Как признать себя добросовестным покупателем автомобиля
Перейти к содержимому

Как признать себя добросовестным покупателем автомобиля

  • автор:

КАК ДОКАЗАТЬ ДОБРОСОВЕСТНОСТЬ ПОКУПАТЕЛЯ, ЕСЛИ МАШИНА БЫЛА КУПЛЕНА БЕЗ СОБСТВЕННИКА

Покупка транспорта — ответственное дело, которое требует осторожности. Распространена ситуация, когда у продавцов изначально не было права оформлять сделку. После этого настоящие владельцы выставляют требования по возврату имущества. В большинстве случаев суды встают на сторону прежнего собственника. Поэтому надо учесть все нюансы, действующие на нынешний год.

Как вернуть проданную в обход собственника машину

Добросовестные покупатели часто сталкиваются с рисками лишиться авто. Например, из-за ареста или статуса залога. В такой ситуации надо подтвердить свой статус, чтобы сохранить имущество. Проблему не так уж сложно решить, если заранее ознакомиться со всеми нюансами.

Когда необходимо признать приобретателя добросовестным

Необходимость признать этот статус возникает, если уже после покупки новый владелец узнал об аресте или залоге на свое имущество.

В этом случае за решение вопроса отвечает только суд, он же определяет порядок признания добросовестным приобретателем автомобиля.

Представители этой инстанции смотрят на наличие разумной осторожности и ее проявлений, которые заключаются в следующем:

  1. Знал ли приобретатель о наличии претензий со стороны третьих лиц.
  2. Проверялась ли цена на соответствие текущим рыночным условиям?
  3. Проводился ли тщательный осмотр перед тем, как заключать новый договор?
  4. Предпринимались ли другие меры для проверки законности прав тех, кто участвует в сделке? Например, постановка на учет в контролирующих инстанциях.

Защита интересов и прав в настоящее время упрощены благодаря большому количеству инструментов, действующих в правовом поле.

Только не надо ждать, что спор решится сам собой. Если проблемы появляются, то должна произойти консультация автоюриста как можно быстрее. Тогда приобретатель сможет сохранить автомобиль без проблем.

Проверка чистоты сделок с юридической точки зрения и защита прав покупателей неразрывно связаны друг с другом. Не важно, о каких вилах имущества идет речь в конкретном случае. Важно помнить и о том, что даже законный статус покупателя не всегда спасает от вероятности того, что имущество может истребовать собственник, один из них.

Для дополнительного контроля в этой сфере Правительство формирует специальные списки. Например, в них включают имущество, находящееся под залогом. Это касается не только недвижимости, но и автомобилей, которые будут продавать.

Порядок признания добросовестным приобретателем автомобиля в судебном процессе

Доказывание добросовестности — обязанность того, кто заключил сделку по покупке. А у судов есть право отказать в любой момент, если они увидят, что поведение заинтересованной стороны отличается от ожиданий. Сделка по доверенности не исключение.

Важно. Но в целом предполагается, что обе стороны добропорядочные, пока не доказано обратное.

Добропорядочным покупателем признают, если и саму сделку назовут законной. Важно, чтобы у нее присутствовали все признаки, с одной только проблемой в виде продавца, не имевшего законных полномочий.

Но предыдущий собственник тоже имеет право оспорить это заявление. Главное — чтобы он мог доказать свои сомнения по поводу того, кому досталась машина.

Иск со стороны покупателя должен включать следующую информацию в этом случае:

  1. Приложения. Обычно это доказательства.
  2. Обоснования.
  3. Существо права, которое было нарушено.
  4. Наименование ответчика, его адрес.
  5. Сведения о заявителе, включая текущее место нахождения.
  6. Описание судебного органа, куда направляется вся документация.

Размер государственной пошлины за такие бумаги устанавливается индивидуально. Ведь на итоговые цифры влияет сразу несколько факторов. Это не только регион, где проводится слушание, но и сама судебная инстанция, величина споров и необходимых компенсаций. Порядок процедуры на цифры не влияет.

Например, на территории Москвы максимальная государственная пошлина достигает 60 тысяч рублей, если речь об общей юрисдикции. При рассмотрении дел в арбитражных учреждениях могут взимать до 200 тысяч рублей.

Отдельного рассмотрения заслуживают процессы, затрагивающие интересы юридических лиц.

Особенности составления иска на транспортное средство в таких ситуациях следующие:

  1. Участники рынка с указанным статусом часто сталкиваются с оплатой по обязательствам договора в безналичной форме.
  2. Оформление купли-продажи как факта проходит несколько иначе, то должно быть ведомо сторонам.
  3. Подавать заявления от имени юридических лиц имеют право их законные представители.
  4. Штатный юрист тоже имеет право отстаивать интересы учреждения в суде. Присутствие лично директоров не всегда обязательно.
  5. Обязательно надо написать не только о цели приобретения транспорта, но и о материальных средствах, которые были потрачены в процессе. Только в этом случае признание интересов не доставляет серьезных проблем. Покупка признается законной в большинстве случаев.

Документы от юридических лиц не обязательно составляются при непосредственном посещении судебных инстанций. Допускается вариант, когда этим занимаются конкретно на предприятии, чьи права и интересы нарушены.

Встречные претензии рассматривают на протяжении того же судебного заседания, которое посвящено первоначальному требованию. Запрашивать моральную компенсацию и возмещения ущерба разрешено каждой из сторон.

Размер государственной пошлины может увеличиваться, если будет принято соответствующее решение, когда продажа оспаривается. Судебная практика это подтверждает.

Условия ограничения иска о виндикации в пользу добросовестного приобретателя автомобиля

Исключения из общего правила подробно описываются статьей 302 ГК РФ. Например, видикативный иск не смогут удовлетворить, если одновременно присутствуют следующие условия:

  1. Покупатель к моменту покупки имущества сохранял статус добросовестного.
  2. Имущество изначально выбывает из собственности по волеизъявлению предыдущего владельца.
  3. Возмездное приобретение имущества ответчиком, у неуполномоченной стороны.

Если отсутствует хотя бы 1 условие, продавец или бывший владелец имеет право вернуть свое имущество, даже если первоначально покупателя признали добросовестным. Пример такой ситуации — сделка, связанная с автомобилем, который сначала угнали с охраняемой стоянки, а потом перепродали. Считается, что имущество выбыло из собственности против воли старого владельца. Доказывать добросовестность покупателя бесполезно.

Изъятие автомобиля у приобретателя по требованию кредитора

Обычно используют два варианта, чтобы получить транспортные средства из чужого пользования:

  1. Добровольно, после согласования между сторонами. Делать так проще всего.
  2. Принудительно, через исполнительные листы и службы судебных приставов.

Пока идет разбирательство по этому вопросу, одна из сторон может направлять требование о наложении ареста. Например, чтобы объект не был перепродан повторно, пока решается вопрос.

Вывод и советы

Главный способ обезопасить себя — проводить проверки еще до совершения сделок. Надо тщательно изучить информацию об имуществе и ограничениях, которые могут быть на него наложены. Не помешает консультация с юристами, которые сами часто сопровождают такие процессы от начала до конца. Поэтому можете довериться нашей компании «Управа». Осторожность надо проявлять всегда, тем более — если объект приобретается не через посредников, а напрямую с рук. В этом случае риски увеличиваются. И даже добросовестность покупателей не всегда спасает от предъявления требований со стороны третьих лиц. Проверки при необходимости проводятся через ГИБДД.

Суд рассказал, когда машина останется у добросовестного покупателя

Суд рассказал, когда машина останется у добросовестного покупателя

В ноябре 2017 года Роман Сокуров* купил у Анны Кисеевой* подержанный Mitsubishi Pajero 3.0 LWB. Мужчина поставил внедорожник на учет в ГИБДД, а через некоторое время узнал, что сотрудники органов внутренних дел возбудили уголовное дело о хищении приобретенного им джипа.

Оказалось, что с соответствующим заявлением в правоохранительные органы обратился Сергей Ширяев*, который, согласно бумагам, в октябре 2017 года продал иномарку Кисеевой. Впрочем, сам мужчина факт заключения сделки отрицал. Экспертиза, которую провели в рамках уголовного дела, установила, что подпись Ширяева в договоре купли-продажи с Кисеевой вероятно подделана. В махинациях с машиной заподозрили знакомого потерпевшего — Дмитрия Анохина*. В конце 2018 года суд признал его виновным в особо крупном мошенничестве (Дело № 1-482/2018).

