Дом признали аварийным что делать собственникам

Жилье 14757

Дом разваливается, а жильцов просят потерпеть. Нанимателей пытаются переселить в маневренный фонд, а собственников заставляют ждать ключей от новой квартиры десятилетиями. Конечно, ведь выплачивать денежную компенсацию, да еще и равноценную, чиновники очень не любят. Что делать?

Андрей КУЗНЕЦОВ

– Дорогие друзья, сегодня поговорим о справедливой компенсации за утрату жилья, положенной жильцам аварийного дома при отселении.

Кому предоставят только жилье, а кому деньги? Может ли отказ от неравноценного варианта повлечь потерю денег и права на квартиру? Как заставить чиновников выплатить деньги в разумный срок?

До того, как жителю аварийного дома дадут другую квартиру или выплатят компенсацию на ее покупку, дом официально должен быть признан аварийным и подлежащим отселению.

О том, как признать дом аварийным и попасть в программу расселения, мы подробно рассказали в инструкции «Аварийный дом: как добиться расселения».

Инициатором признания дома непригодным для проживания все чаще становятся сами собственники. Муниципалитеты не спешат реконструировать или признавать опасными для проживания дома, которым исполнилось по 50, 70 и даже 100 лет. Нет бюджета на отселение, растут очереди из нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Но это не значит, что жильцы аварийного дома должны десятилетиями ожидать новоселья. Тем более если дом представляет угрозу здоровью и жизни проживающих.

В первую очередь расселению подлежат дома, в которых выявлена угроза обрушения и дома, для которых приоритетный порядок расселения был установлен судебным решением.

Дальнейшее расселение происходит в соответствии с графиком расселения, установленным региональными программами. Напомним вкратце, как выглядит процедура признания дома аварийным.

1. Узнайте, включен ли ваш дом уже в региональную программу расселения

Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда по всем регионам размещены на сайте reformagkh.ru в разделе «Расселение аварийного жилья / Программы субъектов РФ».
Согласно программе, расселению подлежат многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. Реализация мероприятий по данному проекту предусмотрена на период до 1 сентября 2025 года. Срок переселения каждого дома установлен в региональной программе соответствующего субъекта РФ.

ВНИМАНИЕ! Если ваш дом не значится в программе, но уже буквально разваливается, обратитесь в орган местного самоуправления о назначении обследования и признании аварийным.

2. Подайте заявление о признании дома аварийным

Это может сделать:

• собственник квартиры;
• наниматель жилого помещения (проживает в доме по договору социального найма);
• органы, уполномоченные на проведение государственного контроля и надзора (Государственная жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор, МЧС).

3. Дождитесь заключения комиссии о непригодности дома для проживания

Межведомственная комиссия, созданная органом местного самоуправления, должна провести обследование в течение 30 дней после приема заявления о признании дома аварийным.

Если обнаружены основания для отселения, власти обязаны в течение 30 дней уведомить об этом жителей. В уведомлении гражданам предложат самостоятельно обеспечить снос. Очевидно, что таких денег у собственников нет. Поэтому муниципалитет сам организует мероприятия по расселению. И тут возникает вопрос: кому дадут другое жилье, а кто может получить денежную компенсацию? Давайте разберемся.

ДЕНЬГИ ИЛИ КВАРТИРА?

КОМУ ЧТО ПОЛОЖЕНО

У проживающего в аварийном доме по договору соцнайма и собственника – разные права при расселении аварийного дома.

НАНИМАТЕЛЬ ПОЛУЧИТ ДРУГОЕ ЖИЛЬЕ

Жилое помещение взамен утраченного должно быть благоустроенным и равнозначным.

Требования к жилому помещению, предоставляемому гражданам по договору социального найма, содержатся в ст. 89 ЖК РФ. Согласно ч. 1 и 2 ст. 89 ЖК РФ, другое жилое помещение, предоставляемое по договору соцнайма, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Жилье при временном отселении из аварийного дома в маневренном фонде должно быть из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

ВАЖНО ЗНАТЬ! Выделение пригодного жилья не может быть поставлено в зависимость от сроков сноса дома. Об этом говорится в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 12.12.2017 №51-КГПР17-19.

