Покупка квартиры на фиктивного собственника
Друзья просят меня стать собственником покупаемой ими квартиры. Причина — живут в общежитии, подлежащим расселению, и хотят в процессе получить жилье от государства. Для этого им нужно, чтобы у них не было в собственности никакого жилья.
Я, в принципе, не против помочь, однако хочу заранее знать, какие риски для меня несет такая схема. Не окажусь ли я потом крайним при каком-нибудь неблагоприятном стечении обстоятельств? Должен ли я участвовать в сделке, как покупатель или это не обязательно?
Хата не моя: можно ли анонимно владеть недвижимостью
МОСКВА, 10 сен — РИА Недвижимость. Деньги любят тишину, а ещё больше её любят владельцы недвижимости — по крайней мере, некоторые. А можно ли её обеспечить и сохранить имя собственника в тайне, и кому это может быть нужно? Об этом и других аспектах анонимности владения недвижимостью сайту «РИА Недвижимость» рассказали эксперты.
Аксиома: собственник известен всегда
От государства скрыть факт владения недвижимостью не получится, так как право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации согласно статье 219 ГК РФ, объясняет адвокат Виктория Данильченко.
Если недвижимость зарегистрирована, то узнать о ней может любой желающий, информация предоставляется на основании заявления и оплаченной государственной пошлины, добавляет адвокат Олег Сухов.
Однако добыть информацию о принадлежащей другому лицу недвижимости не так просто, так как в свободном доступе ее нет, поясняет руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. Правда, если есть сведения о конкретном объекте, то можно запросить в ЕГРН выписку о зарегистрированных правах на этот объект. В этой выписке и будет указана информация о собственнике.
Однако ситуации, при которых владелец недвижимости неизвестен либо, наоборот, неизвестно, чем владеет тот или иной человек, встречаются достаточно часто — в том числе и в СМИ.
Есть и более изощренные приемы: скрытое (косвенное) владение недвижимостью, при котором титульный собственник недвижимости (то есть собственник, указанный в документах) отличается от фактического, добавляет старший юрист Maxima Legal Наталья Демина. И вот тут начинается самое интересное.
Кто и зачем прячет свою недвижимость
В ряде случаев люди считают необходимым скрывать факт наличия недвижимости в ситуациях, связанных с ведением бизнеса либо с личной жизнью, объясняет председатель коллегии адвокатов «Сазонов и партнеры» Всеволод Сазонов. В первом случае цель такого сокрытия — невозможность обращения взыскания на недвижимое имущество по суду, продолжает он. Во втором случае недвижимость укрывается от ближайших родственников, которые по закону имеют право потребовать раздела, например, супруги, но на практике встречаются случаи сокрытия имущества наследодателем в целях недопущения получения имущества одним из наследников, говорит Сазонов.
В нашей практике был случай, когда при разделе имущества супруга не смогла доказать факт его приобретения в браке, поскольку супруг оформлял всю недвижимость на оффшоры. Кроме того, она не знала точный перечень всех объектов, их идентификационные данные, вспоминает эксперт.
Целью может быть и сокрытие реальных доходов, а также информации о наличии покупок дорогостоящего имущества, за которое нечем отчитаться, добавляет Сухов.
Часто недвижимость скрывают от кредиторов, чтобы те не обратили на нее взыскание. Именно поэтому в делах о банкротстве всегда проверяют, не были ли выведены активы, отмечает Фролов.
«Первая и, наверное, главная причина, которая приходит на ум — оптимизация налоговых расходов», — предполагает адвокат бюро «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров. «Есть, кстати, и такая причина как запрет на владение нерезидентами недвижимым имуществом в государстве», — добавляет он.
Одной из задач при выстраивании конфиденциальной схемы владения недвижимым активами является желание их владельца передать накопленное определенным лицам после своего ухода из жизни. Такие задачи решаются в рамках наследственного планирования, рассказывает Демина. Если составляется завещание, то наследодатель сам определяет круг наследников, однако и в этом случае имущество может перейти к лицам, которым наследодатель не желал бы его передавать, так как законом предусмотрено право определенных лиц на обязательную долю в наследстве, независимо от содержания завещания.
С момента, когда учреждается траст, имущество перестает быть в собственности наследодателя и, следовательно, уже не войдет в наследственную массу. На него не будут распространяться требования закона о выделе супружеской доли, об обязательных наследниках и так далее. В документах траста можно указать, что в случае смерти бенефициара имущество переходит определенным лицам, объясняет Демина.
Как попрятать «квадраты»
Эксперты рассказали о нескольких способах сохранения в тайне имени реального владельца недвижимости.
Родня и друзья. Один из самых простых, распространенных, и при этом наиболее рискованных способов сокрытия факта владения недвижимостью — это оформление её на подставных лиц, часто на родственников и друзей. Эксперты рассказали об особенностях и рисках таких схем.
Основной риск оформления недвижимости на номинального владельца — это возможность потери данного имущества вследствие недобросовестного поведения такого лица по отношению к фактическому владельцу, объясняет Сазонов. Дело в том, что юридически недвижимость принадлежит именно номинальному владельцу, а реальный собственник не имеет никаких прав по отношению к ней. Данный риск, соответственно, возникает в случае конфликтных ситуаций с родственниками или другими близкими людьми, на которых юридически оформлено недвижимое имущество, добавляет он.
В случае ухода из жизни реального владельца имущества, к сожалению, никогда нет гарантий, что друг, родственник, партнер по бизнесу будет вести себя добросовестно и передаст активы наследникам владельца (вспомним историю Бориса Березовского, который утверждал, что часть его имущества была записана на Бадри Патаркацишвили и пытался ее отсудить у наследников Бадри после его смерти). В конечном счете, владельцы имущества при таких обстоятельствах рискуют его лишиться в борьбе за конфиденциальность, приводит пример Демина.
Оффшоры. Другой способ «спрятать» недвижимость — оформить её на компанию, зарегистрированную в оффшорной зоне, продолжают эксперты.