После вынесения обвинительного приговора Сокуров решил защитить свое право на купленную иномарку. Он обратился в Московский районный суд Нижнего Новгорода с заявление о признании себя добросовестным приобретателем джипа. Истец настаивал, что при покупке машины не знал и не мог знать о ее предполагаемом хищении у Ширяева. Напротив, по мнению Сокурова, обстоятельства сделки свидетельствовали о законности владения автомобилем Кисеевой: при покупке он получил от нее два оригинальных ключа, два брелка от иммобилайзера и ПТС с подписями предыдущих владельцев.

Ответчиком по этому делу выступил Ширяев, который заявил встречный иск к Сокурову и Кисеевой. Он попросил суд признать недействительными договоры купли-продажи, по которым джип сначала перешел к Кисеевой, а потом к Сокурову. Мужчина также потребовал признать за ним право собственности на Mitsubishi и истребовать автомобиль из чужого незаконного владения.

Три инстанции искали волю

Московский райсуд Нижнего Новгорода встал на сторону Сокурова (дело № 2-88/2019). Мужчина не знал и не мог знать о неправомерности отчуждения машины, указала первая инстанция, признав покупателя добросовестным приобретателем. Кроме того, суд установил, что Ширяев состоял в доверительных отношениях с Анохиным и добровольно передал ему автомобиль для продажи. Таким образом, воля Ширяева была направлена на отчуждение иномарки, решила первая инстанция и отказала мужчине во встречном иске.

Апелляция с Московским районным судом Нижнего Новгорода не согласилась (дело № 33-8651/2019). Нижегородский областной суд обратил внимание на преюдициальное значение приговора в отношении Анохина: судебным актом установлено, что внедорожник у Ширяева похитили путем обмана, то есть, помимо его воли. В таком случае добросовестность приобретателя не имеет значения для разрешения спора, установила апелляция, которая отказала в иске Сокурову и истребовала джип в пользу Ширяева. За ответчиком признали право собственности на иномарку. Выводы Нижегородского областного суда поддержал Первый кассационный СОЮ (дело № 8Г-1081/2019).

Хищение по воли: разбирался ВС

Сокуров решил оспорить решения апелляции и первой кассации, обратившись с жалобой в Верховный суд. Рассматривая это дело, тройка судей под председательством Сергея Асташова напомнила: согласно 1 ст. 302 ГК, собственник может истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя только если докажет, что оно было у него похищено или выбыло из его владения иным путем помимо его воли.

Апелляция и первая кассация, удовлетворяя требования Ширяева, сослались на приговор в отношении Анохина, который устанавливает факт хищение Mitsubishi. «Между тем понятие «хищение», упомянутое в ст. 302 ГК, должно рассматриваться исходя из обстоятельств передачи имущества и поведения самого владельца имущества, что не было сделано судами апелляционной и кассационной инстанций», — подчеркнули судьи ВС.

Ширяев обратился с заявлением о хищении иномарки только через восемь месяцев после ее передачи Анохину. При этом сделал он это не из-за утраты машины, а потому что не получил за нее встречного предоставления, указала гражданская коллегия.

По мнению ВС, Ширяев намеревался продать свой Mitsubishi. Для этого мужчина передал джип Анохину вместе с комплектом из двух ключей и двух брелоков от иммобилайзера, а также ПТС со своей подписью в качестве прежнего собственника. То есть, воля Ширяева была направлена на отчуждение автомобиля, но Нижегородский областной суд и Первый кассационный СОЮ этого не учли, подчеркнула тройка судей, отменили акты двух нижестоящих инстанций и отправил дело на пересмотр в апелляцию (дело № 2-88/2019).

Мнение экспертов

ВС наконец-то указал, что ограничиваться преюдициальным судебным актом в делах об истребовании имущества просто так нельзя, приветствует обсуждаемое решение Станислав Петров из Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании × : «Необходимо исследовать все обстоятельства, которые свидетельствовали о наличии или отсутствии воли собственника на отчуждение имущества».

Согласно ранее сложившейся практике, приговор о хищении в уголовном деле – стопроцентное доказательство отсутствия воли на отчуждение имущества в гражданских спорах. В настоящем деле ВС кардинальным образом меняет устоявшийся подход.

