Как остаться добросовестным приобретателем при покупке «вторички». Инструкция
Кошмар покупателя: приобрести квартиру, сделать в ней ремонт, а через два года получить повестку в суд. Подобное случается, если на квартиру имеются другие претенденты, среди которых не только члены семьи продавца, но и, например, его кредиторы. Как подстраховаться от покупки, казалось бы, юридически чистой квартиры, которую потом могут отсудить? Как минимизировать риски? Рассказываем.
Верховный суд: забирать жилье у добросовестного приобретателя нельзя
Совсем недавно Верховный суд рассматривал интересное дело. Одна женщина купила у своей подруги «однушку» за 9,3 млн рублей, пишет «Российская газета». Сделку зарегистрировали в Росреестре, а через два года продавца — ту самую подругу — признали банкротом. Суд начал реализацию ее имущества, в списке которого оказалась и проданная квартира (при этом договор купли-продажи признали недействительным).
Квартиру снова продали с торгов всего за 6,8 млн рублей. Теперь уже бывшей хозяйке пришлось судиться сразу по трем направлениям: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье.
Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»
Дело дошло до Верховного суда — тот признал, что сделка, совершенная в результате торгов, была зарегистрирована с нарушениями, не является добросовестной, а значит, недействительна. По остальным поводам суды еще не окончены, но своим решением Верховный суд уже подтвердил, что забирать жилье у добросовестного приобретателя нельзя.
Остался лишь один вопрос: как стать добросовестным и куда смотреть, проверяя квартиру?
Проверка документов делится на несколько блоков: субъектный, объектный и непосредственно сделку. Под субъектами подразумевают покупателя и продавца, хотя, как правило, интерес обычно вызывает именно продавец. Под объектом — саму недвижимость.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, помогла нам составить список документов, которые настоятельно рекомендуется проверить перед сделкой.
Проверка продавца
Паспорт
Подделка паспорта все еще встречается. Смотреть его следует из рук владельца, изучая все страницы. И разумеется, это должен быть оригинал, а не копия, и тем более не справка. Обращайте внимание на потертости, надрывы страниц, лишние пункты и особые отметки. Любые не предусмотренные законодательством сведения, отметки или записи (включая, например, стихи на одной из страниц) превращают паспорт в недействительный.
При изучении паспорта не забудьте, что в 2021 году была упразднена обязанность ставить в паспорт штампы о наличии детей и о семейном положении. Информацию по супругам придется выяснять другими путями — например, через нотариуса, у которого есть доступ к соответствующим базам.
Вот еще несколько советов для проверки паспорта.
— Если есть сомнения, что паспорт — подделка, посмотрите, видны ли водные знаки на страницах.
— Сравнивайте: с фотографии в паспорте и в реальности на вас может смотреть женщина 45 лет (именно в этом возрасте паспорт меняют в последний раз). Но сверьте дату рождения: вдруг из паспортных данных следует, что его владелице на днях исполнилось 80? Мошенники часто попадаются именно на таких досадных мелочах.
— Убедитесь, что владелец паспорта вовремя его сменил: в России это надо делать в 20 и 45 лет, но случается, что люди пропускают эти сроки. Это автоматически делает паспорт недействительным, причем непригодным для сделки он становится уже в первый просроченный день.
— Проверить на банкротство можно тут — для этого нужно знать фамилию человека. Некоторые считают, что при смене фамилии можно избавиться и от своей «нехорошей» истории. На самом деле нет: сайт покажет не только факт прискорбного финансового положения, но и все предыдущие фамилии нерадивого продавца. Целиком и полностью рассчитывать на этот сайт не стоит, поэтому проявляйте бдительность.
СНИЛС
Не стоит недооценивать этот документ — по сути, он единственный, который дается при рождении и на всю жизнь. При этом СНИЛС связан с подавляющим большинством услуг и документов, начиная от зачисления человека в детский сад и заканчивая оформлением права собственности. Таким образом, СНИЛС фактически привязан ко всем значимым событиям в жизни продавца, номер этого документа не меняется ни при каких обстоятельствах.
Существуют базы, помогающие найти номер СНИЛС по номеру паспорта, но проще спросить о нем у продавца напрямую: если ему нечего скрывать, скорее всего, он не откажет.
Судебные базы
Репутация честного гражданина не указывается в паспорте, но если у вас есть основные данные о человеке, есть опция проверить продавца по судебным базам. Обычно главным неприятным событиям, из-за которых впоследствии покупатель рискует потерять квартиру, предшествуют судебные иски, так что выяснить, есть ли такая перспектива, может любой пользователь интернета.
Открытых судебных баз несколько — вот наиболее популярные вот эта и еще одна . Всё просто: надо ввести данные продавца и посмотреть, какие судебные производства с ним связаны. Не исключено, что они и не касаются квартиры напрямую, но иски, связанные с долгами, должны насторожить (об этом читайте подробнее ниже в разделе «Банкротство»).
Важно: надо проверять информацию не только по самому продавцу, но и по его супруге/супругу.
Справки о здоровье
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров в России выдаются довольно легко — для их получения человеку достаточно не стоять на учете в соответствующих заведениях. Но это не значит, что в действительности он полностью здоров. Самый надежный вариант — попросить, чтобы при получении справок продавец прошел и врачебное освидетельствование (в справке будет отметка об этом).
Считается, что наличие таких справок (даже без освидетельствования) впоследствии не позволит продавцу — бывшему собственнику попытаться отсудить квартиру на том основании, что он якобы был не в себе. На практике все не столь однозначно. Обычно в справках пишут, что «признаков психических заболеваний на данный момент не обнаружено» или «на учете не состоит» — суд подобную формулировку может истолковать по-разному, поэтому справку не следует считать панацеей.
Есть и еще одна деталь: когда продавец получает эти справки, покупатель его обычно не сопровождает. Это означает, что продавец получает шанс подделать документ.
При сомнениях покупателю имеет смысл позвонить в диспансер и уточнить, действительно ли в учреждении работает врач с указанной в справке фамилией и работал ли он в день выдачи справки (информацию о том, что продавцу действительно была выдана справка, в диспансере вряд ли подтвердят: это нарушит врачебную тайну).
Проверка убережет от ситуации, когда справка куплена в интернете. Кстати, на такой подлог идут совершенно здоровые люди — иногда им просто лень идти в диспансер.
Некоторые покупатели просят предоставить им справку о дееспособности продавца — таких справок в диспансерах не выдают: хотя бы по той причине, что дееспособность человека устанавливает, ограничивает или отнимает только суд. Информацию о дееспособности также можно найти на судебных сайтах или при помощи нотариуса, который должен будет сделать соответствующий запрос в Росреестр.
Проверка недвижимости
Технические характеристики
Кадастровые и технические паспорта сейчас уже не в ходу (хотя такие документы заказываются для ипотечных сделок), поэтому понять, не проведена ли в квартире незаконная перепланировка, будет сложнее.
Основной путь — проверка через сайты со стандартными планировками типовых домов. Часто аналогичными знаниями обладают опытные риелторы — они уже видели сотни подобных квартир и знают, как должно быть по закону.
Если перепланировка есть, надо понять, реально ли ее узаконить и в какую сумму это обойдется. Также еще до сделки следует обсудить, кто будет этим заниматься: продавец сейчас или покупатель потом, но за это он получит скидку. Циан.Журнал подробно писал об этом.
Если же полностью игнорировать обязанность приводить документы или помещение в порядок, есть риск повторить печальный опыт известного режиссера Тимура Бекмамбетова: тот сделал перепланировку квартиры в доме, который является объектом культурного наследия регионального значения. Перепланировку признали незаконной и потребовали вернуть все в исходное состояние. Бекмамбетов требование проигнорировал, в итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру через суд.
— Есть отказ от участия в приватизации.
— В семье несовершеннолетние дети.
— Предыдущая покупка квартиры была оплачена наличными.
— Отсутствует согласие супруга/супруги, причем если квартира покупалась в первом браке, а продается во втором, согласие на сделку нужно от первого супруга. С недавних пор Росреестр не требует согласия супругов, но для безопасности сделки это необходимо.
Если в Росреестре есть сведения, что продавец состоит в браке, а согласия супруга не будет, то квартира к покупателю перейдет с отметкой «сделка совершена без согласия третьего лица». Механизма снять эту отметку впоследствии нет: придется действовать через суд или смириться, но продать квартиру с такой отметкой будет очень сложно.
— Отказ предоставить выписку из домовой книги — Росреестр разрешает проводить сделки без нее (список обязательных для регистрации документов можно посмотреть здесь ), но для безопасной сделки такой документ нужен.
Видимых причин для отказа от сделки нет, но сомнения покупателя гложат все равно? Существует вариант подстраховаться — заключить нотариальную сделку, в ходе которой нотариус разъяснит сторонам особенности конкретно их случая. Архивные записи у нотариуса хранятся 75 лет, а сама сделка может быть записана на видео.
Документы на квартиру
Списки документов на квартиру и способы эти документы проверить Циан.Журнал неоднократно публиковал . Повторим вкратце:
— выписка из ЕГРН;
— выписка из домовой книги (из нее в том числе можно узнать, не зарегистрированы ли в квартире дети продавцов, лишенных родительских прав, или их пожилые родители, помещенные в дома престарелых);
— правоподтверждающие документы (подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью): выписка из ЕГРН (после 2016 года) или свидетельство о праве собственности (до 2016-го);
— правоустанавливающие документы (объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца). Если с дарением и куплей-продажей все относительно понятно, то, предположим, с договором ренты и наследством возникают неожиданные неприятности.
Договор ренты
Сделки, связанные с рентой, оспариваются в суде наиболее часто. Так что стоит убедиться, что установлен факт смерти получателя ренты — требуйте свидетельство о смерти и тщательно его проверяйте.
Наследство
Кроме проверки свидетельства о праве на наследство надо узнать, каким образом произошло наследование — по завещанию или по родственному наследованию, вступил ли продавец в права, действительно ли между наследодателем и получателем наследства было родство и нет ли других наследников.
Если недвижимость получена путем завещания, надо выяснить, почему наследником стал нынешний продавец. Еще желательно запросить справку о смерти наследодателя.
Увы, при наследовании сложности рискуют появиться на любом этапе: например, дети, о которых никто и никогда не знал, обнаруживаются годы спустя и требуют свою долю. При этом смертность в последнее время сильно возросла: на рынке появилось очень много связанных с наследством квартир, поэтому отказываться от такого варианта не стоит, пусть даже он и кажется ненадежным. Лучше семь раз всё проверить. А потом перепроверить еще разок.
Купля-продажа
Если квартира перешла нынешнему продавцу при покупке, требуйте акт подтверждения взаиморасчетов. Большинство сделок сейчас проводится через аккредитивы в банке, а это, в отличие от расписок, очень удобный способ в дальнейшем доказать, что нынешний продавец действительно оплатил свою покупку в полном размере. Значит, предыдущий собственник не придет к вам с попыткой отсудить квартиру.
Кроме того, информация о том, за сколько и когда продавец приобрел недвижимость, тоже может навести на определенные выводы: не было ли занижения цены, а если вдруг было, то почему?
Особое внимание — сделкам с переуступкой прав, которую некоторые ошибочно даже не считают за сделку. Особенно если речь о продаже квартиры в новостройке, купленной по ДДУ. Проверяйте все акты взаиморасчетов!
Адекватная цена недвижимости является одним из признаков добросовестности покупателя. Как бы ни хотелось сэкономить, при оформлении сделки всегда прописывайте в документах полную реальную стоимость — впоследствии это убережет вас от лишних судебных разбирательств и риска потери квартиры.
Добросовестность приобретателя
Добросовестность приобретателя — юридическое понятие. Оно актуально во время судебных споров, касающихся сделок с недвижимостью. Если покупатель все добросовестно проверил, в дальнейшем у него не должно возникнуть проблем с недвижимостью (а если они возникают, то покупателю легко удастся доказать, что эти проблемы возникли не по его вине и предугадать их появление было невозможно).
Под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, но по недействительной сделке, у лица, которое не имело права его продавать, о чем в момент совершения сделки покупатель не знал и не мог знать (статья 302 Гражданского кодекса РФ).
При этом представление о добросовестности очень размытое. Законы не оговаривают четких шагов для того, чтобы сделка была признана добросовестной. Еще несколько лет назад для получения такого статуса покупатель должен был даже знакомиться с соседями и участковым, чтобы выяснить, нет ли проблем с приобретаемой квартирой.
Сейчас попроще, хотя все очень строго. Покупатель должен изучить документы таким образом, чтобы по сделке не осталось ни одного вопроса: нужно знать историю квартиры на два перехода права собственности назад, а также выяснить биографию продавца и членов его семьи.
Еще на этапе проверки покупатель должен зафиксировать всё, что он выяснил, и хранить информацию в течение срока исковой давности, который может составить 10 лет. В случае суда это послужит доказательством, чтобы суд признал приобретателя добросовестным. В этом смысле обращение за сторонней юридической проверкой всегда сыграет на руку покупателю.
Получается, что быть добросовестным покупателем очень сложно, а стать в ходе судебного разбирательства недобросовестным — наоборот, легко.
Банкротство
Неприятности, которые, вполне вероятно, повлечет за собой сделка с банкротом, столь велики, что остановимся на них более подробно.
Банкрот — это человек, накопивший такое количество долгов, что не в силах с ними рассчитаться. В этом случае закон позволяет признать этого человека банкротом (минимальный порог долговых обязательств — 500 тыс. рублей). Для этого надо подать заявление, получить соответствующий статус и снять с себя всё долговое бремя. Действовать можно даже через МФЦ — без суда и госпошлин.
При этом имущество должника (в первую очередь недвижимость) может быть продано для погашения долгов. Закон запрещает изымать единственное жилье, чтобы не оставлять человека бездомным, но суд вправе заставить поменять дорогую, пусть и единственную, квартиру на вариант попроще. Прецеденты уже были . Нет ничего удивительного в том, что попавший в долговую яму человек пытается поскорее самостоятельно распродать все ценное, чтобы оно (или деньги после его продажи) не досталось кредиторам.
Главная опасность заключается в том, что суд может оспорить все сделки, совершенные продавцом в последний год до подачи заявления на банкротство, в некоторых случаях этот срок достигает и трех лет (если покупатель знал о том, что продавец реализует имущество в ущерб кредиторам), уточняет юрист Инна Киселева.
Таким образом, задача покупателя — убедиться, что он покупает недвижимость у человека без подобных проблем. В противном случае покупатель квартиры банкрота останется без недвижимости: она уйдет с торгов, а вырученные деньги пойдут кредиторам. Безусловно, деньги продавец должен будет вернуть, но если он банкрот, то возвращать ему будет нечего. Так что покупатель квартиры встанет в ряд с остальными кредиторами, которые требуют от продавца-должника погашения всех долгов.
Как минимизировать риск покупки квартиры у банкрота?
Плохая новость: полностью исключить риск покупки недвижимости у банкрота невозможно. Но минимизировать его реально. Ликбез проводит юрист Инна Киселева.
Скрытые долги (например, расписку на 10 млн рублей) предугадать нельзя, но есть несколько официальных способов узнать о том, что продавец — должник.
Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве . Следует признать, что это очень поверхностный способ: в реестр попадают уже признанные банкроты, а покупателям важно предугадать такой вариант развития событий заранее.
Ищите все текущие долги. Для этого проверьте продавца по базе службы судебных приставов .
Убедитесь, что у продавца нет долгов и по налогам. Узнать это легко здесь по ИНН продавца, а узнать ИНН по паспортным данным тут.
Понять, что перед вами — должник (не исключено, потенциальный: когда иск уже есть, а решения суда пока нет) помогут и судебные базы, хотя, не будучи юристом, разобраться будет непросто. Ищите продавца в тех же базах (например, mos-gorsud.ru, msk.arbitr.ru , sudact.ru ) и на сайтах судов по прописке продавца.
Воспользуйтесь сервисом юридической проверки от Циан : в этом случае и недвижимость, и продавца проверят юристы, специализирующиеся на рынке недвижимости Результаты проверки будут храниться в течение года, также они будут отражены в отчетах.
Провести такую проверку действительно важно. Во-первых, если она выявит что-то подозрительное, вы откажетесь от сделки на безопасном для себя этапе. Во-вторых, даже если ваш продавец все же окажется банкротом, суд будет вынужден принять во внимание доказательства проверки и признать вас добросовестным покупателем.
При проверке продавца обязательно делайте скриншоты и храните их минимум три года. Таким образом вы докажете, что на момент совершения сделки сделали всё возможное, чтобы убедиться в ее безопасности.
Покупка вторичного жилья у должника
Не всегда должники распродают свое имущество, чтобы скрыть его от кредиторов — часто происходит наоборот: должники выходят на сделку именно для того, чтобы рассчитаться по долгам и жить с чистой совестью. Так что далеко не все подобные продажи являются мошенничеством.
Определить, на стороне добра или зла находится продавец, непросто: тут придется подключать интуицию, наблюдать за поведением продавца (спросите его напрямую о причинах продажи и уточните, не связана ли она с долгами) и, не исключено, даже знакомиться с кредиторами.
Ситуацию можно описать в договоре купли-продажи: указать размер задолженности на текущую дату и прописать обещание продавца потратить деньги с продажи недвижимости на погашение долга.
Другой вариант — пойти еще дальше и договориться, что деньги (или часть денег) за покупку квартиры у продавца-должника покупатель положит на специальный кредитный счет, средства с которого будут переведены кредитору. Такая схема также обязательно прописывается в договоре.
В случае с покупкой квартиры у должника следует особенно жестко соблюдать прочие требования безопасности: не только лишний раз проверить чистоту сделки, но и наотрез отказаться от таких манипуляций, как занижение стоимости сделки или передача денег наличными.
Какие квартиры покупать рискованно
Вместе с риелторами и юристами группы в Facebook «Недвижка.life» Циан.Журнал составил список квартир, покупка которых чревата проблемами в дальнейшем.
— Квартира продается по доверенности. Да, есть видеосвязь (по которой, правда, непросто определить, кто в действительности говорит с экрана) и есть реестр доверенностей, но это все равно будет рискованная сделка — лучше познакомиться с продавцом лично и оценить его состояние, настроение и дееспособность на очной встрече, ведь доверенность можно написать в разном состоянии.
— В последние несколько лет права собственности на квартиру менялись слишком часто (например, три раза за три года — это уже подозрительно). Мошенники могли заметать следы: с последней сделкой все будет абсолютно честно, а вот за пару сделок до нее переход права был незаконным. В результате «прапрасобственник» обратится в суд и попытается отыграть все назад.
— В квартире прописаны отказавшиеся от приватизации (во всяком случае, если такие жильцы не планируют съезжать — закон позволяет им пользоваться жилплощадью вне зависимости от наличия прав собственности).
— Супруга (супруг) продавца не давал согласия на сделку. В этом случае сделка рискует оказаться продажей совместно нажитого имущества и может быть оспорена.
— Если установлено, что у продавца есть большие долги, это тоже риск: даже когда продавец погасит долги перед сделкой, не исключено, что это будет лишь часть долгов. А ведь долги бывают и скрытыми.
— Есть противоречия в фабуле: например, при продаже унаследованной квартиры наследодатель умер за день до того, как написал завещание.
— Квартира подарена пожилым человеком кому-то постороннему при наличии родственников.
— Если квартира досталась продавцу по наследству, есть опасность, что позже обнаружатся другие неучтенные наследники.
— Стоимость объекта явно занижена, а предыдущий переход права был связан с пожилыми людьми.
— Квартира была куплена продавцом с использованием материнского капитала, но доли на детей не выделены.
ВС напомнил, при каких условиях приобретатель имущества банкрота является добросовестным
5 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13577 по делу № А40-204589/2017 об истребовании в конкурсную массу объектов, купленных через ряд сделок по отчуждению недвижимости у должника-банкрота
История перепродаж помещения
В июне 2012 г. общество «Влад ДВ» на заемные денежные средства от банка «Кедр» приобрело нежилое помещение, распложенное в Москве, стоимостью 644 млн руб. 10 сентября 2013 г. ЗАО «Инвестиционная компания «Доминанта» купило данное помещение у общества «Влад ДВ» за 19,7 млн долларов США. Само помещение по акту приема-передачи было передано инвестиционной компании, однако денежные средства в счет оплаты по сделке не были перечислены покупателем.
Позднее общество «Эрко Трейдинг» на полученные от банка «Кедр» по кредитному договору от 19 февраля 2014 г. денежные средства выкупило помещение у инвестиционной компании. В апреле того же года по уступке прав требования помещение перешло в собственность ОАО «Рост Банк», которое в свою очередь в июне 2014 г. уступило его обществу «2КОМ-Сети». Стоимость уступленного права составила 815 млн руб.
Общество «2КОМ-Сети» и общество «Эрко Трейдинг» 30 июня 2014 г. заключили соглашение, в котором договорились о частичном прекращении обязательств заемщика перед кредитором путем предоставления отступного в виде спорного нежилого помещения. Стоимость отступного составила 695 млн руб.
Впоследствии «2КОМ-Сети» на основании договора от 19 июня 2017 г. продало помещение обществу «Калипсо» за 530 млн руб. В январе 2018 г. «Калипсо» сдало помещение в аренду компании «БизнесСервис» на 25 лет. Арендодатель осуществил ремонт помещения и его раздел на 16 самостоятельных объектов, а «БизнесСервис» заключил с различными лицами договоры субаренды в отношении образованных нежилых помещений.
В июле 2019 г. общество «Калипсо» продало предпринимателям Татьяне Панкрушиной и Аде Вольневич по 1/30 доли нежилого помещения за 28 и 31 млн руб. соответственно. Переход к покупателям права собственности был зарегистрирован в установленном порядке.
Оспаривание сделок конкурсным управляющим
Решением АС г. Москвы от 2 сентября 2015 г. по делу № А40-163001/2014 общество «Влад ДВ» было признано банкротом, в отношении должника было открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим был назначен Василий Седов, который обратился в арбитражный суд с иском к обществам «Калипсо» и «БизнесСервис» об истребовании объектов, образованных из помещения, которое в 2012 г. было приобретено обществом «Влад ДВ», а в 2013 г. продано инвестиционной компании.
Обосновывая свои требования, конкурсный управляющий указал, что АС г. Москвы определением от 14 марта 2018 г. признал недействительным договор купли-продажи помещения от 10 сентября 2013 г., заключенный между обществом «Влад ДВ» и инвестиционной компанией, и применил последствия недействительности сделки в виде взыскания с правопреемника компании в пользу общества «Влад ДВ» 19,7 млн долларов США в рублях по курсу на дату признания должника банкротом.
По мнению конкурсного управляющего, ответчики не являются добросовестными приобретателями спорных помещений, поскольку не проявили достаточную степень добросовестности по установлению факта законности владения спорными объектами недвижимости третьим лицом – обществом «2КОМ-Сети».
21 ноября 2018 г. АС г. Москвы удовлетворил требования, однако апелляционный суд отменил данное решение и отказал в иске. Суд округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела конкурсный управляющий уточнил исковые требования и попросил истребовать помещение из незаконного владения общества «Калипсо», предпринимателей Татьяны Панкрушиной и Ады Вольневич, за которыми зарегистрировано право собственности на спорное имущество.
Суд отказал в истребовании спорных объектов
14 февраля 2020 г. АС г. Москвы отказал Василию Седову в иске. Первая инстанция указала, что при рассмотрении обособленного спора в рамках дела о банкротстве общества «Влад ДВ» суды, признавая договор купли-продажи спорного помещения от 10 сентября 2013 г. притворной сделкой, исходили из того, что она совершена ее участниками при наличии неисполненных обязательств должника перед иными кредиторами и в отсутствие реальной воли сторон на заключение возмездной сделки (отсутствие оплаты по договору купли-продажи), с целью прикрыть безвозмездную сделку договором купли-продажи.
Суд отметил, что в условиях конкуренции кредиторов должника возможны ситуации, когда отчуждение имущества носит формальный характер и направлено на сохранение имущества должника за его бенефициарами: за собственниками бизнеса (через аффилированных лиц, если должник – юридическое лицо) или за самим должником (через родственные связи, если должник – физическое лицо). К доказыванию обстоятельств, связанных с отчуждением имущества должника на основании признанной судом недействительной первой сделки в цепочке сделок, предъявляются повышенные требования, пояснил суд первой инстанции.
Как отметил суд, общество «Калипсо» и последующие приобретатели имущества осуществили требуемую в обычных условиях проверку контрагента и убедились, что на момент приобретения обществом «Калипсо» спорного помещения в ЕГРН отсутствовали обременения или отметки о наличии спора о праве в отношении данного помещения. Таким образом, был сделан вывод о недоказанности истцом того, что общество «Калипсо» и последующие приобретатели знали или должны были знать, что приобретают имущество, в отношении которого имеется спор, или у неуправомоченного лица.
Первая инстанция разъяснила, что «Калипсо» купило по возмездной сделке спорное имущество у добросовестного приобретателя – общества «2КОМ-Сети», которое приобрело помещение также по возмездной сделке и право собственности которого было зарегистрировано более чем за три года до заключения этими лицами ДКП. Помимо этого, суд подчеркнул, что сделка для общества «Калипсо» была экономически обоснованной, поскольку, приобретая в офисном здании этаж без отделки, ответчик вложил существенные денежные средства (160 млн руб.) в проведение ремонтных работ и последующий подбор арендаторов.
Апелляция не посчитала ответчиков добросовестными приобретателями
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 13 августа 2020 г. отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск конкурсного управляющего. Апелляционный суд указал, что, согласно отчету об оценке от 17 июля 2018 г., рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату его приобретения обществом «Калипсо» составляла 651 млн руб., тогда как «Калипсо» приобрело спорный объект недвижимости по цене 530 млн руб., что на 18,6% ниже его рыночной стоимости, а общество «2КОМ-Сети» продало его на 23,7% ниже цены, за которую его приобрело. «При этом подобная значительная скидка и продажа продавцом объекта по цене меньшей, чем цена приобретения, является самостоятельным фактором, который предполагает возникновение обоснованных сомнений у добросовестного и осмотрительного покупателя в праве продавца на отчуждение спорного объекта», – отметила апелляционная инстанция.
Девятый ААС указал, что общество «БизнесСервис», которому было передано в аренду спорное недвижимое имущество, обладает признаками аффилированности с обществом «Калипсо», а перемещение денежных средств по договору аренды между аффилированными лицами не обладает признаками самостоятельной и конкурентной экономической деятельности, направленной на извлечение прибыли. Обществом «Калипсо» не представлены доказательства ведения деятельности и несения затрат на поиск и привлечение арендаторов, пояснила апелляция. Суд отметил, что сделка по приобретению спорного объекта была осуществлена на заемные денежные средства, в связи с этим указал, что отсутствие дохода от использования помещений при наличии обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование займом исключает экономическую целесообразность сделки по приобретению обществом «Калипсо» данного имущества.
Апелляционная инстанция посчитала, что «Калипсо», приобретая спорное имущество в период, когда суды отказали обществу «Влад ДВ» в признании недействительной первоначальной сделки 2013 г., преследовало цель создать образ добросовестного приобретателя, каковым в действительности не является. Она также пришла к выводу, что предприниматели Татьяна Панкрушина и Ада Вольневич не могут быть признаны добросовестными приобретателями, так как, действуя в условиях обычной осмотрительности, могли установить факт наличия спора в отношении приобретаемых объектов недвижимости. Суд округа согласился с выводами апелляционной инстанции.
Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение
С кассационными жалобами в Верховный Суд обратились общества «Калипсо» и «2КОМ-Сети», а также предприниматели Татьяна Панкрушина и Ада Вольневич. Они ссылались на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права и просили пересмотреть их судебные акты.
После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что в силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. ВС указал, что условия истребования имущества определяются положениями ст. 302 ГК РФ. Так, ссылаясь на п. 1 данной статьи, Суд разъяснил, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе его истребовать.
Обращаясь к правовой позиции, изложенной в п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126, Суд подчеркнул, что недействительность договора купли-продажи сама по себе не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли.
Исходя из положений Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, Постановления ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 и их разъяснений, Верховный Суд указал, что при рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности. «При этом направленность сделки на то, чтобы вывести имущество из оборота и не допустить обращения взыскания кредиторов лица, находящегося в преддверии банкротства, сама по себе не свидетельствует о недобросовестности приобретателя, если тот не знал и не мог знать о банкротстве правоотчуждателя», – отмечено в определении.
Суд указал, что в рамках дела о банкротстве общества «Влад ДВ» судами установлено, что спорное нежилое помещение реализовано банкротом на основании сделки, прикрывающей безвозмездную передачу имущества инвестиционной компании. Таким образом, ВС пояснил, что нет оснований считать, что данное имущество выбыло из владения «Влад ДВ» не по воле самого собственника, а следовательно, юридически значимым и подлежащим установлению являлся факт добросовестности последующих приобретателей имущества.
Верховный Суд отметил, что по смыслу гражданского законодательства предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН. Вместе с тем Суд обратил внимание, что сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права (Постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П).
Так, ВС указал, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П).
Вывод апелляционного суда о недобросовестности общества «Калипсо» со ссылкой на его аффилированность Экономколлегия посчитала неправомерным. Она подчеркнула, что сами по себе получение займа на покупку помещения и последующая сдача данного имущества в аренду аффилированному лицу не свидетельствуют о недобросовестности общества «Калипсо» при приобретении спорного помещения в собственность.
ВС отметил, что суды трех инстанций не проверили должным образом и не создали условия для установления всех юридически значимых обстоятельств приобретения обществом «Калипсо» спорного помещения и, как следствие, его осведомленности или неосведомленности о наличии правопритязаний на него со стороны других лиц.
Суд также указал, что приобретение имущества по цене ниже рыночной само по себе не дает оснований считать покупателя недобросовестным с учетом того, что оценка рыночной стоимости имущества, выполненная разными оценщиками с применением различных подходов оценки, может отличаться. Подтверждением тому являются представленные истцом и обществом «2КОМ-Сети» выполненные по их заказам отчеты оценщиков. Кроме того, добавил он, продажа имущества по цене на 18,6% ниже рыночной не свидетельствует о явной несоразмерности действительной стоимости этого имущества.
Верховный Суд посчитал, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о недобросовестности предпринимателей Татьяны Панкрушиной и Ады Вольневич и о наличии оснований для истребования у них приобретенных у общества «Калипсо» помещений сделаны по неполно исследованным обстоятельствам. Так, суды не проверили, была ли внесена Управлением Росреестра информация о наличии правопритязаний в отношении нежилых объектов, образованных при разделе исходного нежилого помещения, сохранилась ли указанная запись в период приобретения помещений данными предпринимателями.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что вопрос о добросовестности покупателей не мог быть правильно разрешен судами трех инстанций до выяснения всей совокупности обстоятельств, относящихся к заключению ими договоров купли-продажи, в том числе касающихся подыскания продавца, проведения с ним переговоров, осмотра имущества, наличия или отсутствия у покупателей сведений о притязаниях третьих лиц в отношении данного имущества, установления конечных бенефициаров общества «Калипсо», в пользу которых было приобретено спорное имущество.
В связи с этим судебная коллегия ВС посчитала, что судебные акты трех инстанций приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, при неполном исследовании необходимых обстоятельств, поэтому отменила указанные акты, а дело направила на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Эксперты «АГ» прокомментировали позицию ВС
Адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы «РКТ» Анастасия Шамшина отметила, что в комментируемом определении Экономколлегия защитила принцип публичной достоверности государственного реестра. «Это положительный момент. Долгое время практика формировала тенденцию по ужесточению стандарта осмотрительности и добросовестности приобретателя актива. Переломным эпизодом стало дело Александра Дубовца в Конституционном Суде (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П). Тогда КС остановил поток судебных решений против добросовестных приобретателей и справедливо указал, что от лица не может требоваться знание всей истории о юридической судьбе приобретаемой недвижимости», – поделилась эксперт.
Анастасия Шамшина указала, что ВС правильно заметил, что к вопросу установления добросовестности владельца актива, который фигурировал в цепочке сделок, не стоит подходить поверхностно. Сам по себе факт приобретения по цене, несколько отличающейся от рыночной, не свидетельствует о порочности поведения приобретателя, разъяснила эксперт. «Более того, рыночность – понятие субъективное. Это необходимо учитывать. Равно как стоит принимать во внимание и отсутствие отметок о наличии судебных споров в отношении объекта в госреестре», – добавила она. По мнению эксперта, вывод ВС о необходимости более детального исследования взаимоотношений сторон в споре для целей установления факта добросовестности приобретателя актива или отсутствия таковой (применительно к обстоятельствам конкретного спора) можно охарактеризовать как позитивный.
Заведующий Филиалом № 1 Ленинского района г. Ростова-на-Дону Ростовской областной коллегии адвокатов им. Д.П. Баранова Олег Панасюк считает, что рассматриваемый вопрос является актуальным и он регулярно встречается в судебной практике. Эксперт отметил, что достаточно часто используется институт защиты прав добросовестного приобретателя: «В частности, в моей практике встречается очень много таких дел как со стороны добросовестного приобретателя, когда ему приходится защищаться для сохранения за собой прав, так и со стороны виндикатора, то есть истребователя».
При этом эксперт подчеркнул, что практика рассмотрения аналогичных дел абсолютно неоднозначная и носит больше индивидуальный характер по каждому спору, по каждой категории дел. Он пояснил, что существует практика, которая истребует из чужого незаконного владения имущество даже при наличии доказательств того, что добросовестные приобретатели соответствуют всем необходимым критериям: они приобрели имущество по возмездной сделке и они не знали, что это имущество не подлежало отчуждению, что оно выпало помимо воли. Однако Олег Панасюк указал, что есть и обратное, когда суд не истребует имущество, хотя добросовестный приобретатель соответствует тем же самым критериям и доказывает те же обстоятельства.
Эксперт согласен с позицией Верховного Суда, поскольку он указал на обстоятельства, которые действительно надлежит установить суду, отрабатывая вопросы, связанные с добросовестным приобретением. Олег Панасюк разъяснил, что лицо, которое считает себя добросовестным приобретателем, должно защищаться инструментами, которые предусмотрены ст. 301, 302 ГК РФ. Он уточнил, что добросовестный приобретатель должен доказать: 1) что он не знал о правопритязаниях, об имеющихся спорах, возбужденных уголовных делах в отношении этого имущества; 2) он сделку совершил возмездно, т.е. он приобрел имущество за деньги; 3) он не мог ни при каких обстоятельствах установить, что лицо не имело права отчуждать это имущество.
В связи с этим Верховный Суд и указал на то, что подлежит установить суду первой инстанции: что всем признакам соответствует именно добросовестный приобретатель, добавил Олег Панасюк. «Я больше склонен к позиции Верховного Суда в этом вопросе, поскольку сделки не совершались кратковременно, они были обременены, совершались нотариально, недвижимое имущество было в гражданском обороте не один год», – указал эксперт. Он также обратил внимание, что заслуживают уважения и действия управляющего, поскольку тот попробовал вернуть в конкурсную массу серьезный актив, который составляет значительную сумму в счет погашения требований кредитора.
Управляющий партнер АБ «Джейнови» Вадим Байбуз отметил, что Экономколлегия Верховного Суда совершенно верно разъяснила то, что оснований считать, что имущество выбыло из владения банкрота не по воле собственника, не имеется. Следовательно, истцу подлежало доказывать факт недобросовестности всей цепочки приобретателей, указал эксперт. «Продажа по цене ниже рыночной на 18,6% не может являться достаточным основанием для несоразмерности действительной стоимости имущества. В данном случае могут быть и погрешности, и различные методики оценки оценщиков ответчика и истца, а также необходимо принимать во внимание общую ситуацию на рынке в тот период времени», – прокомментировал Вадим Байбуз.
Эксперт считает, что многие вопросы остались без ответа в судебных актах нижестоящих судов. Например, они не дали оценки аффилированности последних приобретателей, хотя, по его мнению, в этом не было необходимости, поскольку доказыванию подлежала только добросовестность. «Между тем наличие правопритязаний к общему помещению, учитывая мнение Конституционного Суда, все-таки должно трактоваться не в пользу приобретателей разделенных помещений», – поделился Вадим Байбуз.
Сделка для вывода активов банкрота: как ее определить покупателю
Руководство фирмы на грани банкротства порой пытается «спасти» свои деньги, выгодно избавляясь от имущества организации. По цепочке сделок актив уходит добросовестному покупателю, который не подозревает ни о каких рисках. А ведь арбитражный управляющий несостоятельной организации может в дальнейшем аннулировать сделки, чтобы вернуть все в конкурсную массу. По данным Федресурса, за первые шесть месяцев 2022 года рассмотрели 7739 заявлений о признании сделок должника недействительными, из которых удовлетворили 3655.
Вывести активы по цепочке сделок
В деле № А41-56447/2017 «СК «Подмосковье» купила у «Актив Плюс» восемь участков в Калужской области за 9,2 млн руб. Ранее продавец приобрел эти земли у «СК «Рослес» за 14,6 млн руб., но деньги за них тогда так и не заплатил. Когда «Рослес» обанкротился, суд по требованию конкурсного управляющего признал недействительной сделку с «Актив Плюсом» и взыскал в пользу должника 48 млн руб. (дело № А53-30450/2016). Чтобы вернуть имущество, управляющий подал заявление к «Подмосковью», поскольку участки уже были у этой фирмы. Она тогда уже тоже обанкротилась. Три инстанции отказали управляющему, потому что не решен вопрос о праве собственности на спорные земли.
Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в АС Московской области. СКЭС обратила внимание, что цепочку сделок с разными субъектами могли создать лишь для вида, чтобы прикрыть передачу имущества должника бенефициару. Приобретателей могут использовать с целью вывести активы должника. Экономколлегия разъяснила, что на самом деле совершают единственную прикрываемую сделку в пользу бенефициара, а отчуждаемое имущество все время остается под его контролем. Такая цепочка сделок ничтожна как притворная единая сделка в силу п. 2 ст. 170 ГК о недействительности мнимой и притворных сделок.
В другом споре (дело № А40-204589/2017) помещение в «Москва-Сити», которое сначала принадлежало компании «Влад ДВ», по цепочке сделок перешло к ООО «Калипсо». Фирма его поделила и часть продала предпринимателям Татьяне Панкрушиной и Аде Вольневич. Когда «Влад ДВ» обанкротился, его конкурсный управляющий попытался вернуть недвижимость в конкурсную массу. По его мнению, «Калипсо» и предприниматели — недобросовестные покупатели. Они не проверили, законно ли владел имуществом предыдущий собственник. Первая инстанция отказала управляющему, поскольку в суде не доказали аффилированность «Калипсо» и «Влад ДВ». Апелляция и кассация, напротив, поддержали управляющего. Когда ИП покупали недвижимость, суд уже признал первую сделку в цепочке недействительной. Они могли узнать об этом из Картотеки арбитражных дел. Еще суды отметили, что «Калипсо» купило помещение по цене на 18,6% ниже его рыночной стоимости.
ВС же в этом споре отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в АСГМ. Экономколлегия отметила, что покупка имущества по цене ниже рыночной не говорит о недобросовестности покупателя. СКЭС обратила внимание, что контрагентам перед приобретением недвижимости надо:
- проверить все правоустанавливающих документы;
- выяснить, на каких основаниях у продавца возникло право собственности;
- узнать реальную стоимость имущества;
- исследовать, есть ли споры о праве собственности на недвижимость.
Азат Ахметов, советник Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Недвижимость, земля, строительство группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал Профайл компании × , констатирует, что в банкротных делах нет общего критерия для признания покупателя добросовестным.
Чаще всего суды сегодня подходят к этому вопросу фактически с позиций презумпции недобросовестности покупателя. Никакая проверка, предпринятая покупателем, не может гарантировать стопроцентную защиту.
Как оспаривают вывод активов
Со ссылкой на определение ВС от 27 августа 2020 года (дело № А40-157934/2015) Кирилл Карпов, старший юрист Стрижак и партнеры Стрижак и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) Профайл компании × , обращает внимание, что о цепочке сделок по отчуждению имущества должника могут свидетельствовать:
- отчуждение имущества по заниженной стоимости;
- последующее исключение участников цепочки сделок из ЕГРЮЛ как недействующих юридических лиц;
- недоступные независимым участникам гражданского оборота условия — отсрочка платежа, отказ от права залога продавца и другие;
- короткий период владения имуществом продавцом.
Когда суд принимает решение о недействительности сделки по отчуждению имущества должника, он учитывает условие о цене. Если дисконт от рыночной стоимости был небольшой, то такая сделка выстоит в суде, потому что вред кредиторам не причинили. Допустимым размером скидки на практике признают 20% от рыночной цены. Если дисконт больше этого значения, есть риск, что покупателя признают недобросовестным.
Суды учитывают не только разницу между рыночной ценой и ценой по договору, но и, например, условие о рассрочке платежа. Слишком длительная рассрочка говорит о неравноценности встречного исполнения.
Егор Ковалев, адвокат КА Delcredere Delcredere Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (споры mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) Профайл компании ×
Дмитрий Савочкин, партнер, адвокат ЗАО «Сотби» ЗАО «Сотби» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Международные судебные разбирательства группа Уголовное право группа Частный капитал Профайл компании × , обращает внимание, что ВС в определении от 19 июня 2020 года (дело № А11-7472/2015) описал возможные ситуации вывода активов и методы борьбы с ними:
- Когда первый приобретатель действительно хотел получить право собственности. В таком случае в дальнейшем необходимо оспаривать сделку с ним. Если ее признают недействительной, то право собственности не переходит к остальным в цепочке сделок. Тогда следует обратиться к последнему покупателю с виндикационным требованием.
- Когда первый приобретатель лишь формально хотел получить право собственности, подписав договор. Например, личность первого, а часто и последующих приобретателей могут использовать, чтобы вывести активы. В таком случае возврат имущества в конкурсную массу происходит по правилам ст. 167 ГК об общих правилах о последствиях недействительной сделки.
Когда оспаривают сделки по выводу активов, добросовестным будет тот приобретатель, который не знал и не мог знать, что сделку с банкротом совершили, чтобы вывести активы. Иными словами, были основания признать ее недействительной по ст. 61.2 закона «О банкротстве» об оспаривании подозрительных сделок должника.
Екатерина Тульская, юрист КА Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании ×
Как покупателю доказать свою добросовестность
Денис Голубев, советник судебно-арбитражной практики АБ Адвокатское Бюро ЕПАМ Адвокатское Бюро ЕПАМ Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Комплаенс группа Международный арбитраж группа Морское право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) 1 место По выручке 1 место По количеству юристов 3 место По выручке на юриста Профайл компании × , обращает внимание: сначала необходимо доказать, что имущество приобрели по рыночной цене. Для этого пригодится отчет об оценке рыночной стоимости имущества на дату сделки и предложения по продаже аналогичной вещи за сравнимую цену в интернете.
Если имущество приобрели по цене ниже рыночной, можно представить доказательства, что она обусловлена срочностью продажи или другими факторами, которые могли бы объективно влиять на нее.
Санал Нонуков, юрист практики разрешения споров ALUMNI Partners ALUMNI Partners Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа Недвижимость, земля, строительство группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал Профайл компании × , отмечает, что покупатель докажет свою добросовестность, если предоставит:
- договор, который показывает, что собственник добровольно реализовал имущество;
- платежные поручения об уплате полной цены договора;
- сведения из ЕГРН, которые подтверждают, что у продавца есть право собственности на недвижимость на дату ее продажи;
- экспертное заключение, которое подтверждает соответствие условий договора рыночным показателям либо несущественное отклонение от них.
Сергей Жук, адвокат практики реструктуризации и банкротства ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Банкротство (споры high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Финансовое/Банковское право × , добавляет, что важно обратить внимание на то, как часто менялись собственники. Еще имеет значение причина продажи имущества. Такие объяснения сторона дает в фиксируемой переписке, говорит эксперт.
Относительно выписки из ЕГРН Дарья Соломатина, юрист практики банкротства Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании × , полагает, что в ближайшее время ее использование станет сложнее из-за недавней новеллы, которая закрывает доступ к данным Росреестра о россиянах для третьих лиц. Теперь сведения о физлицах-собственниках в реестр попадать не будут.
Никита Чернышенко, юрист фирмы Кульков, Колотилов и партнеры Кульков, Колотилов и партнеры Федеральный рейтинг. группа Международные судебные разбирательства группа Санкционное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (споры high market) группа Международный арбитраж Профайл компании × , отмечает, что стоит подготовить отчет об оценке рыночной стоимости имущества. В идеале его следует заказывать при покупке имущества. При этом Анна Ившина, старший юрист РКТ РКТ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры high market) 13-14 место По количеству юристов 4 место По выручке на юриста 7 место По выручке × , обращает внимание, что оценка рыночной стоимости объекта на ретроспективную дату может не учитывать все факторы, которые влияют на стоимость. Их обязательно стоит зафиксировать при заключении договора и в дальнейшем продемонстрировать суду. Например, приложить к договору фотографии.
Чтобы в результате не приобрести актив банкрота, покупателю имущества следует предотвратить потенциальные риски.
- Проверить все правоустанавливающие документы контрагента.
- Лично осмотреть приобретаемое имущество.
- Проверить наличие споров в отношении приобретаемого имущества.
- Проверить доступные базы данных относительно обременений имущества.
- Получить расширенную выписку ЕГРН. В ней отражены претензии иных лиц в отношении имущества.
- Через Картотеку арбитражных дел или Федресурс изучить, подано ли заявление о банкротстве в отношении владельцев приобретаемого имущества за последние три года.
- Сделать анализ бухгалтерской отчетности контрагента за последние три года через прямой запрос или открытые данные справочно-правовых баз, ресурс бухгалтерской финансовой отчетности (БФО), сведения сервиса «Прозрачный бизнес» и Федресурса.
- Определить срок владения объектом каждым из предыдущих собственников.
- Провести оценку стоимости имущества.
- Приобрести актив без существенных отклонений от рыночной цены. Если дисконт существенный, стоит уточнить, чем именно он вызван и попросить письменно обосновать стоимость объекта.
- Минимизировать расчеты по сделке с отсрочками оплаты и использованием нестандартных форм платежей. Оплату стоит производить по безналичному расчету, чтобы избежать сомнений в ее реальности.
- Пользоваться услугами нотариусов при оформлении сделок.
Важно сохранить полученные при проверке сведения не менее чем на три года.
Зоя Галеева, управляющий партнер АО ЦРПА
Тогда покупателю удастся доказать, что он предпринял достаточно усилий для приобретения «чистого» актива у проверенного контрагента, резюмирует эксперт.
Если я куплю квартиру, а продавец обанкротится, ее отнимут?
Прочла в интернете следующую историю, после которой боюсь приобретать квартиру на вторичке. Дальше рассказываю со слов покупателя.
Какие-то люди купили в 2016 году квартиру у физлица по рыночной стоимости. Спустя два с половиной года получили иск о признании сделки недействительной по причине банкротства продавца в 2017 году. С продавцом знакомы не были, в сговор не вступали. Со слов большинства юристов: при покупке недвижимости в срок за ТРИ года ДО признания продавца банкротом покупатель может законным образом лишиться и купленной квартиры, и денег за нее. Обезопасить себя от такого случая никак нельзя.
Пожалуйста, разберитесь, правда ли это.
Нет, это неправда. Было бы страшно жить, если бы у добросовестных покупателей отбирали квартиры в случае недобросовестности продавцов. Такая схема противоречила бы сущности гражданского законодательства: если у человека против его воли изымают имущество, ему должны дать деньги или хотя бы право эти деньги требовать. Но в случае с банкротством у должника нет денег, а все обязательства будут закрыты без исполнения после признания банкротом. В найденной вами истории покупатель неожиданно остается вообще без всего, так нельзя.
Я не советую верить в истории о том, как разумные люди внезапно теряют большую сумму, это не кино. В реальной жизни имущественные перемены подчиняются логике, даже если это потеря жилья по неосмотрительности.
Расскажу подробнее о причинах отмены сделок при банкротстве и последствиях такой отмены.
В каком случае у вас могут забрать купленную квартиру
Когда вы заключаете договор купли-продажи квартиры, фактически происходит обмен квартиры на деньги.
Когда и продавец, и покупатель действуют добросовестно, после сделки стоимость их имущества не меняется, меняется только его состав. В этом случае нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.
Если по документам продавец получает за квартиру ее рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя.
Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры, об этом мы подробно писали в отдельной статье.
Если по договору квартира стоит значительно дешевле аналогичных объектов, значит, у продавца была выгода в формальной потере денег, и эта выгода может превратиться в ваши убытки.
Как вы на самом деле рассчитались, не по документам, значения не имеет.
Когда вы покупаете квартиру за миллион рублей в центре Москвы, продавец находится в заведомо невыгодном положении. Получая такое щедрое предложение, вы как раз и рискуете: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги.
Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.
Но есть еще уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действия для уменьшения стоимости своего имущества, чтобы того стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы забрать себе. Очевидно, что и продавец, и покупатель понимают, что продажа за миллион рублей квартиры стоимостью в 10 миллионов существенно уменьшает сумму в кармане продавца. Такую подозрительную сделку могут отменить. Именно могут — нет гарантии, что это произойдет.
Отменяя сделку купли-продажи недвижимости, суд исходит из недобросовестности покупателя, который прекрасно понимает, что покупает квартиру за бесценок.
Риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется уже при скидке в полмиллиона.
Дело о банкротстве в отношении продавца могут начать, если он должен кому-то больше 500 000 ₽, отдавать уже пора, но нечем.
Получается, что вы виноваты, если сэкономили 500 тысяч рублей от среднерыночной стоимости, а продавцу теперь не хватает этих денег на возврат долгов. При этом учитываются не ипотеки и автокредиты в целом, а только размер просроченных платежей.
Но негативными последствиями чревата не любая скидка в полмиллиона. Эта скидка должна быть существенной относительно итоговой цены продажи квартиры и относительно размера долгов продавца.
Пленум Высшего арбитражного суда сказал, что важно оценивать соразмерность возникшего долга и финансовых потерь продавца. Если вы купили квартиру за 10 миллионов, а у продавца появились долги на 5 миллионов, всю квартиру точно не заберут.
Продажа квартиры на Арбате за миллион рублей — максимально невыгодная для продавца сделка. Но в каждом конкретном случае суд будет разбираться отдельно. Скидка от среднерыночной цены в 500 тысяч в Москве не делает сделку подозрительной, если итоговая цена квартиры — 18 миллионов. Такая же скидка в Оренбурге уже подозрительнее, если квартира продана всего за миллион.
- Например, в Санкт-Петербурге суды признали недействительными три сделки с мансардной квартирой площадью 156 м² возле метро «Озерки». В 2013 году мужчина купил квартиру у застройщика за 12,75 млн рублей, а в 2019 году мужчину признали банкротом. Финансовые управляющие стали искать имущество для возврата долгов кредиторам, и оказалось, что квартиры у мужчины больше нет. Мужчина передал квартиру бывшей жене, жена будто бы продала квартиру другой женщине, а та в свою очередь продала квартиру еще одному мужчине — за 13,2 млн рублей. И все бы ничего, только последняя сделка зарегистрирована в 2020 году, когда рыночная стоимость мансарды составляла уже 32,79 млн рублей.
- Суды учли все: и то, что бывшие супруги продолжают жить вместе с детьми в будто бы уже давно чужой квартире, и то, что другие мужчина и женщина продолжают жить по своим прежним адресам и вовсе не пытаются защищать свои права на роскошную квартиру в суде. Можно было проследить и социальные связи между участниками всех сделок. Но главным было то, что конечный собственник не мог не понимать, что квартира за семь лет стала дороже и стоит больше, чем когда-то в недостроенном доме.
В примере покупатель приобрел квартиру почти в три раза дешевле рыночной цены. Именно в таком случае квартиру могут забрать, если продавец обанкротится. Обратите внимание, что покупатель тут потерял квартиру, на которую не тратился и в которой не жил.
Как и в какой срок у вас могут забрать купленную квартиру
Квартиру просто так не заберут: в арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры.
Оспаривать продажу вам квартиры может тот, кому полагается больше 10% всех долгов продавца, или финансовый управляющий. Финансовый управляющий — специалист, в ведение которого поступает имущество будущего банкрота и который ищет способы раздать его долги.
Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.
Риск возможного оспаривания продажи связан не с датой признания продавца банкротом — тогда все будет уже кончено, — а с периодом между датой продажи и подачей заявления в арбитражный суд с просьбой разобраться, банкрот человек или нет.
Срок оспаривания сделки считается от момента, когда финансовый управляющий узнал о подозрительных обстоятельствах сделки.
Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры. Но эти сделки должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и все отменить.
Есть разные сроки оспаривания сделок при банкротстве в зависимости от степени влияния сделки на материальное положение продавца. Когда продажа невыгодна продавцу, от нее до неплатежеспособности должно пройти не более одного года. Когда продажа прямо привела к неплатежеспособности, от нее должно пройти не более трех лет.
То есть указанный вами трехлетний срок оспаривания договора купли-продажи квартиры действует не во всех случаях, а в таких, как сделки с мансардой в Озерках, где квартира будто бы продана за треть цены. Если речь идет о хорошей скидке, то финансовый управляющий должен оспаривать продажу квартиры в течение года после того, как узнал об условиях сделки.
Слишком дешевая квартира — большой риск: вы же знали, что покупаете квартиру за бесценок и это крайне невыгодно продавцу. Второй фактор касается финансового положения продавца: у него уже есть много долгов к моменту продажи квартиры, и эти долги продавец мог бы погасить, продавая квартиру по рыночной цене, но он продает ее буквально за копейки, уже не может вернуть долги и поэтому становится банкротом.
Смотрите: на саму возможность оспаривания вы можете повлиять, если купите квартиру слишком дешево. А вот на то, в какой срок продажу можно отменить, влияет только размер долгов продавца — вы на это никак не повлияете. Конечно, если вы купили квартиру только по документам, а ею продолжает пользоваться формальный продавец, такую сделку тоже могут отменить в течение трех лет.
Риск отмены сделки появляется, если вы покупаете квартиру у человека, который должен вам крупную сумму, и вы точно знаете, что этот человек должен много денег кому-то еще. Но тут тоже есть фактор равноценности: если вы купили квартиру по документам за 3 миллиона, а потом продавец отдельно вернул вам миллион, то все будет нормально.
А вот если продавец делает скидку на размер его долга вам и в договоре купли-продажи указана цена со скидкой, это рискованная сделка, ее могут отменить. Потому что получается, что продавец умышленно избавился от имущества, которым мог расплатиться с другими кредиторами. Это нечестно: когда у должника мало денег, он должен дать по чуть-чуть всем, а не кому-то одному.
Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее. От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.
Но даже при всех этих обстоятельствах сделку могут не аннулировать. Дело попадет в суд, и он уже будет решать, насколько это подозрительная сделка.
Если вы не сговаривались с продавцом недвижимости и купили квартиру, чтобы в ней жить, суд признает вас добросовестным приобретателем и сохранит жилье за вами.
Так было в Пермской области. Мужчине принадлежал дом в Перми площадью 253 м² на участке в 6 соток. В ноябре 2016 года мужчина продал дом матери за 4 млн рублей, а уже через несколько дней в суд с иском к продавцу обратился другой человек, взыскавший с него 2,26 млн рублей. Еще через неделю мать продала дом за 7 млн рублей семье с детьми.
Через два года взыскатель понял, что ничего не получит по исполнительному листу, и потребовал, чтобы суд признал должника банкротом. Ведь в процессе банкротства можно узнать, не избавился ли должник от имущества, и признать недействительными подозрительные сделки.
Спустя три года и один месяц после покупки дома семья с детьми получила предновогоднее «письмо счастья» — иск кредитора продавца, желающего отобрать у них дом.
Действительно, со сделкой между матерью и сыном все было мутно. По ее словам, деньги на дом она взяла в долг у старшего сына. Резкий рост стоимости дома в считаные дни она обосновала ремонтом, который начала еще до покупки.
То есть мать продавца была недобросовестным приобретателем: получила дом по заниженной цене, без подтвержденной передачи денег, как раз за несколько дней до появления кредитора.
Но закон защищает добросовестного покупателя. Семья покупателей переехала в дом, сделала ремонт, все пять человек в доме были прописаны. Рыночная стоимость дома была 7,27 млн рублей, то есть не сильно отличалась от цены продажи. Чтобы купить дом, семья продала катер за 3,5 млн рублей, 2,9 млн из которых поступили на банковский счет матери должника, а квартиру стоимостью 4 млн рублей зачли в счет платы за дом.
Перед законом покупатели были чисты, и суды подтвердили, что они ничего и никому не должны. А вот должник и мама остались при своем. В 2021 году суды решили, что мать должна вернуть сыну рыночную стоимость дома в 7 млн рублей, чтобы тот смог уплатить долги.
Что будет после отмены продажи квартиры
Теперь расскажу о том, какие будут риски, если вы все же захотите купить квартиру на пару миллионов дешевле, а продавец в скором времени погрязнет в долгах. Если кратко, то получится так, как в вашей истории.
Вашу сделку аннулируют, по документам квартира снова станет квартирой продавца, а вы присоединитесь к кредиторам продавца — в самый конец очереди, потому что пришли последним. Все имущество продавца, включая эту квартиру, попадет под управление финансового управляющего. Тот будет думать, как продать квартиру кому-то еще, чтобы погасить долги.
Возможно, все закончится нелепой ситуацией, когда вы сами по сниженной цене будете выкупать на торгах квартиру, за которую уже заплатили. Вряд ли напрямую вы — скорее кто-то , кто будет действовать в ваших интересах, но за ваш счет.
А часть тех денег, которые вы заплатили, теоретически может вернуться к вам, как к одному из кредиторов 4 очереди. На практике это маловероятно и сложно, но возможно с помощью юриста, специализирующегося на банкротствах. Нужно соблюсти множество процессуальных тонкостей и успеть выкупить квартиру на торгах.