При оформлении недвижимости на офшорную компанию возможны различные варианты выстраивания схемы владения имуществом, объясняет Демина. «Например, компания-бенефициар, зарегистрированная на Британских Виргинских островах, находится на самом верхнем уровне. Далее офшорный бенефициар учреждает компанию в другой офшорной юрисдикции, например, на Кипре. Та в свою очередь — в Англии, а английская компания уже, в конечном счете, владеет российским юридическим лицом, которому принадлежит недвижимое имущество», — моделирует схему она.
Законодательно запрет на распространение информации закреплен в Невисе, на Каймановых островах, а также в Белизе, Британских Виргинских островах и островах Сент-Винсента и Гренадин. «Стоит отметить, что помимо имущественной ответственности за разглашение сведений, в некоторых из них законодательство устанавливает и уголовную ответственность (BVI, Nevis, Cayman Islands)», — подчеркивает он.
Траст. Что касается траста, продолжает Демина, то он используются для защиты активов в странах, где законодательство основано на англосаксонской правовой системе. Особенностью такого правоотношения является передача имущества (как правило, безотзывная) от собственника к доверительному управляющему, но при этом доход от использования имущества получает собственник или указанное им лицо. Именно благодаря переходу права собственности от первоначального владельца имущества (учредителя) к управляющему и удается защитить активы от каких-либо притязаний.
«Траст всегда считался почти идеальным вариантом спрятать активы, в том числе недвижимое имущество: даже если и найдут, отнять его почти невозможно. В качестве альтернативы трасту может быть целесообразен так называемый Foundation, который создается в странах континентального права (Лихтенштейн, Люксембург, Швейцария, Австрия)», — подчеркивает Демина.
Классическим кейсом является дело Rosewood Trust (Остров Мэн), рассказывает старший партнер Maalouf Ashford & Talbot Ltd Максим Тафинцев. В 1997 году скончался крупный нефтяной магнат Ш, завещания он не оставил. При этом наследникам удалось установить, что он являлся бенефициаром двух трастов. Однако трастовая компания отказалась предоставлять наследникам информацию об активах. Суд первой инстанции выпустил приказ, требующий раскрыть её, апелляционный суд этот приказ отменил, указав, что даже сам покойный Ш. не имел права на получение подобной информации, поскольку являлся всего лишь «объектом распределительных полномочий» доверительного собственника в дискреционном трасте. Однако затем дело дошло до высшей судебной инстанции — Тайного Совета при английской королеве. По заключению Тайного Совета, сам по себе дискреционный характер траста еще не лишает его бенефициара права на судебную защиту, а раскрытие информации — один из аспектов надзорной функции суда. Таким образом, решение суда первой инстанции было восстановлено.
Таким образом, институт траста дает достаточный инструментарий, который позволяет не раскрывать конечного собственника, рассуждает Тафинцев. Раскрытие информации о бенефициарах возможно в исключительных случаях и только по решению суда, что является преимуществом для тех, кто недобросовестно используют правовые возможности данного института. «С другой стороны, практическая сложность раскрытия конечного бенефициара может вызвать серьезные проблемы у наследников этого бенефициара в случае его смерти», — подчеркивает он.
Экзотика. Для сокрытия активов можно использовать также иностранную компанию с акциями на предъявителя (Bearer Share) — акции компании, на которых не указано имя владельца, объясняет Тафинцев. Для реализации всех прав, которые она предоставляет, идентификация владельца не обязательна. Проще говоря, имущество принадлежит компании, а компания принадлежит тому, у кого в данный момент на руках находятся акции. Собственник таких акций не обязан регистрироваться в реестре акционеров компании. Таким образом, при помощи данной схемы возможно полное скрытие собственника.
Чем опасны «прятки»
Все перечисленные схемы несут определенную долю риска, предупреждают эксперты и рассказывают о том, в какую ловушку могут попасть желающие «спрятать» свою недвижимость.
В первую очередь, риск наступления ответственности в случае, если государство выявит актив и соответствующее неисполнение налоговых обязательств, рассуждает Смолокуров. «Стоит также отметить, что государством в этом вопросе применяется как кнут, так и пряник. С одной стороны, государство (в лице ФНС) ищет (и находит) все новые способы выявить неучтенные активы (автоматический обмен налоговой информацией), с другой стороны, устанавливает льготный порядок добровольного декларирования иностранных активов, освобождая в этом случае от ответственности за их сокрытие», — добавляет эксперт.
Риски присутствуют при любом подходе скрыть имущество, в том числе и расположенное за рубежом, добавляет частный детектив Евгений Гвоздев. «Политическая обстановка регулярно меняется, соответственно, могут и конструктивно меняться взаимоотношения официальных органов стран, а экспат в любой момент может стать жертвой своего доверия властям другого государства, особенно если не привык жить и работать по закону», — разъясняет он.
Впрочем, у зарубежных судов все-таки больше возможностей по розыску «спрятанной» недвижимости. В настоящий момент наше бюро ведет крупный бракоразводный процесс в США, включающий в себя, в том числе, поиск офшорного имущества: в рамках спора супруга обратилась в американский суд, чтобы с помощью судебных запросов как-то выявить офшорные компании и имущество супруга, рассказывает Смолокуров. В США рынок недвижимого имущества достаточно прозрачен. Ранее подобный спор у нас был в Англии.
Ловленный мизер
Стопроцентной гарантии, что хозяин «спрятанной» недвижимости не будет выявлен, не дает ни одна из приведенных схем, объясняют эксперты.
Последнее время конфиденциальности в мире становится все меньше и меньше, хранить секреты все сложнее, предупреждает Демина. «Изменения законодательства, направленные на деофшоризациию экономики, — это общемировая тенденция, которая характерна не только для нашей, но и для многих других стран», — подчеркивает она. Международный автоматический обмен финансовой информацией между странами в рамках Стандарта ОЭСР является, безусловно, ключевым инструментом деофшоризации, в России он заработал в 2018 году.
Это означает, что информация, относящаяся в том числе к трастам и другим подобным структурам, будет теперь доступна налоговым органам в стране резидентства бенефициара. Все это прольет свет на отношения определенных лиц, даст возможность определить, кто является истинным собственником (UBO, ultimate beneficial owner), утверждает эксперт.