Станислав Петров, руководитель практики банкротства «Инфралекс»

Суды зачастую пренебрегают определением фактических обстоятельств передачи имущества и поведения самого «потерпевшего», ограничиваясь ссылкой на судебный акт, которым установлено хищение, говорит Ильи Котлярова из КА Ковалев, Тугуши и партнеры Ковалев, Тугуши и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа АПК и сельское хозяйство группа Банкротство (споры high market) группа Морское право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право группа Частный капитал 9 место По количеству юристов 18 место По выручке 19 место По выручке на юриста Профайл компании × .

Вместе с тем, не всякое хищение в уголовно-правовом смысле предполагает, что изначально имущество выбыло из владения передавшего его лица помимо воли.

Илья Котляров, советник КА «Ковалев, Тугуши и партнеры»

По мнению преподавателя кафедры гражданского права и процесса НИУ ВШЭ (СПб) Радислава Репина, термин «хищение» в ст. 302 ГК вообще не употребляется в том значении, в каком его принято использовать в уголовном праве.

Так, например, если хранитель продает доверенную ему вещь, то с точки зрения уголовного права он ее похищает. Но при этом собственник этой вещи все равно не сможет истребовать ее у покупателя по ст. 302 ГК, поскольку с позиции гражданского права он отвечает за выбор своего контрагента, говорит преподаватель кафедры гражданского права и процесса НИУ ВШЭ (СПб) Радислав Репин.

По его словам, для целей ст. 302 ГК под «выбытием имущества по воле» нужно понимать ситуацию, когда:

  • собственник вещи целенаправленно создал видимость того, что у другого лица есть право на ее отчуждение. Например, если он сдал движимое имущество в аренду или передал его на хранение.
  • собственник не создавал такую видимость специально, но она все равно закрепилась за другим лицом. Причем произошло это по обстоятельствам, за которые собственник отвечает. Например, если хозяин небрежно обращался со своей вещью.
  • есть договор, который предусматривает передачу права владения иному лицу,
  • есть агентский договор или договор комиссии на реализацию имущества,
  • собственник выдал доверенность с полномочиями по отчуждению имущества,
  • собственник передал комплект документов и иные принадлежности имущества, которые необходимы для подтверждения права владения им, пользования и распоряжения. Например, два комплекта ключей от автомобиля, как это было в деле Ширяева.

При этом в случаях, когда собственник передал имущество другому лицу без заключения договора и оформления каких-либо документов, имеет значение характер их отношений, замечает эксперт. «Как правило, когда речь идет о наличии родственной связи, суды исходят из того, что собственник выразил волю на отчуждение, если только собственник не приведет весомых аргументов обратного», — поясняет Григорян.

ВС разъяснил, является ли добросовестным приобретателем лицо, купившее украденный автомобиль

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда опубликовала Определение от 5 октября по делу № 5-КГ21-99-К2, в котором рассматривается вопрос признания добросовестным приобретателем лица, купившего автомобиль, находящийся в розыске.

3 ноября 2018 г. между Сергеем Рудыкиным (принципалом) и ООО «Автопремиум 31» (агентом) был заключен агентский договор, в соответствии с которым агент по поручению принципала обязался от имени и за счет принципала продать принадлежащий ему на праве собственности автомобиль.

5 ноября 2018 г. автомобиль был продан Ивану Трубарову за 770 тыс. руб., покупатель подписал акт приема-передачи. Уже 9 ноября Владислав Кадочников приобрел автомобиль у Ивана Трубарова за 920 тыс. руб., уплатив деньги продавцу в полном объеме. Вместе с автомобилем продавец передал покупателю ПТС и свидетельство о регистрации, в тот же день автомобиль был поставлен на учет в ГИБДД.

13 ноября 2019 г. выяснилось, что автомобиль находится в розыске, постановлениями следователя УМВД России по Белгородской области от 20 сентября и 22 октября 2019 г. было предписано произвести его выемку у Владислава Кадочникова. Из постановлений следовало, что 28 января 2019 г. СЧ СУ УМВД России по Белгородской области возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ. В ходе предварительного следствия установлено, что в период с июля 2018 г. по январь 2019 г. генеральный директор «Автопремиум 31» в составе группы по предварительному сговору, не намереваясь исполнять условия договора комиссии транспортных средств, путем обмана похитил автомобили на общую сумму 85,7 млн руб., в том числе принадлежащий Сергею Рудыкину.

Впоследствии Владислав Кадочников обратился в суд, где просил признать его добросовестным приобретателем. Он указал, что, перед тем как приобрести автомобиль, он убедился в том, что машина не находится в угоне, под арестом и не обременена залогом. Владислав Кадочников пояснил, что с помощью интернет-ресурса «Автотека» запросил отчет в отношении приобретаемого автомобиля, проверил его по программе «Автокод», ознакомился с правоустанавливающими документами, при этом оснований усомниться в праве продавца на отчуждение имущества у него не имелось.

Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 20 июля 2020 г. в удовлетворении иска было отказано. Суд сослался на то, что при заключении ДКП автомобиля Владислав Кадочников не проявил необходимую степень заботливости и осмотрительности, не принял все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки. Кроме того, суд указал, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что ему не было и не могло быть известно о нарушении прав предыдущего собственника приобретаемого им автомобиля – Сергея Рудыкина. Тот факт, что истцом зарегистрирован переход права собственности на автомобиль, сам по себе о добросовестности приобретения не свидетельствует, отметила первая инстанция.

С данными выводами согласился суд апелляционной инстанции, указав, что истец не был осмотрителен при покупке машины, поскольку из представленных документов видно, что автомобиль приобретен в Белгороде 3 ноября 2018 г., уже через два дня продан Ивану Трубарову в другом регионе, а 9 ноября 2018 г. данный автомобиль продан истцу. С указанными выше выводами судов первой и апелляционной инстанций согласился кассационный суд.

Владислав Кадочников обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, в которой просил указанные выше судебные постановления отменить как незаконные.

Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила, что, согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Обращаясь к п. 39 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, Суд разъяснил, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

«Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу», – отмечено в определении.

ВС обратил внимание, что невыплата собственнику денежных средств от продажи имущества лицом, которому собственник передал его для реализации, сама по себе не свидетельствует о том, что это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. При этом Суд добавил, что, согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, обязанность доказать факт выбытия имущества из его владения помимо воли должна быть возложена на собственника.

Суд указал, что, как следует из судебных постановлений, Сергей Рудыкин в судебное заседание не явился и доказательств выбытия имущества из его владения помимо воли не представил. При этом судом установлено, что в целях отчуждения автомобиля Сергей Рудыкин через два дня после его покупки сам заключил с ООО «Автопремиум 31» агентский договор, сам передал агенту автомобиль, документы, ключи и иные принадлежности автомобиля, отметил ВС.

Суд учел то обстоятельство, что на момент приобретения Владиславом Кадочниковым ТС сведений о каких-либо ограничениях в отношении данного автомобиля не имелось, в свою очередь право собственности продавца подтверждалось выданными органами ГИБДД регистрационными документами, оснований не доверять которым не было. Так, ВС принял во внимание, что 9 ноября 2018 г. органы ГИБДД внесли в ПТС сведения об истце как о новом собственнике и выдали ему свидетельство о регистрации ТС, истец пользовался автомобилем в течение года до его изъятия по уголовному делу.

Верховный Суд отметил, что, ссылаясь на то, что истец не проявил должной осмотрительности и не доказал, что не знал о нарушении прав предшествующего собственника, суды не указали, каким способом и в какой форме должна в таком случае проводиться проверка покупателем предшествующих сделок купли-продажи автомобиля, а также соответствует ли это закону либо обычной практике гражданского оборота.

Суд обратил внимание, что причин обращения Сергея Рудыкина в правоохранительные органы судом не установлено ввиду его неявки в суд. При этом, сделав запрос в УМВД России по Белгородской области о предоставлении копий материалов уголовного дела, суд вынес решение до поступления запрашиваемых материалов и без их исследования.

Таким образом, Верховный Суд посчитал, что признание нижестоящими инстанциями истца недобросовестным приобретателем противоречит положениям закона и разъяснениям Пленума ВС. В связи с этим Судебная коллегия по гражданским делам отменила их судебные постановления, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Адвокат Самарской областной коллегии адвокатов Светлана Старостина отметила, что проблема добросовестности приобретателей в настоящее время является очень актуальной. «Чаще всего с ней сталкиваются в рамках процедуры банкротства, где граждане намеренно перепродают свое имущество, дабы вывести его из состава конкурсной массы. Возможно, именно поэтому суды так реагируют на цепочки продавцов и покупателей», – полагает она.

