Какой взаиморасчет недопустим при расчетах с застройщиком
Перейти к содержимому

Какой взаиморасчет недопустим при расчетах с застройщиком

  • автор:

Какой взаиморасчет недопустим при расчетах с застройщиком

Ст. 18.2 (в ред. 175-ФЗ, N 478-ФЗ) не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018.

Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика

(введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ)

1. Застройщик при направлении распоряжения обязан предоставлять в уполномоченный банк документы или копии документов, являющиеся основанием для составления распоряжения, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору. Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, устанавливается Правительством Российской Федерации по согласованию с Центральным банком Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. При принятии распоряжения к исполнению уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 11, 14, 15 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона. Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения либо в целях дополнительной проверки представленных застройщиком документов приостанавливает исполнение такого распоряжения на срок не более трех рабочих дней. По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет такое распоряжение либо в случаях, предусмотренных частью 3 настоящей статьи, отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика.

(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если:

1) операция указана в части 3 статьи 18 настоящего Федерального закона;

2) назначение платежа, указанное в распоряжении, не соответствует части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона;

3) размер платежей по операции по оплате расходов, предусмотренных пунктами 13, 17 — 20 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, понесенных за период строительства, в совокупности превышает десять процентов от проектной стоимости строительства либо двадцать процентов от проектной стоимости строительства для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности;

4) размер платежей по операции по оплате авансовых платежей за выполнение работ, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, в совокупности превышает тридцать процентов от проектной стоимости строительства;

5) назначение и размер платежа, указанные в распоряжении, не соответствуют содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения;

6) производится снятие с расчетного счета застройщика или зачисление на такой счет денежных средств в наличной форме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, а также случаев возврата на расчетный счет застройщика денежных средств в наличной форме, ранее снятых с данного счета в целях осуществления расходов, предусмотренных пунктом 17 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона.

(п. 6 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(часть 3 в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Уполномоченный банк в случае поступления распоряжений о совершении операций по расчетному счету застройщика, не соответствующих части 2 настоящей статьи, приостанавливает операцию. В случае отказа в проведении операции в соответствии с настоящей статьей уполномоченный банк уведомляет об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, и Фонд в день отказа в проведении операции по счету. Уведомление должно содержать идентифицирующие сведения о застройщике, содержание операции и основание отказа в ее проведении.

(часть 4 введена Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ; в ред. Федерального закона от 19.12.2022 N 542-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Запрещается снятие с расчетного счета застройщика или зачисление на такой счет денежных средств в наличной форме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, а также случаев возврата на расчетный счет застройщика денежных средств в наличной форме, ранее снятых с данного счета в целях осуществления расчетов, предусмотренных пунктом 17 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона.

(часть 5 введена Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ; в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Отказ в проведении или приостановление операции по расчетному счету застройщика в случаях, установленных настоящей статьей, не является основанием для применения мер гражданско-правовой ответственности в отношении уполномоченного банка.

(часть 6 введена Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

7. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, и предоставления застройщиком в уполномоченный банк документов, подтверждающих получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, предусмотренные настоящей статьей требования в части осуществления уполномоченным банком контроля соответствия назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона не применяются.

Безопасная расплата: как без риска отдать деньги за новостройку

Безопасная расплата: как без риска отдать деньги за новостройку

Это самый простой, дешевый, но не самый безопасный способ рассчитаться с продавцом. Покупатель просто передает деньги застройщику — переводит со своего счета на его.

Важно: закон разрешает это делать только после подписания ДДУ и прохождения процедуры его регистрации в Росреестре.

Так законодательство защищает покупателя квартиры в новостройке от множественных продаж застройщиком одной и той же квартиры — такая проблема была актуальна для рынка 2000-х. Теперь оплачивать покупку надо только после регистрации вашего ДДУ Росреестром — это гарантия, что застройщик не продаст эту квартиру кому-то еще.

Совсем неудачный способ — рассчитываться с застройщиком наличными. Во-первых, потому что носить с собой такую сумму небезопасно: до сих пор популярный вид грабежа — отследить человека, только что снявшего в банке крупную сумму. Во-вторых, эти деньги все равно придется положить на счет в банк, чтобы перевести застройщику.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Разновидностью перевода со счета на счет является покупка квартиры с одновременным оформлением ипотеки. В этом случае забот у покупателя меньше: банк переводит средства застройщику только после регистрации договора.

Вариант 2-й: безопасный

Безопасный вариант оплаты при покупке жилья в новостройке — это банковский аккредитив. В этом случае посредником между продавцом (застройщиком) и покупателем выступает банк. Он является гарантом того, что покупатель заплатит, а продавец передаст права на квартиру.

Покупателю необходимо открыть счет в банке и перевести на него всю сумму, которую он должен заплатить за покупку жилья.

Эти деньги предназначены для застройщика, и он получит их при предоставлении зарегистрированного Росреестром ДДУ. Если что-то пойдет не так, покупатель сможет забрать свои средства обратно.

Аккредитив выгоден и самому застройщику, поскольку защищает и его права. «Большинство застройщиков принимают деньги на аккредитив, потому что это снижает риски неоплаты договора после его регистрации, — отмечает Роман Строилов из «М2Маркет» . — История с тем, что клиент подписал ДДУ, подал пакет документов на регистрацию, а после этого отказался оплачивать квартиру — к сожалению, не редкость».

Единственным недостатком такого способа расчетов для покупателя остается комиссия посредника — банка — за открытие счета.

Вариант 3-й: передовой

Это так называемые СБР — сервисы безопасных расчетов. Покупатель кладет свои средства на специальный счет в банке, предоставляющем такой сервис, и ждет регистрации договора. Сразу после регистрации его деньги автоматически переводятся на счет продавца.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Что изменилось с переходом на эскроу

До сих пор мы рассматривали покупку жилья по так называемой старой схеме, работающей по 214-ФЗ. Новая схема покупки жилья в новостройках, на которую рынок перешел с июля прошлого года, не сильно изменила процедуру оплаты. Пока на такие сделки приходится очень небольшая часть покупок жилья в России, но постепенно их доля будет расти, а через несколько лет рынок новостроек перейдет на нее полностью.

По новым правилам, все деньги покупателя замораживаются на банковском эскроу-счете, и застройщик получит их, лишь достроив дом. Эта схема делает покупателя еще более защищенным. Теперь он не просто может, а должен открыть в банке счет, который после регистрации ДДУ в Росреестре станет эскроу-счетом.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Подводные камни: просрочка платежа

Согласно условиям ДДУ, обязанности берет на себя не только застройщик, но и покупатель жилья. Одно из таких обязательств — оплатить покупку квартиры в оговоренный срок.

По словам эксперта «М2Маркет» , в ДДУ прописаны штрафные санкции за несвоевременное перечисление денег. К сожалению, люди не всегда внимательно читают договор и иногда упускают важные моменты. «Своих клиентов мы всегда предупреждаем о пене за просрочку оплаты, — подчеркивает Роман Строилов. — Это важно, поскольку раньше застройщики редко прибегали к штрафным санкциям в адрес покупателя, но сейчас такая практика стала очень популярной».

Отражение в бухгалтерском учете задолженности перед дольщиками по договорам долевого участия в строительных компаниях

1. Для учета расчетов с дольщиками возможно использовать счет 62, или 76, закрепив выбранный вариант в учетной политике организации для целей бухгалтерского учета. При любом варианте остатки по указанным счетам подлежат отражению в бухгалтерском балансе в составе кредиторской задолженности — долгосрочной или краткосрочной.

2. Денежные средства, поступающие от дольщиков на счета эскроу, квалифицируются как полученное обеспечение будущего платежа и отражаются за балансом на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

Обоснование позиции:

При рассмотрении вопросов бухгалтерского учета расчетов с дольщиками необходимо учитывать положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ).

Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (объекта строительства) на основании договоров участия в долевом строительстве, заключаемых с гражданами или юридическими лицами (участниками долевого строительства, дольщиками), привлекая для этих целей денежные средства дольщиков (ст. 2, п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ). Далее, по завершении строительства застройщик передает дольщикам соответствующие объекты долевого строительства.

1. При поступлении денежных средств от дольщиков непосредственно на расчетный счет организации необходимо отразить в бухгалтерском учете кредиторскую задолженность (аванс полученный) (пп. 3, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для формирования в бухгалтерском учете информации о всех видах расчетов организации с различными юридическими и физическими лицами предназначены счета раздела VI указанного Плана счетов. Для учета расчетов с дольщиками возможно использовать счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», закрепив выбранный вариант в учетной политике организации для целей бухгалтерского учета. При любом варианте остатки по указанным счетам подлежат отражению в бухгалтерском балансе в составе кредиторской задолженности — долгосрочной или краткосрочной. Данную позицию подтверждает письмо Минфина России от 08.05.2014 N 07-01-12/21775.

Таким образом, поступление денежных средств от дольщиков непосредственно на расчетный счет организации отражается проводкой:

2. При поступлении денежных средств от дольщиков на счета эскроу необходимо учитывать положения ст. 15.4, 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ и ст. 860.7-860.10 ГК РФ. Денежные средства, поступающие от дольщиков на счета эскроу, не соответствуют понятию актива и не удовлетворяют критериям признания актива (п. 7.2, п. 8.3 «Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России», смотрите также Энциклопедию решений. Активы для целей бухгалтерского учета). Фактически такие денежные средства квалифицируются как полученное обеспечение будущего платежа.

Для бухгалтерского учета денежных средств дольщиков на счетах эскроу используют забалансовый счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». Данную позицию подтверждают письма Минфина России от 27.12.2019 N 07-04-09/102563 (Учет застройщиком денежных средств на счетах эскроу), от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786 (ознакомиться можно в сети Интернет). Смотрите также Вопрос: Какой забалансовый счет застройщик должен использовать для отражения денежных средств участников долевого строительства, размещенных в банке на счетах эскроу? На основании каких документов и в какой момент делать записи в забалансовом учете? (журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 1, январь 2020 г.).

Таким образом, поступление денежных средств на счет эскроу отражается проводкой:

Согласно п. 6 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

При закрытии счетов эскроу необходимо отразить кредиторскую задолженность перед дольщиком (аванс полученный) на счете 62 (76).

Таким образом, при закрытии счета эскроу необходимо оформить проводки:

Обращаем внимание, что все вышеизложенное является нашим экспертным мнением и может отличаться от мнения других специалистов.

Напоминаем, что организация вправе обратиться за письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (подп. 1, 2 п. 1 ст. 21, подп. 4 п. 1 ст. 32, ст. 34.2 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ. Обратиться в налоговый орган за разъяснениями возможно на сайте ФНС России: https://www.nalog.ru/rn77/service/obr_fts/other/ul/. Также возможно обращение в контакт-центр ФНС России по телефону: 8-800-222-2222.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

Вопрос: Бухгалтерский учет застройщиком реализации квартир по договорам долевого участия с использованием счетов эскроу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2023 г.);

Строительство: бухгалтерский и налоговый учет (Митюкова Э.С.) (издание пятое, перераб. и доп.) — «Издательство АйСи», 2021 г.;

Вопрос: Налогообложение застройщика, не выполняющего функции инвестора, заказчика и генподрядчика (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2022 г.);

Вопрос: Бухгалтерский учет передачи квартир дольщикам организацией-застройщиком, работающей по Закону N 214-ФЗ с использованием счетов эскроу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2022 г.);

Вопрос: Бухучет и бухотчетность у организации-застройщика (эскроу) за 2020 и 2021 годы, а также с учетом ФСБУ 26/2020 (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2022 г.);

Вопрос: Налог на прибыль у застройщика по средствам на счетах эскроу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2021 г.);

Вопрос: Учет у организации-застройщика при использовании счетов эскроу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2021 г.);

Вопрос: Вопросы налогообложения и бухгалтерского учета в связи с переходом на счета эскроу при передаче застройщиком объекта ДДУ дольщикам по завершении строительства (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2020 г.);

Вопрос: Бухучет и бухотчетность у организации-застройщика (эскроу) за 2020 и 2021 годы, а также с учетом ФСБУ 26/2020 (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2022 г.);

Энциклопедия решений. Пояснения к бухгалтерскому балансу «Обеспечение обязательств».

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Полякова Елизавета

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации «Содружество» Мельникова Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Бухгалтерский и налоговый учет у застройщиков

Бухгалтерский и налоговый учет у застройщиков

Определение понятия «застройщик» содержит ч. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой застройщик — это физическое или юридическое лицо (по договорам долевого участия — только юридическое), обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке (по праву собственности, договору аренды и пр.) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В этой статье мы рассмотрим нюансы бухгалтерского учета застройщиков, которые привлекают денежные средства дольщиков по договорам долевого участия. Ранее мы также разбирали все аспекты бухгалтерского учета в религиозных организациях и благотворительных фондах.

Бухгалтерский учет застройщика и договоры долевого участия (ДДУ). Деньги на счетах эскроу

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на помещения в многоквартирных домах и иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается, в-основном, только при условии заключения договора участия в долевом строительстве.

Однако деньги от участников долевого строительства застройщик не сможет получить на свой расчетный счет – они попадут на эскроу-счета, открытые банком для дольщиков.

Застройщик в ходе строительства вправе получать от банка сведения по такому счету. Получается, что весь период стройки застройщик не может пользоваться деньгами с указанных счетов. Он получит долевые средства лишь в течение 10 рабочих дней с даты представления уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации.

В этот же срок, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа), деньги со счетов эскроу могут быть направлены на оплату кредитных (заемных) обязательств застройщика (ч. 6 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).

Поэтому каждому застройщику важно понимать, что денежные средства, поступающие от дольщиков на счета эскроу, не соответствуют понятию актива и не удовлетворяют критериям признания актива. При этом они могут квалифицироваться как полученное обеспечение будущего платежа.

Для бухгалтерского учета денежных средств дольщиков на счетах эскроу можно использовать забалансовый счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» (Письмо Минфина России от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786).

Застройщик и ФСБУ 5/2019

В силу п. 3 ФСБУ 5/2019 запасами считаются активы, потребляемые или продаваемые в рамках обычного операционного цикла организации либо используемые в течение периода не более 12 месяцев.

  • инструменты, инвентарь, специальная одежда, специальная оснастка (специальные приспособления, специальные инструменты, специальное оборудование), тара и другие аналогичные объекты, используемые при производстве продукции, продаже товаров, выполнении работ, оказании услуг, за исключением случаев, когда указанные объекты считаются для целей бухгалтерского учета основными средствами.
  • имеет материально-вещественную форму;
  • предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности;
  • предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
  • способен приносить организации экономические выгоды в будущем.

Однако, если застройщик строит недвижимость для себя, чтобы впоследствии учесть ее в качестве основного средства, расходы на строительство нужно относить к капвложениям и учитывать в составе внеоборотных активов (подп. «а» п. 3 ФСБУ 5/2019).

Учет расходов на строительство

Застройщик может вести учет затрат на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или 20 «Основное производство». Но при этом согласно ФСБУ 5/2019 учитывать их в разделе бухгалтерского баланса «Оборотные активы», если построенные помещения будет передавать дольщикам или покупателям.

  • показывать расходы на строительство в качестве целевого финансирования;
  • отражать их в качестве себестоимости с отнесением на финансовые результаты. Данная позиция связана с тем, что сумма, перечисленная организацией застройщику, рассматривается в качестве предоплаты по договору Пленумом ВАС РФ. По мнению которого договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую переходит к покупателю с момента регистрации права собственности на эту недвижимость (п. п. 4, 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Мы придерживаемся учета по первой позиции, так как она более распространена среди застройщиков и способствует сближению бухгалтерского учета и налогообложения – учет расходов на строительство в качестве целевых с использованием счетов 76 и 86 «Целевое финансирование». Однако в любом случае застройщик остатки по этим счетам должен отразить в бухгалтерском балансе в составе кредиторской задолженности — долгосрочной или краткосрочной (Письмо Минфина России от 08.05.2014 N 07-01-12/21775).