«Но здесь есть ряд нюансов: во-первых, информация, полученная неофициальным путём не может быть впоследствии использована в качестве доказательства в суде и других органах (то есть это хороший вариант что называется «подсветить» информацию, указать точные и правильные направления последующих официальных запросов). А во-вторых, детективы постараются дать свою оценку намерениям заказчика, и если появятся предположение, что полученная информация может быть использована в ходе совершения дальнейшего преступления, в помощи очень вероятно могут отказать», — объясняет эксперт.
Сейчас мы наблюдаем, как наши клиенты, в прошлом долго и старательно аккумулировавшие активы, в том числе недвижимое имущество, за рубежом, добровольно принимают решения о раскрытии, участвуют во второй волне амнистии капиталов, декларируют банковские счета за рубежом и заявляют об участии в контролируемых иностранных компаниях, рассказывает Демина.
Владельцы состояний, по ее словам, не чувствуют себя как раньше защищенными в офшорах, они ощущают уязвимость своих скрытых активов и предпочитают сделать ход первыми, потому что риски слишком неопределенные.
Как купить частный дом
Полезные советы
Жители мегаполисов нередко мечтают о том, как здорово было бы купить частный дом, чтобы вокруг был чистый, свежий воздух, зелень, природа, где можно жарить шашлыки, отдыхать от суеты и дремать на солнце. Правда, многих пугает сам процесс покупки – они не представляют, как его осуществить, и даже не понимают, за что браться в первую очередь. Во всем этом не так трудно разобраться, сейчас мы это докажем.
С чего начать, прежде чем купить частный дом
Как только вы решили купить частный дом, вас должно заинтересовать, на каком рынке недвижимости его искать?
Всего есть два вида рынка жилой недвижимости:
- Первичный – это рынок, где продажа идет от имени застройщика либо компаний, инвестировавших в строительство. При такой покупке вы окажетесь первым полноправным собственником объекта.
- Вторичный – это рынок, где недвижимость продают частные лица, то есть у дома, квартиры и пр. уже существует юридическая история.
Основным преимуществом первичного рынка считается «юридическая чистота» недвижимости: если вы хотите купить частный дом, чтобы у него еще не было собственников. Правда, это не гарантирует абсолютной безопасности сделки. Среди строительных компаний попадаются мошенники, их называют фирмами-однодневками – они исчезают, получив денежные средства.
Отдавайте предпочтение компании с историей, с достойной репутацией, давно существующей на рынке и имеющей ряд завершенных проектов. Последние советуем посмотреть лично. Отличной идеей будет встреча с жильцами: спросите, были ли трудности в общении с застройщиком, устраивает ли их качество сданного объекта, стали бы они рекомендовать данную фирму.
Если выбирать недвижимость на этапе строительства, то получится сэкономить, но будьте морально готовы к тому, что возведение дома может надолго затянуться либо в принципе остановиться.
Готовясь к переговорам с застройщиком, возьмите с собой если не риэлтора или юриста, то хотя бы человека, не так давно купившего недвижимость, чтобы он разбирался в тонкостях. В документах компании обязательно посмотрите такие пункты:
- Какой вид использования предполагает категория земельного участка, на котором вы хотите купить частный дом.
- Есть ли обязательные разрешения и заключение о прохождении необходимых экспертиз.
- Выполняются ли все необходимые технические условия для подключения коммуникаций.
- Что стоит в графе обременения – желательно, чтобы земля не была в залоге.
- Есть ли акт о введении в эксплуатацию инженерных сетей, можете потребовать у застройщика гарантию на их работу.
Фирма предоставляет выписку с информацией из реестра юридических лиц, документы, свидетельствующие, что земля куплена. Если строительство дома завершено, вам должны показать заключение оценщика, в котором прописана стоимость объекта. Передайте юристу копии всех бумаг для проверки. Уточните, какие конкретно пункты составляют по договору стоимость дома: за чей счет будет установлен забор, проведены коммуникации и тому подобное.
Если вы решили купить дом в частном секторе на вторичном рынке, то процедура практически не будет отличаться от приобретения квартиры. Основной здесь станет проверка «юридической чистоты» дома.
Обязательными бумагами, если вы собрались купить частный дом и земельный участок, являются правоустанавливающие документы на недвижимость:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом;
- акт приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного объекта (если дом построил сам продавец).
Но бывают и иные причины, по которым человек получает право собственности. Из-за них список документов может быть обширнее. Его могут дополнять:
-
- договор купли-продажи, дарения или мены;
- свидетельство о вступлении в право наследства с приложенным к нему свидетельством о государственной регистрации;
- технический паспорт домовладения, где указывается общая площадь дома и площадь каждого из помещений, а также их границы;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.
Обязательно удостоверьтесь, что земля, где находится дом, относится к фактическому имуществу продавца, а не только верно оформлена. Она обязательно должна быть в праве собственности и приватизированной. Уверенность в соблюдении этих пунктов поможет вам купить дом, например, в частном секторе без лишних проблем.
Многих беспокоит вопрос: какие нужны документы в случае оформления дома либо коттеджа в коттеджном городке?
Однозначно здесь ответить не так просто, поскольку иногда в такого рода городках инвесторы покупают земельный участок и подписывают договор подряда на строительство жилого дома. Чтобы не быть голословными, представим следующее: вы задумались, где купить частный дом, и выбрали готовый вариант в коттеджном городке. Его собственником, согласно документам, является физлицо.
Обратите внимание: сделка купли-продажи дома подписывается у нотариуса, частного или государственного.
При этом продавец представляет такие документы:- Оригинал паспорта владельца + ксерокопии всех его страниц, где есть записи.
- Оригинал паспорта супруги/супруга владельца + ксерокопии всех страниц, где есть записи. Дело в том, что на сегодняшний день ни одна сделка, связанная с недвижимостью, не происходит без присутствия или согласия второго супруга. При этом неважно, записан ли он в качестве владельца дома, участка.
- Нотариальное согласие супруга/супруги владельца дома, оно нужно, если дом строился или покупался в то время, когда хозяин был в браке.
