Мифы аукционных продаж: когда стратегия продажи с помощью аукциона приводит к эффективной сделке
Аукционные продажи — один из эффективных, но не самых популярных методов реализации недвижимости. Все дело в том, что он требует со стороны агента большого опыта, физических сил и профессиональной интуиции. Однако в определенных случаях этот способ показывает максимальную эффективность как для риелтора, так и для его клиента.
Вокруг аукционных продаж, как и вокруг любого метода со сложной механикой, существует много мифов. Олег Свиридов, эксперт по недвижимости федерального уровня и бизнес-тренер, давно практикует аукционы, и рассказывает, как этот способ продажи работают на самом деле.
Миф №1. Аукцион подходит для продажи любых видов недвижимости
Аукционный метод — не панацея и годится не для всех видов сделок. Он наиболее эффективен, когда собственник мотивирован на продажу «здесь и сейчас».
Миф №2. Это хорошо работает только при продаже недвижимости по цене ниже рынка
На самом деле аукцион показывает самую высокую эффективность при продаже премиум-недвижимости и эксклюзивных квартир.
Миф №3. Продвижением в аукционных продажах можно заниматься самому
Чтобы качественно продвигаться на высококонкурентном рынке, нужно уметь делегировать эту работу профи. Аукционный метод предполагает быструю реализацию объекта, а значит нужна профессиональная работа с визуалом, текстами и ставками за рекламу. Это сэкономит время и позволит более качественно работать на других этапах воронки продаж.
Миф №4. При продаже квартиры через аукцион должна быть заложена резервная цена
Единственная цена, по которой в итоге может продаваться недвижимость — это максимальная. Но сбор заинтересованных покупателей всегда начинается со стартовой цены, которая устанавливается чуть ниже рынка. Если у собственника есть свои ожидания по стоимости, то намного лучше сразу протестировать их с помощью классифайдов и узнать, насколько они соответствуют ожиданиям потенциальных покупателей.
Миф №5. Аукцион выгоден или только покупателю, или только продавцу
Аукционный метод помогает за короткий срок создать идеальную пару «покупатель + продавец» и найти между ними взаимовыгодный баланс. Для этого все участники аукциона должны быть максимально информированы об особенностях сделки: сроках, способах продажи и других нюансах.
Миф №6. Цена при продаже с помощью аукциона не поднимется от стартового уровня
Главное преимущество стартовой цены при продаже с помощью аукциона — это учет не только потенциальных покупателей, готовых заплатить больше, но и тех, кто также мотивирован на покупку, но первоначально рассматривает недвижимость дешевле. Таким образом расширяется воронка продаж и на этапе аукциона выявляется покупатель, чья мотивация окажется самой сильной.
Миф №7. Сделки с помощью аукциона непрозрачны, на них искусственно завышается цена
На аукционе все покупатели должны быть в равных условиях. Подводить его итоги лучше на самом объекте недвижимости, с прозвоном отсутствующих на месте участников и оглашением результатов. Любой из участников аукциона может лично присутствовать на подведении итогов, чтобы скорректировать свою ставку и убедиться в прозрачности переговоров.
Миф №8. Самые мотивированные покупатели 1 люди с наибольшим количеством денег
Самыми мотивированными часто оказываются жители дома или района, в котором продается недвижимость. Они лучше других осведомлены об объекте и часто имеют более резонные причины для покупки.
Несмотря на кажущуюся сложность метода, продажа с помощью аукциона, как и классический вид продаж, длится меньше месяца.
Процесс состоит из 4 основных этапов:
- подготовительный: квартира выставляется в классифайдах, и начинается сбор базы потенциальных покупателей. С помощью объявлений определяется стартовая цена, которая привлекает наибольшее количество заинтересованных клиентов (продолжительность: 3–7 дней);
- рекламная кампания: риелтор продвигает квартиру в различных рекламных каналах: в интернете и «на территории» (продолжительность: 10–14 дней);
- групповые показы объекта и переговоры/торги по повышению цены: выявляется узкий круг самых заинтересованных в данной квартире покупателей (продолжительность: 2–3 дня);
- подведение итогов и фиксация покупки: по итогам аукциона право на покупку квартиры предоставляется клиенту, который назначит самую высокую цену за этот объект (продолжительность: 1–2 дня).
Хотя с виду длительность процесса продажи стандартна, а этапы работы понятны, «дьявол» этого метода скрывается в деталях:
- нужно искать нетривиальные способы продвижения;
- следует быть физически и психологически устойчивым для организации групповых показов и аукционов;
- обе стороны должны быть максимально заинтересованы в конечном результате — сделке.
В среднем на рынке недвижимости с помощью аукционов реализуется всего 10% объектов.
Подробнее обо всех нюансах аукционного метода, а также о том, в каких случаях он может привести к эффективной сделке, вы можете узнать из видео мастер-класса Олега Свиридова на Циан.Студии.
Кот в мешке: что нужно знать при покупке квартиры с аукциона
Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».
Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».
Что продают на аукционах
Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.
Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».
В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.
Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».
Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».
Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».
В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».
Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.
Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.
Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Кому нужны квартиры с аукциона
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».
Квартира на аукционе: в чем выгода, как купить и можно ли использовать ипотеку
Цены на аукционные квартиры зачастую ниже рыночных. На первый взгляд кажется, что это выгодная покупка. Так ли это и как принять участие в торгах, разбираемся.
Как квартиры оказываются на аукционе
На аукционы по продаже недвижимости попадает имущество разорившихся фирм, муниципальные квартиры, а также объекты, находящиеся в залоге у банка по ипотечным и потребительским кредитам. Процедуру проводят на специальных электронных площадках.
«Если заемщик не можете погасить свои обязательства, не вовремя выплачивает ипотечные взносы, то приставы могут арестовать квартиру. Далее ее оценивают, и она попадает на аукцион», — говорит Юлия Кузнецова, член экспертного совета Центробанка по защите прав розничных инвесторов.
Вырученная сумма уходит на оплату долга, а остаток возвращают заемщику.
Могут ли забрать единственное жилье за долги
Кто и как может участвовать в аукционе
Принять участие в торгах могут все, у кого есть паспорт, ИНН и СНИЛС. Кроме того, нужно оформить цифровую подпись — она дает право участвовать в электронных сделках.
«Нужно зарегистрироваться и пройти аккредитацию на площадке торгов. Затем подать заявку на объект и внести депозит в размере примерно 10% от стартовой цены», — говорит Евгений Лашков, генеральный директор инвестиционной компании ООО «АБЦ».
Задаток включат в счет оплаты недвижимости, если участник победит, или вернут в случае проигрыша. Победитель заключает договор купли-продажи и регистрирует право собственности.
Узнать о торгах можно на специальных сервисах. Например, на Единой торговой электронной площадке. Информация публикуется также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Кроме того, на сайтах с объявлениями о продаже квартир можно увидеть такие предложения от агентов или посредников, которые предлагают свои услуги по представлению покупателя на аукционе.
Как проводятся торги
Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — закрыть долг. Появляются претенденты и назначают свою цену.
«Торги проходят в режиме онлайн. Побеждает тот покупатель, который дает лучшую цену на данную квартиру», — говорит Юлия Кузнецова.
Плюсы и минусы покупки квартир на торгах
Как правило, итоговая цена такой квартиры ниже, чем в среднем по рынку, говорит Юлия Кузнецова. Но и рисков много:
«Для покупателя это очень выгодный способ приобрести квартиру. Но иногда даже после проведения аукциона приходится настаивать на том, чтобы предыдущие владельцы освободили квартиру. То есть сама сделка может быть трудной именно в психологическом плане».
«В качестве «бонуса» к жилью могут прилагаться долги за коммунальные услуги и прописанные в квартире предыдущие жильцы, которые могут попробовать оспорить сделку в суде», — говорит Евгений Лашков.
Также участились случаи, когда мошенники обманывают участников аукциона, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании «ПФО Холдинг»:
«Например, вместо специального счета, на который нужно перевести задаток, люди переводят деньги на счета мошенников. Советую тем, кто хочет принять участие в данных торгах, найти компанию, которая специализируется на этом, проверить ее кейсы и воспользоваться услугами».
Можно ли взять ипотеку на покупку аукционной квартиры
У историй с аукционными квартирами много подводных камней, поэтому банки неохотно дают ипотеку на покупку таких объектов.
«В квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети, сделана неузаконенная перепланировка. По этим причинам банк может не согласовать объект, — говорит Юлия Кузнецова. — Но теоретически закон не запрещает брать ипотеку на покупку такой квартиры, правда, это может занять много времени. А для того чтобы выписать жильцов и оформить все документы на объект, иногда нужно обращаться в суд. Ведь многие предыдущие владельцы не хотят освобождать свою квартиру, в которой они долгое время жили».
«Один из вариантов — обратиться в банк, в залоге у которого находится выставленная на торги квартира, и подать заявку на ипотеку там», — советует Евгений Лашков.
Если вы выиграете на аукционе, а банк не одобрит ипотеку, то потеряете и квартиру, и задаток — его не возвращают победителю при отказе от покупки. Причины, по которым банк может не дать ипотеку, разные: например, вы не успели провести оценку объекта недвижимости.
Еще один важный момент: льготные программы в случае с аукционом не работают, так как они распространяются только на первичный рынок. Прежде чем решаться на покупку квартиры с торгов, просчитайте все варианты. Возможно, квартира от застройщика с субсидированной ипотекой будет для вас выгоднее.
Подобрать предложения с выгодными условиями и сравнить ставки можно на Банки.ру. Это бесплатно. Нужно лишь заполнить анкету, и специальный сервис подберет банки, которые с наибольшей вероятностью одобрят вам ипотеку.
Купил квартиру на аукционе как сразу перепродать
Рынок недвижимости привлекает частных инвесторов своей стабильностью и понятностью: на жильё всегда есть спрос, оно постоянно дорожает, его можно потрогать, в отличие от, например, криптовалют. Заработок на квартирах можно получить не только от сдачи жилья в аренду, но и от его выгодной продажи. Перечислим основные стратегии заработка на перепродаже квартир, доступные физическим лицам.
Отремонтировать и продать дороже
Стратегия для инвесторов с опытом самостоятельного ремонта и проверенной командой отделочников.
Инвестор покупает жильё с черновой отделкой в новостройке или находит квартиру в старом доме с устаревшим ремонтом — например, после проблемных квартирантов. Во втором случае важно выбрать жильё, которое выглядит максимально непривлекательно, но не требует капитального ремонта с заменой электрики или перекладкой полов.
Чтобы окупить ремонт и заработать на перепродаже квартиры, придётся освежить квартиру стильно и недорого. Если скидка на изношенное жильё составит 10%, а расходы на отделку эконом-класса — 30 тысяч рублей за м², то разница между ценой продажи и покупки для однушки площадью 30 м² должна быть больше 900 тысяч рублей, чтобы инвестор получил прибыль.
Простой дизайн в светлых тонах и минималистичном стиле производит хорошее впечатление на большинство покупателей. Важнее качественно поклеить обои, чем положить на кухне дорогой керамогранит или повесить итальянские люстры.
Для успешной реализации этой стратегии важно понимать, кто будет жить в квартире и какое жильё востребовано на рынке. Часто продажей отремонтированных квартир занимаются опытные риелторы: они знают, в каком районе, доме, на каком этаже купить жильё и как его упаковать, чтобы квартиру удалось продать сразу после завершения ремонта.
Купить квартиру в доме под снос, получить взамен новую и продать её
Стратегия для инвесторов, которые готовы ждать дохода от вложений годами или имеют знакомства в административных кругах.
Инвестор покупает жильё в доме, который попал в программу реновации : после сноса все владельцы получат отремонтированные квартиры в новых домах. Даже собственники комнат получат по квартире — это самый выгодный вариант для подобных инвестиций. Жильё могут дать не только в доме, специально построенном для переселенцев, но и в ближайших ЖК более высокого класса. Новую квартиру можно продавать сразу после оформления документов, никаких временных ограничений для участников программы реновации нет.
Риск стратегии — в том, что снос дома могут откладывать и переносить, причём неоднократно, а найти недорогое жильё в домах, попавших под программу реновации, бывает непросто. Собственники либо поднимают цены, либо снимают недвижимость с продажи, чтобы самим получить новую квартиру. Чтобы узнать раньше собственников, какие дома будут расселять, помогут связи в администрации города. Но даже с наценкой продавцов от подобной перепродажи недвижимости можно получить доход.
Купить жильё на стадии котлована и продать по переуступке прав
Стратегия для инвесторов, которые хотят получить доход в ближайшие 1–2 года и способны убедить покупателей приобрести у них квартиру с ипотекой и по переуступке прав.
Купить квартиру в новостройке можно ещё до того, как застройщик начнёт закладывать фундамент будущей многоэтажки: продажи начинаются сразу после оформления прав на земельный участок. Самые выгодные варианты для вложений — это новостройки в регионах, переживающих строительный бум: здесь дома дорожают быстрее всего. За несколько месяцев до сдачи дома его можно продать по переуступке прав требования.
На этапе котлована цены на жильё минимальные, но есть риск, что дом не будет достроен или будет строиться очень долго. Эскроу-счета защищают покупателей жилья от застройщиков-мошенников, но не от долгостроя.
Доходность вложений можно увеличить, взяв жильё в ипотеку. Если купить квартиру на этапе котлована за 5 000 000 рублей, взяв кредит на 20 лет под 10,5% с первоначальным взносом 1 500 000 рублей, а затем продать её за 6 000 000 рублей, за 12 месяцев инвестор потратит 1 500 000 рублей на первоначальный взнос, около 360 000 рублей на уплату процентов по ипотеке и примерно 54 000 рублей на погашение долга. Приведённые расчёты не учитывают стоимость страховки , услуг нотариуса и другие мелкие расходы.
6 000 000 – 5 000 000 – 360 000 = 640 000 рублей
Доходность в процентах составит:
640 000 / ((1 500 000 + 360 000 + 54 000) / 100) = 33,43%
Если инвестировать полную стоимость недвижимости, доход будет больше — 1 000 000 рублей, но доходность на вложенный капитал уменьшится:
1 000 000 / (5 000 000 / 100) = 20%
Жильё безопаснее покупать у застройщика по ДДУ : договор регистрируется в Росреестре, в нём указывается площадь квартиры, её стоимость, планировка и даже используемые строительные материалы. Любые изменения допустимы только с согласия дольщика.
Продать недвижимость по этой стратегии важно до вступления в собственность — тогда владельцу не придётся платить коммуналку. В ДДУ должен быть пункт о возможности продать квартиру по переуступке прав без согласия застройщика.
Выгоднее всего — продать квартиру побыстрее, так как проценты по ипотеке съедают доход от разницы цен. Чтобы сократить ежемесячные платежи, можно выбрать самый большой срок кредитования. Снизить риски поможет выбор надёжного застройщика, который сдаёт дома без задержек, и правильный выбор объекта. Быстрее продаются квартиры небольшой площади, на средних этажах и в домах рядом с остановками общественного транспорта.
На этапе продажи придётся получить разрешение банка на продажу квартиры из-под залога и найти покупателей, готовых приобрести жильё по переуступке и с погашением ипотеки — например, за счёт нового займа.
Строгино 16 мин.
Дмитровская 9 мин.
Трикотажная 16 мин.
Щукинская 12 мин.
Павелецкая 12 мин.
Павелецкая 13 мин.
Белорусская 8 мин.
Дмитровская 9 мин.
Савёловская 13 мин.
Найти недооценённую квартиру и продать по рыночной цене
Самая быстрая, доходная и рискованная стратегия для инвесторов с массой свободного времени, опытом и знаниями в сфере недвижимости.
В США таких инвесторов называют флипперами, а стратегию — флиппингом. Человек ищет жильё на первичном или вторичном рынке, которое не пользуется спросом у покупателей, но имеет большой потенциал. Для этого инвестор отслеживает цены на недвижимость в выбранном районе города и ценовом диапазоне.
Обнаружив квартиру по сниженной цене, флиппер выясняет причину, почему её продают так дёшево. Как правило, дело оказывается в качестве недвижимости, юридических проблемах или жизненной ситуации собственников. Если недостатки легко устранить, инвестор покупает жильё, разбирается с проблемами и продаёт дороже.
Успешный флиппинг — это грамотно организованный бизнес по покупке и перепродаже квартир. Флипперу полезно иметь полную стоимость квартиры наличными — далеко не все выгодные варианты будут ждать, пока инвестору одобрят ипотеку. Для флиппера очень важна риелторская и оценочная экспертиза, чтобы за 1–3 месяца продать покупку по более выгодной цене. Доходность одной сделки у опытного инвестора может достигать 10–30%.
Купить недвижимость на торгах с дисконтом и продать по полной цене
Стратегия для инвесторов, которые умеют анализировать информацию, работать с аукционной документацией и готовы судиться с бывшими владельцами купленного жилья.
Квартиры по цене ниже рынка продают на торгах. Туда попадает жильё банкротов , должников и государственных органов, которым нужно пополнить бюджет. Также на торгах банки продают ипотечные квартиры и недвижимость, которая была в залоге по кредиту. Для инвесторов наиболее интересны торги в формате публичного предложения: на них стоимость квартир не растёт, а снижается. На такие торги попадают квартиры, которые не удалось продать на аукционе.
Владельцы подобной недвижимости — банки, государственные и муниципальные организации — заинтересованы в её скорейшей продаже, потому что каждый следующий этап торгов несёт с собой новые расходы для продавца. Скидки могут достигать 10–15% от рыночной цены объекта. Чтобы оценить размер дисконта, нужно постоянно отслеживать рынок жилья и изучать результаты предыдущих торгов.
Торги проходят на электронных площадках, для участия в них нужна квалифицированная электронная подпись — оформить её может любой гражданин РФ. Чтобы подать заявку, нужно соблюсти все требования к документации конкретного аукциона.
Покупка квартиры на торгах связана с определёнными рисками: часто в них живут должники, которых нужно выписать и выселить, от бывших владельцев остаётся большой долг за ЖКУ, который придётся взыскивать. Всё это придётся делать через суд. Как правило, жильё нельзя осмотреть перед покупкой, оценить получится только дом и ближайшую инфраструктуру.
Также недвижимость банкротов можно купить на закрытых распродажах с дисконтом 30–80%. Их организуют компании, которые занимаются реализацией имущества предприятий и физлиц, объявивших о своём банкротстве. Чтобы участвовать в подобных аукционах, инвестору нужны знакомства и свободные денежные средства.
Купить жильё на первом этаже и продать под торговлю или сферу услуг
Стратегия для инвесторов с большим количеством свободного времени и опытом взаимодействия с контролирующими инстанциями.
Недвижимость на первых этажах, выходящая окнами на улицу, не пользуется спросом у жильцов: шумно, грязно, плохой вид, заглядывающие в окна прохожие, сырость и запах из подвала. Зато бизнес с удовольствием покупает квадратные метры на первых этажах жилых домов, если они находятся в статусе нежилой недвижимости.
Чтобы квартиру можно было перевести в нежилой фонд, она должна принадлежать физическому лицу, не иметь обременений, а дом, в котором она находится, не должен иметь исторического или культурного значения. Из квартиры нужно выписать всех граждан и узаконить перепланировки, если они есть. Кроме того, нужно подготовить большой пакет документов с проектом будущего предприятия, дизайном фасада и благоустройством прилегающей территории, заключениями пожарного и санитарного надзора. Перевод квартиры в нежилое помещение нужно будет согласовать с жильцами дома. Общие расходы на перевод могут составить больше 500 тысяч рублей, если заниматься им самостоятельно, и до 2 млн рублей, если обратиться в специализированное агентство.
Но даже при таких расходах инвестиции в жилую недвижимость обычно окупаются: если квартиру удаётся перевести в нежилой фонд, её стоимость вырастает не меньше, чем в 1,5 раза.
Купить недавнее наследство с дисконтом, продать по полной цене
Стратегия для инвесторов, которые умеют проверять законность сделок и историю наследования, готовы запрашивать у продавцов все возможные документы.
Главная проблема покупки квартиры, которую владелец недавно получил в наследство — риск того, что его право собственности в течение 3 лет оспорят другие потенциальные наследники. Суд может аннулировать сделку и передать квартиру другим наследникам, а покупателю придётся взыскивать свои деньги с продавца.
Поэтому недавно унаследованные квартиры продаются со скидкой. Как правило, дисконт составляет 10% от рыночной цены. Чем выше цена квартиры, тем больше получится выручить: для недвижимости стоимостью 15 млн рублей доход инвестора составит 1,5 млн., для жилья за 3 млн рублей — всего 300 тысяч.
Снизить риски поможет «добросовестное» поведение инвестора. Если проанализировать законность сделки перед покупкой, проверить наличие обременений, заказав выписку в ЕГРН, удостовериться у нотариуса в подлинности свидетельства о наследстве, уточнить наличие прав других родственников, суд может признать инвестора добросовестным покупателем и оставить квартиру ему, обязав продавца компенсировать убытки новых наследников.