Налоговый учет у застройщиков

  • дольщиков или инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика;
  • участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Соответственно, расходы, понесенные организацией-застройщиком в ходе строительства объекта недвижимости, также не учитываются для целей налогообложения прибыли на основании п. 17 ст. 270 НК РФ.

Обязательные условия, для того чтобы средства со счетов эскроу не считать в налоговой базе, — деньги нужно использовать по целевому назначению и вести раздельный учет доходов и расходов (Письмо Минфина России от 23.11.2020 N 03-11-10/101807).

Нужно ли застройщику составлять лист 07 «Отчет о целевом использовании имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, полученных в рамках благотворительной деятельности, целевых поступлений, целевого финансирования»?

Да, если он не совмещает функции генподрядчика и строит для инвесторов или дольщиков (хотя в части последней ситуации официальных разъяснений по данному вопросу пока нет).

Обложение НДС услуг застройщика

Услуги застройщика по договорам долевого участия (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) не облагаются НДС согласно подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

  • не входят в состав общего имущества многоквартирного дома;
  • предназначены для использования в производстве товаров, при выполнении работ, оказании услуг.

Кроме того, доказать освобождение от уплаты НДС в части построенных объектов по договорам долевого участия, которые не предназначены для проживания, можно попытаться в суде. Показательными в этом вопросе являются Определения ВС РФ от 03.02.2021 N 308-ЭС20-19767 по делу N А53-23398/2019, от 06.04.2017 N 308-КГ17-2206 по делу N А32-22883/2015, от 21.09.2016 N 302-КГ16-11410 (приведено в п. 10 Обзора судебной практики, опубликованном в Письме ФНС России от 23.12.2016 N СА-4-7/24825@).

Бухгалтерский учет застройщиков и Закон 214-ФЗ. Раскрытие бухгалтерской отчетности

Согласно ч. 4 ст. 23.3 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан размещать в ЕИЖС информацию, предусмотренную Законом N 214-ФЗ, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство, в единой информационной системе жилищного строительства (далее — система).

В частности, застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать (ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ) бухгалтерскую отчетность застройщика и аудиторское заключение в соответствии с ч. 5 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

  • промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода;
  • годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года (ч. 5 ст. 3, п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ).
  • об обязательствах участников договора по внесению денежных средств с выделением не внесенных в срок платежей;
  • об обязательствах застройщика перед участниками договора по передаче прав на объект строительства после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;
  • об обязательствах застройщика перед участниками договора, возникающих в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, а также по возврату денежных средств и уплаты процентов в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • о задолженности по кредитам и займам, привлеченным для долевого строительства;
  • об активах застройщика, находящихся в залоге в обеспечение исполнения обязательств по договору залогом;
  • о задолженности участников договора по оплате квартир после завершения долевого строительства и признания застройщиком выручки от продажи квартир.

Почему застройщикам важно вести корректный бухгалтерский учет. Ответственность

Как мы уже писали ранее, бухгалтерская отчетность застройщиков подлежит обязательному аудиту. А это значит, что в случае существенных ошибок в бухгалтерском учете, которые приведут к искажению бухгалтерской отчётности застройщика, аудиторы не выдадут ему положительное безоговорочное аудиторское заключение.

Данное обстоятельство может повлиять на возможность привлечения долевых и инвестиционных средств, так как наличие и публикация аудиторского заключения являются обязательными условиями для деятельности застройщиков, работающих с ДДУ (Закон 214-ФЗ).

Кроме того, директора, главбуха и саму организацию застройщика могут оштрафовать.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *