Как отказать арендатору в снижении арендной платы

Инструкция: составляем ответ на просьбу о снижении арендной платы

Ответ арендаторам на просьбу уменьшить арендную плату — это уведомление от арендодателя о принятом решении. Владелец помещения вправе отказать или согласиться с понижением сумм ежемесячной оплаты.

Что делать, если арендатор просит о скидке за аренду

Пандемии коронавируса присвоили статус обстоятельства непреодолимой силы. Ссылаясь на такое обоснование арендаторы направляют владельцам помещений запросы об отсрочках или льготах по ежемесячным платежам. Эти заявки абсолютно легитимны.

Сейчас у компаний есть возможность запросить уменьшение аренды, если рабочее помещение не используется по назначению в период ограничительных мер из-за распространения коронавирусной инфекции (ст. 19 98-ФЗ от 01.04.2020). Если вам поступила просьба арендодателя снизить арендную плату, детально рассмотрите ее, сопоставьте все потери и выгоды, и только после этого принимайте решение. Составьте официальное уведомление в письменной форме и направьте его фирме, арендующей ваше помещение.

Как составить отказ

Правительство обязало предоставить льготы тем арендаторам, которые используют государственное или муниципальное имущество. Для коммерческой аренды недвижимого имущества действуют такие правила (ст. 19 98-ФЗ):

1. При введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендатор вправе обратиться к владельцу с просьбой об отсрочке оплаты.
2. Арендодатель в течение 30 дней заключает дополнительное соглашение на отсрочку.
3. Стоимость аренды изменяется по соглашению сторон.

Это значит, что собственник принимает решение об уменьшении ежемесячных платежей (по запросу плательщика) и согласовывает его с арендатором. Если вы не согласны на понижение выплат, составьте аргументированный отказ. Обоснуйте принятое решение и сошлитесь на законодательные нормы. Предложите плательщику иные скидки при наличии такой возможности. Если вы не хотите терять клиента, поблагодарите его за долгосрочное сотрудничество и предоставьте ему возможность принять альтернативное решение в рамках действующего договора.

Вот как выглядит отрицательный ответ арендатору на просьбу о снижении аренды от владельца помещения:

Как составить согласие

Если же вы готовы дать положительный ответ на просьбу об уменьшении платы за аренду, направьте плательщику письмо с временными условиями. Включите в ответное уведомление следующую информацию:

• адресата и отправителя (название компании, адрес, ФИО руководителей);
• номер запроса (письма), на которое вы отвечаете;
• реквизиты договора аренды;
• новую сумму ежемесячной оплаты;
• законодательные основания для такого изменения.

Когда арендатор направляет запрос об уменьшении выплат, он обязан предоставить документы, подтверждающие его фактическую деятельность. То есть, он обязан доказать, что использует ваше помещение по назначению, прописанному в арендаторском договоре. Если клиент согласится на предложенную вами сумму оплаты, заключите дополнительное соглашение на весь период, в течение которого понижаете оплату.

Вот примерный шаблон согласия на просьбу понижения арендной платы от арендодателя:

от директора ________________________________________

Исх. № ____ от ________ 2020 г.

Уважаемый (ая) _________________!

В ответ на Ваше письмо исх. № ___ от __________ о снижении арендной платы в связи с коронавирусом сообщаем следующее.

Как следует из письма, в связи с введенными в Российской Федерации ограничительными мерами из-за распространения коронавирусной инфекции, Ваша компания лишилась возможности использовать арендуемое помещение для оказания __________________________________________.

Учитывая, что договор между нашими организациями заключен до введения мер, ограничивающих деятельность _______________________________________, и руководствуясь пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ, наша компания согласна уменьшить размер арендной платы за ____________2020 года, при условии предоставления доказательств, подтверждающих, что Ваша компания в арендуемом помещении занимается _____________________________________________________. Также просим Вас представить _____________, подтверждающие нахождение _________________________ в арендуемом помещении.

При предоставлении подтверждающих документов, предлагаем согласовать новый размер ежемесячной арендной платы в размере ____________________________ рублей.

В случае согласия с понижением размера арендной платы до указанного выше размера, просим Вас подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды № ___от __________ года и направить нам на согласование.

С уважением, директор ______ подпись Ф.И.О.

В 2009 году закончила бакалавриат экономического факультета ЮФУ по специальности экономическая теория. В 2011 — магистратуру по направлению «Экономическая теория», защитила магистерскую диссертацию.

Мягкая сила: как противостоять злоупотреблениям арендатора в пандемию

То, какими будут арендные отношения, зависит пока не от судебной практики. Позиции сторон в этих вопросах определят их договороспособности и умение сбалансировать финансовые риски. Хотя более сильной стороной в обсуждаемой сфере считают арендодателя, так как именно он принимает решение об отсрочке или снижении арендной платы. Но сегодня под угрозой банкротства оказались именно владельцы помещений, особенно если речь идет о торговых центрах. Некоторые объекты не получают доход и оценивают, что восстановление выручки до уровня прошлого года при наиболее позитивном сценарии займет больше года. Хотя 100%-ная оплата аренды в пандемию выглядит странно, о нулевой сумме говорить нельзя, считают юристы.

Последнее нововведение, которое может привести фактически к падению отрасли, – это законопроект, уже одобренный профильными комитетами Госдумы. Законопроект дает компаниям право досрочно и без штрафов расторгнуть договор с владельцами помещений, если их ежемесячные доходы упадут более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Кроме того, они смогут потребовать вернуть обеспечительный платеж. Хотя арендодателей не поддерживают путем снижения налоговой нагрузки, нововведение грозит массовыми банкротствами в отрасли. Шанс арендодателю дает то, что расторгнуть договор может только добросовестный арендатор. При этом срок, в течение которого он должен не допускать нарушений, законопроект не устанавливает. Последнее позволяет владельцам помещений отказываться расторгнуть договор при просрочке по платежам с момента заключения контракта.

Сами торговые центры допускают, что принятие закона может привести к дефолту по кредитам на 2 трлн руб. Такая цифра названа в письме Российского союза торговых центров (РСТЦ) председателю комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрею Макарову, в котором РСТЦ просит отклонить законопроект. Также представители ТЦ просят включить торговые комплексы в список наиболее пострадавших отраслей, частично отменить налоги и субсидировать ставку по кредитам.

С другой стороны, если собственники торговых центров не пойдут на смягчение коммерческих условий для арендаторов на время пандемии, доля свободных площадей на рынке торговой недвижимости Москвы к концу 2020 года может вырасти до 10–12%. В лучшем случае пустовать будут 620 000–745 000 кв. м, цитируют «Ведомости» отчет консалтинговой компании CBRE.

1. Регион присутствия арендатора. Везде свои особенности регулирования и работы: когда в Астрахани и Калмыкии работали все предприятия, в Чечне и на Алтае функционировали только производители товаров первой необходимости и непрерывные производства.

2. Вид деятельности арендатора и форма ее осуществления. Стоит проверить, работает ли бизнес контрагента в числе наиболее пострадавших отраслей. Цель аренды помещения тут не так важна, имеет значение именно деятельность фирмы.

3. Использует ли арендатор помещение фактически в отсутствие сотрудников. Например, в помещении могут храниться документы или оборудование, необходимое для удаленной работы. При этом, как указал в «коронавирусном» обзоре Верховный суд, то, что арендатор действует в наиболее пострадавших отраслях экономики, само по себе является достаточным основанием для предоставления отсрочки за аренду. Устанавливать, что имущество нельзя использовать по назначению, не требуется. Если арендодатель докажет, что арендатор на самом деле не пострадал, то суд может отказать арендатору в его праве полностью или частично.

Основные нарушения со стороны арендатора будут связаны с получением отсрочки. Механизм ее получения предусмотрен в п. 1 ст. 19 «коронавирусного» ФЗ-98. Арендаторы будут пытаться «отнести себя» к какой-либо наиболее пострадавшей отрасли или толковать перечень расширительно, предупреждает Александр Петров, адвокат практики недвижимости и строительства ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Банкротство (споры high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Финансовое/Банковское право × .

По вопросу снижения арендной платы четких механизмов нет, поэтому говорить о злоупотреблении сложно. Возможно, арендаторы, рассматривающие ситуацию на перспективу, будут обращаться к собственникам помещений с предложением снизить плату, если предоставят значительный объем обосновывающих документов и документации, говорит Петров.

Документы собирают, чтобы доказать свою добросовестность, если дело впоследствии дойдет до суда. Если суды будут опираться на принцип добросовестности, то отказ владельцев недвижимости снизить плату признают законным, только если он мотивирован, считает Петров.

Самое важное – донести до арендатора простую мысль, что наиболее эффективный способ преодолеть этот период – это сотрудничество и поиск баланса интересов на основе соглашения сторон. Условия такого соглашения зависят от конкретных обстоятельств. Это могут быть и отсрочки, и временное снижение арендной платы, и предоставление контроля над бизнесом арендатора. Любая сторона, которая будет преследовать лишь свои интересы, как правило, в долгосрочной перспективе окажется в проигрыше.

Александр Петров, адвокат практики недвижимости и строительства Art De Lex

Но и к возможной борьбе в суде тоже надо готовиться. Стоит заранее собрать то, что поможет доказать недобросовестность арендатора, вплоть до сведений о текущем состоянии его имущества и контролирующих лиц. Это будет важно и для формирования конкурсной массы в будущем, и для привлечения к субсидиарной ответственности, отмечает юрист.

Превентивные меры

Противодействовать арендатору, который необоснованно требует слишком многого, лучше в стадии переговоров. Следует помнить, что полный отказ давать отсрочку или снижать аренду может довести до суда, который вряд ли признает такое поведение добросовестным.

В числе превентивных мер для собственника помещений – выявить необоснованные требования и отказать в них.

При разговоре с контрагентом часть его аргументов собственник может не учитывать. Например, не будет основанием для отсрочки то, что дата платежа пришлась на «коронавирусный нерабочий день». Это указано в Обзоре ВС № 1.

Арендатор также может сообщить о форс-мажоре, но стоит проверить, вовремя ли он уведомил об обстоятельствах непреодолимой силы. Обычно срок уведомления указан в договоре. Если он не установлен, будет считаться, что сообщить о происходящем контрагенту надо своевременно. Но что это значит применительно к коронавирусу, сказать сложно, признает ведущий юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × Павел Лобачев. Вероятно, это будет дата окончания режима ПГ и ЧС или более ранняя дата. При этом стоит помнить о противоположной практике: если информация о форс-мажоре общедоступная, об этом можно не уведомлять. Но последствия форс-мажора разные.

Само по себе наличие обстоятельств непреодолимой силы не освобождает от исполнения обязательства, а лишь может влиять на ответственность за неисполнение, говорит старший юрист практики по
недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании × Вероника Перфильева.

То, что у арендатора нет денег на счете, тоже не всегда позволит оправдать неоплату аренды. Согласно сложившейся ранее практике, это считалось предпринимательским риском. Но ВС в своем первом «коронавирусном» обзоре указал, что в пандемию отсутствие денег можно считать форс-мажором. Как разъяснения будут применяться на практике, пока не совсем ясно. Вероятно, что круг ситуаций, когда пустой счет станет обстоятельством непреодолимой силы, окажется узким.

Арендатор может потребовать полностью освободить его от оплаты аренды, если он не может использовать помещение, но такая позиция существенно нарушит баланс интересов сторон. В сложившейся ситуации речь идет скорее о переносе срока ответственности.

Если собственнику уже понятно, что ему не заплатят, то он имеет право досрочно отказаться от договора аренды в связи с утратой интереса, даже если его контрагент ссылается на форс-мажор.

Если деньги не платят

Если арендатор уже не платит по тем или иным причинам, то тактика действий зависит от того, есть ли у него твердое право на отсрочку, замечает Петров. Если собственник обязан предоставить отсрочку, она будет иметь ретроактивное действие. «В других случаях арендодателю стоит предложить арендатору обсудить варианты достижения соглашения. Например, фиксацию отсрочки или снижение платы. Это поможет не допустить развития ситуации до такого момента, когда мирное решение возникших проблем будет уже невозможно», – говорит юрист.

• потребовать досрочно внести платеж;
• прекратить договор аренды;
• прекратить доступ в здание;
• удержание имущества арендатора;
• взыскание долга через суд, исполнительное производство или банкротство;
• уголовная ответственность по ст. 177 УК (злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности).

Ведем переговоры: позиция арендатора

Меры, предлагаемые законодателем, в настоящее время очевидно не совсем сбалансированные, убежден Петров. По его мнению, права арендодателей ущемлены, а контрагентам в сложившейся ситуации стоит самим искать компромисс.

Юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × Юрий Водопьянов обращает внимание, что при ведении переговоров стоит акцентировать внимание на финансовом положении сторон и возможности арендатора извлекать выгоду из использования помещения. При этом стоит оценить состояние отрасли, в которой он ведет бизнес.

Другой отправной момент в переговорах – возможность арендатора реструктурировать владение. Например, сдать помещение в субаренду и таким образом увеличить свою платежеспособность. Если он может так поступить, но не делает этого, речь идет о его собственных предпринимательских рисках, указывает Водопьянов. Вариант для временного уменьшения платежей за аренду – он предлагает на выбранный период снизить занимаемую площадь. Это поможет поддержать арендатора без ущемления интересов собственника помещения, отметил юрист.

Третий значимый в переговорах момент – кто прекратил доступ в помещение, считает Водопьянов. Если арендатор сам без запрета увел сотрудников, а в помещении хранится его техника и документы, то стоит обратить на это внимание. Если недвижимость помогает бизнесу так или иначе получать доход (например, в помещении стоят серверы, позволяющие компании работать дистанционно), то собственнику надо указать на такой момент при переговорах.

Как действовать арендодателю государственного и муниципального имущества в условиях распространения коронавируса COVID-19

Из-за введенных в связи с коронавирусом ограничений арендатор может попросить отсрочить или снизить арендную плату либо даже освободить от нее, иногда — расторгнуть договор.

В ряде случаев законодательство обязывает идти ему на какие-то уступки. Рассчитывать на это при определенных обстоятельствах могут арендаторы из наиболее пострадавших от коронавируса отраслей, субъекты малого или среднего предпринимательства, некоторые некоммерческие организации, а также те, кто не может использовать недвижимость из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности.

Согласие или отказ на заявление арендатора направляется в письменной свободной форме. При отказе указывается причина. Если условия договора изменяются или он расторгается, нужно составить соответствующее соглашение. Обратите внимание, что иногда требуется подписать соглашение оперативно, например, в течение трех рабочих дней с момента обращения арендатора.

1. Арендатор просит освободить его от арендной платы

1.1. Объект аренды — федеральное имущество

Арендатор имеет право, в частности, на освобождение от арендной платы за период с 1 апреля по 1 июля 2020 г., если одновременно соблюдаются следующие условия (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р):

1. договор аренды заключен до 01.04.2020;
2. арендуется имущество (в том числе земельные участки), составляющее казну Российской Федерации;
3. арендатор — субъект малого и среднего предпринимательства (СМСП), то есть включен в соответствующий реестр. Этот реестр ведет ФНС России, а проверить информацию можно на сайте https://rmsp.nalog.ru/search.html;
4. сфера деятельности арендатора отнесена к Перечню отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавируса. Вид деятельности определяется по коду ОКВЭД 2, который по состоянию на 1 апреля 2020 г. указан у арендатора в ЕГРЮЛ или ЕГРИП как основной или дополнительный вид деятельности. Коды ОКВЭД 2 арендатора указаны в его выписке из реестра. Актуальную выписку можно получить на сайте https://egrul.nalog.ru/index.html.

Важно! Заключить дополнительное соглашение к договору аренды необходимо в течение семи рабочих дней со дня обращения арендатора (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р). Полагаем, этот срок применим и для направления арендатору письменного отказа в освобождении от платы.

Росимуществу предписано обеспечить освобождение арендаторов от арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего госказну (в том числе земельных участков), если они заключены до принятия в 2020 г. органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС и арендаторами являются НКО, включенные в реестр социально ориентированных НКО и (или) в реестр НКО, наиболее пострадавших из-за коронавируса. Такие преференции предоставляются им без учета:

• осуществления деятельности в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей, наиболее пострадавших из-за коронавируса;
• информации об основном или дополнительных видах экономической деятельности, содержащейся в ЕГРЮЛ по состоянию на 1 апреля 2020 г.
  Такие выводы следуют из п. 2(1) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р.

1.2. Объект аренды — имущество субъекта РФ или муниципального образования

Если объектом аренды является имущество, находящееся в собственности субъекта РФ или муниципального образования, то этим органом могут быть приняты акты, предусматривающие освобождение арендатора от платы. Органам субъектов РФ и местного самоуправления рекомендовано руководствоваться правилами, указанными для федерального имущества, и освобождать от платы соответствующих установленным критериям СМСП и некоммерческие организации (п. 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

1.3. Как составить письмо арендатору об отказе освободить его от арендной платы из-за коронавируса

Основное в письме — причина отказа и ссылка на нормативный документ, требованиям которого не соответствует ситуация арендатора или его просьба. Например, арендатор не относится к субъектам, которые вправе рассчитывать на освобождение от арендной платы (в частности, его нет в соответствующем реестре), или его деятельность не относится к требуемой сфере.

Пример формулировки для письма
Заявление ООО «Пилигрим» об освобождении от арендной платы за апрель — июнь 2020 г. по договору аренды федерального имущества от 09.01.2020 N 123 рассмотрено.
В Распоряжении Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р освобождение от арендной платы предусмотрено при определенных обстоятельствах только для СМСП и некоммерческих организаций.
Поскольку ООО «Пилигрим» не включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и не является НКО, оснований для освобождения от арендной платы нет.

1.4. Что включается в дополнительное соглашение об освобождении от арендной платы из-за коронавируса

В соглашении указывается основание освобождения от арендной платы и период, на который арендатор освобожден от нее.

Если договор аренды подлежал регистрации, нужно зарегистрировать и дополнительное соглашение к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Поэтому в соглашении может быть указано, кто будет подавать заявление в регистрирующий орган и, если потребуется, платить госпошлину. Обычно это возлагается на арендатора.

Пример формулировки в дополнительном соглашении
1. Арендатор освобождается от внесения арендной платы за период с 01.04.2020 по 01.07.2020 на основании пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р.
2. Арендатор обязуется подать документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения в течение пяти дней после его подписания сторонами. Расходы на регистрацию несет арендатор.

2. Арендатор просит отсрочку по внесению арендной платы

2.1. Объект аренды — федеральное имущество

Право на отсрочку имеют, в частности, следующие арендаторы:

1) СМСП, арендующие федеральное имущество, составляющее госказну РФ.
СМСП включены в реестр, который ведет ФНС России, а проверить информацию о них можно на сайте https://rmsp.nalog.ru/search.html;

2) СМСП, арендующие федеральное имущество и осуществляющие деятельность в отраслях, указанных в Перечне отраслей, наиболее пострадавших из-за коронавируса.

Лица из обеих указанных групп СМСП могут рассчитывать на отсрочку, только если договор аренды заключен до 1 апреля 2020 г. (п. п. 1, 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Важно! Срок отсрочки предлагается арендатором: не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. Дополнительное соглашение должно быть заключено в течение семи рабочих дней с момента его обращения (пп. «а» п. 1, пп. «а» п. 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Дополнительным условием получения отсрочки СМСП, арендующими федеральное имущество не из госказны РФ и осуществляющими деятельность в отраслях, наиболее пострадавших из-за коронавируса, является определение деятельности по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в ЕГРЮЛ либо ЕГРИП по состоянию на 1 апреля 2020 г. (пп. «а» п. 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р);

3) НКО, включенные в реестр социально ориентированных НКО и (или) в реестр НКО, наиболее пострадавших из-за коронавируса.

Отсрочка в уплате арендных платежей предоставляется таким НКО:

• по договорам аренды федерального имущества, составляющего госказну РФ, а также иного федерального имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС;
• вне зависимости от осуществления ими деятельности в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей, наиболее пострадавших из-за коронавируса, а также информации об основном или дополнительных видах экономической деятельности, содержащейся в ЕГРЮЛ по состоянию на 1 апреля 2020 г.

Такая отсрочка предоставляется на весь период действия режима повышенной готовности или ЧС с учетом освобождения арендатора от уплаты арендной платы (п. п. 2(1), 2(2) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р;

4) любые организации или предприниматели — если они арендуют нежилую недвижимость и при этом соблюдаются два условия (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, п. п. 1, 2 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439):

• сфера их деятельности отнесена к Перечню отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавируса. К примеру, авиаперевозки, гостиничный бизнес, услуги парикмахерских и салонов красоты;
• договор аренды нежилой недвижимости был заключен до принятия в 2020 г. региональным органом решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В этом случае предписано заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы в течение 30 дней со дня его обращения (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Условия отсрочки указаны в п. 3 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.

Важно! Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отрасли, которая отнесена к наиболее пострадавшим из-за коронавируса, арендатора нужно проинформировать о праве на законную отсрочку. Если не сделать это, то считается, что отсрочка предоставлена на условиях, установленных п. 3 указанных выше Требований (вопрос 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Если доказать, что конкретный арендатор не пострадал и очевидно не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавируса, а требование отсрочки является заведомо недобросовестным, то в отсрочке можно отказать. Например, если он использует объект аренды несмотря на ограничения (вопрос 4 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

2.2. Объект аренды — имущество субъекта РФ или муниципального образования

Возможность, условия и порядок предоставления отсрочки устанавливает уполномоченный орган власти субъекта РФ или муниципалитета.

Органам субъектов РФ и местного самоуправления рекомендовано руководствоваться вышеуказанными для федерального имущества правилами и предоставлять отсрочку от уплаты арендной платы соответствующих установленным критериям СМСП и некоммерческим организациям (п. 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

2.3. Как составить письмо арендатору об отказе дать отсрочку по арендной плате из-за коронавируса

Главное — обосновать отказ, указать причину, по которой закон не обязывает давать арендатору отсрочку. Например, сфера деятельности заявителя не относится к отраслям, наиболее пострадавшим от коронавируса, хотя в данном случае это обязательное требование для отсрочки. Или договор аренды заключен после 1 апреля 2020 г., а по условиям отсрочки должен быть заключен до этой даты.

2.4. Что указать в дополнительном соглашении к договору аренды об отсрочке по арендной плате

В соглашении должны быть указаны условия, на которых предоставляется отсрочка. Они должны соответствовать законодательству и быть не хуже обязательных.

Если договор аренды подлежал регистрации, нужно зарегистрировать и дополнительное соглашение к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Поэтому в соглашении можно указать, кто будет подавать заявление в регистрирующий орган и, если потребуется, платить госпошлину. Обычно это возлагается на арендатора.

Пример формулировки в дополнительном соглашении
1. Дополнить разд. 3 договора п. п. 3.3, 3.4 следующего содержания:
«3.3. Арендодатель на основании ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, п. 3 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, предоставляет арендатору отсрочку внесения арендной платы на следующих условиях:
1) отсрочка предоставляется по платежам, которые арендатор должен вносить с 5 марта до 1 октября 2020 г. Отсрочке подлежат:
• ежемесячные платежи в полном объеме за период, когда действовал режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в г. Москве;
• половина от каждого ежемесячного платежа за период после снятия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 г.;
2) отсроченные платежи арендатор обязуется вносить ежемесячно 26-го числа каждого месяца, начиная с января 2021 г.;
3) размер каждого отсроченного платежа составляет 50% от ежемесячной арендной платы по договору;
4) арендодатель не вправе требовать с арендатора штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также применять иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, внесение которой отсрочено.
Однако арендодатель вправе применять предусмотренную договором аренды неустойку, если арендатор нарушит сроки внесения отсроченных платежей, установленные настоящим соглашением.

3.4. Если договор аренды прекратится до погашения арендатором всех отсроченных платежей, условия договора, изложенные в п. 3.3, все равно продолжат действовать до полного их исполнения арендатором».
2. Арендатор обязуется подать документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения в течение пяти дней после его подписания сторонами. Расходы на регистрацию несет арендатор.

3. Арендатор просит снизить арендную плату

Арендатор — СМСП вправе требовать уменьшения арендной платы на срок до года, если одновременно соблюдаются следующие условия (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ):

• объект аренды — здание, сооружение, нежилое помещение или их части;
• сфера деятельности арендатора отнесена к Перечню отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавируса;
• арендатор использует арендованное имущество в целях осуществления этой деятельности. Это может быть подтверждено, например, выпиской из ЕГРЮЛ, где указан основной вид деятельности, фотографиями фасада здания, справкой за подписью руководителя, копиями сертификатов соответствия, листами из книги отзывов и предложений, приказами руководителя;
• договор аренды заключен до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

На достижение соглашения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора отводится 14 рабочих дней с момента обращения арендатора (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Проверить, является ли арендатор субъектом малого или среднего предпринимательства, можно с помощью реестра, который ведет ФНС России на сайте https://rmsp.nalog.ru/search.html.

В остальных случаях арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если арендованную недвижимость нельзя использовать из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

В случае отказа снизить арендную плату арендатор может подать иск о понуждении заключить дополнительное соглашение. Однако ему придется обосновать размер и период снижения. А если арендатор — СМСП, который имеет право на снижение платы по указанным выше условиям, то он может, кроме того, не позднее 01.10.2020 расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке. Но в этом случае ему можно не возвращать обеспечительный платеж, если он был уплачен. Право на отказ дается арендатору по договору, который заключен на определенный срок (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Если арендодатель попытается взыскать арендную плату, арендатор в качестве возражения на иск может заявить, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения. И если суд сочтет возражения обоснованными, арендная плата подлежит взысканию в измененном размере (вопрос 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Если арендатору отказывают в снижении арендной платы, ему направляется письмо об этом. Если арендная плата может быть уменьшена, об этом составляется дополнительное соглашение, которое направляется арендатору для подписания.

Нюанс: если пойти навстречу арендатору и снизить размер арендной платы, это не нарушит антимонопольное законодательство и не потребует согласования с ФАС России (Информация ФАС России).

3.1. Как составить письмо арендатору об отказе в снижении арендной платы, о котором он просил в связи с коронавирусом

Основное в письме — причина отказа и ссылка на нормативный документ, требованиям которого не соответствует ситуация арендатора или его просьба. В частности, в зависимости от ситуации это могут быть следующие аргументы:

• введение режима повышенной готовности не привело к невозможности использовать имущество. Например, власти региона не вводили ограничений на работу в сфере, в которой используется арендованное помещение;
• период снижения, предложенный арендатором, не являющимся СМСП, превышает время действия соответствующих ограничительных мер, и такое превышение арендатором не обосновано. Например, в субъекте РФ установлены ограничения с 28 марта 2020 г. по 13 мая 2020 г., а арендатор просит снизить плату с апреля 2020 г. по февраль 2021 г. В этом случае арендодатель может отказать в снижении за такой необоснованный период.

3.2. Как составить письмо арендатору о согласии снизить арендную плату из-за коронавируса

Если арендатор указал в своем обращении размер и период снижения, которые являются обоснованными и приемлемыми, в ответном письме достаточно обозначить, что его заявление рассмотрено и плата будет снижена на предложенных условиях дополнительным соглашением. Если арендная плата может быть снижена, но на иных условиях, в письме указываются эти условия. К письму можно приложить проект дополнительного соглашения к договору аренды о снижении платы.

Если арендатор не указал условия снижения, можно предложить ему свои условия или попросить арендатора сформулировать их.

3.3. Как составить дополнительное соглашение о снижении арендной платы из-за коронавируса

В дополнительном соглашении указывается новый размер арендной платы и период, в течение которого он будет действовать.

Если арендная плата подлежит снижению по ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, то есть из-за того, что недвижимость нельзя использовать из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то плата должна быть изменена с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения (вопрос 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020). Как правило, этот момент совпадает с датой начала ограничений, связанных с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. В остальных случаях момент начала снижения может быть иной и определяется сторонами в соглашении.

Если договор аренды подлежал регистрации, нужно зарегистрировать и дополнительное соглашение к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Поэтому в соглашении можно указать, кто будет подавать заявление в регистрирующий орган и, если потребуется, платить госпошлину. Обычно это возлагается на арендатора.

Пример формулировки в дополнительном соглашении
1. В период с 28 марта по 31 мая 2020 г. арендная плата составляет 210 000 (двести десять тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС.
2. Арендатор обязуется подать документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения в течение пяти дней после его подписания сторонами. Расходы на регистрацию несет арендатор.

4. Арендатор предлагает расторгнуть договор

Действия такие же, как при аренде частного имущества.

Вы не обязаны соглашаться с предложением арендатора расторгнуть договор. Но в этом случае арендатор может попытаться расторгнуть договор через суд, сославшись, к примеру, на то, что существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Однако их изменение ему еще придется обосновать.

Учтите, что расторжение договора через суд достаточно длительная процедура.

Правильный способ отказать арендатору в понижении арендной ставки и возможность понизить ее на другую сумму

Отказ от снижения арендной ставки должен быть обоснованным и соответствовать условиям договора аренды. При этом необходимо обратить внимание на то, что в случае отказа от понижения арендной ставки арендатор может обратиться в суд с требованием о ее снижении или расторжении договора аренды. Если предприятие не готово понизить арендную ставку до требуемой арендатором суммы, предлагается обсудить возможность снижения ставки до некоторой промежуточной суммы.

Для решения вопроса об отказе или понижении арендной ставки необходимо обратиться к договору аренды и изучить условия, которые в нем оговорены. Если договор аренды предусматривает возможность пересмотра арендной ставки, то следует изучить процедуру ее пересмотра и сроки, в которые это можно сделать. В дополнение к договору аренды могут потребоваться дополнительные документы, свидетельствующие о финансовом состоянии арендатора и возможности уплаты арендной платы в новом размере. В случае возникновения спора, также могут потребоваться судебные решения и документы, связанные с оценкой имущества и другими сопутствующими процессу доказательствами.

Статьи, применимые для решения данного вопроса, зависят от условий договора аренды, действующего местоположения арендованного имущества и иных обстоятельств дела. Следовательно, необходима более подробная информация для ответа на данный вопрос.