Вопросы содержания и ремонта почтовых ящиков МКД в судебной практике
Принадлежность почтовых ящиков, как и элементов балконов в МКД, к общему имуществу собственников – предмет многочисленных судебных споров между жителями домов и УО. На примерах из практики рассказываем, кто отвечает за установку и ремонт ящиков для корреспонденции и за счёт каких средств проводятся такие работы.
Почтовые ящики устанавливают в МКД застройщики, их стоимость включается в смету строительства
В ст. 2 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» предусмотрено, что под абонентским почтовым шкафом понимается специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, а также на доставочных участках, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений.
Абонентские почтовые шкафы устанавливают строительные организации на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на их приобретение и установку включаются в смету строительства этих домов.
Абонентские ящики входят в состав общего имущества собственников в МКД
Ящики для корреспонденции являются частью общего имущества собственников помещений в МКД, так как соответствуют признакам такого имущества, указанным в пп. «а» п. 2 Правил № 491: не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование. Такие работы проводятся за счёт собственников (ст. 31 № 176-ФЗ).
Рекомендации по содержанию и ремонту абонентских почтовых шкафов как объектов общедомового имущества содержатся в подразделе 3.15 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации МКД (приказ Минрегионразвития РФ от 01.06.2007 № 45).
УО обязана ремонтировать и менять сломанные почтовые ящики
Рассмотрим примеры из судебной практики по вопросам установки и ремонта ящиков для почты в МКД. Первая ситуация – собственник квартиры в одном из МКД Барнаула через суд потребовал от УО провести ремонт общего имущества, в том числе заменить существующие почтовые ящики на новые, современные и функциональные.
Судебная экспертиза показала, что они имели многочисленные дефекты: искривление элементов, нарушения креплений дверец, отсутствие запоров и окрасочного слоя. Причина – длительная эксплуатация без проведения ремонтных и покрасочных работ.
Суд первой инстанции посчитал, что почтовые ящики не входят в состав общего имущества. Их обслуживание, содержание, ремонт и замена возможны только в качестве дополнительной услуги (решение Октябрьского районного суда Барнаула от 18.04.2022 по делу № 2-73/2022). Апелляция и кассация оставили это решение в силе.
- абонентские почтовые шкафы являются общим имуществом многоквартирного дома;
- за их содержание в надлежащем техническом состоянии отвечает управляющая организация;
- УО проводит ремонт и замену в счёт установленной платы за содержание жилых помещений, вносимой собственниками;
- отсутствие в договоре управления конкретным МКД упоминания ящиков в составе общего имущества не освобождает управляющие организации от обязанности их восстанавливать в случае ненадлежащего технического состояния.
Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций в части отказа обязать УО заменить почтовые ящики и отправил дело на пересмотр.
Ремонт и замена почтовых ящиков происходит за счёт размера платы за содержание жилого помещения
Вторая ситуация – собственник не через суд потребовал от УО заменить ящики, а пожаловался в орган ГЖН. И тот, в свою очередь, выдал компании предписание. Управляющая организация, выполнив эти работы, начислила жителям за это отдельную плату.
Такие действия УО неправомерны, что подтверждают решения судов в деле № А49-6073/2016. Одна из организаций Пензы, чтобы выполнить предписание органа Госжилнадзора, заключила со сторонним подрядчиком договоры, в том числе на ремонт почтовых ящиков в МКД. Плату за работы компания включила в квитанции собственников отдельной строкой: «Ремонт общего имущества».
Жители дома пожаловались в ГЖИ, и управляющая организация получила новое предписание: сделать перерасчёт, исключив дополнительные суммы из квитанций. Компания подала в суд иск с требованием признать предписание недействительным.
Суды всех инстанций отказали УО. Текущий ремонт подъездов и почтовых ящиков нельзя отнести к работам, выполнение которых организация не могла предвидеть, если бы провела должным образом осмотр общего имущества МКД (ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 по делу № А08-4962/2009-27). Следовательно, за них нельзя взимать дополнительную плату с собственников без их согласия. УО пришлось сделать собственникам перерасчёт.
При отсутствии в доме ящиков для корреспонденции УО обязана заложить в размер платы стоимость их закупки
Третья ситуация – когда УО приходит управлять домом и в ходе осмотра общего имущества понимает, что почтовых ящиков нет вообще. Такой случай произошёл с УО из Бурятии: ящики отсутствовали во всех 54 МКД, перешедших в её лицензию.
Компания отправила претензию в администрацию города, потому что дома были построены по республиканской адресной программе переселения граждан из аварийного жилфонда. Но та оставила требование установить ящики без внимания. Тогда УО обратилась в суд, считая, что администрация неправомерно приняла от застройщика дома без почтовых ящиков (дело № А10-1874/2021).
Суд первой инстанции, а за ним апелляционный, отклонили иск: ящики должен устанавливать застройщик, администрация города им не является, а потому возлагать на неё такие работы необоснованно.
В соответствии с договором управления УО обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников, в состав которого входят и почтовые ящики для корреспонденции. Если компания не предусмотрела такие траты в размере платы за содержание, то это её предпринимательские риски.
На заметку управляющим домами
Анализ НПА и судебной практики показывает, что за ремонт почтовых ящиков, их замену и даже установку в уже принятых в эксплуатацию домах – зона ответственности управляющих организаций.
Стоимость таких работ необходимо предусмотреть в размере платы за содержание жилого помещения, который формируется по итогам осмотра общего имущества МКД. При этом нельзя взимать с собственников дополнительную плату за приведение ящиков для корреспонденции в надлежащий вид, в том числе если компания это сделала по предписанию органов ГЖН.
Замена почтовых ящиков. Кто должен отвечать и за чей счет?
Часто жильцы многоквартирных домов, после поломки их почтового ящика, идут к слесарям и платят за ремонт из собственного бюджета напрямую. Однако это неправильно с точки зрения законодательства (хотя и не незаконно). Обслуживание почтовых ящиков должно осуществляться управляющей организацией, ТСЖ или лицом, выполняющим работы по ремонту и содержанию общего имущества.
Беспорядок и грязь в подъездах давно стали печальной обыденностью. Причина, во многом, заключается в неорганизованности жильцов и халатном отношении управляющей компании к своим обязательствам.
При этом, одна из самых серьезных проблем для жильцов заключается в целостности их почтовых ящиков. Именно в них оставляют всю почту, предназначенную собственникам жилья в этом многоквартирном доме. Очень важно, чтобы ремонт этих конструкций осуществлялся максимально оперативно.
Часто жильцы многоквартирных домов, после поломки их почтового ящика, идут к слесарям и платят за ремонт из собственного бюджета напрямую. Однако это неправильно с точки зрения законодательства (хотя и не незаконно).
Подобные вопросы решаются компетентными органами, как правило, без вмешательства со стороны жильцов. Исключение — если в многоквартирном доме сформировано товарищество собственников жилья. Но на каком основании абонентские почтовые шкафы относят к категории общедомового имущества? В большинстве случаев, эти ящики в многоквартирных домах располагаются на стенах подъездов.
В силу того, что стены — общее имущество, закрепленные на них ящики для почты жильцов также попадают под категорию общедомового имущества.
Следовательно, все вопросы по их ремонту и содержанию решаются или на собраниях товарищества собственников жилья (ТСЖ), или через работников управляющей компании (УК).
Правовую основу вопроса о том, кто ремонтирует и отвечает за почтовые ящики в многоквартирных домах, составляет статья 31 Федерального Закона № 176 «О почтовой связи». Согласно данному разделу ФЗ-176, ответственность в отношении содержания почтовых ящиков может быть возложена как на жильцов, так и на жилищно-эксплуатационные организации. На практике, решение данного вопроса может быть возложено на собственников жилых домов только в том случае, если по этому адресу не работает ни одна управляющая компания, предоставляющая соответствующие услуги. В противном случае, обязательства по ремонту и обслуживанию почтовых ящиков возлагается на сотрудников данной организации.
Оплата ремонта почтовых ящиков — еще один актуальный вопрос, который часто поступает от жильцов многоквартирных домов. Для примера, ситуация — почтовый ящик (или несколько ящиков) был сломан, а в конце месяца все жильцы получили увеличенный счет за оплату ремонта подъезда. Если разобраться, здесь все выполнено в соответствии с законодательством РФ.Некоторые управляющие компании, опираясь на данный пункт российского законодательства, даже не устанавливают и не ремонтируют абонентские почтовые шкафы, относящиеся к жильцам с задолженностями. В законодательстве РФ отсутствует упоминание о возможности применения таких методов, равно как и запрет на их использование. Поэтому основная рекомендация жильцам — своевременно и в полной мере оплачивать все счета за квартиру.
Но бывают ситуации, когда жильцы исправно и полностью оплачивают коммунальные счета, а почтовые ящики все равно висят сломанными или даже отсутствуют. Возникает вопрос — что делать в этом случае?
Сначала направляется запрос в управляющую компанию для исправления ситуации. Если в доме образовано товарищество собственников жилья — соответствующее заявление направляется инициативной группе, которая уже решает проблему дальше, обратившись, в свою очередь, в УК.
Среди инстанций, в которые можно обращаться по вопросу ремонта или установки абонентских почтовых шкафов, выделяют:
- Жилищную инспекцию, как инстанцию «первого обращения».
- Если ситуация выходит из под контроля — прокуратуру или районный суд.
Правовая основа вопроса в данном случае — ст. 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений». Именно в ней указывается, что если юридическое лицо (в данном случае — управляющая компания) не выполняет своих обязательств по содержанию и ремонту жилых домов, включая ремонт почтовых ящиков в подъезде, то за это предусматривается наложение административного штрафа.
Сумма штрафа — от 40 до 50 тысяч рублей. Для физических лиц, допустивших подобное нарушение (в случае ТСЖ, например) сумма значительно меньше, и составляет от 4 до 5 тысяч рублей.
Кто отвечает за установку и обслуживание почтовых ящиков в многоквартирном доме?
Согласно действующему жилищному законодательству (ч. 1 ст. 135, ч. 2, 2.1, 2.2, 2.3 ст. 161, ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ) с учетом того, что почтовые ящики относятся к общему имуществу многоквартирного дома, обслуживать их должны управляющая организация, с которой у собственников помещений в многоквартирном доме заключен договор управления таким домом, ТСЖ (жилищный кооператив, иной специализированный кооператив) или иные лица, выполняющие работу по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Обслуживание, ремонт и замена почтовых ящиков возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов (ч. 7 ст. 31 Закона N 176-ФЗ).
Должна ли УК ремонтировать почтовые ящики, если они не указаны в договоре в составе общего имущества?
Верховный Суд в Определении по делу № 51-КГ23-3-К8 разъяснил, обязана ли управляющая организация ремонтировать почтовые ящики, если они не перечислены в составе общего имущества в договоре управления конкретным многоквартирным домом.
Геннадий Бобров на основании договора купли-продажи от 4 октября 2010 г. является собственником жилого помещения 1972 г. постройки. Дом включен в краевую программу «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Алтайского края» на 2014–2043 гг., утвержденную постановлением краевой администрации от 27 марта 2014 г. № 146.
С сентября 2016 г. управление многоквартирным домом осуществляет МУП «УК Смарт». 20 сентября 2021 г. на внеочередном общем собрании собственников помещений в МКД квалифицированным большинством голосов собственники помещений приняли решение о проведении ремонта в подъездах дома за счет средств, поступивших управляющей компании по разделу «содержание жилья».
Позднее Геннадий Бобров обратился в суд с иском к «УК Смарт», Комитету жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула (КЖКХ г. Барнаула), НО «Региональный оператор Алтайского края «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов» о возложении обязанности по выполнению работ по текущему и капитальному ремонту, взыскании компенсации морального вреда и штрафа. В обоснование требований он указал, что с 2016 г. многоквартирный дом находится на обслуживании «УК Смарт», которая не выполняет свои обязанности по надлежащему содержанию и ремонту жилого дома. В связи с этим Геннадий Бобров попросил возложить на управляющую компанию обязанность провести текущий ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома за счет денежных средств, поступивших от собственников в качестве платы за содержание жилья, в том числе заменить существующие почтовые ящики.
Также истец просил возложить на НО «Региональный оператор Алтайского края «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов» обязанность выполнить работы по капитальному ремонту системы отопления и электроснабжения дома, а на КЖКХ г. Барнаула – обязанность профинансировать указанные работы путем перечисления на счет регионального оператора денежной суммы в размере более 7 млн руб. Кроме того, истец просил взыскать с МУП «УК Смарт» в свою пользу компенсацию морального вреда в размере 10 тыс. руб. и штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.
Из заключения судебной строительной экспертизы от 8 февраля 2022 г., проведенной ООО «Региональный центр Оценки и Экспертизы», и дополнительного заключения экспертов от 13 апреля 2022 г. следует, что по состоянию на 19 августа 1992 г. требовалось проведение капитального ремонта многоквартирного дома, определена стоимость указанных работ. Также в заключении отражены необходимые виды работ по текущему ремонту в подъезде № 1 МКД. При этом установлено, что почтовые ящики имеют многочисленные дефекты в виде искривления элементов, нарушения креплений дверец, отсутствия запорных элементов, локального отсутствия окрасочного слоя. Состояние почтовых ящиков оценено экспертами как неудовлетворительное. Причина образования дефектов – длительная эксплуатация без проведения ремонтных и лакокрасочных работ. Согласно заключению эксперта, для устранения выявленных недостатков целесообразно заменить существующие почтовые ящики на более современные и функциональные.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд принял во внимание заключение судебной строительной экспертизы и пояснения представителя управляющей компании, который не отрицал необходимость проведения текущего ремонта многоквартирного дома, за исключением обязанности по замене почтовых ящиков и оконных блоков на окна ПВХ. Установив факт нуждаемости в проведении капитального ремонта систем теплоснабжения и электроснабжения спорного многоквартирного дома на момент первой приватизации, суд также пришел к выводу об удовлетворении требований истца в указанной части.
Проверяя обоснованность требований истца в части замены элеватора, установки устройств защитного отключения на каждую квартиру, устройства системы автоматизации и диспетчеризации тепловых сетей элеватора, суд установил, что замена элеватора, по выводам эксперта, требовалась по состоянию на 27 марта 2014 г., что системы автоматизации и диспетчеризации, УЗО на каждую квартиру проектом дома не предусмотрены.
Отказывая в удовлетворении требований Геннадия Боброва в части возложения на МУП «УК Смарт» обязанности по выполнению работ по замене почтовых ящиков, суд сослался на условия договора управления многоквартирным домом, а также на минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290. Первая инстанция пришла к выводу, что абонентские почтовые ящики не входят в состав общего имущества, в связи с чем их обслуживание, содержание, ремонт и замена возможны только в качестве дополнительной услуги, которая должна быть включена в договор управления.
Апелляция согласилась с выводами первой инстанции, дополнительно указав, что предметом разбирательства является спор, связанный с невыполнением бывшим наймодателем обязанности по выполнению капитального ремонта многоквартирного дома, в то время как необходимость замены элеватора на дату первой приватизации отсутствовала. Соответственно, отклоняя доводы истца в части автоматизации, диспетчеризации, установки в поэтажных щитках устройств защитного отключения на каждую квартиру, суд пришел к выводу, что указанные виды работ относятся не к реализации механизма исполнения бывшим наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту, а к модернизации жилого дома в рамках проведения капитального ремонта. Восьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами нижестоящих судов.
Не согласившись с позицией судов, Геннадий Бобров обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС заметила, что в соответствии с положениями ст. 161 и 162 ЖК требования, которые предъявляются к выполнению работ по управлению и техническому обслуживанию дома, все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества многоквартирного дома считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные работы и услуги.
Суд указал, что действующее законодательство предусматривает обязательное установление на первых этажах многоквартирных жилых домов абонентских почтовых шкафов, которые являются общим имуществом многоквартирного дома в силу требований ч. 1 ст. 36 ЖК, подп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Поскольку абонентские почтовые ящики относятся к общему имуществу МКД, такое имущество подлежит содержанию управляющей организацией в надлежащем техническом состоянии, обеспечивающем выполнение им основного назначения. При ненадлежащем состоянии абонентского почтового шкафа в подъезде многоквартирного дома он подлежит восстановлению (ремонту либо замене) управляющей организацией в счет установленной платы за содержание жилых помещений, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме.
«Определение состава общего имущества многоквартирного дома регулируется федеральным законодательством, поэтому отсутствие в договоре управления конкретным многоквартирным домом упоминания в составе общего имущества абонентского почтового шкафа не освобождает управляющую организацию от обязанности по восстановлению (ремонту либо замене) почтовых ящиков в случае их ненадлежащего технического состояния», – отмечается в определении. Таким образом, Верховный Суд отметил решения нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении требований о ремонте почтовых ящиков.
Поддержав выводы Верховного Суда, адвокат АП Московской области Татьяна Саяпина заметила, что в данном случае замена и ремонт почтовых ящиков должны быть осуществлены управляющей компанией без взимания дополнительной платы за это, поскольку такие выплаты уже предусмотрены в разделе квитанций об оплате «на содержание общего имущества многоквартирного дома». По ее мнению, Верховный Суд внес дополнительную ясность по вопросу отнесения имущества многоквартирного дома к общему. «Собственникам имущества, расположенного в многоквартирных домах, бывает сложно защититься в спорах с управляющими компаниями. Нижестоящие суды обращают внимание в первую очередь на доводы таких компаний, и в итоге незаконные решения обжалуются, в том числе с последующей подачей жалоб на судей. Однако разработать какой-то отдельный четкий алгоритм действий невозможно и нецелесообразно: основные положения отражены в специальном законодательстве, а точечные ситуации детализируются судебной практикой», – указала адвокат.
Адвокат, советник INTELLECT Илья Абрамов назвал решение об отнесении абонентских ящиков к общему имуществу обоснованным, так как очевидно, что они по своему функциональному назначению используются для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Данный критерий указан в п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и успешно применяется судами при разрешении конкретных споров.
В то же время эксперт предположил, что абонентские ящики не самый распространенный объект, по поводу ремонта которого возникают споры. По его мнению, нижестоящие суды посчитали, что данные элементы не относятся к общему имуществу, поскольку не упоминаются в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». В этой части Верховный Суд также указал на ошибку нижестоящих инстанций, сославшись на то, что абонентские ящики все же являются общим имуществом, что вытекает как из положений ст. 36 ЖК РФ, так и из Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 49.
«Отдельно хотелось бы отметить вывод Верховного Суда о том, что все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества многоквартирного дома считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются они в договоре или нет. В данном конкретном случае состояние абонентских ящиков было неудовлетворительным, что и позволило Суду сделать вывод о необходимости ремонта и этого оборудования», – указал Илья Абрамов.