Светлана Старостина подчеркнула, что не стоит забывать о том, что суд в первую очередь должен исследовать обстоятельства дела, а в данной ситуации, по мнению адвоката, три инстанции невнимательно разобрались в сути дела, следствием чего явились незаконные судебные акты. «Полностью согласна с позицией Верховного Суда, поскольку покупатель может проявить должную осмотрительность, только лишь осуществив проверку собственника и самого имущества по открытым данным», – прокомментировала адвокат.

Светлана Старостина считает, что в целом ситуация двоякая, поскольку зачастую благодаря таким цепочкам перепродажи и выводится имущество. Адвокат отметила, что в данном случае важно понимать, что первоначальный владелец хотел продать этот автомобиль, на чем и сделал акцент Верховный Суд, в результате чего между продавцом и агентом возникли гражданско-правовые отношения, в которых агент не исполнил своих обязательств по оплате. Вместе с тем сама сделка не являлась недействительной или ничтожной, соответственно, и последствия применения недействительности сделки в данном случае неприменимы, заключила Светлана Старостина.

Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина указала, что по данному поводу достаточно много было судебных разъяснений, однако практика показывает, что до сих пор требуются уточнения. По мнению адвоката, Верховный Суд в данном случае выступил в качестве ключевого ориентира по упорядочению имеющейся в настоящий момент судебной практики о добросовестном приобретении.

Исходя из ситуации, Татьяна Саяпина считает, что ВС справедливо встал на защиту прав добросовестного приобретателя. «К сожалению, данная проблема в настоящий момент весьма актуальна, поскольку при покупке имущества покупатель должен проявить должную осмотрительность касательно безопасности совершения сделки», – подчеркнула адвокат.

Татьяна Саяпина отметила, что непредвиденных ситуаций достаточно много, в частности и в этом примере, где мнения нижестоящих судов и Верховного Суда РФ разошлись. «Нормы, на которых основывается высший суд при вынесении данного судебного акта, важно использовать в процессе дальнейшей защиты прав добросовестных приобретателей при рассмотрении и разрешении подобных дел», – резюмировала адвокат.

Адвокат АП Санкт-Петербурга Никита Тарасов обратил внимание, что ситуации, когда приобретенный автомобиль внезапно для покупателя оказывается в розыске как похищенный транспорт, к сожалению, возникают в нашей стране регулярно. В таких случаях часто и сделка купли-продажи такого автомобиля является порочной, пояснил он.

Адвокат отметил, что в рассматриваемом деле истец при совершении сделки вел себя достаточно добросовестно: сведений о каких-либо ограничениях автомобиля у него не имелось, а право собственности на автомобиль было зарегистрировано в установленном порядке в ГИБДД и подтверждалось соответствующими регистрационными документами. «Также обращает на себя внимание тот факт, что продавец посредством агента сам решил продать свой автомобиль уже через два дня после приобретения и добровольно (иного из судебного акта не следует!) передал агенту документы, ключи и иные принадлежности автомобиля», – заметил Никита Тарасов. Адвокат разъяснил, что ответ на запрос суда о предоставлении копий материалов уголовного дела, из которых можно было сделать вывод в том числе и о добросовестности, и о наличии или отсутствии порока воли сторон договора, в суд так и не поступил. То есть суд сначала признал эти доказательства необходимыми и подлежащими оценке при вынесении решения по делу, а затем, по сути, от их оценки уклонился, указал адвокат.

В связи этим Никита Тарасов считает, что позиция ВС РФ является правильной и такое дело подлежит пересмотру с учетом обстоятельств, установленных при расследовании уголовного дела.

Кто такой добросовестный приобретатель

Покупка вторичной недвижимости темна и полна трудностей — риски стать жертвой мошенников или бюрократии высоки. Но государство защищает права добросовестного приобретателя. Расскажем, как им стать.

Российское жилищное законодательство устроено настолько непросто, что обезопасить себя на 100% при покупке вторичной недвижимости невозможно. Чем старше квартира и дальше вглубь лет уходит история владения — тем выше риски.

Что может пойти не так:

  1. Если продавец получил квартиру по наследству, в один прекрасный день на пороге покупателя могут появиться альтернативные претенденты. Их восстановят в правах на недвижимость, если срок вступления в наследство пропущен по уважительным обстоятельствам. Ими признается, например, пребывание за границей или в тюрьме.
  2. Если квартира когда-то была приватизирована владельцем, то есть риск появления в ней «отказника». Например, на момент приватизации прописанный в квартире несовершеннолетний отказался от прав на недвижимость. Но вместе с тем он получил право на бессрочное пользование жилплощадью. Выписать по суду такого человека нельзя, и он может потребовать восстановить свое право.
  3. Если продавец когда-то купил недвижимость за собственные деньги — это один из самых безопасных вариантов. Но здесь возникает еще один риск — банкротство.

Спустя год после продажи недвижимости продавец понял, что не справляется с кредитной нагрузкой. Тогда он подал на банкротство. Имущество проверил финансовый управляющий и решил оспорить сделку. По его мнению, это попытка вывести квартиру из конкурсной массы, то есть перевести имущество в наличные и скрыть их от кредиторов. Такое часто случается, когда стоимость продажи квартиры ниже рыночной.

Во всех этих случаях у покупателя есть шансы остаться без приобретенной жилплощади, даже не став жертвой мошенников.

И тут на сцену выходит понятие «добросовестного приобретателя». Именно оно поможет спасти недвижимость от изъятия или хотя бы получить компенсацию.

Собираетесь купить квартиру? С ипотекой это можно сделать быстрее и выгоднее. Обращайтесь в Совкомбанк.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Что значит этот термин

В 2020 году вступил в силу N 430-ФЗ « О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации ». Он ввел понятие «добросовестного приобретателя»: это человек или организация, которые покупали недвижимость, ориентируясь на информацию из ЕГРН.

На практике это значит, что покупатель не знал и не мог знать о том, что покупает квартиру, которую продавец не имел право продавать. Проще говоря, сделал все, что от него зависело, чтобы проверить юридическую чистоту недвижимости.

По умолчанию любой покупатель, который получил выписку из ЕГРН о правах собственности на квартиру, считается добросовестным. Доказать обратное может только суд.

Если он подтверждает, что покупатель не мог знать о «подводных камнях» сделки, появляются два варианта:

  • квартиру оставят покупателю;
  • квартира может быть истребована, но покупатель получит компенсацию либо от продавца, либо от государства. Ее платят однократно после вступления в силу судебного решения по иску покупателя.

Как стать добросовестным покупателем

До 2023 года покупатель мог послать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН о праве собственности на любой объект недвижимости. С 1 марта эту возможность законодательно закрыли в связи с законом о защите персональных данных.

Однако гражданин может написать заявление в Росреестр с просьбой разрешить предоставлять эту информацию о себе третьим лицам. По всей видимости, теперь это будет необходимо делать перед продажей квартиры.

Также гражданин может самостоятельно взять выписку из ЕГРН о своей недвижимости. Но удостоверить ее подлинность невозможно. Хотя есть информация о планах ввести уникальные QR-коды.

Григорий Никитин, юрист агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:

Мы не видим никаких рисков в связи с тем, что данные из ЕГРН закрыли. Есть несколько способов удостовериться в том, что продавец является правообладателем недвижимости.

При заключении договора купли-продажи достаточно потребовать у продавца одно из трех:

  • заверенную выписку из ЕГРН о том, что он является правообладателем;
  • выписку, заверенную печатью многофункционального центра «Мои документы» или Росреестра;
  • выписку в автоматизированном виде с портала госуслуг с подтверждением электронной подписи о том, что она реально выдана и что имущество принадлежит гражданину, а сведения, которые указаны в выписке, — подлинные.

В любом случае, с 2021 года зарегистрировать переход прав собственности на недвижимость без записи в ЕГРН невозможно. И совершать эти действия можно только с объектом, о котором уже имеется запись.

Краткий гайд: как оформить право собственности на недвижимость

То есть мошенничество возможно до стадии регистрации прав собственности. А при покупке квартиры деньги обычно поступают продавцу именно по факту регистрации.

Что еще нужно сделать, чтобы стать добросовестным покупателем:

  • уточнить технические характеристики и проверить договор купли-продажи, наследства или ренты;
  • сверить паспортные данные продавца и СНИЛС, уточнив согласие супругов или доли несовершеннолетних детей;
  • запросить справку о состоянии здоровья у пожилых людей;
  • проверить продавца на сайте судебных приставов на предмет долгов;
  • получить справку в управляющей компании о долгах за коммунальные услуги;
  • сохранить все эти документы по сделке в пеатном виде, а также квитанции и расписки о передаче денег.

При этом остаются и «серые зоны», за счет которых покупатель в будущем может проиграть суд о признании его добросовестным приобретателем.

Например, суды склонны опираться на презумпцию информированности, когда речь идет о покупке недвижимости у знакомых. То есть если продавца и покупателя связывают родственные или дружеские отношения, риски возрастают. Суд может посчитать, что покупатель был в курсе нюансов сделки и сознательно пошел на риск.

Аналогично обстоит дело с недвижимостью, продающейся по цене ниже рынка. Суд может решить, что покупателя предупредили о юридических рисках, что было отражено в стоимости недвижимости.

Сроки давности

Право на истребование жилья у приобретателя ограничено тремя годами (согласно статье 196 ГК РФ ). Но здесь есть свои подводные камни.

  1. Выморочное имущество, которое должно отойти государству из-за отсутствия наследников, считается принадлежащим ему со дня открытия наследства. При этом государство может «забыть» заявить на него права. Вместо служащих наследство оформят мошенники, которые обычно продают недвижимость. А вот потребовать ее обратно государство может даже через 20 лет.
  2. Срок исковой давности начинается с момента, когда законный владелец обнаружил ее во владении третьих лиц. На это указал Верховный арбитражный суд. На практике это значит, что иск можно предъявить спустя три года после того, как владелец узнал, что недвижимость принадлежит другим людям.

Как добросовестному приобретателю защитить свои права

Первым делом придется идти в суд и доказывать там свой статус добросовестного покупателя. Если суд с этим согласится, есть шанс, что квартира останется в собственности. Но так бывает далеко не всегда.

В этом случае у покупателя остается две возможности:

  • получить через суд компенсацию от продавца недвижимости;
  • если сделать это невозможно — получить ее же от государства.

Добросовестные покупатели имеют право требовать возмещения ущерба у тех, кто виноват в том, что сделка не состоялась. Для этого придется обратиться в суд.

Помимо уплаченных за недвижимость денег можно попытаться взыскать проценты по ипотеке, расходы на проведение сделки, ремонт и перепланировку, а также упущенную выгоду. К последней относятся, например, доходы от аренды, если квартира должна была сдаваться.

Собираетесь делать ремонт в квартире? Цены на стройматериалы выросли, но затраты можно оптимизировать.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Получить судебное решение — полдела, а вот добиться фактического его исполнения может быть нереально. Например, если продавец недвижимости не имеет средств или находится вне досягаемости службы судебных приставов.

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства

Если добросовестный приобретатель — физическое лицо, которое лишилось недвижимости из-за иска собственника, то ему гарантируют возмещение убытков.

После получения вердикта суда необходимо предъявить исполнительный лист. Далее у приставов есть шесть месяцев, чтобы взыскать эти деньги с незадачливого продавца.

Что такое исполнительный лист

В случае, если тот не сможет за этот срок полностью компенсировать убытки, добросовестный приобретатель получает право требовать компенсацию от государства. Ее выплачивают один раз.

Но для этого ему снова нужно обратиться с иском — уже к Российской Федерации. Размер компенсации определяет суд. А истец может выбирать: либо требовать уплаченную за квартиру сумму, либо кадастровую стоимость недвижимости.

Кадастровую стоимость устанавливает государство на основе усредненных показателей, без учета индивидуальных характеристик квартиры. Но просить именно ее может быть выгоднее для истца, если с момента покупки недвижимости цены значительно выросли.

Нужно учитывать, что компенсацию могут получать только физические лица и только за жилые помещения. Покупатели апартаментов, с юридической точки зрения являющихся нежилым помещением, рассчитывать на компенсацию не могут.

Григорий Никитин, юрист агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:

Закон о компенсации для добросовестного покупателя от государства вступил в силу в 2020 году, и пока ни одного судебного решения на взыскание таких средств я лично не видел. Даже в ходе мониторинга судебной практики ни одного такого случая не получилось найти. Пока что это абсолютно «мертвая» норма.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *