Землепользование под апарт-комплексами
Следовательно, даже в случае его принятия в действующей редакции собственники жилых помещений в многофункциональном здании не будут иметь равный объем прав в отношении земельного участка в сравнении с собственниками квартир в многоквартирном доме.
Неопределенность относительно статуса земельного участка, безусловно, будет сказываться на размере платежей. При этом платежи за землю (налоговые, неналоговые) формируют бóльшую долю в размере коммунальных затрат.
Любое землепользование в РФ является платным (ст. 65 Земельного кодекса РФ).
Сейчас собственники апартаментов обязаны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за землю, причем по повышенным ставкам. Действующее гражданское и жилищное законодательство, не наделяя данные объекты статусом квартиры, приравнивает их к нежилым помещениям коммерческого использования — гостиницам. Следовательно, и методика начисления земельных платежей формируется исходя из указанного вида разрешенного использования. Так, для сравнения ставка арендной платы за землю под апарт-комплексами в Москве составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, в Екатеринбурге — 6,19 %. Если земельный участок находится в собственности жителей апартаментов, они обязаны оплачивать земельный налог, размер которого составляет 1,5 % от кадастровой стоимости.
Жители многоквартирных жилых домов в силу норм действующего налогового законодательства (ст. 389 НК РФ) в полном объеме освобождены от обязанности по оплате налоговых платежей за землю.
В неравное положение ставит законодатель собственников квартир и апартаментов и в вопросе приобретения прав на земельный участок. Так, по нормам жилищного законодательства (ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно при первой регистрации собственности на помещение. При этом собственность на землю приобретают и собственники квартир, и собственники нежилых объектов (например, коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных домов).
Собственники же помещений в апарт-комплексах вынуждены либо совместно выкупать такой земельный участок (процент соотношения к кадастровой стоимости при выкупе варьируется по регионам), либо сохранять арендные отношения на него. При этом согласно позиции, изложенной в Пленуме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», право аренды на землю, изначально принадлежащее застройщику, переходит к собственникам помещений во вновь построенном здании в силу закона с момента государственной регистрации их права собственности на такие объекты.
Аналогичная позиция была высказана и Верховным судом РФ в деле № А40-143052/2020, в котором суд подчеркнул, что субъектный состав в существующих арендных отношения между застройщиком и собственником земельного участка в связи с приобретением в собственность нежилых помещений сменяется множественностью лиц на стороне арендатора. При этом соарендаторы не лишены права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости с учетом определения соответствующей площади.
Необходимо отметить, что ставка при начислении арендной платы за публичные земельные участки, в том числе под апарт-комплексами, является нормативно регулируемой и подлежит применению вне зависимости от согласования ее сторонами, исходя из нормативных актов действующего законодательства.
Суды подходят по-разному к определению размера ставки при взыскании задолженности по арендным платежам. В большинстве случаев выбор ставки арендной платы обусловлен видом фактического использования арендатором земельного участка (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2021 № Ф05-9299/2021 по делу № А40-301178/2019, Постановление суда Уральского округа от 12.10.2021 № Ф09-6960/21 по делу № А60-52959/2020 и т. д.).
Обращает на себя внимание одно из последних дел, дошедших до Верховного суда РФ, в котором судом при определении ставки приоритет отдан сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости (дело № А46-10105/2020). Земельный участок был передан в аренду для строительства объекта общественно-делового назначения. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, вид разрешенного использования участка — общественно-деловая застройка. Из материалов дела следует, что де-факто на земельном участке размещен объект незавершенного строительства, который не эксплуатируется по назначению. В противоречие позиции уполномоченного органа, настаивающего на применении ставки, не связанной с видом разрешенного использования земельного участка, судами применен размер ставки арендной платы с назначением «административное здание».
Данная позиция Верховного суда РФ не соотносится с позицией Конституционного суда РФ, который неоднократно в своих определениях указывал на необходимость при оценке размера ставки арендной платы учитывать экономическую обоснованность платы, уровень доходности земельного участка, его коммерческую привлекательность, а также соблюдение экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов (Определение Конституционного суда РФ от 11.05.2004 № 209-О, аналогичная позиция изложена и в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ от 07.07.2021 № 18-КАД21-13-К4).
Однако данное решение, в котором суды предлагают определять размер арендных платежей за земельный участок исходя из сведений в кадастре, а не из фактического вида использования его арендатором, видится скорее исключением, чем началом формирования новой судебной практики.
«Проблемы определения правового статуса апартаментов как объекта недвижимости»
Участники парламентских слушаний, проведенных 19 ноября 2020 года в Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации с участием представителей федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также профессионального сообщества строителей, научных и общественных организаций, рассмотрев проблемные вопросы определения правового статуса апартаментов, отмечают следующее.
