Чем отличается жск от тсж
Перейти к содержимому

Чем отличается жск от тсж

  • автор:

Как управлять жилищно-строительным кооперативом (ЖСК/ЖК): основные отличия управления ЖСК от ТСЖ

Три десятилетия назад кооперативный дом был мечтой для многих граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. В настоящее время ЖСК в основном используются не для строительства новых многоквартирных домов, а для их управления. В ЖК РФ по ЖСК есть отдельный правовой режим регулирования их деятельности.

ЖСК: почему они сохранились по сей день

ЖСК – это организационно-правовая форма некоммерческой организации (пп. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ) и один из способов управления многоквартирным домом наряду с ТСЖ или управляющей организацией (пп. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ). В данной статье понятия ЖСК и ЖК (жилищный кооператив) используются как синонимы.

По своему первоначальному смыслу ЖСК – это коллективные инвестиции пайщиков для строительства объекта капитального строительства. Группа людей объединяется для одной общей цели, избирает руководящие и ревизирующие (контролирующие) органы и реализует те цели, для которых люди объединилась в ЖСК. Такая схема активно использовалась в СССР (достаточно вспомнить фильм Э. Рязанова «Гараж»), а также развивалась некоторое время в России.

С точки зрения закона у ЖСК две задачи:

— удовлетворения потребностей граждан в жилье;
— и управление многоквартирным домом (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон № 214) роль ЖСК была фактически сведена к минимуму: сейчас строить новые дома могут лишь застройщики по договорам долевого участия (а ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)). К застройщикам также предъявляются повышенные требования в части финансовой устойчивости, которым ЖСК не может удовлетворить.

В настоящее время ЖСК имеет право строить многоквартирные дома только в случаях:

— если ЖСК был предоставлен в безвозмездное срочное пользование земельный участок из муниципальной или государственной собственности в рамках поддержки по Федеральному закону от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

— если есть определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК (когда случается достройка несданного дома из-за банкротства застройщика) (пп. 3 п. 2 ст. 1 Закона № 214) и речь идет про погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства (п. 11 ст. 201.10 и пп. 1 п. 11 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Поэтому в большинстве случаев действующие ЖСК – это советское наследие, этим домам по 30-50 лет, и они возводились в советское время именно как кооперативные дома, а сейчас продолжают управляться ЖСК, поскольку эта аббревиатура людям привычна и понятна.

Особенности управления ЖСК

Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом – самостоятельный (отдельный) способ управления. В случае его реализации собственники в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива обязаны представить в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе такого способа управления домом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (п. 6 ст. 110 ЖК РФ).

Как некоммерческая организация ЖСК имеет следующие органы управления:

— общее собрание членов жилищного кооператива;

— конференция (если число участников общего собрания более 50, а формат конференции прописан в уставе ЖСК);

— правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива (ст. 115 ЖК РФ).

Общая особенность ЖСК – отсутствие прописанной в законе компетенции органов управления. Государство практически полностью ушло от какого-либо регулирования в данном вопросе, указав, что механизм принятия решений каждым уровне управления ЖСК определяется в уставе ЖСК.

С учетом того, что большая часть ЖСК в стране создавались довольно давно, очень полезной управленческой практикой будет пересмотр имеющихся уставов ЖСК. Важно прописать в уставе понятный механизм принятия решений (компетенцию решений) каждым органом управления ЖСК и утвердить данный устав на общем собрании членов ЖСК. Это позволит избежать споров и конфликтов в будущем.

Отличия ЖСК от ТСЖ

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ). Многие ЖСК пошли по такому пути, поскольку ТСЖ имеет более понятное регулирование в части распределения компетенций органов управления.

Основные же отличия ЖСК от ТСЖ сводятся к следующему.

1. ЖСК являются потребительскими кооперативами (п. 4 ст. 110 ЖК РФ), а ТСЖ – разновидностью товариществ собственников недвижимости (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

2. Член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правлении с работой в ТСЖ по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества (п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ). Для ЖСК таких ограничений нет, за исключением требований устава ЖСК.

3. Срок полномочий правления и ревизионной комиссии ТСЖ – 2 года (п. 2 ст. 147 ЖК РФ, п. 1 ст. 150 ЖК РФ). Для ЖСК подобных ограничений нет, если иное не установлено в уставе.

4. У ТСЖ есть четкая компетенция, которая отнесена к общему собранию членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ) и к решениями правления (ст. 148 ЖК РФ). В ТСЖ есть четкое понимание, что правление не может в части своей компетенции пренебрегать решениями общего собрания.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (п. 4 ст. 145 ЖК РФ). А правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 1 ст. 147 ЖК РФ).

Компетенция общего собрания членов ЖСК в законе не определена, а про компетенцию правления лишь сказано, что порядок его деятельности и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами ЖСК (положением, регламентом или иным документом кооператива) (п. 2 ст. 118 ЖК РФ).

Из этого следует, что если круг полномочий (система «сдержек и противовесов») качественно не прописана в уставе ЖСК, то это чревато злоупотреблениями.

