Зачем продают участки в зоне ф

Индивидуальное жилищное строительство в зоне «Ф»

Правовой центр «Два М» специализируется на внесении изменений в ПЗЗ Москвы, в том числе для осуществления индивидуального жилищного и малоэтажного строительства.

Зона «Ф» (сохраняемого землепользования) может быть установлена Правилами землепользования и застройки г. Москвы (ПЗЗ Москвы) в том числе в отношении земель, целевым назначением которых является индивидуальных строительство жилых или садовых домов.

Количество земельных участков, имеющих разрешённое использование для ИЖС, ЛПХ или садоводство, которые находятся в территориальной зоне сохраняемого землепользования, то есть в зоне «Ф», достаточно велико. В особенности в границах Троицкого и Новомосковского административных округов.

В случае если параметры разрешённого строительства доя незастроенного участка установлены «по существующему положению» (индекс Ф/Ф/Ф). Иными словами, нахоженные незастроенного участка в зоне «Ф» предполагает запрет в его использовании по целевому назначению, поскольку в указанном случае строительство капитальных объектов не допускается.

Вопреки распространенному мнению, данное правило полной мере распространяется на участки под ИЖС или садоводство, включённые в зону «Ф». В том числе нахождение в зоне сохраняемого землепользования исключает регистрацию дома в порядке «дачной амнистии». Равно как и препятствует легализации такого дома в судебном порядке.

Последствия строительства индивидуального жилого дома в зоне «Ф» выражаются в невозможности зарегистрировать права на возведенный жилой дом в ЕГРН, а также в риске его признания самовольной постройкой и последующем сносе. При этом в Москве, в отличие от их регионов, работа по выявлению таких домов ведётся весьма активно.

При этом, несмотря на то что запрет строительства жилого дома на земельном участке для ИЖС не отвечает существу законодательного регулирования в области градостроительства, перспективы оспаривания ПЗЗ Москвы в части исключения участка из зоны «Ф» отсутствуют.

Соответственно, единственным вариантом снятия описанных градостроительных ограничений с земельного участка для ИЖС является внесение изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы.

Если при учёте вышеуказанных обстоятельств всё же планируется покупка участка под ИЖС в зоне «Ф» то рекомендуется проведение комплексного градостроительного аудита участка для оценки перспектив изменения ПЗЗ Москвы, а также выявления действующих ограничений. Так в большинстве случаев изменение ПЗЗ участка в зоне «Ф» возможно, но нужно учитывать что:

Статусы земельных участков: правовой гид

Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: зачем он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приехать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переселиться всей семьей за город?

Чтобы правильно выбрать участок, нужно знать, какие у них бывают виды разрешенного использования и какие категории. Сложность в том, что статусов у земли достаточно много и, сталкиваясь с этим впервые, в них можно запутаться. Разобраться в терминологии нам помогла Татьяна Ананьева, руководитель отдела продаж загородной недвижимости офиса «Сущевский» агентства «Миэль».

Категории земель

Категории земельных участков крайне важны для собственников и землепользователей. Законодательно они закреплены в статье 7 Земельного кодекса РФ. По сути, именно категория определяет, как мы можем использовать земельный участок.

Всего существует семь таких категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Использование земли не в соответствии с категорией — административное правонарушение, которое карается штрафом. Его размер определяется как процент от кадастровой стоимости участка. Для физлиц он может составить от 0,5 до 1 процента, но не менее десяти тысяч рублей.

Если кадастровая стоимость земли не определена, размер взыскания составит от 10 до 20 тыс. рублей. При этом гражданин будет обязан устранить нарушение. Если этого не сделать и продолжать нецелевое использование участка, землю вообще могут изъять.

Наибольший интерес для тех, кто собирается покупать участок, представляют:

• земли населенных пунктов — это участки, которые можно использовать для застройки и развития поселений;
• земли сельскохозяйственного назначения, на которых можно вести сельское хозяйство, строить здания и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции.

Виды разрешенного использования земли

Вид разрешенного использования (ВРИ) — характеристика земельного участка, предписывающая, как этот участок можно эксплуатировать и что на нем можно строить. Их также несколько.

1. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Этот ВРИ предусматривает размещение жилого дома, отвечающего следующим параметрам:

• отдельно стоящее здание не выше трех этажей (включая подземные);
• высотой не более 20 м;
• состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (т. е. где можно жить и удовлетворять все бытовые потребности);
• не разделенное на самостоятельные объекты недвижимости.

А еще на землях ИЖС можно выращивать сельскохозяйственные культуры, возводить гаражи и хозяйственные постройки

2. ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на приусадебном земельном участке (то есть на землях населенных пунктов) — этот вид использования предполагает размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции, строительство гаража и других вспомогательных сооружений.

Кроме того, на землях ЛПХ можно содержать сельскохозяйственных животных

3. Ведение садоводства или огородничества. На землях с таким ВРИ предполагается выращивание (в том числе на сельскохозяйственных угодьях) плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Именно на землях с этим ВРИ чаще всего и организуются популярные у дачников объединения:

• СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) — организационно-правовая форма юридического лица, которое управляет объединением. Проще говоря, это способ юридически оформить такой добровольный союз собственников земельных участков. При этом управлять объединением помогает избранный председатель или нанятая собственниками управляющая компания.
• ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Еще одна организационно-правовая форма юридического лица. Важное отличие от СНТ заключается в том, что в садоводческом товариществе упор должен делаться на садоводстве и огородничестве, а в ДНП — еще и на отдыхе. Грядок в ДНП может и не быть, но обязательно должны быть домики для восстановления сил после напряженных рабочих будней.

Между собой СНТ и ДНП отличаются правом собственности на общие дороги, коммуникации и прочее: у СНТ это право принадлежит самим участникам товарищества, а в ДНП — юрлицу, в которое они объединились.

В прошлом ДНП и СНТ обычно создавались на земле с ВРИ «под дачное строительство». Сейчас такого вида использования уже не существует, хотя в старых документах он еще встречается.

Объясним на примере. Многоквартирные и индивидуальные жилые дома строятся на землях одной и той же категории — «Земли населенных пунктов», но вид разрешенного использования для них будет разный.

Для первых это будет «Многоэтажная жилая застройка», а для вторых — «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). По сути, категория земельного участка в общих чертах определяет, в какой сфере он используется. Но что конкретно мы можем делать на этом участке, указывает его вид разрешенного использования.

Узнать, какой у земли ВРИ, можно, посмотрев публичную кадастровую карту или заказав выписку из Росреестра (смотрите дополнительные характеристики участка).

Где можно строить дом для проживания, а где нет?

Отвечаем в таблице:

Вид участка	Что можно делать на земле	Что можно строить
Сельскохозяйственное использование	Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.)	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Производить сельхозпродукцию	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебном участке
Для индивидуального жилищного строительства	Выращивать ягоды, овощи, фрукты	Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для ведения личного подсобного хозяйства	Производить сельхозпродукцию и содержать животных	Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Ведение огородничества	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая
Ведение садоводства	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки

По данным Циан.Журнала

Что будет, если нарушить предписание, которое диктуется ВРИ? Например, построить пятиэтажный дом на участке для ИЖС?

Если вы выйдете за пределы допустимого, это грозит таким же штрафом, как нарушение ограничений, установленных категорией земель, а участок нужно будет привести в соответствие с видом разрешенного использования, вплоть до сноса самовольных построек.

Можно ли изменить категорию земельного участка и его ВРИ

Можно, но это будет непросто, так как возможности обычных землепользователей влиять на ситуацию довольно скромны.

Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk:

«Категория земельного участка — это довольно постоянная величина и изменить ее крайне сложно. Для этого нужно весомое обоснование, и чаще всего им служит рост городов и потребности вести застройку. В основном такая трансформация происходит с сельхозземлями и промзонами, а занимаются изменением категорий крупные организации — например, строительные компании».

Изменить ВРИ гораздо проще. Для этого надо подготовить пакет документов на участок и подать прошение в орган местного самоуправления. Более подробную инструкцию можно узнать на сайте Росреестра.

Вот несколько важных моментов:

• Процесс регулируется правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.
• Можно установить для участка один или даже несколько ВРИ: основных, вспомогательных и условно разрешенных.
• Основной или вспомогательный ВРИ можно выбрать из предусмотренных градостроительным зонированием конкретной территории; при этом владелец земельного участка не должен ничего ни с кем согласовывать.
• Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
• Чтобы выбрать условно разрешенный вид использования, нужно пройти через процедуру публичных слушаний. А его изменение возможно только с разрешения органа местного самоуправления. Глава администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

Основной или условно разрешенный ВРИ земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН. Вносить в реестр недвижимости сведения о вспомогательных видах ВРИ участка не требуется.

Статусы земельных участков

Статус земельного участка — это характеристика, которая нужна для актуализации сведений о земле. Грубо говоря, это описание того, что в юридическом смысле происходит с участком прямо сейчас: есть ли у него кадастровый номер и собственник, определены ли его границы и т. д.

«В большей степени статус имеет значение для технических специалистов, которые ведут кадастровый учет, а не для землепользователей, — объясняет Софья Волкова. — Если вы уже зарегистрировали свое право собственности на участок и проверили, что оно отражено в выписке из ЕГРН, то больше знание о статусе вашего участка вам не пригодится».

По статусу участки бывают:

• Ранее учтенными. Это объекты, которые либо были учтены до 1 марта 2008 года, либо не были учтены, но права на них зарегистрированы, не прекращены и эти участки имеют условный номер.

Условный номер объекта недвижимости — это форма его учета, которая применялась в России до принятия закона о государственном земельном кадастре в 2000 году. Он представлял собой порядковый номер из 16–18 знаков, который объектам присваивали для учета. По сути, условный номер по старыми законам — это то же самое, что и кадастровый по новым.

• Актуальными. Такой статус присваивается всем участкам, которые поставлены на кадастровый учет после 1 января 2017 года.
• Временными. Этот статус присваивается земельным участкам, которые поставлены на кадастровый учет до 1 января 2017 года и права на которые не зарегистрированы.

Если земельный участок имеет временный статус, то для изменения его на актуальный нужно было до 1 марта 2022 года зарегистрировать право собственности на него или договор его аренды/безвозмездного пользования (если участок находится в государственной или муниципальной собственности). Если вы этого не сделали, участок по общему правилу должны были снять с кадастрового учета.

• Архивными. Если право на земельный участок не было зарегистрировано до 1 марта 2022 года, то он исключается из ЕГРН, а статус записи о нем изменяется на «архивный».

Статус земельного участка для собственников важен еще и потому, что содержание его в порядке в юридическом смысле этого слова в дальнейшем облегчает распоряжение землей. Участок, на котором проведено межевание, определены границы и зарегистрировано право собственности, можно легко продать или передать по наследству. Если же этого не сделать, при проведении сделки, скорее всего, возникнут проблемы.

Зависит ли размер налога от юридического статуса земли?

Земельный налог платят только собственники участков. Если земля находится в государственной собственности, а вы ее только арендуете, то платить его не нужно.

Размер налога зависит от двух факторов: его кадастровой стоимости и категории, которая определяет налоговую ставку. Для сельскохозяйственных, занятых жильем и объектами инженерной инфраструктуры, приобретенных для жилищного строительства, задействованных в обороне, безопасности и таможенной деятельности земель ставка налога составит 0,3% кадастровой стоимости, а для всех остальных земель — 1,5%.

Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk:

«В последние годы многие жалуются на увеличение земельного налога. Это связано с ростом кадастровой стоимости объектов недвижимости, что произошло после ее масштабного общероссийского пересмотра в 2022 году, — объясняет юрист Софья Волкова. — Такой резкий скачок кадастровой стоимости связан с изменением методики его расчета. Ведутся споры о необходимости эту методику изменить, но для конкретного землепользователя сейчас путь только один — пересматривать кадастровую стоимость через суд».

Что проверить, чтобы не купить кота в мешке

Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, Циан.Журнал составил список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя.

Вот о чем стоит позаботиться заранее (например, обратившись в отдел архитектуры местной администрации):

1. Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки земли, на которой собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье).
2. Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен. Наличие жилых домов со всех сторон — не препятствие, если такая деятельность разрешена на конкретном участке. Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через пять лет — кроме как в местном отделе архитектуры, вы об этом, скорее всего, нигде не узнаете.
3. Узнайте, какие коммуникации проходят по вашей земле, — кабель связи или газовая труба могут пролегать прямо под вашим участком. Если это так, то надо понимать, что низкая цена участка, скорее всего, связана с регулярными визитами специальных служб. Тогда придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей.
4. Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
5. Важно помнить, что часто землю для ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это нецелевое использование, поэтому при появлении на таком участке условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.

Отдельный повод насторожиться — если на предложенный участок выставлена низкая цена, но сама земля и район при этом кажутся идеальными.

«Чаще всего такой участок невозможно оформить или по его использованию существуют серьезные ограничения. Например, в СНТ по Щелковскому направлению продавали участки по привлекательной цене. Позже выяснилось: продавалась земля, принадлежащая водоканалу. Покупать участок в надежде, что именно вам все-таки удастся его оформить, не стоит, если только вы не уверены на 100% в своих аргументах и документах при всех прочих негативных обстоятельствах», — предостерегает Мария Архипова.

Что могут скрывать продавцы земельных участков

Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения. И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал. Как это лучше сделать?

ЕГРН и не только

Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.

В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Причин несколько

Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.

Нахождение на участке таких зон влечет ограничения или полный запрет его использования для определенных видов деятельности. Например, Верховный суд в сентябре 2016 г. признал законным требование «дочки» «Газпрома» – ООО «Газпром трансгаз Чайковский» к индивидуальному предпринимателю о сносе жилого дома в Удмуртии, построенного и введенного в эксплуатацию с нарушением минимальных расстояний от магистрального газопровода.

Что еще можно узнать

Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.

Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.

Прийти и посмотреть

Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке. Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения. К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.

Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму. При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений. Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт. Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.

Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.

Что вокруг

Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.

Если понадобится проверить или уточнить полученные сведения, можно направить письменные обращения в государственные или муниципальные органы власти, у которых есть необходимая информация. Например, подробное заключение о режиме использования земельного участка в зонах охраны и защитных зонах объектов культурного наследия предоставляет КГИОП и Министерство культуры РФ. Сведения о наличии и размерах санитарно-защитных зон могут быть запрошены в территориальном управлении Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах, их охранных зонах и ограничениях предоставляют сетевые организации, владеющие такими объектами. Информацию о градостроительной документации можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку акты о ее подготовке, изменении или отмене далеко не всегда отражаются в публичных реестрах и системах.

В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.

Еще немного об индивидуальном жилищном строительстве // О перспективах оспорить договор купли-продажи участка в зоне с особыми условиями использования территории

Юристам-земельщикам крайне часто приходится сталкиваться с различными градостроительными ограничениями, из-за которых использование участка по целевому назначению бывает попросту невозможно. В первую очередь речь о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Под ЗОУИТ понимается территория, хозяйственная деятельность в которой ограничивается в соответствии с регламентом соответствующей зоны, вплоть до полного запрета на строительство.

Ситуация с участками для ИЖС усугубляется тем, что в отличие от иных категорий земель, их приобретают обычно непрофессионалы. А регулирование данного рынка, в отличие от многоквартирного жилья, практически нулевое, на нём присутствует множество мелких продавцов, далеко не все из которых – эталон добросовестности.

При этом в части ЗОУИТ каких-либо исключения для участков под индивидуальное жилищное строительство не установлено.

Практика Правового центра «Два М» показывает, что многие покупатели узнают о накладывающихся на участок ограничениях не только после сделки, но и уже успев понести расходы на строительство домов. Чаще всего речь идёт об охранных зонах и зонах минимальных расстояний от инженерных коммуникаций и трубопроводов, береговых полосах водных объектов и территориях строгих ограничений в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, охранных и защитных зонах объектов культурного наследия и т.д.

Несмотря на то, что описанная выше ситуация напоминает скорее сценарий к фильму Андрея Звягинцева, она имеет место на практике и случается достаточно часто. Подробно об этом – в обзоре, подготовленном моим коллегой.

В связи с изложенным внимания заслуживает вопрос, насколько перспективно оспаривание договора купли-продажи земельного участка для ИЖС в зоне с особыми условиями использования территории, в которой строительство жилого дома невозможно, если при его отчуждении продавец не уведомил покупателя о наличии градостроительных ограничений.

