Как не потерять недвижимость при банкротстве продавца – физического лица
Общее заблуждение: отобрать по суду недвижимость у добросовестного приобретателя сложно и это случается редко. К сожалению, эта крайне неприятная процедура происходит довольно часто.
Что такое банкротство физического лица?
Банкротство физического лица – легальное списание долгов с помощью юридических процедур. Процедура не так проста, как её описывают в рекламе, однако количество банкротов-физических лиц постоянно увеличивается.
Высокий материальный статус владельца недвижимости (владение бизнесом, руководство организациями) по состоянию на 2021 год является дополнительным фактором риска из-за угрозы субсидиарной ответственности по долгам бизнеса (в т.ч. по налогам бизнеса) для этой социальной группы.
Большая вероятность оспаривания сделки наступает, если:
- Вы приобрели недвижимость ниже рыночной стоимости (отдельная тема для обсуждения – нужна оценка объекта фирмой с лицензией и проч. процедуры);
- Вы приобретаете недвижимость у физлица, который должен Вам крупную сумму, и Вы знаете о долгах этого физлица перед другими кредиторами. В данном случае также имеет значение стоимость приобретаемой недвижимости.
Общий срок оспаривания сделки с недвижимостью – 3 года:
В течение этого срока к Вам могут быть предъявлены судебные претензии со стороны кредиторов продавца недвижимости.
Последствия оспаривания сделки
Ваша сделка по решению суда может быть аннулирована. Продавцу вернут квартиру, а Вас внесут в реестр требований кредиторов, проще говоря – «поставят в общую очередь» за получением долгов банкрота.
Статистика
По статистике Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс) за 2019 год (январь-сентябрь):
- кредиторы ничего не получили в 65% дел о банкротстве граждан;
- доля погашенных долгов составляет 3,5 % от всей суммы долга банкрота (2,8% в 2018 г.);
- управляющие и кредиторы на 37% чаще пытались оспорить сделки должников (1465 принятых заявлений по сравнению с 1071 в 2018 году);
- доля оспоренных сделок незначительно снизилась до 22,7% (333 оспоренных сделки из 1465 заявлений). В 2018 г. 22,9% (245 оспоренных сделок из 1071 заявления).
Простой пример из нашей практики:
В Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 млн руб. продали за 450 тыс. руб. Продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость небольшой площадью (30 кв. м), плохим состоянием объекта и необходимостью менять сантехнику. Однако при банкротстве продавца суд отменил сделку. Дело: № 15АП-10843/2017 от 07 декабря 2017 года.
Наши рекомендации:
- подробно исследуйте юридический статус владельца недвижимости;
- исследуйте продавца на предмет владения и руководства бизнесом, а также аффилированности с проблемными юридическими лицами;
- включайте в договор дополнительные пункты ответственности продавца;
- перед покупкой недвижимости проверяйте ее «юридическую чистоту»;
- приобретайте недвижимость только по рыночной цене;
- сохраняйте доказательства исполнения сделки (договоры, чеки, расписки и т.д.)
- отдавайте предпочтение безналичным расчётам;
- по возможности воздержитесь от приобретения недвижимости у аффилированных с Вами лиц (т.е. лиц, на которых Вы можете формально или неформально влиять или они могут влиять на Вас);
- заранее обращайтесь к юристам (как минимум – за первичной бесплатной консультацией).
С этой статьей читают:
Отправьте заявку, чтобы получить бесплатную консультацию.
Наш специалист свяжется с Вами в течение 20 минут.
Оспаривание сделок с банкротом. Купили недвижимость?
А если Ваш продавец окажется банкротом?
Актив придется вернуть, а вам встать в очередь за деньгами, которые вам тоже не достанутся.
Так обязательно произойдет, если Ваши интересы в судебном споре представляют не профильные юристы.
Статья рекомендована всем, кто хочет сохранить свой актив.
Защитим Ваши активы в любой точке России.
Города и расстояния — не имеют значения!
Купили дорогую недвижимость. Привлекли риэлтора, оплатили сделку через банковскую ячейку. Сделали ремонт, повесили шторы, а через несколько месяцев получили приглашение из арбитражного суда — сделку признают недействительной.
А почему так происходит?
Оспаривание сделок – любимый механизм арбитражного управляющего по возврату выведенных активов. В сущности, ради этого должников и банкротят. Главная цель: оспорить все ваши сделки за последние годы и вернуть обратно все, что вы продали. Потом имущество оценят и выставят на торги, а вырученные деньги распределят между кредиторами.