Нотариальное согласие на продажу дома можно заранее оформить у того же нотариуса, в этом случае личное присутствие супруги на сделке будет необязательным. Согласие и присутствие второго супруга также не нужно, если дом с участком получен в дар, по наследству либо приватизирован безоплатно.
- Свидетельство о браке требуется в таких случаях:
- Если продавец строил/покупал дом, состоя в браке.
- Если продавец строил/покупал дом до заключения брака.
- Справка формы № 3 или формы № 9 «на продажу» жилого имущества (оригинал и копия).
В этой бумаге указываются все зарегистрированные (прописанные и временно выбывшие) в продаваемом жилом объекте лица. Либо она может подтверждать отсутствие таковых. Желательно, если вы решили купить частный дом, чтобы на справке была дополнительная отметка бухгалтера управляющей компании, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам и квартплате, либо обозначающая его сумму. Этот документ выдается паспортистом лично продавцу (собственнику объекта, лицу, указанному в доверенности). Для этого потребуется предъявить паспорт, оригинал свидетельства о праве собственности, а доверенному лицу еще и доверенность с копией (не нужно для дарения).
Если вы хотите осуществить процедуру покупки быстро и безопасно, советуем обратиться за помощью к профессиональному риэлтору или юристу. Передайте все бумаги на проверку. Проверьте, все ли объекты, находящиеся на земле, были зарегистрированы и внесены в план.
Как купить частный дом в ипотеку
Ипотечные программы банков дают возможность приобрести не только квартиры, но и частные дома. Однако ипотека на покупку дома не так часто выдается, ведь в этом случае риски банков увеличиваются.
Здесь важно, что квартира – стандартный проект. В то время как загородные домовладения являются более персонализированными в плане законодательной базы, конструктивных решений.
- Как только вы захотели купить частный дом, например, в городе, в ипотеку, выберите кредитно-финансовую организацию. Соберите необходимые документы и подайте туда заявку.
- Рассматривая вашу кандидатуру для выдачи кредита, банк обращает внимание на то, из чего возведен фундамент и несущие стены. Если вы выбираете между деревянным домом и кирпичным, лучше остановиться на втором. Более ликвидным считается дом из кирпича или блоков, с заглубленным фундаментом.
- Сохранение ликвидности на протяжении всего срока кредита – это основное требование банка к любому виду недвижимости. Дом должен быть в хорошем состоянии, иметь все коммуникации и подъездную дорогу, доступную в течение целого года. Также в самом объекте недвижимости должна быть возможность жить круглый год. Банком рассматривается только жилье, находящееся в населенном пункте с развитой инфраструктурой.
- Еще одно обязательное требование банка – это наличие у заемщика либо членов его семьи права собственности на земельный участок. Земля должна иметь статус поселения и предназначаться под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
- Далее банк анализирует юридические и строительные риски – это будет одним из основных затруднений: если банк посчитает, что риск высок, вы получите отказ. Таким образом, удовлетворить требования банка действительно сложно. При этом если купить частный дом в ипотеку на вторичном рынке еще возможно, то на первичном это практически нереально.
- Чтобы получить ипотеку на покупку загородного дома, вам нужно предоставить кадастровый план земельного участка, технический паспорт на дом, правоустанавливающие документы на недвижимость и кадастровый паспорт. Также вам понадобятся: справка об инвентаризационной стоимости объекта, отчет от аккредитованного независимого оценщика с информацией об оценке загородного дома.
- Нужно будет приложить и выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделки с ним в оригинале.
Далее вам придется засвидетельствовать свою платежеспособность справкой по форме № 2-НДФЛ.
- Ваш стаж на последнем месте работы не может быть меньше трех месяцев, а сама компания должна функционировать от двух лет. Помните, что кредитно-финансовая организация может запросить у вас и другие документы.
- Первоначальный взнос по ипотеке для приобретения частного дома не соответствует взносу для квартиры. Он равен 40–60 % от залоговой стоимости земельного участка, либо недвижимости. Кроме того, обеспечением кредита станет недвижимость, которая у вас уже есть.
Как купить частный дом на материнский капитал: пошаговая инструкция
Программа «Материнский капитал» была запущена правительством России в 2007 году, она планировалась как действенная социальная помощь государства молодой семье. Средства в этом случае выдаются Пенсионным Фондом России. На них можно купить квартиру, частный дом либо потратить сертификат на приобретение жилья после смены места проживания.
Несмотря на это, жилищная проблема все еще остро стоит для молодых семей. Дело в том, что с учетом современных цен, приобрести жилье на рыночных условиях им не под силу. Как купить частный дом на материнский капитал?
Шаг 1. Получаем сертификат.
Всю информацию о процедуре получения сертификата и обо всех необходимых документах вы получите в Пенсионном фонде.
Шаг 2. Понимаем, как можно расходовать средства.
Чтобы оценить свои силы и грамотно применить материнский капитал, решив купить частный дом, учтите такие пункты:
- Средства на покупку дома предоставляются семье, а не второму ребенку. Его интересы защищаются условием обязательного проживания и регистрации.
- Деньги могут быть использованы только по назначению и должны входить в основные платежи. Сертификат нельзя потратить на штрафы, комиссии и пр.
- На средства материнского капитала получится купить только отдельное жилье, а не его части. То есть, комнаты приобрести не получится.
- Обналичивание сертификата при осуществлении купли-продажи незаконно и наказывается уголовно.
- Покупка недвижимости с использованием средств материнского капитала производится только по безналичному расчету. То есть, прежде чем вкладывать материнский капитал в покупку дома, найдите продавца, готового указать в договоре полную стоимость и провести сделку безналичным переводом.
Шаг 3. Выбираем дом.
Еще до начала поиска жилья нужно подать заявление в Пенсионный Фонд о том, что вы хотели бы воспользоваться средствами материнского капитала. На них можно купить частный дом, если он подходит под такие условия:
- находится на территории РФ;
- не относится к категории ветхих и аварийных.
