Как рассчитать стоимость аренды нежилого помещения в месяц
3. Расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)
3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:
Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х
Апл — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение),
Сби — балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете
на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь
внутренних помещений здания без площадок лестничных
клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;
jз — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные
Кк — коэффициент минимальной комфортабельности, принимается
равным 1. При размещении объекта аренды в подвале —
снижается на 0,25, а при отсутствии в здании
(помещении) водоснабжения, канализации, отопления,
электроснабжения — на 0,1 за каждый отсутствующий
Кист — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением
ремонтно-строительных работ в исторической части города;
Ккр — коэффициент превышения стоимости комплексного
капитального ремонта и реконструкции над стоимостью
Ен — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений
Ам — годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной
площади здания (помещения), руб./кв. м;
S — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в
Па — арендная плата на землю, используемую арендатором
нежилого здания (помещения);
j инф — коэффициент (индекс) инфляции;
Ндс <*> — коэффициент, учитывающий налоги на добавленную
3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю», постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92 N 112, Инструкцией «О порядке применения Закона РСФСР «О плате за землю», утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.
<*> Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.
3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:
Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ——-
N ам — норма амортизации на полное восстановление здания, %;
Сб — балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на
1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м
(рассчитывается как частное от деления первоначальной
стоимости здания на его общую полезную площадь).
3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.
3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.
С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.
3.6. Рекомендуется особый порядок определения арендной платы за нежилые здания и расположенные в них помещения, являющиеся памятниками истории и культуры.
Этот порядок предназначен для расчета примерной оценки стоимости зданий — памятников истории и культуры, определения размера арендной платы за их использование.
3.6.1. Объектом оценки являются здания — памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства.
3.6.2. Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника;
— исторический период постройки памятника;
— историко-культурная ценность памятника (категории учета).
3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости.
3.6.4. Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле:
Апл = [(Сб(и) х К<п> х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф
К <п> — интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости
памятника в восстановительную с учетом всех факторов,
К<п> рассчитывается по формуле:
К<п> = Кп х Кик х Ки
Кп — коэффициент пересчета остаточной стоимости в
Кик — коэффициент историко-культурной ценности памятников
Ки — поправочный коэффициент к стоимости памятника, выражающий
отличие износа данного памятника от базового. В качестве
базового принимается износ эталонного памятника (Иэ);
Ки рассчитывается по формуле:
Ип — износ памятника, в долях единицы.
Для зданий, прошедших комплексный капитальный ремонт и реконструкцию (ККР) до 1984 года, величина Сб(и) принимается на момент, предшествующий ККР.
Для определения историко-культурной ценности здания-памятника, сложности его архитектурного оформления и степени его износа в состав оценочной комиссии включаются эксперты по указанным вопросам.
3.6.5. Годовая амортизация (Ам) определяется по формуле:
Ам = Сб(и) х К<п> х Кк х N ам
В связи с тем, что при определении суммы амортизационных отчислений по памятникам истории и культуры вопрос об их первоначальной стоимости несет условный характер, расчет амортизации производится по остаточной стоимости.
Методы оценки стоимости аренды
В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.
Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды
Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.
Независимая оценка призвана:
- найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
- сделать условиями выгодными для обоих.
Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.
Основные подходы и методы оценки стоимости аренды
При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:
- Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
- Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
- Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.
Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.
Сравнительный подход
Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.
Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.
Затратный подход
Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.
В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.
Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.
В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.
При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.
Доходный подход
Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.
Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков
Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.
Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.
13 февраля 2023
Получение разрешения Правительственной комиссии на совершение сделок с лицами из «недружественных стран»
Подробнее 
20 августа 2022
Как определить стоимость бизнеса?
Подробнее
20 августа 2022
Методика оценки товарного знака
Подробнее
Юридический адрес: 115088, г. Москва, 2-й Южнопортовый проезд, д. 16, стр. 8, эт. 3, оф. 305
В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета
При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.
Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !
Как назначается?
Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.
Какие виды бывают?
- За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.
Факторы, влияющие на оплату аренды
Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.
Способы указания арендной платы:
- Фиксированная стоимость.
- Цена за квадратный метр.
- Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.
Что важно при расчете арендной платы:
- Размещение нежилого помещения.
- Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
- Назначение объекта.
- Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.
Минимальная и максимальная стоимости
Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.
Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.
Методика расчета
Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.
В общем случае формула будет выглядеть так:
- Аим – плата за имущество.
- Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
- j инф – индекс инфляции.
- Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.
Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:
- Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
- Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
- Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
- Кт – тип нежилого помещения.
- Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
- Кнж – показатель качества нежилого помещения.
Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:
- Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
- Кк2 – коэффициент размещения объекта.
- Кк3 – коэффициент удобства пользования.
- Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
- S – общая площадь нежилого помещения.
Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.
Пример
Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.
Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.
Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:
Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз
- Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
- Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
- Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
- Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
- Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
- Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
- Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
- Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
- Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
- Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
- Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
- Кк3 – вход в помещение общий (0,1).
По принятой формуле получаем размер арендной платы:
4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.
В месяц это выйдет 14515,2 рублей.
Индексация
Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.
При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.
Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.
Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности муниципального образования Тазовский район, за исключением организаций агропромышленного комплекса, отраслей традиционного промысла коренного населения и ЖКХ
Нежилое помещение является объектом недвижимости отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Под нежилым помещением понимается как здание в целом, так и его отдельная часть, используемая для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан
Арендная плата в месяц за нежилые помещения рассчитывается по следующей формуле:
Ап = Тб х S х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6 х К7 х К8, где:
базовая тарифная ставка 1 кв.м. в месяц
общая площадь, сдаваемая в аренду
коэффициент качества строительного материала
коэффициент, учитывающий износ здания
коэффициент типа строения и места размещения арендованного помещения
коэффициент минимальных удобств
коэффициент, отражающий категорию арендатора
коэффициент цели использования помещения
коэффициент, учитывающийся при заключении договора краткосрочной аренды
2.1 Коэффициент качества строительного материала (К1):
| Кирпич | 1,2 |
| Железобетон, прочие | 1,1 |
| Смешанное (кирпич-дерево) | 1,0 |
| Дерево | 0,9 |
2.2. Коэффициент, учитывающий износ здания (К2):
| от 0 до 20 процентов | 1,1 |
| от 21 до 40 процентов | 1,0 |
| от 41 до 60 процентов | 0,9 |
| свыше 60 процентов | 0,8 |
2.3. Коэффициент типа строения и места размещения арендованного помещения (К3):
| Здание | целиком | 0,9 |
|---|---|---|
| часть здания более 50% | 1,0 | |
| часть здания менее 50% | 1,2 | |
| цокольный, технический этаж | 0,8 | |
| Гараж | 0,7 | |
| Склад | 0,6 |
2.4. Коэффициент зонирования (К4):
| поселок Тазовский (центр поселка) | 1,0 |
|---|---|
| поселок Тазовский (удаленные от центра) | 0,9 |
| село Газ-Сале | 0,7 |
| село Антипаюта | 0,6 |
| остальные населенные пункты | 0,5 |
2.5. Коэффициент минимальных удобств (К5):
| Центральное отопление, водопровод, канализация, горячая вода | 1,2 |
|---|---|
| Центральное отопление, водопровод, канализация | 1,1 |
| Центральное отопление, водопровод | 1,0 |
| Центральное отопление | 0,8 |
| Водопровод | 0,7 |
| Без удобств | 0,6 |
2.6. Коэффициент, отражающий категорию арендатора (К6):
| Биржевая, банковская, посредническая деятельность, нотариальные конторы, акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, страховые компании | 1,3 |
|---|---|
| Предприятия розничной торговли, частные предприниматели | 1,2 |
| Предприятия бытового обслуживания, общественного питания, коллегии адвокатов, представительства иностранных государств и субъектов РФ | 1,1 |
| Специализированные предприятия торговли (молочные, хлебные, книжные, аптеки и т.д.), предприятия различных форм собственности и предприниматели, производящие товары народного потребления и оказывающие услуги населению | 1,0 |
| Общественные организации, хозрасчетные медицинские учреждения, организации медицинского страхования (лицензированные), фонды, предприятия редакционно-издательские, отделения связи | 0,9 |
| Хозрасчетные учебные центры | 0,8 |
| Государственные учреждения, бюджетные организации, организации культуры, спортивные учреждения | 0,7 |
| Физические лица | 1,2 |
2.7. Коэффициент цели использования помещения (К7):
| Игорный бизнес, казино, пункт обмена валюты, биржевая деятельность, инвестиционные фонды | 4,0 |
|---|---|
| Торговля средствами передвижения, запасными частями к автомобилям | 2,5 |
| Торговля промышленными товарами, обувью, парфюмерией, спорттоварами, бытовой химией и прочими хозяйственными товарами | 2,0 |
| Торговля фармацевтической продукцией (аптека, оптика) | 0,4 |
| Торговля вино-водочной продукцией, табачными изделиями (специализированные) | 2,5 |
| Торговля полиграфической продукцией | 1,1 |
| Торговля ювелирными изделиями | 2,8 |
| Торговля продовольственными товарами, смешанным ассортиментом | 2,0 |
| Торговля детскими товарами | 1,6 |
| Торговля оргтехникой, бытовой техникой, аппаратурой, мебелью | 2,2 |
| Предостваление бытовых услуг | 1,1 |
| Предоставление гостиничных услуг | 1,0 |
| Обслуживание и ремонт оргтехники | 1,1 |
| Предоставление услуг авиаагенства и ж/д касс | 1,5 |
| Почтовая деятельность | 0,5 |
| Редакционно-издательская деятельность | 1,1 |
| Религиозные организации | 1,0 |
| Коммерческие услуги:здравоохранение, спорт, культура | 2,0 |
| Учебная деятельность | 0,6 |
| Офисы | 2,0 |
| Услуги связи | 2,0 |
| Склады для хранения любых видов сырья, товаров, продовольствия | 1,4 |
| Юридическая, нотариальная, адвокатская деятельность | 2,1 |
| Банковская деятельность | 2,1 |
| Страховая деятельность | 2,0 |
| Ритуальные услуги | 0,8 |
| Игровые автоматы | 1,2 |
| Прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень | 1,6 |
| Для организации, осуществляющих деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства | 0,01 |
| Торговля меховыми изделиями | 2,7 |
| Ночный клуб, дискотека | 2,3 |
| Ресторан, бар, кафе | 2,2 |
| Столовая, буфет для организации детского питания | 0,2 |
| Детское кафе | 1,0 |
2.8. Коэффициент, учитывающийся при заключении договора краткосрочной аренды следующие (К8):
| Проведение выставок-ярмарок по торговле ювелирными изделиями, драгоценными камнями, картинами, произведениями искусств за каждый час аренды | 6 |
| Проведение выставок-ярмарок по торговле меховыми изделиями и изделиями из кожи за каждый час аренды | 5 |
| Проведение выставок-ярмарок по торговле прочими видами продукции за каждый час аренды | 4 |
| Проведение культурно-развлекательных мероприятий за каждый час аренды | 10 |
| Проведение мероприятий общественными организациями и религиозными объединениями за каждый час аренды | 4 |
| Проведение мероприятий открытыми и закрытыми акционерными обществами и обществами с ограниченной ответственностью за каждый час аренды | 20 |
| Проведение мероприятий физическими лицами за каждый час аренды | 30 |
При расчете арендной платы в год за использование муниципальными унитарными предприятиями недвижимого имущества, применять сумму арендной платы в год, равной сумме налога на имущество в год.
При многофункциональном использовании арендуемых помещений арендная плата для каждого вида деятельности рассчитывается пропорционально занимаемой площади.
При размещении рекламы на объектах, относящихся к муниципальной собственности (жилые и нежилые здания и сооружения), за исключением зданий и сооружений, переданных управляющей компании, взымается арендная плата в размере 1 000,00 рублей в месяц, без учета НДС.