Стоимость доли в квартире: как рассчитать, что влияет на стоимость
Доля в квартире — распространенный вид собственности в нашей стране. Разбираемся, из чего формируется стоимость доли для выкупа и какие факторы влияют на ценообразование при оценке.
Важные особенности долевого владения
Долевая собственность и продажа части квартиры — распространенные явления на рынке недвижимости нашей страны. Приватизация, наследование, раздел имущества при разводе — вот лишь неполный перечень ситуаций, в результате которых человек становится собственником доли.
Важно понимать, что доля не всегда подразумевает выделение определенных квадратных метров, например, отдельной комнаты. Хорошо, если квартира многокомнатная, — тогда это возможно, а если однушка? Ни о каком отдельном пространстве в этом случае и речи быть не может.
Кроме того, владение большей долей, не гарантирует выделение в квартире большей по площади комнаты. В судебной практике есть немало подобных прецедентов. Мы изучили некоторые дела и в качестве примера приведем один случай.
Иван и Вера — брат и сестра. Им в наследство досталась квартира бабушки в Петербурге. У Ивана 2/3 доли, у Веры 1/3. Так вышло, потому что их брат Сергей отказался от своей доли в пользу Ивана.
У Веры есть несовершеннолетний сын — он прописан в этой же квартире.
Квартира двухкомнатная. Размер комнаты Веры — 10 кв. метров, Ивана — 19 кв. метров. Девушка просила брата уступить им с сыном большую комнату, но получила отказ.
Со временем отношения между родственниками осложнились, и Вера отправилась в суд с претензией, что брат ущемляет ее право собственности. И первая, и вторая инстанции иск отклонили, но девушка не остановилась на этом и дошла до Верховного Суда РФ. Высшая инстанция встала на сторону матери и несовершеннолетнего ребенка.
Так, имея в долевой собственности меньшую долю, Вера получила для проживания большую по размеру комнату — суд счел это справедливым в ее ситуации.
Перечисленные выше факторы осложняют не только владение долей, но и ее продажу.
Если все сособственники существуют в мире и согласии, то владение долевой собственностью не доставляет дискомфорта никому из них. Люди могут проживать под одной крышей вместе или сдавать недвижимость в аренду, а полученные деньги делить.
Если владельцам сложно договориться друг с другом и совместная жизнь превращается в кошмар, встает вопрос о продаже долей. Выгоднее для всех — продать недвижимость и поделить деньги. Но и тут возникают препятствия: один согласен продать, второй наотрез отказывается, третий — несовершеннолетний.
Тогда появляется необходимость определить стоимость доли, чтобы впоследствии ее продать. Важно, что право преимущественной покупки части квартиры имеют сособственники жилья. Продавать долю третьим лицам можно только после того, как другие «дольщики» отказались ее выкупать.
Мнение эксперта
Мария Румянцева
Для сособственника доля в квартире может стать как проблемой, так и возможностью.
Если он владеет большей частью квартиры, полученной по наследству, например, 3/4, то в его интересах стать владельцем всего жилья. Для этого нужно выкупить оставшуюся жилплощадь у второго наследника. Обычно такие доли продаются дорого — иногда цена квадратного метра превышает рыночную стоимость. И все равно сделка выгодная — сособственник доли становится единоличным владельцем отдельной квартиры.
Гарантия успешной и выгодной покупки такой доли — свой риелтор. Грамотный специалист может поторговаться за оставшуюся часть и помочь клиенту выкупить квартиру по привлекательной цене.
Если у недвижимости более двух собственников и они владеют равными долями, то максимально возможную цену за свою часть они смогут получить, только если продадут недвижимость целиком, а деньги разделят.
Услуги хорошего риелтора будет проще оплатить картой рассрочки «Халва» от Совкомбанка.
Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку до 24 месяцев. Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
Как происходит оценка доли в недвижимости и что влияет на стоимость
Определить цену доли помогают риелторы или профессиональные оценщики недвижимости. При желании оценку можно сделать самостоятельно.
На формирование стоимости влияют разные факторы. Просто разделить рыночную цену на количество владельцев — неправильно. Нужно учитывать, что в большинстве случаев продажа квартиры целиком гораздо выгоднее для всех участников сделки, чем продажа ее части. Поэтому завышать стоимость отдельной доли не стоит — рискуете долго искать покупателя или не найти вовсе.
При самостоятельном расчете цены учитывайте параметры, о которых пойдет речь далее.
Размер доли
Первое, что влияет на стоимость доли, — ее размер. Да, эта величина не гарантирует при проживании использования большей площади. Однако для покупателя размер доли имеет значение. Особенно если часть квартиры приобретается с целью инвестиций и впоследствии у покупателя в планах выкупить все жилье целиком.
Важный нюанс в том, что даже если у вас самая большая из долей, например, 5/6 от всей недвижимости, то продать ее по цене, как за отдельную квартиру, все равно не получится. Владелец оставшейся 1/6 доли в глазах покупателя останется досадным обременением. В такой ситуации ему выгодней купить отдельное жилье или попросить у вас хорошую скидку.
Количество дольщиков и прописанных
Чем больше людей владеют квартирой на правах доли, тем сложнее договариваться с каждым из сособственников. Некоторые владельцы сами живут в квартире, другие сдают в аренду, третьи используют жилплощадь вместо склада.
Прибавьте сюда прописанных в квартире людей, которые также имеют право проживать в ней.
Идеальный вариант продажи доли — когда недвижимостью владеют всего два собственника. Так покупатель получит в совладельцы только одного человека. Любые вопросы о последующей продаже, сдаче в аренду или ином использовании жилплощади решать будет проще. Поэтому доля в такой квартире окажется дороже.
Несовершеннолетние дольщики/собственники
Сделки с недвижимостью, долей в которой владеют (или где прописаны) дети, — всегда дополнительный риск для покупателя. Каждый шаг предстоит согласовывать с органами опеки, что увеличивает сроки заключения сделки. Не каждый покупатель готов ждать, поэтому цена доли может быть заметно занижена.
Доступ в комнату
Когда речь идет о многокомнатной квартире, в которой за каждым собственником закреплена своя комната, важную роль играет свобода доступа к ней. Если одному из владельцев, чтобы попасть на свою территорию, нужно пройти через комнату соседа — это негативно скажется на цене доли.
Идеально, когда у каждого собственника есть отдельный вход в свое жилище. Если такой возможности нет, порядок прохода и доступа в комнату лучше зафиксировать в соглашении между соседями — о нем речь пойдет далее.
Порядок пользования общими местами
Ванна и туалет, кладовая, кухня, балкон, коридор — все это места общего пользования (МОП). Ими имеют право распоряжаться все сособственники жилья вне зависимости от размера их доли. Однако именно порядок использования общих мест часто становится камнем преткновения и вызывает споры среди домовладельцев.
График дежурств и уборки; кто и в какое время готовит, принимает ванну или занимает туалет; где и чья стиральная машина будет стоять, а если она общая, то график использования — все эти простые, на первый взгляд, бытовые вопросы становятся причиной споров и разногласий между соседями.
Чтобы избежать конфликтов, риелторы и юристы советуют закрепить договоренности между жильцами письменно. Не стесняйтесь прописывать в соглашении любые мелочи по использованию МОП. Ориентируйтесь на график работы каждого из жильцов, их возраст, режим дня и прочие нюансы быта. Чем подробнее будут прописаны правила, тем легче будет договариваться.
Эксперты считают, что наличие такого соглашения между соседями положительно скажется на формировании стоимости доли. Обязательно покажите будущему покупателю эту бумагу — так человек убедится, что в соседи ему достанутся люди, которые умеют уживаться друг с другом.
Прочие факторы
Помимо озвученного выше, на стоимость доли влияют общее состояние и ликвидность жилья, местоположение, качество и этажность дома, возможность осмотреть квартиру перед покупкой доли в ней. Для многих покупателей важны район города и наличие развитой инфраструктуры вокруг, а также удобная транспортная доступность.
Все эти факторы следует учитывать при назначении цены за долю.
Какую бы квартиру вы ни выбрали, воплотить мечту о покупке поможет ипотека от Совкомбанка.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Про понижающий коэффициент и пример расчета
Так как же посчитать, сколько стоит доля в квартире? Для начала нужно изучить рынок недвижимости, узнать стоимость квадратного метра похожего жилья.
Затем прикинуть, какие негативные или, наоборот, положительные факторы, о которых шла речь выше, могут повлиять на формирование стоимости.
Учитывайте, что к долям всегда применяется понижающий коэффициент — показатель, который снижает рыночную стоимость. Обычно он равен 0,5 или 0,7 от рыночной цены объекта. Рассмотрим на примере.
В среднем по рынку трехкомнатная квартира в Самаре стоит 3 млн рублей. У квартиры 3 собственника, у каждого из которых выделена 1/3 доли.
Если бы они продали квартиру целиком и поделили деньги, каждый из них мог получить по 1 млн рублей. А если кто-то из них решит продать только свою долю, то может рассчитывать лишь на 500—700 тысяч рублей.
Почему так? Все дело в коэффициенте, на который нужно умножить стоимость доли по рыночной цене. Допустим, негативных факторов не так много — в этом случае можно применить коэффициент 0,7. Умножаем 1 млн на 0,7 и получаем 700 тысяч рублей.
Какой именно коэффициент применим к вашему жилью, подскажет опытный оценщик или грамотный риелтор.
Касаемо формул и онлайн-калькуляторов, которыми напичкан интернет — мы протестировали некоторые из них и пришли к выводу, что они только вводят в заблуждение и считают неверно. Лучше обратиться к проверенному специалисту с опытом, чем посчитать неправильно.
Ошибочный расчет грозит тем, что вы либо завысите стоимость и долго будете искать покупателя, либо продадите долю по заниженной цене и упустите выгоду.
Когда долю можно продать быстро и выгодно
Выше мы подробно рассказали, какие факторы влияют на ценообразование доли в недвижимости. В этом разделе кратко перечислим положительные моменты, которые позволят продать долю не только быстро, но и более выгодно.
- Квартирой на правах доли владеют всего два собственника.
- Среди зарегистрированных и дольщиков нет несовершеннолетних.
- В квартире не прописаны посторонние люди — только собственники.
- Если квартира многокомнатная, в каждую комнату есть отдельный вход.
Перечисленные преимущества работают как на продавца, так и на покупателя. Для последнего эти обстоятельства полезны тем, что позволяют выгодно купить хорошую недвижимость.
Мнение эксперта
Наталья Проданова
Доли в квартирах в основном приобретают иногородние граждане — их привлекает стоимость. Ценовая категория этого сегмента недвижимости значительно ниже стоимости комнаты в коммуналке, небольшой квартиры, студии и т. п.
Несмотря на то, что покупатель доли делит право собственности с другими владельцами, такая покупка позволяет ему и его несовершеннолетним детям постоянно зарегистрироваться на купленной жилплощади и пользоваться всеми преимуществами прописки, а их немало: прикрепление к поликлинике, оформление ребенка в детский сад, учебное заведение, получение льгот и ипотечных кредитов и т. п.
По статистике, не менее 90% покупателей покупают долю в квартире именно с целью получения постоянной регистрации. Лишь малая часть из них — с целью фактического проживания в квартире.
Оставшиеся 10% потенциальных покупателей — сособственники этого же жилья, которые имеют право первоочередной покупки, а также инвесторы, которые в перспективе хотят выкупить всю квартиру.
В 2022–2023 году покупка доли в квартире все чаще рассматривается как вложение. Даже несмотря на сложную ситуацию в стране и в мире, недвижимость продолжает оставаться хорошей инвестицией.
Долевая собственность: особенности продажи
Когда у квартиры только один хозяин, не возникает сомнений, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу собственнику ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело — распоряжение долевой собственностью. Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.
Что такое долевая собственность?
Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Почему жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.
В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Тогда квартиры оформляли в собственность целыми семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.
Важно различать долевую собственность и совместную собственность.
Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.
Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются.
Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе по соглашению наследников или по соглашению супругов доли могут перераспределяться, но априори они считаются равными.
Как сделать выдел доли в квартире
Зачем это вообще нужно? Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие.
Бывает, что родственники не могут и не желают договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.
Выдел доли в натуре получается сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.
Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?
Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают за нее. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.
При долевом владении жильем собственники должны выполнять определенные обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы второго пользователя — например, не шуметь и не устраивать вечеринки после 23 часов и т. д.
Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг напрямую зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше.
Как продать квартиру в долевой собственности?
Прежде всего в сделке с общим жильем не должны быть нарушены ничьи права.
По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).
Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.
Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при ее продаже — договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты.
Предположим, продается квартира, разделенная на семь долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.
Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке не редкость. Нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д.
Любые операции с квартирой (в том числе продажа), которая находится в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников.
Впрочем, существует еще один вариант: все сособственники дают согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.
За исключением нотариальной формы сделки, которую закон требует в отдельных случаях, и соблюдения преимущественного права покупки сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.
Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдет, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.
Как продать долю в квартире?
Общедолевая собственность позволяет распродать жилье по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.
Хотите продать долю на рынке — пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.
- При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
- Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят по каким-то причинам идти на контакт.
- Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки, — можно выставлять долю на продажу, предлагая ее любым другим покупателям.
Цена, по которой вы выставляете свою долю на рынок, не должна быть ниже той цены, которую вы указывали сособственникам в извещении о своем намерении продать долю.
Преимущественное право покупки, установленное пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, было нарушено? В течение трех месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключенной сделке.
Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.
Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.
Как выкупить долю?
К чему готовиться, если вы решили купить долю в квартире?
Здесь многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то всё решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.
После того как вы договоритесь с сособственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.
Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.
Можно ли обойтись без нотариуса?
Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.
1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.
2. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.
Обычно нотариусу для подготовки договора купли-продажи и проверки легитимности представленных документов на квартиру, а также продавца и покупателя на банкротство необходимо до пяти дней. Это стоит учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.
3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.
Как организовать выкуп незначительной доли?
С общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли, когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.
Бывает, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.
Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.
Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.
Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, те могут обратиться в суд, а суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации за нее.
То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.
Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?
Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя общие правила для сделок купли-продажи имущества в общей долевой собственности, установленные Гражданским кодексом РФ, действуют и в отношении частных домовладений — земельного участка с расположенным на нем индивидуальным жилым домом.
Павел Остапчук, младший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25–30% стоимости, чем если бы объект продавался целиком и продавец забирал бы свою часть денег, полученных от продажи.
Пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,9–3 млн рублей.
Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей).
Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.
Редакция благодарит за помощь в создании материала Юлию Антясову, руководителя офиса «Новогиреево» компании «Миэль – Сеть офисов недвижимости», Юлию Дымову, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Павла Остапчука, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Как рассчитать стоимость доли в квартире
Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.
Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Порядок пользования общей жилой площадью
В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.
Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?
Беспрепятственный доступ в квартиру
Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.
Площадь доли
Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.
Отдельный вход в комнату
Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.
Количество собственников и прописанных людей
Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.
Несовершеннолетние собственники
Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.
Элитность жилья
Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).
Формула расчета
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Как продать долю в квартире. Инструкция
«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.
Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.
Продать квартиру полностью
Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.
Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.
Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.
Продать долю в квартире
Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.
Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:
- данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
- обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
- уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.
«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.
Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.
Выделенная доля
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Резюме экспертов
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.