Основания оспаривания сделок должника в банкротстве можно разделить на три группы:
Первая группа — это сделки с неравноценным встречным исполнением. Имущество выведено должником по заниженной цене. Таким образом, кредиторы недополучили денег, которые могли бы получить, если бы должник реализовал актив по рыночной цене. Это, как раз наша история.
Вторая группа — это сделки с предпочтением. Один из кредиторов получил «больше» чем он мог получить бы в результате банкротства должника.
Третья группа — это сделки со злоупотреблением правом. В результате оспариваемой сделки причинен вред имущественным правам кредиторов.
Неравноценное встречное исполнение. (п. 1 61.2.ФЗоБ)
Самое распространенное основание для оспаривания сделки — это неравноценное встречное исполнение. Имущество выведено должником по заниженной цене. Чтобы суд удовлетворил требование по этому основанию, необходимы два условия:
- Договор должен быть заключен в течение года до принятия заявления о банкротстве продавца.
- Цена сделки должна существенно отклоняться от рыночного уровня цен (неравноценность встречного исполнения).
Что значит существенное отклонение?
18-20 % — разница не является существенной. Если цена отклоняется больше чем на 30% — это существенное расхождение. К примеру, если квартира стоит 10 млн руб., собственник предлагает 6 млн руб. указать в договоре как цену, а остальные 4 млн руб. передать наличными «за неотделимые улучшения».
Если продавец в дальнейшем обанкротится, то эту сделку обязательно признают недействительной, ведь квартиру продали по заниженной стоимости. Доказать, что реально квартира была продана за другую сумму, будет практически невозможно. Так, по делу № А41-66664/2017 суды отвергли доводы покупателя о том, что реально за квартиру он заплатил в два раза больше, чем указано в договоре. В итоге сделку признали недействительной.
Причинение вреда имущественным интересам кредиторов (п. 2 ст. 61.2. ФЗоБ)
Другое популярное основание для признания сделки должника недействительной — совершение ее в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Такая сделка должна быть совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, а покупатель при этом знал или должен был знать о цели продавца — причинить вред. По этому основанию сделку аннулируют, если:
- По сделке не проведена оплата (дело № А56-22745/2019 );
- форма расчетов нестандартная (оплата векселями третьих лиц, дело № А40-270147/2018 ).
- должник подарил имущество (муж за два года до банкротства переписал имущество на жену. Экономколлегия ВС, до которой дошел этот спор, подчеркнула, что «кризисная ситуация, как правило, не возникает одномоментно, ей предшествует период снижения прибыльности, который переходит в стадию объективного банкротства» дело № А53-15496/2017 ).
В эту категорию попадают:
1. МНИМАЯ СДЕЛКА
Мнимая сделка, то есть совершенная только для вида и без реального ее исполнения. К примеру, Михаил продал особняк супруге, а сам продолжает им пользоваться, проживать, оплачивать счета, решать все вопросы с управляющей компанией.
Или, после возбуждения дела Игорь продал свой автомобиль. Но во время процедуры управляющий выяснил, что машиной мужчина фактически пользовался еще почти 3 года (№ А33-26650/2016).
2. ПРИТВОРНАЯ СДЕЛКА
Недействительной признают и притворную сделку. Фактически это маскировка других сделок, которые стороны в действительности собираются совершить. Так, по делу № А65-14835/2019 суды признали притворной цепочку сделок купли-продажи автомобиля. За 4 года у элитного автомобиля сменилось четыре владельца. Три инстанции решили, что вся эта цепочка была нужна, чтобы прикрыть истинную — безвозмездный вывод имущества должника. Так суды решили потому, что первый покупатель не смог доказать, что на самом деле передавал деньги по договору.
Как мы защитили «притворную» сделку. Свежий кейс с нашим участием.
ДЕЛО А40-66613/2021.
Арбитражный суд г. Москвы признал притворными цепочку сделок купли продажи земельных участков на Новой Риге в престижном поселке «Новорижский». К сожалению, нас привлекли только на стадии апелляционного обжалования, когда сделку доверителя уже признали недействительной по мотивам притворности. Но, юридическая реанимация – наша специализация!
Мы вступили в борьбу на стадии апелляционного обжалования. Нам удалось убедить суд второй инстанции, что оснований для признания сделки недействительной отсутствуют. Мы доказали, что покупатель является добросовестным участником гражданского оборота и никаких притворных сделок совершено не было.
А что, если должник добросовестный?
Но что если вы не помогали должнику «вывести» имущество, не получали недвижимость в подарок и даже цена сделки соответствует рынку? Чтобы не лишиться и покупки, и денег в результате приобретения имущества «с историей», покупатель должен действовать добросовестно и с «должной осмотрительностью». Так считают суды. Это значит, что на этапе подписания договора новый собственник должен предпринять все меры, необходимые для проверки чистоты сделки.
К таким мерам относятся:
1. проведение покупателем проверки полномочий продавца (дело № А03-16038/2016);
2. ознакомление покупателя с правоустанавливающими документами на имущество (дело № А12-1534/2020);
3. осмотр покупателем или доверенным лицом имущества перед совершением сделки (дело № А33-4417/2018);
4. получение выписок из ЕГРН, реестра уведомлений о залогах движимого имущества (дело №А60-2733/2020);
5. проверка финансового состояния продавца (дело № А27-25291/2018);
6. поиск информации о наличии/отсутствии сведений о споре в отношении приобретаемого имущества (дело № А40-157934/2015).
Для признания нового собственника добросовестным в идеале нужна совокупность всех перечисленных условий, но и это не гарантирует, что сделку не будут оспаривать. Оспорить могут любую сделку. Но, соблюдение этих условий поможет сохранить вам ваше имущество.
Чек лист, который снизит риски покупателя, если продавца признают банкротом
Само собой разумеется, что при покупке дорогостоящего имущества на вторичном рынке никогда нельзя полагаться на заверения продавца или риелтора.Необходимо провести комплексную проверку на наличие рисков оспаривания сделки. Проверяем, ЧТО продают (объект сделки) и КТО продает (физическое лицо, его финансовое состояние и мотивацию).
ОБЪЕКТ СДЕЛКИ
По сути, это универсальное правило при совершении любой сделки. Запрашиваем у продавца правоустанавливающие документы, расширенную выписку из ЕГРН. При анализе выписки из ЕГРН нужно обратить особое внимание на частоту смены собственников. Если продавец приобрел актив недавно, либо до него квартиру несколько раз перепродавали за короткий промежуток времени, — откажитесь от этой сделки. 100% с имуществом что-то не так с точки зрения титула, физических свойств, финансового положения прежнего правообладателя, добросовестности участников цепочки сделок.
ПРОДАВЕЦ В СДЕЛКЕ
Каждого продавца необходимо подозревать в будущем банкротстве (презумпция виновности). Даже если само банкротство произойдет намного позже, необходимо иметь доказательства, что покупатель проявил осмотрительность и действовал добросовестно. Что изучаем «под лупой»? Мотивы продажи и финансовое положение продавца.
МОТИВЫ ПРОДАЖИ
Стоит выяснить и то, почему собственник решил продать актив. Часто встречаются объявления о продаже авто по приятной цене с отметкой «срочно нужны деньги». Сама по себе такая формулировка уже может означать, что у продавца есть некоторые финансовые трудности. Это не значит, что нужно игнорировать все предложения о продаже имущества по цене ниже рыночной. Не исключено, что продавец добросовестный и ему нужны деньги по объективным причинам — переезд, срочное лечение и так далее. Но к таким объявлениям нужно относиться настороженно.
Выясняем финансовое положение.
1. Запрашиваем отчет из бюро кредитных историй.
2. Пробиваем информацию о долгах продавца на разных ресурсах
кад арбитр, налог ру, фспп, социальные сети. Сохраняем скриншоты с датами с каждого сайта, который вы проверяли. Цифровой след может сказать про человека очень многое. Иногда, просто пробив ФИО человека в гугле, можно найти подборку на сайте Компромат.ру или отзывы «Не связывайтесь с ним, это мошенник!».
3. Узнаем, в каких юридических лицах продавец выступает в качестве учредителя, руководителя или акционера. Ведь его теоретически могут привлечь к «субсидиарке», что впоследствии приведет к банкротству самого продавца и оспариванию сделок, совершенных в отношении личного имущества.
4 .Используем безналичный расчет. Настаиваем на оплате по безналу. Расписку можно оспорить, а перевод со счета на счет оспорить невозможно. Если продавец настаивает на наличке, снимите нужную сумму незадолго до сделки. Положите наличные деньги на счёт и снимите за 1-2 дня до сделки. Важно снять с банковского счета именно столько, сколько вы должны отдать.
5 .Проводим независимую оценку рыночной стоимости объекта сделки. Это КЛЮЧЕВАЯ и самая важная рекомендация! Если вы выполните все предыдущие пункты, но не сделайте независимой оценки, — риск расстаться с имуществом многократно увеличивается!
Резюмируя:
Чтобы договор купли-продажи устоял в суде, вне зависимости от даты совершения сделки, необходимо соблюсти три ключевых условия:
1. Неаффилированный покупатель. Это тот случай, когда имущество продается никак не связанному с продавцом незнакомцу.
2. Рыночность сделки. Если дом стоит 50 миллионов, оценен в 50 миллионов и продан за те же 50 — все прекрасно. А если в договоре, при тех же исходных данных, фигурирует 25 миллионов — это плохая история.
3. Подтверждение источника дохода и факта оплаты. Покупатель должен подтвердить, что имел деньги на покупку актива.
Теоретиков много, а что у вас с практикой?
Ключевое замечание. Доверить защиту своего актива надо профессионалам с сфере обособленных споров. Рассказываем, как мы отбили дом семье, при очень плохих стартовых вводных.
Как мы сохранили дом при не очень хороших стартовых вводных
Престижный посёлок на Новой Риге. Доверитель приобрёл дом и земельный участок, сделал дорогостоящий ремонт, а через несколько месяцев получил судебное уведомление о явке в Арбитражный суд. Оказывается, продавец недвижимости признан банкротом. Финансовый управляющий утверждал, что сделка заключена по цене ниже рыночной! Нам удалось убедить суд, что цена сделки не отклонялась от рыночной, а требования финансового управляющего необоснованны.
Наши аргументы были услышаны. Что мы сделали? Мы сделали все, что обязаны сделать юристы, практикующие в сфере банкротства в части представления доказательств! Мы приобщили к материалам дела:
- отчёт независимого оценщика, который подтвердил, что цена заключённых сделок соответствовала рыночному уровню цен.
- Договор банковской ячейки, расписку в получении продавцом денег.
- договор подряда между доверителем и строительной организацией. Приложением к договору была дефектная ведомость, описывающая конкретные, существенные недостатки, влияющие на безопасную эксплуатацию дома. К ведомости приложили фотографии всех недостаток на дату, предшествующую договору.
- смету на устранение недостатков, акты выполненных работ.
- протокол допроса свидетеля- прораба, который подтвердил наличие существенных недостатков в доме, факт выполнения работ и закупки материалов.
- справки НДФЛ, подтверждающие источник дохода.
- чеки, подтверждающие расходы подрядчика на приобретение материалов.
Но! Это формальная сторона вопроса. В любом деле есть неформальная сторона. И как показывает практика, именно это играет решающую роль в схватке. Почему это так? Любой судебный спор это история живых людей, в которую погружается судья. Судья — обычный человек, такие же, как мы с вами. Нам было важно показать, что с этой проблемой мог столкнуться он сам, его родные и близкие. Поэтому мы пригласили в суд самих доверителей.
Во — первых, нам надо было показать, что мы честны и открыты к любым вопросам. Нам скрывать нечего. Мы никак не аффилированы с ответчиком/банкротом и можем подтвердить источник наших доходов.
Во — вторых, нам было важно, чтобы судья своими глазами увидел глаза человека попавшего в беду, глаза наполненные страхом, переживаниями и надеждой.
И это сработало. Именно неформальная сторона сыграла ключевую роль — суд отказал финансовому управляющему в удовлетворении ходатайства о назначении судебно-оценочной экспертизы. Обжалуя постановление суда первой инстанции, финансовый управляющий бил именно на этот момент и просил назначить судебную экспертизу уже в апелляции. Мы убедили апелляционную инстанцию, что назначать судебную оценку не имеет смысла, указав что суд первой инстанции всесторонне оценил все имеющиеся в деле доказательства, а также сослались на свежее Постановление ВС от 23.12.2021 года по делу № 305-ЭС21-19707.
Да, все остальные сделки, заключённые банкротом в рамках этого дела, управляющий признал недействительными…
Банкрот продал участок земли что будет покупателю
Статья 139. Продажа имущества должника
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 139
1. В течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки.
В течение двух месяцев с даты поступления такого требования конкурсный управляющий обязан обеспечить проведение оценки указанного имущества за счет имущества должника.
Сведения об отчете об оценке имущества должника, указанные в абзаце пятом пункта 5.1 статьи 110 настоящего Федерального закона, с приложением копии такого отчета об оценке в форме электронного документа подлежат включению конкурсным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты поступления копии такого отчета об оценке в форме электронного документа.
(в ред. Федерального закона от 18.03.2020 N 66-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Повторная оценка имущества должника, в отношении которого ранее уже было заявлено требование о проведении оценки в соответствии с настоящим пунктом, проводится в случае, если конкурсные кредиторы или уполномоченные органы примут на себя расходы на ее проведение.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. В течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье — имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника, включающие в себя сведения:
подлежащие включению в сообщение о продаже имущества должника в соответствии с пунктом 10 статьи 110 настоящего Федерального закона;
о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения;
о специализированной организации, которую предлагается привлечь в качестве организатора торгов.
Порядок продажи имущества должника может предусматривать, что, если имущество должника не было реализовано на первых торгах, имущество должника подлежит продаже по частям, начиная с новых первых торгов, при этом исчисление сроков, установленных для продажи имущества должника, начинается заново.
Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе утвердить иной порядок продажи имущества должника, чем тот, который был предложен конкурсным управляющим.
Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.
В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено также предложение, включающее в себя сведения о составе имущества должника, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества должника в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества должника, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, конкурсный управляющий, конкурсный кредитор и (или) уполномоченный орган, если размер включенной в реестр требований кредиторов кредиторской задолженности перед ним составляет более двадцати процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника.
Определение арбитражного суда об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника может быть обжаловано.
(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 222-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений.
3. После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 — 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.
(в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 195-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.
При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.
Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.
При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.
Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.
(в ред. Федерального закона от 22.12.2014 N 432-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.
(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2014 N 432-ФЗ)
В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения.
(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2014 N 432-ФЗ)
С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.
5. Имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей, продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов.
6. Действие положений настоящей статьи не распространяется на случаи реализации имущества должника, которое является продукцией, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности.
Сделка с банкротом: как покупателю себя обезопасить
Наверняка узнать, что вы совершаете сделку с лицом, которое через несколько месяцев обанкротится, нельзя. Поэтому любая крупная сделка на вторичном рынке — это всегда риск, особенно если учитывать, как сейчас развивается практика по их оспариванию в банкротстве, говорит Александра Воскресенская, адвокат КА Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Уголовное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (споры high market) 6 место По количеству юристов 9 место По выручке 21 место По выручке на юриста Профайл компании × . Если раньше процедуру зачастую использовали для освобождения от долгов при минимальных имущественных потерях, то сейчас на практике формируется прокредиторский подход, продолжает Эльдар Ахмеров, независимой юридической группы Стрижак и партнеры Стрижак и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) Профайл компании × Это означает наиболее полное удовлетворение требований кредиторов. Если обратиться к статистике, то ежегодно количество заявлений об оспаривании сделок должника только увеличивается, а суды все чаще удовлетворяют такие требования. Прошлый год «выпадает» из этой тенденции. Возможно, на цифрах отразился действовавший тогда банкротный мораторий.
Когда сделку могут оспорить?
❌ Чаще всего сделки купли-продажи должника в делах о банкротстве оспаривают в связи с неравноценным встречным исполнением. Для аннулирования сделки по этому основанию важны два условия: дата заключения договора (нужно, чтобы сделку совершили в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве продавца) и сам факт неравноценности, объясняет Екатерина Замулина, юрист ПБ Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) 13 место По выручке на юриста 25-26 место По количеству юристов 27 место По выручке Профайл компании × . Неравноценность определяют по тому, насколько стоимость имущества по договору соотносится с рыночной. Так, будущий должник продал квартиру в Московской области за 650 000 руб., хотя на тот момент ее рыночная стоимость была 4 млн руб. Суды решили, что цена была явно занижена и признали сделку недействительной (дело № А41-29941/2017). Как отмечает Замулина, закон не устанавливает четкую разницу в ценах для признания неравноценности, этот вопрос остается на усмотрение суда. Согласно п. Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28, о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. Эту позицию использовали суды в своих решениях по делам № А55-22185/2015, № А65-18389/2019. Но как критерий неравнозначности используется еще и процентное соотношение расхождения между рыночной и договорной ценой. Ахмеров проанализировал практику и вычислил, какую именно разницу между ценами суды признают неравноценной.
от 18 до 20% — разница не является существенной (позиция ВС по делу № А53-1203/2016, решение АС Поволжского округа по делу № А65-7317/2015, решение АС Центрального округа по делу № А23-1083/2015);
от 20 до 40% — суды оценивают неоднозначно (по делу № А43-15879/2016 расхождение в цене в 37% было признано несущественным, по делу № А71-11854/2015 расхождение в 34% было признано существенным);
более 40% — существенное занижение цены (решение АСГМ по делу № А40-49715/2016, позиция ВС по делу № А40-49715/2016).
Исходя из практики, эксперт говорит, что самым «безопасным» для покупателя будет занижение цены до 20%. Если разница больше, то риск оспаривания сделки увеличивается.
Алина Манина, руководитель практики сопровождения банкротств Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Уголовное право Профайл компании × считает, что часто продавцы сами просят занизить цену объекта, чтобы потом заплатить меньше налог с продажи. К примеру, если квартира стоит 9 млн руб., собственник предлагает 5 млн руб. указать в договоре как цену, а остальные 4 млн руб. передать наличными «за неотделимые улучшения».
Это неприемлемо, даже если вас будут убеждать в юридической чистоте такой сделки. Например, что на 4 млн руб. будет оформлено дополнительное соглашение, а за полученные деньги продавец предоставит собственноручную, правильно составленную расписку.
Алина Манина, руководитель практики сопровождения банкротств Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Уголовное право Профайл компании ×
Манина предостерегает, что если продавец в дальнейшем обанкротится, то эту сделку обязательно признают недействительной, ведь квартиру продали по заниженной стоимости. С этим согласна и Замулина. По ее словам, доказать, что реально квартира была продана за другую сумму, будет практически невозможно. Так, по делу № А41-66664/2017 суды отвергли доводы покупателя о том, что реально за квартиру он заплатил в два раза больше, чем указано в договоре. В итоге сделку признали недействительной.
❌ Еще одно популярное основание для признания сделки должника недействительной — ее совершение в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Такая сделка должна быть совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, а покупатель при этом знал или должен был знать о цели продавца. По этому основанию сделку аннулируют, если:
- покупатель не заплатил ни копейки. Управляющий оспорил сделку купли-продажи квартиры в Санкт-Петербурге. Дело в том, что имущество зарегистрировали на нового собственника, а оплату за нее он так и не произвел (дело № А56-22745/2019);
- форма расчетов была нестандартной. Так, по делу № А40-270147/2018 будущий банкрот ООО «Крон» решила инвестировать в строительство офисно-жилого комплекса. Застройщику общество перечислило 75 млн руб., а потом договор расторгли. Выплаченную сумму застройщик обязался вернуть. Но в итоге «расплатился» векселями третьих лиц. Конкурсный управляющий оспорил сделки, решив, что они наносят вред кредиторам. Суды с ним согласились;
- должник подарил имущество. Большая вероятность, что оспорят сделку дарения с аффилированным лицом. Будущий банкрот за два года до процедуры переписал дом и земельный участок, на котором он был расположен, на жену. Суды решили, что супруга должна была знать, что у мужа есть финансовые проблемы и, возможно, он станет банкротом. Экономколлегия ВС, до которой дошел этот спор, подчеркнула, что «кризисная ситуация, как правило, не возникает одномоментно, ей предшествует период снижения прибыльности, который переходит в стадию объективного банкротства» (дело № А53-15496/2017).
❌ Оспорить могут и мнимую сделку, то есть совершенную только для вида. Так, в рамках дела о несостоятельности № А33-26650/2016 стало известно, что сначала с будущего банкрота кредитор решил взыскать убытки в 2,6 млн руб. через суд. После возбуждения дела должник продал свой автомобиль марки Citroen. Но во время процедуры управляющий выяснил, что машиной мужчина фактически пользовался еще почти 3 года.
❌ Недействительной признают и притворную сделку. Фактически это маскировка других сделок, которые стороны в действительности собираются совершить. Так, по делу № А65-14835/2019 суды признали притворной цепочку сделок купли-продажи автомобиля Lexus. За 4 года у элитного автомобиля сменилось четыре владельца. Три инстанции решили, что вся эта цепочка была нужна, чтобы прикрыть истинную — безвозмездный вывод имущества должника. Так суды решили потому, что первый покупатель не смог доказать, что на самом деле передавал деньги по договору.
А если должник добросовестный?
Но что если вы не помогали должнику «вывести» имущество, не получали недвижимость в подарок и даже цена сделки обычной по меркам рынка? Чтобы не лишиться и покупки, и денег в результате приобретения имущества «с историей», покупатель должен действовать добросовестно и с «должной осмотрительностью». Так считают суды. Это значит, что на этапе подписания договора новый собственник должен предпринять все меры, необходимые для проверки чистоты сделки.
В настоящее время стандарт добросовестности покупателя достаточно повышенный, что предполагает наибольшую осмотрительность покупателя при совершении сделки и проведение не формальной проверки документов, а детальной дополнительной проверки с целью установления юридической чистоты сделки.
Александр Симонов, партнер независимой юридической группы Стрижак и партнеры Стрижак и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) Профайл компании ×
Согласно разъяснениям Пленума ВАС, Пленума ВС в постановлении от 29.04.2010 № 22, чтобы доказать добросовестность покупателя, нужно представить платежные поручения, кассовые чеки и другие доказательства, которые подтверждают оплату по договору. Еще важно доказать финансовую возможность приобретения и отсутствие аффилированности между продавцом и новым владельцем. Но, как говорит Александр Симонов, партнер независимой юридической группы Стрижак и партнеры Стрижак и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) Профайл компании × , на практике суды расширили круг условий, которые позволяют признать покупателя добросовестным. К таким условиям относится:
- проведение покупателем проверки полномочий продавца (дело № А03-16038/2016);
- ознакомление покупателя с правоустанавливающими документами на имущество (дело № А12-1534/2020);
- осмотр покупателем или доверенным лицом имущества перед совершением сделки (дело № А33-4417/2018);
- получение выписок из ЕГРН, реестра уведомлений о залогах движимого имущества (дело №А60-2733/2020);
- проверка финансового состояния продавца (дело № А27-25291/2018);
- поиск информации о наличии/отсутствии сведений о споре в отношении приобретаемого имущества (дело № А40-157934/2015).
Симонов объясняет, что для признания нового собственника добросовестным не всегда нужна совокупность всех перечисленных условий, но их соблюдение позволит покупателю избежать оспаривания сделки. Юристы поделились алгоритмом действий, который снизит риски лишиться покупки, если продавца признают банкротом.
Советы для тех, кто собирается совершить сделку
Покупателю важно быть осмотрительным, а значит, выяснить все об имуществе и самом продавце до совершения сделки. Проверять имущество и оценивать возможное банкротство продавца можно как самостоятельно, так и с помощью специалистов. Можно обратиться к нотариусу, который проверит отчуждаемую недвижимость на предмет продажи, дарения другим лицам и найдет сведения о нахождении имущества в залоге, споре или под арестом или об обременении правами третьих лиц. Обращение к нотариусу суды признают признаком добросовестности. Ахмеров говорит, что сейчас многие юридические компании оказывают такую услугу, как Due Diligence. Она представляет собой правовой аудит, всестороннюю проверку участника сделки и оценку сведений о продаваемом активе. Не скупиться на проверку советуют и другие эксперты.
При покупке дорогостоящего имущества на вторичном рынке никогда нельзя полагаться на заверения продавца или риелтора, однозначно стоит провести комплексную проверку на наличие рисков оспаривания сделки. Расходы на проверку будут несоизмеримо малы по сравнению с ценой сделки, которая может превратиться в полный провал.
Станислав Петров, партнер Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании ×
✔️ В первую очередь покупателю нужно проверить имущество, которое вы планируете приобрести. По сути, это универсальное правило при совершении любой сделки. Нужно запросить у продавца комплект документов: бумагу, которая подтверждает право собственности, в отношении автомобиля — обязательно проверить ПТС, если речь о недвижимости, то запросить расширенную выписку из ЕГРН. Юлия Литовцева, партнер и руководитель практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса Пепеляев Групп Пепеляев Групп Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Экологическое право × , говорит, что при анализе выписки из ЕГРН нужно обратить особое внимание на частоту смены собственников. Если продавец приобрел актив недавно либо до него квартиру несколько раз перепродавали за короткий промежуток времени, то это тревожный знак. «Наверняка с имуществом что-то не так с точки зрения титула, физических свойств, финансового положения прежнего правообладателя, добросовестности участников цепочки сделок», уверена Литовцева. Журавчак рекомендует еще уточнить форму оплаты сделки на предыдущем этапе и ее факт.
Проблемы у добросовестного покупателя могут возникнуть, даже если продавец не сможет обосновать в суде, откуда у него в свое время появились наличные деньги на покупку. Конечно, если покупка не была оплачена предыдущим продавцом, это тоже риск для покупателя.
Владимир Журавчак, партнер ЮК ЗАО «Сотби» ЗАО «Сотби» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Международные судебные разбирательства группа Уголовное право группа Частный капитал Профайл компании ×
✔️ Стоит выяснить и то, почему собственник решил продать актив. Часто встречаются объявлении о продаже машин по приятной цене с отметкой «срочно нужны деньги». Сама по себе такая формулировка уже может означать, что у продавца есть некоторые финансовые трудности, считает Ахмеров. Это не значит, что нужно игнорировать все предложения о продаже имущества по цене ниже рыночной. Не исключено, что продавец добросовестный и ему нужны деньги по объективным причинам — переезд, срочное лечение и так далее. Но к таким объявлениям нужно относится настороженно. «Покупатель, приобретая исправное имущество со значительным дисконтом, не мог не осознавать, что сделка нарушает права и законные интересы кредиторов должника. Действуя разумно и добросовестно, покупатель должен был поинтересоваться целью продажи автомобиля на подобных условиях, определить из общедоступных источников сведения о его средней рыночной стоимости», указал Арбитражный суд Западно-Сибирского округа по делу № А45-26468/2019.
✔️ Затем важно проверить финансовое состояние должника. Ахмеров считает, что практика свидетельствует о фактическом существовании презумпции виновности, то есть каждого продавца необходимо подозревать в будущем банкротстве. А Журавчак считает, что это может помочь, даже если само банкротство произойдет намного позже: покупатель будет иметь доказательства, что проявил осмотрительность и действовал добросовестно. Вадим Бородкин, советник Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Недвижимость, земля, строительство группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал Профайл компании × , предлагает запрашивать у продавца отчет из бюро кредитных историй. Но в нем не отражаются задолженности перед физическими лицами, и действующий владелец актива может отказаться.
Очевидно, что продавец, заинтересованный в продаже имущества, вряд ли раскроет перед покупателем информацию о наличии финансовых трудностей, но соответствующую проверку покупатель может провести и без его участия.
Эльдар Ахмеров, партнер независимой юридической группы Стрижак и партнеры Стрижак и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) Профайл компании ×
Чтобы проверить физлицо, нужно знать его фамилию, имя, отчество и паспортные данные. Ахмеров говорит, что копию паспорта продавец обязан предоставить потенциальному покупателю. Обладая такой информацией, покупатель сможет проверить продавца на сайте ФНС России, ФССП России (на предмет действующих исполнительных производств), в картотеке арбитражных дел или на сайтах судов общей юрисдикции по месту регистрации продавца (на предмет наличия возбужденных гражданских и арбитражных дел о взыскании задолженности). Симонов считает важным проверить гражданина на предмет участия в юридических лицах в качестве учредителя, руководителя или акционера. Ведь его теоретически могут привлечь к «субсидиарке», что впоследствии приведет к банкротству самого продавца и оспариванию сделок, совершенных в отношении личного имущества.
Если речь про юрлицо, то можно использовать сервис «Прозрачный бизнес» — государственный информационный ресурс бухгалтерской (финансовой) отчетности на официальном сайте ФНС России и бесплатный сервис по проверке контрагентов. Сведения о компании можно почерпнуть с помощью специальных сервисов, таких как Сasebook. Из них можно узнать о наличии банкротства продавца, проанализировать и сравнить значения показателей, определяющих финансовое состояние за несколько периодов, и оценить риски возникновения неплатежеспособности продавца. Станислав Петров, партнер Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании × говорит, что на практике суды признают, что покупатель был осведомлен о признаках банкротства продавца, если на Федресурсе и в «Коммерсанте» появились публикации о введении в отношении должника процедуры наблюдения (№ А40-69663/2017). Иногда суды также признают таким доказательством сведения из картотеки арбитражных дел о возбуждении дела о банкротстве должника (№ А62-7960/2017), но такая практика не является единообразной, признает эксперт.
Воскресенская советует дополнить договор купли-продажи заверениями об обстоятельствах, а именно, что у продавца нет проблем финансового характера (кредиторская задолженность, просуженная задолженность). И предусмотреть санкции на случай нарушения этих гарантий. Эксперт признает, что уже во время банкротства продавца это вряд ли спасет, но, возможно, отпугнет неблагонадежных продавцов.