7 мифов об апартаментах
Доля апартаментов на первичном рынке Москвы растет — по данным аналитических агентств в 2018 году на апартаменты приходилось каждое четвертое предложение. С этим видом недвижимости связан ряд заблуждений и вопросов. На них ЦИАН.Журнал отвечает вместе с Ольгой Голубевой, руководителем отдела продаж ГК «Самолёт».
1. На покупку апартаментов невозможно получить ипотеку
Это не так: банки кредитуют эти объекты в том же порядке, что и квартиры. Никаких отличий не существует, набор документов и вероятность одобрения кредита заёмщику одинакова в обоих случаях.
2. В апартаментах невозможно прописаться и, соответственно, пользоваться социальными правами
Уже несколько лет прописка в России заменена на регистрацию, которая бывает постоянной и временной (на 5 лет). В апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и другие. Более того, если вы покупаете апартаменты в комплексе, где уже есть управляющая компания, то регистрацией жителей будет заниматься именно она.
3. Налоги на апартаменты слишком высоки, так что это невыгодно
Налог на собственность для апартаментов действительно выше: он составляет 0,5% от кадастровой стоимости помещения, тогда как налог на квартиры – 0,1%. Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир.
К примеру, на студию площадью 24 кв. м с кадастровой ценой 1,74 млн рублей сумма 0,1%-го налога составит 1740 рублей в год.
В то же время аналогичные по площади апартаменты (23,1 кв. м) кадастровой стоимостью в 430 тыс. рублей налог составит 0,5% – примерно 2150 рублей в год).
Сравним налог на жилье большей площади.
Налог на квартиру в 61,7 кв. м составит 4420 руб., на апартаменты такого же размера – 5770 руб.
На практике получается, что при одинаковой площади недвижимости, разница налога будет незначительна.
4. Большие коммунальные платежи
Да, тарифы на жилищно-коммунальные услуги (отопление, электричество, водоснабжение и водоотведение) действительно будут выше, чем в квартире – за счет добавления 20%-го НДС. Сравнивая одинаковые по площади квартиру и апартаменты, мы получим ежемесячную переплату около 300-400 рублей, что вполне покрывается разницей в изначальной стоимости объектов. Также стоит отметить, что у некоторых застройщиков работают свои управляющие компании, поэтому плата за содержание и ремонт может быть такой же, как и в квартире.
Так, например, в апартаментах ЖК «Спутник» средний счет за ЖКУ ежемесячно будет составлять примерно 3190 рублей. За ЖКУ в такой же квартире придется заплатить около 2840 рублей. Разница – всего 350 рублей.
5. ФЗ-214 не распространяется на апартаменты
Не верно. ФЗ-214 в равной степени касается всех участников долевого строительства – как жилых, так и нежилых помещений. Апартаменты в новостройках продаются по тем же законам, что и квартиры. Таким образом, права дольщиков защищены в равной степени.
6. А партаменты будет сложно перепродать 
Апартаменты – это такая же собственность, как квартира или, например, гараж. В любом случае этот тип недвижимости оформляется в собственность, а значит сложностей с перепродажей не возникнет.
7. У апартаментов менее удобные для жизни планировки и отсутствует инфраструктура
В целом, апартаменты и квартиры практически не отличаются, но у владельцев апартаментов больше свободы действий при перепланировке.
Согласно законодательству, при строительстве апартаментов застройщики не обязаны строить объекты инфраструктуры. Однако обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от объектов сферы обслуживания, где уже развита транспортная и социальная инфраструктура. Также некоторые застройщики строят свои детские сады и школы в таких кварталах специально для удобства покупателей. Застройщик тем самым повышает привлекательность предложения, а для жителей покупка становится всё более похожей на приобретение квартиры со своим детским садом во дворе.
Так, например, ГК «Самолёт» в квартале «Спутник», который будет состоять из 24 домов, строит 3 муниципальных детских сада и школу.
Современный покупатель уже не столь насторожено относится к апартаментам. Думаю, это связано с тем, что кроме очевидных преимуществ такой покупки: доступная стоимость, больше возможностей для перепланировки, развитая инфраструктура, возможность использовать как инвестиционное жилье – видны шаги в сторону приравнивания апартаментов к жилью. Апартаменты, действительно, отличный вариант как для собственного проживания, так и для инвестиции.
Итак, апартаменты можно с уверенностью назвать перспективным приобретением, которое способно обеспечить и прибыльность вложения, и качественно высокий уровень жизни.
Как купить апартаменты
Апартаменты не так давно на российском рынке, поэтому про них мало знают.
Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные отличаются от плохих.
Если присматриваетесь к апартаментам
Эту статью автор писал несколько лет назад, и она по-прежнему актуальна. Но за эти годы рынок апартаментов вырос и если вы рассматриваете их для покупки, у нас есть более подробная статья на эту тему.
Виды апартаментов
Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.
Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт, свидетельство о государственной регистрации права, либо можно запросить выписку из ЕГРН на земельный участок.
Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте, свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН написан один из двух типов назначения земли:
- для размещения зданий гостиничного типа;
- для объектов общественно-делового значения.
Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.
Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.
Если у застройщика земля общественно-делового значения, смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить как в квартире. Физически жить можно, наверное, а по документам — нет.
Подробно о видах апартаментов в Т—Ж есть отдельная статья.
Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.
Документы у застройщика
Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего по всем пунктам. Вот общий перечень документов:
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Коды экономической деятельности (ОКВЭД).
- Разрешение на строительство.
- Проектная декларация.
Это стандартный список, но в зависимости от особенностей строящегося объекта могут быть и дополнительные бумаги. Например, заключение независимой экспертизы о том, что проектная документация застройщика соответствует установленным требованиям. Эти документы обычно размещают на сайте застройщика.
Некоторые застройщики не строят дом с нуля, а находят коммерческое помещение и переоборудуют его: например, превращают офисное здание в апартаменты. А потом продают готовые номера как вторичное жилье. Мы рассказывали об этом в статье «Бизнес на апартаментах».
Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.
В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.
Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами. Большинство застройщиков кредитуются через проектное финансирование в крупных банках, например ВТБ, Сбере или «Дом-рф».
Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.
А деньги на оплату квартиры банк переведет на счет эскроу. Застройщик получит к ним доступ, только когда сдаст объект.
Еще один вариант проверки застройщика и прозрачности его деятельности — сервис проверки новостроек. Там есть необходимая информация: проектная документация, сроки сдачи объектов — вовремя или с опозданием — и другие нюансы, которые нужны, чтобы определиться с выбором.
Договор долевого участия
Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.
Запомните: все, что не ДДУ, не подходит. Вы не будете защищены законом в случае банкротства, долгостроя, строительных недочетов так, как при ДДУ.
Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.
Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.
Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ. К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.
Налоги на апартаменты
После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.
Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать
Около четверти предложения в новостройках Москвы приходится на апартаменты. Однако их правовой статус до сих пор не уточнен: они используются как жилье, но юридически жильем не являются. Отсюда возникает разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами.
Вместе с экспертами рынка недвижимости разбираемся, в каких случаях апартаменты лучше подходят для инвестиций, а в каких выгоднее покупать привычные квартиры.
Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.
Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.
«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»). Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.
Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.
Цена вопроса
Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.
Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.
«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Что дорожает быстрее
Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.
По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.
«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.
Особенности покупки и перепродажи
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.
Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.
Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.
«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.
Аренда: что выгоднее сдавать
Апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «отбить» бюджет покупки.
При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.
«При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет», — отметила Ирина Доброхотова.
По оценкам «Метриума», доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, у квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%.
Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы.
Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.
Доходность: квартира vs апартаменты
Рассмотрим квартиру и апартаменты в новых ЖК у метро «Ясенево». Стоимость апартаментов здесь составляет 5,5 млн руб. В цену включена предчистовая отделка, перед заселением арендаторов нужно будет сделать ремонт, установить сантехнику и расставить мебель. В соседнем ЖК квартиры без отделки предлагаются по цене от 10,7 млн руб., однако комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним возможные расходы и доходы инвестора.
Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.
Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).
Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.
Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу
Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.
Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.
В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.
Названы главные минусы покупки апартаментов: «За однушку пришла платежка на 16000 рублей»
Словом «апартаменты» в русском языке пользуются, не особенно вникая в его суть, а между тем апартаменты с точки зрения Жилищного кодекса РФ имеют определенный правовой статус и приносят своим собственникам немало проблем. Привлекают они ценой — в среднем на 30% дешевле квартир, однако потом дешевизна может аукнуться другими расходами. В редакцию «МК» обратились жители одного из крупных ЖК на северо-западе столицы. Управляющая компания не управляет, лифт чуть было не убил беременную женщину, но жаловаться некому: это ведь нежилой фонд!
Фото: Дарья Атаманчук
История началась довольно просто: собственники квартир в одном из новых ЖК не подписали свое согласие с повышением оплаты за обслуживание домов и тут же получили «ответочку» от управляющей компании.
— Неожиданно исчезли коврики на входе, вслед за ними пропали охранник, кулер… Жильцам уборщица дома сообщила, что «в вашем корпусе теперь велели убираться раз в месяц». В корпусе, на минуточку, 33 этажа… — рассказывает жительница дома Ольга Петровна.
По ее словам, перемена резкая и неожиданная — до этого всегда были и коврики для ног, и бойлеры с водой, и ночной обход домов охраной, и консьержи на входе. Только вот после заявления двух корпусов об отказе соглашаться с повышением тарифов именно там «пакет услуг» существенно сократился, и с собственников начали с угрозами «стряхивать» деньги за необоснованно высокую коммунальную плату. Одновременно с этим жильцам пришли квитанции за коммунальные услуги, в которых цифры потрясли всех, и, по словам жителей, никаких разъяснения по тарифам и начислениям не дают.
Впрочем, отсутствие ковриков для ног это мелочь и лишь верхушка айсберга. Гораздо хуже, что в доме, по словам очевидцев, бывало, «немного падают»… лифты.
— Была жуткая история: недавно пару этажей свободного падения испытала на себе беременная женщина, после чего были вызваны полиция и «скорая»… Счастье, что отделались испугом, без последствий для здоровья мамы и малыша. Сейчас создана инициативная группа из жильцов дома, чтобы привлечь внимание к этой проблеме. Не хочется даже думать, что должно произойти что-то непоправимое, чтобы вопрос с неисправными лифтами наконец-то решился, — делится жительница дома.
«Свободное падение» — действительно шокирующий прецедент. Как отметил в беседе с корреспондентом «МК» первый вице-президент Национального лифтового союза Алексей Захаров, прямой угрозы для жизни здесь нет, но ситуация тревожная.
— В современных лифтах установлена система ловителя, который заклинивает движение, а узел безопасности защищает его от падения. Но при этом может получиться жесткая посадка. Максимальное расстояние, которое он может пролететь вниз, 10 метров. Так что происходящее не слишком опасно, но все же предпринять действия в данной ситуации необходимо, — объясняет эксперт. — Оптимальным вариантом будет письменное обращение в управляющую компанию. У них есть лифтовая обслуживающая организация, с которой они взаимодействуют. Если игнорируют, стоит обратиться к жилищному инспектору по Москве или Московской области. А следующим этапом уже может идти обращение в Ростехнадзор, государственный надзор за лифтами.
На все вопросы жителей управляющая компания пожимает плечами. А в ответ лишь слышно: «Ваша заявка принята. В обработке».
«Мне за январь пришел счет на 16 тысяч рублей за 36 квадратных метров, проживает одна девушка. Я категорически не согласна оплачивать не оказанные услуги. Оплатила все по счетчикам (7 тысяч рублей) 12.02.2023, направила заявку с просьбой сделать перерасчет и объяснить начисленную сумму. Звонят, как коллекторы, каждый день и каждый час с требованием оплатить счет полностью, угрожают судом и отключением электроэнергии и воды. Когда просишь обосновать тарифы, отвечают, что не обязаны отчитываться нам о тарифах. А когда приходишь к ним, льют очень много воды что-то там про обслуживание корпусов», — рассказывает жительница.
Ее соседка добавляет свою историю в том же жанре:
«В прошлом месяце пришел счет на 25 тысяч за 42 кв. метра — это уже ни в какие ворота не лезет! И ругаться с ними бесполезно».
Между тем разгадка ситуации не так уж сложна: все дело в том, что квартиры в этом доме имеют статус апартаментов, которые, в свою очередь, маркированы как нежилое помещение. Ну а им в прямом смысле слова закон не писан. Как объяснил в беседе с корреспондентом «МК» эксперт в сфере ЖКХ Владимир Рязанский, на апартаменты не распространяются ни действие Жилищного кодекса РФ, ни соответствующие правила и тарифы — фактически управляющие компании получают карт-бланш на любой произвол.
— Там очень простая позиция: если купили дешево, клюнув на рекламу, будь готов иметь дело с последствиями. Апартаменты всегда дешевле, чем квартиры даже на вторичном рынке, не говоря уж о новостройках. При этом владельцем всего общего имущества является застройщик или назначенное им лицо, следовательно, общее собрание собственников не имеет права даже поменять управляющую организацию, как это могут сделать собственники квартир. Ситуация патовая. Надо понимать: это фактически апарт-отель, ну, гостиница. И владелец имеет право ставить какие угодно тарифы на содержание этой гостиницы при любом уровне внутреннего сервиса.
Такое же объяснение дает руководитель национальной общественной организации «Право на защиту» Андрей Тютюнин: «Апартаменты формально считаются нежилым фондом, хотя выглядят как квартиры. Для нежилых помещений, в принципе, другие (повышенные) тарифы на все, еще и управляющие компании накручивают за свои услуги сверх ожиданий покупателей. Это одна из причин, по которой апартаменты при покупке стоят дешевле квартир при прочих равных условиях. Оплата за коммунальные услуги в апартаментах осуществляется согласно договору, который заключает собственник апартаментов с УК, ТСЖ или иной формой управления.
Ну а на практике оказывается, что управляющая компания полностью подконтрольна застройщику. Между тем при покупке апартаментов нужно быть готовым еще к одному подводному камню: поскольку апартаменты — нежилой фонд, там не удастся получить даже временную регистрацию, не говорят уж о прописке. Так что такая недвижимость подходит только тем, кто уже где-то счастливо прописан. Кроме того, на покупку апартаментов не распространяется налоговый вычет — возможность вернуть 13% НДФЛ после приобретения жилья.
СПРАВКА «МК»
Законопроект, предусматривающий изменение правового статуса апартаментов, был внесен в Госдуму РФ еще в 2021 году. Предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Однако развития эта законодательная инициатива не получила.