Как узаконить антресоль в нежилом помещении

Антресоль в нежилом помещении: согласовать или узаконить?

Антресоль популярна у собственников нежилой недвижимости различного назначения (склад, офис, ресторан и т. д.), так как она помогает увеличить площадь помещения, тем самым повышая функциональность и прибыльность данного объекта.

Статья содержит информацию о понятии и особенностях антресолей в нежилых помещениях, условия ее установки, критерии согласования и узаконивания данной конструкции в нежилом помещении.

Что такое антресоль?

По определению, данному в Своде правил по общественным зданиям и сооружениям (СП 118.13330.2022, пункт 3.1.2), антресоль — это общедоступная, открытая площадка в пространстве помещения высотой в два этажа, со вторым светом или устроенная в пределах этажа с большой высотой, занимающая менее 40 % площади основного помещения. Антресоль представляет собой только площадку — не этаж, и может служить помещением.

Антресольный этаж в офисе

Согласно СП 54.13330.2022, пункту 3.1.1 (по многоквартирным домам) антресоль — площадка, обеспеченная доступом для людей на нее и под нее. Размер площадки, по правилам, ограничен 40% от основной площади помещения. Статус отдельного этажа для антресоли также отрицается.

На бытовом уровне существует выражение «антресольный этаж», которое имеет такое же значение — «антресоль». С правовой точки зрения оно неверно, но так как широко распространено, мы допускаем его использование в статье.

Необходимые условия для возведения антресоли

При проектировании антресоли должны быть соблюдены следующие условия:

• высота помещения в нежилом здании общественного назначения — от 4,7 м, высота антресольного этажа и помещения под ним — от 2,2 м;
• высота помещения в многоквартирном доме — от 4,5 м, высота антресоли и помещения под ней — от 2,1 м (30 см — на толщину антресольной конструкции);
• обустройство площадки допускается только в границах одного помещения, то есть без выхода на общее имущество жильцов и за пределы фасада ОКС.

Проектирование антресоли выполняется с учетом данных норм.

До начала монтажных работ собственник должен заказать проект антресоли в организации СРО (например, компании «Кадастровая Москва»). Если на объект недвижимости приходится несколько собственников, потребуется согласие на проведение строительных работ на объекте от каждого из них.

В МКД установка антресоли изменяет конфигурацию помещения и является перепланировкой, в связи с чем проект необходимо согласовать. По завершении работ собственнику предстоит процедура кадастрового учета и внесение изменений недвижимого имущества в ЕГРН.

Монтаж антресоли в многоквартирном доме без проекта и согласования в органах местного самоуправления — несогласованная перепланировка, за которую налагается административный штраф и, того хуже, предписание о восстановлении исходного состояния помещения.

Комментарий эксперта. Инжиниринговая компания «Кадастровая Москва» предоставляет комплекс услуг, в который входит проектирование и согласование антресоли, а также узаконивание данной конструкции в случае несогласованной перепланировки. Подробнее обо всем можно узнать по телефонам, указанным на сайте компании.

Документы для согласования антресоли

Перечень документов, необходимых для согласования антресоли в качестве перепланировки (если антресоль планируется установить в нежилом помещении МКД):

• письменное согласие всех владельцев недвижимого имущества; правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, долевого участия, свидетельство о праве собственности, выписка ЕГРН и другие);
• проект антресоли и проектные документы, включающие описание работ и требования к их безопасности;
• техническое заключение с анализом состояния несущих конструкций, вывод о возможности проведения работ, расчеты;
• заключение СЭС и Роспотребнадзора;
• заявление в Мосжилинспекцию на согласование проекта;
• акт приемочной комиссии от Мосжилинспекции после завершения перепланировки;
• технический план, оформленный кадастровым инженером компании «Кадастровая Москва» на основании обследования объекта недвижимости;
• выписка ЕГРН.

Как согласовать антресоль в МКД?

Антресольный этаж в нежилом помещении многоквартирного дома согласуется по нормам Жилищного кодекса РФ.

В Москве проектная документация на перепланировку проходит процедуру согласования в Мосжилинспекции по одним правилам для жилых и нежилых помещений МКД.

Порядок согласования, если работы еще не выполнялись:

• заключение договора с проектной организацией, имеющей допуск СРО;
• заказ проекта антресольной конструкции в экспертной организации СРО («Кадастровая Москва»);
• подготовка инженерами-проектировщиками технического заключения о состоянии несущих конструкций в МКД; получение заключения от СЭС о допустимости работ;
• подача заявления на согласование перепланировки в МКД через Портал государственных и муниципальных услуг города Москвы, загрузка проекта антресоли с другими документами;
• получение решения Мосжилинспекции о согласовании;
• выполнение работ точно по согласованному проекту;
• по окончании работ подача заявления через Портал на оформление акта о завершенной перепланировке в МКД, загрузка документов по проведенным работам;
• обеспечение доступа приемочной комиссии Мосжилинспекции для приемки выполненной перепланировки;
• получение акта о завершенных работах по перепланировке;
• заказ техплана после перепланировки кадастровому инженеру;
• получение выписки из ЕГРН с обновленными данными на помещение.

Если антресольная конструкция возведена без согласования, то это самовольная перепланировка, которую следует легализовать.

Порядок согласования в данном случае — узаконивание антресоли:

• оформление технического заключения инженером компании «Кадастровая Москва» о допустимости проведенных работ и их безопасности;
• подача заявления застройщиком через Портал на оформление акта о завершенной перепланировке помещения в МКД на выполненные без согласования работы, загрузка заявителем технического заключения о правомерности и безопасности проведенных работ;
• обеспечение доступа приемочной комиссии от Мосжилинспекции для приема самовольной перепланировки;
• уплата штрафа за незаконную антресоль;
• получение акта о выполненной перепланировке помещения.

После получения акта необходимо заказать у кадастрового инженера компании «Кадастровая Москва» технический план с новыми параметрами помещения. Вместе с техническим планом подается заявление в Росреестр на прохождение кадастрового учета. Финал согласования — получение собственником выписки ЕГРН с новыми данными о недвижимости.

«Кадастровая Москва» предлагает полный комплект услуг по проектированию и согласованию перепланировок, в том числе — антресолей. Проектные документы инженеры-проектировщики оформят в короткий срок, юристы компании окажут содействие в узаконении самовольно установленной антресоли. Заказать услугу и обсудить условия сотрудничества можно по телефонам, данным на сайте.

Как согласовать антресоль в отдельно стоящем нежилом здании?

Если собственник намерен обустроить в помещении нежилого здания антресольный этаж, согласование будет сложнее и дороже, чем в многоквартирном доме. Это связано с тем, что возведение антресоли в отдельно стоящем нежилом здании регламентируется как реконструкция.

Антресольный этаж в административном здании

Порядок согласования антресоли в нежилом здании:

• получить документы на земельный участок — ГПЗУ;
• инженерам «Кадастровой Москвы» провести изыскания на объекте;
• проектировщикам компании «Кадастровая Москва» подготовить проект антресоли;
• получить разрешение на строительные работы и на ввод в эксплуатацию.

В практике компании «Кадастровая Москва» были случаи, когда установку антресоли в нежилом здании проводили по суду в качестве перепланировки. Это удавалось сделать на том основании, что площадь антресоли не превышала 40% от площади основного помещения. При таких параметрах антресоль не является дополнительным этажом.

Комментарий эксперта. Проектировщики и юристы инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» имеют большой опыт в проектировании и согласовании антресолей. За время деятельности компании согласовано больше сотни проектов антресолей. Бесплатную консультацию можно получить по телефону: +7 499 490-45-04.

Выбор материала для изготовления антресоли

До начала монтажных работ собственнику надо выбрать материал для своей антресоли. Спроектировать конструкцию можно из дерева, металла, древесины (массива) и железобетона.

Чаще всего владельцы недвижимости предпочитают антресольный этаж из металлоконструкций. Масса антресоли из металла сравнительно невелика, конструкция собирается быстро, служит долго и подходит для установки в любом помещении.

Антресоль из металлоконструкций в гараже

К металлической конструкции нужны отделочные материалы. Из них наиболее популярны такие, как древесно-стружечная плита (ДСП), древесноволокнистая плита (МДФ), массив дерева, гипсокартон.

Деревянная антресоль, как правило, возводится в старых зданиях нежилого типа, где перекрытия смешанные, или в индивидуальных жилых домах из дерева. Железобетонная антресоль — это тяжелое монолитное перекрытие, которое требует скрупулезных расчетов и не всегда допускается.

Комментарий эксперта. Владельцу надо учитывать допустимость нагрузок на перекрытие. Инженер-проектировщик компании «Кадастровая Москва» произведет расчеты и известит собственника недвижимого имущества, какой материал более подходит для антресольного устройства в его случае.

Как узаконить самовольно возведенную антресоль?

Согласование уже построенной антресоли осуществляется редко. Это связано с двумя обстоятельствами:

• площадь самовольной антресоли почти всегда выходит за положенное ей ограничение в МКД — 40% от площади основного помещения;
• антресоль возводят с нарушениями или ошибками, не позволяющими муниципальному ведомству дать согласие на перепланировку или разрешение на реконструкцию.

Бывают случаи, когда незаконная антресоль обустроена без отклонений от правил и норм, и такое положение дает все основания для узаконивания конструкции. В Москве, предоставив в МЖИ техническое заключение от автора проекта дома или от проектной организации, подобранной Мосжилинспекцией, собственник может получить акт о приемке.

Обычно незаконно возведенный антресольный этаж признается угрозой жизни и здоровью людей, а на собственника накладывается обязанность его демонтировать в кратчайшие сроки, то есть привести помещение в исходное состояние.

Нарушителю также полагается заплатить штраф:

• для физического лица — до 2500 руб.;
• для ИП — до 5000 руб.;
• для юридического лица — до 50 000 руб.

На согласование перепланировки и реконструкции собственник затрачивает не только время, но и значительные средства. Однако это законный путь увеличить полезную площадь коммерческого или производственного помещения, при котором можно не бояться разоблачения в самострое и последствий.

Попытка узаконить самовольно возведенную антресоль с большой долей вероятности потерпит фиаско, а экономия обернется напрасными трудами и впустую потраченными на строительные работы средствами.

Что определяет сроки и стоимость согласования антресоли

Сколько времени займет изготовление проекта антресольной конструкции и технического заключения, зависит от условий договора с и опыта экспертной организации. Стоимость формируется объемом и сложностью проектных работ, особенностями помещения и проектируемой антресоли.

В муниципальном ведомстве на рассмотрение документов, по закону отводится до 30 дней, на кадастровый учет в Росреестре — пять дней.

Антресольный этаж в Москве: примерные цены и сроки согласования

Согласование антресоли как перепланировки в МКД:

• подготовка проекта — от 40 000 рублей, 5 дней;
• подготовка технического заключения о законченной перепланировке — от 40 000 рублей, 5 дней;
• оформление технического плана — от 25 000 рублей, 1 день;
• внесение изменений в ЕГРН — от 30 000 рублей, 10 дней;
• заключение СЭС — от 20 000 рублей, 5 дней;
• согласование в Мосжилинспекции — от 40 000 рублей, 30 дней;
• регистрация изменений объекта в Росреестре — от 30 000 рублей, 1 день;
• внесение изменений в БТИ — от 10 000 рублей, 1 день.

Согласование антресоли как реконструкции в нежилом здании:

• реконструкция в целом, включая проектирование и согласование — от 1 млн рублей, срок — от полугода.

Узаконивание реконструкции в нежилом здании:

• техническое заключение о правомерности и безопасности произведенных работ — от 150 тыс. рублей;
• заключение от госпожнадзора — от 150 тыс. рублей;
• сопровождение самовольной реконструкции в суде — от 250 тыс. рублей;
• технический план и внесение изменений в ЕГРН и БТИ — от 90 000 рублей.

Эксперты «Кадастровой Москвы» дадут вам бесплатную консультацию о стоимости согласования антресольной конструкции в каждом частном случае, вы получите предложение о сотрудничестве на самых выгодных для вас условиях.

Нужные документы: образцы и формы

№	Наименование	Ссылка
1.	Образец технического заключения	Скачать
2.	Образец выписки из ЕГРН	Скачать
3.	Образец технического плана	Скачать
4.	Образец проекта перепланировки	Скачать
5.	Форма заявления о согласовании перепланировки	Скачать
6.	Форма заявления о постановке на кадастровый учет	Скачать

Кейсы инжиниринговой компании «Кадастровая Москва»

Кейс 1. Легализация антресоли в здании торгового центра

Торговый центр, в котором нужно легализовать антресоль

Заказчик поручил компании «Кадастровая Москва» выиграть тяжбу в суде с Департаментом городского имущества Москвы, который подал иск о признании реконструкции в ТЦ самостроем и потребовал демонтировать возведенную антресоль.

В результате работы инженеров и юристов «Кадастровой Москвы» суд отклонил исковое заявление ДГИ, антресольный этаж в ТЦ сохранен, полезная площадь коммерческого здания увеличена.

Кейс 2. Изготовление технического плана после перепланировки офиса в МКД за 5 дней

Офисное помещение в многоквартирном доме

Заказчик поручил компании «Кадастровая Москва» изготовить технический план на офисное помещение после выполненной, но несогласованной перепланировки.

Во избежание штрафа и других взысканий собственнику было необходимо сначала узаконить выполненную перепланировку. Для этого нужен технический план, по которому Росреестр регистрирует новые характеристики помещения в ЕГРН.

В результате работы кадастровых инженеров компании «Кадастровая Москва», оформивших документацию в кратчайшие сроки, заказчик избежал штрафов, приостановки деятельности и судебного взыскания.

Часто задаваемые вопросы

Ответ эксперта. После изготовления проекта, оформления технического заключения антресоль проходит согласование в Мосжилинспекции в Москве, в межведомственной комиссии (МВК) в Петербурге и в отделе архитектуры и градостроительства администрации в регионах.

Отказ возможен по следующим причинам: размер площади антресоли не соответствует установленным требованиям; непрочность креплений; ошибки в расчетах нагрузки на конструкции, обеспечивающие прочность постройки; не подведены инженерные системы, в которых нуждается антресоль.
В случае отказа необходимо переделать проектные документы и вновь подать их на согласование.

Заключение

Согласование антресоли полагается по закону. И лучше это сделать, поскольку, действуя в правовых рамках, собственник не получит проблем, связанных с самовольной перепланировкой или реконструкцией: штраф, приостановка работы, судебное предписание о ликвидации незаконной конструкции.

Узаконить самовольно возведенную антресоль редко кому удается, у подавляющего большинства «самовольщиков» все заканчивается демонтажом и штрафом. Поэтому в выборе между согласованием работ и самовольным строительством предпочтение стоит отдать первому.

Компания «Кадастровая Москва» предоставляет полный комплекс услуг по проектированию и согласованию антресоли. В случае самовольного возведения конструкции инженеры и юристы проходят с клиентом все стадии узаконивания до сопровождения в суде (если нужно).

Письмо Росреестра от 20.12.2022 №13-01126/22

Поступил ответ Росреестра на обращение Национальной палаты кадастровых инженеров относительно необходимости учета площади антресоли при подсчете площади помещения.

В Письме Росреестра отмечается, что принимая во внимание определение понятия антресоль, содержащееся в различных сводах правил, для обеспечения доступа на антресоль, предусматривающую возможность нахождения на ней людей, осуществляется устройство лестниц внутри таких помещений, в связи с чем антресоль может представлять собой лестничную площадку. Правила подсчет площади помещений при наличии внутри помещения лестниц установлены пунктами 11.2, 12.2, 12,4 Требований № П/0393.
Согласно пункту 8.4 Требований № П/0393 в нежилом здании в площади этажа такого здания и соответственно площади самого нежилого здания учитывается антресоль, площадь которой на любой отметке составляет более 40% площади этажа здания.
Антресоль, площадь которой менее 40 %, не учитывается в площади нежилого здания.

Ввиду того, что в соответствии с пунктами 8.3, 10.2 Требований № П/0393 площадь этажа как жилого, так и нежилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а помещения, расположенные на таком этаже, являются его составной (неотъемлемой) частью, то антресоль, площадь которой менее 40 % площади помещения, по мнению Управления, также не учитывается при определении площади жилого и нежилого помещения.

Как представляется, антресоль, расположенная в помещении, подлежит
отображению на плане этажа технического плана здания, в котором расположено такое помещение, в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана, утвержденными приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

Письмо Росреестра от 20.12.2022 №13-01126/22

Как мы через суд узаконили антресоль в Москве

Установка антресоли в помещении для Москвы явление частое. Почему это интересно собственникам объектов недвижимости? Первая и самая важная причина — увеличение полезной площади помещения до 40% от первоначальной. Как следствие — увеличение стоимости объекта и его инвестиционной привлекательности.

В каких случаях можно обустроить антресольный этаж?

Определение антресоли наиболее точно представлено в п. 3.2. СНиП 31-06-2009 СП 118.13330.2012:

«3.2 антресоль: Площадка в объеме двусветного помещения площадью менее 40% площади помещения, в котором она находится.

Примечание — На площадке могут размещаться помещения. Антресоль не является этажом.”

Какие еще требования к выполнению работ по возведению антресоли существуют в законодательстве на федеральном уровне и конкретно в Москве?

В первую очередь — Градостроительный кодекс РФ, а именно — ст. 51. В ней расписан порядок получения разрешения на строительство и случае, когда оно не требуется. Также для Москвы есть два самых важных документа по изменению объектов недвижимости:

• Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 года N 432-ПП “О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется”
• Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП

“Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах”.

Главным же вопросом при возведении антресольного этажа был и остается: является ли ее строительство реконструкцией объекта, или это все таки перепланировка?

С одной стороны, мы не меняем этажность, не выходим за существующие габариты здания (высоту, ширину, длину). Но при этом площадь помещения увеличивается.

Что нам говорила установленная в Москве практика по этому поводу? Если подготовить документы, провести обследование и построить антресоль не составляло труда, то на моменте регистрации такого изменения в Росреестре все стопорилось — орган регистрации выдавал отказ во внесении изменений об объекте в ЕГРН на основании того, что не представлены документы, подтверждающие законность проведения реконструктивных работ.

Это становилось тупиковым результатом для собственников помещений в нежилых зданиях, потому что получить разрешение на реконструкцию помещения нельзя — оно выдается только на все здание целиком. Процесс сложный, дорогостоящий, а в большинстве случаев он вообще не возможен — для реконструкции здания требуется получение согласия собственников всех помещений в нем.

Какой был выход у заинтересованного лиц — установит где это возможно сборно-разборную конструкцию, которую можно использовать для размещения небольших функциональных частей помещения — спальное место в апартаментах, библиотека или небольшое рабочее пространство в офисе

Но это конечно никак не компенсирует возможное максимальное увеличение площади помещения.

Кстати, в помещениях многоквартирных домов согласовать антресоль, соответствующую требованиям СНИПов и СП, проще — Мосжилинспекция признает ее как перепланировку и процесс проходит в обычном порядке (п. 2.2.12 в 508 ПП, подробнее про постановление).

Вернемся к коммерческой недвижимости и тому, как мы нашли способ решить проблему с согласованием возведения полноценного антресольного этажа в нежилых зданиях.

Напомню, что наша Компания “Смарт Вэй” работает с недвижимостью с 2014 года. Большая часть специалистов имеет стаж 10+ лет в проектировании, юриспруденции, кадастре. Наша цель — помогать клиентам в решении сложных задач. Согласование антресоли в нежилом здании нас интересовала уже давно и мы искали различные способы воплотить подобный проект в жизнь.

Конечно, нашего желания здесь было мало — нужно и участие собственника в подобном процессе, его готовности пойти в суд с Росреестром. А такой способ борьбы с госструктурами мало кому нравится.

И вот все сошлось — к нам обратился клиент, у которого уже была возведена антресоль в помещении.

Мы пообщались с собственником, обговорили все возможные варианты процесса согласования, вероятность обращения в суд и пришли к согласию начать выполнение работ на объекте.

По результатам обследования объекта были выявлены следующие изменения объекта:

Подготовка технического плана регламентируется Приказом а Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

Наши специалисты все этапы работы над техническим планом проводят сами — обследуют объект, выполняют проектную и техническую документацию, организуют согласования при необходимости, и технический план разрабатывают наши кадастровые инженеры. Поэтому мы ни от кого не зависим, каждый этап выполняется с учетом следующего этапа — такой формат работ является редким комплексным вариантом получения результата согласования изменениями объектов недвижимости.

Так выглядит титульник технического плана сейчас:

Обычно собственники объектов сталкиваются с такой сложностью: на каждый этап работ по согласованию изменений приходится находить отдельного исполнителя — дизайнеры, проектировщики, кадастровые инженеры, юристы для судебного сопровождения. Каждый исполнитель делает работу не оглядываясь на то, что будет дальше происходить с объектом. Это очень усложняет вопрос и увеличивает срок его решения в разы. В нашем случае сотрудники работают над проектом совместно, учитывая все возможные нюансы будущих процессов.

Итак, этапами выполнения работ по объекту стали:

• Обследование помещения, составление необходимых технических документов.
• Подготовка проектной документации, технического заключения, включающих данные о возведенной антресоли. Документация изготавливалась в объеме, который требуется для подготовки технического плана.
• Изготовление технического плана и включение в него всей необходимой информации об изменениях объекта, включая антресоль и увеличение площади.
• Направление документов в Росреестр г. Москвы для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В стандартном порядке внесение сведений об изменении объекта недвижимости в нежилом здании в Москве другие этапы отсутствуют — согласно п. 2.2. Постановления №432

“2.2. Производство работ, указанных в приложении 2 к настоящему постановлению, осуществляется при наличии положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ, оформленного проектной организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к указанным видам работ.”

Мы являемся уполномоченной проектной компанией и сами подготовили все документы. Никаких иных органов власти в нашем случае в процессе согласования нет — только утверждение в ЕГРН произведенных изменений.

Так выглядит план помещения, который мы вносим в ЕГРН:

Подаем документы на регистрацию мы также сами — в электронном виде или бумажном формате по доверенности. И получаем приостановку от Росреестра:

Из Уведомления об отказе мы видим, что орган регистрации ссылается на нарушения в подготовке технического плана — так делают всегда, это стандартные формулировки: пытаются выставить виноватым кадастрового инженера, который готовил документ для Росреестра.

Но среди всех пунктов основным и решающим является требование предоставить разрешение на реконструкцию и решение о вводе объекта в эксплуатацию, так как по мнению государственного органа выполненные работы относятся именно к реконструкции здания.

Естественно, вся техническая документация подтверждала, что антресольный этаж никак не влияет на конструктив объекта недвижимости и не угрожает его эксплуатации. Но никакие доводы Росреестр не приемлет.

Выход для борьбы с незаконными отказами Росреестра один — судебное обжалование. Мы прибегаем к нему, если считаем, что наши права, как кадастровой компании, и права наших клиентов нарушены. Подаем иск в суд по ст. 198 АПК:

Госпошлина за рассмотрение такого иска в суде составляет 3000 рублей (в соответствии со ст. 333.21 НК РФ). Мы обычно подаем иск от имени “Смарт Вэй” — как компания, подготовившая технический план. Пошлина оплачена — от юридического лица, для “физиков” она составляет 300 рублей.

Для обжалования решения органа государственной власти установлен срок подачи заявления в суд — три месяца со дня вынесения такого решения или с момента, когда заинтересованное лицо было уведомлено о нем (п. 4 ст. 198 АПК РФ). Мы обычно стараемся уложится в трехмесячный срок с момента вынесения отказа органа регистрации.

От даты направления иска в суд до первого заседания проходит примерно 2-3 месяца. Оно обычно проходит в формате собеседования со сторонами процесса и на нем решения Суд не принимает. Суд опрашивает участников, принимает дополнительные документы, задает вопросы, выясняет недостающую информацию. Мы стараемся подготовиться к такому заседанию заранее — практика судов с Росреестром у нас обширная.

В свою очередь государственный орган регистрации предоставляет отзыв на иск (это бывает почти в каждом процессе), дополнительные материалы, которые зачастую совпадают с тем, что мы направляем вместе с иском — технический план, архивные данные на объект.

На первом заседании суд назначает дату рассмотрения спора по существу. Примерно через месяц оно состоится.

На этом заседании у судьи уже имеется свое видение решения и на него мало что может повлиять. Стороны озвучивают свои позиции, предоставляют дополнительные сведения. От московского Росреестра в судебных заседаниях принимают участие специалисты юридического отдела или их руководитель. Мы работали и с ним — по особо сложным вопросам.

В суде по антресольному этажу Суд встал на нашу сторону — предоставленные нами сведения, материалы, доказательства, обоснования были убедительны. Главным является то, чтобы доказать законность выполненных работ, соответствие их действующему законодательству, нормам и правилам, а также, что возведенная антресоль имеет требуемые параметры.

Резолютивная часть решения:

Такую работу можно проделать только, если изначально инженер, выполняющий обследование, и проектировщик, изготавливающий техническую документацию, следуют рекомендациям юриста, который в дальнейшем будет вести дело в суде.

Но не стоит думать, что первая инстанция станет окончательным этапом решения судебного спора с Росреестром. Как минимум орган власти обратиться в апелляцию с жалобой. В нашем случае апелляция уже состоялась. Информация в жалобе Росреестра мало отличалась от того, что они указывали в Отказе:

Итого, решение у нас датируется 31.01.2022 года, а жалобу Росреестр направил в суд 01.03.2022 года — все это связано с тем, что таким способом орган регистрации затягивает процесс возможного принудительного исполнения решения суда и в очередной раз “ставит палки в колеса” собственнику объекта.

Заседание в апелляции и постановление было вынесено 18.04.2022 года — с этого момента мы имеем право получить исполнительный лист и в принудительном порядке требовать его исполнения. Почему именно в принудительном? Потому что в добровольном Росреестр решения суда не исполняет. Более того, в большинстве случаев он выдает приостановки на исполнительные листы, так как по закону отсутствует точная процедура работы регистрирующего органа с такими документами — у них прописан только общий порядок внесения данных в ЕГРН на основании Технического плана.

Но в особых случаях Росреестр не останавливается на апелляционной инстанции, как в нашем вопросе. Сейчас суд на стадии рассмотрения дела в Арбитражном суде Московского округа (кассационной инстанции) по жалобе органа регистрации. Она была подана с нарушением установленного срока вместе с ходатайством о его восстановлении.

В итоге, с момента подачи иска в суд, до настоящего времени прошло более восьми месяцев и кассация еще не окончена.

Но мы уже запустили процесс исполнения решения суда, так что кассация этому не препятствует.

Итак, что хотелось сказать в завершении:

Выгоды клиента: увеличил площадь помещения, а следовательно и его стоимость. Все изменения под ключ, без участия клиента, сделала наша компания Смарт Вэй.

В вопросах взаимодействия с органами власти, когда ваш бизнес, ваша собственность зависит от их решений и согласований, не надо боятся отстаивать свою позицию всеми возможными способами — административными и судебными.

По нашей практике только 20-30 % собственников недвижимости готовы судится с Росреестром, а от своего имени — еще меньше. Хотя никак это в дальнейшем не ухудшит их положения в глазах государственных органов.

Здесь важно учитывать то, что документы, оформленные по вашему вопросу, должны быть идеальными, соответствовать другу другу и не иметь никаких противоречий с законом.

Обращаясь в своем вопросе к разным компаниям, исполнителям, вы рискуете получать результаты, которые друг с другом не будут совпадать. С таким комплектом информации сложно выиграть суд.

Самый лучший вариант — обратиться в компанию, где вам с первого до последнего этапа сделают всю работу сами, основываясь на опыте с аналогичными объектами недвижимости.

Мы уже писали, что в рассматриваемом кейсе обследование, проектирование, кадастровые работы и судебное сопровождение проводили специалисты “Смарт Вэй” — это идеальный вариант, который точно позволит с успехом выйти из спора с Росреестром.

Узаконивание готовой антресоли в квартире или нежилом помещении: инструкция

Антресоль в квартире – это дополнительные квадратные метры и полезная площадь, которую вы можете использовать под спальню, рабочий кабинет и даже ванную комнату. То же самое актуально и для нежилых помещений – офисных, торговых, медицинских, где антресоли используют под хранение продуктов и товаров, размещение гостей, комнаты для персонала. Также их сдают в аренду.

В идеале согласовывать антресоль или антресольную полку лучше до ремонта. Так вы точно сделаете все по нормам, с качественным проектированием, учетом всех деталей и допустимой нагрузки. Но если антресоль уже возведена, то и тогда ее можно узаконить. Документы и ход согласования будут немного отличаться.

В статье вы узнаете:

• требования к возведенным антресолям в квартире или нежилом помещении;
• в каких случаях не нужно получать заключение у авторов проекта дома;
• как согласовать уже готовую антресоль и сколько это стоит;
• какие документы нужны для ремонта постфактум.

Требования к антресоли в квартире или нежилом помещении

Узаконить готовый ремонт получиться только в том случае, если вы сделали его по правилам, то есть согласно требованиям строительных правил, СанПиНов и норм законодательства.

Сразу уточним: узаконить антресоль как перепланировку можно только в квартире или нежилом помещении жилого здания. В Москве этим занимается Мосжилинспекция. Для согласования в отдельно стоящих зданиях (торговых центрах, офисных) необходимо получать разрешение на строительство, так как антресоль там уже будет относиться к реконструкции.

Перед началом узаконивания нужно убедиться, что:

• максимальный размер готовой антресоли составляет 40% от общей площади помещения или квартиры. При объединении двух квартир разрешается сделать не две антресоли, а одну с увеличенной площадью. Если вы объединили две квартиры, каждая из которых площадью по 100 кв. м., можно возвести одну антресоль площадью 80 кв. м. в одной из квартир;
• антресоль расположена в пределах одного этажа высотой от 4,4 м.;
• высота от финишного покрытия пола (ламината, паркета, линолеума и др.) до основания антресольного этажа – не менее 2,1 м. Высота от пола антресоли до потолка — также от 2,1 м.;
• если антресоль сделана над жилой комнатой, тогда высота жилой комнаты должна быть не менее 2,5 м., а сама антресоль – от 2,1 м.;

Иногда может пройти согласование антресоль в квартире, где расстояние от пола до потолка 4,4 м. Это самый минимум. Но все индивидуально, и перед началом узаконивания нашим специалистам нужно приехать на объект, чтобы провести тщательные обмеры. Только так станет понятно, можно ли обращаться в Мосжилинспекцию.

Если в вашей квартире или другом помещении уже сделана антресоль, и вы планируете ее узаконить, напишите нам. Мы запланируем выезд, после которого точно скажем, пройдет ли она согласование или перед подачей документов необходимо что-то доработать:

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Частые вопросы нашим экспертам

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Что можно сделать на антресоли

Готовая антресоль в квартире подойдет для организации практически всех видов помещений. На ее площади можно сделать:

• дополнительную комнату – спальню или детскую;
• рабочий кабинет или библиотеку;
• лаунж-зону для отдыха;
• гардеробную.

С 2023 года на антресоли можно располагать «мокрые» зоны – санузел, ванную, душевую комнату или кухню.

Единственный запрет, который действует сегодня, это ее расположение на лоджии или балконе, поскольку это вспомогательные помещения. Узаконить антресоль там не получится.

Чем антресоль отличается от дополнительного этажа, читайте в статье «Согласование антресолей в квартире и нежилом помещении в 2023 году»

Узаконивание антресольной полки – требования

Полку можно сделать в квартире, когда общая высота помещения от пола до потолка менее 4,4 метров. Она подойдет для спального места или хранения вещей.

Главное требование к полке – к ней нельзя возводить стационарную лестницу. Она должна быть приставной или складывающейся.

Пример приставной лестницы. Фото: promoidom.com.

Вот еще один пример такой полки в квартире, где не хватило высоты для полноценной антресоли. Здесь использована легкая конструкция и нет стационарной лестницы – ее заменяет мебель:

Какие документы нужны для узаконивания готовой антресоли

Для узаконивания уже построенной антресоли не нужны проект и техническое заключение о возможности перепланировки.

Необходимо заказать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее произведенных работ у авторов проекта дома или, если они неизвестны, в ГБУ «Экспертный центр». Их специалисты придут к вам домой, проверят, действительно ли все смонтировано безопасно и по нормам, произведут необходимые расчеты и подготовят разрешение.

Мосжилинспекции потребуются правоустанавливающие документы на квартиру или нежилое помещение, а также нотариально заверенная доверенность, если узакониванием будем заниматься мы.

Если готовая антресоль узаконивается в новостройке

Если квартира в новостройке, то первым и самым важным этапом будет получение технического паспорта БТИ.

Если его нет, необходимо проводить первичную инвентаризацию и ставить квартиру на учет. Как это происходит и что нужно учесть, подробно рассказываем в статье: «Как получить план БТИ для квартиры в новостройке».

Важно: не вызывайте техника БТИ на квартиру до тех пор, пока не получите нашу консультацию, чтобы не платить повторно госпошлину и не заказывать новый выезд. Возможно, перед визитом техника нужно будет что-то исправить в квартире. Например, если во время ремонта подрезали общедомовой короб, то его нужно вернуть в первоначальное состояние.

Наш инженер заранее приедет на объект, все обследует и точно скажет, можно ли вызывать БТИ сейчас или стоит повременить. Если все хорошо, то после вызова БТИ будет сразу получен правильный технический паспорт с той перепланировкой в «красных линиях», которую реально узаконить.

Уже на основании этого техпаспорта, а также плана стадии П со штампом от застройщика, на котором показан весь этаж дома в стадии проектирования здания, будет заказано техническое заключение у авторов проекта дома о допустимости и безопасности проведенной перепланировки.

Пример поэтажного плана квартиры БТИ с «красными линиями», которые означают все несоответствия, найденные в квартире, и которые нужно будет узаконивать или возвращать в первоначальное состояние. Такими же линиями отметят и готовую антресоль, которую вы хотите согласовать.

Пошаговая инструкция по узакониванию антресоли в жилом здании

1. Закажите техническое заключение о допустимости и безопасности проведенной перепланировки и дождитесь положительного решения. Документ готовят авторы проекта дома или, если они неизвестны, ГБУ «Экспертный центр»;
2. Подайте заключение вместе с остальными документами в Мосжилинспекци через портал mos.ru;
3. После этого в течение месяца на объект выйдет инспектор, чтобы зафиксировать факт несогласованной перепланировки. Он все осмотрит, сделает фотографии и выдаст протокол об административном правонарушении – вашей самовольной перепланировке. Примерно еще через месяц будет предписание и штраф;
4. Оплатите штраф. Он составляет 2 000 рублей на каждого собственника квартиры или 50 000 рублей на помещение для юридических лиц. Квитанцию нужно загрузить на портал mos.ru, чтобы продолжить процесс узаконивания;
5. После оплаты штрафа будет проверено техническое заключение;
6. Получите акт о завершенном переустройстве, подписанный собственником квартиры и авторами проекта дома, готовившими техническое заключение. Если узаконивание проходит от юрлица, все итоговые документы получаются в Мосжилинспекции, если от физлица, то в МФЦ по адресу, указанному в заявлении;
7. Подайте акт в БТИ (тот же самый отдел, где выдали план в «красных линиях»), оплатите госпошлину, чтобы получить черные линии в плане квартиры, и оформить технический паспорт с новой планировкой, где площадь квартиры или нежилого помещения уже будет увеличена;
8. На основании техплана и обновленного технического паспорта внесите изменения в Росреестр.

Для узаконивания антресольной полки не нужно получать заключение у авторов проекта дома, так как к ней нет постоянного доступа. Это заключение можем подготовить мы как проектная организация – наша лицензия позволяет проводить такие работы.

Сколько стоит узаконивание готовой антресоли

Узаконивание антресоли – это всегда затратное мероприятие. Стоимость начинается от 250 000 рублей. Сюда входят все платежи для госорганов и получения разрешений, технического заключения от авторов проекта дома.

Вывод

Антресоль, уже сделанную в квартире или нежилом помещении, можно и нужно узаконивать. Сделать это самостоятельно, если вы не инженер или раньше не согласовывали перепланировки, будет сложно, поэтому всегда можно обратиться к нам.

Мы отлично понимаем, как все сделать быстрее и проще, сэкономив ваше время. Окажем качественный сервис, узаконим все «под ключ», а если заметим, что возведенная антресоль отклоняется от норм, подскажем, как это исправить. Также получим за вас технический паспорт квартиры в новостройке.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.