Какой штраф за снос стены в квартире

Когда перепланировка квартиры незаконна

Начиная ремонт, многие думают, что в своем жилище могут делать что хотят. Это не совсем так. Законы вносят ряд ограничений в наши хотелки, а за нарушения можно не только заплатить штраф, но и лишиться квартиры. Рассказываем, как сделать перепланировку квартиры правильно в 2023 году

Перепланировка квартиры в 2023 году

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Первая — жалобы соседей, за которыми следует проверка жилинспекции. Случаи, когда из-за слишком безбашенного ремонта в отдельно взятой квартире по всему дому шли трещины или даже случались обрушения перекрытий (были даже жертвы, хотя и единичные), увы, известны.

Вторая — продажа квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. Банк не примет в качестве залога жилье с неузаконенной перепланировкой. Как это выяснится? Очень просто: среди пакета документов обычно присутствует план БТИ, а несоответствия в планировке там будут отмечены красными линиями — зримо и наглядно.

Какие штрафы действуют за незаконную перепланировку квартиры

Штрафы за незаконную перепланировку невелики — в Москве это порядка 2,5 тыс. рублей. Неприятнее другое: жилинспекция вынесет предписание вернуть все в прежний вид. Естественно, за свой счет. Если указанные в предписании сроки пройдут, а ничего не изменится, жилинспекция вправе подать иск в суд о продаже «нехорошей» квартиры с торгов. Вырученные деньги отдадут горе-перепланировщику — за вычетом суммы, необходимой для выполнения предписания инспекторов.

Такие случаи уже не экзотика. В столице, к примеру, нашумела история, когда москвич лишился квартиры, решив расширить санузел за счет присоединения к нему кухни, коридора и части жилой комнаты. На перепланировщика пожаловались соседи. Дело закончилось судом и выселением…

НАША СПРАВКА

Переустройство согласно Жилищному кодексу предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Скажем, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) — это переустройство.

Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Скажем, если вы из однушки делаете квартиру-студию, объединив кухню с комнатой аркой (напомним, это возможно только в домах с электроплитами) — это перепланировка.

Как узаконить перепланировку квартиры

Схема действий такая:

Определитесь, где и когда вы хотите проводить перепланировку в своей квартире.
Получите в БТИ техпаспорт квартиры.
Составьте проект перепланировки. Сами вы его не сделаете — документ способна разработать только организация, которая является членом саморегулируемой организации (СРО). То есть вы хоть на листке бумаги, хоть в фоторедакторе рисуете, что и как вы хотите изменить в своей квартире. Отдаете эскиз в контору, которая занимается подготовкой документации. Перед этим уточняете, входит ли она в СРО.
Далее отправляетесь за консультацией в жилинспекцию своего города (или многофункциональный центр, если нужные услуги можно получить через него). С собой возьмите план БТИ, документы о собственности и проект перепланировки. Вам скажут, можно ли задуманные преобразования осуществить, не нарушая закона, и что для этого нужно.
Подаете заявку, ждете, пока ее рассмотрят (в среднем около месяца). После одобрения (оно действует один год) начинаете делать ремонт.
Когда работы завершатся, вызываете приемочную комиссию. Если все ОК, в техпаспорт квартиры вносятся нужные изменения.

Чего нельзя делать при перепланировке квартиры

Сносить несущие конструкции или нарушать их стабильность.
Расширять площадь санузла или ванной за счет жилых комнат, переносить кухню на место жилой комнаты («мокрые» помещения не должны находиться над жилыми комнатами у соседей).
Объединять кухню, в которой находится газовая плита, с комнатой (можно, если на кухне электроплита).
Сносить или нарушать работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб, переносить стояки, переносить радиаторы водяного отопления на лоджию — при этом могут возникнуть проблемы с отоплением по всему стояку (заметим, что устанавливать электрические радиаторы или устраивать теплые полы с электрообогревом на лоджии можно — это скажется только на ваших счетах за электроэнергию, но никак не ухудшит жизнь соседей).
Делать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления или горячей воды (можно — теплые полы с электрообогревом).
Расширять балкон за счет жилых комнат (можно сделать вместо дверей арку шириной до 1 метра).
Нарушать деятельность вентиляционных систем дома (сносить вентиляционный короб или уменьшать его размер).
Присоединять к своей квартире чердак, если он не находится в вашей собственности, или общий коридор, или какие-то другие общедомовые помещения.
Оставлять кухню без окна.

Какие перепланировки считаются незаконными?

Вы сделали изящный ремонт, а через пару месяцев в дверном глазке показался работник жилинспекции… Почему?! Кто бы мог подумать, что эту стенку нельзя сносить? Поговорим о том, как сделать перепланировку и избежать неприятностей.

Перепланировка или переустройство?

Зачастую жильцы смешивают эти понятия, хотя они обозначают разные вещи. Под переустройством понимаются работы, которые не предполагают внесения изменений в план квартиры.

К переустройству относятся:

Установка электроплит вместо газовых плит;
Перенос электрических сетей, отопительных систем, сантехнических или газовых приборов;
Устройство новых вентиляционных каналов;
Прокладка новых или замена существующих трубопроводов для установки бытовой техники (например, стиральных машин).

При проведении переустройства квартиры формального согласования со стороны надзорных органов не требуется. Вполне достаточно направить уведомление о планируемых работах в региональную жилищную инспекцию.

При перепланировке ситуация несколько иная. Она предполагает внесение изменений в конфигурацию квартиры. Такие изменения могут отразиться на состоянии всего дома и подлежат обязательному согласованию. Для этого необходимо составить проект перепланировки и подать его вместе с другими документами в региональную жилищную инспекцию (напрямую или через МФЦ).

К перепланировке относятся:

Перенос или разрушение внутренних стен;
Создание дверных проемов и их перенос;
Создание нескольких квартир из одного помещения;
Объединение квартир;
Устройство или ликвидация кухонь и санузлов;

Расширение квартиры за счет вспомогательных помещений.

Перед тем, как планировать ремонт нужно иметь в виду, что существуют разновидности перепланировок, которые категорически запрещены:

Увеличение санузла за счет жилых комнат;
Демонтаж стен, разделяющих соседние квартиры;
Размещение кухни над жилыми комнатами соседей;
Изменения, блокирующие доступ к сантехнике, трубам и счетчикам;
Подключение теплых полов к системе центрального отопления;

Объединение жилых комнат с кухней, на которой установлено газоснабжение.

Некоторые виды перепланировок могут отразиться на состоянии всего дома и привести к тому, что все здание будет признано аварийным. Известны случаи, когда ремонт оборачивался обрушением целых подъездов.

Кроме того, наличие незаконных перепланировок может очень сильно усложнить дальнейшую продажу квартиры. А если изменения все же обнаружится, владельцу может грозить штраф и дальнейшее судебное разбирательство.

Уже сделали перепланировку и не знаете, как правильно ее согласовать? Читайте подробную инструкцию на спроси.дом.рф

Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована

Собственники жилой и нежилой недвижимости опрометчиво считают, что на своей «территории» могут делать все, что им заблагорассудится, — в том числе вносить коррективы в планировку. Это верно только отчасти. Проводить перепланировку в помещениях, конечно, можно — правда, только после того, как уполномоченные органы убедятся в безопасности запланированных работ и дадут добро на их выполнение. Дело в том, что капитальный ремонт одного помещения может повлиять на устойчивость как соседних конструкций, так и всего здания. Но, несмотря на то, что законом запрещено осуществлять перепланировку без предварительного согласования, у владельца недвижимости, упустившего по какой-то причине этот момент, есть возможность перевести в статус законного даже выполненный без разрешения ремонт. Впрочем, понести наказание за нарушение собственнику все равно придется.

В статье расскажем, чем грозит незаконная перепланировка, что необходимо предпринять, чтобы ее узаконить, и в каких случаях это вообще можно сделать.

Незаконная перепланировка: штрафы и наказания

Чтобы разобраться в теме, первым делом необходимо понять, что такое перепланировка и когда она является незаконной. О перепланировке говорят, если изменяется конфигурация помещения. Например, если владелец помещений решил перенести кухню или организовать кухню-нишу, сделать новые дверные и оконные проемы (либо изменить форму тех, что есть), демонтировать ненесущие перегородки или, напротив, возвести, увеличить площадь туалета или ванной за счет площади коридора, ремонт будет отнесен к перепланировке и потребует согласования [1] . При этом все внесенные «поправки» фиксируются в техпаспорте, а именно, в плане БТИ [2] .

Если же перечисленные работы проведены без официального разрешения от госорганов, то перепланировка автоматически считается нелегальной. А это значит, что ее нужно узаконить.

О последствиях незаконной перепланировки, к сожалению, знают не все. Но порой даже те, кто минимально осведомлен, не оценивают реальный масштаб проблем, которые могут возникнуть. Однако, как известно, незнание закона — полное или частичное — не снимает с собственника ответственность за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения, в том числе находящегося в многоквартирном доме (МКД).

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, установлен в КоАП РФ и зависит от того, кто владеет жильем: физическому лицу придется заплатить 2000–2500 рублей, должностному — 4000–5000 рублей, юридическому — 40 000–50 000 рублей [3] .

Оплатить штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилой недвижимости нужно в течение 60 дней. Если требование не исполнено, дело передается в суд. Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 20.25 КоАП РФ хозяину помещений могут быть назначены дополнительные меры наказания — удвоенная сумма штрафа, арест на срок до 15 суток или обязательные работы (до 50 часов) [4] .

Это еще не все неприятности, которые ждут тех, кто не придал значения нормам закона. Когда жилищная инспекция узнает о нарушении, собственнику все-таки придется узаконить работы по требованию уполномоченной инстанции. Если же окажется, что это невозможно, помещению нужно будет вернуть тот вид, который зафиксирован в актуальном плане БТИ. В случае с самовольной перепланировкой в нежилом помещении события будут развиваться по такому же сценарию.

Жилищная инспекция установит сроки, в которые собственник должен уложиться, выполняя предписания, будь то узаконивание перепланировки или «устранение» ремонта. Если отведенное время закончится, а требование жилинспекции так и не будет выполнено, дело передадут для рассмотрения в суд. А в этом случае хозяина помещения ждут новые расходы в виде судебной неустойки за каждый штрафной день. Размер такого штрафа определяется индивидуально. Кроме того, на период, пока судебное предписание не будет исполнено, собственнику недвижимости могут ограничить выезд за границу.

В редких случаях самовольная перепланировка оборачивается для владельца помещения изъятием недвижимости и ее продажей на торгах. При этом часть вырученных денег пойдет на устранение изменений, а оставшуюся сумму отдадут хозяину.

Такая строгость вполне оправданна, ведь нужно понимать, что последствия незаконной перепланировки квартиры могут сказаться на безопасности всех обитателей дома. Так, в России уже не раз происходили обрушения подъездов или секций домов из-за несанкционированной перепланировки [5] .

Но, даже если самого страшного не произошло и перепланировка никак не отразилась на устойчивости здания в целом и его элементов в частности, не стоит рассчитывать на то, что о произведенных без разрешения работах никто не узнает. Так, жилищная инспекция может нагрянуть с проверкой по сигналу бдительных соседей. Оформить незаконную перепланировку придется и в случае, если возникнет необходимость продать или заложить квартиру.

Можно ли узаконить перепланировку, если она уже проведена

Если по поводу несанкционированного изменения конфигураций помещения вопросов не осталось, пришло время выяснить, что делать, если незаконная перепланировка все-таки была выполнена. Главное, что необходимо понимать: ремонт разрешат узаконить лишь в том случае, если изменения не представляют опасности для устойчивости здания, соответствуют нормам и правилам. Иначе говоря, выполненная перепланировка не должна относиться к числу запрещенных. Собственникам столичных квартир и нежилых помещений в этом вопросе ориентироваться нужно на постановление Правительства Москвы № 508-ПП [6] .

Незаконная перепланировка

Нужно не только оплатить штраф за незаконную перепланировку, но и правильно подготовить документы для узаконивания. Так, в первую очередь владельцу понадобится заказать в специализированном бюро с членством в СРО техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных работ. В Москве это стоит около 20 000–25 000 рублей. Нужен будет и техпаспорт помещений с планом — причем и архивным, до изменений, и актуальным, с красными линиями. Если речь идет об узаконивании перепланировки в столице, то технический паспорт, хранящийся в МосгорБТИ, получать на руки не обязательно. Дело в том, что Мосжилинспекция (МЖИ), которая и занимается узакониванием, запрашивает данный документ сама. Если помещение находится в новостройке и еще не проходило техинвентаризацию, то технического паспорта у нее может не быть. Тогда потребуется услуга проведения техинвентаризации, стоить она будет примерно 10 000 рублей, и в МосгорБТИ ее тоже оказывают, хотя обратиться можно и в другие организации.

Если ремонт затронул несущие стены, узаконивание перепланировки должно проходить при участии автора проекта дома. Это значит, что потребуется экспертное заключение организации, разработавшей проект здания. Стоимость такого заключения составляет около 120 000 рублей. Если найти автора не представляется возможным, обратиться нужно в другую организацию, к которой перешли его полномочия. В Москве это ГБУ «Экспертный центр». Собственник может самостоятельно работать с автором проекта дома либо ГБУ или доверить эту задачу проектному бюро, если оно оказывает подобные услуги под ключ. Кстати, обращаться к автору проекта дома также нужно и в том случае, если перекрытия в доме деревянные или смешанные.

Также, если недвижимостью владеет сразу несколько человек или если она в соцнайме, необходимо позаботиться о том, чтобы собственники или наниматели помещений подтвердили свое согласие на перепланировку. Кроме того, в жилищную инспекцию потребуется представить свидетельство о собственности и/или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Все обозначенные документы вместе с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке направляются в уполномоченный орган. Сделать это может и представитель владельца помещений — в этом случае потребуется оформить еще и доверенность от собственника.

В МЖИ готовый пакет документов можно подать через сайт mos.ru. В жилищной инспекции заявление будут рассматривать не дольше 45 дней, после чего примут решение. В процессе инспектор МЖИ произведет осмотр квартиры, а затем выпишет штраф о незаконной перепланировке. После оплаты штрафа, если решение по перепланировке окажется положительным, владельцу выдадут акт, подписанный уполномоченным должностным лицом МЖИ. Процедура узаконивания несанкционированной перепланировки от начала и до конца обычно занимает не менее шести месяцев. Чтобы ускорить процесс, собственник может обратиться к профессионалам. Как правило, опытные проектные организации готовы взять на себя все хлопоты по согласованию и оформить ремонт за три–четыре месяца. Стоимость узаконивания перепланировки под ключ обычно составляет от 70 000 рублей.

этапы узаконивания перепланировки

Далеко не все собственники квартир и нежилых помещений знают, как оформить незаконную перепланировку. Такая необходимость возникает у многих: кто-то приобрел жилье с нелегальным ремонтом, другой был вынужден выполнить работы как можно скорее, не дожидаясь разрешения, а третий и вовсе не слышал, что перепланировку нужно согласовывать заранее. При этом, столкнувшись с необходимостью узаконить ремонт, владельцы помещений, вместо того чтобы сразу обратиться к профессионалам, нередко пытаются разобраться во всем самостоятельно. Между тем можно заручиться поддержкой проектного бюро и избежать лишних временных и денежных затрат, да и в целом освободиться от любых хлопот, связанных с процедурой узаконивания.

Содействие в узаконивании перепланировки

Очевидно, что без помощи проектного бюро на пути к узакониванию перепланировки не обойтись. Но важно найти именно такого исполнителя, которому можно доверять. Как подобное бюро отыскать в Москве, рассказал Дмитрий Алексеевич Замятин — руководитель отдела проектирования «Архитектурно-проектной мастерской №1» («АПМ-1»):

«Проектные конторы, которые дорожат своей репутацией, не станут брать оплату за консультацию, а также не дадут никаких заключений, пока не увидят и не «исследуют» объект. Специалисты нашей «Архитектурно-проектной мастерской №1» всегда готовы дать потенциальному заказчику профессиональный совет по телефону или во время личной встречи у нас в офисе. Мы расскажем, что считается незаконной перепланировкой, и подробно объясним, что делать, если незаконная перепланировка была выполнена. На место осмотра мы можем выехать как в день обращения, так и в любое другое удобное для клиента время.

Мы берем оплату только на основании договора. Наши специалисты заранее обсуждают с клиентом все нюансы и заключают договор на прозрачных условиях, в котором будет прописана конкретная стоимость всех заказанных у нас услуг.

Также при выборе исполнителя не лишним будет ознакомиться с его работами, то есть убедиться в наличии опыта. Так, команда «АПМ-1» на рынке довольно давно. Мы ежемесячно сдаем до 100 объектов, а на счету нашей мастерской уже более 3000 успешных проектов. Все примеры выполненных в «АПМ-1» работ можно найти на сайте [7] .

Последний (но не по значимости) момент, о котором нельзя забывать, — это членство бюро в СРО. Компании, состоящие в СРО проектировщиков, имеют право и разрабатывать, и заверять проектную документацию — только в этом случае она будет «котироваться» в МЖИ. «АПМ-1» является членом СРО «МежРегионПроект» и работает на основании допуска № 1891 от 6 ноября 2019 года».

Материал не является публичной офертой. Цены приведены для ознакомления и актуальны на октябрь 2020 года.

За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому

Ремонт редко обходится без переустройства или перепланировки. Решили увеличить количество розеток, возвести новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть согласована. За своеволие юрлица и ИП по новому закону должны будут уплатить 40–50 тыс. руб. Штрафы для физлиц по-прежнему не превысят 2,5 тыс. руб., но суд обяжет привести помещение в первоначальное состояние

За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому

24 апреля президент подписал закон 1 , который вносит изменения в ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Ранее она предусматривала штрафы для граждан за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Теперь к ответственности могут быть привлечены также должностные лица и юрлица.

За порчу жилых помещений или оборудования либо использование этих помещений не по назначению физлицам может быть вынесено предупреждение или может быть наложен штраф в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб., должностным лицам придется уплатить 2–3 тыс. руб., юрлицам – 20–30 тыс. руб. Самовольные переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме повлекут наложение штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., на должностных лиц – 4–5 тыс. руб., на юрлиц – 40–50 тыс. руб. Индивидуальные предприниматели за такие правонарушения будут привлекаться к административной ответственности как юрлица.

Что считается переустройством и перепланировкой помещения?

Переустройство – это замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования (ст. 25 ЖК РФ). Например, вы поменяли батареи отопления на батареи другого вида или объема, поставили более мощный газовый котел, увеличили количество розеток, переставили ванну на другую сторону в ванной комнате, сдвинули полотенцесушитель и т.п. – все эти действия подпадают под понятие «переустройство».

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения (ст. 25 ЖК РФ). Иными словами, она предполагает перекрой квартиры: объединение помещений, возведение новых или перемещение старых стен, прорубание дверных проемов и т.д.

Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?

Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.

Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.

Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.

Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 г., то к заявлению дополнительно нужно приложить нотариальную копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Техпаспорт можно получить в Ростехинвентаризации/БТИ. Имейте в виду – услуга эта платная.

Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.

Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.

Если же разрешение на перепланировку вы получили, смело можно приступать к ремонту. Однако необходимо строго соблюдать разработанный проект перепланировки.

Что нужно сделать после ремонта?

После ремонта следует обратиться в БТИ и вызвать инженера. Он произведет «обмер» квартиры, чтобы изменения можно было внести в техническую документацию дома и помещения.

Также нужно вновь обратиться в местную администрацию для вызова комиссии. Она оценит выполненную перепланировку. Если замечаний у комиссии не возникнет, то она выдаст акт о приемке. Администрация передаст этот акт для внесения изменений в реестр регистрационных действий, если это необходимо. Например, если была снесена стена и изменилась площадь помещения.

А если перепланировка была выполнена до согласования с администрацией?

Получить разрешение на перепланировку можно постфактум. Процедура такая же: просите эксперта подготовить заключение о технической возможности и безопасности перепланировки, а затем обращаетесь в администрацию с заявлением о ее согласовании. Но в этом случае вам может быть назначен штраф за самовольную перепланировку.

Согласовать перепланировку можно и в судебном порядке. Суды обычно формально подходят к рассмотрению таких споров. Самым важным документом при отстаивании своих интересов будет экспертное заключение о безопасности выполненной перепланировки. Если эксперт указал, что изменения не привели к ухудшению состояния дома и ничто зданию не угрожает, то суд удовлетворит ваше заявление.

В каком случае возможен отказ в согласовании перепланировки?

Вы точно не сможете ее согласовать, если инженер укажет в заключении, что выполненная перепланировка может привести к ухудшению состояния дома. Например, в последние годы нередко отрицательные заключения выдают тем, кто пытается узаконить присоединение балкона, т.е. снос стены, смежной с балконом. Эксперты приходят к выводу, что в «панельном» доме разрушение части панели приведет к деформации межпанельных швов и затронет соседние панели, что губительно для дома. В других домах причиной отказа в этом случае становится перенос батареи из квартиры в балконную часть, из-за чего нарушается тепловой контур и вся система отопления дома.

В целом несогласование перепланировки – почти всегда вопрос технический. Все зависит от мнения инженера проектной организации и от выполненных во время ремонта работ. Именно поэтому невозможно выдать список видов работ, которые гарантированно будут согласованы.

Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?

Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.

Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.

Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ 2 .

Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.

Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.

Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.

1 Федеральный закон от 24 апреля 2020 г. № 133-ФЗ «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».

2 См., например, определения ВС РФ от 16 января 2018 г. № 18-КГ17-230; от 10 октября 2017 г. № 18-КГ17-164.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Зачастую собственники уверены, что на своей «территории», у себя в квартире, они могут делать все, что захотят – сносить стены, объединять помещения, переносить кухни и даже делать из 1-комнатных квартир «трешки». Увы, это мнение ошибочно.

Перепланировку, конечно, делать можно, только заранее нужно удостовериться в Мосжилинспекции, что проводимые работы будут законными и безопасными. В противном случае вас ждут штрафы, большие траты денег на приведение жилья в исходное состояние и даже выселение.

В статье подробно расскажем, чем грозит незаконная перепланировка квартиры и за какие работы вас могут ждать неприятные последствия.

Что считается незаконной перепланировкой

Под это понятие попадает любое изменение в квартире, которое не согласовано в жилищной инспекции и не внесено в план БТИ. Есть ряд работ, которые можно проводить без согласования:

заменять электропроводку, если нужно штробить стены;
прокладывать новые трубы для санузла;
выравнивать стены под покраску или обои;
замена дверей;
менять окна;
заменять ванну, унитаз, раковину, мойку без изменения размещения;
отделывать комнаты — красить стены, менять обои и потолочное покрытие.

Перечисленные работы не меняют план БТИ, соответственно, не требуют согласования в Мосжилинспекции. Но если у вас есть идеи по сносу стен, созданию нового проема, расширению санузла, переносу кухни, организации новых комнат, объединению лоджии с кухней – это уже будет считаться перепланировкой и работы нужно согласовывать, чтобы не подвергать опасности себя, соседей, и не навредить зданию.

Перед тем, как выдать разрешение на перепланировку, проектная организация проведет расчеты о допустимости задуманных работ, а Мосжилинспекция их проверит. Это гарантирует безопасность перепланировки.

Если человек или организация делают перепланировку без согласования, они не могут гарантировать, что все строительные требования соблюдены. Чтобы таких самовольных перепланировок было меньше, законодатель ввел административную ответственность — штрафы и более серьёзные меры.

Вред от незаконной перепланировки

Если не обращаться в проектную организацию и не проводить расчеты о безопасности планируемых ремонтных работ, можно сильно навредить зданию. Владельцы квартир не знают особенностей проекта дома, не просчитывают изменение нагрузки на стены и перекрытия. При самостоятельном ремонте не учитывается и тот факт, какие работы по перепланировке уже провели соседи по подъезду сверху и снизу.

Для того чтобы дом обвалился от незаконной перепланировки, нужно очень грубо нарушить строительные нормы. Однако если несколько жильцов дома сделают перепланировку самовольно, состояние здания может сильно ухудшиться. Такие примеры есть: в Санкт-Петербурге пришлось временно расселить целый дом и экстренно провести ремонтные восстановительные работы, так как из-за многочисленных перепланировок в старом здании потрескались стены и провалились полы.

Самую большую опасность представляют перепланировки с затрагиванием несущих стен – когда их «случайно» сносят, или делают проем больший, чем положено по нормам. Собственники зачастую даже могут и не знать, какие стены в их квартире несущие, а какие – обычные перегородки. Такая перепланировка может иметь плачевные последствия для всего дома – о печальных последствиях можно почитать здесь.

Другая неприятность связана с самовольным переносом санузла и кухни. Их называют мокрыми зонами, так как и кухня, и ванна с туалетом оборудованы сантехникой и водопроводными трубами. Если забудите закрыть кран или прорвет трубу, можно затопить соседей снизу.

Чтобы ущерб был меньше, закон запрещает размещать мокрые зоны над жилыми комнатами. Так риск испортить мягкую мебель, ковры и обои при затоплении существенно ниже.

Если нарушить эти требования и расширить санузел за счет жилой комнаты и наоборот, можно подставить под удар свою собственную квартиру или квартиру соседей снизу. При заливе квартиры жилая комната, которая находится под санузлом, пострадает сильнее, чем если бы она находилась под другой жилой комнатой — как и требует закон. Тому, кто сделал незаконную перепланировку, в этом случае придется потратить больше денег на восстановление собственного жилья или на компенсацию ущерба, нанесенного соседям.

Если проект перепланировки предлагает дизайнер

При обращении к дизайнеру нужно быть уверенными, что те планировочные решения, которые он вам предложит, соответствуют нормам.

В нашей практике были случаи, когда собственники делали ремонт по дизайн-проекту, и уже на завершающем этапе предчистовой отделки появилось осознание, что такую перепланировку не удастся согласовать, и нужно все ломать и переделывать. В итоге, человек потратил время и большие деньги на стройматериалы, рабочих, дизайнера, а теперь ему предстоит начинать все заново.

Пример проекта от некомпетентного дизайнера, рассмотрим ниже.

Так выглядела квартира согласно плану БТИ изначально. Она 1-комнатная с балконом и совмещенным санузлом.

А это планировочное решение от дизайнера. Здесь есть три грубейших ошибки. В квартире появилось три комнаты, одна из которых объединена с балконом, что незаконно. Присоединять балкон к комнате допустимо только с использованием стеклопакета без выноса в холодное помещение радиаторов отопления.

Кухня перенесена на площадь коридора, но согласовать изменение не получится, так как площадь кухни должна быть минимум 5 кв. м. Кроме того, ширина жилой комнаты составляет 2 м при минимуме в 2.25 м.

Даже если собственник продолжит делать ремонт в соответствии с проектом дизайнера, любая малейшая жалоба на его квартиру обернется проверками и штрафами, а также требованием со стороны государственных органов вернуть квартиру в первоначальное состояние, так как узаконить перепланировку не получится. Подробнее об этой перепланировке мы рассказывали в «Инстаграм» — подробный разбор примера можно посмотреть здесь.

Если у вас квартира в новостройке, и вы находитесь на этапе выбора дизайнера, обязательно обсудите с ним вопрос законности перепланировки, знают ли они, какие стены можно сносить, какие проемы и где делать, при каких условиях организовывать в квартире кухню-нишу и как объединять лоджию с комнатой.

Наши специалисты работают с дизайнерами и готовы давать консультации, какую перепланировку можно сделать, чтобы их работа в итоге была согласована.

Штрафы за самовольную перепланировку

Размер штрафа зависит от того, кто владеет квартирой — гражданин или организация.

Штрафы для граждан, то есть физических лиц, устанавливает ст. 7.21 КоАП РФ. За незаконную перепланировку квартиры в жилом доме штраф — от 2000 до 2500 рублей. Сумма штрафа одинакова по всей стране.

Штрафы для организаций. Чаще всего организации покупают жилые помещения, чтобы перевести их в нежилые — под ресторан, кафе, магазин, офис и т.д. За незаконную перепланировку нежилых помещений в многоквартирном доме ответственность устанавливают законы субъектов РФ, то есть в каждом регионе штрафы могут быть разными или вовсе отсутствовать.

В Москве такие штрафы установлены в ст. 9.12 КоАП РФ г. Москвы. Обычно юридическим лицам грозит штраф от 300 тысяч до 350 тысяч рублей, но иногда Мосжилинспекция может выписать штраф на сумму меньше, до 50 000 рублей. Все зависит от каждого конкретного случая.

Штрафы большие, и их действительно назначают. Вот пример: организация сама обратилась в Мосжилинспекцию с просьбой узаконить выполненную перепланировку в нежилом здании в многоквартирном доме. Инспектор обнаружил, что проведенные работы закону не соответствуют — организация демонтировала технические короба и сделала козырек над входом. Инспекция выписала штраф 350 тысяч рублей, а суд согласился, что все по закону.

Для физических лиц тоже есть штрафы за самовольную перепланировку нежилых помещений. Важно обратить на это внимание, так как апартаменты — это довольно распространенный тип нежилой недвижимости. Хоть по статусу это и не квартиры, но несогласованная перепланировка апартаментов в многоквартирном доме тоже карается штрафом — от 1000 до 3000 рублей.

Есть нежилые помещения, которые находятся в собственности Департамента Москвы, а не физических или юридических лиц.

То есть помещения только арендуются, и в этом случае штрафы за незаконную перепланировку Мосжилинспекция уже не выносит, так как это не их зона ответственности. В этом случае штрафы будет назначать Департамент, и они, как правило, очень высокие.

Что будет, если не заплатить штраф вовремя

Срок для уплаты административного штрафа есть в КоАП — это 60 дней. Если за это время штраф не заплатить, его передадут на взыскание приставам, а сверху назначат наказание по ст. 20.25 КоАП РФ, ч. 1.

Это может быть штраф в удвоенном размере, но не меньше 1000 рублей, либо арест до 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Юридические лица будут платить только штраф.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Частые вопросы нашим экспертам

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Обязательные требования от Мосжилинспекции

Если Мосжилинспекция узнает о самовольной перепланировке от соседей по дому, управляющей компании или ТСЖ, она не ограничится штрафом. Инспектор выпишет предписание об устранении незаконной перепланировки.

Каким может быть требование Мосжилинспекции:

Устранить выявленные нарушения и привести квартиру в первоначальное состояние до перепланировки — если собственник квартиры выполнил работы, которые в принципе нельзя согласовать.
Узаконить перепланировку — если выполненные работы отвечают требованиям закона.

Если среди выполненных работ будет хоть одна деталь, не соответствующая закону, Мосжилинспекция потребует полностью восстановить квартиру в первоначальном состоянии. Избежать таких последствий, можно, если узаконить квартиру самостоятельно, предварительно обратившись в проектное бюро. Специалисты подскажут, какие детали ремонта нужно исправить, чтобы не пришлось переделывать весь ремонт.

Например, если хозяин квартиры объединил санузел и убрал порожек на входе в санузел, мы подскажем, что порожек нужно восстановить. Если дополнительно объединены комната и лоджия, расскажем, как сделать это по закону — например, с остеклением в пол. Выполнив эти работы, вы сможете узаконить оставшийся ремонт, не возводя заново перегородки и дверные проемы.

Ремонт без ошибок: основные правила и частые нарушения

Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она обратится в суд, и тогда придется выполнять уже судебное решение.

Пример: гражданин владел нежилым помещением на первом этаже жилого дома. Он без согласования с Мосжилинспекций провел перепланировку — самовольно проделал проем в несущей стене, сделал перегородку, создал помещение в подоконной зоне и др. Инспекция направляла гражданину предупреждения, но он не отреагировал. Тогда Мосжилинспекция подала в суд, и суд обязал гражданина заложить три проема в несущей стене, демонтировать перегородку и помещение тамбура. Восстановить подоконник, демонтировать новую и восстановить разобранную перегородку на площади коридора, а также привести в соответствие входную группу и фасад.

Помещение придется вернуть в состояние, в точности как на плане БТИ.

Для владельцев апартаментов, офисов, магазинов и других нежилых помещений в жилых домах правила такие же — суды применяют их по аналогии. Это значит, что Мосжилинспекция имеет право потребовать от владельца офиса, чтобы он вернул помещение в состояние до перепланировки или узаконил проведенные работы.

Судебные штрафы, ограничение на выезд и выселение

Суд обяжет владельца квартиры вернуть ее в состояние до перепланировки, если по материалам дела поймет, что это необходимо. Но это не единственная мера, которую суд может применить к хозяину квартиры.

Штраф за неисполнение решения. Для того чтобы должники исполняли решение суда, есть действенная мера — судебная неустойка, которая иначе называется астрент. На практике это выглядит так — хозяину квартиры придется заплатить штраф за каждый день, пока квартира не будет приведена в соответствие с планом БТИ. Размер штрафа нигде в законе не прописан, его определяет суд по просьбе истца.

Например, суд может решить, что квартиру нужно привести в первоначальное состояние за три месяца, а за каждый день просрочки придется заплатить 1500 рублей.

Суд не может установить штраф по собственному желанию, об этом должен попросить истец. Это может быть представитель Мосжилинспекции, а может быть и другое лицо, например, представитель ТСЖ или управляющей компании. Они тоже заинтересованы в том, чтобы владельцы квартир не выполняли незаконных перепланировок, так как отвечают за безопасность дома перед всеми жильцами.

Ограничение выезда за границу. Закон ограничивает выезд за рубеж для тех, кто не исполняет требования суда. Поэтому на время принудительного восстановления квартиры в состояние до перепланировки о командировках и отпусках можно забыть. Этот запрет прописан в законе. Даже уважительная причина не поможет покинуть страну. В нашей практике были случаи, когда из-за неисполненного решения о перепланировке люди не могли выехать за границу на срочное лечение.

Лишение квартиры. Самое страшное, что может грозить собственнику квартиры с неузаконенной перепланировкой, — потеря квартиры. Мосжилинспекция имеет право попросить суд изъять квартиру и продать с торгов. В ее практике такие случаи есть, хотя случается это редко.

Квартиру продадут с торгов, на вырученные деньги оплатят восстановление помещений в первоначальном состоянии, до выявленной перепланировки, а остаток денег вернут хозяину. Эта ситуация неприятная, хоть и соответствует закону. Во-первых, такие действия не всегда входят в планы хозяев, во-вторых, цена квартиры на аукционе может быть заметно меньше, чем при продаже своими силами.

Если квартира не в собственности, а в соцнайме, — договор расторгнут.

Другие неприятные последствия

Незаконная перепланировка чревата не только штрафами и ограничениями для владельцев квартир, но и финансовыми последствиями. Квартиры падают в цене, а банки могут потребовать выплатить ипотеку досрочно.

Снижение стоимости квартиры. Квартира с самовольной перепланировкой стоит дешевле, чем квартира с идеальными документами. Запретов на продажу таких квартир нет, но рыночная стоимость падает из-за того, что люди знают о последствиях незаконной перепланировки и понимают, что всю работу по согласованию и, возможно, восстановлению квартиры в прежнем виде придется выполнять им.

В среднем цена квартир с неузаконенной перепланировкой падает на 20%. Про продажу квартиры с незаконной перепланировкой, можно прочитать в нашей статье.

Узнать, что в квартире есть незаконная перепланировка, покупатель может по плану БТИ — если он не соответствует реальному положению дел, перепланировку не согласовывали.

Досрочная выплата ипотеки. В договоре об ипотеке довольно часто можно встретить условие, что перепланировка квартиры допускается только после получения разрешения Мосжилинспекции и с уведомлением банка. Невыполнение этого требования — нарушение кредитного договора. Если банк обнаружит такое нарушение, он может потребовать досрочно выплатить ипотеку. Когда это невозможно, банк может выселить собственника из ипотечной квартиры и продать ее, чтобы взыскать долги.

Какой штраф за снос стены в квартире

КоАП РФ Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме

(в ред. Федерального закона от 24.04.2020 N 133-ФЗ)