Решение властей можно оспорить в суде, если:

• сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам соцнайма, истекли;
• здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;
• чиновники не предприняли мер по расселению и не предоставили жильцам благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.

СОБСТВЕННИК ИМЕЕТ ПРАВО НА КВАРТИРУ ИЛИ ДЕНЕЖНУЮ КОМПЕНСАЦИЮ

Права собственника зависят от того, был включен или нет аварийный дом в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.

ЕСЛИ ДОМ ВКЛЮЧЕН в Региональную адресную программу, собственник имеет право потребовать от администрации предоставить другую квартиру или денежную компенсацию.

Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выбрать деньги или квартиру, решает собственник.

ЕСЛИ ДОМ НЕ ВКЛЮЧЕН в Региональную адресную программу, собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Но это не значит, что компенсация за потерю квартиры в аварийном доме может быть мизерной для собственника.

РАСЧЕТ КОМПЕНСАЦИИ:

ЧТО ОБЫЧНО ПРЕДЛАГАЕТ МУНИЦИПАЛИТЕТ

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры в аварийном доме, проводят ее оценку. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости, с которым муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

ВНИМАНИЕ! Как правило, муниципалитет проводит оценку формально и занижает стоимость.

Действуют власти по такому сценарию.

Сначала устанавливают среднюю рыночную цену за «квадрат» на основании нескольких похожих аналогов. Затем рассчитывают понижающий коэффициент – в зависимости от состояния жилья он будет колебаться между 10% и 50%. После чего полученную стоимость «квадрата» умножают на общую площадь жилья.

Затем к полученной сумме добавляют компенсацию за общедомовое имущество. Много добавят или мало, зависит от доли человека в этом самом имуществе. После этого к сумме прибавляют затраты на переезд и переоформление документов на новую квартиру.

Несмотря на то что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Это касается и цены выкупа земельного участка, и убытков, которые понесет собственник из-за переезда, оплаты услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформления договора купли-продажи иного жилого помещения и так далее.

Между тем, перечень параметров, влияющих на стоимость жилья, гораздо шире.

ЧТО ОБЯЗАТЕЛЬНО НУЖНО УЧЕСТЬ В ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ

Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;
• стоимость доли на землю под домом. А если дом попадает под реновацию, появляются основания ставить вопрос о компенсации не только стоимости квартиры, но и земельного участка под ним (изъятие земельного участка для государственных нужд). При этом, если права на землю не зарегистрированы в Росреестре, вероятность получить компенсацию за участок резко снижается;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилья до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплатой риелтора, агентов по недвижимости;
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписки из ЕГРН;
• возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (наем) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).

Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома (если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным).

Это значит, что в состав выкупной платы за изымаемый объект должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Эта обязанность вытекает из Федерального закона от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Выплата компенсации должна производиться по стандартному рыночному показателю.

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

РСК – рыночная стоимость квартиры;

ЦОИ – цена общего имущества в доме;

Уб – убытки и упущенная выгода;

ВС – выкупная стоимость.

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение. Собственнику направляют проект соглашения, в котором указывается та цена, за которую администрация согласна выкупить квартиру.

• ЕСЛИ ВЫ СОГЛАСНЫ с предложенной выплатной стоимостью, вы подписываете соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСНЫ на предложенный «денежный минимум», следует предложить свою сумму и направить в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять ваши условия, придется пригласить своего оценщика.

ЕСЛИ ВЫ НЕ СОГЛАСНЫ

С РАЗМЕРОМ ВЫПЛАТЫ

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Независимую экспертизу вам придется произвести за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены по выкупу жилого помещения.

При оценке квартиры оценщики берут во внимание и такие факторы:

– рыночный спрос на жилье в конкретном районе;

– инфраструктура микрорайона (наличие школы, детсада, парка, поликлиник и торговых центров);

– состояние дорог и наличие общественного транспорта;

– спортивные и детские площадки на придомовых территориях и т.п..

Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв. метра, затем умножают ее на количество квадратных метров в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа квартиры (до 50%).

ВНИМАНИЕ! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, но будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (п. 7 Постановления от 19 декабря 2003 года №23).

ЕСЛИ АДМИНИСТРАЦИЯ СОГЛАСИЛАСЬ ПОВЫСИТЬ СТОИМОСТЬ

Стороны подписывают соглашение. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами. Обычно в таком соглашении указывается следующая информация:

• название муниципального образования, ФИО главы, реквизиты решения и устава;
• ФИО, паспортные данные, адрес проживания собственника;
• основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе;
• адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат. Сведения о зарегистрированных гражданах;
• реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным;
• размер выкупной цены;
• срок уплаты выкупной цены собственнику;
• срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем;
• дата составления соглашения, подписи сторон.

Соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Для заключения соглашения собственник должен предоставить паспорт, выписку из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт, заключение о признании дома аварийным, правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты или свидетельство о наследстве.

В срок, установленный соглашением, владельцу аварийного жилья перечисляется компенсация. Деньги обычно переводят на банковский счет, наличные не выдаются.

ЕСЛИ АДМИНИСТРАЦИЯ НЕ СОГЛАСИЛАСЬ

ПОВЫСИТЬ ВЫКУПНУЮ СТОИМОСТЬ

В этих случаях Центры защиты прав граждан рекомендуют гражданам вооружиться отчетом независимого оценщика и обратиться в суд с иском к администрации с требованиями о взыскании выкупной цены жилого помещения в том размере, который определен независимым оценщиком.

Так, жительница Свердловской области, обратившись в екатеринбургский Центр с таким вопросом, последовала рекомендации специалистов и произвела оценку изымаемого жилья у независимого эксперта. Разница оказалась колоссальной! Администрация намеревалась выкупить трехкомнатную квартиру площадью 58 кв. метров за 632 тысячи 804 рубля. Независимая экспертиза оценила стоимость выкупаемого жилья в 1 млн 521 тысячу рублей! Специалистом Центра был подготовлен иск с требованием о взыскании с администрации выкупной цены жилого помещения в размере 1 млн 521 тысяча рублей. Сейчас дело рассматривается в суде.

ЕСЛИ ЧИНОВНИКИ НЕ ИСПОЛНЯЮТ РЕШЕНИЕ СУДА ПО ОТСЕЛЕНИЮ ИЛИ ВЫПЛАТЕ КОМПЕНСАЦИИ

Тут речь о том, как наказать рублем чиновников, если по истечении сроков расселения вас не переселили. То есть не предоставили нового жилого благоустроенного помещения взамен непригодного. А вы закрепили свое право на предоставление жилого помещения или выплату денег через суд.

Согласно законодательству, ответчик обязан исполнить решение суда в разумные сроки. Однако российским законодательством не определено понятие, какой срок считается разумным: месяц, полгода, год или пятилетка.

По каждому судебному делу такой срок определяет суд, оценивая целый ряд обстоятельств: сложность спора, действия ответчика, направленные на исполнение решения суда, эффективность действий органов, организаций или должностных лиц, на которых возложены обязанности по исполнению судебных актов. Кроме того, суд принимает во внимание общую продолжительность неисполнения решения.

Согласно п. 55 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года №11, при исчислении общей продолжительности срока исполнения судебного акта учитывается период со дня поступления исполнительного листа приставу до момента окончания производства по исполнению судебного акта.

По жилищным спорам судебная практика сложилась так, что разумным считается срок исполнения решения не более ОДНОГО ГОДА. Если прошло больше времени, это основание обратиться за компенсацией.

За нарушение срока от ответчика можно потребовать компенсацию.

Такое право истца прописано в Федеральном законе от 30 апреля 2010 года №68-ФЗ «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок».

Для этого нужно подать в суд административное исковое заявление о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Иски нужно подавать не ранее шести месяцев с момента окончания срока, установленного законом для исполнения судебного акта, а также не позднее шести месяцев со дня окончания исполнительного производства (ч. 4 ст. 250 КАС РФ).

Размер компенсации определяет суд исходя из продолжительности нарушения и значимости его последствий для заявителя, а также с учетом принципов разумности, справедливости и судебной практики.

Можно также ссылаться на ст. 36 Федерального закона от 2 октября 2007 года №229-ФЗ, согласно которой решение суда должно быть исполнено судебным приставом-исполнителем в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства.

Если вы считаете, что приставы не принимают никаких мер для исполнения ответчиком решения суда, то нужно жаловаться руководителю отдела судебных приставов, который ведет исполнительное производство по вашему делу. Приставы обязаны отреагировать на жалобу в течение 30 рабочих дней со дня обращения.

На бездействие приставов можно также пожаловаться в прокуратуру.

Срок рассмотрения заявления – 30 дней. В случае выявления нарушений прокурор вынесет представление об их устранении и привлечении к дисциплинарной ответственности судебного пристава.

Аварийный дом: что делать жильцам и куда обратиться в случае признания жилья непригодным для проживания

К сожалению, некоторые квартиры со временем превращаются в аварийные здания и признаются подлежащими сносу или реконструкции. Такое решение принимается, когда здание становится опасным для жизни и представляет потенциальную угрозу для жизни и здоровья жильцов. Если ваш дом признан аварийным, необходимо знать, что делать в этой ситуации и куда обращаться за поддержкой.

Прежде всего, если дом, в котором вы живете, признан аварийным, необходимо обратиться в местную администрацию или жилищный орган для уточнения порядка переустройства. Обычно в таких случаях создается специальная комиссия, которая организует переселение жильцов в другие дома. Важно своевременно подать заявление о переселении и быть готовым предоставить необходимые документы, подтверждающие право на жилье и семейное положение.

В местный жилищный орган следует обращаться и в том случае, если имеющееся жилье становится непригодным для проживания и требует срочного ремонта или переоборудования. В зависимости от сложности и масштаба задачи им может быть предоставлено временное жилье или оказана помощь в поиске новой крыши. В некоторых случаях жильцам может быть предложена компенсация ущерба, связанного с переездом и обустройством нового жилья.

Важно помнить, что если ваш дом признан аварийным, вы имеете право на помощь и поддержку со стороны государственных и местных органов власти. Обращайтесь за помощью и задавайте вопросы, чтобы защитить свои права и обеспечить безопасные условия проживания для себя и своей семьи.

Аварийные дома: разрешения и перспективы

Если Ваш дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции, важно знать свои права и возможные перспективы. Прежде всего, следует понимать, что аварийное состояние дома может представлять угрозу для жизни и здоровья жильцов, поэтому действия властей в таких случаях направлены на обеспечение безопасности всех жильцов.

Если ваше жилье стало непригодным для проживания из-за аварийного состояния, вы имеете право на переселение. Информацию о порядке и условиях переселения можно получить в местной администрации или жилищной инспекции. Вам должно быть предложено альтернативное жилье, отвечающее вашим потребностям, или компенсация за потерю жилья.

Во время процесса переустановки вы имеете право на помощь и поддержку со стороны государства. В зависимости от законов, действующих в вашем регионе, вам может быть предложено временное жилье или помощь в поиске нового жилья. Вам также могут быть компенсированы расходы на переезд и установку оборудования на новом месте. Важно внимательно ознакомиться с документами и условиями, чтобы защитить свои права и интересы.

Если ваше жилье признано аварийным, вам следует активно сотрудничать с местным органом власти и Жилищной инспекцией, чтобы получить всю необходимую информацию и поддержку. Следите за новостями и обновлениями в этой области, будьте в курсе последних изменений и возможностей. Помните, что ваша безопасность и комфорт — это важный приоритет, и вы имеете право на надлежащие условия жизни.

Что такое аварийное здание и каковы признаки аварийного здания?

Аварийное здание — это многоквартирное здание, признанное аварийным в связи с опасными условиями или нарушением строительных норм и правил. Причинами для признания здания аварийным могут быть строительные дефекты, разрушение фундамента, недостаточная прочность конструкции, гниль деревянных элементов и другие серьезные проблемы.

Основными признаками аварийного здания являются трещины и щели в стенах и перекрытиях, ослабление или разрушение фундамента, отсутствие или нарушение функционирования коммуникаций, угроза обрушения конструкций, утечки газа или воды, а также несуществующие квартиры из-за наличия грибков и плесени.

Если жилой дом признан аварийным, жильцы должны обратиться в уполномоченный орган и представить документы, подтверждающие непригодность дома. После этого они имеют право переселиться в другое жилье, предоставленное государством или муниципалитетом.

После признания многоквартирного дома аварийным жильцам полагается компенсация за утраченное жилье. Размер компенсации зависит от ряда факторов, в том числе от стоимости участка и степени повреждения здания. Компенсация может быть предоставлена в виде денежных средств или заменяющего жилья.

Какие действия должны предпринять жильцы в случае признания дома аварийным?

Если жилой дом признан аварийным, жильцы должны немедленно принять меры по обеспечению безопасности и найти новое жилье.

В первую очередь жильцам следует обратиться в местный отдел жилищно-коммунального хозяйства и льгот или в жилищную инспекцию. Там следует выяснить, какие программы и меры поддержки доступны жильцам, а также какие документы требуются для подачи заявления на переустановку.

Также важно проконсультироваться с юристом или специалистом по жилищным вопросам, чтобы узнать о своих правах и возможностях. Это поможет жильцам защитить свои интересы и получить справедливую компенсацию за потерю жилья.

Если дом признан аварийным, жильцам придется искать новую крышу. Рекомендуется обратиться в местные органы власти или агентства недвижимости, которые могут помочь найти альтернативное жилье. При этом следует учитывать предпочтения и возможности каждого человека, а также обращать внимание на соседние удобства и инфраструктуру.

Следует также своевременно оповестить соседей и объединиться для поиска новой крыши. Взаимная поддержка и сотрудничество помогут жильцам найти оптимальное решение и облегчат процесс переустановки.

Важно помнить, что в случае признания дома аварийным жильцы имеют право на компенсацию за потерю своего жилья. Вся документация и заявления должны быть тщательно заполнены. Необходимо также сохранять копии всей документации и фотографии состояния дома после признания его аварийным.

Куда я могу обратиться с заявлением о восстановлении дома, если он признан непригодным для проживания?

Если ваш дом признан непригодным для проживания и нуждается в сносе или реконструкции, вы должны обратиться в местный орган власти. В большинстве случаев это жилищно-коммунальное управление города или администрация района, в котором находится ваш дом.

При подаче заявления необходимо предоставить документы, подтверждающие факт непригодности жилья для проживания. Это может быть заключение технического управления, выданное государственной или муниципальной экспертизой. Кроме того, необходимо предоставить документы, подтверждающие Ваше право на проживание на этой крыше (например, договор аренды, свидетельство о праве собственности).

После подачи заявления и предоставления всех необходимых документов вам будет предоставлена информация о дальнейших действиях. Вам может быть предложено временное жилье или компенсация за проживание в другом месте на время реконструкции или сноса дома.

Важно помнить, что если ваше жилье признано непригодным для проживания, местный орган власти обязан предоставить альтернативное жилье или компенсировать вам расходы на проживание. Если вам отказывают в восстановлении или компенсации, вы имеете право обратиться в суд.

Какие меры можно предпринять для обеспечения комфортных условий переселения?

Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, государство предоставляет ряд мер для обеспечения комфортных условий переселения.

Во-первых, жильцам предоставляется право на переселение в другое жилье. Государство обязуется предоставить жильцу альтернативное жилье в виде квартиры или дома, отвечающее его потребностям и возможностям. Жилье предоставляется на основе социальных критериев, с учетом состава семьи и доходов.

Кроме того, жильцам выплачивается компенсация за утрату имущества. Если в результате переселения жильцам причинен ущерб, они имеют право на получение компенсации, которая может включать стоимость имущества, ремонтные работы и транспортные расходы.

Переселение планируется с учетом интересов и потребностей жильцов. В процессе переселения жителей сопровождает социальный работник, который помогает им адаптироваться к новым условиям жизни, оформить документы и решить другие проблемы, связанные с переселением.

Обеспечение комфортных условий переселения — важная задача государственных и местных органов власти. Она направлена на защиту прав людей и обеспечение достойной жизни в новых домах.

Какие гарантии предоставляются жителям аварийного жилья?

Жителям аварийного жилья предоставляются определенные гарантии и права, обеспечивающие их безопасное проживание и переселение в случае необходимости.

Во-первых, жильцы имеют право на получение информации о состоянии своего жилья. Местные власти обязаны следить за состоянием жилищного фонда и информировать жителей о результатах профессиональных проверок и испытаний.

Во-вторых, жители аварийных домов имеют право на безопасное проживание. Если дом признан аварийным, власти обязаны принять меры по обеспечению безопасности жильцов, включая проведение необходимого ремонта и предоставление временного жилья.

В-третьих, жильцы имеют право на восстановление дома, если он непригоден для проживания. Если экспертиза покажет, что многоквартирный дом не может быть восстановлен или реконструирован, жильцам предоставляется возможность переехать в другое жилье.

В-четвертых, жильцы аварийных домов имеют право на компенсацию материального ущерба. Если переселение неизбежно, жильцы имеют право на компенсацию за утраченное жилье или имущество.

В-пятых, жителям предлагаются различные формы поддержки и консультирования. Местные власти обязаны помогать жителям в процессе переселения, предоставлять информацию об имеющихся вариантах жилья и оказывать содействие в решении других вопросов, связанных с переселением в третьи страны.

В целом гарантии, предоставляемые жителям аварийных домов, направлены на обеспечение их безопасности, комфорта и жилищных прав. Они включают в себя информационную поддержку, предоставление безопасного жилья, переселение в третьи страны и компенсацию за утраченное имущество. Жители имеют право защищать свои интересы и требовать от местных властей выполнения этих гарантий.

Какими правами и защитой обладают жильцы многоквартирного дома в случае признания его аварийным?

При признании многоквартирного дома аварийным жильцы имеют определенные права и юридические гарантии.

Прежде всего, жильцы имеют право на безопасное жилье. Если дом признан аварийным, они могут потребовать от муниципалитета или властей штата предоставить им альтернативное жилье. Если жилье становится непригодным для проживания, жильцы имеют право переселиться в жилье, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Жильцы могут обратиться в жилищные инспекции. Там они получат консультацию о своих правах и защите в случае признания дома аварийным. Они также могут обратиться в управляющую компанию или муниципальные органы власти с заявлением о переселении и предоставлении альтернативного жилья.

Если дом признан аварийным, жильцы имеют право на компенсацию или возмещение ущерба. Они могут обратиться в суд, чтобы потребовать компенсации для защиты своих прав, а также получить льготы или моральный ущерб от непригодного жилья.

Важно помнить, что если дом признан аварийным, то права и защита жильцов квартиры предусмотрены законом и должны соблюдаться властями и управляющей компанией.

Право на выбор получит не каждый собственник аварийного жилья

«В сентябре 2017 г. наш ветхий дом признали подлежащим сносу. Имеем ли мы право на предоставление нового жилья? У нас в городе дают компенсации, но смогу ли я на нее купить дом?» – такой вопрос поступил в редакцию «АГ».

Ветхое и аварийное жилье – в чем разница?

Прежде всего разграничим понятия ветхого и аварийного жилья.

Признание дома ветхим – это лишь констатация его существенного износа. В таком случае жильцов не переселяют, поскольку эксплуатация здания не прекращается.

А вот признание дома аварийным подразумевает, что его необходимо реконструировать или снести. Эксплуатацию здания незамедлительно прекращают из-за угрозы обрушения.

В письме обратившая в «АГ» женщина пишет о ветхом жилье. Вероятно, речь идет о признании дома аварийным, поскольку, по ее словам, он подлежит сносу.

Кто из собственников аварийного жилья сможет требовать новое жилое помещение вместо компенсации?

Ответ на этот вопрос нужно искать в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г. (утв. Президиумом ВС РФ 26 декабря 2012 г.).

Требовать предоставления нового жилья с зачетом стоимости изъятого или выплаты компенсации – право на такой выбор зависит от того, включен ли дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

К примеру, в Республике Коми действует республиканская адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019–2025 годах» (утв. Постановлением Правительства Республики Коми от 31 марта 2019 г. № 160). В эту программу включены дома, которые признаны аварийными до 1 января 2017 г. Если дом признали аварийным после этой даты, действие республиканской программы на него не распространяется.

В случае если дом не включен в региональную программу, собственники не вправе требовать новое жилье взамен аварийного. Они смогут рассчитывать лишь на выплату компенсации за изымаемое жилое помещение в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса.

Правда, в ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса сказано, что по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого помещения другое жилье. Однако это право муниципалитета, но не его обязанность – такой вывод следует из буквального толкования данной нормы.

Какой будет компенсация за изъятое жилье?

Размер компенсации для собственников аварийного жилья определяется с учетом его рыночной стоимости согласно положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Если соглашение о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с собственником не достигнуто, он вправе обратиться в суд с требованием о возложении на ответчика обязанности по выплате выкупной цены за жилье. Тогда суд может назначить экспертизу для определения его рыночной стоимости (п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

(Получат ли возмещение собственники снесенного дома, у которых есть другое жилье или право собственности которых было ограничено, – читайте об этом в материале «Какую компенсацию выплатят при изъятии имущества для нужд государства?»)

Признавайте МКД аварийным и расселяйте жильцов по новым правилам

В 2020 году действуют новые правила признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Также изменился порядок расселения из аварийного жилья. Законодатель:

— сформулировал основание, по которому МКД признают аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
— дополнил правила работы с документами, которые орган МСУ получает и оформляет после оценки и обследования дома;
— предусмотрел новые механизмы расселения из аварийного жилья;
— определил, по каким аварийным домам решение о сносе или реконструкции принимает орган МСУ;
— установил новый порядок расчета суммы возмещения за изымаемое помещение.

Документ: Новые правила признания дома аварийным — в постановлении Правительства от 29.11.2019 № 1535. Оно внесло изменения в положение, утвержденное постановлением Правительства от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение № 47)

Стало понятно, на каком основании признавать МКД аварийными

По новым правилам МКД признают аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, если его несущие строительные конструкции либо весь дом в целом находятся в аварийном техническом состоянии.

Есть два признака аварийного технического состояния строительных конструкций.

1. Повреждения и деформации, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома.

2. Крены, которые могут вызвать потерю домом устойчивости.

Оба признака указаны в новой редакции пункта 34 Положения № 47.

Комиссии и органу МСУ установили сроки по работе с документами

Законодатель установил более конкретные правила работы комиссии по оценке и обследованию МКД. Именно она решает, есть ли основания признать дом аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции. Свои выводы комиссия излагает в заключении. Его оформляют на бланке из приложения № 1 к Положению № 47.

Образец 1— в конце статьи.

Комиссия направляет два экземпляра заключения в орган МСУ. По новым правилам она должна сделать это в течение трех дней после того, как оформила заключение. В старой редакции Положения № 47 срок указан не был.

Образец 2 — в конце статьи.

После того как орган МСУ получил заключение комиссии, он должен принять решение по дому. Отразите его в муниципальном акте (см. образец 2). Если вы признали МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, направьте решение вместе с заключением комиссии заявителю и в орган муниципального жилищного контроля по местонахождению дома. Срок — пять дней со дня, когда вы приняли решение. Не обязательно высылать бумажные документы. Можно отправить их в электронном виде через интернет, в том числе через единый или региональный портал государственных и муниципальных услуг.

Органы МСУ теперь принимают решения не только по муниципальным домам

У органов МСУ теперь есть полномочие признавать непригодными для проживания жилые помещения не только муниципального, но и частного жилищного фонда. Такое же правило установлено для МКД: признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — это почти всегда полномочие органа МСУ. Исключение — МКД, все жилые помещения в которых находятся в собственности РФ или региона. Раньше эти полномочия органа местной власти распространялись только на жилые помещения и многоквартирные дома, которые относятся к муниципальному жилищному фонду.

Появились новые механизмы расселения из аварийных домов

Документ: Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ внес изменения в Жилищный кодекс и Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

Если МКД признали аварийным, все жилые помещения в нем становятся непригодными для проживания (п. 4 ст. 15 ЖК). Жильцов нужно расселить. Закон № 473-ФЗ сохранил все существующие механизмы расселения из аварийного жилья и ввел новые.

Региональные власти могут вводить для собственников квартир в аварийных МКД дополнительные меры поддержки по обеспечению жильем. Например, регион может предоставить таким гражданам субсидии, чтобы возместить часть затрат на покупку нового жилья. Те, кто владеет квартирой в аварийном доме и решил купить новую в кредит, могут рассчитывать на компенсацию по ипотечным займам. При этом для субсидирования льготной ипотеки и создания маневренного жилого фонда можно будет использовать средства федерального бюджета.

Новые меры поддержки будут доступны не всем жильцам домов, признанных в установленном законодательством порядке аварийными. На дату признания МКД аварийным у собственника не должно быть в собственности других жилых помещений, пригодных для постоянного проживания. Регион не окажет поддержку и тем, кто снимает другое жилое помещение по договору аренды или занимает его на условиях социального найма.

Придется больше платить за изымаемые для муниципальных нужд жилые помещения

На заметку: Соблюдайте новое правило и в случаях, когда изымаете жилье в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен дом

Когда местные власти расселяют аварийный дом, они изымают жилье для муниципальных нужд. При этом собственникам жилых помещений нужно выплатить возмещение. Включайте в эту сумму рыночную стоимость не только помещения и общего имущества в МКД, но и земельного участка, на котором расположен дом. Это требование указано в новой редакции части 7 статьи 32 ЖК. Увеличение размера возмещения — это дополнительная мера поддержки граждан, которых переселяют из аварийного жилищного фонда.

Закрепили право жильцов аварийных домов на временное жилье из маневренного фонда

Если оставаться в аварийном доме опасно, его жильцы вправе получить временное жилье из маневренного фонда муниципального или регионального уровня. Эта гарантия раньше не распространялась на жителей домов, признанных аварийными. Теперь в подобной ситуации орган МСУ должен выделить временное жилье по первому требованию гражданина.

Предоставляйте временное жилье из маневренного фонда на срок не более двух лет. За это время вы должны выплатить гражданину компенсацию для покупки новой квартиры или предоставить ему новое жилье.

Определили условия финансовой поддержки переселения из аварийных домов

На решение проблемы аварийного жилья теперь можно тратить субсидии из бюджетов всех уровней. Закон разрешает выделять их:

— жильцам аварийных домов — на покупку нового жилья;
— компаниям, которые реализуют проекты по развитию застроенных территорий или комплексному развитию территорий;
— гражданам, которые вправе получить возмещение за изымаемое помещение.

В первую очередь предусмотрено предоставление субсидий девелоперам, которые заключили с органами МСУ договоры о комплексном развитии застроенных территорий. Субсидия компенсирует расходы на выполнение обязательств по созданию и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для граждан, переселяемых из аварийных домов. Такая субсидия не должна превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения. Ее рассчитывают исходя из общей площади жилых помещений, из которых переселили людей, и нормативной стоимости квадратного метра.

Полученные из фонда средства регион распределяет между муниципальными образованиями, на территории которых есть аварийные дома. Об объеме долевого финансирования переселения из аварийного жилья из средств местного бюджета муниципалитеты, как обычно, могут узнать из программы своего региона. Но раньше этот объем устанавливали на весь период действия программы. Теперь — лишь на текущий и два последующих года.