Какие документы нужны для продажи земли сельхозназначения

Договор купли продажи земельного участка Украина 2023

В этой статье мы подробно расскажем, как заключается договор купли-продажи земельного участка в Украине в 2023 году. Какие налоги нужно будет оплатить и сколько стоит оформление у нотариуса. Также вы узнаете, какие документы потребуются для продажи участка, сколько они стоят и где их можно получить.

Расскажем, как проверить участок перед покупкой и не ошибиться с выбором. Какие существуют риски при покупке и как их избежать.

Статья будет касаться участков под строительство дома, садоводство, а также сельхоз земель. Прочитайте нашу статью до конца и вы узнаете всю нужную информацию по купле-продаже земельных участков в Украине на 2023 год.

Наши контакты

Мы продолжаем работать в период военного положения и можем помочь с проверкой жилого дома, земельного участка. Обращайтесь.

Первичную бесплатную консультацию можно получить по телефонам:

063 705 09 42

096 698 10 41

Работаем с 9 до 21 часа без выходных и праздников.

Содержание:

1. Что нужно проверить при покупке земельного участка
2. Как проверить участок
3. Где заключают ДКП земельного участка
4. Документы для продажи участка
5. Документы для покупки участка
6. Налоги и расходы
7. Общая стоимость оформления участка
8. ДКП дома с участком
9. Как узаконить самострой
10. Выводы

1. Что нужно проверить перед заключением договора купли-продажи участка

Если вы хотите купить земельный участок, то необходимо перед заключением договора купли-продажи проверить участок и самого собственника. Вы должны понимать, что вы покупаете и на каких условиях. Как собственник получил участок в собственность и нет ли ограничений на использование.

Также важно правильно оценить целевое назначение земли и купить участок правильно под ваши нужды, а не просто землю, которую вы не сможете использовать по своему желанию. Проверить целевое назначение земли можно на кадастровой карте Украины.

Вот как выглядит целевое назначение участка для постройки и обслуживания жилого дома:

Но есть и другие особенности проверки, о которых мы расскажем ниже.

Какие могут быть проблемы при покупке участка

Проблем может быть достаточно много. От ареста и ограничений до суда с продавцом после покупки. Расскажем об одном из вариантов. К нашим юристам по недвижимости GetHom обратились за проверкой документов на земельный участок.

Покупатель хотел купить землю по договору купли-продажи и решил удостовериться, что с землёй всё в порядке.

В ходе проверки выяснилась очень значительная проблема. Участок можно было купить, но использовать для постройки дома его нельзя. На участок было наложено ограничение на использование. Это ограничение санитарной зоны.

Вот как выглядят подобные ограничения использования:

В ходе дальнейшей проверки наши юристы выяснили – санитарная зона оказалась местом захоронения воинов во время Великой Отечественной войны. Оказалось, что это участок-курган с могилой воинов, который расположен посреди обычного частного сектора. Санитарная зона кладбища.

По закону на этом участке нельзя строить жилой дом, а так же любые жилые здания в радиусе 50 метров.

Если бы покупатель купил данный участок без проверки и анализа документов, то просто потерял бы деньги. Потому что под его цели – построить частный жилой дом, такая земля не подходит никак. И продать её кому-то очень сложно.

Как выглядит проблемный участок? Вполне обычно. Визуально ничего не выдаёт, что на этом месте могут быть какие-либо проблемы и могила воинов под землёй.

Что было ещё интересного в этой истории

Хозяйка участка – продавец, сама купила этот участок только 10 месяцев назад. Она поняла, что купила проблемную землю, когда ей отказали в разрешении на строительство. После этого она сразу решила продать.

И благодаря фактам выше, вы понимаете, из-за чего это произошло. На этом участке нельзя построить дом и ввести его в эксплуатацию. Никто не даст разрешение строить частный жилой дом на объекте со значимыми ограничениями.

Почему никто не проверил участок перед покупкой

Нотариус легко переоформила этот участок на нового собственника. В задачи нотариуса не входит оценка рисков и изучение истории участка.

Для неё не имеет значения, можно ли строить или нельзя на данном участке. Главное, что его можно переоформить и все документы есть в наличии. Нотариус оформила договор купли-продажи земельного участка на нового владельца и получила деньги. Дальше не её заботы.

Риелторы, которые были в сделке, возможно, даже сами не знали об ограничениях или просто не сказали об этом покупателю. Обычно они говорят, что с землёй ничего страшного и ограничения это нормально, такое случается. Поэтому продавец и купила данный участок за 10 месяцев до продажи.

Но без проверки документов она просто попала в сложную ситуацию и теперь будет стараться найти такого же покупателя, который купит землю без проверки документов с юристом по недвижимости. Продавец будет стараться переложить свои проблемы на другого человека.

Поэтому проверка документов перед покупкой земли – это исключительная обязанность и возможность покупателя, чтобы себя подстраховать от возможных рисков.

Нотариус и риелторы никак в этом моменте не заинтересованы. Купить и продать можно любой участок. Проблема может быть в использовании и возможных рисках после покупки.

2. Как проверить участок перед заключением договора купли-продажи

Для проверки участка, перед заключением договора купли-продажи, вы можете зайти на кадастровую карту Украины и проверить целевое назначение земли. После этого следует изучить условия и ограничения на использование земельного участка. Сделать это можно в различных реестрах.

Также очень важно изучить историю перехода права собственности на земельный участок и документы продавца. Много рисков может скрываться и тут. Хозяин должен показать, на основании каких документов участок ему принадлежит. Это может быть:

• Госакт
• Договор купли-продажи земельного участка
• Договор дарения
• Наследственный договор
• Договор мены
• Свидетельство о праве на наследство
• Решение суда и т.д.

Виды Госактов

• С 1992 до 2001 года действовал Госакт старого образца (розово-оранжевого цвета). Этот Госакт не содержал кадастрового номера земельного участка. Кроме того, розовые акты могли содержать данные о нескольких земельных участках с различными целевыми назначениями. Это вызывало определённые неудобства, когда хозяин хотел продать только один из участков другому лицу.
• С 2002 по 2008 год его заменил новый (зелёный). Этот Госакт содержал кадастровый номер и в нём нельзя было указывать более одного участка. Кроме того, зелёный Госакт позволял определить доли совладельцев земельного участка непосредственно в самом Госакте.
• С 2009 по 2012 год Госакты печатались на бланках синего цвета. Этот акт дополнен информацией об идентификационном коде владельца.

С 2013 года Госакты не выдаются. В качестве подтверждения о внесении участка в государственный земельный кадастр выдаётся выписка из кадастра. Как правило, регистрацию права не земельный участок подтверждает выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Если в настоящее время информация о расположении, статусе и собственниках земельных участков вносится в электронный реестр, то владелец может получить из него выписку на бумажном носителе.

Как минимизировать риски при покупке участка

В каждом случае изучаются сами документы и непосредственные собственники. Только так можно сделать вывод, какие возможны проблемы и стоит ли вообще покупать данный земельный участок.

В каждом случае могут быть свои риски и их достаточно много. Но так же много и чистых участков, которые можно смело покупать. Наши юристы по недвижимости помогают выбрать именно такой.

Если вам нужна помощь в проверке участка перед покупкой или консультация п договору купли-продажи земельного участка в Украине, то можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы окажем бесплатную консультацию по вопросам покупки и поможем проверить участок.

Наши юристы помогут провести всё правильно и безопасно. Окажут консультацию и сопроводят в сложных моментах. Цены:

• Первичная консультация – бесплатно.
• Консультация и поверхностный анализ рисков – 1500 грн
• Комплексная проверка любой недвижимости и консультации – 3500 грн

Звоните:

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

3. Где заключается договор купли-продажи земельного участка

После выбора, переговоров и проверки участка наступает момент оформления договора купли-продажи земли. Заключают его у нотариуса. Место, где будет проходить переоформление, обычно выбирает покупатель. Так снимается часть рисков.

Нотариус должен находиться в том же населённом пункте, где расположен участок, либо по месту регистрации одной из сторон сделки.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Если вы нашли и договорились о покупке земельного участка, но полной суммы денег ещё нет, то можно оформить предварительный договор купли-продажи земельного участка. Делают это для того, чтобы закрепить договорённости между сторонами сделки на бумаге.

Продавец обязуется продать за указанную стоимость, а вы обязуетесь купить. Предварительный договор фиксирует обязательства и заключается в той же форме, что и основной договор – у нотариуса.

Стоимость предварительного договора – 1% от реальной продажной стоимости участка, плюс услуги нотариуса около 1-2 тысяч гривен.

Нужно ли заключать предварительный договор купли продажи участка

Предварительный договор больше страхует стороны сделки от непредвиденных ситуаций, чем простая передача аванса под расписку. С авансом продавец может просто передумать продавать и вернуть деньги.

С предварительным договором это сделать уже сложнее, так как вы можете подать в суд на продавца и в судебном порядке потребовать заключить основной договор по оговоренной ранее стоимости.

Если у вас есть вся сумма для покупки, то лучше не тратить лишние деньги, а сразу собрать все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи. На это потребуется всего несколько дней.

4. Какие документы нужны для продажи земельного участка

Для продажи земельного участка продавец должен подготовить ряд документов, которые потребуются нотариусу для переоформления участка.

Для заключения договора купли продажи земли потребуются:

• Паспорта и идентификационные коды всех собственников
• Согласие супруга, если продавец состоит или на момент покупки состоял в браке. Паспорт супруга, код и свидетельство о браке. Либо нотариальное разрешение от супруга на куплю-продажу.
• Документы, подтверждающие право собственности на участок
• Документ, подтверждающий регистрацию права собственности в государственном Реестре имущественных прав
• Справка из Государственного земельного кадастра. (Вытяг ДЗК, на украинском – Витяг Державного земельного кадастру)
• Справка об отсутствии строений на земельном участке
• Экспертная оценка стоимости земли

Подробнее расскажем о документах. Как их получить и сколько это будет стоить. Паспорт, код и если вы в браке, разрешение на продажу от супруга и его документы – это всё не сложные этапы. Такие документы есть у каждого, просто их нужно взять с собой на сделку. Остальные документы нужно получить дополнительно.

Как получить справку из государственного земельного кадастра, Вытяг ДЗК

Вытяг ДЗК сможет получить только собственник со своими документами, либо доверенное лицо по нотариальной доверенности. Есть 2 способа как получить вытяг ДЗК – первый заказать онлайн. Второй – обратиться лично в центр административных услуг в вашем районе.

Как заказать вытяг ДЗК онлайн

Для того, чтобы заказать вытяг ДЗК онлайн нужно зайти на кадастровую карту Украины. Сделать это можно через поиск Google. Далее вводите кадастровый номер участка и нажимаете на кнопку в правом нижнем углу – заказать вытяг. Ниже отмечено стрелкой куда нажимать.

После этого откроется окно для входа через BankID. Для входа нужна любая банковская карта. И дальше уже вводите все нужные поля в форму, выбираете в каком центре админ услуг хотите забрать вытяг и оплачиваете услугу.

Заказать онлайн витяг ДЗК стоит около 70 гривен. Плюс возможные комиссии банков. Благодаря заказу онлайн, вы экономите немного времени и денег. Не нужно будет стоять в очереди для заказа справки.

По времени, после заказа онлайн, подобная процедура занимает 1-2 дня. Остаётся просто прийти в указанное время в центр админ услуг и забрать витяг ДЗК в бумажном варианте.

Как получить вытяг ДЗК через центр админ услуг

Существует также вариант без заказа онлайн. Можно прийти в центр админ услуг по месту нахождения участка и заказать вытяг лично. Если нет очереди и сотрудники не загружены, то возможно получить справку для продажи участка в этот же день.

По деньгам такой вариант обойдётся дороже, чем заказ онлайн. До 300 гривен. Но возможно, получится сэкономить время и не ждать 1-2 дня, пока вас пригласят получить вытяг после заказа онлайн.

Сколько действительна справка ГЗК

Справка из ГЗК действительна 3 месяца с даты выдачи. Это значит, что можно получить её заранее перед сделкой и не спешить с переоформлением, если что-то затягивается.

Как получить справку об отсутствии строений на участке

Справку можно заказать в любом частном, либо государственном БТИ. Частные фирмы предлагают услугу выезда на ваш участок без вашего присутствия.

Нужно просто прийти в офис компании, которая занимается землеустройством, местное частное БТИ и взять с собой все документы. Также нужны фото участка, что на нём нет строений. После этого вам выдадут справку в офисе. Стоит подобная услуга около 1-2 тысяч гривен. По времени – 1 рабочий день.

Где заказать оценку земли

Оценку земли можно заказать у любого частного оценщика. Стоит такая услуга около 1000-1500 гривен. По времени – 1 рабочий день. Действительна оценка 6 месяцев с момента выдачи.

Для заказа нужно отправить оценщику документы на земельный участок и документы собственника. Оценщик оценит участок и вы сможете забрать документ об экспертной оценке в этот же день.

5. Какие документы нужны для покупки земли

Для того чтобы купить землю, покупателю потребуются следующие документы:

• Паспорт и код
• Если состоите в браке – паспорт и код супруга, свидетельство о браке. Либо нотариальное согласие супруга на покупку земли.

После заключения договора купли-продажи у нотариуса вы получите распечатанный документ – свидетельство права собственности на землю и вытяг из реестра.

С этими документами вы становитесь новым полноправным владельцем земельного участка.

6. Налоги и расходы при заключении договора купли-продажи земельного участка

При переоформлении участка у нотариуса нужно будет заплатить налоги и оплатить услуги нотариуса.

Сумма налогов и стоимость договора отличается для земли под застройку и земель сельхоз назначения. К сельхоз землям относятся также земли под индивидуальное садоводство.

Какие налоги нужно оплатить для земельных участков под постройку частного дома:

• Государственная пошлина 1% от оценки
• Услуги нотариуса, справки из реестров – около 6-8 тысяч грн.

Также при оформлении оплачиваются услуги банка. Они нужны, чтобы продавец мог получить деньги после сделки в наличной форме. Стоимость услуг банка около 1000-1200 грн.

Возможные дополнительные налоги и расходы возникают, если:

• Участок в собственности менее 3-х лет и получен не в наследство
• Вторая и более продажа недвижимости в календарном году
• Земли сельхоз назначения и для садоводства.
• Размер участка более перечисленных ниже значений. Зависит от целевого назначения земли. Сельхоз назначение – 2 Гектара. Под застройку частного дома – в городе 10 соток, в пгт 15 соток, в селе 25 соток. Садоводство – 12 соток, индивидуальное дачное строительство – 10 соток, гараж – 1 сотка.

В перечисленных выше случаях дополнительно уплачивается:

Для резидентов Украины:

• 5% налог на доходы физических лиц – НДФЛ
• 1,5% военный сбор

Если продавец нерезидент Украины, то оплачивается:

• 18% налог на доходы физических лиц – НДФЛ
• 1,5% военный сбор

Под такие же условия попадает недвижимость полученная нерезидентом в подарок.

Цитата:

Не будет облагаться налогом доход от продажи (обмена) один раз в течение года (при условии нахождения такого имущества в собственности более 3 лет) земельного участка сельхозназначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенной в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству.

Дополнительные расходы для сельхоз земель

Если вы заключаете договор купли-продажи по сельхоз землям, то оформление обойдётся дороже. К сельхоз земле так же относятся участки под садоводство.

Оформление договора у нотариуса в этом случае будет стоить от 14 тысяч гривен. Плюс, кроме основных налогов, дополнительно уплачивается налог НДФЛ 5% от стоимости оценки и военный сбор 1.5%.

Изменения в законодательстве:

Законопроєкт про спрощення продажу землі для особистого господарства пройшов перше читання (станом на 8.09.22)

Законопроєкт передбачає спрощення процедури купівлі земельних ділянок до 25 соток для садівництва та до 2 га для ведення селянського господарства. Зокрема, це стосується врегулювання процедури перевірки нотаріусом набувачів таких ділянок, яка наразі може коштувати до 14 тисяч гривень та займати до 2 тижнів часу.

7. Общая стоимость оформления договора купли-продажи земельного участка

Когда вы узнали, какие налоги платятся при переоформлении и какие документы нужно собрать – подсчитаем во сколько обойдётся полное переоформление земельного участка на нового владельца.

Возьмём примерную стоимость оценки участка – 20 000 у.е. Если ваш участок стоит дороже или дешевле, просто подставьте свои значения. Стоимость всего, что понадобится для переоформления:

• Вытяг ДЗК – 300 грн
• Справка об отсутствии строений – 1500 грн
• Экспертная оценка земли – 1000 грн
• Государственная пошлина 1% от оценки – 200 у.е.
• Услуги нотариуса 7000 грн
• Услуги банка – 1000 грн

Итого стоимость полного переоформления земельного участка:

Примерно 600 у.е.

Если участок менее 3-х лет в собственности, либо у продавца вторая и более сделка в году, то дополнительно добавляем к общей сумме 1300 у.е. Это 5% НДФЛ + 1,5% военный сбор от общей стоимости участка.

Платежи для нерезидентов будут ещё выше – дополнительно 3900 у.е.

Все расчёты приведены исходя из оценочной стоимости участка 20 000 у.е. Если у вас оценка отличается, то подставьте свои значения оценочной стоимости и от них подсчитайте проценты расходов.

Какая может быть оценка участка при заключении договора купли продажи земли

Частные оценщики часто могут сделать оценку немного ниже реальной стоимости, но это не всегда возможно. От оценки зависит сумма налогов при переоформлении и это может быть значительная часть расходов, если участок дорогой. Но у низкой оценки есть и свои риски.

Чтобы этого не возникло, нужно внимательно проверять условия договора, участок и продавца перед покупкой. И выбирать максимально безопасные варианты.

8. Как оформить документы для строительства дома на участке

Если вы купили участок для строительства частного дома, то вам придётся пройти следующие этапы:

• Получить почтовый адрес
• Обратиться к обслуживающей организации по вопросу подключения коммуникаций
• Разработать проект будущего строительства
• Изготовить строительный паспорт на застройку земельного участка
• Зарегистрировать уведомление о начале строительных работ через ЦПАУ (ЦНАП). Необходимо проконтролировать, чтобы вашему уведомлению был сразу присвоен индивидуальный 13-значный код (2 буквы и 11 цифр). Запись должна появиться на сайте ГАСИ (Государственной архитектурно-строительной инспекции), или Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), замість ДАБІ зараз починає роботу новий орган – Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) в разделе “реєстр дозвільних документів”.
• Начать строительство

После того, как работы будут окончены, необходимо:

• Изготовить технический паспорт
• Подать декларацию об окончании строительства в ЦПАУ (ЦНАП)

После проверки полноты и правильности информации госорган ставит отметку в техническом паспорте и регистрирует декларацию.

После этого вы сможете зарегистрировать право собственности в Государственном реестре вещных прав. Для этого можно обратиться на выбор:

• К государственному регистратору
• К нотариусу
• В ЦПАУ (ЦНАП)

Полученное извлечение (Вытяг) из реестра имущественных прав будет служить подтверждением права собственности на построенный дом.

9. Договор купли-продажи дома с земельным участком

Если вы осуществляете сделку купли-продажи земельного участка с домом, то дополнительно ко всем документам на землю, нужно собрать документы на дом. По части уплаты налогов ситуация полностью идентична.

По оформлению у нотариуса происходят 2 сделки. Одна сделка – это купля-продажа земли, а вторая это купля-продажа дома. Если на участке земли расположен жилой дом, то для продажи дома с участком понадобятся следующие документы:

• Паспорта и идентификационные коды всех собственников
• Согласие супруга, если продавец состоит или на момент покупки состоял в браке. Паспорт супруга, код и свидетельство о браке. Либо нотариальное разрешение от супруга на куплю-продажу
• Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (это может быть: Госакт, Договор купли-продажи земельного участка, Договор дарения, Наследственный договор, Договор мены, Свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.)
• Документ, подтверждающий регистрацию права собственности на земельный участок в государственном Реестре имущественных прав
• Справка из Государственного земельного кадастра. (Вытяг ДЗК, на украинском – Витяг Державного земельного кадастру)
• Экспертная оценка стоимости земли

• Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на дом. Например, это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о приватизации, о праве на наследство, биржевой договор, наследственный договор или решение суда
• Документ, подтверждающий регистрацию права собственности на дом в государственном Реестре имущественных прав
• Справка об отсутствии прописанных в доме
• Акт оценки стоимости дома
• Технический паспорт дома. С 23 июля 2021 года вступило в силу Постановление Кабинета министров Украины №681 “Некоторые вопросы обеспечения Единой государственной электронной системы в сфере строительства” (ЕГЭССС). Согласно этому документу стали обязательными новые правила оформления технического паспорта. С 1 августа 2021 года необходимо вносить в ЕГЭССС проектную документацию по всем видам строительства. Также в систему обязательно вносятся данные о проведённой технической инвентаризации (ТИ) и регистрация технического паспорта.

Из-за наличия дома на участке придётся заплатить дополнительные налоги. Из-за этого стоимость общего переоформления земельного участка увеличится.

Просчитать общую сумму налогов вы сможете, когда узнаете оценочную стоимость дома. Добавьте их к стоимости переоформления земли и вы узнаете цену полного переоформления земельного участка с домом.

10. Как узаконить самострой в Украине

У 2023 році в Україні продовжує діяти будівельна амністія. Відповідно до пункту 9 розділу V Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», вона поширюється на об’єкти площею до 300 кв. м, що позиціюються класом CC1, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015. Сюди відносяться приватні будинки, дачні, садові, господарські споруди, а також об’єкти с/г призначення, зведені не пізніше 12 березня 2011 року. Будівельна амністія означає, що легалізувати самобуд можна без сплати штрафу за особливою процедурою. Для цього повинні виконуватися наступні умови:

• будинок побудований на ділянці з відповідним цільовим призначенням;
• присутні документи на право користування чи володіння землею;
• ділянка має кадастровий номер;
• будівля зведена з дотриманням норм, що підтверджено фахівцем.

Порядок узаконення самобудів, зведених пізніше строків, на які поширюється будівельна амністія, за законом не передбачений. Тому такі об’єкти оформляють так само, як і нове будівництво.

11. Выводы по договору купли-продажи земельного участка в Украине

Купить или продать земельный участок в Украине достаточно легко. Для этого необходимо собрать необходимые документы и обратиться к нотариусу для переоформления.

Важно перед покупкой проверить документы продавца и проверить сам участок. Вы должны удостовериться, что покупка безопасна и вы сможете использовать участок по назначению. Лучше не рисковать деньгами.

Проверить документы перед покупкой вы можете с помощью наших юристов по недвижимости GetHom. Мы окажем бесплатную консультацию по вопросам покупки и проверим документы. Поможем сократить риски и купить участок безопасно. Так вы максимально обезопасите свою покупку.

Звоните:

Юридический отдел GetHom.

Работаем без выходных и праздников с 9 утра до 9 вечера. Будем рады вам помочь купить участок безопасно. Поможем выбрать действительно надёжный вариант.

Надеемся, что вы узнали всю важную информацию про договор купли-продажи земельного участка в Украине и получили ответы на все интересующие вопросы. Удачной покупки.

Как купить с/х землю: пошаговая инструкция подготовки и оформления сделки

С 1 июля любой желающий владелец украинского паспорта может приобрести участок сельскохозяйственного назначения. Чтобы оформление сделки прошло гладко и впоследствии никто не смог оспорить право нового владельца на купленную землю, придется соблюсти ряд условий. Каких — разбирался «Минфин».

Через неделю для украинских граждан откроется рынок земли. «Минфин» уже писал, почему сельскохозяйственные наделы можно рассматривать как весьма привлекательный инвестиционный инструмент.

Во-первых, купленную землю можно сдавать в аренду. По прогнозам независимых экспертов и правительственных чиновников, средняя цена за гектар будет колебаться в пределах $1,5−2 тыс. Стоимость права аренды — $120−150 за год. Таким образом эта инвестиция обеспечит до 8−10% годовых в валюте, что может стать неплохой альтернативой депозитам в СКВ.

Во-вторых, приобретенный надел можно будет перепродать после 1 января 2024 года, когда число покупателей пополнят юрлица. Аналитики считают, что к тому времени земля может подорожать на 25%.

В-третьих, сразу же после покупки надел можно будет предложить застройщикам. Их, скорее всего, заинтересует земля вокруг мегаполисов и крупных населенных пунктов.

«С 1 июля 2021 года снимается не только мораторий на отчуждение сельскохозяйственных земель, но и на изменение целевого назначения таких земель. То есть их можно будет использовать и для других сельскохозяйственных нужд (закладка садов, создание ферм), а также и не для сельскохозяйственных нужд при наличии соответствующей градостроительной документации. Поэтому ажиотаж вокруг этой темы вполне объясним», — поясняет партнер АО «Морис Груп» Оксана Кобрин.

Оформление купли-продажи сельхозземли имеет свои особенности. Чтобы соблюсти их, «Минфин» составил пошаговую инструкцию подготовки и оформления таких сделок.

Шаг 1: готовимся стать покупателем

Прежде, чем начать поиск земли для покупки, лучше сразу проверить себя на наличие:

— других земельных участков с/х назначения в собственности;

— банковского счета и подтвержденных источников происхождения средств, за счет которых будет приобретен надел.

Почему это важно:

— Право покупать сельхозучастки имеют только граждане Украины.

«Лица, имеющие также паспорта гражданина государства-агрессора (РФ), не имеют такого права. Интересно, что наличие паспорта гражданина другого государства не является прямым препятствием для приобретения такого участка в собственность. Достаточно предоставить паспорт гражданина Украины», — уточняет Оксана Кобрин из «Морис Груп».

Сейчас украинское законодательство декларирует единое гражданство, но механизма лишения паспорта Украины за двойное гражданство нет.

Также стоит учитывать, что нотариус будет проверять, не внесен ли потенциальный покупатель в санкционные списки по решениям СНБО, не находится ли под международными санкциями за террористическую деятельность (перечень формируется Госфинмониторингом). Лицам из таких «черных» списков также будет отказано в удостоверении сделок купли-продажи земли.

— Физлица могут иметь в собственности не более 100 га с/х земель (с 2024 года — до 10 000 га).

Оксана Кобрин рассказала, как на практике будет проверяться соответствие этим лимитам.

Нотариус будет проверять по данным государственных реестров наличие земельных участков с/х назначения не только непосредственно у покупателя, но и у супруга (супруги) покупателя. Поскольку считается, что покупателю принадлежит половина участка жены/мужа. Иными словами, нотариус должен установить факт общей совместной собственности на такие участки.

Например, если муж уже успел приобрести участок в 100 га, то жена сможет приобрести только 50 га земли.

Также нотариус будет проверять наличие у покупателя долей, акций и паев в юридических лицах. Если такое юрлицо имеет в собственности сельхозучастки, то нотариус будет рассчитывать, какая часть этого участка приходится на долю в компании потенциального покупателя. И, соответственно, сколько еще он может докупить.

К примеру, если потенциальный покупатель владеет 10% компании, которой принадлежит 20 га земель с/х назначения, то считается, что такому лицу опосредованно принадлежит 10% таких земель, то есть 2 га. Соответственно, докупить он сможет еще 98 га.

— Все расчеты по договору купли-продажи должны происходить исключительно в безналичной форме. Финансовый мониторинг будет проводить и банк, и нотариус, удостоверяющий сделку.

Нотариус потребует от покупателя показать, откуда тот взял средства на приобретение земли. Поэтому лучше сразу подготовить документы, показывающие размер зарплаты, доходы от предпринимательской деятельности, полученные от продажи квартиры, машины или другого имущества. В общем, подойдет все, что подтвердит легальность имеющейся у покупателя суммы на оплату покупки.

Шаг 2: проверяем статус, расположение и регистрацию земельного участка

Допустим, вы уже присмотрели интересный участок и готовы его приобрести. Чтобы дальнейшее владение землей было беспроблемным, желательно предварительно проверить надел:

• не находится ли он в зоне действия спецразрешения на добычу недр;
• сдана ли эта земля в аренду;
• по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте.

Почему это важно:

— По закону преимущественное право первой очереди имеет лицо, у которого есть специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения; второй очереди — арендатор, если он готов заплатить цену, которую выставил продавец.

На практике, конечно, чаще всего будут встречаться случаи, когда собственники земли будут выставлять на продажу уже арендованные наделы.

Поэтому покупателю лучше знать заранее, к каким неудобствам следует готовиться.

«Покупателю следует обратить внимание на тот факт, что смена собственника земельного участка не влечет за собой прекращение действия уже заключенных договоров, например, договора аренды земельного участка, и не является основанием для изменения условий такого договора», — поясняет «Волхв» Денис Шевчук.

Арендатор в любом случае узнает, что земля продается, даже если собственник об этом его не уведомит. Соответствующую информацию передаст перед заключением сделки нотариус. У арендатора есть месяц на то, чтобы определиться, готов ли он выкупит участок по заявленной цене.

Тут возникает вопрос — как быть в том случае, если землю арендует компания? — Ведь юрлица смогут приобретать сельхозземлю в собственность только с 2024 года. Закон предусматривает такую ситуацию: юрлицо может передать свое преимущественное право покупки третьему лицу, например, другому гражданину. Именно он в этом случае и выступит покупателем.

«Закон предусматривает достаточную защиту преимущественного права, чтобы его не обходили. Например, если договор будет заключен без уведомления субъекта преимущественного права, он может через суд требовать перевода прав покупателя на себя. Также владелец участка не может распорядиться им в обход купли-продажи, поскольку другие способы отчуждения, такие как дарение, мена, передача в залог, в уставный капитал возможны только с согласия субъекта преимущественного права», — говорит Оксана Кобрин.

— Наличие участка с соответствующим кадастровым номером на публичной кадастровой карте будет подтверждением, что он действительно зарегистрирован в Госкадастре и может быть объектом продажи.

Но такая проверка полезна не только поэтому. Публичная кадастровая карта даст покупателю информацию, например, о площади участка и его местоположении.

Дело в том, что если участок расположен ближе 50 км от государственной границы Украины, это может стать препятствием для его приобретения.

Кроме того, может случиться так, что реальные параметры участка не совпадают с информацией о нем в Госкадастре. И такое несоответствие лучше исправить еще до заключения сделки купли-продажи.

«Автоматизированная система Государственного земельного кадастра была введена в Украине в 2013 году. При переносе данных из старого Государственного реестра земель в новую кадастровую систему и позже во время функционирования самого кадастра могли быть допущены технические ошибки (описки, опечатки, грамматические или арифметические ошибки). Это могло произойти как по вине органа, который ведет Государственный земельный кадастр, так и по вине других структур или землеустроителей», — уточняет Денис Шевчук из ЮК «Волхв».

По словам управляющего партнера Suprema Lex Виктора Мороза, несоответствие таких данных и даже накладка границ земельного участка на соседский — распространенная проблема, которая может усложнить и даже сделать невозможной покупку надела.

«Эту проблему можно устранить или повторным обследованием участка геодезистами и землемерами с внесением корректных данных в соответствующие реестры, или урегулированием взаимоотношений с соседями при наличии спорных вопросов», — советует Виктор Мороз.

Шаг 3: определяем цену участка

Цену участка стороны определяют по договоренности между собой. Но до 1 января 2030 года нельзя будет продать землю с/х назначения ниже нормативной денежной оценки.

Узнать ее можно через электронные сервисы земельного кадастра или направив запрос через ЦНАП.

Одновременно, поскольку сторонами сделки купли-продажи земельного участка являются физические лица, то обязательным также является проведение экспертной оценки земельного участка.

Почему это важно:

Оксана Кобрин обращает внимание на то, что цена участка является важнейшим условием договора.

«Если существует субъект преимущественного права по выкупу участка, продать и, соответственно, купить землю можно будет только по той цене, о которой было сообщено ему. Если изменяется цена участка от предварительно сообщенной, то процедура согласования с субъектом преимущественного права начинается заново», — предупреждает она.

Виктор Мороз из Suprema Lex настоятельно рекомендует определять сумму сделки исходя из отчета оценщика, которого стороны могут пригласить для определения стоимости продаваемой земли.

«Если указать заниженную цену продажи земли без подтверждения ее соответствующей оценкой, то налоговая может в судебном порядке доначислить доход продавцу и обязать его доплатить налог с доходов физических лиц», — уточняет он.

Шаг 4: регистрируем договор купли-продажи у нотариуса

После завершения всех подготовительных процедур продавец и покупатель могут оправляться к нотариусу.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи может быть осуществлено по месту нахождения земельного участка или одной из сторон договора.

Но перед этим нотариус обязан провести проверку на соответствие законодательным нормам продавца и покупателя. По словам Оксаны Кобрин, дополнительные проверки и процедуры могут занять до 2 месяцев.

Ведь нотариусу предстоит проверить весьма объемный массив информации:

• наличие у покупателя гражданства Украины, для чего нужно будет предоставить паспорт гражданина Украины;
• внесение приобретателя в санкционные списки;
• источники происхождения средств, за которые будет приобретаться земля;
• месторасположение участка относительно государственной границы (если у нотариуса возникнут сомнения относительно 50-километровую зоны госграницы, он обратиться к Госгеокадастру с запросом);
• общую площадь земельных участков с/х назначения, которые уже находятся в собственности потенциального покупателя, и готовящийся к покупке надел (вместе они не должны превышать 100 га).

Если по результатам проверки нотариус выявит несоответствия законодательным требованиям, то откажет в удостоверении сделки. И это может быть самым безболезненным вариантом.

Ведь если несоблюдение хотя бы одного из условий вскроется уже после заключения сделки, это станет основанием для признания ее недействительной, а также конфискации земельного участка.

Если же все прошло гладко, нотариус делает финальный аккорд.

«Нотариус должен внести в реестр недвижимого имущества и Госгеокадастр данные о новом собственнике и предоставить ему правоустанавливающие документы, подтверждающие переход к нему собственности», — говорит Виктор Мороз.

Какие документы нужны для продажи земли?

Право собственности, в том числе на землю сельхозназначения, лежащую под частным домом или отведённую под приусадебное хозяйство, подразумевает возможность не только пользоваться участком, но и передать его во владение третьему лицу — например, по договору купли-продажи. В прошлом году был снят мораторий на реализацию земельных паёв — а значит, открыт путь к оформлению соответствующих сделок. Какие документы нужны для продажи земли и какова должна быть последовательность действий продавца, читайте в нашей статье.

Важность правильного заключения сделки

Передача права собственности на земельный участок должна осуществляться строго в соответствии с действующим законодательством, в том числе с представлением обеими сторонами полных пакетов документов и регистрацией договора купли-продажи у нотариуса. Нарушение одного или нескольких требований может привести к признанию сделки недействительной, а при установлении факта использования поддельных или ненадлежащим образом оформленных документов — даже к уголовной ответственности.

Потребовать аннулирования сделки в судебном порядке может любое заинтересованное лицо: не только продавец или покупатель, но и, к примеру, арендатор, приоритетное право которого на выкуп земли было проигнорировано. В результате продавать землю придётся с нуля — с новыми затратами на государственную пошлину и услуги нотариуса.

Какие документы нужны для заключения договора

В список документов, необходимых для оформления сделки, входят (со стороны продавца):

• Действующий паспорт в бумажном виде или на «пластике».
• Идентификационный номер налогоплательщика.
• Подтверждение права владения реализуемым участком.
• Выписка из Государственного земельного кадастра.
• Выписка из Государственного реестра собственности на недвижимое имущество.
• Выданная независимым экспертом оценка пая.
• Согласие лица, состоящего в браке, на продажу земли, находящейся в совместной собственности.
• Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.
• В случае, если сделка осуществляется по доверенности, — доверенность, заверенная нотариусом, а также документы, подтверждающие личность представителя продавца.

Продавцу требуется заранее завести банковский счёт, на который поступят деньги покупателя. Рассчитаться наличными или «с карты на карту» не получится — так государство исключает вероятность неуплаты продавцом налога на доход.

Представленный выше список — базовый. Не исключено, что продавцу потребуется представить дополнительные документы — какие именно, расскажет нотариус, обязанностью которого и является обеспечение законности сделки.

Продажа земельного пая: самая краткая инструкция

Предусмотреть все нюансы и осложнения, которыми может сопровождаться продажа земли, невозможно. Рассмотрим общий порядок действий продавца:

1. Убедитесь, что в вашем распоряжении находится документ, подтверждающий право собственности на участок. В зависимости от года оформления это может быть государственный акт (до 2012 г.), свидетельство о праве собственности (с 2013 по 2015 гг.) или выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (с 2016 г. по сей день).
2. Удостоверьтесь, что участку, который вы собираетесь продавать, присвоен кадастровый номер. Самый простой способ это сделать — воспользоваться Публичной кадастровой картой. Доступ к ресурсу совершенно бесплатен; здесь же можно посмотреть общую площадь, границы участка, целевое назначение и прочие интересные и полезные сведения.
3. Может случиться, что кадастровый номер участку не присвоен. Ничего страшного в этом нет — значит, с землёй не совершалось никаких сделок с 2004 года, когда был создан реестр. Тем не менее, получить кадастровый паспорт для продажи пая необходимо: обратитесь в местный орган власти, а после получения номера зарегистрируйте право собственности у государственного регистратора.
4. Определите цену участка. Вы не можете продать землю ниже минимальной стоимости — зато вправе поднять цену при наличии положительных факторов, например, высокой плодородности земли. Сориентироваться поможет анализ почвы, заказанный в независимой лаборатории. «УкрХимАнализ» выполняет полноценное исследование земли любого типа — и предоставляет документы, достаточные для принятия взвешенного решения.
5. Припомните, не сдаёте ли землю в аренду, и проверьте, оформлена ли передача арендатору официальным образом. Если ответ на оба вопроса — «да», то именно арендатор будет иметь приоритетное право выкупа участка, и вам потребуется в первую очередь известить о продаже его.
6. Обратитесь с пакетом документов к нотариусу. Ему же можно доверить и общение с арендатором. Последний имеет право на раздумья в течение двух месяцев с момента получения извещения о намерении продать землю — поэтому, чтобы избежать проволочек, нотариус может отправить соответствующий документ заказным письмом.
7. Дождитесь, пока нотариус проверит представленные вами и покупателем документы и установит отсутствие обстоятельств, мешающих заключению сделки.
8. Получите документы, свидетельствующие о переходе земли к новому владельцу. Начиная с этого момента вы официально перестали быть собственником пая.

Отметим, что вечно ждать ответа арендатора при наличии подтверждения вручения ему письма о намерении продать землю не потребуется: по истечении двух месяцев при отсутствии обратной связи вы сможете на законных основаниях продать участок кому захотите.

Оценка качества земельного участка

Лаборатория «УкрХимАнализ» проведёт исследование состояния вашей земли — и предоставит подробную документацию, на основании которой можно будет принимать решение о повышении или снижении цены. Воспользоваться нашими услугами можно в Киеве, Чернигове, Одессе — и прочих городах Украины. Заключайте сделки к общей выгоде — а мы поможем с деталями!

Земля в Украине: как ее продавать и что для этого нужно

Это отдельная большая тема, она имеет свои особенности, поэтому сосредоточимся на тех землях, которые имеют другое целевое назначение и рынок которых уже давно свободно существует в Украине.

Не забудьте подписаться на наш телеграм-канал. Там мы оперативно публикуем все законодательные изменения, которые коснутся вашего кошелька, а также делимся полезными инструкциями, лайфхаками и финансовыми секретами.

Виды и целевое назначение земель

Земли в Украине распределяются, в частности, по форме собственности – государственные, коммунальные и частные.

