Периодичность осмотров общего имущества многоквартирного дома планируют уточнить
Минстрой России предлагает установить, что осмотры общего имущества многоквартирного дома могут быть текущими, сезонными и внеочередными 1 . Указанные осмотры общего имущества оформляются актом осмотра и являются основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества требованиям действующего законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Предполагается, что текущие осмотры будут общими, в ходе которых предлагается проводить осмотр многоквартирного дома в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр отдельных элементов дома или его помещений. При этом частичные текущие осмотры планируется проводить в сроки, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, в зависимости от материалов изготовления его элементов, подлежащих осмотру.
Что касается сезонных осмотров, то их планируется проводить два раза в год. Так, весенний общий осмотр предполагается осуществлять после таяния снега в целях выявления появившихся за зимний период повреждений элементов здания (сооружения), систем инженерно-технического обеспечения и элементов благоустройства примыкающей к зданию (сооружению) территории. При этом в ходе указанного осмотра планируется уточнить объем работ по текущему ремонту на летний период и по капитальному ремонту – на будущий год. Осенний общий осмотр предлагается проводить по окончании летних работ по текущему ремонту для проверки готовности здания (сооружения) к эксплуатации в зимних условиях.
Внеочередные осмотры планируется проводить в течение суток после произошедших аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.
Также предполагается дополнить Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов новыми разделами VII-VIII «Организация обслуживания клиентов» и «Порядок раскрытия информации лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами». В них планируется закрепить в том числе перечень информации, которую управляющая организация обязана раскрывать на:
- вывесках при входе в ее помещение;
- досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором он расположен;
- информационных стендах (стойках) в своем представительстве.
Кроме того, планируется установить, что лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, будут обязаны хранить обращение собственника помещения и копию ответа на него в течение 3 лет с момента его регистрации. Сейчас такой срок не определен.
Публичное обсуждение и независимая антикоррупционная экспертиза документа завершатся 22 января 2018 года.
В ходе какого осмотра определяются объемы работ по текущему летнему ремонту ответ охрана труда
3. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЗДАНИЙ И ОБЪЕКТОВ
3.1. Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.
Перечень работ по техническому обслуживанию зданий и объектов приведен в рекомендуемом прил. 4.
3.2. Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
3.3. Плановые осмотры должны подразделяться на общие и частичные. При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.
3.4. Неплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.
3.5. Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.
При весеннем осмотре следует проверить готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.
При осеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.
При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды.
Периодичность проведения плановых осмотров элементов и помещений зданий и объектов приведена в рекомендуемом прил. 5.
3.6. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.
Выявленные неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, указанные в обязательном прил. 6.
3.7. Общие осмотры жилых зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений жилищно-строительных кооперативов). Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.
3.8. Частичные осмотры жилых зданий должны проводиться работниками жилищно-эксплуатационных организаций, а объектов коммунального и социально-культурного назначения — работниками службы эксплуатации соответствующей организации (учреждения).
3.9. Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.
Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.
3.10. В жилищно-эксплуатационных организациях следует вести учет заявок проживающих и арендаторов на устранение неисправностей элементов жилых зданий. Министерства и ведомства, эксплуатирующие объекты коммунального и социально-культурного назначения, устанавливают соответствующий порядок ведения учета и устранения неисправностей.
Министерства жилищно-коммунального хозяйства (коммунального хозяйства) союзных республик должны осуществлять контроль технического состояния и подготовки к работе в зимних условиях объектов коммунального и теплоэнергетического хозяйства независимо от их ведомственной подчиненности.
3.11. Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий (лифтами, системами отопления, горячего водоснабжения, отопительными котельными, бойлерными, центральными тепловыми пунктами, элеваторными узлами, системами пожаротушения и дымоудаления, освещением лестничных клеток и др.), а также для учета заявок на устранение неисправностей элементов здания следует создавать диспетчерские службы. Диспетчерские службы должны оснащаться современными техническими средствами автоматического контроля и управления.
Для технического обслуживания современных средств автоматики, телемеханики и для защиты инженерных коммуникаций от электрохимической коррозии в жилищно-коммунальном хозяйстве и на объектах социально-культурного назначения в крупных городах должны создаваться общегородские специализированные хозрасчетные службы.
3.12. В составе затрат на техническое обслуживание должен предусматриваться резерв средств для выполнения аварийных работ. Для централизованного устранения неисправностей и аварий, возникающих в жилищном фонде и на объектах коммунального и социально-культурного назначения, должны создаваться городские аварийно-технические службы. Следует обеспечивать взаимодействие аварийной и диспетчерской (объединенной диспетчерской) служб, а также служб, выполняющих текущий ремонт.
3.13. Генеральный подрядчик в течение 2-годичного срока с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством или капитальным ремонтом зданий (объектов) обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранить допущенные по его вине дефекты и недоделки. По объектам коммунального и социально-культурного назначения недоделки устраняются в сроки, установленные соответствующими органами отраслевого управления.
3.14. Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-графиков работ по техническому обслуживанию.
6.2. Требования безопасности при эксплуатации, организации надзора за состоянием и планово-предупредительного ремонта зданий и сооружений
Система эксплуатации зданий и сооружений представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемым плановым порядком.
Все здания и сооружения подвергаются периодическим техническим осмотрам. Осмотры могут быть общими и частными. При общем осмотре обследуется все здание или сооружение в целом, включая все конструкции, в том числе инженерные системы, различные виды отделки и все элементы внешнего благоустройства. При частном осмотре обследованию подвергаются отдельные конструкции или виды оборудования, инженерные системы.
Как правило, очередные общие технические осмотры здания проводятся два раза в год: весной и осенью. Весенний осмотр проводится после таяния снега и имеет своей целью освидетельствование здания или сооружения. При весеннем осмотре уточняются объемы работ по текущему ремонту, выполняемому в летний период, и определяются объемы работ по капитальному ремонту для включения их в план следующего года. Осенний осмотр проводится с целью проверки подготовки зданий или сооружений к зиме. Кроме очередных осмотров, могут быть внеочередные осмотры зданий и сооружений после стихийных бедствий (пожаров, ураганных ветров, больших ливней или снегопадов, после колебаний поверхности земли и т.д.) или аварий, катастроф.
Состав комиссии по общему осмотру зданий и сооружений назначается приказом руководителя организации. Как правило, возглавляет комиссию по общему осмотру руководитель организации или его заместитель. В состав комиссии включаются лица, занимающиеся наблюдением за эксплуатацией зданий и сооружений, представители хозяйственно-эксплуатационной службы. При необходимости в состав комиссии могут привлекаться соответствующие специалисты.
Результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ.
На основании данных технических осмотров зданий и сооружений, отдельных конструкций и видов инженерного оборудования составляются дефектные ведомости, сметы на проведение ремонтных работ и годовые планы ремонтных работ, которые утверждаются руководителем организации.
Ремонтные работы подразделяются на два вида: текущий и капитальный. Классификация ремонтов определяется по следующему признаку: при периодичности ремонта до 1 года – текущий ремонт, при периодичности ремонта более 1 года – капитальный.
К текущему ремонту зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному сохранению частей здания, сооружения и инженерных систем от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей здания и сооружения или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности реконструируемых объектов.
Приемка зданий и сооружений в эксплуатацию после окончания работ по капитальному ремонту производится комиссией с составлением акта, а приемка выполненных работ по текущему ремонту производится руководителем учреждения и оформляется актом или записью в журнале технической эксплуатации здания или сооружения.
Технические и экономические сведения о здании или сооружении, которые могут повседневно требоваться при его эксплуатации, отражаются в техническом паспорте. Технический паспорт составляется на каждое здание или сооружение, принятое в эксплуатацию. Он является основным документом по объекту, содержащим его конструктивную и технико-экономическую характеристику. Для учета всех работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания или сооружения ведется журнал технической эксплуатации, в который вносятся записи о всех выполненных работах по обслуживанию и текущему ремонту с указанием вида работ и места их проведения.
Требования безопасности при эксплуатации производственных зданийрегламентируютсяСНиП 31-03 — 2001 (с изм. И-1-91, И-2-93, И-3-94) «Производственные здания», СНиП 2.09.04-87 (с изм. И-1-94, И-2-95, И-3-2001) «Административные и бытовые здания», ПОТ Р О 14000 – 004 – 98 «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений».
Объем производственных помещений на одного работающего должен составлять не менее 15 м 3 , площадь помещений — не менее 4,5 м 2 .
Высота производственного помещения от пола до потолка в многоэтажных зданиях должна быть не менее 3,3 м, помещений одноэтажных зданий — не менее 3 м, при этом высота помещений от пола до нижней отметки выступающих конструктивных элементов перекрытия должна быть не менее 2,2 м, до коммуникаций и оборудования в местах регулярного прохода людей на путях эвакуации – не менее 2 метров.
Проемы для въезда в здание транспортных средств должны быть снабжены воротами. При использовании большегрузных транспортных средств и широких проемов открывание и закрывание ворот должны быть механизированы. Подъемные ворота должны быть оборудованы фиксаторами, исключающими падение ворот. Створчатые ворота должны открываться наружу и иметь фиксаторы против произвольного закрывания.
Помещения категории А и Б должны размещаться у наружных стен здания, а в многоэтажных зданиях – на верхних этажах.
Размещение помещений категории А и Б в подвальных и цокольных этажах не допускается.
В местах проемов в противопожарных перегородках, отделяющих помещения категории А и Б от помещений других категорий, коридоров, должны быть оборудованы тамбуры с постоянным подпором воздуха.
Перед лифтами в помещениях категории А и Б должны быть устроены тамбуры–шлюзы с постоянным подпором воздуха 20 Па (2 кгс/кв.м). Двери тамбуров–шлюзов со стороны шахт лифтов должны быть выполнены из негорючих материалов, без остекления.
По периметру наружных стен зданий должны быть ограждения на кровле высотой не менее 0,6 м.
Здания образовательных учреждений должны иметь паспорта с указанием расстановки оборудования. Площадки, предназначенные для обслуживания оборудования, должны иметь ограждения по периметру высотой не менее 1 м со сплошной обшивкой по низу не менее 0,15 м.
В каждом образовательном учреждении должна быть составлена инструкция по правилам эксплуатации зданий и сооружений, межэтажных перекрытий с указанием предельных нагрузок по отдельным зонам площадок и полов и определена периодичность обследования несущих конструкций. Оформляется технический журнал по эксплуатации зданий и сооружений.
Инструкция утверждается руководителем (заместителем руководителя) организации. Лица, ответственные за состояние зданий, назначаются приказом.
При эксплуатации зданий и сооружений запрещается:
• превышать предельные нагрузки на полы, перекрытия и площадки. Должны быть надписи на стенах, колоннах о величине допускаемых предельных нагрузок;
• устанавливать, подвешивать или крепить производственное оборудование, транспортные средства, трубопроводы, устройства, в том числе и временные, для производства ремонтных и строительно-монтажных работ, не предусмотренных проектом. В случае необходимости дополнительные нагрузки могут быть допущены только после проверочного расчета строительных конструкций и усиления этих конструкций и только с письменного разрешения руководителя службы ремонта и эксплуатации;
• пробивать отверстия в перекрытиях, балках, колоннах и стенах без письменного разрешения лиц, ответственных за правильную эксплуатацию, сохранность и ремонт зданий и сооружений.
Требования безопасности при эксплуатации зданий
Содержание и эксплуатация производственных и вспомогательных зданий и помещений должна соответствовать требованиям действующих нормативных документов.
В зданиях и помещениях должны быть в достаточном количестве первичные средства пожаротушения в соответствии с требованиями Правил противопожарного режима в Российской Федерации.
У входов в производственные, административные и бытовые здания должны быть решетки или другие устройства для очистки обуви.
Объем, планировка и строительные решения производственных зданий должны обеспечивать возможность выполнения мероприятий, необходимых для соблюдения допустимых уровней вредных факторов в рабочей зоне производственных помещений и атмосферном воздухе населенных мест.
Объем производственных помещений на одного работающего должен составлять не менее:
- 15 куб.м при выполнении легкой физической работы с категорией энергозатрат 1а – 1б;
- 25 куб.м при выполнении работ средней тяжести с категорией энергозатрат 2а – 2б;
- 30 куб.м при выполнении тяжелой работы с категорией энергозатрат 3.
Площадь помещений для одного работника должна составлять не менее 4,5 кв.м, высота помещения – не менее 3,25 м.
Взаимное расположение отдельных помещений внутри зданий должно соответствовать технологическим потокам, исключать возвратное или перекрестное движение сырья, промежуточных и готовых продуктов и изделий, если это не противоречит требованиям организации технологического процесса.
Помещения со значительными избытками тепла (более 23 Вт/м2), а также помещения со значительными выделениями вредных тазов, паров, пыли следует размещать у наружных стен здания. Наибольшая сторона этих помещений должна примыкать к наружной стене здания.
При объединении в одном здании или сооружении отдельных производств и производственных участков с различными санитарно-гигиеническими условиями следует предусматривать мероприятия по предупреждению воздействия вредных факторов на работающих, а также перетеканию их на соседние участки, где выполняются работы, не связанные с этими производственными факторами (изоляция, воздушные завесы и пр.).
Для отделки стен, потолков и других поверхностей, в том числе внутренних строительных конструкций, в помещениях, где размещены участки участки с применением вредных и агрессивных веществ, следует использовать материалы, предотвращающие сорбцию и допускающие систематическую очистку, влажную и вакуумную уборку, а при необходимости и обезвреживание.
В местах возможного воздействия агрессивных жидкостей (кислот, щелочей и др.) и таких вредных веществ как ртуть, растворители, биологически активные вещества применяются покрытия полов, устойчивые к действию указанных веществ, не допускающие их сорбцию и хорошо поддающиеся очистке и обезвреживанию.
Оборудование, работающее с выделением пыли или шума, должно устанавливаться в отдельном помещении, изолированном от других шумо- и пыленепроницаемыми перегородками (стенами). Эти помещения должны быть оборудованы вентиляцией и местными отсосами в каждом месте выделения пыли.
Каждое производственное помещение должно иметь основной проход шириной не менее 2 м, выходящий на лестничную клетку или непосредственно наружу. Для крупных цехов ширина главного (центрального) проезда должна быть не менее 6 м. В цехе (участке) надо иметь не менее двух выходов, устроенных в местах, наиболее не целесообразных для выхода персонала. Границы проходов и проездов нужно отмечать контрастными по отношению к цвету пола полосами шириной не менее 50 мм или другими техническими средствами.
Дверные проемы для транспортировки грузов должны соответствовать габаритам применяющихся транспортных средств с грузом и обеспечивать свободные проходы по обе стороны этих габаритов шириной не менее 0,7 м. Проемы в стенах производственных помещений, цехов и участков, предназначенные для движения транспорта и прохода людей, следует оборудовать приспособлениями и устройствами (коридоры, тамбуры, завесы и пр.), исключающими сквозняки и возможность распространения пожара. Загромождение проходов и проездов или использование их для складирования грузов запрещается.
Размещение складских помещений в одном здании с производственными помещениями не должно противоречить условиям технологического процесса, санитарным и противопожарным требованиям. Складские помещения, отнесенные к взрыво- или пожароопасным помещениям, следует располагать в отдельно стоящих одноэтажных зданиях или сооружениях, примыкающих к производственному зданию. Подвальные помещения и тоннели должны иметь не менее двух выходов, устроенных в местах, наиболее целесообразных для выхода работающих.
В помещениях с теплопроводными полами (каменными, плиточными, бетонными и пр.) на постоянных рабочих местах должны быть оборудованы настилы, решетки. Хранение сырья возле рабочих мест допускается в пределах потребности на одну смену.
Использованный обтирочный материал следует вкладывать в специальные металлические ящики с крышками и ежедневно удалять в безопасное в пожарном отношении место.
Уборка рабочих мест, проездов и проходов должна проводиться в течение всего рабочего дня и после каждой смены. Стекла окон и светоаэрационных фонарей подлежат регулярной очистке от пыли и грязи, но не реже 1 раза в 3 месяца.
Побелку потолков и окраску стен помещений цехов рекомендуется производить регулярно, но не реже 1 раза в год.
Генеральная уборка помещений с чисткой от пыли стен, потолков, окон, отопительных приборов, колонн и пр. должна производиться не реже 1 раза в месяц.
Крыши зданий в зимнее время следует регулярно очищать от снега, а карнизы от образовавшегося оледенения.
Два раза в год (весной и осенью) надо очищать водоизолирующие покрытия кровли, желоба, водосточные трубы от листьев, ветвей, мусора, пыли и грязи.
Проведение планово-предупредительных осмотров и ремонтов зданий и сооружений
Проведение планово-предупредительных осмотров и ремонтов зданий и сооружений возлагается приказом (распоряжением) работодателя на соответствующую службу.
Все здания, сооружения и строения в процессе их эксплуатации должны находиться под постоянным техническим надзором, подвергаться периодическим осмотрам и целевым проверкам состояния отдельных конструктивных элементов.
Общие комиссионные технические осмотры зданий, сооружений и строений с прилегающими к ним подъездными путями и территорий проводятся два раза в год весной и осенью комиссией, назначенной руководителем организации.
При весеннем осмотре определяются объемы работ по текущему ремонту, проводимому в летний период, а также капитальному ремонту и реконструкции для включения в план следующего года.
В ходе осеннего осмотра проверяются качество выполненных работ по текущему ремонту зданий, сооружений и строений, готовность их к работе в холодный период года.
Целевые проверки технического состояния отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений проводятся по мере необходимости специально назначенными комиссиями с участием специалистов-экспертов.
При реконструкции, производстве капитального ремонта необходимо одновременно осуществлять работы по благоустройству, улучшению производственных и санитарно-бытовых условий работников, и том числе создание комнат для приема пищи, комнат гигиены женщин, расширение гардеробных, душевых, санитарных узлов, а также улучшения освещения, отопления и вентиляции помещений.
Для ремонта зданий и помещений, чистки и ремонта крыш, фонарей, остекления окон и осветительной арматуры, стен и потолков должны быть предусмотрены специальные механизмы, устройства и приспособления, обеспечивающие удобное и безопасное выполнение указанных работ на высоте.