Могут возникнуть сложности с продавцом. Кроме того, участие в сделке ПФ РФ, органов опеки, отсутствие единой утвержденной формы договора часто отрицательно сказываются на сроках проведения сделки. Решив купить частный дом, придется оформлять все документы, согласовывая с сотрудниками ПФ – здесь всегда будет вероятность, что покупку не одобрят. Продавцам нередко необходимо предоставить гарантии, так как существует отсрочка расчета. Их роль может играть залог дома, что также согласовывается с ПФ.
Как только сделка была одобрена в ПФ, ее будет непросто расторгнуть, даже при обоюдном желании сторон. Законодательство не предусматривает возврат денег на счет ПФ, поэтому решаться вопрос будет исходя из судебной практики.
Шаг 4. Покупаем дом.
Ключевым шагом при заключении сделки, когда вы уже точно собрались купить частный дом, является подготовка договора, способного удовлетворить все стороны, участвующие в купле-продаже: Росреестр, Продавца, Покупателя, Пенсионный фонд. Чтобы составить договор, можно привлечь риэлторов либо сделать это самостоятельно.
В договоре обязательно должны быть указаны:
- адрес объекта, его характеристики, назначение;
- стоимость, сроки расчетов;
- документы о праве собственности на жилье и об отсутствии обременений.
После подписания и госрегистрации договора, покупатель получает свидетельство о праве собственности и другие документы. Их требуется предоставить в ПФ.
Шаг 5. Дожидаемся утверждения сделки Пенсионным фондом и выделения денег для оплаты договора.
Вот список документов, которые владельцу материнского капитала необходимо передать в Пенсионный фонд, чтобы купить частный дом:
- заявление;
- копия договора на покупку жилья;
- сертификат материнского капитала;
- реквизиты банка для расчета за жилье;
- паспорт покупателя (свидетельство о браке, если покупателем выступает супруг);
- правоустанавливающие документы на жилье от продавца и владельца сертификата;
- нотариальное обязательство оформить дом за шесть месяцев в долевую собственность семьи;
- справка от продавца об остатке, который нужно выплатить по договору для полного расчета, если предусмотрена рассрочка.
В течение месяца ПФ обязан рассмотреть документы и известить владельца сертификата о решении еще за пять дней. Если средства выделяются, то они окажутся на счету продавца в течение двух месяцев.
На какие детали стоит обратить внимание, покупая частный дом
Смотреть частный дом, если вы решили его купить по цене, ему соответствующей, лучше с профессионалом. То есть человеком, разбирающимся в строительстве, знающем, на какие нюансы нужно обратить внимание в первую очередь, как все должно выглядеть.
- Материал, из которого построен дом.
Нет идеального материала для возведения дома, у всех есть свои плюсы и минусы. Дому из дерева, камня потребуется несколько лет на усадку, если конечно он не сделан из карельской березы и архангельской сосны. Правда, с таким материалом объект будет стоить в разы дороже.
Дома из кирпича и монолита отличаются по цене: второй гораздо доступнее, но оба они имеют низкие теплоизоляционные свойства и требуют качественного утепления, иначе затраты на отопление окажутся неоправданно высокими.
- Фундамент дома.
Посмотрите на материал фундамента, прежде чем купить частный дом. Обратите внимание, как он укреплен, так как недобросовестно выполненная на этом этапе работа способна привести к серьезным проблемам: фундамент может перекоситься, поплыть. Трещины на фасаде дают понять, что, скорее всего, при строительстве основания дома допущены ошибки.
Удостоверьтесь, что в подвале нет воды, сырости или грибка. Если вы нашли что-то из этого, лучше отказаться от покупки, поскольку все эти недочеты говорят о плохой гидроизоляции фундамента.
- Чердак и крыша.
Часто при осмотре люди забывают про чердак, а он способен вызвать множество проблем. Не поленитесь, залезьте наверх, осмотрите укрепления крыши, сможет ли она выдержать большие объемы снега. Проверьте, не течет ли она – это важно, ведь во время дождя вода будет постепенно просачиваться в дом, а это приведет к появлению грибка.
- Отопление.
Наиболее экономичным считается газовое отопление. Электрический котел за сезон потребует серьезных затрат на электроэнергию. Печное отопление относят к пережиткам прошлого, оно осталось практически только в старых домах.
- Водоснабжение и водонагреватель.
Если система водоснабжения автономная, а не централизованная, то есть из скважины, колодца, возьмите воду на экспертизу, решив купить частный дом. Так вы выявите присутствие патогенной микрофлоры и узнаете концентрацию тяжелых металлов. В случае если будет признано, что качество воды оставляет желать лучшего, придется вложиться в систему очистки, а она довольно дорогостоящая.
Когда нужна горячая вода, используются водонагреватели. Они выпускаются двух видов: проточный и накопительный. Первый расходует много электричества, зато теплая вода будет к вам поступать по мере необходимости. Накопительный водонагреватель требует меньших затрат электроэнергии, но и греет не так быстро, поэтому придется подобрать оптимальный объем бака, чтобы хватало сразу всем обитателям дома.
- Окна.
Поскольку материалу, из которого построен дом, необходимо время на усадку, проверьте, хорошо ли открываются все окна в доме. Если они скрипят, потребуется вызывать мастера, чтобы он их отрегулировал. Считается, что такую процедуру нужно выполнять через каждые два года.
- Земельный участок.
Если вы собираетесь обустроить территорию, например, разбить небольшой сад, то вам лучше купить частный дом, без посредников или с ними, на вторичном рынке, поскольку здесь обычно предлагают большие земельные участки. Посмотрите на удаленность коммуникаций, сверьте границы с межевым планом.
Как купить частный дом и оформить сделку
Осмотрев недвижимость, можно составлять договор купли-продажи, в нем описывается предмет сделки (адрес, площадь, количество комнат и пр.) и его стоимость. Проверьте, верно ли внесены данные и реквизиты.
Если продавец работает по доверенности, проверьте срок действия, спросите у утвердившего ее нотариуса, не отозвана ли она. Еще лучше будет пообщаться с доверителем, чтобы быть уверенным, что он на самом деле продает дом.
Покупатель становится полноправным владельцем участка с домом не в момент подписания договора, а после регистрации в Росреестре. Для этого нужно подать все необходимые документы, подписанный договор, заявление, удостоверения личности, чек об оплате пошлины. Бумаги в течение 30 дней проходят обработку, затем покупатель получает свидетельство о регистрации прав собственности.
Наиболее безопасным вариантом передачи средств признана банковская ячейка. Для этого продавец и покупатель приходят в банк, подписывают договор, после чего покупатель вносит деньги в ячейку. Когда пройдена регистрация, все снова приходят в банк и продавец может забрать содержимое ячейки.
Как купить частный дом и не быть обманутым
Количество желающих купить частный дом, например у моря, или в другом месте с каждым днем увеличивается, пропорционально растет и число неверно оформленных сделок и типичных ошибок.
«У продавца глаза были честные», «Он же нотариальную доверенность показывал», «Это был родственник моих хороших знакомых» – это еще не все «весомые» доводы, которые выдвигают в свое оправдание обманутые покупатели загородной недвижимости. Большая часть неприятных ситуаций возникает из-за пренебрежения простыми правилами, незнания основ. О чем нужно помнить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию?
Из всех правил, решив купить частный дом по понравившемуся фото, чаще всего пренебрегают двумя. Они касаются права собственности на землю и на дом. Покупатель часто забывает удостовериться, что права собственности продавца на землю и на дом верно оформлены и зарегистрированы. Нередко встречается и ситуация, когда покупатель дома не обращает внимания на то, что у продавца нет права собственности на земельный участок, а есть, например, право пожизненно наследуемого дарения. В этом случае по закону новый владелец не может распоряжаться землей. Так, он не сможет потом ее продать, да и в регистрации договора купли-продажи дома на таком участке могут отказать.
Бывает и обратная картина. Покупатель соглашается купить частный дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, где данное строение расположено. Так как оно продавцом не оформлено и не зарегистрировано, то относится к самовольным постройкам, то есть у новых владельцев, скорее всего, не получится его зарегистрировать. Без нервов, судов, многих лет в очередях соответствующих государственных органов здесь точно не обойтись.
Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее распространенным является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. Решив купить частный дом, например, у моря недорого по доверенности, всегда проверяйте, как ее подлинность у нотариуса, так и реальность доверителя.
Первыми жертвами мошенников обычно становятся незащищенные группы населения: одинокие старики, алкоголики, инвалиды и дети-сироты, которым выдается жилье после выпуска из детского дома. Но может пострадать любой гражданин, решивший приобрести недвижимость.
Как работает эта схема? Мошенники переоформляют недвижимость обманутых людей (подписавших бумаги в беспамятстве, под давлением) по доверенности на подставное лицо, которое выставляет объекты на продажу. Реальных собственников выписывают и переселяют в отдаленные районы.
Попавшие в такую схему частные дома и квартиры обычно продаются по цене ниже рыночной. Поэтому, прежде чем купить дом, к примеру, у моря по частным объявлениям по подозрительно низкой цене, задумайтесь. Важно внимательно проверять дома, которые продаются по доверенности, по заниженной стоимости, ведь если всплывет, что собственники данного строения лишились жилья не по своей воле, сделку можно оспорить. Тогда у покупателя есть все шансы расстаться с домом.
Свяжитесь с доверителем, чтобы проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, почему не действует сам и пр.
- Аванс при покупке недвижимости.
В последнее время часто встречается мошенничество с авансами. Технология тут такова: на продажу выставляется недвижимость по цене, значительно ниже рыночной. Как только человек решил купить частный дом, например, увидев его на «Авито» или другом интернет-ресурсе, заключается авансовый договор, риэлтор из фирмы-однодневки принимает денежные средства. По прошествии некоторого времени эта организация исчезает, тогда вернуть деньги и найти виновника практически не представляется возможным. К популярным у мошенников схемам относятся совершение купли-продажи по заведомо ложным документам, через недобросовестного нотариуса, с кабальными условиями. Сюда же входят и сделки, при которых известно, что одно из лиц находится на учете в наркологическом, психоневрологическом диспансере. То есть их потом легко оспорить и признать недействительными.
- Черные риэлторы.
Число обманутых на рынке недвижимости людей выросло. Это связано преимущественно с тем, что сами покупатели, желая сэкономить, стали чаще обращаться к «черным» и «серым» риэлторам, небольшим компаниям, у которых ниже стоимость услуг. Часто это связано с невозвратом авансовых платежей. К примеру, продавец недвижимости, договорившись с агентом, ставит цену ниже рынка на 20–30 %. Далее они вместе набирают как можно больше залогов, желательно под честное слово, и пропадают с деньгами.
То есть, каким бы честным и располагающим к себе ни казался продавец, как бы вам его ни рекомендовали ваши знакомые, нельзя игнорировать документы на дом и землю. При покупке загородной недвижимости обязательно требуется весь список бумаг, которые мы обсуждали ранее.
Если своя недвижимость, возможность купить частный дом у моря, желательно, недорого всегда были вашей целью, но вам мешало отсутствие опыта и знаний по этому вопросу, надеемся, что наша статья помогла вам понять, что не нужно ничего бояться. Главное здесь – все делать внимательно и не спеша. Чтобы быть увереннее в результате, воспользуйтесь услугами агентства недвижимости с хорошим опытом и репутацией.
Оформление имущества на подставных лиц
Оформление имущества на подставных лиц – очень распространенное в России явление. В зарубежных правопорядках таких подставных лиц называют “соломенными человечками”.
Причины, почему лицо не хочет оформлять имущество на себя, могут быть самыми разными. Кто-то хочет скрыть имущество от кредиторов, кто-то — от супруги, кто-то — от государственных органов.
Возникает вопрос — как квалифицировать оформление имущества на подставное лицо с точки зрения гражданского права и как разрешать возникающие в связи с этим казусы? В Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) нет специальных норм, прямо регулирующих подобные правоотношения.
Рассмотрим в качестве примера наиболее типичную ситуацию: гражданин — должник покупает имущество, сразу оформляя его на свою тещу, чтобы в будущем кредиторы не смогли обратить на него взыскание. Купленное за счет должника и оформленное на тещу имущество остается под контролем должника, он им фактически владеет и пользуется (титул у тещи, владение у должника). При этом продавец имущества не знает о том, что теща была “подставным” покупателем. И допустим, что вышеуказанные обстоятельства доказаны.
Оспаривание договора купли-продажи между продавцом и тещей
Если бы мы смогли признать договор купли-продажи между продавцом имущества и тещей притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи между продавцом и должником (сделка с иным субъектным составом), то интересы кредиторов были бы защищены.
В силу п.2 ст.170 ГК РФ признание договора притворной сделкой влечет не реституцию, а применение правил, относящихся к прикрываемой сделке. Применительно к нашему случаю это означало бы, что вместо недействительного договора купли-продажи между продавцом и тещей имеется действительный договор купли-продажи между продавцом и должником. А значит и право собственности на имущество возникло не у тещи, а у должника.
Однако, как бы нам не хотелось, оспорить договор по этому основанию не получится. Для признания сделки притворной необходимо, чтобы намерение совершить притворную сделку было у обеих сторон сделки (п.87 ППВС № 25 [1] ). А в рассматриваемом казусе у продавца такого намерения не было.
По другим основаниям оспорить договор купли-продажи также нельзя, да и большого смысла в этом нет. Ни по мнимости, ни по злоупотреблению правом, ни по банкротным основаниям такую сделку оспорить не получится, поскольку в сделке на стороне продавца участвует независимое добросовестное лицо, права и интересы которого пострадать не должны.
Признать договор купли-продажи мнимой сделкой (п.1 ст.170 ГК РФ) нельзя, так как у продавца действительно было намерение создать соответствующие договору купли-продажи правовые последствия (перенести право собственности на покупателя).
Признать договор купли-продажи недействительным по статьям 10 и 168 ГК РФ (сделка со злоупотреблением правом) нельзя, так как в силу сложившейся судебной практики для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы злоупотребляли правом обе стороны сделки. А у нас продавец правом не злоупотреблял. Он не знал о том, что истинным покупателем является другое лицо, которое решило приобрести имущество на тещу, чтобы причинить вред своим кредиторам.
Даже если должник впадет в банкротство и договор купли-продажи окажется совершенным в период подозрительности, то его нельзя будет оспорить по п.2 ст.61.2 Закона о банкротстве. Причина та же — продавец не знал о цели должника причинить вред своим кредиторам. [2]
Таким образом, договор купли-продажи между продавцом и тещей является действительным и нам необходимо искать иные способы защиты прав кредиторов.
Виндикация имущества от тещи в пользу должника
Вне процедуры банкротства кредиторы не могут виндицировать имущество от тещи в пользу должника, чтобы затем обратить на него взыскание. Такие косвенные иски нашим правопорядком не допускаются. Истцом по виндикационному иску всегда выступает собственник (или лицо, считающее себя таковым), но не кредиторы собственника.
В процедуре банкротства можно допустить подачу виндикационного иска финансовым управляющим от имени должника. Однако шансов на успех практически нет, поскольку виндикационный иск направлен на защиту владения, а должник по условиям нашего казуса и так фактически владеет спорным имуществом.
Признание права собственности за должником как за комитентом
Сам по себе тот факт, что имущество приобретено тещей на деньги должника, не делает должника собственником этого имущества.
Но если доказать, что между должником и тещей в устной форме [3] был заключен договор комиссии (или агентский договор по типу комиссии), то ситуация меняется. Ведь согласно п.1 ст.996 ГК РФ вещи, приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью комитента (должника в нашем случае).
О договоре комиссии можно было бы говорить, если будет доказано, что теща (комиссионер) совершила от своего имени сделку по покупке имущества по поручению должника (комитента) и за его счет.
Однако существуют большие сомнения в правильности такой квалификации отношений между должником и тещей. Все-таки договор комиссии предполагает некую самостоятельность комиссионера как субъекта гражданских правоотношений по отношению к комитенту и продавцу, которая выражается, в частности, в праве комиссионера отступить от указаний комитента (ст.995 ГК РФ), в реальном получении комиссионером от продавца имущества в свое владение и ответственности за его сохранность (ст.ст. 998, 1000 ГК РФ), в обязанности комиссионера представлять комитенту отчет (ст.999 ГК РФ).
Очевидно, что в рассматриваемом казусе ничего этого нет. Теща лишь формально, для вида заключила договор купли-продажи, не вникая в его содержание. И также формально она исполнила его. Она просто поставила свою подпись там, где сказал должник. Фактически же именно должник от имени тещи совершил сделку.
Поэтому навряд ли в данном случае кредиторы или финансовый управляющий могут ссылаться на наличие между должником и тещей договора комиссии и требовать на этом основании признания за должником права собственности на имущество.
Обращение взыскания на имущество тещи как санкция за злоупотребление правом
Исходя из принципа свободы договора стороны могут заключить не предусмотренный законом или иными правовыми актами договор (ст.421 ГК РФ).
Поэтому можно помыслить, что между должником и тещей заключен некий непоименованный договор о номинальном держании титула, в соответствии с которым теща предоставила должнику услугу по временному номинальному держанию титула собственника на имущество. Такая квалификация наиболее полно соответствует сущности возникших между ними правоотношений.
Но тогда возникает вопрос, а с какой целью стороны заключили такой договор? С целью сокрытия имущества от кредиторов должника и недопущения обращения на него взыскания? По условиям нашего казуса именно так.
Получается, что стороны недобросовестно воспользовались свободой определений договорных условий в нарушение охраняемых законом интересов третьих лиц (кредиторов должника), то есть злоупотребили правом.
Согласно п.2 ст.10 ГК РФ в случае злоупотребления правом суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Поэтому, основываясь на ст.10 ГК РФ суд вполне может отказать теще в защите принадлежащего ей права собственности на имущество и обратить на него взыскание по долгам должника.
Если же теща успеет распорядиться имуществом, то ее можно будет привлечь к деликтной ответственности по ст.1064 ГК РФ за вред, причиненный имущественным правам кредиторов. В этом случае с нее можно будет взыскать убытки в размере рыночной стоимости имущества.
