20 лет создания системы госрегистрации прав на недвижимое имущество
В январе исполнилось 20 лет с момента создания в России системы госрегистрации прав на недвижимое имущество. В январе 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который и положил начало системе госрегистрации. Затем ему на смену пришел Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который действует с 1 января 2017 г.
На заседании, посвященном этому событию, в Госдуме выступили основоположники системы регистрации и руководители Росреестра: председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству П.В. Крашенинников, заместитель Министра экономического развития РФ — руководитель Росреестра В.В. Абрамченко, начальник Главгосэкспертизы России И.Е. Манылов и др.
Значение системы госрегистрации недвижимости трудно переоценить. По словам П.В. Крашенинникова, "Система госрегистрации прав на недвижимость — это фундамент гражданского общества", так как право на недвижимость обязательно должно быть закреплено. Благодаря развитию этой системы сегодня стала возможна регистрация по экстерриториальному признаку, когда документы на регистрацию можно сдать в любом регионе по своему выбору, а не только по месту нахождения недвижимости, как раньше. В.В. Абрамченко сообщила, что скоро весь процесс регистрации будет занимать один день. Практически все процессы стали электронными. Сейчас в двух регионах — Москве и Ленинградской области тестируется пилотный проект применения технологии блокчейн при регистрации, которая позволяет обойтись без участия государства. В Москве это система зеркальная, с отображением всех данных в Росреестре.
Была озвучена интересная статистика. Так, сейчас в Росреестре учтены более 163 200 000 объектов недвижимости. 672 трлн. рублей составляет кадастровая стоимость объектов. Более 180 млн. актуальных записей в реестре. Сегодня в системе госрегистрации работает 10 400 регистраторов. Был "нарисован" и портрет среднестатистического госрегистратора: это замужняя женщина 30-45 лет, с двумя детьми, с высшим юридическим образованием.
Купил квартиру больше 20 лет назад, а право собственности зарегистрировал только сейчас
Я приобрел квартиру по договору купли-продажи в июне 1998 года. Договор зарегистрировали в БТИ. В 2020 году решил эту квартиру продать. Для этого пришлось ставить ее на кадастровый учет через риелторов, после чего появилась запись в ЕГРН.
Теперь мне говорят, что раз квартиру поставили на учет как мою собственность в 2020 году, то, чтобы ее продать, мне надо ждать пять лет. Иначе придется платить налог с продажи.
Но ведь я владею квартирой уже 22 года. Разве это не право собственности? Что делать?
В вашем случае налог платить не нужно. Путаница возникает из-за того, что единый государственный реестр и вообще институт общей государственной регистрации прав на недвижимое имущество существовал далеко не всегда.
Первый закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят 21 июля 1997 года. А вступил в силу 31 января 1998 года. С этого момента начался переходный период в сфере регистрации прав на недвижимость, который завершился только 1 января 2000 года.
Объясню подробнее, как во всем разобраться и какие проблемы могут встретиться, если вы подписывали договор в переходный период.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Договор купли-продажи заключен до 31 января 1998 года
Если попытаться максимально упростить, то в мире существуют две системы учета прав на недвижимость: регистрация документов и регистрация прав — титулов. В системе учета, построенной на регистрации документов, государство регистрирует только сделку, а в реестр недвижимости вносится запись о договоре.
Такая система действовала в России до 1998 года. Тогда в регионах договоры в основном регистрировали органы БТИ. То есть вы подписывали договор, а специально уполномоченные лица ставили условный штампик: «Зарегистрировано». Доказательством, что вы обладаете правом собственности, была только ваша бумага со штампиком. Государство за вашу сделку не отвечало никак, а лишь регистрировало факт ее совершения.
После 1998 года мы перешли на другую систему, основа которой — регистрация права, то есть титула. Регистрируется переход прав от одного лица к другому, и эти записи хранятся все в одном месте — государственном реестре. Запись о зарегистрированном праве в Росреестре — это гарантия наличия прав у продавца. Вы можете запросить в Росреестре сведения из ЕГРН и понять, владеет продавец квартирой или нет. В государствах с другой системой подтвердить это нельзя.
Но это я сильно упростил. На самом деле все намного сложнее. Существует множество классификаций систем, этот вопрос изучается теоретиками права сотни лет, и до сих пор нет единого мнения о том, какая система лучше.
Закон 1998 года установил, что право собственности, которое человек получил до того, как новый закон стал действовать, считается приобретенным без государственной регистрации. А если собственник хочет, он может его подтвердить, зарегистрировав в реестре. Но это необязательно. Если в вашем регионе действовала своя система регистрации договоров, то она тоже признавалась законной, а регистрация в новом реестре прав производилась по желанию.
Так что, если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваш договор и ваши права признаются возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре — 22 года назад или только сейчас. Учет только подтверждает наличие ранее возникших прав. Дата, когда вы поставили квартиру на кадастровый учет и ей присвоили регистрационную запись в ЕГРН, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе для целей налогообложения. Когда купили, тогда и стали собственником, и неважно, в какой период вы уведомили Росреестр о наличии своих прав. Платить налог и подавать декларацию не надо.
Договор купли-продажи заключен между 31 января 1998 года и 1 января 2000 года
Это так называемый переходный период: закон об обязательной государственной регистрации уже действовал, а вот учреждения Росреестра были открыты еще не везде. На сайте Росреестра есть список всех региональных учреждений с датами их открытия. Если вы купили квартиру до того, как открылось отделение Росреестра в вашем регионе, но после 31 января 1998 года, то все работает так же, как при покупке до этой даты. Росреестр подтверждает ранее возникшие права, если вы регистрировали договор.
А вот если вы купили квартиру и не зарегистрировали договор в БТИ или купили ее после открытия отделения Росреестра и не зарегистрировали договор там, ситуация иная. В обоих случаях ваше право собственности будет признано возникшим не с даты подписания договора, а с даты регистрации в ЕГРН в 2020 году. Тогда налоги с вас возьмут.
Все дело в том, что у Росреестра есть два вида полномочий в отношении ранее возникших прав:
- Признание ранее возникшего права. Права возникли ранее, и Росреестр просто признал, что они у вас есть.
- Регистрация права собственности. Если вы нарушили процедуру закона, которая действовала, когда вы покупали квартиру, то Росреестр не признает ранее возникшие права, потому что их нет. И зарегистрирует новые.
Более того, во втором случае вам придется обращаться в Росреестр вместе с продавцом, потому что для регистрации права собственности нужны обе стороны договора. А если продавца не найти или его уже нет в живых, то поможет лишь суд. Кроме Росреестра только суд наделен полномочиями признавать или не признавать право собственности за кем-либо .
Формально, конечно, в этом случае вы были собственником и ранее, платили налоги, квартплату. Но государство признает право собственности за вами только со дня его регистрации, а не со дня фактической покупки, подписания договора и расчетов.
Договор купли-продажи заключен после 1 января 2000 года
Тут все однозначно. Если нет государственной регистрации, то и права собственности тоже нет. Оно возникнет только с момента регистрации, то есть в 2020 году, а значит, и в целях налогообложения продажа квартиры учитываться будет. И действительно придется или ждать пять лет, а в некоторых случаях снова три года, или платить налог.
Что такое росреестр
Представьте, вы купили квартиру в новостройке, приняли её у застройщика, получили акты приёма-передачи. Дальше нужно оформить квартиру в собственность. Вот тут и всплывает в памяти то самое слово «росреестр». В сегодняшней статье расскажем, что такое Росреестр, когда и зачем он нужен.
Что такое росреестр
Росреестр — это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Это орган исполнительной власти, который организует единую систему кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним.
Если вам нужно узаконить сделку, найти данные по недвижимости или земле, всё можно сделать в Росреестре. Основные задачи и функции службы:
- вести Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
- Единый государственный реестр саморегулируемых организаций (ГРСО);
- Государственный кадастр недвижимости;
- Государственный каталог географических названий;
- сводный государственный реестр арбитражных управляющих;
- государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;
- осуществлять государственный земельный надзор;
- государственный геодезический надзор;
- мониторить земли (кроме земель сельскохозяйственного назначения);
- контролировать проведение землеустройства;
- проводить экспертизу землеустроительной документации.
В Росреестре хранятся сведения более чем о 150 миллионах объектах недвижимости на всей территории России. Это жилые дома, квартиры, дачные участки, агропромышленные хозяйства и заводы, дороги, мосты, электросети, леса и заповедники.
Когда получите ключи от квартиры, ваша задача как будущего собственника — сделать так, чтобы государство внесло в этот реестр информацию о вашей новой квартире.
Чем полезен росреестр
Ещё несколько лет назад нужно было стоять очередь в отделение Росреестра, Кадастровой палаты или МФЦ, чтобы оформить квартиру в собственность или узаконить сделку с другой недвижимостью. Теперь все можно решить в интернете на сайте rosreestr.ru.
Сайт Росреестра — удобный способ получения услуг, связанных с недвижимостью, источник актуальной информации об услугах и объектах и способ сообщить об изменениях прав собственности.
Мария Демьяненко: важные даты Росреестра
В 2023 году Росреестр отмечает две значимые даты. 31 января исполнилось двадцать пять лет закону, с которого началось построение современной системы государственной регистрации прав на недвижимость. В конце года, 25 декабря, будет отмечаться пятнадцатилетие создания Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Глава управления Росреестра по Калужской области Мария Демьяненко рассказывает, почему эти даты так важны.
31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Его реализация стала началом нового этапа в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость — были установлены основные правила, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом.
Вступление в силу нашего первого закона о регистрации прав на недвижимость позволило решить одну из основных государственных задач — организацию оборота недвижимого имущества, что привело к обеспечению гарантии прав собственности на недвижимость.
Историческая справка
До 1998 года в Российской Федерации не было единого ресурса, содержащего в себе всю полноту информации о сделках с недвижимостью и переходе прав на нее. Регистрация прав на жилье оформлялась в Бюро технической инвентаризации, права на земельные участки — в земельных комитетах, права на нежилые помещения и здания, по сути, не регистрировались.
После вступления в силу закона по всей стране стали появляться учреждения юстиции. Постановлением Губернатора Калужской области от 30 июня 1999 года создано учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — «Калужский регистрационный центр», действовавший на территории нашего региона.
С 1 сентября 1999 года началась регистрационная деятельность в Калуге, а затем стали открываться филиалы и на территории Калужской области, а к 1 января 2000 года система государственной регистрации в основном уже была сформирована.
Прошло 25 лет, и многие нормы изменились, появились новые. И сам закон утратил силу — ему на смену пришел Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Но основные понятия сохранились: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и ее цель — признание и подтверждение возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Работа Росреестра
Сейчас центром компетенций в сфере земли и недвижимости является Росреестр. Хоть раз в жизни каждый гражданин обращался в нашу организацию, когда приходилось иметь дело с регистрацией прав и кадастровым учетом, процедурами оформления сделок с землей и недвижимостью.
Сложно представить, что ранее реестр прав велся на бумаге, срок регистрации права собственности составлял 30 дней и документы предоставлялись в наши офисы по месту расположения объекта недвижимости и исключительно в бумажном виде.
Услуги по регистрации прав переведены в электронный вид, и чтобы их получить не нужно даже выходить из дома. Сроки предоставления тоже существенно сокращены и в среднем составляют 2 рабочих дня.
По итогам 2022 года чуть больше 50% заявлений об осуществлении учетно-регистрационных действий было направлено в Управление в электронном виде. А доля заявлений о регистрации прав в отношении объектов «бытовой» недвижимости (квартиры, жилые дома, земельные участки др.), которые были представлены в электронном виде и отработаны за 1 рабочий день, составила 79,5%.
Электронные услуги и сервисы
Некоторые услуги Росреестра сейчас доступны на «Госуслугах». Среди них:
— получение сведений из Единого государственного реестра недвижимости;
— исправление технических ошибок;
— подача заявлений о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя и снятие этого запрета.
Последняя услуга из этого списка поможет защитить недвижимость от мошеннических действий. В настоящее время она является популярной среди калужан: в 2022 году поступило почти 3000 таких заявлений, и в сравнении с итогами 2021 года их число увеличилось на 51%.
Самым востребованным электронным ресурсом является «Публичная кадастровая карта» — графическое отображение территории России с размещенными на ней объектами недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН. Здесь же можно воспользоваться такими сервисами, как «Земля для стройки» и «Земля для туризма».
Сервис «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» популярен по той причине, что содержит актуальную информацию об объекте недвижимости. Здесь есть описание объекта, его адрес, сведения о наличии или отсутствии зарегистрированных прав, ограничений или обременений прав, без указания сведений о собственнике.
Гаражная амнистия
C 1 сентября 2021 года вступил в силу закон о «гаражной амнистии». Он предусматривает возможность бесплатного предоставления земельного участка в собственность владельцу гаража. «Амнистия» распространяется на объекты гаражного назначения, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (30 декабря 2004 года). Речь идет как об объектах капитального строительства, так и о гаражах некапитального типа, которые находятся в гаражно-строительных кооперативах и гаражных товариществах.
Сооружения должны быть одноэтажными, без жилых помещений. Земля, на которой расположен гараж, должна быть государственной или муниципальной. Не попадают под «гаражную амнистию» самовольные постройки и подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах, а также гаражи, возведенные после вступления в силу Градостроительного кодекса РФ.
Воспользоваться «гаражной амнистией» могут владельцы гаражей, возведенных до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, их наследники, а также граждане, которые приобрели гаражи у лица, подпадающего под «гаражную амнистию».
По закону, гражданин должен обратиться в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления и подать заявление о предоставлении (а при необходимости и образовании) участка под существующим гаражом с приложением любого документа, который подтверждает факт владения. Законом устанавливается перечень таких документов. Например, длительное добросовестное использование, ранее полученное решение о распределении гаража, ранее полученные документы технической инвентаризации и другое. Регионы вправе утверждать дополнительные перечни документов, которые позволят приобрести право на землю под гаражом. На территории нашего региона дополнительного законодательного акта не принято.
Уполномоченный орган в случае принятия положительного решения самостоятельно направляет в Росреестр необходимые документы. При этом одновременно регистрируются права гражданина как на гараж, так и на земельный участок, на котором он расположен.
За период действия закона о «гаражной амнистии» в Калужской области оформлено 150 земельных участков общей площадью 4020,30 кв. м. и 298 гаражей.
Закон о фермерских домах
С 1 марта 2022 года вступили в силу изменения в статью 77 Земельного кодекса РФ — закон, который в народе получил название «закон о фермерских домах». Теперь фермерам предоставлено право строительства, реконструкции и эксплуатации жилого дома на земельном участке, который используется крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности. Речь идет о земельных участках, выделяемых из земель сельскохозяйственного назначения.
С вступлением в силу этой нормы, фермеры получили возможность оформить по правилам «дачной амнистии» один жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения. Для регистрации прав потребуется технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок, если он не зарегистрирован в ЕГРН.
В целях предотвращения злоупотребления со стороны недобросовестных лиц, законодатель ввел ограничения для жилого дома: он должен быть не более трех этажей, общей площадью не более 500 кв. м., а площадь застройки не должна превышать 0,25% от площади земельного участка.
Возможность оформления фермерских домов по упрощенным правилам действует до 1 марта 2026 года.
Дачная амнистия 2.0
28 июня 2022 года Президент Российской Федерации Владимир Путин подписал закон, который продлил время действия «дачной амнистии» и упростил ряд положений. Он вступил в силу с 1 июля 2022 года. Упрощенный порядок регистрации прав на жилые, садовые дома и земельные участки теперь действует до 2031 года.
Этот закон позволяет решить проблему переоформления прав по документам старого образца, а также легализовать построенные жилые дома на участках, в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы. Теперь право пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования признается правом собственности в силу закона.
Граждане смогут оформить дома, построенные без документов до 14 мая 1998 года, без обращения в суд. Например, такие дома могут быть учтенными в старых документах совхозного (колхозного) учета, похозяйственного учета бывших поселковых советов, в учетных документах БТИ. Также можно подать заявление в орган местного самоуправления о предоставлении участка под существующим домом и приложить любой документ, подтверждающий факт владения домом (документы об уплате коммунальных услуг, о проведении технического учета или инвентаризации).
Важно, что в упрощенном порядке теперь можно оформить не только право собственности на дом и участок, но и узаконить границы. Теперь их можно оформить фактически по забору, не доказывая в суде, что вы владели участком 15 лет и более.
Законодательные инициативы Росреестра направлены на совершенствование сферы регистрации прав и кадастрового учета, на повышение доступности услуг ведомства и качества жизни людей. Все законы должны отражать интересы граждан, должны работать и быть полезными для людей.