Также земля отличается по целевому назначению. Часть 1 статьи 19 Земельного кодекса говорит, что это следующие категории:

Фокус нашего внимания будет сосредоточен на земельных участках, находящихся в частной собственности (а такими собственниками могут быть как юридические лица, так и граждане), поскольку именно эти земли зачастую меняют владельцев.

«Со снятием запрета на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения 1 июля этого года также снимается запрет на изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель под другие виды использования. В тех местах, где происходит активная урбанизация (пригородные зоны крупных городов как Киев, Харьков, Львов, Одесса, Днепр), этот закон даст новые возможности для использования земель под застройку», – комментирует Андрей Мартын, старший проектных менеджер по земельной реформе Офиса реформ Кабинета Министров Украины, доктор экономических наук, профессор.

Сколько стоит земля

Универсальную цену земельного участка назвать невозможно. Все примерно так же, как с квартирами – влияет в частности местоположение (на Печерске в Киеве, например, это одна цена, на Троещине – другая, а в Казатине – третья).

Также на цену влияет площадь. Понятно, что пять соток и гектар будут иметь разную стоимость, но опять же – в зависимости от места, где они расположены.

Кроме того, важную роль будет играть целевое назначение земельного участка. Земля, пригодная для коммерческого использования, как правило, будет дороже земельного участка, выделенного, скажем, для строительства дачного дома.

Еще учитывается состояние земли – чистый это участок или его еще нужно приводить в порядок. Коммуникации, которые проходят рядом – вода, электроэнергия, газ; ограничения и сервитуты и тому подобное.

Все индивидуально. Сориентироваться в цене поможет изучение рынка.

«Точно сказать насколько стоимость земли возрастет или уменьшится после 1 июля, довольно трудно, потому что опять же, в последний год у нас цены на недвижимость фактически растут, то есть население снова начало понемногу инвестировать в приобретение как земельных участков, так и всего того что на них строится, поэтому количественные оценки будут слишком приблизительны. Но еще раз акцентирую: предложение земельных участков под застройку благодаря снятию моратория расширится», – говорит Андрей Мартын.

Экспертная оценка земельного участка

Также существует понятие экспертной оценки земельного участка. Кроме того, что этот документ вам понадобится для оформления договора о передаче прав собственности на имущество, цифры, которые предоставит эксперт, также помогут сориентироваться в стоимости земли.

«Оценивать земельные участки можно различными способами. Есть так называемый доходный подход, когда стоимость земельного участка определяется исходя из тех доходов, которые она способна принести своему владельцу: либо путем непосредственного использования, либо от сдачи ее в аренду.

Есть сравнительный подход, когда мы определяем стоимость земельного участка просто сравнив его с подобными земельными участками, которые уже продавались на рынке и по которым стоимость уже сформирована.

Также есть так называемый затратный подход в оценке. Он применяется для оценки застроенных земельных участков. Это когда на рынке уже присутствуют участки с, например, коттеджами, на них есть рыночная цена. Тогда вы смотрите сколько стоит построить такой коттедж, отнимаете от стоимости застроенного участка стоимость строительства, и в сухом остатке получаете стоимость земельного участка», – объясняет профессор.

Как продать / купить землю

Земельный кодекс Украины определяет, что право собственности дает «право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками».

То есть, если на земельный участок любой из перечисленных выше категорий существует право собственности – он ​​может быть продан или куплен (исключение до 1 июля – земли сельхозназначения. – Ред.).

Способы приобретения права собственности тоже разные, но нас интересует переход права собственности от одного владельца к другому. Такое сложное формулировки применено том потому, что это может быть не только договор купли-продажи. Это также может быть:

• договор дарения;
• обмена;
• ренты;
• пожертвования;
• пожизненного содержания и т. д.

Кроме договора купли-продажи, часто применяются договоры дарения и обмена. Кстати, договоры обмена уже давно и успешно применяются для обхода запрета на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения.

• Суть договора купли-продажи следует из его названия: одна сторона (продавец) продает, вторая (покупатель) – покупает.
• Суть договора дарения (в народе его часто называют «дарственная») тоже следует из названия: даритель – дарит, одаряемый – принимает дар.
• Договор обмена – стороны меняют один товар (в нашем случае – землю) на другой.

Объединяет все эти договоры передачи прав на земельный участок одно – все они заключаются письменно и должны удостоверяться нотариально.

Преимущество договора купли-продажи в его абсолютной прозрачности и понятности. В нем четко указывается цена предмета торга, поэтому советуем указывать реальную цену – ведь в случае, если возникнет необходимость его расторгнуть, то речь пойдет о возвращении средств, а суд будет оперировать суммой, указанной в договоре, а не той, которую передали в конверте.

Договор дарения применяют чаще всего, чтобы исключить потенциальные претензии одного из супругов на собственность другого. Ведь подаренный объект принадлежит исключительно тому, кому его дарят. Также иногда он помогает избежать уплаты лишних налогов.

Договор обмена, как уже отмечалось, используют для обхода запрета на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Но это вполне легальная форма приобретения права собственности, поэтому может быть применена без намерений кого-то обмануть.

Например, можно обменять землю на авто или квартиру. Или что-либо другое – Гражданский кодекс не ограничивает предметы обмена, а также отмечает, что их стоимость может быть разной. В таком случае стороны могут компенсировать разницу деньгами.

Андрей Мартын советует пока не торопиться продавать землю:

«У нас есть категория собственников земли, которым она досталась по наследству. Это в основном дети и внуки бывших колхозников. Их количество можно предварительно оценить 10-15% от общего количества владельцев. Это люди, которые унаследовали земельные участки, уже давно не проживают в сельской местности и не собираются ее использовать – вероятно, они первыми начнут продавать землю. Продавцам земли с этой категории стоит посоветовать не бежать впереди паровоза: если они подождут год-два, то смогут выручить процентов на 30-50 больше, чем в первые годы после снятия моратория».