Теща — “мнимый собственник”, должник — “действительный собственник”
В настоящее время экономическая коллегия Верховного Суда РФ развивает несколько иной способ защиты прав третьих лиц, который основывается на непризнании подставного лица собственником оформленного на него имущества.
Сначала в Определении от 23.07.2018 N 305-ЭС18-3009 Верховный Суд РФ поддержал позицию кредитора, который утверждал, что мать должника являлась лишь “номинальным собственником” объектов недвижимости, а “реальным собственником” являлись с высокой вероятностью дочь и ее супруг (рассматривалась обоснованность требования кредитора).
Затем в Определении от 26.11.2018 N 305-ЭС15-12239(5) Верховный Суд РФ указал, что при оформлении сделок купли-продажи с использованием “номинальных лиц” в качестве покупателей, последние, как правило, не получают в фактическое владение отчуждаемый по сделке объект, однако акты приема-передачи составляются так, как будто номинальное лицо приняло исполнение (рассматривался иск о признании за должником права собственности на недвижимость и ее истребовании из незаконного владения).
Потом в Определении от 24.12.2020 N 307-ЭС20-11311 Верховный Суд РФ употребил такие термины как “фиктивный собственник” и “действительный собственник” (в этом деле был заключен мнимый договор купли-продажи).
После этого в Определении от 15.11.2021 N 307-ЭС19-23103(2) Верховный Суд РФ фактически признал лицо, на которое должник для вида оформляет имущество с целью недопущения обращения на него взыскания по долгам со стороны кредиторов, “мнимым собственником”, а самого должника — “действительным собственником” (в рамках этого дела рассматривался вопрос о праве финансового управляющего запрашивать через суд информацию об имуществе, принадлежащем детям должника).
Подобные решения можно найти и по линии судов общей юрисдикции. Например, апелляционное определение Московского городского суда от 2.08.2012 по делу N 11-16173 (дело Сенаторова). В этом деле суд высказался за возможность обращения взыскания на имущество, зарегистрированное на имя юридических лиц, по долгам Сенаторова, который через цепочку корпоративного контроля “осуществляет бенефициарное владение имуществом, т.е. является фактическим собственником имущества, на которое истец просил обратить взыскание”. [4]
Таким образом можно утверждать, что практика идет по пути разделения собственников на “мнимого” и “действительного”.
В таком случае эффективным способом защиты для кредиторов может стать иск к мнимому собственнику о признании права собственности на имущество за должником как за действительным собственником.
При банкротстве должника такой иск рассматривается вне дела о банкротстве. Но если заявить требование о включении имущества в конкурсную массу, то возможно суд рассмотрит этот обособленный спор в рамках дела о банкротстве (хотя на самом деле суд должен пресекать подобные манипуляции с подсудностью).
Очевидно, что такой иск о признании права носит правоподтверждающий характер. [5] Удовлетворяя такой иск суд лишь подтверждает существование ранее возникшего права.
Однако можно ли говорить о том, что у должника ранее возникло право собственности на недвижимое имущество, если соответствующая запись об этом в ЕГРН никогда не вносилась? [6] Полагаем, что можно. В ЕГРН внесена запись о переходе права собственности на недвижимое имущество от продавца к теще. А поскольку Верховный Суд РФ предлагает считать тещу мнимым собственником, то такая запись создает юридические последствия для действительного собственника (должника). То есть считается, что у должника возникло право собственности на недвижимое имущество с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН в отношении тещи.
Может ли действительный собственник защищать свое право в споре с тещей?
Все вышеуказанные примеры из судебной практики говорят о том, что в случае регистрации имущества на подставное лицо правопорядок готов защищать права тех лиц, от которых это имущество скрывается (кредиторы, супруга и т.п.). Но может ли получить такую же защиту тот, кто скрывал это имущество?
Допустим теща (мнимый собственник) решила присвоить себе оформленное на нее имущество и отказала зятю (действительному собственнику) в переоформлении на него права. Может ли зять в судебном порядке требовать признания за ним права собственности на имущество?
Ответ не очевиден. Оба (и теща, и зять) злоупотребили правом, скрыв имущество от кредиторов зятя. Но затем теща еще раз злоупотребила своим правом, отказав зятю в возврате ему титула собственника.
В случае злоупотребления правом суд может отказать лицу в защите его права. Поэтому суд может отказать зятю (действительному собственнику) в защите его права собственности на имущество, оформленного на тещу. Но тем самым суд защитит тещу (мнимого собственника), которая также злоупотребила правом и которая к тому же свои деньги за имущество не платила. Навряд ли это будет справедливым решением.
Если зятю все-таки будет отказано в иске о признании права собственности на имущество, то ему остается только взыскивать с тещи неосновательное обогащение в виде неосновательно сбереженных тещей за счет зятя денежных средств, на которые она приобрела имущество. Но и здесь больше вопросов, чем ответов.
[1] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ».
[2] То, что сделка купли-продажи совершена не самим должником, а его тещей и за его счет, в данном случае не является препятствием для оспаривания сделки, поскольку по банкротным основаниям можно оспаривать не только сделки, совершенные должником, но и сделки, совершенные другими лицами за счет должника (п.1 ст.61.1 Закона о банкротстве).
[3] Несоблюдение простой письменной формы договора комиссии не влечет его недействительность, а лишь создает сложности с доказыванием самого факта его существования – в подтверждение договора нельзя ссылаться на свидетельские показания, но можно приводить письменные и другие доказательства (ст.162 ГК РФ).
[4] Очень смелое постановление. Можно сказать, что в этом деле была применена доктрина “прокалывания корпоративной вуали”, но наоборот.
[5] Не все иски о признании права носят правоподтверждающий характер, есть и правопорождающие иски. Это иски о признании права собственности на самовольную постройку, о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь, о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, о признании общей долевой собственности на неделимую недвижимую вещь, которая образовалась в результате соединения двух вещей, имеющих разных собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 24.12.2013 N 12505/13, дело Гамбринуса) и др.
[6] В п.2 ст.8.1 ГК РФ закреплен принцип внесения, в силу которого права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.