Верховный суд объяснил, за что берется плата в коттеджных поселках
Верховный суд России в своем обзоре судебной практики сделал специальные разъяснения по поводу коттеджных поселков: правление, выставляя счет за содержание общего имущества, обязано детально объяснять, за что именно и почему берет деньги.
Сегодня эта проблема остроактуальна. Во многих коттеджных поселках кипят споры: жильцы ругают администрацию, а администрация — жильцов. Самое главное яблоко раздора — деньги. А стандартное обвинение в сторону управленцев в коттеджных поселках — берут много и не пойми за что. Верховный суд подчеркнул две вещи. Первое: жильцы обязаны платить за содержание общего имущества. Второе: администрация обязана обосновывать счета.
В качестве примера приведено дело жителя Хабаровска. Правление коттеджного поселка сочло, что он за год задолжал 113 тысяч рублей за содержание общего имущества. Но человек решил, что ничего никому не должен, так как ему непонятно, о каком имуществе идет речь. Дороги? Газоны? Может быть, свежий воздух?
Нижестоящие судебные инстанции сочли, что спорить не о чем. Мол, надо платить и точка. Однако Верховный суд указал, что люди в мантиях подошли к делу формально.
Действительно, в законодательстве сегодня существуют пробелы. Масса вопросов, касающихся жизни в коттеджных поселках, не урегулированы. При этом надо заметить, что законодатели сейчас активно работают над решением проблем. Но пока приходится довольствоваться теми нормами, что есть.
«В отсутствие законодательной регламентации правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием, участники данных отношений и суды вынуждены прибегать к аналогии закона», — напомнил Верховный суд России в своем обзоре.
При этом необходимо ориентироваться в том числе на правовые позиции Конституционного суда России, давшего в свое время разъяснения по данному поводу.
Между тем, как указал Верховный суд, в данном деле нижестоящие инстанции подошли к делу формально. По их мнению, раз сметы и взносы были официально утверждены, то житель поселка обязан их оплачивать.
Между тем гражданин не отказывался платить в принципе, но жаловался «на произвольное, без какого-либо экономического обоснования установление размера платы за пользование общим имуществом и инфраструктурой товарищества, на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих факт действительного выполнения ТСЖ работ (предоставления услуг) по содержанию общего имущества и принадлежащего ответчику жилого дома».
Поэтому, как объяснила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России, «судам надлежало исследовать вопросы факта действительного оказания истцу услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества ТСЖ, связи между затратами на оказание таких услуг с правом истца пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать; установить, какими из услуг фактически пользовался истец; исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности».
«При ином подходе невозможно было бы исключить вероятность навязывания каких-либо услуг, работ или расходов, в которых ответчик не нуждается, и обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов возникших правоотношений», — подчеркивается в определении Судебной коллегии*.
Потому дело было направлено на новое рассмотрение, чтобы нижестоящие инстанции подошли к делу уже не формально. А правовые позиции включены в обзор судебной практики, чтобы стать ориентиром для всех судей страны.
Кстати, минувшим летом в Гражданский кодекс внесены поправки, детально прописывающие правила использования общего имущества. В первую очередь речь идет об общем имуществе в дачных и коттеджных поселках. Больше никто не сможет приватизировать в СНТ дорогу, ворота или кочегарку, чтобы потом диктовать жителям свои правила. Отныне все должны жить сообща, таков закон.
«Мы продолжаем работу по совершенствованию систематизации гражданского законодательства. Основные положения закона вступят в силу с 1 октября 2023 года, так как необходимо время для внесения поправок в различные акты, регулирующие правовой режим общей собственности», — пояснил председатель Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников.
Кроме того, готовится и другой законопроект, прописывающий правила в том числе для коттеджных поселков.
Регулирование для коттеджных поселков: как будет и как надо
По Википедии, котте́джный посёлок (КП) — пригородный или загородный сельский жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений (земельных участков с расположенными на них пригодных для проживания домами). КП не является самостоятельным населенным пунктом, может быть: 1) садовым или дачным товариществом, 2) районом существующего населенного пункта. На территории КП могут быть расположены объекты инфраструктуры: магазины, детские центры, медицинские учреждения, спортивные клубы, салоны красоты, развлекательные заведения, рестораны. Инфраструктура крупных коттеджных поселков включает: контрольно-пропускной пункт, службу круглосуточной охраны, эксплуатационную службу, контролирующую исправность инженерных сооружений и коммуникаций. Территория поселка обычно огорожена. Так как у «коттеджного посёлка» нет законодательного определения, то застройщики используют данное наименование даже для 2 домов или 1 таунхауса и фактически словосочетание «коттеджный посёлок» является не более чем рекламным ни к чему не обязывающим наименованием.
В соответствии с Постановлением Конституционного суда от 28.12.2021 г. № 55-П, которому мы еще вернемся: “В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие «коттеджный поселок» и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины «комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой»».
Сделаем три предварительных замечания .
1) К КП относятся образования не только с индивидуальными и блокированными жилыми домами, но и с садовыми домами. А если уж совсем расширять задачу, особенно с учетом зон с особыми условиями использования территории, которые лишили права владельцев земельных участков что-либо на них строить, то полезно было бы указать возможность нахождения в КП и мобильных домов.
2) КП — создаются бизнесом не только, чтобы продать и уйти, но и чтобы управлять ими.
3) Думаю, что можно допускать, что в созданном на своем или арендованном участке КП бизнес имеет право реализовать девелоперские проекты, в которых он устанавливает свои правила, не нарушающие закон, но вводящие дополнительные ограничения для жителей , например, в части этажности домов, их архитектуры и колористических решений, типа и размера ограждений и т.п. В тех поручениях, которые Конституционный суд дал Законодателю о регулировании жизни в КП в части общей инфраструктуры, намеков на то, что и эти вопросы надо рассмотреть, нет. Как говорил, В.И. Ленин, не решив общие вопросы, мы будем постоянно натыкаться на них при решении частных. Можно сказать, что покупатель участка не глухой и не слепой, а застройщик поселка его предупредит, что и как. Однако, находятся же собственники, которые после постройки дома «включают дурака» и говорят, что платить за обслуживание они не будут, т.к. договор с управляющей компанией (УК) не подписывали и вообще не знали, что тут какой-то поселок.
КП — сложный комплекс владения собственностью и связей между ее участниками. Например, между индивидуальными собственниками, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами распределены: участки под застройку, земли для общего пользования, имущество для общего пользования. Специально пишу «для», чтобы не складывалось ошибочное представление, что такое имущество и земли находятся в общей собственности участников КП, это совершенно не обязательно: что предназначено для общего пользования может находиться в частной собственности одного или нескольких физических и/или юридических лиц, а земли для общего пользования — еще и в собственности муниципального образования.
Территория КП может быть в статусе СНТ, ДНТ, товарищества индивидуальных застройщиков, кооператива, ассоциации и пр. Одно юридическое лицо, например, «садоводческое товарищество» (кавычки поставил, чтобы не возникало диссонанса с традиционным представлением, что такое СНТ) может образовать неограниченное количество коттеджных поселков, никак не связанных с местом регистрации этого товарищества, а в самом СНТ будут, предположим, 3 члена, при сотнях индивидуальных участков под застройку. На территории КП могут быть созданы иные некоммерческие партнерства, в частности это практикуется для создания газовой сети, участвуют только те, кто заинтересован. Кроме того, управляться КП может отдельным юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Перечисленные выше индивидуальные и коллективные собственники участков под застройку, земель для общего пользования и инфраструктуры для общего пользования взаимодействуют друг с другом через: уставы юридических лиц, договоры обслуживания, договоры соинвестирования инфраструктуры, Правила проживания в КП, Правила строительства в КП, Архитектурную концепцию КП, а также: Договоры купли-продажи (в том числе — будущей вещи), Договоры бронирования, Договоры подряда на строительство домов и пр.
Из трех предыдущих абзацев можно сделать такой вывод: если при покупке земельного участка в КП вам предлагают подписать лишь договор купли-продажи, а в нем нет: условий членства, обязанностей и ответственности по подключению к инфраструктуре, возможности пользования дорогами и инфраструктурой, порядком установления платы за обслуживания и пр., то вы покупаете кота в мешке.
КП — сложный организм, значит, как сейчас, так и в будущем, особенно при отсутствии нормального регулирования, будет сбоить. Интересы застройщика и УК сложно примерить с интересами собственников домовладений. Для работающих поселков конфликт обычно проявляется в том, что часть людей не платит. Рассмотрев дело по жалобе одного из таких неплательщиков Конституционный суд РФ принял упомянутое выше Постановление № 55, и постановил, что:
Законодатель должен обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов домовладельцев, застройщиков — собственников имущества и УК., а именно:
(1) состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания; сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости; у домовладельцев имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы.
(2) решения общих собраний собственников имущества в коттеджных поселках должны: носить обязательный характер для всех участников (домовладельцев, собственников имущества общего пользования); периодичность, открытость,
(3) организационно-правовые механизмы принятия на себя собственником (домовладельцем) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.
Несколько ранее Верховный суд РФ, например, в Определении по гражданскому делу № 5-КГ20-107-К2 от 06.10.2021 г. о взаимоотношениях собственника индивидуального дома, земельного участка с УК, товариществом собственников недвижимости (ТСН) относительно пользования, несения расходов на содержание объектов инфраструктуры занимал схожую с КС позицию.
Мне понравилось мнение юриста Алексея Юминова, приведенное в комментариях к одной из статей к упомянутому Определению ВС РФ. Приведу его полностью: «Какой вывод сделает каждый собственник коттеджа, ознакомившийся с данным определением?
Вывод такой: добровольно платить что-то в пользу УК или ТСН = себя не уважать. По тарифам суд все равно не взыщет, поскольку зачастую истцу потребуется доказывать факты, которые он не всегда сможет доказать (например, как доказать факт и объем пользования ответчиком зоной рекреации, детской площадкой, иным общим имуществом?). Кроме того, даже в отношении потребленного объема услуг решение суда фактически ставится в зависимость от усмотрения ответчика. Ответчик может сказать — а мне не нужно освещение общего имущества ночью, люблю когда темно, это навязывание услуг. И получается, суд должен его поддержать?
Я думаю, было бы правильнее написать таким образом — специфика нахождения коттеджа ИЖС в пределах коттеджного поселка, несмотря на неприменение ст. 210 ГК РФ, естественным образом предполагает пользование имуществом, которое не принадлежит собственнику объекта ИЖС на праве общей долевой собственности, однако в силу своей природы предназначено для использования более чем одним собственником объекта ИЖС данного коттеджного поселка. В таких условиях, учитывая презумпцию добросовестности (п. 5 ст. 10 ГК РФ), именно на ответчика должно возлагаться бремя доказывания обстоятельств, связанных с недобросовестностью истца и включением в состав платы лишних расходов либо навязыванием услуг, которые объективно не требуются ответчику.
А то теперь мы получим:
а) резкое повышение нагрузки на суды (никто добровольно платить не будет);
б) полный откат от принципа равенства — одним суды будут взыскивать больше, другим — меньше, в зависимости от конкретного судьи и субъективных факторов конкретного дела;
в) очевидное злоупотребление правом, когда человек, купивший коттедж в поселке бизнес-класса, начнет хныкать, что ему только дорога нужна к его «огородику», на котором он петрушку и морковку сеет, а все остальное — от услуг по охране до обслуживания малых архитектурных форм и фонтанов — это уже все ненужные фантазии управляющей компании, пусть соседи оплачивают».
Если мы перейдем к установлению платы за обслуживание в КП методом голосования на общем собрании ответственных собственников и неплательщиков, то КП превратятся в традиционные СНТ ! Это приведет к следующему.
1) Уменьшится интерес инвесторов к загородному девелопменту.
2) Застройщики будут больше обещать, и меньше исполнять, например, продавая участки с обязательствами по инфраструктуре, чтобы покупателям труднее было доказывать, что они что-то платили за инфраструктуру и имеют на нее права.
3) Застройщики будут меньше интересоваться управлением поселком, поскольку этот вид бизнеса будет в руках общего собрания собственников, и, повторяя шутку,- неплательщиков.
4) В части поселков исчезнет управление, индивидуальные собственники начнут лихорадочно искать друг друга, чтобы как-то выправить ситуацию. Будут выигрывать суды, получать свои 1/141 доли в праве на газовые трубы, водопровод и канализацию, и не знать, что с ними дальше делать .
5) УК будут все начисления проводить «по-белому», не партнерски по отношению к индивидуальным собственникам, так как у нас теперь в КП «социализм», и плата возрастет.
Станет ли Законодатель решать более сложную задачу, чем ему поставил Конституционный суд? А вы бы стали? Ну, а вдруг этот вид бизнеса захотят поставить в обоснованную, с учетом и его интересов «рамку», отталкиваясь от многообразия форм существующих сегодня и созданных в будущем КП ? Тогда, нескромно предложу черновую редакцию определения КП. Из определения вытекает и предмет регулирования.
КП — комплекс индивидуальных жилых или садовых домов с земельными участками, находящихся на территории, образованной проектом генерального плана поселка/ межевания/планировки; имеющий также земельные участки для доступа и обслуживания земельных участков индивидуальных пользователей (дороги, контейнерные площадки, участки под зданиями и сооружениями, спортивные площадки и т.п.), а также элементы обслуживающей инфраструктуры коммунального, социального, торгового и иного назначения (здания, инженерные сети, оборудование, машины и пр.) для обслуживания индивидуальных и иных земельных участков и объектов капитального строительства, находящиеся в частной или общей собственности; реализующий архитектурную и градостроительную концепцию собственников (арендаторов) образующих КП исходных земельных участков, а также привлеченных этими собственниками (арендаторами) инвесторов и/или застройщиков поселка, устанавливающих правила проживания, строительства, управления, оплаты услуг управления и обслуживания, создания, владения и передачи имущества, используемого для обслуживания общих потребностей жителей поселка, о которых каждый приобретатель индивидуального земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства заблаговременно уведомляется и дает согласие на их выполнение.
Новые правила для дачных и коттеджных поселков: с 1 октября вступают в силу поправки в Гражданский кодекс
В России решили систематизировать нормы, касающиеся общего имущества. Теперь они будут едиными и для многоэтажек, и для дачных и коттеджных поселков, и для гаражных кооперативов. То есть для всех случаев, когда люди владеют какой-то недвижимостью, а в довесок к ней у них возникает право на долю в общей территории, каких-то общих помещениях и т. п. Например, для многоэтажек это лестницы и лестничные клетки, общие инженерные коммуникации, придомовая территория. В садовом товариществе или коттеджном поселке — дороги внутри поселка, детская и спортивная площадка, водокачка или котельная (если они есть), та земля, которая за пределами личных участков, но в границах товарищества, шлагбаум на въезде или ворота с будкой охранника.
Все, что касается такого имущества, теперь будет регулироваться новым параграфом Гражданского кодекса с красивым названием «Общее имущество собственников недвижимых вещей». Садовый участок, квартира, гараж — это и есть «недвижимая вещь». Закон об изменениях подписан Президентом в конце июля и вступит в силу с 1 октября 2023 года.
-Закон затронет большинство наших граждан, поскольку касается любых жилищных, дачных, гаражных объединений, — разъяснила «КП» адвокат по жилищным и земельным делам Светлана Жмурко.
Но больше всего новшеств в связи с поправками в ГК ждет садоводов и владельцев домов в коттеджных поселках. Почему? Правила использования и владения общим имуществом в многоэтажках и так были в нашем законодательстве расписаны достаточно подробно. Тут ничего не добавляется. По гаражным же кооперативам и прочим объединениям с 1 октября вступает в силу отдельный закон («КП» об этом уже писала) — поскольку в этой сфере все совсем было запущено. До сих пор в нашем законодательстве не было даже объяснения, какую недвижимость можно считать гаражом и что в гаражных кооперативах в принципе можно относить к общему имуществу.
Остаются садовые товарищества и коттеджные поселки, где вопросы общего имущества до сих пор во многом регулировались «по собственному разумению». И хорошо, если по собственному, а не путем рейдерского захвата какой-то дороги или котельной сторонней фирмой, которая теперь за пользование ими собирает дань с жителей поселка или дачников. Причем втридорога.
Теперь вопросы, связанные с общим имуществом дачников и жителей коттеджных поселков, будут решаться так же, как и в многоэтажках.
По нашей просьбе адвокат Светлана Жмурко перечислила основные изменения.
1. Доля в праве на общее имущество пропорциональна площади, принадлежащей собственнику недвижимости. Отдельно эту долю продать нельзя, выделить в натуре тоже нельзя.
То есть, если, например, собственник садового участка его продает, то его доля в общем имуществе также переходит к покупателю. (Но нельзя отдельно продать кусок земли за своим забором, мотивируя, что это «моя доля». Или сдать кому-то в аренду, кто поставит там шлагбаум и будет собирать деньги за проезд или проход).
2. Количество голосов на общем собрании, которые принадлежат собственнику, пропорционально его доле в праве на общее имущество. (Пример «на пальцах». Одному садоводу принадлежит участок в шесть соток, а его соседу — два таких участка. У соседа будет вдвое большая доля в общей собственности садового товарищества. И два голоса на собрании. В то время как у первого садовода — один. Подобная система в многоквартирных домах: весомость голоса собственника на собрании пропорциональна площади его квартиры).
-Для садоводов это — серьезное нововведение, — объясняет эксперт. — В законе «О садоводах» было прописано, что взносы могут быть разного размера, в зависимости от объема использования общего имущества. А вот зависит ли количество голосов на собрании, которыми может распоряжаться собственник участка, от размера его участка или доли в общем имуществе, — этого законодательно закреплено не было. Теперь же в ГК РФ прямо указано, что собственники общего имущества голосуют с учетом принадлежащей им доли.
Кто когда-либо был на собраниях в садовом товариществе, тот знает, сколько времени обычно отнимают пререкания по поводу, а как голосовать — «поровну или по справедливости?»
3. Общее имущество может быть передано третьим лицам во владение и пользование на основании решения общего собрания, если за это будет собрано не менее чем 2/3 голосов. И если это не нарушает права собственников.
Общее имущество может быть передано в собственность третьим лицам, если такое решение будет принято собственниками единогласно.
(Эти положения, по идее, должны защитить собственников участков и домов в садоводствах и коттеджных поселках от неприятностей типа вот той, что привел в пример председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников:
-Не должно быть ситуации, когда застройщик сдает дома в частном поселке, люди их покупают, а потом выясняется, что единственная дорога к дому принадлежит частному лицу и за проезд надо платить.
Вопросы, касающиеся общего имущества, но не связанные с передачей имущества в пользование, владение или собственность третьих лиц, принимаются общим собранием простым большинством голосов.
4. Каждый собственник должен принимать участие в содержании общего имущество пропорционально своей доли. А если в результате действий или бездействия собственника, возникают дополнительные издержки по содержанию общего имущества, то он обязан эти издержки возместить.
(Пример «на пальцах»: если садоводы на общем собрании решили отремонтировать свою дорогу или обустроить детскую площадку, то финансово поучаствовать в этом благородном деле придется всем — пропорционально размеру своего участка. «А у меня нет детей, мне детская площадка не нужна — платить не буду», — такие отговорки больше не пройдут.)
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Что такое гараж теперь прописано законом: у членов гаражных кооперативов появится больше прав
Юрист Жалнин: Закон о гаражной амнистии устанавливает упрощенное оформление (подробнее)
Читайте также
Возрастная категория сайта 18 +
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.
ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.
ШЕФ-РЕДАКТОР САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.
АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.
АО "ИД "Комсомольская правда". ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.
Коттеджные поселки: проблемы правового регулирования
Купив номер, вы получаете доступ к полной версии как этой статьи, так и всех материалов этого выпуска на сайте. Кроме того, вы получите возможность просмотреть его PDF-версию в вашем личном кабинете.
Механизмы минимизации рисков
Дополнения и нерассмотренные прецеденты
Новый разрешительный порядок
© 2007—2017 «Новая адвокатская газета»
© 2017—2023 «Адвокатская газета»
Учредитель – Федеральная палата адвокатов Российской Федерации
Главный редактор – Мария Вениаминовна Петелина, petelina@advgazeta.ru, 8(495)787-28-35, доб. 519
Периодическое печатное издание «Новая адвокатская газета» зарегистрировано Роскомнадзором 13 апреля 2007 г., перерегистрировано Роскомнадзором под наименованием «Адвокатская газета» 23 ноября 2017 г.(свидетельство ПИ № ФС77-71704), выходит два раза в месяц, адрес сайта – www.advgazeta.ru.
Сетевое издание «Адвокатская газета» зарегистрировано Роскомнадзором 23 ноября 2017 г. (свидетельство Эл № ФС77-71702), доменное имя сайта – advgazeta.ru.
Воспроизведение материалов полностью или частично без разрешения редакции запрещено. При воспроизведении материалов необходима ссылка на источник публикации – «Адвокатскую газету». Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения авторов. Присланные материалы не рецензируются и не возвращаются.
Редакция «Адвокатской газеты» не предоставляет юридические консультации, контакты адвокатов и материалы дел.
Метка * означает упоминание лиц, внесенных в реестр иностранных агентов.
Метка ** означает упоминание организации, запрещенной в РФ.
Отдельные публикации могут содержать информацию, не предназначенную для пользователей до 18 лет.