Что такое КУРТ?
Что такое КУРТ? Простыми словами и если есть возможность, привести пример. Чем опасно иметь землю с таким ограничение?
Прежде, чем ответить по существу, отмечу, что аббревиатура КУРТ несколько устаревшая и стоит использовать новую.
На основании Федерального закона №494-ФЗ от 30.12.2020 были внесены значительные изменения в Градостроительный Кодекс Российской Федерации (дальше — буду коротко ГрК), в частности была устранена глава 5.1 (которая как раз и регулировала КУРТ), но была введена новая глава 10. Понятие деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий (КУРТ) было заменено на комплексное развитие территорий (КРТ).
Если коротко и простым языком изложить цели КРТ из содержания ст.64 ГрК, то это комплекс мероприятий направленных на обеспечение привлечения средств на благоустройство территорий, развитие всех видов инфраструктур (к примеру транспортной), более эффективное использование площади, ликвидация аварийных застроек и все в этом духе.
Решение о КРТ может принять Правительство РФ, Правительство области, глава местной администрации. Порядок принятия такого решения немного отличается для жилой и нежилой застройки, но привлечение собственников и правообладателей обязательно.
В законе и на сайте Минстроя России описано все очень привлекательно — людей расселяют, территорию облагораживают, коммуникации обновляют, транспорт пускают. Как все происходит на практике, к сожалению, можно узнать только у тех, кто в КРТ участвовал.
Что касается земли, в отношении которой принято решение о КРТ, то есть очень большая вероятность, что она может быть изъята для муниципальных или государственных нужд, о чем прямо написано в ч.7, ст. 65 ГрК:
Самое примечательное, что подробные пояснения причин такого изъятия в законе не прописаны. Потому риск есть, хотя сама задумка и программа КРТ неплохие.
Комплексное развитие территории
Правовой центр «Два М» предлагает весь спектр юридических услуг, связанных с комплексным развитием территории (КРТ).
Комплексное развитие территорий (КРТ) — совокупность мероприятий, направленных на организованную застройку крупных территорий с их обеспечением необходимой инфраструктурой для устойчивого развития. При этом если речь идёт о застроенной территории, то имеющиеся на ней объекты изымаются у собственников для государственных нужд (либо процедуру КРТ реализуют сами собственники).
Специфика КРТ состоит в обязательном наличии соглашения между застройщиком и органами власти, регламентирующего взаимные обязательства, связанные со строительным проектом, ведении застройки только на основании проекта планировки территории, предусматривающего параметры объектов основанного назначения и создаваемой для них инфраструктуры.
По своей сути КРТ (ранее КУРТ) — это два взаимосвязанных направления:
Изъятие с последующим сносом или реконструкцией имеющихся на территории объектов. Причём не только не отвечающих современным требованиям (аварийных, ветхих, устаревших), но вообще всех, включённых в зону КРТ.
Строительство новых объектов, в том числе многоквартирных домов (МКД), объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.
В градостроительном законодательстве понятие КРТ появилось сравнительно недавно — в конце 2020 года. Однако нельзя сказать, что данный правовой институт является совершенно новым для России, поскольку до внесений изменений достаточно долго, указанные направления реализовались в рамках комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ).
При этом декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима после его реформирования осталась неизменной — устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.
Фактические задачи КРТ
На практике же данный институт часто превращается в средство «расчистки площадок» в интересах застройщиков. В первую очередь это актуально для Москвы. Так КРТ является основанием для принудительного изъятия у собственников их недвижимости. При этом решение о сносе для целей КРТ может быть принято, в том числе, в отношении объектов, не являющихся аварийными и фактически вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. А размер компенсации собственникам сносимой недвижимости часто существенно ниже рыночной стоимости.
Собственникам в таком случае предлагается самим участвовать в КРТ, в качестве альтернативы изъятию имущества. Но реализация КРТ собственниками практически заблокирована в связи с предъявляемыми к ним требованиями. Так необходимо единогласное согласие всех правообладателей на участие в КРТ, проект должен быть реализован со строгим соблюдением сроков, построить необходимо не менее площади, предписанной уполномоченным органом. В противном случае собственников ждёт расторжение договора и серьёзные финансовые санкции. Также реализация КРТ правообладателями осложняется необходимостью действовать согласованно и риском возложения на всех соседей ответственности за допущенный одним из них срыв сроков или иные нарушения. Для правообладателей, чаще всего не являющихся профессионалами в сфере девелопмента, риски представляются крайне высокими.
В связи с этим на практике становится актуально оспаривать либо факт отнесения участка к зонам КРТ и изъятия имущества, либо размер компенсации.
Также в ряде случаев КРТ становится инструментом контроля нового строительства со стороны чиновников. Что особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство. Так в Подмосковье строительство многоквартирных домов вне рамок КРТ не допускается на участках менее трёх гектаров. В Московской области зона КРТ (ранее – КУРТ) нередко устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли.
Применение режимов КРТ возможно как к соответствующим зонам, заранее установленным в правилах землепользования и застройки, так и к иным территориям, определяемым уполномоченным органом. Во втором случае изменения в ПЗЗ вносятся уже при реализации проекта. Причём в этом случае применяется «обратный» порядок разработки градостроительной документации. А именно – сначала уполномоченный орган принимает решение о КРТ, в котором устанавливает те границы территории, виды разрешённого использования и параметры строительства, которые считает нужным и только потом на основании этого решения разрабатывается проект планировки территории, одновременно с которым готовятся и утверждаются изменения в генеральный план и ПЗЗ. То есть для режима КРТ игнорируется приоритет генерального плана и ПЗЗ как документов стратегического планирования, принимаемых на длительный период и служащих основой для разработки документации по планировке территории.
В то же время применение режима КРТ к застроенным территориям с эффективно используемой недвижимостью не должно быть произвольным. Соответственно если проект комплексного развития территории инициирован в отношении участков, на которых отсутствуют объекты, соответствующие критериям применения данного режима (аварийные, самовольные, не соответствующие градостроительному регламенту или подлежащие сносу по целевым программам) то такие действия уполномоченного органа могут быть оспорены. Аналогично – если площадь соответствующих объектов несоизмеримо мала по сравнению с площадью надлежаще используемости недвижимости в зоне КРТ.
С другой стороны данный механизм выгоден застройщикам при реализации крупных инвестиционных проектов, и собственникам недвижимости, планирующим новое крупное строительство на ее месте.
Так, этот режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д.
Для каждой зоны КРТ устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории. Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка или инвестор должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.
Подробно специфике КРТ в Москве смотрите здесь.
Виды КРТ
Существуют принципиально разные виды деятельности по КРТ (аналогично ранее предусмотренным для зон КУРТ) в зависимости от того, кто выступает застройщиком:
- правообладатель участка или сносимых объектов (КРТ по инициативе правообладателя);
- лицо, привлекаемое уполномоченным органом на торгах (КРТ по инициативе органа местного самоуправления).
В рамках КРТ по инициативе уполномоченного органа закон выделяет специальные режимы для:
- территорий, занятых многоквартирными домами, подлежащими сносу;
- территорий, занятых нежилой застройкой, подлежащей сносу;
- свободных участков и территорий, занятых объектами, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
Правовой центр «Два М» рекомендует как владельцам объектов недвижимости, поправших в зону планируемого КРТ, так и застройщикам при подготовке к участию в таком проекта начать работу с подготовки комплексного юридического заключения (градостроительный аудит). В зависимости от задач могут быть рассмотрены вопросы как законных способов противодействия включению участка в зону КРТ и изъятию объектов на нём, так и порядка реализации проекта.
Что такое КУРТ?
В октябре 2017 года постановлением правительства Московской области была утверждена методика определения устойчивого развития территории, согласно которой осуществляется деятельность по КУРТ (комплексному устойчивому развитию территорий). В этом году были внесены поправки в Градостроительный комплекс относительно КУРТ, а сам градостроительный институт по реорганизации и благоустройства российских городов был утвержден и урегулирован еще в середине 2016 года.
Зоны КУРТ были сформированы с целью наиболее эффективного использования территории Московского региона, комплексного развития и сбалансирования инфраструктуры, а также создания новых рабочих мест. На данный момент по оценкам правительства Московской области насчитывается более 2 300 КУРТ, ¾ которых являются участками жилого назначения.
В первую очередь в рамках КУРТ правительство по инициативе органа самоуправления сможет вовлечь в оборот неиспользуемые земли и заброшенные промышленные зоны, во-вторых, урегулировать процесс реализации земельных участков, а также сроки и объемы строительства на них, а в-третьих, избежать хаотичной застройки с отсутствующей инфраструктурной составляющей.
Процедура регистрации застройщика на участках жилищного строительства для проведения застройки на территории КУРТ теперь заключается в трехстороннем порядке : договор подписывается Министерством строительного комплекса Московской области, органом местного самоуправления и застройщиком. А договор для нежилой застройки на территории КУРТ заключается между органом местного самоуправления и самим застройщиком. Данные процедуры позволяют сократить временные издержки, избежать торгов и упростить планирование будущих объектов.
Теперь изъятие земель под комплексное развитие становится проще для органов самоуправления: поправки позволяют это сделать даже без проведения публичных слушаний. Как утверждают юристы, муниципалы по своей инициативе смогут совершенно законно изымать земли и недвижимость, отмеченные зоной КУРТ, а каких-либо механизмов защиты собственников этого имущества в законе не прописано, что ставит под сомнение данный закон и внесенные в него поправки.
Но по мнению некоторых специалистов рынка не так страшен черт, как его рисуют. Во-первых, скоро исполнения всех КУРТов ожидать не стоит, поскольку как у муниципалов, так и у собственников может не оказаться средств на развитие территории, а во-вторых, по закону собственник может обратиться с иском в суд, и решение об изъятии будет приниматься более взвешенно и обоснованно.
Стоит отметить, что в первой половине 2018 года в Московской области были приняты большинство всех генпланов муниципальных образований, работы по подготовке которых велись еще с 2015 года. Благодаря утвержденным генпланам образований Подмосковья, а также урегулирование деятельности согласно КУРТ, власти надеятся на более качественную неточечную застройку региона с учетом всестороннего развития: наполнение социальными, транспортными и коммерческими инфраструктурными объектами новые площади жилищного строительства. Теперь власти будут активно принимать участие в строительстве, помогая инвесторам реализовывать крупные проекты. Несмотря на это, девелоперы пока не торопятся переходить к реализации проектов в соответствии с КУРТ, так как еще толком не разобрались во всех тонкостях закона и испытывают сложности с планированием экономики проекта. Однако несмотря на директивное по факту установления зон КУРТ, собственникам земельных участков, попадающих в такие зоны, рекомендуется не закрываться, а поддерживать коммуникации с городскими властями в целях оптимизации этих зон и поиска здравого компромисса по развитию своих территорий.
Ограничения в использовании земельных участков на территориях комплексного устойчивого развития (КУРТ)
Зоны КУРТ можно отнести к рискам приобретения загородной недвижимости. КУРТ -это крупная земельная площадка, как минимум в несколько гектаров или десятков гектаров, на которой инвестор производит комплексную застройку. Например, на месте ветхого жилого фонда, промзоны или в чистом поле.
Риск для индивидуального собственника (застройщика) в том, что разрешение на строительство не дадут до тех пор, пока не будет разработан проект планировки территории (ППТ). А когда он будет разработан, никто не знает. Как пойдет.
Еще хуже, если инвестор продал вам участок в КУРТ, например, под индивидуальное жилищное строительство, а сам обанкротился или куда-нибудь сбежал вместе с деньгами на свое «комплексное устойчивое развитие». Вы подаете в Администрацию уведомление о планируемом строительстве дома, а Администрация отвечает, что поскольку ППТ территории не разработан, нужно ждать, когда он появится.
В Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета для КУРТ есть собственные градостроительные регламенты.
Совсем плохо, если вы приобрели участок и с отсутствующим ППТ и с невыполненным градостроительным регламентом зоны КУРТ. Один несостоявшийся клиент, пожалевший денег на консультацию, приобрел такой участок: инвестор исчез, ППТ территории нет, градрегламент КУРТ не выполнен. В частности, ширина дорог по градрегламенту должна была быть в минимум 13 м, а инвестор намежевал на 10 м. Если отрезать с двух сторон от участков на дорогу по 1,5 м, то их площадь становится недопустимо маленькой.
Поэтому первое правило по КУРТ: проверяем соответствие схемы межевания — и градостроительного регламента ПЗЗ для этой КУРТ, оцениваем вероятность «брошенности» проекта. На ранних стадиях любого инвестпроекта лучше ничего не покупать.
Для индивидуального участка, на который не дают разрешение на строительство, есть выход и при отсутствии ППТ для КУРТ в целом. Выплываем в одиночку или малой группой. Как? Градостроительный кодекс позволяет разработать ППТ в отношении одного или нескольких участков в КУРТ. Уже появилась соответствующая услуга на рынке проектно-согласовательных работ. Цена согласования в расчете на один участок — от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей.