Как признать долю незначительной и выкупить через суд

Как признать долю незначительной и выкупить через суд

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 августа 2022 г. № 64-КГ22-3-К9 Суд частично изменил решения по делу о признании долей незначительными, прекращении права собственности, признании права собственности, возложении обязанности по выплате денежной компенсации за незначительные доли, поскольку судебные инстанции, не исследовав обстоятельства дела должным образом и отказывая в удовлетворении исковых требований, фактически исходили из отсутствия волеизъявления истца на выдел своей доли из общего имущества, существенного интереса в использовании доли в праве общей собственности на квартиру

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Назаренко Т.Н.,

судей Горохова Б.А. и Юрьева И.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Девкиной Ксении Геннадьевны к Девкиной Галине Геннадьевне, Кизиме Марине Геннадьевне о признании долей незначительными, прекращении права собственности, признании права собственности, возложении обязанности по выплате денежной компенсации за незначительные доли, по встречному иску Девкиной Галины Геннадьевны, Кизимы Марины Геннадьевны к Девкиной Ксении Геннадьевне, нотариусу Перепел Наталье Петровне о признании договора дарения доли квартиры и свидетельств о праве на наследство по закону и по завещанию недействительными, об определении долей в праве на наследственное имущество, о признании права собственности на доли, признании недействительной регистрации права собственности на долю жилого помещения

по кассационной жалобе Девкиной Ксении Геннадьевны на решение Ногликского районного суда Сахалинской области от 10 августа 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 28 октября 2021 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 марта 2022 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н.,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Девкина К.Г. с учетом уточненных исковых требований обратилась в суд с иском к Девкиной Г.Г., Кизиме М.Г. о признании долей незначительными, прекращении права собственности, признании права собственности, возложении обязанности по выплате денежной компенсации за незначительные доли жилого помещения. В обоснование требований Девкина К.Г. указала, что с шестилетнего возраста постоянно проживает и зарегистрирована в двухкомнатной квартире общей площадью 52,2 кв.м, расположенной по адресу: . ; с 9 декабря 2012 г. является собственником 8/9 доли в праве собственности на квартиру. Ответчикам принадлежит по 1/18 доли в праве собственности на квартиру на основании свидетельств о праве на наследство по закону. Ответчики в квартиру не вселялись, в ней не зарегистрированы, интереса в пользовании никогда не проявляли. Выделение им долей в жилом помещении в связи с их незначительностью невозможно. Рыночная стоимость долей Девкиной Г.Г., Кизимы М.Г. составляет по 16 250 руб. каждая.

Девкина Г.Г., Кизима М.Г. иск не признали и обратились в суд со встречным иском к Девкиной К.Г., в котором просили признать недействительными договор дарения доли квартиры от 16 ноября 2013 г., свидетельство о праве на наследство по закону от 8 ноября 2013 г., и свидетельство о праве на наследство по завещанию от той же даты, регистрацию права собственности Девкиной К.Г. на 8/9 доли в праве собственности жилого помещения; определить доли в праве собственности в отношении квартиры и признать за ними право собственности на эти доли.

Определением Ногликского районного суда Сахалинской области от 29 июня 2021 г. к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечена нотариус Перепел Н.П.

Решением Ногликского районного суда Сахалинской области от 10 августа 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 28 октября 2021 г., в удовлетворении первоначальных исковых требований к Кизиме М.Г. о признании доли незначительной, прекращении права собственности, признании права собственности, возложении обязанности по выплате денежной компенсации за незначительную долю, взыскании судебных расходов отказано. 1/18 доли в праве собственности на квартиру по адресу: . принадлежащая Девкиной Г.Г., признана незначительной. Прекращено право общей долевой собственности Девкиной Г.Г. на эту долю. За Девкиной К.Г. признано право собственности на данную долю. С Девкиной К.Г. в пользу Девкиной Г.Г. взыскана денежная компенсация в размере 108 333 руб. 33 коп. за 1/18 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. С Девкиной Г.Г. в пользу Девкиной К.Г. взысканы судебные расходы в размере 9 555 руб. 36 коп. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 марта 2022 г. судебные постановления оставлены без изменения.

Девкиной К.Г. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных актов в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований Девкиной К.Г. к Кизиме М.Г. о признании доли незначительной, прекращении права собственности, признании права собственности, возложении обязанности по выплате денежной компенсации за незначительную долю.

По результатам изучения доводов кассационной жалобы заявителя судьей Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. 11 мая 2022 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и определением того же судьи от 4 июля 2022 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь частью 4 статьи 390.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для удовлетворения кассационной жалобы и частичной отмены обжалуемых судебных постановлений.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 390.14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого характера существенные нарушения норм права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Тульский В.Г. и Тульская В.Г. состояли в браке, зарегистрированном 17 апреля 1947 г., что подтверждается свидетельством о заключении брака, повторно выданным 21 января 2021 г. отделом ЗАГС города Южно-Сахалинска агентства ЗАГС Сахалинской области.

В период брака у Тульского В.Г. и Тульской В.Г. родились дочери — Тульская Н.В. (после заключения брака — Девкина) и Тульская Г.В. (после заключения брака — Булатова).

Девкина К.Г., Девкина Г.Г. и Кизима М.Г. являются дочерьми Девкиной Н.В., умершей 18 мая 1990 г., и, соответственно, внуками Тульского В.Г. и Тульской В.Г.

6 мая 1993 г. между МПО «Райжилкомхоз» и Тульским В.Г. и Тульской В.Г. заключен договор о передаче в собственность в порядке приватизации жилого помещения, расположенного по адресу: .

19 января 2002 г. Тульский В.Г. умер.

После смерти Тульского В.Г. открылось наследство в виде 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: .

К нотариусу Перепел Н.П. с заявлениями о принятии наследства обратились наследники Тульского В.Г. первой очереди — супруга Тульская В.Г. и дочь Булатова Г.В., с заявлениями о принятии наследства в порядке представления обратились внуки наследодателя — Девкина К.Г., Девкина Г.Г. и Кизима М.Г. Выданы свидетельства о праве на наследство по закону на 1/2 доли в праве собственности на квартиру . по адресу: . дочери Булатовой Г.В. — 1/6 доли; внучкам Девкиной К.Г., Девкиной Г.Г. и Кизиме М.Г. — по 1/18 доли каждой.

19 апреля 2002 г. Тульская В.Г. умерла.

Тульская В.Г. завещала все свое имущество, в том числе квартиру . по адресу: . внучке — Девкиной К.Г., о чем 11 апреля 2002 г. составила завещание, удостоверенное нотариусом Перепел Н.П.

К нотариусу Перепел Н.П. с заявлением о принятии наследства обратился наследник первой очереди — дочь Булатова Г.В., в порядке представления внучка наследодателя — Девкина К.Г.

Девкиной К.Г. выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на 2/3 доли в праве собственности на квартиру . по адресу: . из которых 1/2 доли принадлежит наследодателю на основании договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации от 6 мая 1993 г. и 1/6 доли фактически принята Тульской В.Г. в порядке наследования после смерти Тульского В.Г.

Таким образом, 13/18 доли в праве собственности на спорную квартиру стали принадлежать Девкиной К.Г.

16 ноября 2013 г. Булатова Г.В. по договору подарила Девкиной К.Г. принадлежащую ей 1/6 доли в праве собственности на квартиру, после чего Девкина К.Г. является собственником 8/9 доли в праве собственности, которое зарегистрировано 9 декабря 2013 г.

Право собственности Девкиной Г.Г. и Кизимы М.Г. на доли в спорной квартире не зарегистрировано.

Согласно техническому паспорту квартира общей площадью 52,2 кв.м, жилой — 27,5 кв.м состоит из двух жилых комнат (12,3 кв.м и 15,2 кв.м), кухни, ванной и туалетной комнат. В квартире по месту жительства зарегистрирована Девкина К.Г.

По результатам судебной оценочной экспертизы от 17 марта 2021 г. рыночная стоимость квартиры составляет 1 950 000 руб. Рыночная стоимость долей Девкиной Г.Г., Кизимы М.Г. составляет по 16 250 руб. каждая, без понижающего коэффициента — 108 333 руб. 33 коп.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований к Кизиме М.Г., суд первой инстанции исходил из того, что у Кизимы М.Г. имеется существенный интерес в использовании своей доли в спорной квартире, вследствие чего отсутствует совокупность условий, позволяющих принудительно прекратить ее право собственности на указанную долю и признать право на эту долю за Девкиной К.Г.

Суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции согласились с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что допущенные судами нарушения норм материального права выразились в следующем.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, его доле в праве собственности устраняется путем выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С получением компенсации в соответствии с указанной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

При этом вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции от 25 декабря 2018 г.).

Между тем положения приведенных выше правовых норм, а также их разъяснения не были учтены судами.

Из искового заявления Девкиной К.Г. следует, что в обоснование своих требований она ссылалась на то, что 1/18 доли спорного жилого помещения, принадлежащая Кизиме М.Г., является незначительной и составляет 1,5 кв.м жилой площади и 2,9 кв.м общей площади. Выдел такой доли в натуре произвести невозможно (площадь жилых комнат составляет 12,3 кв.м и 15,2 кв.м). Кизима М.Г. в квартиру со дня открытия наследства (2002 год) никогда не вселялась и ею не пользовалась, расходы на содержание имущества не несла, проживает в другом жилом помещении по адресу: . где зарегистрирована по месту проживания.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно части 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

По данному делу исходя из заявленных истцом требований, их обоснования, а также с учетом положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение следующих вопросов: может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества.

От выяснения данных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора по требованиям Девкиной К.Г. о выплате компенсации доли в общем имуществе.

Однако данные обстоятельства суд в нарушение части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили надлежащей правовой оценки суда.

Ссылка судов на то обстоятельство, что ответчик не имеет в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды не дали оценки поведению Кизимы М.Г. на предмет добросовестности, поскольку Кизима М.Г., зная, что невозможно выделить долю в натуре и использовать имущество по назначению ввиду незначительности принадлежащей ей доли, отказалась от выплаты ей денежной компенсации в счет стоимости принадлежащей ей доли в общем имуществе. Между тем в июне 2020 года, то есть до обращения Девкиной К.Г. в суд с настоящими требованиями, Кизима М.Г. разместила в сети «Интернет» объявление о продаже принадлежащей ей доли и комнаты в спорной квартире, указав площадь 6 кв.м.

При решении вопроса о наличии или об отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.

Не исследовав указанные обстоятельства должным образом и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды фактически исходили из отсутствия волеизъявления Кизимы М.Г. на выдел своей доли из общего имущества, существенного интереса в использовании доли в праве общей собственности на квартиру.

Между тем отсутствие волеизъявления Кизимы М.Г. на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку действие пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

Ввиду изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что допущенные судами нарушения норм права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав Девкиной К.Г., в связи с чем полагает необходимым отменить решение Ногликского районного суда Сахалинской области от 10 августа 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 28 октября 2021 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 марта 2022 г. в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований Девкиной К.Г. к Кизиме М.Г. о признании доли незначительной, прекращении права собственности, признании права собственности, возложении обязанности по выплате денежной компенсации за незначительную долю с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390.14-390.16 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

решение Ногликского районного суда Сахалинской области от 10 августа 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 28 октября 2021 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 марта 2022 г. отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований Девкиной К.Г. к Кизиме М.Г. о признании доли незначительной, прекращении права собственности, признании права собственности, возложении обязанности по выплате денежной компенсации за незначительную долю, в указанной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части решение Ногликского районного суда Сахалинской области от 10 августа 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 28 октября 2021 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 марта 2022 г. оставить без изменения.

Председательствующий

Назаренко Т.Н.

Судьи

Горохов Б.А.

Юрьев И.М.

Обзор документа

Гражданка обратилась в суд с целью признать незначительными доли ответчиков в праве собственности на квартиру и выкупить их.

Как указала истица, ей принадлежит 8/9 доли в праве собственности на квартиру, а ответчикам — по 1/18 доли. В это помещение они не вселялись, в нем не зарегистрированы. Выделить им доли в натуре из-за незначительности долей нельзя.

Три инстанции сочли, что требования следует удовлетворить лишь к одному из ответчиков, т. к. второй не имеет в собственности иного жилья. ВС РФ отправил дело на пересмотр.

То, что ответчик не имеет в собственности другого жилья, кроме спорного, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении подобных требований.

Имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, суд решает в каждом конкретном случае на основании исследования обстоятельств.

В данном деле надо было учитывать, что второй упомянутый ответчик никогда не вселялся в квартиру, проживает по иному адресу. Кроме того, ранее он разместил в Интернете объявление о продаже своей доли.

Как признать долю в квартире незначительной в 2023 году

Если квартира принадлежит одному владельцу, он вправе распорядиться объектом по собственному усмотрению, не спрашивая согласия и без дополнительных условий. Если недвижимость принадлежит сразу нескольким собственникам, любые действия в отношении имущества потребуют согласования со всеми участниками собственности, если не провести процедуру признания доли незначительной и не выкупить ее в судебном порядке.

Какая доля может считаться незначительной

Стечение обстоятельств может привести к тому, что единый объект недвижимости оказывается разделенным на множество крупных и мелких долей, что вынуждает совладельцев каждый раз согласовывать с остальными любой шаг в отношении жилья. Незначительная доля в квартире открывает перед собственником возможность влиять на принимаемые всеми владельцами решения, затрудняя процесс управления и пользования имуществом.

Из непростой ситуации закон предусматривает выход через признание отдельной части недвижимости незначительной с последующим правом выкупить эту долю по судебному решению. В законодательстве нет единых нормативов, как определяется незначительная доля. Суд будет исходить из конкретных обстоятельств дела, делая выводы о возможности использования доли в составе общей собственности. Поскольку каждый случай индивидуален, подавая иск в суд, необходимо тщательно продумать основания и подготовить документальные доказательства.

Не установлено точной площади или иных характеристик незначительной доли. Все зависит от индивидуальной ситуации. Примером, когда есть все шансы доказать через суд незначительность, выступает 1/16 от квартиры в 30 метров, принадлежащей 2 лицам. Нетрудно посчитать, что наименьшая доля в этой жилплощади, предназначенная для проживания одного из владельцев, составит всего 1,875 метра.

Важно! Незначительной может оказаться площадь больше или меньше установленного в регионе норматива. В судебной практике есть случаи признания незначительной ½ однокомнатной квартиры и отказ в удовлетворении иска для 1/50 доли большого жилого дома.

Основания для признания незначительности доли

Чтобы определить право на признание доли незначительной, исходят из положений ст. 252 ГК РФ. В частности, п. 3-4 этой статьи рассматриваются условия возможности выдела доли из состава общего или совместного имущества, а при отсутствии такой возможности ее признают «несоразмерной»:

• Выдел минимальной доли в натуре при отсутствии физических возможностей отделения площади заменяется выплатой компенсации через процедуру выкупа;
• Размер компенсационной выплаты определяется по взаимной договоренности сторон, либо на основании судебного определения;
• Помимо денежной компенсации предусмотрены любые иные варианты возмещения.

Имущественные претензии зачастую не дают возможности сторонам мирно договориться о назначении справедливой выкупной цены. Чтобы суд обязал выкупить долю в принудительном порядке, необходимо, чтобы были установлены следующие обстоятельства:

1. Доля не может быть выделена физически (в натуре) без нанесения ущерба другим собственникам, т.е. нет возможности организации отдельного входа, вынесения коммуникаций, образование новых лицевых счетов.
2. Есть документальные доказательства, что собственник отчуждаемой части квартиры не проявляет к своему имуществу никакого интереса и не пользуется общей собственностью.
3. Среди собственников есть заинтересованное в выкупе (или продаже) лицо, которое подаст исковое заявление.
4. Есть факты уклонения владельцем части квартиры от управления ею, обслуживания или ремонта, включая отказ от физического устранения неисправностей на территории или оплату ЖКХ.
5. Достоверно известно, что человек не нуждается в этом имуществе для постоянного проживания (есть другое жилье).

Если все 5 условий соблюдены, есть вероятность на принудительный выкуп доли после признания ее незначительной в судебной инстанции.

Почему выкуп после признания доли незначительной может быть выгоден

Жилищный вопрос всегда оставался одним из наиболее сложных для мирного согласования условий выкупа. Наделяя возможностью влиять на общие решения собственников, продавать, дарить, завещать, пара метров в квартире никак не отвечает потребностям в комфортном совместном проживании.

При продаже доли, скорее всего, покупателей будет сложно найти, а предложенная цена окажется намного меньше рыночной, если бы продавался единый объект собственности.

Принудительный выкуп открывает возможность продажи доли по оптимальной цене, установленной согласно заключению независимого эксперта на основе справедливого расчета. Благодаря принудительной процедуре, удается обязать покупателей внести сумму, соразмерную доле и рыночной стоимости всей квартиры.

Позиция судебных органов о принудительном выкупе

На практике применить принудительный выкуп доли в квартире не так просто. Суды, принимая такой иск к рассмотрению, будут исходить из интересов обеих сторон и наличию законных оснований для признания части незначительной.

Обычно суд трактует ситуацию с выкупом небольшой части в квартире как исключительную, а перед тем, как обязать участников собственности провести обмен жилых метров на денежную компенсацию, потребует доказать соблюдение всех необходимых условий. Только после получения статуса незначительной доли, ее можно выкупить, не спрашивая согласия второй стороны.

Как выкупить незначительную долю в квартире

Ест 2 варианта, как выкупить часть общей собственности:

1. Заинтересованные собственники (например родственники) мирно договариваются о продаже доли на основании действия права преимущественного выкупа. Заключается договор, который далее подлежит нотариальному заверению согласно требованиям закона. Помимо купли-продажи, это может быть договор мены, либо безвозмездная сделка дарения.
2. В судебном порядке признать долю в квартире незначительной, если соблюдены указанные в ст. 252 ГК РФ условия.

Если суд согласится с требованиями истца, процесс переоформления рассматриваемой части недвижимости проходит в соответствии с решением судебного органа.

Процедура принудительного выкупа через суд

Чтобы выкупить через суд малозначительную долю, необходимо придерживаться общих рекомендаций, установленных нормами ГПК и ГК РФ.

Обращение в суд подразумевает соблюдение определенной последовательности действий:

1. Стадия досудебного урегулирования – обязательная часть процесса, которая убедит суд в том, что мирное решение вопроса невозможно. Направляя письменную досудебную претензию, заинтересованная сторона предлагает провести сделку, не доводя дело до суда.
2. Подготовка документальных доказательств. Суд оценивает ситуацию на основании беспристрастных фактов, установленных истцом в ходе подготовки к судебному разбирательству. Сбор документации для иска – не менее важный процесс, что и составление самого заявления, поскольку устанавливает правоту истца законность требований.
3. Составление иска. Согласно ст. 131-132 ГПК РФ, именно этот документ станет основанием для рассмотрения дела в судебной инстанции. Каждая ситуация сугубо индивидуальна, поэтому готового бланка иска не существует. Лучше доверить подготовку значимого для суда документа опытному юристу.
4. Получив иск, судья принимает решение о начале рассмотрения дела и назначает дату заседания. От того, насколько убедителен окажется истец, зависит шанс на удовлетворение требований. Помощь юриста и привлечение его к судебным заседаниям значительно повышает вероятность благополучного завершения процесса.
5. Когда будут заслушаны все стороны судебного разбирательства и рассмотрены все доказательства, суд выносит решение.
6. Если требования истца удовлетворяют, необходимо дождаться вступления в силу решения. Для оспаривания решения в установленные законом сроки подают апелляцию в вышестоящий судебный орган.

Остается выполнить постановление суда, оформив сделку на указанных судьей условиях и далее обратиться в МФЦ для перерегистрации доли и получения новой выписки.

Важно! Если истец планирует принудительно признать долю незначительной с последующим выкупом, на отдельный судебный счет кладут средства в сумме согласно оценке стоимости доли по мнению независимого оценщика.

Какие документы нужно подготовить для суда

Грамотная подготовка приложений к иску значительно увеличивает шансы на успешный исход дела в суде. В стандартный список документации для иска входит:

• паспорт (удостоверяющий личность документ);
• выписка из домовой книги;
• квитанция (чек) с пошлиной;
• заключение оценщика-эксперта;
• техдокументация на недвижимость;
• справки, счета, письма, выписки – любые документальные доказательства наличия оснований для выкупа;
• копия письменной претензии, подтверждающей попытку досудебного урегулирования.

Важно! Чтобы уменьшить затраты на суд, некоторые истцы прибегают к кадастровой стоимости. Если будет установлено существенное отклонение от рыночной стоимости, в суде вторая сторона вправе оспорить стоимость и потребовать новой экспертизы.

Во избежание оспаривания объективности мнения оценщика, необходимо выполнение 3 главных требований:

1. Выбрать компанию с соответствующей лицензией на оценочные работы.
2. Независимый эксперт должен входить в СРО.
3. Подробный анализ недвижимости с оценкой оформляют в письменном виде.

Сумма, определенная оценщиком как стоимость доли, учитывается при расчете судебной пошлины.

Как составить иск и подготовиться к суду

При составлении искового заявления придерживаются основных требований к оформлению документов согласно ГПК РФ.

К обязательным реквизитам соглашения относятся:

• название судебного органа;
• сведения о сторонах иска (истце и ответчике);
• если привлекают дополнительно другие инстанции, указывают информацию о третьей стороне;
• цена исковых требований;
• название «исковое заявление о признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации»;
• информация об основаниях для владения и распоряжения долями для всех участников;
• причины, почему истец обращается в суд;
• информация о прохождении досудебного урегулирования;
• формулировка требований истца;
• ссылки на законодательные нормы для удовлетворения требований истца;
• дата, подпись составителя.

Рекомендуется использовать готовые образцы иска, дополняя их индивидуальными деталями дела, либо обращаются за профессиональной юридической помощью. Исковое заявление составляют в нескольких экземплярах, по количеству участников судебного разбирательства и еще один для суда.

Судебная практика

Несмотря на наличие разъяснений о признании доли незначительной и выкупе согласно ст. 252 ГК РФ, суды не сформировали однозначную позицию по вопросу принудительного выкупа. Помимо отсутствия возможности выдела доли в натуре, суд будет рассматривать совокупность представленных обоснований с учетом мельчайших деталей – возраста, здоровья, профессии, количества несовершеннолетних и т.д.

Ниже представлены случаи из судебной практики, описывающие позицию судов в отношении признания долей незначительными:

Если в удовлетворении иска отказано или есть несогласная с решением первичной инстанции сторона, подают апелляции в вышестоящие суды, вплоть до Верховного суда. Разъяснения ВС РФ максимально взвешенно и объективно описывают позицию, которой должны руководствоваться нижестоящие судебные органы.

Какие юридические сложности могут возникнуть

В ходе разбирательства понадобится квалифицированная юридическая поддержка, поскольку на заседаниях понадобится аргументированно объяснять позицию и возражать доводам другой стороны.

Юрист сможет правильно оценить ситуацию и представить ее в суде с аргументами, ссылками на нормы закона, подтверждающими документальными доказательствами. Если владелец уже вселился на оспариваемую жилплощадь и имеет родственные отношения с остальными жильцами, добиться принудительного выкупа будет крайне сложно.

ВС разъяснил особенности принудительного выкупа доли в квартире при разделе общего имущества

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 19 октября по делу № 3-КГ21-9-КЗ о разделе совместно нажитого имущества бывших супругов при невозможности выдела доли имущества в натуре.

Обстоятельства дела

Брак между Галиной Алексеевой и Евгением Соколовым был расторгнут 8 ноября 2017 г. В период брака супруги совместно приобрели имущество – 1/3 доли двухкомнатной квартиры. Согласно договору купли-продажи от 10 октября 2013 г. 2/3 доли в праве собственности на квартиру принадлежат Галине Алексеевой на основании соглашения о разделе супружеского имущества в предыдущем браке от 29 ноября 2004 г.

Позднее Галина Алексеева обратилась в суд с иском к Евгению Соколову о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, взыскании денежных средств, а также выплате компенсации за долю в праве на имущество. Истица указала, что ответчик не имеет существенного интереса в использовании принадлежащего ему имущества, поскольку выехал из квартиры и проживает с другой семьей, расходы на оплату жилья и коммунальных услуг не несет, а его доля является незначительной (4,7 кв. м жилой площади и 9,2 кв. м общей) и не подлежит выделению в натуре.

В ходе судебного разбирательства истица уточнила требования и просила выделить ей 1/6 доли в праве на квартиру, прекратив право ответчика в общей долевой собственности с выплатой ему компенсации в 150 тыс. руб. согласно имевшемуся в материалах дела экспертному заключению от 24 февраля 2020 г. об оценке рыночной стоимости указанной доли. Кроме того, истица просила взыскать с ответчика плату за жилое помещение и коммунальные услуги, расходы на оплату услуг представителя, оплату экспертизы и уплату госпошлины на общую сумму 125 тыс. руб.

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 17 июля 2020 г. исковые требования были удовлетворены частично: бывшим супругам передано в собственность по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру. С ответчика в пользу истицы взыскано 24 тыс. руб., а также судебные расходы в 27 тыс. руб. В выплате ответчику компенсации за долю в праве на имущество было отказано.

Частично удовлетворяя иск, суд исходил из того, что спорная квартира является местом жительства ответчика и что доказательств, свидетельствующих о наличии у истицы денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества, не представлено. Суд пояснил, что денежные средства в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в обеспечение иска не вносились, а ответчик имеет существенный интерес в использовании доли в праве собственности на квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 ноября 2020 г. и определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2021 г. решение суда оставлено без изменений.

Выводы ВС

В связи с этим Галина Алексеева обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Ссылаясь на п. 3 указанной статьи ГК, Суд пояснил, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела имущества или выделе доли одного из них участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими сособственниками.

Суд подчеркнул, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом ВС обратил внимание, что выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия данного собственника.

Если же доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, разъяснил ВС. При этом отмечается, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Верховный Суд обратил внимание, что, закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Обращаясь к п. 36 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6 и 8 (в ред. от 25 декабря 2018 г.), ВС отметил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Верховный Суд принял во внимание, что истица в обоснование заявленных требований указывала, что 1/6 доли жилой площади, принадлежащая ответчику, составляет 4,7 кв. м. и выделить ее в натуре невозможно, поскольку в таком случае доля ответчика в квартире будет значительно увеличена. Также истица отмечала, что ответчик зарегистрировался в спорной квартире только в ходе судебного разбирательства – в конце 2019 г. Кроме того, Суд обратил внимание на пояснение истицы о том, что она проживает в спорной квартире с несовершеннолетними детьми – дочерью от первого брака и внучкой и что с бывшим супругом сложились неприязненные отношения, поэтому совместное проживание в одной квартире невозможно.

ВС указал, что судами при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества правовая оценка возможности использования общего имущества, приходящегося на его долю, не дана. Ссылка суда на то, что ответчик не имеет в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поясняется в определении.

Обращаясь к разъяснениям содержащимся в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25, Верховный Суд отметил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. В связи с этим, пояснил ВС, суду надлежало оценить соответствие отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости его доли в общем имуществе требованиям добросовестности, однако это не было выполнено.

Верховный Суд указал: суд первой инстанции ссылался на то, что истица не представила доказательств, свидетельствующих о наличии у нее денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества. Вместе с тем, подчеркивается в определении, суд возложил обязанность на истицу представить доказательства своей платежеспособности для выплаты компенсации, что та и сделала, а именно представила выписку о состоянии вклада. Предложения суда о внесении денежных средств в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в Ленинградской области истице не поступало, а в последнем судебном заседании данный вопрос не исследовался.

Ввиду изложенного Судебная коллегия ВС пришла к выводу о наличии нарушений норм материального и процессуального права, допущенных нижестоящими судами, и отменила их судебные акты в части требований о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, выплате компенсации за долю в праве на имущество, направив дело в данной части на новое рассмотрение в первую инстанцию. В части удовлетворения исковых требования о взыскании с ответчика платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 24 тыс. руб. ВС оставил решения без изменения.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

Адвокат АП Томской области Алена Ульянова в комментарии «АГ» отметила, что случаи невозможности выдела доли имущества в натуре, нахождение общего имущества в ипотеке – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются бывшие супруги при разделе имущества. По мнению адвоката, проблема в том, что суды нижестоящих инстанций зачастую не пытаются подойти индивидуально к каждой конкретной ситуации при разрешении спора, порой рассматривают спор только с учетом одной из сторон (и это не всегда истец), нарушая при этом права другой стороны. В итоге выносятся неправомерные решения, которое стороны пытаются оспаривать годами.

«В рассматриваемом определении Верховный Суд в очередной раз указал на необходимость более тщательного, индивидуального подхода к каждой конкретной ситуации, рассмотрения вопроса со всех сторон, не нарушая при этом прав ни одного из участников процесса. Хочется надеяться, что данное определение изменит ситуацию», – подчеркнула Алена Ульянова.

По мнению адвоката АП Воронежской области Олеси Алимкиной, проблема общей долевой собственности на жилье традиционно актуальна, и суды в части раздела совместно нажитого имущества консервативны: «если бывшие супруги не смогли договориться о порядке раздела недвижимости, то суд разделит все это имущество строго пополам и стороны будут обречены на дальнейший конфликт до тех пор, пока кто-либо не уступит добровольно другой стороне право собственности в обмен на денежную компенсацию».

Также адвокат добавила, что суды крайне осторожно подходят к вопросу о признании доли участника общей долевой собственности на жилое помещение незначительной, поскольку такое решение будет означать лишение права на жилище. По ее мнению, вопрос отсутствия у собственника небольшой доли существенного интереса в пользовании ею – это сфера усмотрения суда, и задача представителя истца состоит в том, чтобы приложить максимум усилий для доказывания данного обстоятельства всеми доступными способами.

«Тем не менее полагаю, что в рассматриваемом случае ВС поступил разумно, признав долю ответчика незначительной, поскольку очевидно, что реально выделить долю бывшему супругу не представляется возможным, до обращения истицы в суд он не был зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире и проживает с другой семьей», – отметила Олеся Алимкина.

Адвокат отметила, что по делам о разделе наследственного имущества, где также часто имеется несколько участников общей долевой собственности на недвижимое имущество, суды гораздо решительнее выделяют жилое помещение в собственность кого-либо из наследников.

По мнению адвоката, лишение стороны спора принадлежащей ей доли в жилом помещении должно быть компенсировано справедливой денежной выплатой, определяемой как соответствующая доля от рыночной стоимости всей квартиры, а не как рыночная стоимость доли, поскольку последняя всегда будет значительно ниже. «Мне показался крайне низким и несправедливым размер денежной компенсации, определенный заключением специалистов, которое представила истица. Полагаю, ответчику следовало бы представить альтернативное экспертное заключение или ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, но, вероятно, его сторона делала ставку на довод о невозможности лишения его права на долю в имуществе», – заключила она.

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова считает, что проблема принудительной выплаты доли в праве общей долевой собственности участнику долевой собственности на имущество в отсутствие его согласия, несомненно, актуальна.

Адвокат отметила, что Верховный Суд, указывая на то, что в рамках рассматриваемой категории дел истице необходимо было представить доказательства реального наличия финансовых средств на выкуп доли, обоснованно обратил внимание, что вносить денежные средства на депозит суда необязательно.

Светлана Немчинова полностью поддержала позицию ВС, пояснив, что принудительная выплата стоимости доли позволяет решать проблемы раздела имущества бывших супругов, особенно когда один из них злоупотребляет своими правами, не давая согласия на выкуп. «Ко мне очень часто обращаются доверители с аналогичными вопросами. Я сталкивалась с такими случаями, когда бывший муж, манипулируя наличием своей доли, находясь в квартире, буквально “изводил” бывшую жену. В одном случае бывший супруг, не проживая в квартире, тем не менее регулярно появлялся в ней, чтобы контролировать личную жизнь бывшей жены, не давал ей возможности приглашать в гости друзей, угрожая скандалами. В другом случае бывший супруг не давал согласия на продажу квартиры либо на выкуп его доли, поскольку не хотел, чтобы его бывшая супруга вместе с детьми сменила место жительства», – рассказала адвокат.

В заключение Светлана Немчинова добавила, что законодателем не урегулирована возможность выкупа значительной доли, что нередко приводит к манипуляциям и злоупотреблением правом участниками долевой собственности.

Можно ли через суд признать незначительность долей в квартире?

Общая площадь квартиры 62 кв.м. У меня 5/6 доли (я не прописана). У двух других собственников по 1/12. Оба прописаны, но один не живет 35 лет, а другой — алкоголик со стажем — живет. Можно ли через суд признать их доли незначительными, выписать их и выплатить деньгами стоимость их долей?

Содержание

Судебная практика

Да, сложившаяся судебная практика по такой категории дел есть. Рассматривались подобные дела и на уровне Верховного суда РФ. Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.07.2016 N 18-КГ16-65, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 Гражданского кодекса РФ, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Поэтому у автора вопроса есть возможность выплатить каждому собственнику 1/12 доли денежную компенсацию, доказав в судебном порядке незначительность их долей, а также невозможность их реального выдела и отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества со стороны сособственников-ответчиков даже при отсутствии согласия сособственников этих долей (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Как признать долю незначительной и выкупить

Согласно ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ и п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В рассматриваемом случае использование жилого помещения (или его части) в соответствии с его назначением (т.е. проживанием граждан) собственником 1/12 доли в данной квартире практически невозможно, поскольку будет отсутствовать помещение, пригодное для проживания. — жилая комната столь малого размера (общая площадь — кв. м, а 1/12 доля — это 5,2 кв. м общей, а не жилой площади).

Для судебного дела истцу (собственнику 5/6 долей) надо будет обязательно подготовить отчет независимого лицензируемого оценщика о рыночной стоимости спорной квартиры и выкупаемых долей в ней. Если у ответчиков (собственников 1/12 долей) будут возражения относительно размера предложенной истцом денежной компенсации, то суд будет давать оценку предложенной истцом суммы компенсации с учетом рыночной оценки стоимости выкупаемых долей в квартире.

С получением присужденной компенсации ответчики — собственники 1/12 долей утрачивают право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ). На практике возможно проведение с ответчиками расчетов с привлечением депозитного счета суда. То есть истец заблаговременно вносит эти средства на депозитный счет в качестве обеспечения своих исковых требований и подтверждения намерения выполнить обязательство о выкупе доли.

Почему сложно предугадать исход подобного судебного дела

Но исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно 1/12 доле, например, в виде изолированной комнаты, есть ли у ответчиков интерес в использовании этого имущества (в том числе реально ли они проживают в спорной квартире, платят ли коммунальные платежи за нее), а также могут ли они жить в квартире, не нарушая прав собственника, который владеет большими долями.

«Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных» (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 56-КГ17-13)

Поэтому с учетом грамотно составленной правовой позиции вашего представителя в суде и с требований п.4 ст. 252 ГК РФ у вас есть возможность стать единоличным собственником всей квартиры.

Вопрос о прекращении регистрации собственника 1/12 доли можно будет решить только после того, как вы станете единоличным собственником квартиры и будет зарегистрировано в Росреестре решение суда, вступившее в законную силу, а также когда вы полностью выплатите денежную компенсацию бывшим собственникам долей.