5. Членство в ЖСК не связано напрямую с наличием собственности в многоквартирном доме (ст. 111 ЖК РФ). А прекращение членства в жилищном кооперативе не имеет связи с прекращением права собственности на помещение в многоквартирном доме (ст. 130 ЖК РФ). Поскольку все данные нормы опосредованные, чаще всего в уставе ЖСК прописано, что его членом может быть только собственник помещения. Однако если это не прописано в уставе, то формально в состав правления может избраться постороннее лицо, и оно же может стать председателем ЖСК. В случае ТСЖ мы видим иную схему: членом ТСЖ может быть только собственник, а членом правления (и которого избирается председатель ТСЖ) может быть только член ТСЖ.
Нужно ли преобразовывать ЖСК в ТСЖ собственники должны решать жители в каждом конкретном случае. Если принять работающий устав (с понятными полномочиями и компетенциями) для всех органов управления ЖСК, включая детальные алгоритмы взаимодействия (которых нет в ЖК РФ), то прямой необходимости преобразовывать ЖСК в ТСЖ, скорее всего не будет.

Но вместе с тем, даже в случае рабочего устава – существенные пробелы в регулировании процедур управления ЖСК усиливают личный фактор членов правления и председателя, что формирует определенные риски для всех остальных жильцов. С учетом этого важно не просто принять рабочий устав, но и утвердить отдельные положения «Об общем собрании ЖСК», «О правлении ЖСК», «О ревизионной комиссии ЖСК», «О председателе ЖСК», где будут прописаны все основные спорные и рабочие вопросы. Это позволит избежать конфликтов в будущем и грамотно управлять собственным домом.

Что лучше ТСЖ или ЖСК?

Лучше ли будет выбрать товарищество собственников жилья (ТСЖ) как форму управления многоквартирным домом (МКД), или предпочесть ей жилищно-строительный кооператив (ЖСК), зависит в первую очередь от того, планируется ли сначала совместно строить дом, или же речь идёт об уже готовом. Для первого случая и придуман кооператив, а для второго подойдёт товарищество. И оба варианта пригодятся, если собственники планируют самостоятельно управлять домом, иначе им лучше обратиться к услугам управляющей компании.

Основные понятия

Помимо управления МКД профессионалами из управляющих компаний, специально призванных заниматься этим, сами жители могут взять его в свои руки, образовав собственную организацию. Чаше всего это ТСЖ, но есть и другой вариант – ЖСК. Конечно, между ними есть различия, которые делают предпочтительной одну организационную форму, а в некоторых другую.

Что лучше ТСЖ или ЖСК?

Представляет собой объединение некоммерческого типа, функционирующую как юридическое лицо, имеющую чётко выстроенную внутреннюю структуру и органы управления: общее собрание, ведающее самыми важными вопросами, а для текущих дел избирающее из числа членов товарищества правление и председателя, и ревизионную комиссию для проверки их работы.

ТСЖ образуется решением собственников, если они хотят сами управлять совместным имуществом, не полагаясь в этом на управляющую компанию. Создаётся оно на общем собрании собственников, если за это проголосует большая часть общего состава – а значит, в товариществе могут состоять не все собственники жилья в доме, но в нём должно состоять их большинство, иначе ТСЖ не будет иметь прав на управление им.

После создания ТСЖ будет заниматься хозяйственными вопросами МКД и управлением общей собственностью. И отличие от ЖСК, ТСЖ создаётся уже после того, как право собственности на дом было оформлено.

Организуется с целью построить жильё, а затем осуществлять его эксплуатацию. С ЖСК случалось множество скандалов, связанных с их банкротством, в результате чего здания просто оставались недостроенными, а члены кооперативов лишались денег. Такое происходило из-за несовершенства законодательства в этой сфере, потому оно в последние годы дорабатывалось в сторону ужесточения, чтобы не было лазеек для так называемых строительных пирамид и прочих способов обмана граждан.

Но это ужесточение, помимо положительного эффекта, привело и к тому, что ЖСК стало сложнее организовать, и теперь данную форму во многом можно считать устаревшей. Так, если в начале 2000-х доля домов, возведённых с помощью ЖСК, составляла около 5%, сейчас, по разным данным, она колеблется от 0,5 до 1%.

Новые ЖСК практически перестали образовываться, но многие из тех, что сложились раньше и успешно выполнили главную задачу – строительства дома, продолжают функционировать, осуществляя управлением им.

Правовой аспект

Как ТСЖ, так и ЖСК должны работать в согласии с законодательством Российской Федерации, и главным документом, регламентирующим их деятельность, является Жилищный кодекс. В нём подробно рассматривается, как эти организации должны создаваться, функционировать, контролироваться жильцами.

ТСЖ посвящён раздел 6 кодекса, включающий в себя 18 статей, в которых рассматриваются все основные нюансы функционирования этой формы управления МКД, от подготовки к его созданию, и до проверки работы правления ревизионной комиссией, замены правления жильцами, реорганизации и роспуска ТСЖ.

ЖСК же полностью посвящен раздел 5 ЖК, включающий статьи 110-134, где также рассматриваются практически все важные детали, связанные с этой формой управления и правовым положением членов кооперативов. Такое обилие статей позволяет говорить, что в обычных случаях достаточно ориентироваться именно на ЖК, исчерпывающе описывающий все основные ситуации, связанные как с ТСЖ, так и с ЖСК.

Но их деятельность регулируется также Гражданским кодексом и рядом других законодательных актов, к которым обычно обращаться специально нет необходимости. Кроме регулирования извне, и товарищество, и кооператив должны иметь собственные уставы, содержащие дополнительно важные положения, относящиеся к ним – уставы пишутся и принимаются самими членами эти организаций, так что можно назвать это саморегулированием. Уставы не должны противоречить законодательству, в остальном же могут содержать самые разные указания сверх тех, что даются в ЖК.

Формы управления МКД

Собственники жилья в МКД могут сами выбрать предпочтительную для них форму управления. Правда, ЖСК, не может быть выбран уже после строительства, следует сделать выбор в его пользу на раннем этапе – но в остальном выбор свободен.

Что лучше ТСЖ или ЖСК?

Есть несколько вариантов:

  • управляющая компания;
  • ТСЖ;
  • прямое управление;
  • ЖСК.

Выбор часто может быть непростым для собственников, поскольку у всех вариантов преимущества и недостатки. Так, если обратиться к услугам управляющей компании, то её специалисты полностью возьмут на себя связанные с МКД дела, и собственникам квартир не придётся беспокоиться – лишь собираться на ежегодные собрания, чтобы узнать о проделанной за этот период работе. Да и так себя утруждают далеко не все.

Сотрудники управляющей компании могут преследовать свои интересы, идущие вразрез с интересами жильцов МКД: подписывать невыгодные для тех контракты, снижать качество обслуживания, экономить на закупаемых материалах и благоустройстве придомовой территории.

Получается, что недостаток такой формы, для кого-то являющийся достоинством, – малое участие в управлении самих жильцов, которое сводится к смене управляющей компании, если работа той стала совсем уж плоха. Да и то сделать трудно, поскольку жильцы обычно неорганизованны, и привыкли пускать дела на самотёк.

Для домов с более организованными и деятельными жильцами, если они имеют опыт в управлении, лучше подойдёт ТСЖ. Организовав товарищество, они будут сами управлять МКД – подписание контрактов с поставщиками, проведение ремонта, благоустройство территории и прочие вопросы они должны будут решать самостоятельно. Это позволит не тратиться на заработную плату сотрудникам управляющей компании, и в целом такая форма показывает себя более эффективной экономически. Однако не всегда, а лишь в случае, если правление товарищества хорошо справляется с задачами – для этого в нём должны состоять компетентные люди, готовые тратить на это своё время.

При прямом управлении вообще никакое правление жильцами не выбирается, и никакой управленческой структуры нет – все жильцы берут на себя те функции, которыми в предыдущих вариантах занимались управляющая компании и ТСЖ. Потому прямое управление используется лишь в маленьких домах, где квартир немного – лучше всего, в пределах десятка. В больших она показывает себя неэффективной, в них в любом случае требуется чёткая организационная структура.

В ЖСК объединяются, чтобы построить МКД, но затем кооператив может заниматься и его эксплуатацией. Все его члены будут участвовать как в строительстве, так и в последующем управлении домом, в целом же по структуре он сходен с товариществом – у него также есть устав, правление, ревизионная комиссия.

Но если в товариществе могут состоять не все владельцы квартир в доме, достаточно большинства, то членами ЖСК являются все, кто владеет жилой площадью в МКД. Ведь здесь принцип обратный, и сначала образуется кооператив, а уже его силами строится дом. При этом число членов кооператива не может превышать количество отдельных помещений, строительство которых планируется. Отметим, что помимо ЖСК выделяются также ЖК, – отсутствие буквы «с» здесь обозначает тот факт, что такие кооперативы не занимаются строительством, а приобретают жильё и затем осуществляют управление им.

Чтобы выбрать форму управления, следует подробно исследовать особенности каждой и их различия.

Основные отличия

А при всей схожести, между ТСЖ и ЖСК есть целый ряд особенностей, касающихся целей, используемой для их достижения организационно-правовой формы, и как следствие – модели членства. Также у них разные ограничения при ведении хозяйственной деятельности. Следует рассмотреть отличия ТСЖ и ЖСК подробнее, чтобы сделать обоснованный и осознанный выбор между ними при необходимости.

Что лучше ТСЖ или ЖСК?

Цель создания

В дальнейшем, после строительства, также может заниматься и его управлением. Цель создания ТСЖ – управление многоквартирным домом, строительством жилых зданий оно не занимается.

Организационно-правовая форма

Управление ЖСК имеет следующую структуру:

  • собрание собственников – главный орган, принимающий решения, но если в кооперативе состоит больше пятидесяти участников и соответствующий пункт имеется в уставе, то проводится конференция;
  • правление – выбирается собранием собственников;
  • председатель – выбирается из числа членов правления либо самим правлением, либо собранием собственников;
  • не встроена в структуру правления, а должна проверять её извне ревизионная комиссия.

В этом отношении структура ТСЖ практически ничем не отличается, кроме пары нюансов: это отсутствие конференции, а также то, что председатель у ТСЖ есть, однако формально в число органов управления не входит.

Важнейшее отличие состоит в том, что в ЖК в деталях регламентируются процедурные вопросы, а также права и обязанности членов ТСЖ, а вот для кооперативов столь же подробной регламентации нет. Это означает большую свободу манёвра в уставе ЖСК сравнительно с уставом ТСЖ, и куда более широкие возможности для определения порядка принятия решений.

Ещё одно отличие – в ЖСК каждый участник имеет один голос, а в ТСЖ голоса считаются исходя из доли жилой площади гражданина от общей площади дома, следовательно, вес голосов будет различаться.

Само голосование в ЖСК должно быть открытым, не предусмотрена возможность проводить его тайно или заочно – в ТСЖ же она есть.

Если МКД могут переходить под управление ТСЖ, и сами товарищества объединяться друг с другом, то в случае с ЖСК статус фиксированный. Уже возведённый дом не может перейти под управление ЖСК, функционирующего в соседнем здании, или даже новообразованного собственного, два ЖСК нельзя объединить в одно.

Членство в организации

В ЖСК минимальное количество членов составляет 5 человек, максимальное ограничено количеством жилых помещений в здании. При образовании ЖСК в нём будут состоять все будущие владельцы жилой площади в доме – ведь кооператив создаётся для его строительства. То есть, ЖСК должен быть образован при полном согласии всех граждан, которые займутся строительством дома, и каждый станет учредителем.

К товариществу в этом отношении применяются другие принципы ввиду того, что оно образуется в уже готовом здании – достаточно, чтобы в него вступило более половины собственников, чтобы ТСЖ могло начать управлять домом. Что до выхода из организаций, то он в обоих случаях свободен.

Хозяйственная деятельность

И ТСЖ, и ЖСК – некоммерческие организации. Однако, их статус в этом отношении не назвать равным. Если организации получают доход от хозяйственной деятельности, то ТСЖ может использовать эти средства исключительно на те или иные нужды МКД, а вот для ЖСК доступна возможность распределения дохода между членами кооператива в равных долях.

Таким образом, ЖСК фактически занимает промежуточное положение между некоммерческой и коммерческой организацией, и установленные в ФЗ №7 «О некоммерческих организациях» правила к нему не применяются. Вместо этого на ЖСК распространяются положения Гражданского кодекса о потребительских кооперативах.

Выбор организационной формы

Все организационные формы имеют плюс и минусы, и каждая проявляет себя наиболее эффективно в определённых обстоятельствах, так что главное – учесть эти обстоятельства и сделать верный выбор исходя из них. Для этого стоит ориентироваться на набор критериев.

При этом отметим, что основной выбор чаще стоит между управляющей компанией, с одной стороны, и ЖСК или ТСЖ – с другой. Поскольку последние две организации во многом схожи, и основная разница между ними состоит в изначальной цели, для которой они создаются, обычно выбирать здесь не приходится. Если нужно сначала построить дом, то это ЖСК, а если лишь управлять уже имеющимся – ТСЖ.

Критерии

Первый критерий – преследуемая организацией цель. ЖСК позволяет один набор действий, ТСЖ другой, управляющая компания – третий, и не будем забывать также о прямом управлении. Исходя из того, какие действия с МКД готовы предпринимать жильцы, какой объём полномочий они намерены доверить профессионалам и не заниматься ими сами, и стоит выбирать организационную форму.

С этим напрямую связаны другие критерии – инициативность и компетентность жильцов в вопросах управления МКД. Если никто не готов брать на себя ответственность и тратить время на дела МКД, или не обладает соответствующими навыками, то в ТСЖ придётся трудно, а ещё сложнее – в ЖСК. В таких случаях дела препоручают управляющей компании.

Важный фактор – размер дома. Если он состоит из нескольких квартир, то эффективной формой будет прямое управление, при большом же размере потребуется выстроенная структура.

Наличие дополнительных объектов, приносящих доход – для их эксплуатации и распределения дохода удобно сохранить ЖСК, в ином случае может быть проще распустить кооператив, и создать ТСЖ, либо перейти на прямое управление.

В чем разница между ТСЖ и ЖСК: юридические и бухгалтерские аспекты

Жильцы частных или многоэтажных домов имеют право создавать и объединяться в свои организации.

Происходит это для того, чтобы находиться в курсе событий о благоустройстве дворов, парковок, зеленой зоны и планируемых ремонтных работах в совместной собственности.

Наиболее популярны такие организации, как ЖСК и ТСЖ, и в предлагаемой вашему вниманию статье мы рассмотрим, что это такое, в чем может быть разница между ними.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Что это за ассоциации в сфере ЖКХ?

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив. Создается он непосредственно для построения дома, а в дальнейшем его ремонт и реконструкция будут под ответственностью кооператива.

Минимальное число людей, которые должны быть в кооперативе – 5 (жилищный кодекс статья 112).

Основным органом правления является председатель (ЖК РФ 115 статья).

Статья 115 ЖК РФ. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

  1. общее собрание членов жилищного кооператива;
  2. конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
  3. правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

ТСЖ — (ЖК РФ статьи 135) это товарищество собственников жилья. Создано такое товарищество для того, чтобы была возможность самостоятельного управления общим имуществом и оперативного оказывались нужные услуги. В товарищество могут вступить все собственники жилья в данном доме. Но не менее 50%. ТСЖ в обязательном порядке должно иметь свой Устав. И согласно закону ЖК, а именно ст. 45—48, Устав должны одобрить 100% собственников.

Всё о том, что такое ТСЖ в многоквартирном доме, в чём заключается суть деятельности и каковы формы его существования, читайте другом материале.

В чем разница между ними?

После изменений, внесенных в жилищный кодекс в 2015 году, перемен больше не было. Соответственно, те данные актуальны и в настоящее время.

ТСЖ ЖСК
Товарищество собственников недвижимости (99-ФЗ от 05.05.2014 г., ЖК РФ). Потребительский кооператив (ГК РФ, ЖК РФ).
Некоммерческая организация, которая имеет право на существование только в случае, если больше 50% собственников проголосуют «За»( ст 117 ЖК). НКО будет образовано при наличии не менее 5 человек, готовых вступить в кооператив.
Создается после постройки многоквартирного дома или поселка. Образуется до того, как завершится стройка. На начальных этапах.
Основной целью будет являться участие и управление уже построенным домом и совместной собственностью. Решение необходимых хозяйственных вопросов. Главная цель — непосредственно сами строительные работы. А уже после сдачи объекта может существовать для участия в эксплуатации общих помещений и территорий.
Все доходы принадлежат организации. Выручка может быть поделена между учредителями кооператива, то есть всеми участниками.
Может объединять несколько домов и руководителем будет один общий кооператив. Имеет право существовать только в одном конкретном доме, чью постройку они контролировали.
Решение о чем-либо принимается общим собранием. За что проголосует большинство, так и будет.
Установлено законом возможность проведения заочного голосования. Заочное голосование может быть, если это прописано в Уставе.
Стать участником кооператива может собственник жилья в конкретном доме. Вступить может любой человек, достигший 16ти летнего возраста (ст 111 ч 1 ЖК РФ)
Нет ограничения сроков работы, но длительность существования может быть определена Уставом. Сроки существования не ограничены.

Чем отличается бухучет в той и другой организации?

ТСЖ и ЖСК являются некоммерческими организациями.

Учитывая то, что денежный оборот там все же имеется, ведение бухгалтерии обязательно в обоих случаях.

Пункты, которые подлежат обязательному учету:

  • Средства, поступающие от собственников жилья и прочей предпринимательской деятельности.
  • Расходы на содержание дома и прилегающей территории. Также расходы, которые потребуются в ближайший период.
  • Запасы материально-производственные.
  • Отчетность по основным средствам на предприятии.
  • Отчеты по результатам проделанной работы в домах или на территории.

Особенностями счета НКО ЖСК является то, что первоначальные накопления для оборотных средств — это не что иное, как вступительные взносы каждого из членов кооператива. Возврату эти средств не подлежат, даже в случае выхода из кооператива. Помимо членских и паевых взносов, кооперативы могут прибегать к займу необходимого количества средств у банков.

Паевые вклады используют для капитальных вложений. Это должно быть предусмотрено уставом. В случае, если собственник решил покинуть кооператив, целевые взносы ему будут возвращены. Учет средств ведется не общий, а конкретно по каждому из собственников. Членские взносы возврату не подлежат. Средства расходуются на административно-хозяйственные нужды. В момент создания кооператива и при регистрации устава все должно быть надлежащим образом оформлено бухгалтером.

При сведении баланса превышенные расходы отображаются в составе оборотных активов, а если расходы меньше собранных денег, они отражены в краткосрочных пассивах. При недоборе средств по одному счету и превышенный расход по-другому, обязательно отражается бухгалтером в дебетовом и кредитовом остатке.

Жилищные кооперативы не занимаются предпринимательской деятельностью, поэтому освобождены от уплаты налогов на прибыль и на автомобильные дороги. Также кооператив не должен уплачивать налог на имущество. И согласно пунктам Налогового кодекса членские взносы и паевые вклады не подлежат вычету налогов на прибыль. Все вступительные взносы, до момента сдачи дома должны быть отражены бухгалтером в соответствующих записях.

Если деятельность кооператива будет являться еще и предпринимательской, расход и доход целевых средств должен вестись раздельно. Сметы на целевые нужды и на коммунальные услуги должны предусматривать учет будущих платежей. Оплата электроэнергии, газа, телефона не учитываются ЖСК, члены кооператива несут расходы самостоятельно. ЖСК планирует только оплату водоснабжения горячего и холодного, отопления, мусоровывоз и пр.

В бухгалтерском учете ТСЖ все немного по-другому. Одна из главных задач — это формирование финансовой отчетности, в которой отражена достоверная информация о деятельности ТСЖ. Бухгалтер должен предоставить смету прихода и расхода на следующий год. Отчеты должны быть в обязательном порядке утверждены на общем собрании. Учитывая поправки в законе, теперь по статье 20 ЖК жильцы в праве подать заявление, чтобы деятельность была проверена законно ли все в Уставе (о том, кто несет ответственность за незаконные действия ТСЖ, о видах штрафов и взысканий за нарушение полномочий, подробно рассказано тут).

ТСЖ должны отчитываться перед налоговыми органами и внебюджетными фондами. Независимо от того, что ТСЖ является некоммерческой организацией отчет и расчет обязателен. Только взносы собственников жилья не облагаются налогом, все прочие финансовые операции подлежат налогообложению.

Хороший выход нашли некоторые ТСЖ, выбрав УСН. Система предоставляет некоторые преимущества при учете поступлений. К тому же предусматриваются еще и региональные льготы.

Одним из важных моментов является реализация капитального ремонта здания. Эти средства, полученные от собственников не подвержены налогообложению. Также в капитальном ремонте могут принимать участие и бюджетные деньги. О капремонте и ТСЖ, регистрации спецсчета в банке, сборе взносов в фонд на капремонт МКД и других нюансах читайте отдельно.

Может ли одно преобразоваться в другое?

Существует также вариант того, что ЖСК может быть формально расформирован и объединиться уже как ТСЖ (ЖК РФ статья 122). Кооператив на общем собрании всех его членов может принять данное решение (статья 145 ЖК).

Сама процедура создания ТСЖ не будет какой-то особенной или более простой.

Сделать нужно будет все то же самое, что и при обычном формировании товарищества. Единственное что заявление на государственную регистрацию будет немного другой формы, а также предусматривается составление передаточного акта.

Стоит принять во внимание, что в 136 статье жилищного законодательства РФ четко указанно, что ТСЖ в одном доме может быть только одно (о ТСЖ на один дом, о том, сколько квартир и подъездов в МКД может быть в составе такого типа товарищества, и о других нюансах, читайте отдельно).

Но собственники могут сменить вариант управления, если такое решение примется на всеобщем собрании (соответствие со ст.161 п.3 жилищного кодекса).

Есть ли в них работа и как оплачивается?

Что касается оплаты труда, то в ЖСК и ТСЖ это, конечно, есть. Получать заработную плату в товариществе или кооперативе можно. Начисляться она будет с момента, когда произойдет подписание трудового договора. На его основании работник, в соответствии с внутренним распорядком обязан выполнять работу, полагающуюся его занимаемой должности. Размеры оплаты будут установлены членами товарищества или кооператива на общем собрании. О том, какой персонал обязателен в штате ТСЖ, а на какие должности сотрудников можно набирать по желанию, а также о должностных инструкция работников рассказано в этой статье.

Согласно 65 статье жилищного кодекса, права и обязанности всех, кто входит в товарищество могут быть изменены.

Что имеем в итоге? Каждый собственник должен будет самостоятельно определиться, что, по его мнению, будет лучше – товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив. Не стоит поспешно принимать решение, правильным будет для начала сложить все плюсы и минусы того и другого.

Но какой выбор не был бы сделан, все равно, главным аспектом будут являться неравнодушные собственники. Если собственники будут принимать непосредственное участие в жизни дома, дом будет процветать и все будут довольны!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Чем ЖСК отличается от управляющей компании?

Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.

Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?

Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?

Виталий, отличий между ЖСК и УК довольно много. Но из-за этого пугаться кооператива не стоит. По сути, этот способ управления многоквартирным домом очень похож на ТСЖ.

Аватар автора

Что такое ЖСК

В жилищно-строительный кооператив люди и иногда юрлица объединяются, чтобы накопить деньги и на них построить многоквартирный дом, а затем управлять им. Работает это так: ЖСК собирает желающих купить квартиры и другие помещения в доме, продает им паи для оплаты стройки и заключает договор на строительство. Когда квартиры и помещения готовы, кооператив передает их пайщикам.

Управление многоквартирным домом для таких кооперативов — только сопутствующая деятельность. ЖСК занимается ею, потому что на начальном этапе сам становится собственником помещений в доме. Члены кооператива приобретают право собственности только после того, как полностью выплатят паевые взносы, а дом введут в эксплуатацию. Когда пайщики зарегистрируют право собственности на жилье, их паевые отношения с ЖСК прекращаются. Единственной целью существования ЖСК по закону остается обслуживание МКД.

Органами управления кооператива являются:

  1. Общее собрание членов.
  2. Конференция, если число участников общего собрания членов больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива.
  3. Правление и председатель правления.

То есть, по сути, сами члены кооператива им же и управляют, а значит, управляют и МКД.

Обложка статьи

Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ. Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.

Все о том, как жить в России

Чем ЖСК отличается от управляющей компании

Управляющая компания — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению МКД на основании лицензии.

Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.

УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.

Но деятельность управляющей компании не всегда бывает эффективной. Она может заключать невыгодные для собственников договоры с подрядчиками и некачественно выполнять обязанности. При этом владельцы помещений в доме, которым управляет УК, защищены законодательством о защите прав потребителей и могут восстановить свои нарушенные права и потребовать компенсации.

Обложка статьи

ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.

