todo aquello que quede unido a dicho suelo, ya sea en forma natural o artificial, bajo el principio superficie… … Wikipedia Español

Accessio — is a concept from Ancient Roman property law that decided ownership of an object or work that is somehow related to another object or work; one thing is considered the principal, and the other is considered to be an accession or addition to it.… … Wikipedia

Размышления над максимой superficies solo cedit

В последнее время весьма активно промоутится (как обычно в таких случаях, всеми правдами и неправдами) идея якобы единого объекта недвижимости, где земельный участок вбирает в себя все, что на нем находится, как составные части.

Очевидная нелепица, сопровождающаяся передергиванием.

Нелепица потому, что и при регистрации объектов на земельном участке единый объект имеет место. Просто в этом случае нужно скакать от объекта на участке: права на участок становятся идеальной составной частью объекта на участке. Superficies solo cedit же означает лишь, что права на объекты на участке являются идеальной составной частью земельного участока. В "либеральной" модели, тем самым, скачим от земельного участка, идеальными существенными составными частями которого становятся права на объекты на участке; в "социалистической" модели идеальной составной частью объектов на участке становится титул на землю.

Передергивание выражается в том, что известная практика ВАС может легко объясняться не самим по себе стремлением провести принцип superficies solo cedit, а обращением к существу дела. Ведь в случае с асфальтовым покрытием, заборами и пр. существо дела состоит в том, что данные объекты служат другому объекту и во всяком случае не могут быть самостоятельно используемыми объектами. У нас обычно утверждается про вещи (со всей силой унаследованного от пандектистики прямолинейного, если не тупого, натурализма), что они должны обладать дискретностью, т.е. быть физически обособлены. Поскольку вещь — объект гражданских прав, такой натурализм совершенно излишен. Имеет значение, может ли объект служить самостоятельным объектом оборота. В этом плане заборы точно не нужны отдельно от объекта, который они отграничивают. Но опять же, кто знает жизнь настолько хорошо, чтобы исключить возможность, что забор получает самостоятельное хозяйственное значение? Например, как объект туристического интереса? Поэтому правильно было бы такое регулирование:

— есть объекты, про которые точно известно, что они имеют самостоятельное хозяйственное предназначение, отчего они всегда самостоятельные объекты оборота, даже когда в конкретном случае объект будет служебным (для последнего правильно установить правовую форму устойчивой связи, создание которой было бы в пределах частной автономии);

— есть объекты, которые по общему правилу не имеют самостоятельного хозяйственного предназначения, используются для других объектов, — для них было бы правильно допустить возможность их самостоятельного юридического существования ввиду наличия законного интереса в их самостоятельном использовании.

В этом плане земельный участок вполне может иметь сугубо служебную функцию, что, однако, легко игнорировать при "либеральной" концепции объекта недвижимости. Например, придомовая территория. У нас традиционно считается, что непосредственно присоединенным к титулу на здание является титул лишь на ту часть участка, что под зданием, т.е. не выходит за пределы опалубки. Очевидная и явная нелепица с точки зрения воззрений оборота. Если брать загородный дом, то участок вокруг него, хотя бы и не полностью, если он большой, но совершенно необходим. Смысл загородного дома в том, что есть вокруг него еще кусок земли. Так, по крайней мере, в России. Если брать многоквартирные дома, то, уверен, что в советское время под них отводилась и придомовая территория. Сегодня, однако, все эти документы глубоко в архивах и с непонятным юридическим статусом, поэтому "либерализм" и "регистрационная правда" позволяет не считаться с фактически сложившимся положением. Придомовая территория будет почему-то вдруг муниципальной собственностью.

Объект на земельном участке может легко превышать стоимость земельного участка в разы, что с политико-правовой точки зрения делает необходимым уважать права на объект больше, чем права на земельный участок (вспомним известную историю со спецификацией при использовании чужого материала — земля является ресурсом, поэтому аналогия возможна). В юридическом отношении это должно выражаться в том, что если по недействительной сделке выбывает земельный участок, на котором недобросовестный владелец начинает отстраиваться, а затем регистрирует на объект право собственности и только права на этот объект отчуждаются третьему лицу, то такое третье лицо, если оно добросовестно, должно получить комплект защиты добросовестного приобретателя и в отношении земельного участка, если объект на участке значительно превышает стоимость самого участка.

Для сравнения — Рублевка. Объект на земельном участке никого не интересует, каждый сам себе отстроит его по вкусу. Поэтому фактическую ценность имеет только земельный участок.

Отсюда и глубинное расхождение между "либеральной" и "социалистикой" концепцией объекта недвижимости на уровне частных интересов. "Либеральная" исходит из того, что каждый в состоянии сам себе отстроить свой объект на участке; нужна лишь земля как ресурс — в свободном распоряжении. "Социалистическая" исходит из понимания, что приобретается не участок, а объект. Причины могут быть различны: начиная с отсутствия у населения денег и заканчивая бюрократизацией, которая делает фактически маловероятным изменение объекта, так что приобретатели будут менять по своему вкусу лишь внутреннюю обстановку.

Но нельзя сбрасывать со счетов и публичный интерес.

Социалистическое право было тесно связано с административным правом, во многих своих элементах являясь его выражением. Если в "либеральной" концепции приходится дополнительно к "частному праву недвижимости" прорабатывать вопросы надлежащего использования земельных участков и объектов на них, достигая за счет такого обособления некой "чистоты" гражданско-правовых конструкций (фактически, очевидно, не имеющих никакой практической ценности, кроме как для разрешения споров о частных правах), то социалистическая модель объекта недвижимости дает более тесную связь между субъективными правами на объекты недвижимости и их правильным осуществлением с точки зрения публичного порядка.

Как известно, социалистическое право исходило из госсобственности на землю. Это означает, что предоставление земельных участок носило строго целевой характер. И одним из возможных выражений этого целевого характера был объект на участке, ради создания и эксплуатации которого земельный участок отводился (после 1948 года преимущественно использовалось право безвозмездного бессрочного пользования). Объект становился целью предоставления земельного участка, последний имел сугубо служебное назначение. Собственно, это то, что уже говорилось раньше, просто теперь появляется дополнительный оттенок: служебное назначение вытекает уже не только из соотношения частных интересов и воззрений оборота, но и из государственной политики. Объект воплощает в себе одно из допущенных государством использований земельного участка. Безотносительно к такому использованию нет и прав на земельных участок.

Стоит отметить, что хотя западные страны всегда будут весьма стыдливы в признании того, что из их правового багажа является социалистическим (отечественным малограмотным дурачкам, смеющимся над цитированием пленумов КПСС, вообще невдомек, что такое влияние имело место — они ж без прямых указаний не могут сообразить, что к чему), сегдняшняя зарегулированность земельных отношений в административной плоскости мало чем отличает фактическую ситуацию с землепользованием от социалистического правопорядка. Ведь и социалистический порядок не давал безусловной гарантии правильного землепользования — коррупция легко превращала социализм в то же, чем становится демократия при существовании лоббизма, когда одним не повернуться под бюрократическим прессом, а другим все можно.

Поэтому и при либрельной концепции объект на участке может стать практически единственным возможным использованием земельного участка, который лишь формально будет оставаться "пупом земли" на уровне частного права, на который напыщенные профи-цивилисты будут смотреть без поправки на административное регулирование (это может происходить и по другим причинами — например, в Германии юридическая литература практически полностью ориентирована на деятельность судов, а для последних, действительно, достаточно "чистого" гражданского права для разрешения споров, что, впрочем, приводится подчас к формализму; ср. ниже). А между тем, если административное назначение земельного участка, в частности, порядок эксплуатации, параметры реконструкции, возможность снести и отстроить новый объект — если все это определяется усмотрением местного органа, то юридическим верным вообще должен быть вывод, что на уровне частного права есть не земельный участок, а земельный участок с объектом на нем. Ведь одно дело, когда физическое распоряжение объектом на участке составляет правомочие собственника земельного участка — тогда этот объект действительно растворяется как составная часть земельного участка, как это происходит в либеральной концепции объекта недвижимости. А тут-то это распоряжение полностью составляет предмет властных полномочий!

Последний момент исподволь отражается на словоупотреблении. Так, в Германии судебная практикая обычно говорит не просто о земельном участке, а практически всегда указывается — через длинное сложносоставное существительное — участок с определенным объектом на нем. Т.е. на уровне словоупотребления ввиду агрессивности административных ограничений распоряжения участком происходит такая спайка участка и объекта на нем, что объект начинает определять назначение земельного участка, как это происходит в соцстранах (к слову, в восточной Германии до сих пор существует социалистическая модель прав на объекты на земельных участках — ее никто не упразднял, даже в основных толстых учебниках по вещному праву разбирается).

Собственно, опять же распространившиеся сегодня нападки на широкое применение арендной формы в отношениях по поводу публичных земельный участков имеет ту же природу: сегодня аренда является тем инструментом, который позволяет отразить в одном и том же отношении как частные правомочия, так и властные полномочия. Например, строительная аренда на срок строительства позволяет местным органам контролировать реализацию проекта, с которым у местных органов всегда связываются известные ожидания. Выступления за право застройки объясняются вовсе не якобы великим удобством данной конструкции, якобы отличной в чем-то от строительной аренды (ранее я публиковал недоделанную, но уже достаточно показательную сравнительную таблицу по данному вопросу). Они объясняются сугубо зависимым положением застройщиков, которым в ВАСе явно потакали самыми разными способами. При праве застройки застройщик получает право, очищенное от публичного элемента — очищенного от возможности контроля органа, предоставившего участок, за строительством через осуществление прав по договора, в частности, возможности изъять участок через расторжение договора и предоставить его другому застройщику. Другими словами, при праве застройки застройщик сам будет решать: просто заморозить строительство или отчудить право застройки тому, кто продолжит строительство. Интересы органов, предоставивших участок, он учитывать обязан не иначе как ввиду гражданско-правовой ответственности, что выглядит очень угрожающе. При праве аренды он находится под давлением.

Собственно, поводом к заметке послужило дело ВС ФРГ в BGHZ 54, 56. Там достаточно навороченный казус, но в той части, в которой он имеет значение для данной записи, дело обстояло так.

На территории, на которой люди до сих пор проживали, не устраивали каких-либо промышленных заведений, собственник одного из участков устроил ангар и стоянку для авто на лом. Рядом находился участок с отелем (замком прошлых веков). Затея соседа вызвала убыток у собственника отеля. Более того, исторически это было одно целое (оба участка принадлежали одному лицу, владевшему отелем, который сначала один продал ответчику, затем его наследник продал отель с участком истцу). Тоже интересный, хоть и выходящий за пределы юридически релевантных для рассматриваемого здесь аспекта обстоятельств, факт — в пользу участка с отелем установлен сервитут, по которому использование участка возможно только в целях садоводства. Этот вопрос был предметом отдельного рассмотрения в рассматриваемом решении, потому что там были проблемы с формой сделки.

Собственник отеля обратился в суд с требованием прекратить такое использование соседнего земельного участка как нарушающее вид с участка истца и потому эстетическое пользование им. Другими словами, был заявлен негаторный иск (пара. 1004 в ГГУ).

Либеральная концепция земельного участка, юридически выхолащенного, пустого и открытого для любой формы эксплуатации (включающей в либеральной концепции и неиспользование, в том числе, отказ в использовании третьим лицам с целью повышения цен на недвижимость), проявилась тут с полной силой. Конечно, есть в либеральной концепции и положительный момент. Например, возьмем ту же местность, где люди ведут, так скажем, загородную жизнь. Неожиданно спрос на загородную жизнь падает. Поэтому участок становится менее ценным, если использованием будет загородная жизнь. Тогда рынок распоряжается участком рационально: он попадает в руки промышленника. Ну, как в данном случае — например, в руки организатора свалки для машин. Формально все справедливо — если местные не хотят свалки, надо выкупать участок, показывая заносом денежных средств, что загородная жизнь еще ценится. Но ведь и организатор свалки дураком не будет. Он заломит цену. В либеральной концепции, конечно, это "нерационально", потому что совершать сделки надо, когда они выгодны, а выгодны они уже тогда, когда совершаются по рыночной цене, поэтому в либеральной концепции все совершают сделки строго по рыночным ценам. Но в реальной жизни кому нужен этот пуританско-кальвинистский идеализм? Свалка угрожает третьим лицам, значит, они готовы не просто заплатить, а расплатиться. За что расплата? За то, что у соседей имеет интерес в определенном использовании земельного участка, но нет преимущественного права выкупа, который бы этот частный интерес обеспечивал. К слову, о новой российской действительности: нормальным порядком земельных отношений, когда суть муниципальной собственности в том, чтобы ее разбазарить (местные органы обязаны по закону не местное население слушать, а предоставлять земельные участки!), было бы предоставление такого преимущественного права. Например, есть роща. Люди по ней гуляют. Это повышает ценность участков у роще. Неожиданно рощу распродают на участки — и это типа у нас нормально. Понятно, что цена всех участков от такого разбазаривания падает. Кроме того, в советское время участки выдавались принципиально с гулькин нос, следовательно, разумным была бы возможность укрупнения земельных участков. Кроме того, всегда есть интерес в сохранении ладшафта, поэтому, например, было бы правильным изъятие ладшафтных участков (живописных полей, на которых пасутся местные объекты животноводства) из-под требования разбазаривания или, по крайней мере, через предоставление местному населению преимущественного права выкупа. Ничего этого нет или в совершенно убогой форме (например, вместо преимущественного права выкупа по цене сделки с третьим лицом будет требоваться участие в аукционе — либерализм на службе бюджета, а не людей!).

И вот ВС ФРГ решает против негаторного иска, потому что частный интерес не решает судьбу земельного участка, который оказался почему-то нужен лишь для свалки. Ведь собственник участка под свалку равен с собственником отеля: оба хотят извлекать прибыль, почему это собственник отеля заслуживает переференции? Если "вид земельного участка противоречит лишь эстетическому чувству соседей", это не имеет гражданско-правового значения, даже если убыток вполне реален, как в случае с отелем. Впрочем, цены и на все расположенные рядом земельные участки должны упасть из-за свалки. Тем самым, даже совокупность частных интересов не решает судьбу земельного участка.

Такая совокупность интересов при либеральной концепции может проявить себя лишь на одном уровне — политическом. Но тогда вопрос: а насколько эффективны институты публичного права с точки зрения того, чтобы интерес всех был разумно (не с издевательскими и непроходимыми формальностями, а разумно) обеспечен?

Совсем иначе при социалистической модели: если бы участок был предоставлен под многолетние насаждения, то ничего, кроме многолетних насаждений там быть не должно. Возможность их уничтожить, констатировать их исчезновение, а потом переоформить права на участок здесь исключена, потому что констатирована будет не гибель объекта на участке, а ненадлежащее использование — не только с административной или даже уголовной ответственностью, но и с изъятием участка и предоставлением егро другому лицу под условием восстановления многолетних насаждений. Сломать такую модель может только коррупция.

Я бы еще обратил внимание вот на что. Допустим, ценность земельного участка для целей загородного времяпрепровождения утрачивается. Но она утрачивается в силу падения интереса к загородному времяпрепровождеию. Если такой интерес повысится, повысится и цена. Если же участок переориентировать на свалку, то ценность земельных участков, в особенности земельного участка, на котором свалка, значительно утратится с точки зрения загородного времяпрепровождения. Участки потеряют уже не в цене, а в качестве, т.е. нет возможности полного восстановления цены даже в долгосрочной перспективе. Другими словами, либеральная концепция объекта недвижимости дает возможность одному-единственному участнику оборота произвести значительные экономические разрушения, потому что позволяет ему пользоваться не только одной ценой, но и качествами ресурсов.

Стоит, к слову, подчеркнуть, что в наиболее аутентичном виде либерализм (нельзя забывать про хайековское деление истинного и ложного индивидуализма и, соответственно, истинного и левого либерализма) — это просто власть цен, но не более того. Об изменении свойств объектов под влиянием цен либерализм никогда не говорил. Возможно, в аутентичном виде эта идея вообще неприменима в качествам и назначению ресурсов, которые являются для рыночных отношений данностью.

Либеральная концепция объекта недвижимости допускает все это, потому что superficies solo cedit означает, на самом деле, что юридически участок всегда пустой и порожний, даже если на нем что-то есть. Другими словами, юридически не существует того, что есть на участке, все это не имеет самостоятельного охраняемого режима, даже если совокупность частный интересов и воззрения оборота говорят в пользу наличия такого режима. По-хорошему, такая конструкция не является некой "естественной" и "объективной необходимой", а представляет собой лишь выражение того, что власть собственника безраздельна в отношении того, что признается составными частями. Соответственно, к выбору конструкции нужно подходить рационально: если мы хотим как default rule полновластия собственникам, мы выбираем либеральную концепцию, если же мы думаем над общественными интересами в том, что на участке и как он используется, нам нужна социалистическая концепция.

Только на уровне административного права, публичного порядка при либеральной концепции снова могут проявить себя расположенные на участке объекты — деревья, здания, пруды и т.п. При слабой проработанности публичного порядка участок пустеет. При его отсутствии — становится настоящей пустыней. Разумеется, что бы с этой пустыней кто ни сделал, "хуже не будет". Вреда нет, есть только плюсы, собственник всегда источник благоденствия, даже если рушит: там и так пустыня, он не сможет превратить пустыню в еще бóльшую пустыню. К слову, так же воспринимается сторонниками либеральной концепции объекта недвижимости и наше право: что с ним ни сделаешь, хуже не будет, потому что якобы у нас ничего нет благодаря, конечно, советской власти, создавшей социалистические модели гражданско-правовых институтов, воспринимающиеся ими, разумеется, как "не гражданское право".

Любая (лево-)либеральная концепция правового института (хоть объектов недвижимости, хотя швабоды договора) эффективна только тогда, когда и люди, и вещи легко перестраиваются под новое применение. Например, радиация для такого либерализма исчезает тогда, когда люди решат (еще лучше — рынок решит), что ее нет. Долгосрочная перспектива ведет к кейнсианству, от которого уже один шаг до социализма. Собственно, прожженые либертарианцы, особенно бывшие узники соцстроя, униженные в советское время до преподавания научного коммунизма и не имевшие возможности откровенно и тупо слизывать с западной литературы, как сегодня, воспринимают Кейнса как натурального разбойника.

Реальность — прежде всего, экономическая — состоит в том, что долгосрочное развитие есть. Люди и вещи по факту не так просто меняют свое предназначение. Многие наши люди в целом вообще склонны, как это называется, "держаться", даже если вокруг них создают помойку люди, намеревающиеся жить потом в более благоприятном климате (так сказать, показывая этим, где загородная жизнь ценится больше). Либеральная концепция должна позволить такой зависимости быть легальной, но потенциально уравновешенной политическими правами местного населения. Потенциально!

Но более того, и не должны люди и вещи так просто менять свое предназначение. От этого страдает качество, которое сегодня может не цениться, но уже завтра получить высокую оценку — завтра, когда это качество будет уже уничтожно решающей все здесь и сейчас недальновидной конъюнктурой. Понятно, что этим создается и почва для спекуляций и манипулирования ценами, потому что сократить доступность качественного можно, воспользовавшись его временным понижением в цене. Представления XIX века, по крайней мере, как их сегодня промоутят, абсолютно примитивны и безжизненны (бывает, однако, сложно признать пещерность того, о чем так долго говорится как о великом достижении), а в известных условиях так же бессмысленно жестоки, как были жестоки некоторые японские исследователи, ставившие в Китае во время второй мировой эксперименты над живыми людьми: их великие достижения, как это ни странно, остались совершенно неизвестны, несмотря на всю предоставленную им свободу над ресурсами. Свобода над ресурсами не гарантирует эффективности, а подчас обеспечивает нерациональность через переложение неверных решений на других, зависимых членов общества, не говоря о допущении субъективизма при оценке того или иного блага.

В нашей стране долгосрочное развитие стало начисто отрицаться на уровне гражданско-правовых институтов, в частности, через отрицание "социалистических" элементов регулирования. Допустимо ли это при отсутствии нормально функционирующих в этом направлении публичных институтов?

Разумеется, цивилист всегда может сказать, что он занимается чистым гражданским правом, а что там происходит в других отраслях его не волнует. Такое потребительство нормально, пока цивилист механически занимается одними судебными спорами и большет никуда не лезет. В правотворческой деятельности уж точно соотношение гражданского права с другими отраслями должно иметь решающее значение. Включая соотношение с уголовным правом и эффективностью правоохранительных органов.

Pronunciation of "c"

In the Classical pronunciation, the letter c always represented the hard sound [k] (like Italian c in capire). The other letters in your example were pronounced roughly the same way as in Italian, except maybe for the r which was trilled (I don't know about the Italian r). Note, though, that superfice, doesn't seem to be a Latin word.

jazyk

Senior Member

20 Ноя 2006

Anatoli

Senior Member

21 Ноя 2006

Outsider

Senior Member

21 Ноя 2006

Anatoli

Senior Member

21 Ноя 2006

modus.irrealis

Senior Member

21 Ноя 2006

"Pronunciation of Latin" is not an unambiguous term, which is why I said Classical, and the scholarly consensus is that in Classical times c was always [k], and I've never seen anything suggesting otherwise. And how this sound developed before certain vowels depends on the region: in Sardinian it's still [k], in Italian (and Romanian I believe) it became the c in Italian cento (I don't know the phonetic symbol for this sound), which is why the current Roman Catholic pronunciation of Latin uses this sound, and in the West, it became [ts], which then developed in various ways. All of these could be called Latin pronunciations (depending on how long ago the sound changes occurred), so it might help to know which pronunciation gabrigabri is interested in.

Edit: and there I went and was that complicated .

Nunty

Senior Member

21 Ноя 2006

I had the considerable misfortune when I was in university to have a Latin teacher who knew the "right" way to pronounce "c" (*). She was, oh let's call it eccentric. The result is that now, many years and decades letter, whenever I read Latin aloud people who know Latin think I that I'm a new learner and people who don't know Latin wonder what language I'm reading.
I chalk it up to another in a long line of odd accents in my life.

(*) Her system was "like English" except where I tell you different.

gabrigabri

Senior Member

21 Ноя 2006

Tolovaj_Mataj

Senior Member

21 Ноя 2006

Cnaeius

Senior Member

21 Ноя 2006

Brioche

Senior Member

21 Ноя 2006

In the Catholic liturgy, Latin is pronounced as if it were modern Italian.

c in front of i or e is pronounced like English ch,
Ecce homo

g in front of i or e is pronouced like English j
Filium Dei unigenitum

sc in front of i or e is pronounced like the English sh.
descendit de cœlis

ti = tsi
consubstantialem Patri

gn is also pronounced in the Italian way
Domine non sum dignus

Brioche

Senior Member

21 Ноя 2006

Sepia

Senior Member

21 Ноя 2006

Nunty

Senior Member

21 Ноя 2006

Outsider

Senior Member

21 Ноя 2006

I'm always a bit surprised that people question the reconstructed pronunciation of Latin "C". The Romans wrote CA, CE, CI, CO, CU with the same letter, right? Isn't that a dead giveaway? Anyway, here's something to get you started: Latin spelling and pronunciation.

Cnaeius, the classical pronunciation was not short-lived by any means. It lasted fom the archaic period until roughly the 5th century. That's at least a thousand years, longer than the lifespan of medieval Latin.

And the modern Italian pronunciation (perhaps I should add "standard Italian") cannot be described as the medieval pronunciation. I agree with Modus-Irrealis: pronunciation must have varied from region to region.

Sepia

Senior Member

21 Ноя 2006

No that is not at dead giveaway. These same letter combinations are used in a good deal of contemporary Roman languages and English as well with different pronunciations of the c — decisive for the pronunciation is as we all have problably noticed, the vowel after the c.

In other non-Roman languages there are similar ways of handling a consonant — in Swedish the "g" in "god" and "Göteborg" to mention one example.

I don't see it as a dead giveaway that such characteristics could not have existed in ancient Latin as well.

So my question is still: I there any solid information about this anywhere — ancient descriptions of the language or whatever?

Outsider

Senior Member

21 Ноя 2006

In other non-Roman languages there are similar ways of handling a consonant — in Swedish the "g" in "god" and "Göteborg" to mention one example.

I don't see it as a dead giveaway that such characteristics could not have existed in ancient Latin as well.

Those languages inherited the alphabet from Latin, after the values of the letters had changed (in most places).

The Romans invented their own alphabet — why would they make it needlessly complicated?

Anyway, and here's one piece of evidence for you, not all languages that use the Latin alphabet have a different sound for C before E and I than otherwise. In the Celtic languages of the British Isles, which have been using the Latin alphabet since the Middle Ages (I think they became written languages before most Romance languages, even), C is always pronounced [k], even before E and I.

The different pronunciation for CE and CI is a specifically Romance, medieval characteristic which French transmitted to English, and the languages of central and eastern Europe got either from French, or from medieval Latin.

modus.irrealis

Senior Member

21 Ноя 2006

I think you might have gotten more answers than you expected, but I've added the accent (bold letters) and long vowels (macron above the vowel) — if anyone sees a mistake, please correct me:

superficiēs solō cēdit

For the classical pronunciation, the c is k, long vowels are pronounced longer, and everything else is like Italian.

To add to Outsider's posts, there are many sources, but I can explain some of the reasoning in this specific case. First of all you look at how the initial sound of Latin centum developed and you get [k] in Sardinian, "ch" in Italian, [s] in French, [θ] in Spanish (I think), and so on, and the simplest way to explain this is to assume Latin had [k] since the change of [k] to these kind of sounds is common across languages while the reverse change is rare. So Latin at some point had [k] there, and since wikipedia tells me that Sardinia was conquered in the 3rd century B.C., it must have still had that pronunciation then.

You can also look at words Latin borrowed and words borrowed from Latin. Caesar, where the c also changed its pronunciation later on because ae was pronounced like e (I think that's still the Ecclesiastical pronunciation), has a hard [k] sound both in German Kaiser and Greek Καίσαρος. Plus when Latin borrowed words from Greek that had a [k] sound, like ρινόκερως, they wrote it rhinoceros.

Everything I've read says that on this point it's pretty clear what the original pronunciation was, and the only question is when did it change.

Sepia

Senior Member

21 Ноя 2006

I could go for your argumentation down to the point where you mention Wikipedia. (By all respect, what do I know about the people who edit the info given in Wikipedia?)

However, I have always wondered why so many languages, derived from Latin dialects or sociolects, in such a widespread geographical area have different pronunciations of c, depending on the wowel. And still we are to believe the Romans pronounced it = "K". I mean, we are talking about French, from Belgium to the Spanish and Italian borders, most Variations of the language(s) in Italy, the Iberic Peninsula and a good deal of the Island between the two. By that time, that is a vast area for the pronunciation of a letter coincidentally changing in the same direction.

I find it hard to believe in such a coincidence. To me it seems more likely that this development had already taken place before Latin was introduced into all these parts of Europe.
Or could there be another reason I have not noticed?

DrLindenbrock

Senior Member

21 Ноя 2006

I think you might have gotten more answers than you expected, but I've added the accent (bold letters) and long vowels (macron above the vowel) — if anyone sees a mistake, please correct me:

superficiēs solō cēdit

For the classical pronunciation, the c is k, long vowels are pronounced longer, and everything else is like Italian.

Everything I've read says that on this point it's pretty clear what the original pronunciation was, and the only question is when did it change.

Very good points, I agree with you!
Actually, I was going to write them but you anticipated me!

But to stay simple, I think the fact that all the Greek words with a K sound were written with C in Latin is a pretty strong piece of evidence.
Also, the Greek letter Χ was transcribed as CH in Latin. Apparently the Romans used the H after C, P, R, T to show that the corresponding fricatives sounds, which Greek represented as Χ, Φ, Ρ, Θ, thus having CH, PH, RH, TH.
Their system was coherent in choosing the corresponding plosive to form the diagraph for the fricative, so this would seem to provide even more evidence that C was pronounced as K.

As for different pronunciations, I think it's only natural. I don't like that in Italy we pronounce Latin just as if it were Italian, but I don't even like the idea of having C pronounced like in Slavic languages, even though that is perfectly logical because that's how the sound evolved in that part of Europe.
There's a movement proposing to "go back to the Old Roman pronunciation" . a lot could be said on that, I think it's a great idea but also think, more realistically, that it would be hard to convince thousand of Latin teachers to change overnight, and also the Roman Catholic Church is very powerful, even when it comes to Latin pronunciation.

Superficies solo cedit как читается

Принцип superficies solo cedit в российском праве Текст научной статьи по специальности «Право»

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Ким Сергей Геннадиевич

THE PRINCIPLE OF SUPERFICIES SOLO CEDIT IN RUSSIAN LAW

Текст научной работы на тему «Принцип superficies solo cedit в российском праве»

superficies solo cedit

Размышления над максимой superficies solo cedit

Pronunciation of "c"

jazyk

Senior Member

Anatoli

Senior Member

Outsider

Senior Member

Anatoli

Senior Member

modus.irrealis

Senior Member

Nunty

Senior Member

gabrigabri

Senior Member

Tolovaj_Mataj

Senior Member

Cnaeius

Senior Member

Brioche

Senior Member

Brioche

Senior Member

Sepia

Senior Member

Nunty

Senior Member

Outsider

Senior Member

Sepia

Senior Member

Outsider

Senior Member

modus.irrealis

Senior Member

Sepia

Senior Member

DrLindenbrock

Senior Member

Добавить комментарий Отменить ответ