В последние годы широкое распространение в крупных городах России приобрел такой сегмент рынка недвижимости, как «апартаменты», которые в большинстве случаев используются гражданами для постоянного проживания.
В России строится до 3 млн. кв. м. апартаментов ежегодно. Положительная динамика продаж апартаментов способствует постепенному увеличению их предложения и доли на рынке недвижимости. По оценкам экспертов, в г. Москве каждая десятая сделка по купле-продаже помещений приходится на апартаменты[1].
Главной причиной появления апартаментов стал дефицит земельных участков под жилое строительство. Например, принятие в г. Москве постановления правительства Москвы, вводящего запрет на точечное строительство, привело к поиску застройщиками альтернативных путей вложения инвестиций[2].
В настоящее время многие девелоперы оснащают помещения в офисных зданиях необходимым оборудованием для комфортного проживания. Таким образом, в рамках одного проекта застройщику удается сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади.
Одним из ключевых факторов популярности апартаментов является их более низкая стоимость по сравнению с квартирами. В среднем апартаменты дешевле на 20%.
Спрос на апартаменты также формируют такие конкурентные преимущества, как выгодное местоположение и удачная концепция проекта.
Формально апартаменты имеют признаки жилья, однако анализ правовых норм показывает, что данные объекты относятся к нежилой (коммерческой) недвижимости.
В федеральном законодательстве понятие «апартаменты» не закреплено. Данный термин используется в нормативных правовых актах, регулирующих гостиничный бизнес.
Так, в соответствии с Положением о классификации гостиниц, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2019 года № 158, к категории «апартамент» относится номер в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящий из 2 и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200 x 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник).
Согласно положениям Федерального закона от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» под гостиницей понимается средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения и, как правило, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг[3].
Из понятия «средство размещения» прямо следует, что гостиницы предназначены для временного проживания физических лиц.
Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) под жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации[4]. Кроме того, закреплен закрытый перечень видов жилых помещений, а именно: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната[5].
Таким образом, действующее жилищное законодательство не рассматривает апартаменты в качестве жилых помещений.
В связи с этим на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, о техническом регулировании, предусмотренные для создания объектов жилого назначения.
Неурегулированность правового статуса апартаментов позволяет застройщикам при строительстве объектов, включающих такую категорию недвижимости, руководствоваться менее жесткими нормативными требованиями, используемыми при строительстве объектов нежилого фонда, по сравнению с соответствующими требованиями, предъявляемыми к строительству многоквартирных домов.
В результате в зданиях с апартаментами не обеспечиваются в полной мере требования санитарной (звукоизоляция, инсоляция), экологической, противопожарной безопасности, требования к планировке и соседству с нежилыми помещениями, предусмотренные для жилых помещений.
Кроме того, при строительстве объектов нежилого фонда отсутствует обязанность застройщика обеспечить территорию застройки объектами социальной инфраструктуры. Строительство может осуществляться в зонах, не предусмотренных для жилой застройки.
При покупке апартаментов их менее высокая стоимость впоследствии оборачивается рядом проблем для приобретателей такого объекта недвижимости:
1. В апартаментах нельзя оформить регистрацию по месту жительства. Временная регистрация по месту пребывания в апартаментах возможна при условии отнесения их к гостинице или подобной организации.
2. У собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество. Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком.
3. Содержание апартаментов осуществляется по тарифам, установленным для нежилых помещений, размер которых существенно выше, чем плата за жилищные и коммунальные услуги в квартирах. При этом граждане, проживающие в апартаментах, не имеют предусмотренных законодательством гарантий предоставления коммунальных услуг.
4. Налог, уплачиваемый за апартаменты, может оказаться существенно
выше налога за аналогичную по параметрам квартиру[6]. Также, на апартаменты не распространяются налоговые вычеты.
5. При покупке апартаментов нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. В отношении апартаментов не действуют государственные жилищные программы поддержки, льготные условия кредитования и субсидии.
Участниками парламентских слушаний отмечаются также проблемы, связанные с приобретением нежилых помещений (апартаментов) по договорам долевого участия. Такие участники долевого строительства не защищены в случае банкротства застройщика.
Так, Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает защиту прав дольщиков нежилых помещений, не являющихся апартаментами. Требование о передаче нежилого помещения распространяется только на машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м[7].
Таким образом, дольщики, которые заключили договоры о долевом участии на апартаменты, вправе включить свои денежные требования только в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата финансовых средств по указанным договорам[8].
В сложном положении оказываются покупатели, которые заключают предварительные договоры купли-продажи апартаментов, поскольку суды не всегда признают возможность применения к отношениям сторон положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (например, апелляционное определение Московского городского суда от 8 ноября 2017 года по делу № 33–40596).
Особенно высоки риски у тех покупателей, которые приобретают апартаменты в реконструируемых зданиях. Во‑первых, собственники таких зданий для обеспечения финансирования работ получают кредиты и передают реконструируемое здание в залог банкам. Во‑вторых, проводят работы без оформления разрешительной документации.
В настоящее время единственным вариантом определить правовой статус апартаментов как жилых помещений является применение статей 22 и 23 Жилищного кодекса, предоставляющих право на перевод нежилого помещения в жилое. При этом такой перевод возможен исключительно в случае, если помещение отвечает требованиям, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
Однако на практике реализовать такой перевод практически невозможно, поскольку апартаменты изначально созданы в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям.
Кроме того, исходя из судебной практики можно сделать вывод, что суды на сегодняшний день единогласно признают апартаменты нежилыми помещениями (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2018 года № 1719-О, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15 октября 2018 года № 310-КГ18-16918 по делу № А54-031/2017, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2018 года № 5-АПГ18-30).
Попыткой урегулировать проблемные вопросы, связанные с апартаментами, являлся проект федерального закона № 488847–7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов», внесенный на рассмотрение в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации в 2018 году депутатом Государственной Думы А.Г. Сидякиным.
Указанным законопроектом предлагалось внесение комплексных изменений, направленных на регулирование в жилищном законодательстве нового вида жилого помещения – «апартаментов», установление понятия «многофункционального дома», определение порядка оплаты содержания апартаментов, решение вопроса о регистрации по месту жительства и других.
Однако в связи с отрицательными отзывами Верховного Суда Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, Государственно-правового управления Президента Российской Федерации, ответственного Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству законопроект был отозван автором.
Вместе с тем, масштабное развитие рынка апартаментов требует скорейшего совершенствования правового регулирования их статуса, правил строительства таких комплексов и проживания в них.
Кроме того, Общенациональным планом действий по восстановлению экономики предусматривается необходимость определения правового статуса апартаментов с возможностью регистрации в них по месту жительства[9]. Для решения этого вопроса требуется принять соответствующий федеральный закон.
В рамках подготовки парламентских слушаний Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (далее – Комитет) был проведен опрос субъектов Российской Федерации по вопросу определения правового статуса апартаментов, который показал, что позиция субъектов неоднозначна.
В качестве возможных вариантов решения проблемы, связанной с апартаментами, регионами предлагается:
1. Не придавая апартаментам статуса жилых помещений, определить право собственников указанной недвижимости на регистрацию в них по месту пребывания, внеся соответствующие изменения в Закон Российской Федерации от 25 июня 1993года № 5242–1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
2. Закрепить за апартаментами статус жилых помещений, предусмотрев для таких объектов недвижимости отдельное правовое регулирование. Провести классификацию апартаментов с учетом цели их приобретения: на жилые, которые будут использоваться для постоянного проживания, и нежилые, приобретаемые в коммерческих целях.
Необходимо отметить, что в соответствии с протокольным поручением Совета Федерации от 23 декабря 2019 года № 594/2 Комитетом создана рабочая группа по вопросам совершенствования механизмов защиты прав граждан – приобретателей жилых и нежилых помещений (апартаментов).
Рабочей группой был подготовлен проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов».
Законопроектом предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса «апартаментов» и зданий с «апартаментами» как новых видов недвижимости. Разработанный законопроект выделяет новый вид жилых помещений – «апартаменты в многофункциональном доме», что направлено на дифференциацию требований к квартирам, жилым домам и к самим апартаментам. Определяются статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах.
Представляется, что закрепление в Жилищном кодексе особого правового статуса апартаментов может положительно сказаться на достижении целей федеральных проектов в сфере жилья и городской среды и обеспечить комфортные условия проживания граждан в таких помещениях.
Участники парламентских слушаний в целях защиты прав и законных интересов граждан – приобретателей апартаментов, отмечая необходимость урегулирования в законодательстве Российской Федерации правового статуса апартаментов как объекта недвижимости, рекомендуют:
Совету Федерации Федерального Собрания Российской Федерации совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:
— продолжить работу по подготовке проекта федерального закона, направленного на закрепление особого правового статуса апартаментов, с учетом поступивших замечаний о необходимости урегулирования вопросов:
по управлению зданиями с апартаментами;
о размере и составе расходов собственников апартаментов на их содержание, а также содержание ремонт имущества общего пользования собственников апартаментов и нежилых помещений (при их наличии), расположенных в одном здании;
об условиях и порядке пользования земельным участком, на котором расположено здание с апартаментами;
об условиях допустимого изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание с апартаментами;
осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на апартаменты и здания с апартаментами;
установления дифференцированных значений территориальной доступности объектов социальной инфраструктуры для зданий с апартаментами.
Правительству Российской Федерации рассмотреть вопросы:
— об определении требований, позволяющих классифицировать апартаменты в качестве жилых помещений, используемых для постоянного проживания, и нежилых помещений, используемых в коммерческих целях;
— об определении порядка регистрации по месту жительства в апартаментах;
— о дополнении классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540, отдельным видом разрешенного использования земельного участка, предусматривающего размещение апартаментов;
— о разработке условий допустимого изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание с апартаментами;
— о внесении изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части установления за приобретателями апартаментов и иных нежилых помещений права на их получение в случае достройки объекта в процедуре банкротства застройщика;
— о возможности использования жилищных сертификатов на приобретение апартаментов в случае определения правового статуса апартаментов как жилого помещения.
Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:
рассмотреть вопрос о разработке особой процедуры перевода нежилых помещений – апартаментов в жилые помещения;
рассмотреть вопрос об установлении специальных требований к рекламе апартаментов с обязательным указанием основных характеристик апартаментов и их назначения.
Органам государственной власти субъектов Российской Федерации:
провести мониторинг видов разрешенного использования земельных участков и видов территориальных зон, в границах которых построены и (или) находятся в процессе строительства объекты с апартаментами.
[1] Информация Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации В.Л. Мутко в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации на «правительственном часе» «О реализации национального проекта „Жилье и городская среда“ 9 октября 2019 год.
[2] Постановление Правительства Москвы от 21 августа 2007 года № 714-ПП «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве».
[3] Статья 1 Федерального закона от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации».
[4] Часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.
[5] Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.
[6] Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2% (квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости). Статья 406 Налогового кодекса Российской Федерации.
[7] Согласно подпункту 3 1 пункта 1 статьи 201 1 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
[8] Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201 9 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
[9] Одобрен на заседании Правительства Российской Федерации 23 сентября 2020 года (протокол № 36, раздел VII) № П13-60855 от 2 октября 2020 года.
Земля под апартаментами кому принадлежит
Многие владельцы квартир в двухквартирных, трехквартирных домах, имеющих отдельный вход и прилегающую территорию, в последние годы столкнулись с проблемой оформления и приобретения прав на такой земельный участок.
Вопрос о статусе помещений в двух-, трех- и четырехквартирных домах, имеющих отдельные входы с улицы, долгое время был трудноразрешимым. Они приобретали то статус квартир, то частей жилых домов, а в ряде случаев весь дом оформлялся в долевую собственность проживающих в нем граждан при фактическом использовании ими отдельных квартир.
Собственники таких помещений для оформления в собственность земельных участков, которыми фактически пользовались, были вынуждены пройти длительную и дорогостоящую процедуру перевода своей квартиры в статус «блокированного жилого дома».
В том числе было необходимо всем собственникам квартир в доме договориться между собой о переоформлении статуса объектов недвижимости, обратиться к кадастровому инженеру для изготовления технических планов на каждый блок, а затем всем одновременно обратиться в Росреестр за переоформлением прав. Если один из собственников был не согласен на такую процедуру, вопрос решался в судебном порядке. Обращение в суд влекло и дополнительные расходы, и увеличивало время на решение вопроса.
С такой ситуацией сталкивались жители многих территорий Прикамья, в том числе Осинского городского округа.
С 1 марта 2022 года вступили в действие поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы о правовом статусе домов блокированной застройки.
Теперь дом блокированной застройки определяется законом не как многоквартирный дом, а как отдельный жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Такой дом признается зданием, его можно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права как на здание с назначением «жилое».
Под блоками должны формироваться самостоятельные земельные участки, а права на них подлежат приобретению по общим основаниям, установленным земельным законодательствам – за плату.
Для решения вопроса о выкупе земельного участка не имеет значения, в каком статусе оформлен блок и внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости – как квартира или как часть жилого дома. Переоформлять документы на блок для приобретения прав на земельный участок не обязательно.
Вопрос о предоставлении земельного участка решается в отделе земельных отношений Управления развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа. Записаться на прием можно по телефонам: 8 (34291) 4-33-90 в рабочие дни с 8.00 до 17.00.
Пять отличий апартаментов от квартир и особенности управления ими
Законодатели активно обсуждают законопроект о статусе апартаментов и необходимость в признании их жилыми помещениями. Читайте, чем апартаменты отличаются от квартиры в МКД, кому принадлежит земельный участок под многофункциональным зданием и с какими проблемами могут столкнуться УО при управлении такими объектами.
Апартаменты не являются жилыми помещениями, и законодатели спорят об их статусе
Депутаты Госдумы РФ планируют рассмотреть в весеннюю сессию законопроект о статусе апартаментов в многофункциональных зданиях. К этому времени Минстрой РФ должен решить все спорные моменты. Главный спор идёт о том, нужно ли придать статус жилых помещений уже построенным апартаментам и как это сделать.
Законопроект № 1162929-7 об апартаментах появился ещё в апреле 2021 года по поручению президента России, но до сих пор не принят в первом чтении. Для доработки документа в июне 2021 года кабмин создал рабочую группу, но обсуждения и решение спорных вопросов продолжаются и в 2022 году.
Наиболее полемичный из них – статус уже построенных на момент принятия законопроекта апартаментов. В комитете Госдумы РФ по строительству и ЖКХ утверждают, что перевести построенные апартаменты из статуса нежилого помещения в жильё не станет возможным.
С такой позицией не согласны в Общественной палате и Совете Федерации РФ. Сенаторы настаивают, что до второго чтения законопроекта в нём нужно определить схему наделения статусом жилья уже существующих подобных помещений.
Апартаменты стоят в разы дешевле квартир того же метража и того же расположения в городе
Пока законодатели ведут споры о будущем апартаментов, управляющие организации уже работают в многофункциональных зданиях с такими помещениями. При этом нормы ЖК РФ на апартаменты не распространяются, и органы ГЖН не имеют права проверять работу УО.
Такие более лояльные по отношению к управляющим организациям условия работы объясняются тем, кто многофункциональные здания не являются жилыми. И апартаменты не становятся жилыми даже тогда, когда в них кто-то заселяется и использует такие помещения как постоянное жильё.
При этом, как отметил в исследовании темы портал «Право.ru», апартаменты как место для проживания становятся всё популярнее. В Москве за год количество сделок долевого участия в строительстве нежилого фонда выросло вдвое, ведь такие помещения стоят дешевле, чем квартиры. Эксперты сравнили цены: двухкомнатные апартаменты 59 кв. м в Москве обойдутся покупателю в 19,5 млн руб., а двухкомнатная квартира такой же площади в том же районе, но дальше от метро приблизится по стоимости к 23 млн рублей.
Апартаменты не соответствуют санитарным нормам для жилья и в них нельзя оформить постоянную регистрацию
- Застройщик не должен обеспечить жителей апартаментов элементами социальной инфраструктуры: детскими садами, магазинами, поликлиниками.
- На апартаменты не распространяются санитарные нормы для жилых домов СанПиН 2.1.2.2645-10. В таких помещениях может не быть шумоизоляции, а на территории – освещения.
- В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Даже для получения временной регистрации собственник должен подтвердить наличие необходимых для проживания в таком помещении условий: санузла и коммунальных сетей.
Собственники апартаментов платят земельный налог или арендную плату за земельный участок под зданием
Согласно ст. 389 НК РФ, собственники помещений в МКД не вносят налог за земельный участок, входящий в состав их общего имущества. Владельцы апартаментов платят такой налог – 1,5% от его кадастровой стоимости участка.
При этом, если жители МКД получают участок в общую собственность бесплатно, после его постановки на кадастровый учёт, то владельцы апартаментов должны выкупить землю как коммерческий объект, или платить за его аренду (определение ВС РФ от 21.09.2021 по делу № А40-143052/2020).
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в МКД, а помещение могут продать за долги
Тарифы на коммунальные ресурсы в апартаментах выше, чем в МКД: владельцы таких нежилых помещений оплачивают не только стоимость ресурса, но и НДС в 20%. При этом суды единогласно сходятся на том, что при расчётах платы за КУ в апартаментах нельзя использовать тарифы для жилых помещений (определение Девятого кассационного суда от 30.04.2020 по делу № 88-3129/2020).
Размер платы за содержание и ремонт имущества общего пользования собственников апартаментов, а также за дополнительные услуги должен быть прописан в договоре, который владельцы заключают с УО. Если в договоре прописан консьерж, то житель апартаментов не может отказаться от оплаты таких услуг (определение Второго кассационного суда 26.01.2021 по делу № 88-2183/2021).
Ещё один нюанс, который невыгодно отличает проживание в апартаментах от квартиры, заключается в том, что должник за ЖКУ в нежилом помещении может в рамках исполнительного производства остаться без своей недвижимости. Приставы имеют право продать её за долги.