Плюсы и минусы ЖСК

Плюсы ЖСК такие:

  1. Все решения по управлению домом принимаются коллективно и утверждаются протоколом общего собрания.
  2. Можно самостоятельно выбирать подрядчиков для разных работ — решение о выборе подрядчика остается за членами кооператива. Неважно, будет оно принято на общем собрании или подрядчика определит правление, ведь в правление все равно входят члены ЖСК.
  3. По решению собственников общее имущество дома можно сдать в аренду, а вырученные деньги пустить на его благоустройство.
  4. Правление ЖСК само решает, какие работы по содержанию и ремонту дома и в каком объеме надо выполнить.
  5. Если правление ЖСК работает плохо, его можно переизбрать.
  6. Можно накопить деньги на капремонт на специальном счете дома и сделать ремонт раньше установленного региональной программой срока, а также самостоятельно выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

Но есть и минусы:

  1. Председатель ЖСК может оказаться недобросовестным человеком — тогда последствия его руководства скажутся на всех жильцах. Например, он может брать откаты или назначить себе слишком большую зарплату. Но такие же проблемы могут возникнуть и с УК.
  2. Если в доме мало квартир, его содержание может быть очень дорогим. Если деньги на обслуживание дома перечисляют 10 человек, сумма с каждого из них будет больше, чем если бы на обслуживание скидывались 50 человек.
  3. Придется активно участвовать в процессе управления МКД, ведь правление и председателя ЖСК выбирают из числа его членов.

Обложка статьи

Чем регулируется деятельность

ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:

    , в частности часть 2 параграфа 6 главы 4. , в том числе раздел V. , утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 . , утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 . , утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 . , утвержденные постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 .

Должен ли новый собственник вступать в ЖСК

На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.

Одни юристы полагают, что, когда вы покупаете квартиру в доме, который обслуживает ЖСК, вы одновременно становитесь владельцем пая в кооперативе. По сути, ваша сделка состоит из двух элементов: купли-продажи квартиры и связанной с ней автоматической переуступки прав выбывшего члена ЖСК.

Обложка статьи

Даже если в договоре ничего не написано про уступку членства в ЖСК, по закону гражданские права и обязанности могут возникать из действий, которые их порождают. То есть переход прав на квартиру подразумевает автоматический переход прав на пай, который был выплачен предыдущим собственником. В этом случае сумма, которую покупатель платит продавцу, покрывает стоимость квартиры и пая.

Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.

  • В том деле два жильца многоквартирного дома обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК. В ходе рассмотрения дела суд пересчитал количество жильцов, которые приняли участие в голосовании, но сделал два списка: отдельно перечислил членов кооператива и отдельно — собственников помещений в МКД, кто покупал квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию. Получается, что, по мнению суда, покупка квартиры не дает автоматического членства в ЖСК.

Кроме того, из решения видно, что органом управления МКД является общее собрание собственников, независимо от наличия ЖСК.

Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.

Что с правами и льготами

У вас будут все права и обязанности, которые закон предоставляет собственнику квартиры в многоквартирном доме. Это касается и льгот: если по закону ваша семья многодетная и может пользоваться льготами по оплате ЖКУ, вы сможете претендовать на них независимо от членства в кооперативе.

Мы уже писали про льготы по оплате ЖКХ и льготы для многодетных в Москве — посмотрите. Возможно, вам пригодится эта информация.

Загрузка

Я ИНВАЛИД С 2004 ГОДА 3 группы ХОТЯ ИНВАЛИД ДЕТСТВА С 5ТИ ЛЕТНЕГО ВОЗРАСТА ПРОИАВАЮ В ДОМЕ жСК ОДНА И ПРОПИСАНА ОДНА МНЕ 71 ГОД Я ОПЛАЧИВАЮ 100% как ВЪЕХАЛА СЮДА В 2009ГОДУ ЗА СОДЕРжАНИЕ ДОМА И КАП РЕМОНТ . ЭТО ПРАВОМЕРНО ИЛИ НЕТ?

Нина, скорее всего вы должны получать льготы. Не знаю, какой у вас регион, тк некоторые виды льгот Правительство субъектов устанавливает самостоятельно. Это не зависит от способа управления дома, но система предоставления льгот на практике работает со сбоями, если вы их не получаете — обратитесь в Правление ЖСК с просьбой учесть льготы при начислениях, у них должен быть договор с центром субсидирования.

Проблема современных УК и МКД — отсутствие собственников и сособственников в домах. Жильцы благополучно выплатили паи и автоматически стали членами МКД или ТСЖ. А дальше сдали свои квартиры в аренду и канули в Лету. Дома стоят просто кинутые. Риэлторы уже считают арендуемые квартиры своими и почти по наследству сдают и сдают их в аренду по доверенности человека, умершего лет 20 назад. Государство не отслеживает этот процесс. И мы имеем то, что имеем. Переход права собственности может осуществляться через вступление в наследство по документам, хранящимся в Росреестре. В доме есть и хостелы. и апартаменты(вся информация широко представлена в интернете), и никого найти невозможно. Конкретно по дому информация может отсутствовать вообще. Что сломалось: все делай за свой счет, при том, что оплата ЖКХ неимоверно высока. А ведь при наличии в доме различных ИП оплаты может практически и не быть. На собрания раз в столетие пригоняют толпы ничего не понимающих стариков и старушек далеко не собственников и не сособственников. А уж про сайты и про прозрачность — это сказки. Та.к что и МКД и УК — это теория. Реальность возможна при ПРОЖИВАНИИ реальных собственников и сособственников. Но человек не может одновременно проживать в нескольких местах. На постоянной основе — в одном месте, которое зачастую сдает. Временно ещё где-то, и десятки квартир и сдаваться-то не могут, но благополучно сдаются, и нет дела ни до каких УК и МКД. Интерес жильё представляет на стадии выплаты пая, ипотеки или кредита. Это лет 15-25, а потом попадает в руки черных риэлторов, и никто ничем не интересуется. Аренда покрывает оплату ЖКХ -хорошо, не покрывает — его продают. И вас, и ваших детей спокойно могут разъединить и не дать уже продать вам ваше же жильё, лишь потому что мошенники уже давно его своим считают. Пока живете в доме — можете проследить процесс. Если нет — то очень сложно. Сайты ведь вести надо.

Зачем вы так нещадно искозили законы и множите невежество? Собственики могут объединяться в ТСЖ или ТСН, а вступить в кооператив, образованный до 2011 года невозможно, так как суть объединения — это пользование жилыми помещениями на основании членства путем внесения паевого взноса. Обязанность представления баланса "Паевой фонд" закреплена Минюстом. Законная деятельность ЖСК возможна только по праву собственности на дом (ч. 9 ст. 162 ЖК РФ). ЖСК как юрлицо может существовать и участвовать в деятельности по управлению домом до тех пор, пока на балансе у него минимум 5 квартир, то есть 5 членов-пайщиков. ЖСК это собственик. Как банк, пока вы не выплатите ему ипотеку. Выплатили — забыли как страшный сон. После выплаты первого пая в доме на отношения собственности более не распространяются положения о ЖСК, вступают в силу положения об общих собраниях собственников, а ЖСК после того, как выполнил свое предназначение (строительство дома) подлежит ликвидации в силу ст. 61 ГК РФ.

Совет, здравствуйте. Может тогда подскажете по нашей ситуации. Дом построен по схеме ЖСК, уже почти как 5 лет сдан. Соответственно почти все квартиры оформлены в собственность. При получении ключей всех заставили подписать договор управления с УК, согласно проведенной тогда конференции, где была выбрана УК для управления и условия договора. Однако год назад без ведома собственников была проведена конференция ЖСК, где были приняты существенные изменения договора управления. Как выяснилось все это время УК управляла домом без лицензии и само ЖСК также не подавало в ГЖИ информацию о том, что управляет домом самостоятельно. И не понятно, а кто в итоге отвечает за управление? УК, нарушившая требования к лицензированию? ЖСК, которую никто не выбирал как способ управления домом? Правомерна ли конференция или только ОСС имеет право решать вопросы по управлению домом? На кого в итоге жаловаться? ГЖИ отписалась, что их хата с краю т.к раз никто не подал заявление на управление домом, то они не имеют право никого проверять и наказывать. Т.е делайте что хотите, УК и ЖСК, управы на вас нет

Олеся, Только ОСС вправе решать такие вопросы. Решения, принятые не по компетенции, ничтожны в силу закона даже без факта оспаривания в суде.

Олеся, вы уже в группе Как не платить за капремонт на ФБ?

Там опечатка — искАзили, конечно.

Совет, да, опечатка, спасибо! Невозможно отредактировать.

Совет, Если не сложно, поясните пожалуйста, почему до 2011 года и почему минимум 5 квартир?

Светлана, смотрите Постановление Правительства РФ от 06.06.2012 N 558 (ред. от 10.02.2017) "Об утверждении типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации"

Совет, зачем вы говорите о том, чего не знаете? во-первых, в россии все возможно, законы преступникам не указ. а в системе жкх практически все такие. инициативная группа собственников зарылась в судебных процессах с жск и ее председатеем, защищаемых российским преступным судом. Во-вторых, я лично живу в таком доме постройки 1991 г и у нас захватившая власть над домой председательша до сих пор новым собственникам предлагает вступить в кооператив и называет разные суммы, нигде и ничем не установленную.

Жилибыли, я не знаю? Мы кучу судов с ЖСК выиграли. Если вы руководствуетесь бандитскими понятиями, а не законом, то Вам объяснять нечего.

Здравствуйте. Купили ГОТОВЫЙ индивидуальный жилой дом с земельным участком в собственность в коттеджном поселке ,не в ипотеку, у физического лица. Дом в 2010 году был выстроен и переведён
в собственность бывшим собственником самостоятельно, но земля покупалась со всеми коммуникациями у фирмы и он подписывал договор вступления в члены ЖСК с ними . Сейчас нас ,как новых собственников, Правление ЖСК в лице председателя вынуждает заключать с ними такой же договор вступления в члены ЖСК, но без указания адреса дома, но внесением ежемесячных членских взносов в N-сумме за управлением НАШИМ ЧАСТНЫМ ДОМОМ. Так платят и многие другие отдельностоящие дома уже много лет (после завершения строительства и передачу их в собственность) — это порядка 30 домов. Нам угрожают, что перекроют воду , перережут провода и закроют для нас дорогу, если мы не вступим в их ЖСК. Объясните пожалуйста, как найти управу на них?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *