Рекомендации по работе с проектными декларациями
Форма проектной декларации утверждена приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации» (вступил в силу 10.01.2017, опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 30.12.2016).
В соответствии с приказом Минстроя России от 09.12.2016 N 914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства» проектная декларация, а также информация, указанная в части 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ, подлежит размещению на официальном сайте застройщика в течение 5 рабочих дней после дня получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации.
Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика, и включает в себя:
— информацию о застройщике (статья 20 Закона № 214-ФЗ);
— информацию о проекте строительства (статья 21 Закона № 214-ФЗ);
— определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.
Порядок направления проектной декларации и вносимых в нее изменений
До заключения договора с первым участником долевого строительства застройщик направляет проектную декларацию и вносимые в нее изменения в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (на территории Курганской области – Комитет по архитектуре и строительству Курганской области) с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определенном Минстроем России.
Внимание! До обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с частью 2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ (в редакции части 5 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ) застройщик направляет в Комитет по архитектуре и строительству Курганской области (далее – Комитет) проектную декларацию и изменения в нее на бумажном носителе по адресу: г. Курган, ул. Кирова, 83, 3 этаж, кабинет 316 (нарочно) или направляет посредством почтовой связи на адрес: 640002, г. Курган, ул. Кирова, 83.
Сроки рассмотрения проектной декларации и оформление результатов рассмотрения
Комитет в срок не более 30 дней со дня получения проектной декларации осуществляет анализ проектной декларации и выдает застройщику:
— заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ;
или
— мотивированный отказ в выдаче такого заключения.
Основания для отказа в выдаче заключения
В случае выявления Комитетом фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ.
Отказ в выдаче заключения по иным основаниям не допускается.
Основания для повторного направления проектной декларации для получения заключения в установленном порядке:
— отказ в выдаче застройщику заключения;
— если в течение 60 дней со дня выдачи застройщику заключения о соответствии застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства.
Сроки внесения изменений в проектную декларацию
Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату.
Все вышеуказанные изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются в Комитет с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определенном Минстроем России в течение 5 рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
Застройщик несет ответственность:
— за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию;
— за предоставление неполной и (или) недостоверной информации;
— за нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 2 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).
Фасеева Татьяна Григорьевна, главный специалист
сектора контроля и надзора в области долевого строительства
отдела градостроительного контроля
Проектная декларация застройщика что это
Статья 19. Проектная декларация
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 19
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. В случае, если проектом строительства предусматривается строительство индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, проектная декларация должна также содержать сведения о проекте строительства в соответствии с частью 3 статьи 21 настоящего Федерального закона. Если проект строительства реализуется с выделением этапов строительства, проектная декларация составляется в отношении каждого этапа проекта строительства. После заключения договора с первым участником долевого строительства внесение изменений в проектную декларацию в части сведений, предусмотренных настоящей частью, за исключением изменения сведений о сроках строительства, предполагаемом сроке передачи индивидуальных жилых домов участникам долевого строительства, сроке завершения создания общего имущества, не допускается.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ; в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1-1. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения выдается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием единой информационной системы жилищного строительства в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью.
(часть 2.1-1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьей 3.2 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.
(часть 2.3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
(часть 2.4 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
3. Утратил силу. — Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1 — 5. Утратили силу. — Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Проектная декларация с внесенными в нее изменениями подлежит направлению через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями.
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
8. Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Что можно узнать из проектной декларации новостройки
Законодательство РФ обязывает застройщика раскрывать перед покупателями квартир в новостройках информацию о проекте и мерах защиты дольщиков по 214-ФЗ. Мы уже описывали три этапа выбора новостройки в Москве и Подмосковье, упомянув там проектную декларацию — этот документ содержит основные сведения о проекте и застройщике. Из него можно узнать очень много полезного, а иногда и обнаружить настораживающие детали.
Проектная документация новостройки — максимум информации
Какие подробности можно узнать из проектной декларации строящегося ЖК? На что обратить внимание, как проверить информацию? С начала 2018 года застройщик обязан размещать основные документы на своем сайте или отдельном сайте проекта, что дает возможность изучить их самостоятельно или показать юристу. При посещении офиса застройщика вы вправе требовать предъявления документации, в составе которой будет три важных источника:
проектная декларация объекта или декларации на каждый входящий в состав новостройки отдельный дом (корпус), этап строительства;
заключение экспертизы проектной документации, в котором можно найти массу подробностей, не вошедших в проектную декларацию;
разрешение на строительство — оно может быть выдано на весь ЖК, на отдельные очереди проекта, на каждый дом и корпус.
При подготовке описания новостройки редакторы нашего портала внимательно изучают именно эти источники — ни отзывы, ни реклама самого застройщика, ни сторонние мнения не дадут больше информации, чем они. Официальный сайт застройщика — это рекламный объект в сети интернет, и понятно, что там более всего уделяется внимание преимуществам проекта, красивой визуализации, обещаниям. Но что стоит за рекламой ЖК? Как добраться до истины? Для этого изучаем проектную документацию — декларацию и заключение экспертизы.
Какая информация есть в проектной декларации
Из проектной декларации новостройки можно узнать практически все, поскольку она содержит актуальные разделы, а при внесении изменений в проект должна перевыпускаться с отметкой об изменениях. Изучать следует все разделы! На что обращать внимание?
Сведения о застройщике
В самом начале проектной декларации есть стандартная "шапка" — обратите внимание на наименование застройщика по реестру и коммерческое наименование. Организация может входит в группу компаний, например, знаменитый "ПИК", тогда в декларации вы увидите, кому конкретно из состава группы она выдана.
Информация из "шапки" подтверждается ниже — в разделе сведений о застройщике. Разрешение выдается конкретной компании, ее наименование в "шапке" и разделе должно совпадать.
Недобросовестный и ненадежный застройщик
Далее вы можете проверить, попадал ли застройщик в реестры недобросовестных организаций, имеет ли он долги, каковы финансовые результаты его деятельности, какие проекты он реализовал за последние три года. Попадание в реестры — тревожный знак! А вот финансовые результаты в виде "прибыль — убыток" стоит изучить, но не придавать им критического значения, потому что они относятся к динамическим показателям. Постоянный убыток — плохо. Это говорит о вероятности долгостроя, потому что застройщику не хватает средств. Но у него должен быть определенный размер уставного капитала, что тоже отражено в проектной декларации.
Кому принадлежит участок под новый ЖК
Посмотрите, кому принадлежит участок земли под новостройку. Он может находится в собственности застройщика, а аренде, в собственности города (населенного пункта). Это важно, потому что на собственном участке застройщик может развивать инфраструктуру, не рассчитывая передать ее городу — значит, обещанный детсад и школа будут исключительно коммерческими, дорогими. Участки муниципальных земель обычно берутся в аренду под строительство массового жилья класса "стандарт" (эконом) и "комфорт" — о разнице между категориями новостроек вы можете узнать из этой статьи . Как правило, ЖК, построенный на муниципальном участке, имеет социальную инфраструктуру общедоступного типа. Уточнить это можно в разделе описания проекта.
Описание нового ЖК в проектной декларации
Описание новостройки в проектной декларации содержит общие сведения — цель строительства, например, комплексное освоение территории. Оттуда можно почерпнуть информацию об уровне проекта. Но там не указывается категория, поскольку стандарта на нее нет. Это коммерческий признак.
Очень важно добраться до описания домов. Тут будет указана конструктивная схема — например, монолитные или панельные дома . Обратите внимание на следующие характеристики:
конструкция дома (монолит, панель, монолитно-каркасный, кирпично-монолитный);
наличие категории — квартирами можно называть объекты в новостройках, где корпуса отнесены к категории "жилых строений", в противном случае это будут апартаменты в нежилом строении, апарт-отеле;
в описании корпусов, этапов или каждого дома в отдельности указывается общее количество квартир, иных помещений, мест в паркинге, гостевых стоянок, словом, все, что вас интересует как будущего жильца;
далее начинается описание каждого типа квартир, которое может и не дать информации, если вы еще не начали изучение планировок.
Очень важно! — как продается жилье в новостройке, по какому типу договора. Наибольшие гарантии предоставляются по 214-ФЗ, Договору долевого участия, но застройщик может предлагать и ЖСК, тогда вам стоит посмотреть, чем отличается ДДУ от ЖСК .
Проверьте гарантии застройщика — договор страхования ответственности, сроки получения на ввод новостройки в эксплуатацию. А теперь идем дальше.
Разрешение на строительство и экспертиза проектной документации
Из заключения экспертизы проектной документации можно узнать больше подробностей о проекте и его реалиях. Читайте всё, пусть там написано много. Например, если вас интересует более подробное описание дома и площадки — найдете в заключении. Если на сайте есть несколько проектных деклараций (изменения) и несколько экспертиз — читайте обязательно всё! В заключении могут быть описаны изменения, внесенные в первоначальный вариант проекта. А эти изменения могут изменить качество новостройки, стоимость квартиры, общий статус жилого комплекса.
Обратите особое внимание на разрешение на строительство ЖК. Оно может быть выдано не на все объекты, внесенные в проектную декларацию. Если застройщик обещает два детсада, но на них еще не выданы разрешения, то велика вероятность изменения состава проекта, и детсадов в нем может не оказаться. То же касается и корпусов — на генплане оно могут быть обозначены, а в разрешении нет. Это значит, что корпуса только в проекте, а до завершения их строительства под вашими окнами будут идти работы. Поэтому сравните проектную декларацию, заключение экспертизы, разрешение на строительство и генплан на сайте проекта (застройщика). Многое станет понятно!
Как правильно читать проектную декларацию
Проектная декларация – один из базовых документов, из которого покупатель жилья может узнать основную информацию о застройщике и ЖК. LIVING узнал, на какие разделы следует обратить особое внимание.
Проектная декларация – один из базовых документов, из которого покупатель квартиры в новостройке может почерпнуть информацию о застройщике и об объекте строительства. LIVING узнал, на какие разделы дольщику следует обратить особое внимание.
Какую юридическую силу имеет проектная декларация?
Проектная декларация является официальным документом. За информацию, которая там представлена, застройщик несет юридическую ответственность. Если информация недостоверная или неполная, на застройщика накладываются штрафные санкции, а дольщик в этом случае вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и выплатить проценты в соответствии с 214-ФЗ.
Изучать проектную декларацию лучше всего на сайте ЕИСЖ – единой информационной системы жилищного строительства. Именно здесь застройщик обязан разместить официальную версию документа и вносимых в него изменений, которые проверяются государственными органами. На своем официальном сайте застройщик может разместить проектную декларацию с любыми сведениями без риска получить штраф. «Размер штрафа за подобные нарушения составляет 5-15 тыс. рублей для физического лица и 200-400 тыс. рублей для юридического», — рассказывает Олег Островский, заместитель Председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.
Подтверждением того, что изложенная в документе информация проверена и является достоверной, является Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ. «Прежде чем его выдать застройщику и опубликовать на сайте ЕИСЖС, уполномоченный орган исполнительной власти (в Санкт-Петербурге – это Комитет по строительству) ее тщательно проверяет. Отсутствие такого заключения означает, что застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщиков для строительства конкретного жилого дома», — говорит Олег Островский.
Какие важные сведения о застройщике можно узнать из проектной декларации?
Информации о застройщике посвящены первые восемь разделов проектной декларации. Исходя из этих данных, можно узнать, имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов и уложился ли он в заявленные сроки. Застройщик обязан разместить здесь информацию о построенных за последние 3 года объектах. Но если никакие объекты не указаны, это не значит, что опыта у компании нет. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо. Такая практика обусловлена юридическими тонкостями и особенностями финансирования строительного процесса.
Сделать вывод о надежности компании можно также, обратившись к финансовой информации о размере кредиторской и дебиторской задолженности, которая указывается в декларации. Здесь необходимо обратить внимание на их соотношение. «Превышение дебиторской задолженности над кредиторской означает отвлечение средств из хозяйственного оборота и в дальнейшем может привести к необходимости привлечения дорогостоящих кредитов банка и займов для обеспечения текущей производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской создает угрозу финансовой неустойчивости предприятия, подобные факторы создают угрозу приостановки строительства объекта в связи с отсутствием источников финансирования», — прокомментировали в ГК «Апхилл».
Для сравнения можно взять проектную декларацию одного из корпусов ЖК «Ижора парк», который реализует проблемный на сегодняшний день застройщик «Норманн». Размер кредиторской задолженности здесь составляет 350 тыс. рублей против 30 тыс. рублей дебиторской задолженности.
Какие важные сведения о новостройке можно узнать из проектной декларации?
Пункты 9-24 в проектной декларации посвящены информации о проекте строительства. При формировании мнения о комплексе следует опираться именно на этот документ, а не на сайт новостройки или другие рекламные носители, где информация может быть «художественно» приукрашена. «Рекламная информация, как правило, является незначительной по объему, и в ней делаются определенные акценты в целях привлечения покупателей, что способно привести к формированию ошибочного представления об объекте. Например, рекламные материалы могут содержать иллюстрации объекта без учета окружающей застройки и с большим количеством элементов благоустройства (озеленение, площадки). Однако для получения полной информации необходимо изучение окружающей / планируемой застройки, площади и количества элементов благоустройства», — комментирует юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.
«Например, если апартаменты в проектной декларации будут указаны как жилые помещения, Росреестр не зарегистрирует договор долевого участия и направит в контролирующий орган информацию о размещении недостоверной информации. Последний имеет право наложить на застройщика санкции. Это касается и студий, которые преподносятся как однушки. Аналогичные последствия ждут застройщика, если он укажет в проектной декларации коммерческий детский сад в качестве социального объекта и так далее», — комментирует Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». Смысл заключается в том, что информация на сайте застройщика не подлежит столь внимательной проверке, нежели информация в проектной декларации, которая является официальной, и застройщик несет за нее юридическую ответственность.
«Потенциальному покупателю необходимо ознакомиться со всеми разделами проектной декларации. Особое внимание нужно обратить информации о застройщике, разделу 9 (О видах строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, их местоположении и основных характеристиках, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений), разделу 11 (разрешение на строительство) ,13 (благоустройство территории), 17 (этапы строительства). И проверить, соответствует ли приобретаемый объект проектной декларации», — говорит Надежда Зотова.
Застройщик обязан указывать в документе информацию о количестве машино-мест, как платных, так и бесплатных. Если объект недвижимости предполагает меньшее количество мест на парковках, чем количество квартир, предусмотренных проектом, участник долевого строительства должен понимать, что парковка машины будет вызывать значительные затруднения.
В документе описываются планируемые объекты социальной инфраструктуры и элементы благоустройства: дворовые пространства, площадки для игр детей и отдыха взрослых, спортивные площадки и пр. Действительность, как правило, бывает ближе к скромному перечню, описанному в проектной декларации, нежели к аналогу этих сведений, описанных на сайте проекта.
Застройщики обязаны указывать перечень помещений, которые войдут в состав общего имущества строящегося дома. Определяется, какое именно общее имущество покупатель получает при покупке квартиры. «И если в документе, например, определено, что к общедомовому имуществу относится колясочная, застройщик уже не сможет изменить назначение помещения, переделав его под магазин», — говорят в ГК «Апхилл».
График строительства объекта, размещенный в документе, позволит участнику долевого строительства визуально оценивать соответствие заявленного плана реальности.
Также эксперты рекомендуют обращать внимание, находится ли земельный участок, на котором строится дом, в собственности у застройщика или в залоге у банка, или же он арендован. «Последний вариант должен заставить задуматься покупателя, особенно, если срок аренды земли короткий», — считают в ГК «Апхилл».
Допустимо ли внесение изменений в проектную декларацию?
Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Соответственно, эту информацию можно посмотреть в динамике.
Кроме того, для объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля этого года, он обязан ежемесячно не позднее 10-го числа месяца вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о количестве заключенных договоров. Соответственно, исходя из этой информации, можно узнать, насколько активно идут продажи в новостройке.
В ходе реализации проекта застройщик имеет право вносить и другие изменения в проектную декларацию. «Однако при существенном изменении конструктива дома или финансово-экономических показателей материалов, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. Если речь идет об эскроу-счетах, то забрать свои деньги и вложиться в другой объект», — говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС».
«Если объект долевого строительства будет не соответствовать требованиям, указанным в договоре и проектной документации на момент заключения договора, приобретатель может использовать способы защиты, связанные с ненадлежащим качеством помещения: требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены, отказаться от договора (в случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков). Во-вторых, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, а также существенного изменения проектной документации строящегося объекта», — рассказала юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.
ПОМОЩЬ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ОТ LIVING
Доверьте Living решение своего квартирного вопроса! Мы поможем вам купить или продать квартиру, проверить юридическую чистоту, подготовить все документы, оформить выгодную ипотеку и заключить безопасную сделку.