Когда сдача в аренду имущества «физиком» — незаконное предпринимательство
Предпринимательская деятельность без оформления ее в форму ИП или юрлица незаконна и может повлечь административную, уголовную и налоговую ответственность.
Подробнее о незаконном предпринимательстве и его последствиях читайте в «КонсультантПлюс». Пробный доступ к системе можно получить бесплатно.
При этом любое физлицо, которое на свой риск осуществляет операции, направленные на систематическое получение прибыли от реализации товаров (работ, услуг) или использования имущества, должно признаваться предпринимателем, и, как следствие, плательщиком соответствующих налогов.
Относится ли это к сдаче в аренду собственного имущества? Не всегда.
Самого по себе факта совершения гражданином возмездных сделок для признания его предпринимателем недостаточно. Все зависит от того, можно ли это квалифицировать, именно как бизнес. Из сложившейся судебной практики следует, что признаками предпринимательства являются:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.
Если же «физик» приобрел имущество (в т. ч. жилое помещение или иную недвижимость) для себя, либо получил его по наследству или в дар, но в связи с отсутствием необходимости в использовании временно сдает его в аренду и получает доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), незаконным предпринимательством это не считается.
На это указывала ФНС в письме от 10.03.2021 № СД-19-11/143@.
Обратите внимание! Даже не будучи предпринимателем с доходов от сдачи в аренду физлицо должно платить налоги. Оптимальный налоговый режим для этого — налог на профдоход. Читайте о нем у нас на сайте и становитесь самозанятым.
Сдавали квартиру, налог не платили, но теперь жена стала ИП
Мы с женой больше пяти лет сдаем квартиру. Налоги не платим, деньги получаем переводом на карту. Рассуждали так: если налоговая заметит, то штрафы для простых граждан будут небольшими.
Но осенью жена открыла ИП. Теперь налоговая может посчитать сдачу квартиры предпринимательской деятельностью? Может ли человек быть ИП, а НДФЛ при сдаче квартиры платить как физлицо?
Каковы штрафы за недекларирование для ИП? Если я ИП не открывал, могу ли я получать деньги на свою карту? Если что, просто оплачу штраф как физлицо.
Квартиру планируем продавать через пару лет. ИП как-то помешает?
Налоговая неоднократно разъясняла, что сдача в аренду недвижимости не относится автоматически к предпринимательской деятельности. У физических лиц тоже есть право распоряжаться своим имуществом.
Право быть ИП и сдавать квартиру как физлицо
У нас уже был подробный разбор о том, что распоряжение имуществом — это еще не бизнес. Кратко расскажу, как обстоят дела со сдачей квартиры.
Если человек просто временно сдает свободную квартиру знакомым или другим людям через сайт объявлений, ИП он может не регистрировать. Но налоги все равно нужно платить.
А вот если человек купил квартиру или несколько именно для сдачи, активно рекламирует их, оказывает арендаторам дополнительные услуги, это уже похоже на предпринимательство.
При этом имущество граждан юридически не делится на личное и то, что используется в предпринимательской деятельности. Если есть признаки предпринимательства — доходы систематические, деятельность самостоятельная, и человек осуществляет ее на свой риск, — платить налоги придется как ИП.
Получается, посчитает налоговая сдачу квартиры предпринимательской деятельностью или нет, зависит от того, как вы приобрели квартиру и есть ли у вас другая недвижимость, которую вы с женой сдаете. Если квартиру вы покупали для себя или получили в наследство или дар, а сдаете, потому что временно в ней не живете, это не предпринимательство.
Налоговики объяснили, что ИП может сдавать квартиру как физическое лицо и платить НДФЛ 13%, если в свидетельстве о государственной регистрации нет ОКВЭД об операциях с недвижимостью. Если такой вид деятельности в свидетельстве жены указан, то доходы от сдачи квартиры — это доходы от предпринимательской деятельности. Они облагаются налогом в соответствии с выбранным режимом налогообложения и декларировать их нужно одновременно с другими доходами ИП.
ИП сдаёт помещение в аренду: как платить налоги и нужна ли касса?
Надежда Шорохова
- Как платить налоги
- УСН
- ИП на патенте
- ИП на ОСНО
- Что с кассой
Как платить налоги
Чтобы сдавать помещение как ИП, предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» или 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Если такого кода не будет, то инспекция расценит сдачу помещения в аренду не как от ИП, а как от физлица и доначислит НДФЛ 13% ― Письмо Минфина России от 19.12.2011 г. N 03-11-11/318.
ИП выбирают между УСН «Доходы», УСН «Доходы минус расходы», патентом и общей системой (ОСНО). При любой системе налогообложения придётся платить страховые взносы — вне зависимости от ситуации в бизнесе.
Предприниматели сами выбирают, платить налог с доходов или с доходов за вычетом расходов. Обычно выгоднее «Доходы»: при сдаче помещений предприниматели не имеют большого количества расходов. «Доходы минус расходы» могут быть выгодны только в год ремонта помещения — и то лучше не доверять интуиции, а рассчитать оба налога и сравнить.
При сравнении двух версий УСН учитывайте ставку налога. Все слышали про 6% и 15% — но регионы имеют право снижать ставки из Налогового кодекса. Поэтому важно знать ситуацию по вашему региону — вам поможет таблица.
На УСН размер налога прямо зависит от успешности бизнеса. Больше зарабатываете — больше платите. Но если вы работаете в убыток, всё равно придётся платить: на «Доходах» — потому что не учитываются расходы, на «Доходах минус расходах» — потому что есть минимальный налог.
Кроме арендной платы в доходах важно учитывать плату за коммунальные услуги без счётчиков.
Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно
ИП на патенте
На сдачу в аренду помещения ИП может получить патент ― пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Его стоимость зависит от региона, площади помещения и срока. Лучший способ узнать стоимость — воспользоваться калькулятором налоговой.
Патент берут на определённый срок от месяца до года — но в рамках календарного года. Например, можно взять патент с 1 января по 31 декабря 2021, но нельзя с 1 декабря 2021 по 1 декабря 2022. Это будут два разных патента.
Порой предприниматели берут патент на срок аренды. Когда аренда заканчиваются, ищут нового арендатора, находят — и снова оформляют патент. У схемы два минуса: во-первых, налоговая может заинтересоваться, чем вы занимаетесь в промежутках между патентами, во-вторых, заявление на патент нужно подавать за 10 рабочих дней до начала работы.
Патент не зависит от фактических доходов. Если не найдёте арендатора, налог всё равно придётся платить в полном размере.
Патент распространяется только на конкретную деятельность, в вашем случае — аренду. Если параллельно занимаетесь другим бизнесом, можете взять на него другой патент, применять УСН или ОСНО.
ИП на ОСНО
Обычно общая система невыгодна для малого бизнеса, но в случае со сдачей квартиры в аренду отсекать её не стоит.
ИП на ОСНО платит НДФЛ 13%. Налоговую базу разрешено уменьшать на расходы, что не очень интересно при сдаче помещений в аренду. Зато у предпринимателя есть возможность применять другие налоговые вычеты физлиц — на покупку квартиры, лечение, обучение и т.д. Если они есть, общая система может стать выгодной.
Часто предпринимателей отпугивает от общей системы наличие НДС. Но при сдаче жилого помещения платить НДС не придётся. При сдаче нежилого предприниматель подаст в инспекцию уведомление — и тоже будет освобождён, если выручка за квартал не превышает 2 млн ₽. В первом случае придётся сдавать декларацию до 25 числа следующего после каждого квартала месяца.
Налог за имущество — придётся платить. Освобождения для общей системы нет. Но зато предприниматель не потеряет право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры.
Что с кассой
Предприниматели на любых системах освобождены от онлайн-касс, если сдают квартиру в собственности. Если нежилые помещения — только при получении оплаты от юрлиц на расчётный счёт. При оплате наличкой необходимо выдавать чеки.
На патенте освобождение от касс распространяется на любые помещения при любых способах оплаты.
Компания-арендатор пожаловалась в налоговую, что ИП получил от нее наличкой арендную плату, выдал квитанцию к приходному кассовому ордеру, а чек не выдал. Инспекция провела проверку ИП, установила, что он не владеет зарегистрированной кассой и оштрафовала на 10 000 руб.
ИП обжаловал постановление инспекции в суде. Суд согласился с налоговой, заменив штраф на предупреждение.
Статья актуальна на 26.05.2022
Страховые взносы ИП
Отчётность ИП на УСН без работников в 2023 году
Как вести книгу учёта доходов и расходов
Рассылка для бизнеса
Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур
Если ИП сдает в аренду помещение, приобретенное в собственность физлицом, как уплачивать налог на имущество?
Р. Г. Бережнов
автор ответа, консультант Аскон по бухгалтерскому учету и налогообложению
Вопрос
ИП на УСН «Доходы» сдает в аренду жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Должно ли ИП поставить это помещение на баланс и платить как ИП налог на имущество? Или нужно уплатить налог на имущество физлиц?
Ответ
Так как ИП использует жилое помещение в бизнес-целях (сдает его в аренду), то оно облагается налогом на имущество физических лиц в рамках УСН.
ИП, применяющие УСН, освобождены от уплаты налога на имущество по объектам, используемым для предпринимательской деятельности. Исключение — объекты, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
Если жилое помещение, находящееся в собственности физического лица, включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, то налог на имущество физических лиц уплачивать надо.
Если квартира в перечень не включена — налог не уплачивается.
Обоснование
Применение УСНО ИП предусматривает освобождение от налога (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов обложения налогом, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2) (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
Как отмечено в Постановлении АС ВСО от 22.01.2016 N Ф02-7238/2015 по делу N А19-7976/2015 (Определением ВС РФ от 12.05.2016 N 302-КГ16-4061 оставлено в силе), названная налоговая льгота предусматривает исследование вопроса о доказанности (недоказанности) факта использования в предпринимательской деятельности определенного объекта недвижимости и соблюдении (несоблюдении) налогоплательщиком предусмотренных п. 3 ст. 346.11 НК РФ условий его освобождения от уплаты налога.
АС ЦО в Постановлении от 13.09.2017 N Ф10-3684/2017 по делу N А14-14832/2015 по спору, касающемуся применения налоговой льготы, отметил: поскольку гражданин со статусом ИП вправе использовать принадлежащее ему имущество как для собственных нужд, так и для предпринимательской деятельности, принципиальное значение для определения режима налогообложения, распространяющегося на такое имущество, имеют его назначение, цели и характер его использования. То есть налоговая льгота, предусмотренная п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применяется в случае непосредственного использования имущества в предпринимательской деятельности (см. Письмо ФНС России от 06.04.2020 N БС-4-21/5766@).
Возможность применения налоговой льготы в отношении квартиры, используемой ИП для предпринимательской деятельности, разъяснялась Минфином в письмах от 15.11.2016 N 03-11-11/67023 и от 01.04.2013 N 03-11-11/126. В них, в частности, сказано, что основанием для применения налоговой льготы является наличие документированных сведений, подтверждающих факт использования имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода (например, договоры с арендаторами, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности).
Главное, чтобы вид деятельности — аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом (код по ОКВЭД 68.20.1) — был указан в ЕГРИП. Если сведения об осуществляемой деятельности (в виде нужного кода по ОКВЭД) не указаны в ЕГРИП, то доходы от такого вида деятельности налоговики, скорее всего, не признают доходами от предпринимательства. Это означает, что по имуществу, используемому при осуществлении операций, не зарегистрированных в ЕГРИП, предпринимателю, применяющему УСНО, придется уплатить налог на имущество физлиц.
Р. Г. Бережнов
автор ответа, консультант Аскон по бухгалтерскому учету и налогообложению