Что включают эксплуатационные затраты и как их рассчитать?
Эксплуатационные затраты – абсолютный показатель издержек, понесенных предприятием на обеспечение работоспособности производственных фондов. Покупка ГСМ и комплектующих, оплата услуг ремонтников, приобретение энергии и др. – важная составляющая совокупной стоимости основного капитала. Их доля в себестоимости не должна превышать 30%, в противном случае потребуются мероприятия по капитальному ремонту и замене оборудования.
Компании несут расходы не только на покупку оборудования, машин и возведение сооружений, но и на их содержание. Оттого в бюджет фирм важно закладывать средства на приобретение комплектующих и горюче-смазочных материалов (ГСМ), оплату электроэнергии и амортизационные отчисления.
Затраты эксплуатационные (ЗЭ) – это сумма издержек, понесенных на обеспечение работоспособного состояния основных средств, их текущее обслуживание и создание благоприятных условий для выпуска товаров и услуг.
Справка! Издержки на эксплуатацию производственных фондов формируют часть себестоимости продукции, поскольку косвенно участвуют в производстве товаров и услуг (Гл. 25 НК РФ).
Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов?
С эксплуатационными расходами неизбежно сталкиваются арендаторы и собственники коммерческой недвижимости. Грамотный расчёт затрат и полное понимание, куда и на что уходят средства, помогут избежать значительных переплат и ненужных расходов.
Эксплуатационные расходы — это общие затраты на содержание, использование и ремонт здания. План ЭР необходимо составить в начале нового финансового периода. Подробный план должен содержать обоснование каждого пункта. Величина затрат и график расходов во многом зависит от направления деятельности компании.
Если затраты на эксплуатацию спланированы неверно, выделенных средств может не хватить на весь запланированный срок. Это создаст серьёзные финансовые трудности для организации. Арендаторам коммерческой недвижимости стоит следить за суммами ЭР, чтобы избежать незапланированных переплат.
Что входит в эксплуатационные расходы?
Затраты на использование коммерческой недвижимости включают в себя:
- использование инженерных систем, оборудования;
- регулярные профилактические осмотры;
- косметический ремонт помещения;
- плановые работы;
- ремонт инженерных систем.
Оборудование и системы, которые требует профилактического или экстренного ремонта:
-
сигнализация: пожарная и охранная;
К неизбежным расходам относятся:
-
комиссионные управляющей компании;
Арендаторы не всегда отчётливо представляют, что такое ЭР здания, и из чего они складываются. Собственник может выставить фиксированную сумму без детального описания расходов по каждому пункту.
Договор аренды может содержать условие о том, что арендодатель имеет право в любой момент изменить сумму расходов на эксплуатацию по своему желанию. О системе начислений стоит договариваться заранее и лучше, если она будет прозрачной. За продолжительный период времени переплаты могут выйти в достаточно серьёзную сумму.
Фиксированная сумма расходов на первый взгляд выглядит удобно. Арендатору не нужно вникать во все подробности расходов. Он просто перечисляет ежемесячно определённую сумму. Арендодателю иногда приходится пересматривать расходы на содержание объекта. Это может быть связано с началом нового финансового периода или поиском подрядчика для проведения ремонтных работ. Пересмотр ЭР может быть связан с проверкой рыночной ситуации и оценкой выгоды от существующих условий аренды.
Как арендодатели искусственно увеличивают траты?
Затраты на использование объекта могут включать дополнительные пункты. На арендатора могут переложить:
Эти пункты входят в состав услуг, которые предоставляет собственник здания. Остальные ЭР рассчитываются в соответствии с площадью объекта.
Часто в расходы на эксплуатацию закладываются налоги. Включать их в стоимость аренды незаконно. Налоги арендодатель должен платить государству. Это обязанность, которую нельзя перекладывать на других.
Закон не обязывает раскрывать все расходы на эксплуатацию. Эта информация может быть коммерческой тайной потому, что в ЭР здания могут быть задействованы представители третьих сторон. Прозрачность должна присутствовать только в коммунальных услугах таких как отопление, вода, электричество. Счета за них выставляют коммунальные службы. Арендодатель в данном случае выступает лишь в качестве посредника.
Виды эксплуатационных расходов
ЭР включают много позиций, но делятся они на следующие виды:
-
основные; прямые и косвенные;
Основные расходы
Это затраты, связанные с основной деятельностью. К ним могут относиться средства на транспортировку грузов, расходы на ремонтные работы, социальные начисления, скидки на продукцию.
Прямые и косвенные
К прямым затратам относятся средства, выделяемые на производственную деятельность или выполнение услуг. Косвенные определяются через дополнительные расчёты и распределяются между разными видами продукции.
Общехозяйственные
Это расходы на управление хозяйством, обслуживание производства. Они включают зарплату сотрудников, обслуживание и содержание помещений, затраты на инвентарь. К общехозяйственным относятся амортизация ОС, отчисления в ремонтный фонд, обслуживание управленческого аппарата, командировочные расходы.
Зависящие и независящие от масштабов движения
Расходы, зависящие от движения, могут меняться пропорционально масштабу текущих работ. Независящие — это постоянные траты, которые практически никогда не меняются.
Разработка плана ЭР
Разработка плана ЭР во многом зависит от вида деятельности организации. Цель планирования — обеспечение бесперебойного выделения средств для текущей деятельности. Планирование выполняется по всем статьям затрат. В рамках процедуры учитываются разные нормативы и лимиты.
Планирование — основная, но не единственная составляющая управления ЭР. Управление расходами включает анализ затрат и контроль над ними, обновление нормативной базы.
Планирование подразделяется на несколько этапов:
-
расходы на оплату труда;
Грамотный бухучёт
Основная задача учета ЭР — полное, объективное и своевременное фиксирование трат. Грамотный бухучёт может контролировать расходы, снижать себестоимость и вовремя вводить режим экономии. Разработка плана включает обоснование размера каждого вида затрат.
Дополнительные функции бухучета ЭР:
-
следить за выполнением плана;
Грамотный бухучёт должен вестись так, чтобы из него можно было получить полную информацию о расходах.
Возмещение ЭР
Возмещение ЭР актуально, если предприниматель арендует помещение. В этом случае он должен компенсировать расходы собственника на оплату услуг. Траты на возмещение ЭР отражаются в статье расходов 244 «Прочие закупки». Для получения компенсации нужно включить платежи в сумму аренды или составить отдельное соглашение на возмещение затрат.
Система Open Book как помощь арендаторам
В России набирает популярность система Open Book. Она обеспечивает полную прозрачность затрат. Систему чаще применяют для зданий класса А. В некоторых управляющих компаниях Open Book стала отдельной опцией. Арендаторы, работающие по западным стандартам, интересуются расходами во всех подробностях.
По системе Open Book управляющие компании должны предоставлять подтверждающие документы на все затраты. Запросить их для ознакомления можно в любой момент. Сумма ЭР в этом случае за каждый месяц будет разной. Она будет зависеть от реальных затрат. Если договориться об использовании Open Book заранее, можно избежать значительных регулярных переплат.
Советы при заключении договора аренды
Предприниматель напрямую заинтересован в заключении договора аренды на выгодных для себя условиях. Прозрачная система платежей — лучший способ избежать ненужных переплат. В договоре должны быть прописаны позиции по всем ЭР. Если есть возможность отказаться от дополнительных услуг, то это нужно оформить в письменном виде.
Заключение
Уйти от эксплуатационных расходов не удастся, но можно их оптимизировать. Грамотно составленный договор аренды позволит избежать переплат и даст возможность полностью контролировать и планировать затраты на ЭР.
Если вы ищите помещение для своего бизнеса – пройдите на главную и скачайте каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – подборка лотов с фотографиями и цифрами.
Коммунальные и эксплуатационные расходы при аренде: кто и в каком порядке возмещает
Рассмотрим, кто должен возмещать коммунальные и эксплуатационные расходы при аренде недвижимости и можно ли это урегулировать по соглашению сторон; есть ли какие-то нюансы, если арендуемая недвижимость — государственная.
Коммунальные и эксплуатационные расходы подлежат возмещению арендаторами, если иное не установлено законодательством и договором (п. 2 ст. 587 ГК).
Следует учитывать, что коммунальные и эксплуатационные расходы складываются из расходов, приходящихся как непосредственно на арендуемую площадь, так и на часть (как правило пропорциональную) мест общего пользования.
Законодательством установлена особенность возмещения таких расходов арендаторами недвижимого имущества, находящегося в госсобственности. Так, определение возмещаемой арендатором части расходов арендодателя осуществляется по (подп. 2.5 п. 2, ч. 1 п. 4 Положения N 433):
— горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта — пропорционально доле работников арендатора, иных физлиц, работающих в сданном в аренду объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физлиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон;
— теплоснабжению — пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон, а в случае различной высоты недвижимого имущества — пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества без учета мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон;
— электроснабжению — пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества, если иное не установлено соглашением сторон;
— газоснабжению — по показаниям приборов учета расхода газа, установленных у арендатора;
— обращению с твердыми коммунальными отходами — пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
— прочим расходам арендодателя, в том числе по другим услугам, капитальному ремонту, санитарному содержанию мест общего пользования, содержанию, эксплуатации недвижимого имущества, текущему ремонту — пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.
Следует учесть, что часть затрат арендодателя на теплоснабжение, возмещаемая арендатором, увеличивается на сумму затрат арендодателя, приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.
Часть затрат арендодателя на электроснабжение, возмещаемая арендатором, увеличивается на сумму затрат арендодателя, приходящихся:
— на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;
— на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора, иных физлиц, работающих в сданном в аренду объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физлиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон (ч. 2 и 3 п. 4 Положения N 433).
Таким образом, в части возмещения арендаторами имущества, находящегося в государственной собственности, коммунальных и эксплуатационных расходов, заложен алгоритм определения пропорции арендатора в таких расходах.
Что касается аренды частной (коммерческой) недвижимости, то стороны в арендных правоотношениях вольны пользоваться либо предложенным выше механизмом, либо предусмотреть иной механизм возмещения этих расходов.
Соглашением сторон может быть предусмотрен иной порядок распределения бремени содержания арендованного имущества. В случае изменения такого порядка, стороны могут использовать следующую формулировку в договоре: «Арендодатель обязан за свой счет поддерживать имущество в исправном состоянии, самостоятельно нести коммунальные и эксплуатационные расходы на содержание имущества».
Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
4.7 Эксплуатационные расходы на содержание здания
Эксплуатационные расходы на содержание здания возникают в процессе эксплуатации построенных и введенных в действие зданий. К ним относятся расходы по отоплению, вентиляции, освещению, амортизации, текущему и капитальному ремонту.
При сопоставлении вариантов проектных решений обычно в расчете принимаются объекты, у которых полезные площади имеют примерно одинаковую величину. Расчеты эксплуатационных расходов в этих случая могут быть сведены к определению суммарных годовых расходов на отопление и вентиляцию; если затраты на освещение не имеют существенного отличия, последние могут быть из расчетов исключены.
Расходы по отоплению. Стоимость отопления зданий за отопительный период СОТ определяется по формуле
где СО — стоимость 1 млн. ккал тепла, расходуемого на обогрев здания (в дипломном проекте принято 36 руб. в ценах 2001 года);
Qot — расчетное количество тепла, теряемого зданием за отопительный период, в млн. ккал.
где Q0T — расчетное количество тепла в ккал, теряемого зданием в 1ч на 1°С разницы температур воздуха внутри и снаружи здания;
Z — число дней отопительного периода(т.к. III климатический район, то — 140 дней);
24 — количество часов в сутки;
tВН — расчетная температура внутреннего воздуха в °С;
tСР — средняя температура наружного воздуха на отопительный период в °С (т.к. III климатический район, то –3°С).
Расчет потерь тепла за 1 ч на каждый градус разницы температур воздуха внутри здания и снаружи Qo производится по формуле
где FH.С. — площадь наружных стен без вычета проемов, м;
КН.С. — коэффициент передачи тепла проемов в ккал/м 2 ч°С;
А — коэффициент, учитывающий добавочные потери тепла через ограждающие конструкции, обычно принимается 1,3;
FПР — площадь оконных и дверных проемов в наружных стенах, определяемая по наименьшим размерам в свету, м 2 ;
кПР — коэффициент теплопередачи проемов в ккал/м 2 ч°С;
кП — коэффициент теплопередачи пола первого этажа или перекрытия под неотапливаемым подвалом в ккал/м 2 ч°С;
кЧ — коэффициент теплопередачи чердачного перекрытия (совмещенного покрытия) в ккал/м 2 ч°С;
α, β — коэффициенты, учитывающие уменьшение расчетной разности температур.
При определении FH.С. расчетная высота от верха утепляющего слоя чердачного перекрытия (или совмещенного покрытия) до уровня чистого пола первого этажа при расположении его непосредственно на грунте; до верхнего уровня подготовки пола первого этажа, если пол на лагах; до уровня нижней поверхности конструкций пола первого этажа при наличии неотапливаемого подвала или подполья; периметр стен, исчисляемый по наружным граням.
Определяем стоимость отопления зданий за отопительный период СОТ. Принимаем стоимость 1ккал = 1,8 руб, тогда стоимость 1 млн.ккал=1800000.
Стоимость отопления здания будет равен
Расходы по вентиляции. Определяем стоимость вентиляции здания за год эксплуатации по формуле
где СЭ – стоимость 1 квт. электроэнергии, руб.;
N – мощность вентиляционных установок, кВт/ч;
n – число часов работы вентиляционных установок в год;
С 0 — стоимость 1 млн.ккал тепла, руб.;
QВЕНТ – количество тепла, необходимого для подогрева холодного приточного воздуха в зимнее время в млн., ккал.
где q0 – расход тепла на нагрев 1 м 3 воздуха от tВН до tСР, ккал;
Z – количество подогретого воздуха, м 3 /ч;
z – число дней отапливаемого периода;
24 – количество часов в сутки;
tВН — расчетная температура внутреннего воздуха в °С;
tСР — средняя температура наружного воздуха на отопительный период в °С (т.к. III климатический район, то –3°С.).