Законодательное регулирование вопроса

Общие правила купли-продажи регулирует Гражданский кодекс (ГК). Так, в ст. 469 ГК установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1). При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2).

Разумеется, земельный участок, вид разрешенного использования которого предполагает возведение жилого дома, лишен надлежащего качества, если строительство на нем невозможно, при условии, что покупатель о таких ограничениях не предупрежден продавцом.

При этом в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса прямо предусмотрено, что предоставление продавцом заведомо ложной информации об ограничениях использования земельного участка, в том числе в соответствии с его видом разрешенного использования, является основанием для расторжения договора купли-продажи, а также возмещения с продавца убытков.

На первый взгляд, законодатель с достаточной определенностью указывает, что отчуждение земельного участка с имеющимися ограничениями в его использовании является основанием для расторжения договора.

Однако на практике встречаются противоречия в применении указанных положений при рассмотрении судами споров о расторжении договора купли-продажи земельного участка для ИЖС, находящегося в ЗОУИТ, которым установлен запрет на строительство жилого дома.

О судебной практике, сложившейся по рассматриваемому вопросу

Судебная практика по спорам о расторжении договоров купли-продажи участка в связи с его нахождением в ЗОУИТ достаточно обширна. Споры по указанной категории дел рассматривались в том числе и высшими судебными инстанциями.

Однако, несмотря на значительный объем судебных актов, в выводах судов обнаруживаются противоречия.

Как правило, камнем преткновения к единообразию судебной практики служит вопрос доказывания осведомленности продавца о наличии ограничений в строительстве жилого дома на земельном участке.

Так, в 2019 году Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отправила на новое рассмотрение дело о расторжении договора купли-продажи земельного участка для ИЖС, который находился в охранной зоне объекта культурного наследия, в связи с чем строительство на нем капитальных объектов полностью запрещалось. Суд указал, что "при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца"[1]. При новом рассмотрении дела нижестоящие инстанции отказали в удовлетворении иска.

Фактически указанным определением суд возложил на покупателя бремя доказывания осведомленности продавца о наличии ограничений, запрещающих застройку отчужденного участка.

Оценка безупречности названной позиции выходит за пределы статьи. Между тем, представляется, что возложение бремени доказывания осведомленности продавца об ограничениях участка на покупателя в значительной степени парализует действие п. 3 ст. 37 ЗК. Тем более ее толкование вкупе со ст. 469 ГК позволяет сделать вывод, что именно продавец должен передать участок, который может быть использован покупателем по назначению.

Озвученная позиция гражданской коллегии не нашла безоговорочного применения, поскольку из анализа судебной практики следует, что суды чаще выносят решения именно в пользу покупателя.

Так, годом ранее коллегия рассматривала аналогичное дело, за тем отличием, что вместо охранной зоны объекта культурного наследия ограничение по использованию земельного участка устанавливалось в связи с его расположением на территории военного городка. Суд посчитал указанный факт достаточным для вывода об осведомленности продавца о наличии препятствий для застройки участка[2].

Предметом рассмотрения Второго кассационного суда в 2021 году являлось дело о расторжении договора купли-продажи земельного участка для ИЖС в связи с его нахождением в охранной зоне особо охраняемых природных территорий. Все три инстанции удовлетворили требование покупателя. Вопрос же осведомленности продавца о наличии ограничения вовсе судом не рассматривался[3].

В итоге даже после вынесения рассмотренного выше определения СКГД в 2019 г. практика складывается в основном в пользу покупателей, а осведомленность продавца о наличии ограничений презюмируется[4].

Более того, в указанных делах учитывался именно факт умолчания о наличии ограничений как основании для расторжения договора, а не предоставления заведомо ложной информации об их отсутствии, что свидетельствует о применении судами расширительного толкования п. 3 ст. 37 ЗК РФ. В ряде судебных актов отмечено, что сокрытие сведений об ограничениях приравнивается к предоставлению заведомо ложной информации[5].

Однако стоит учитывать, что иногда продавец не умалчивает о наличии ограничений, а указывает их в договоре, но таким образом, чтобы покупатель не мог оценить масштаб проблемы. Например, в виде общих фраз о том, что покупатель уведомлен о вхождении участка в зоны с особыми условиями, либо в виде их перечисления без указания на объём ограничений. Аналогично, встречаются условия договора, предусматривающие освобождение продавца от ответственности за выявленные в дальнейшем ограничения использования участка. Судебной практики по таким спорам пока не обнаружено, но вероятно их судьба будет решаться во много исходя из субъектного става сторон, возможности применить к спорным отношениям нормы о защите потребителей.

Необходимо отметить, что в указанных спорах стороны по своему субъектному статусу соответствовали друг другу. Либо спор возникал между гражданами, либо между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. В связи с этим можно констатировать, что практика складывается в пользу покупателя не потому, что продавец как профессиональный участник рынка должен знать о всех ограничениях в использовании участка, а в силу того факта, что продавец обладает большей информацией о передаваемом объекте недвижимости, а потому именно на нем лежит ответственность продажи участка, на котором ИЖС недопустимо.

Между тем, нередки ситуации, когда судом оценивается вопрос субъектного состава сторон сделки.

Так, в случае если продавцом по договору выступает предприниматель, а покупателем – потребитель, указанный факт учитывается судами при рассмотрении споров о расторжении договора купли-продажи земельного участка[6].

Перспективы расторгнуть договор купли-продажи земельного участка для ИЖС, находящегося в зоне Ф в соответствии с Правилами землепользования и застройки Москвы

Напомню, если земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома, находится в соответствии с ПЗЗ Москвы в зоне Ф, такой участок не может быть застроен под риском сноса возведенного здания как самовольной постройки.

Гипотетически изложенные выше выводы о ЗОУИТ могут быть применены и при анализе перспектив расторжения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в зоне Ф.

Зона Ф также является градостроительным ограничением, которое полностью запрещает строительство капитальных объектов на земельных участках.

Вместе с тем, в отличие от ЗОУИТ, наличие сведений о которых в правилах землепользования и застройки, а также ЕГРН (до 01.01.2025 года) не обязательно, вхождение участка в состав зоны Ф всегда отражается в ПЗЗ Москвы.

В связи с изложенным, и с учетом того, что практика по спорам о расторжении договора купли-продажи земельных участков, находящихся в зоне Ф, отсутствует, гарантировать положительный исход спора о расторжении договора нельзя.

В указанном случае, перспективы расторжения договора купли-продажи земельного участка для ИЖС, находящегося в зоне Ф, вероятнее всего, будут зависеть от ряда факторов, связанных с наличием/отсутствием особых заверений в договоре как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, субъектным составом сторон договора, а также различными обстоятельствами, свидетельствующими о недобросовестных действиях продавца с целью сокрытия нахождения участка в зоне Ф.

Вывод

Перспективы расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, предназначенного для ИЖС, на котором строительство запрещено в силу установленных ограничений, являются существенными.

Конечно, безапелляционные заявления о том, что расторжение договора происходит с вероятностью 100%, неразумны, поскольку разрешение дела может зависеть от множества факторов: цена договора, особые заверения покупателя в договоре об ознакомлении с действующим градостроительным регламентом участка либо иные признаки, подтверждающие осведомленность покупателя о наличии запрета на застройку участка.

Тем не менее, представляется, что при прочих равных суд займет именно сторону покупателя и удовлетворит требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка для ИЖС, находящегося в ЗОУИТ.

[1] Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 02.04.2019 N 38-КГ19-1.

[2] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.10.2018 N 127-КГ18-20.

[3] Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2021 N 88-30947/2020 по делу N 2-279/2020.

[4] См., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.10.2022 по делу N 88-21006/2022; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27.01.2022 N 88-2593/2022; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.04.2022 по делу N 88-7133/2022, 2-897/2021; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.07.2018 N Ф05-10171/2018 по делу N А41-32322/17; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 N 10АП-26116/2019 по делу N А41-62280/2019.

[5] Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23.11.2022 N 88-29311/2022; определение Фрунзенского районного суда города Владимира от 09.02.2021 по делу N 2-80/2020.

[6] Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 12.08.2021 по делу N 88-18758/2021.