Какой налог на апартаменты в москве
Перейти к содержимому

Какой налог на апартаменты в москве

  • автор:

Налог на недвижимость: кто, сколько и когда должен платить

Налог на недвижимость: кто, сколько и когда должен платить

Налог на имущество физических лиц (именно так он называется официально) — это местный налог, размер которого каждый муниципалитет определяет самостоятельно. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе его устанавливают законы этих субъектов РФ.

Собственники недвижимости должны платить налог на имущество ежегодно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть до 1 декабря 2022 года необходимо уплатить налог за 2021-й.

Размер платежа рассчитывается один раз в год налоговой инспекцией, которая в третьем квартале направляет собственнику уведомление, где указано, сколько и за что нужно заплатить.

Если у собственника есть личный кабинет на сайте ФНС, то налоговое уведомление автоматически придет туда. При желании в ЛК можно сделать так, чтобы уведомления отправлялись в бумажном виде по почте.

Кто должен платить налог на имущество физических лиц

Плательщиками налога на недвижимое имущество являются собственники жилых и нежилых объектов на территории России. Если речь идет о квартире или доме, то с точки зрения закона неважно, кто именно там живет (в том числе на праве аренды) или зарегистрирован. Налог платит тот, кому недвижимость принадлежит по документам.

Даже если объект не используется и пустует, налог на него все равно придется платить.

Размер налога не зависит от гражданства и возраста, если только человек не входит в льготную категорию. За несовершеннолетнего собственника государству платят его родители или опекуны. Если владелец имущества — иностранец, он тоже раз в год будет получать налоговые уведомления независимо от того, приезжал он в страну за истекший налоговый период или нет.

Также неважно, каким образом к собственнику перешло право на имущество: купил он его, взял в ипотеку, получил по наследству или в дар. Обязанность по уплате налога появляется сразу после оформления права собственности.

Объекты налогообложения, или что считается недвижимостью

Налогом на имущество физических лиц облагается только недвижимость — объекты, связанные с землей, которые невозможно переместить, не нанеся им несоразмерного ущерба. Перечень облагаемого налогом имущества дан в статье 401 НК РФ.

В него входят:

  • жилой дом (в том числе на земле для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС);
  • квартира, комната;
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс (комплекс зданий и сооружений, которые юридически и технологически нельзя разделить — завод, железная дорога и т. п.);
  • объект незавершенного строительства;
  • иные здания, строения, сооружения, помещения.

Общедомовая собственность многоквартирных домов (МОПы, технические этажи, придомовая территория и т. д.) налогом на имущество не облагается.

Все, что законодательство не относит к недвижимому имуществу (автомобиль, сбережения, мебель, бытовая техника, ювелирные украшения), причисляется к имуществу движимому. Налогом, которому посвящен материал, оно не облагается, но владельцы таких вещей платят другие налоги. Например, в цену товара включен НДС, а автовладельцы ежегодно уплачивают транспортный налог, который часто присылают «в комплекте» с уведомлением по налогу на имущество.

Ставка налога для физлиц

Сумму налога на имущество физических лиц вычисляют при помощи ставки. Это процент от налоговой базы — кадастровой стоимости объекта недвижимости, которую определяет Росреестр.

Налоговым кодексом РФ заданы три базовые ставки налогообложения, зависящие от вида объекта и его стоимости:

1. По ставке 0,1% кадастровой стоимости облагаются:

  • квартиры;
  • комнаты (а также доли и части);
  • жилые дома;
  • гаражи и машино-места;
  • хозпостройки до 50 кв. м на участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Муниципалитеты, а также города федерального значения имеют право устанавливать свои ставки для вышеперечисленных объектов, а именно: уменьшить базовую ставку 0,1% до нуля или увеличить, но не более чем в три раза. То есть в разных населенных пунктах диапазон может меняться от 0 до 0,3%.

Например, в Екатеринбурге ставка налога на квартиру, дом, гараж составляет 0,1%, а в Москве она зависит от кадастровой стоимости недвижимости: чем больше, тем выше (такую разновидность ставки называют прогрессивной).

В частности, если московская квартира стоит до 10 млн рублей, ставка будет на уровне 0,1%. При цене жилья от 10 до 20 млн рублей она составит 0,15%, от 20 до 50 млн — 0,2%. Для объектов кадастровой стоимостью до 300 млн рублей ставка установлена на уровне 0,3%.

Узнать ставки налога на имущество в своем населенном пункте можно на сайте ФНС .

2. Прочие объекты, например, хозяйственные постройки от 50 кв. м на садовых участках, облагаются по ставке 0,5%. Здесь местные власти не могут менять федеральную «таксу».

3. Владельцы имущества дороже 300 млн рублей, а также собственники коммерческой недвижимости (например, офисов и торговых площадей) платят 2% кадастровой стоимости. Эта ставка также не подлежит пересмотру.

Апартаменты при расчете налога на имущество приравниваются к нежилым помещениям. Налоговая ставка на них может колебаться от 0,5 до 2%.

Это зависит от региона, типа здания, в котором они находятся, и вида разрешенного использования постройки. При этом налоговая ставка для апартаментов всегда выше, чем для квартиры.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

Уточнить, во сколько государство оценивает любой зарегистрированный объект недвижимости, можно в личных кабинетах на сайте налоговой или Росреестра. Кроме того, эту информацию указывают в налоговых уведомлениях.

Кадастровую стоимость при расчете налога на имущество в некоторых регионах начали применять с 2015 года, а с 2021-го это стало повсеместной практикой. Ранее в расчет брали инвентаризационную стоимость объекта.

Кадастровая стоимость ближе к рыночной и может отличаться от инвентаризационной в 3–10 раз. Поэтому, если сумма налога на одно и то же имущество за последние годы выросла, то, скорее всего, муниципалитет сменил базу при расчете.

Росреестр пересматривает кадастровую стоимость недвижимости paз в пять лет по всей России, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, где переоценку проводят раз в три года.

Как рассчитывается налог

Логично, что чем больше площадь объекта налогообложения, тем выше его стоимость и тем больше налог. Однако на каждый объект действует налоговый вычет. В данном случае это площадь, за которую не нужно платить.

Собственник имеет право на налоговый вычет по каждому принадлежащему ему объекту. Даже если он владеет пятью квартирами, вычет предоставят на каждую из них.

Учет этой льготы происходит автоматически и выражается в том, что при расчете налога во внимание принимается не полная площадь объекта.

Размеры вычетов:

  • для квартиры и доли в частном доме — 20 кв. м;
  • для комнаты и доли в квартире — 10 кв. м;
  • для дома — 50 кв. м;
  • за дом площадью 50 кв. м и меньше налог на имущество вообще не начислят.

При площади квартиры в 100 кв. м, налогом будет облагаться 80 «квадратов», а в загородном доме площадью 120 кв. м — только 70.

Многодетным семьям (воспитывающим трех и более несовершеннолетних детей) полагается дополнительный вычет за каждого ребенка.

Его размеры:

  • при владении квартирой/комнатой или ее частью — 5 кв. м;
  • по жилому дому или его части — 7 кв. м.

У собственника квартиры площадью 110 кв. м трое несовершеннолетних детей. Налог на имущество для него рассчитают так:

110 кв. м (общая площадь) – 20 кв. м (обычный вычет) – 5 кв. м × 3 (льготный вычет за трех детей) = 75 кв. м

А если бы это была не квартира, а дом, то налогом он не облагался бы совсем, так как при площади менее 50 «квадратов» налоговая база уменьшается до нуля:

110 кв. м – 50 кв. м – (7 кв. м × 3) = 39 кв. м

Также при расчете налога на имущество учитывается коэффициент периода владения (КПВ) и размер доли собственности в объекте (Д).

Чтобы определить КПВ, нужно разделить период владения объектом в месяцах на 12. Если имущество приобрели до 15-го числа включительно, то этот месяц считается за полный, а если позже этого срока — месяц не считается. Если вы владеете недвижимостью больше года, коэффициент становится равным единице. При продаже объекта всё наоборот: месяц зачитывается, если сделка в нем прошла после 15-го числа.

Квартиру купили 20 марта 2021 года и продали 20 декабря того же года. Тогда март в периоде не учитывается, а декабрь считается, так как и возникновение, и прекращение права собственности произошли после 15-х чисел месяцев.

Срок владения в таком случае составит 9 месяцев, и КПВ будет равен 9/12, то есть 0,75.

Формула расчета налога на имущество выглядит так:

(Кадастровая стоимость имущества – налоговый вычет) × КПВ × Д × ставку налогообложения

Расчет налога для конкретного объекта также можно сделать на сайте ФНС .

Рассчитаем сумму налога на имущество для квартиры в Москве за 2021 год. Ее площадь — 60 кв. м, кадастровая стоимость — 17 млн рублей, и есть два собственника, которые владеют ½ доли каждый. Квартира куплена 16 месяцев назад.

Сначала применим налоговый вычет, для чего посчитаем кадастровую стоимость 1 кв. м: 17 000 000 / 60 = 283 300 рублей. Площадь после вычета: 60 – 20 = 40 кв. м. Кадастровая стоимость квартиры после вычета: 283 300 × 40 = 11 332 000 рублей.

Налогоплательщики приобрели квартиру больше года назад, поэтому КПВ равен единице, а так как каждый собственник владеет половиной объекта, то размер доли собственника (Д) равен 0,5. В Москве принята прогрессивная ставка, и для квартир стоимостью 10–20 млн рублей она составляет 0,15%.

Считаем налог на имущество: 11 332 000 × 1 × 0,5 × 0,15% = 8 499 рублей.

Кто может не платить налог на имущество

Льготы на уплату налога на имущество бывают федерального и местного уровня. Первые действуют по всей стране, вторые применяются в определенном регионе. Например, в некоторых муниципалитетах действуют льготы для несовершеннолетних из многодетных семей.

На федеральном уровне льготы предоставляются пенсионерам, инвалидам первой и второй группы, военнослужащим, героям СССР и РФ, участникам ВОВ, детям-инвалидам.

Льготники из федерального перечня от уплаты налога на имущество освобождены полностью. Местные же льготы могут покрывать как полную сумму налога, так и ее часть.

Уточнить перечень льготников в своем субъекте можно на сайте ФНС.

Получить льготы можно только на имущество, которое не используется для предпринимательской деятельности — например, на квартиру, дом, гараж. При этом цена объекта должна быть меньше 300 млн рублей. То есть если квартира сдается в аренду или дом стоит 320 млн рублей, то льготное налогообложение к ним не применяется.

Льготы распространяются только на один объект каждого вида. Собственник может самостоятельно решить, на какой именно. Если владелец выбор не сделал, налоговая автоматически применит льготу к самому дорогому объекту.

У пенсионера в собственности две квартиры: в Тамбове, с кадастровой стоимостью 800 тыс. рублей, и в Моршанске, с кадастровой стоимостью 250 тыс. рублей.

Так как первый объект дороже, по умолчанию владелец получит льготу (освобождение от уплаты) на нее, а налог за моршанскую квартиру ему начислят полностью.

Еще у пенсионера в Моршанске есть частный дом и гараж. Это другие виды имущества, а значит, льгота действует и на них, так что налог платить тоже не придется.

По заявлению собственника налоговая может сменить объект льготного налогообложения. Выбрать его владельцу нужно до окончания текущего налогового периода, например, в 2022 году — до 31 декабря 2022-го.

По форме такое заявление похоже на декларацию и доступно на сайте ФНС

При этом заявление на саму льготу, а не на выбор «льготного» объекта, налогоплательщик может подать когда угодно. Если к тому моменту налог уже посчитают без льгот, то, получив заявление, ФНС произведет перерасчет на будущие налоги.

Удобнее всего оплатить налог прямо из личного кабинета на сайте ФНС или на портале госуслуг. Также это можно сделать по номеру уведомления на сайте налоговой или обратившись в банк с распечатанной квитанцией.

Что делать, если в налоговом уведомлении есть ошибка

Порядок действий в таком случае зависит от того, какая именно ошибка допущена. Например, если неправильно указана площадь квартиры, но прочие данные (кадастровый номер, адрес, ФИО владельца) верны, нужно направить обращение в налоговую, приложив выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, где указана правильная площадь.

Если же собственник не согласен с кадастровой стоимостью объекта или с определением вида недвижимости, то сначала надо обратиться с заявлением в Росреестр и потребовать пересчитать эту сумму.

Машино-места в уведомлениях нередко обозначают как «иные строения». После этого налоговая ставка для них повышается с 0,1 до 0,5%.

После завершения разбирательств с Росреестром (иногда для этого приходится обращаться в суд), подтверждающие документы следует предоставить в ФНС для перерасчета налога.

А если недвижимость за рубежом?

Налог на имущество взимается по месту нахождения объекта. Если налоговый резидент России (человек, который находится в стране не менее 183 дней в году) имеет недвижимость за рубежом, то в РФ налог на имущество он за нее не платит.

Гражданин России не обязан уведомлять ФНС о покупке недвижимости за границей, если только он не является государственным или муниципальным служащим.

Но для оплаты налога за рубежом владельцу потребуется открыть счет в местном банке. А вот о наличии таких счетов граждане нашей страны обязаны сообщить в налоговую не позднее, чем через месяц после их открытия.

Если налоговый резидент России имеет доход с зарубежной недвижимости, например, сдает ее в аренду или получил прибыль от ее продажи, то у него возникает обязанность заплатить в российский бюджет подоходный налог. Для этого собственник заполняет и подает в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Между государствами может быть заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. В этом случае налог, уплаченный в другой стране, можно зачесть в России. Например, в Испании налоговая ставка для нерезидентов Евросоюза — 24%: заплатив там налог с продажи квартиры, в России бывший владелец ничего платить не должен.

Чтобы произвести налоговый зачет, нужно подать декларацию 3-НДФЛ в российскую налоговую и приложить к ней документы, подтверждающие сумму полученного дохода и сумму уплаченного за границей налога.

Как купить апартаменты

Апартаменты не так давно на российском рынке, поэтому про них мало знают.

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные отличаются от плохих.

Если присматриваетесь к апартаментам

Эту статью автор писал несколько лет назад, и она по-прежнему актуальна. Но за эти годы рынок апартаментов вырос и если вы рассматриваете их для покупки, у нас есть более подробная статья на эту тему.

Виды апартаментов

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт, свидетельство о государственной регистрации права, либо можно запросить выписку из ЕГРН на земельный участок.

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте, свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН написан один из двух типов назначения земли:

  1. для размещения зданий гостиничного типа;
  2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Если у застройщика земля общественно-делового значения, смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить как в квартире. Физически жить можно, наверное, а по документам — нет.

Подробно о видах апартаментов в Т⁠—⁠Ж есть отдельная статья.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Документы у застройщика

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего по всем пунктам. Вот общий перечень документов:

  1. Выписка из ЕГРЮЛ.
  2. Коды экономической деятельности (ОКВЭД).
  3. Разрешение на строительство.
  4. Проектная декларация.

Это стандартный список, но в зависимости от особенностей строящегося объекта могут быть и дополнительные бумаги. Например, заключение независимой экспертизы о том, что проектная документация застройщика соответствует установленным требованиям. Эти документы обычно размещают на сайте застройщика.

Некоторые застройщики не строят дом с нуля, а находят коммерческое помещение и переоборудуют его: например, превращают офисное здание в апартаменты. А потом продают готовые номера как вторичное жилье. Мы рассказывали об этом в статье «Бизнес на апартаментах».

Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами. Большинство застройщиков кредитуются через проектное финансирование в крупных банках, например ВТБ, Сбере или «Дом-рф».

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

А деньги на оплату квартиры банк переведет на счет эскроу. Застройщик получит к ним доступ, только когда сдаст объект.

Еще один вариант проверки застройщика и прозрачности его деятельности — сервис проверки новостроек. Там есть необходимая информация: проектная документация, сроки сдачи объектов — вовремя или с опозданием — и другие нюансы, которые нужны, чтобы определиться с выбором.

Договор долевого участия

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Запомните: все, что не ДДУ, не подходит. Вы не будете защищены законом в случае банкротства, долгостроя, строительных недочетов так, как при ДДУ.

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ. К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Налоги на апартаменты

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество при продаже и сдаче в аренду

Многие покупатели недвижимости делают выбор в пользу апартаментов, стоимость которых в большинстве случаев меньше стоимости обычных квартир. Но налог на имущество для апартаментов выше налога для квартир. Еще для апартаментов установлены более высокие тарифы на коммунальные услуги, а при покупке недвижимости нельзя вернуть налоговый вычет.

Рассказываем, как считают налог на апартаменты, сколько денег придется потратить на их содержание и почему нельзя вернуть налоговый вычет, как это делают покупатели обычных квартир.

Налог на апартаменты рассчитывается не так, как на квартиру. Фото: profiz.ru

Налог на апартаменты рассчитывается не так, как на квартиру. Фото: profiz.ru

Что такое апартаменты — к чему их приравнивают при определении налога

Понятие апартаментов существует, но оно не закреплено законодательно. С юридической точки зрения апартаменты относят к нежилым помещениям, хотя фактически в них можно проживать, даже оформлять временную регистрацию.

Закон приравнивает апартаменты к гостиницам. Из этого следует, что такая недвижимость не рассматривается в качестве объекта первой необходимости, как предусмотрено для жилых объектов. В связи с этим есть отличия в налогообложении — перечисления в бюджет для апартаментов определяются не так, как для квартир или домов.

Когда нужно платить налог — виды налогов для собственников апартаментов

Вопрос о налогообложении апартаментов возникает в трех ситуациях:

  • при продаже объекта;
  • при сдаче недвижимости в аренду;
  • при владении имуществом.

Налог на имущество физических лиц

Налог на имущество физических лиц должен платить тот, кто указан в качестве собственника в Едином государственном реестре недвижимости. Расчет налога начинается со дня, когда данные о новом владельце были внесены в реестр.

Законодательно апартаменты не приравнены к жилым помещениям, поэтому налог на имущество для их собственников рассчитывается исходя их того, что это нежилое помещение. Сумма налога будет зависеть от:

  • региона, в котором находится объект недвижимости;
  • типа здания, в котором расположены апартаменты, вида их разрешенного использования;
  • присутствия в здании, где находятся апартаменты, офисных помещений, общепита и других площадей, которые заняты под ведение предпринимательской деятельности;
  • величины кадастровой или инвентаризационной стоимости.

При определении суммы, которую нужно заплатить за владение имуществом, используют налоговую базу. Налоговая база для апартаментов может устанавливаться на основании:

  • величины кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, за который собственник платит налог на апартаменты. Такой показатель используют при условии, что региональные власти успели его установить на начало года. Для этого по требованиям Налогового кодекса РФ сведения о кадастровой стоимости должны быть внесена в ЕГРН. Посмотреть кадастровую стоимость апартаментов в Москве, как и расположенных в другом городе, можно в выписке из ЕГРН. Она стоит 350 рублей. Бесплатно посмотреть кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра;
  • инвентаризационной стоимости объекта. Такой показатель используется при условии, что кадастровая стоимость не была определена. Инвентаризационная стоимость реже используется при расчете налоговой стоимости. Но она более выгодна для собственников объекта недвижимости, потому что в большинстве случаев инвентаризационная стоимость ниже кадастровой. Когда ее используют при определении величины налога на апартаменты, собственник платит меньше.

Информацию о кадастровой стоимости объекта можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Фото: regionoperator.ru

Пример расчета имущественного налога на апартаменты

В качестве примера рассмотрим порядок расчета налога на имущество для апартаментов, которые расположены на территории Москвы. Налоговая ставка по Москве в отношении объектов, которые не относятся к жилому имуществу, составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Но она может быть больше, если в здании располагаются офисные помещения, общепит или другие площади, используемые для ведения бизнеса.

Предположим, нужно рассчитать налог на имущество для апартаментов, кадастровая стоимость которых составляет 8 млн рублей. Назначение здания не предусматривает размещения в нем офиса, общепита или других аналогичных объектов. Право собственности на апартаменты принадлежит супругам. Они владеют недвижимостью в равных долях – каждому принадлежит половина объекта.

При проведении расчетов сначала устанавливают налоговую базу. Для ее расчета умножают кадастровую стоимость на величину доли в собственности. Для доли каждого из супругов налоговая база составит:

Налоговая база = 8 000 000 х 1/2 = 4 000 000 рублей.

После определения налоговой базы вычисляют сумму налога к уплате. Для этого налоговую базу делят на 100 и умножают на размер налоговой ставки:

Сумма налога = 4 000 000/100 х 0,5 = 20 000 рублей.

При обозначенных условиях каждому из супругов за отчетный год нужно уплатить 20 тыс рублей.

Если бы супруги владели квартирой, размер имущественного налога для нее был бы меньше. При таком же размере кадастровой стоимости налоговая ставка составит 0,1%. Если пересчитать сумму налога для квартиры при аналогичных условиях, то она составит для доли каждого из супругов 4000 рублей.

Если здание, где расположены апартаменты, будет отнесено к другой категории, то сумма налога может быть больше для ее собственника. Например, если в помещениях расположены офисы, сумма налога будет считаться как 2% от кадастровой стоимости объекта.

Чтобы проверить информацию о величине налоговой ставки на конкретный вид апартаментов, нужно зайти в раздел справочной информации на сайте ФНС.

Данные о налоговых ставках на имущество есть в справочной информации на сайте ФНС. Фото: moezhile.ru

Данные о налоговых ставках на имущество есть в справочной информации на сайте ФНС. Фото: moezhile.ru

Налогообложение при продаже и покупке апартаментов

При покупке апартаментов новый собственник объекта недвижимости не платит налог. Его нужно платить в случае, если собственник получил доход, когда продал недвижимость. Необходимость его перечисления определяется в зависимости от срока владения объектом:

  • если право собственности оформлено на объект 5 лет назад или ранее, то налог на доход от продажи апартаментов платить не нужно;
  • если право собственности оформлено менее 5 лет назад, продавец должен заплатить налог. Его величина определяется как 13% от разницы между стоимостью при его покупке и суммой, полученной от покупателя при продаже.

Сумму налога рассчитывают как 13% от полученного дохода. Но такой процент установлен только для тех лиц, которых относят к налоговым резидентам России. Налоговые резиденты — это те, кто проживают на территории страны более 183 дней в течение календарного года. Те, кто живет в России менее 183 дней в течение календарного года, считаются налоговыми нерезидентами. Для них налоговая ставка составляет 30%.

Величина налоговой ставки при продаже апартаментов индивидуальными предпринимателями будет отличаться и зависеть от системы налогообложения, на которой находится налогоплательщик.

Особенности налогообложения при продаже имущества

Налоговый кодекс РФ определяет, что по общему правилу доход от реализации объекта должен быть перечислен продавцом при условии, что срок владения объектом – менее 5 лет. Но есть исключения. Такой срок может составлять 3 года при соблюдении условия:

  • право собственности на объект получено в результате оформления дарственной. Но человек, оформивший дарственную, должен быть близким родственником нового владельца. Категории лиц, которых можно отнести к близким родственникам, указаны в Семейном кодексе РФ;
  • право собственности возникло в порядке наследования;
  • право собственности получено на основании подписанного между бывшим и настоящим владельцем договора ренты;
  • право собственности получено после приватизации объекта.

Обозначенные условия действуют только для жилых объектов. В случае продажи апартаментов срок владения помещением для освобождения от уплаты налогов должен быть более 5 лет.

Доступен ли налоговый вычет на апартаменты?

Налоговый вычет позволяет покупателям возвращать часть потраченных на покупку средств. Это доступно для тех граждан России, которые имеют официальный доход. Вернуть можно 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимости. Максимальный размер вычета, который можно вернуть по состоянию на 2021 год – 260 тыс рублей.

При покупке квартиры можно вернуть 13% от потраченной суммы, но не больше 260 тыс. рублей. Фото: kineshemec.ru

При покупке квартиры можно вернуть 13% от потраченной суммы, но не больше 260 тыс. рублей. Фото: kineshemec.ru

Право возврата налогового вычета закреплено Налоговым кодексом РФ. Кроме земельных участков, при приобретении или застройке которых новые собственники получают деньги из бюджета, средства возвращают за покупку:

  • жилых домов,
  • квартир,
  • комнат.

Чтобы получить налоговый вычет, собственники недвижимости могут самостоятельно обращаться в отделение ФНС. Предусмотрено и автоматическое оформление вычета. Это возможно, если банк, через который проводились средства при заключении сделки, выступает в качестве налогового агента. В таком случае собственнику объекта в личный кабинет на сайте ФНС приходит заполненное заявление, которое нужно подписать.

Налоговый кодекс РФ не содержит информации о том, что налоговый вычет положен за покупку апартаментов. Собственники нежилых помещений не могут его получить.

Закон не запрещает изменять статус объектов недвижимости. При определенных обстоятельствах апартаменты могут быть переведены в статус жилого помещения. Но даже в таком случае налоговый вычет не положен. Его можно получить только при условии, что объект имел статус жилого на дату приобретения.

Налоговый вычет предполагает возврат не только части средств, потраченных покупателем на приобретение жилья, но и процентов за использование кредитных средств. Такое право возникает, если для покупки объекта использовали ипотечный кредит. Максимальная сумма, которую можно вернуть в счет средств, потраченных на оплату процентов по кредиту — 390 тыс рублей. Но для этого нужно, чтобы кредит был потрачен на покупку земельного участка или объекта недвижимости, который относят к жилым помещениям. Если ипотечный кредит брали для покупки апартаментов, получить налоговый вычет нельзя.

НДФЛ при сдаче апартаментов в аренду

Те граждане, которые сдают недвижимость и получают доход от такой деятельности, должны платить налог. В обычных случаях сумма налога составляет 13% от суммы дохода. Задекларировать доход нужно до 1 мая года, который следует за отчетным. Перечислить налог необходимо до 15 июля.

Сумму налога можно уменьшить. Для этого собственник объекта должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Если выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН), с полученного дохода нужно платить 6%. Но если не подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения, налог будет больше, чем для физических лиц — 20% от полученного дохода.

Цена апартаментов и расходы на их содержание

Цена апартаментов при аналогичной площади помещения в большинстве случаев ниже, чем цена квартир. Например, апартаменты экономкласса без проведения отделочных работ могут обойтись на 30% дешевле квартиры. Средняя разница в цене составляет 10-15%.

Но сэкономив на приобретении апартаментов, их собственник потратит больше при оплате налогов — налог на имущество для владельцев жилых помещений ниже.

Регистрация в апартаментах — можно ли в их прописаться?

В домах и квартирах можно оформить как временную, так и постоянную регистрацию. Для апартаментов также доступна регистрация, но только временная. Постоянно прописаться в них нельзя. На это не влияет, кто хочет зарегистрироваться – собственник помещения или другой человек. Максимальный срок временной регистрации по закону не превышает 5 лет. Для апартаментов действуют общие правила – прописаться в них можно только на 5 лет.

Детей тоже можно зарегистрировать в апартаментах. Но как и при прописке в жилых помещениях, нужно, чтобы в апартаментах был зарегистрирован один или оба родителя ребенка. Для несовершеннолетних максимальный срок временной регистрации также составляет 5 лет.

В апартаментах можно зарегистрироваться, но только временно. Фото: savingleb.com

В апартаментах можно зарегистрироваться, но только временно. Фото: savingleb.com

Содержание апартаментов и оплата коммунальных услуг

В среднем тарифы на коммунальные услуги для апартаментов на 15% больше, чем для квартир.

Стоимость содержания апартаментов будет зависеть от типа здания, оказываемых услуг и тарифов управляющей компании, которая будет обслуживать его. Это может быть невысокая стоимость содержания при обычной уборке, вывозе мусора, оплате работы сантехника и электрика. Если это апартаменты бизнес-класса, элит-класса, где дополнительно оплачивают охрану, консьержа, садовника, то их содержание обойдется дороже.

Как заранее узнать налоговую ставку на имущество для строящегося объекта

Сведения введенных в эксплуатацию московских апартаментах, по которым определены максимальные тарифные ставки, размещены на сайте столичной мэрии. Объект попадает в такой перечень, если больше 20% его площади используется с целью размещения офисов, объектов торговли, предприятий общественного питания.

Часть владельцев апартаментов регистрируют право собственности на основании заключенного с застройщиком договора долевого участия. Это схема, аналогичная покупке квартир на стадии котлована. Но в таком случае редко можно заранее узнать — какая будет налоговая ставка по конкретному объекту. Это связано с тем, что при строительстве застройщик не всегда знает, какие помещения будут в возводимом здании. Но есть застройщики, которые сразу определяют категорию помещений строящегося здания. Если компания дает такую информацию, можно сразу определить, какая будет ставка при расчете имущественного налога.

Апартаменты или квартира: в чем отличия, плюсы и минусы

Фото: Klaus Vedfelt/Getty Images

В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.

Фото: Pxhere

Виды апартаментов

Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:

  • апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
  • доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
  • кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
  • многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.

Отличия апартаментов от квартиры

«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.

Регистрация

Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.

Содержание общего имущества

Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.

Фото: Pxhere

Налог на имущество

Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.

Технические требования

Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.

Налоговые вычеты

Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.

Государственная поддержка

Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.

Фото: Pixabay

Капитальный ремонт

С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.

Изъятие за долги

Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.

Соседи

Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.

Инфраструктура

Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.

Плюсы апартаментов

Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.

Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

Фото: Pxhere

Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Комментарий эксперта

Апартаменты или квартира: в чем отличия, плюсы и минусы

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *