Запрещение регистрации отсутствует в росреестре что значит

Запрещение регистрации отсутствует: разъяснение записей в выписке Росреестра о недвижимости

. номер кадастра. -67/111/2022) ОТСУТСТВУЕТ» ? Есть запрещение регистрации на недвижимость при продаже? Или Отсутствует?

ЕЛЕНА, у вас стоит запрет на регистрацию данного участка. См. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. В силу с 28.04.2023) Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года N 144-ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности», документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (п. 6 в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

Вы имеете право на обжалование данного запрета в суде.

Статья 218 КАС РФ. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению (действующая редакция)

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее — орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Как оформить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Запрет на регистрационные действия — это мера, при которой собственник объекта недвижимости добровольно или принудительно лишается возможности вносить изменения в правоустанавливающие документы на этот объект.

Проще говоря, при наличии такого запрета невозможно завершить сделку купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю в органах Росреестра.

Это касается любой недвижимости:

квартир;
домов;
земельных участков;
машино-мест;
офисных помещений и т. д.

При этом стороны могут подписать договор, произвести взаимозачет и фактическую передачу имущества, но его собственником по документам все равно останется продавец. По закону полноправно владеть объектом покупатель сможет только после того, как запись о сделке будет зафиксирована в ЕГРН.

Кому и зачем это нужно

Запрет на регистрационные действия с недвижимостью может исходить как от собственника, так и от органов власти. Рассмотрим оба случая подробнее.

Запрет — инициатива собственника

Собственник может по своей воле подать заявление в Росреестр с просьбой запретить госрегистрацию перехода, прекращения, ограничения прав на объект или наложение на него обременения без его личного участия.

Обычно владельцы таким образом пытаются защитить свою недвижимость от мошеннических действий. После наложения запрета никто без ведома и согласия собственника не сможет продать или подарить такой объект, сдать его в длительную аренду или отдать в залог.

Запрет можно оформить, даже если во владении человека находится лишь часть объекта, но надо помнить, что это не помешает другим собственникам распоряжаться своими долями так, как они посчитают нужным.

Как наложить запрет

Чтобы запретить регистрационные действия со своей недвижимостью, собственник или его законный представитель должны подать в Росреестр соответствующее заявление.

В нем должны быть указаны:

ФИО и паспортные данные владельца;
адрес и кадастровый номер объекта, на действия с которым налагается запрет;
рамки запрета — любые действия с объектом без личного участия собственника или только часть возможных операций.

В заявлении нужно обязательно расписаться и поставить дату. С собой при его подаче следует иметь документы о праве собственности на соответствующий объект и документы, удостоверяющие личность и полномочия заявителя.

Подать заявление можно через отделения МФЦ или Кадастровой палаты.

Но есть и способы, не требующие личного присутствия:

удаленно через личный кабинет на сайте Росреестра или портал госуслуг (потребуются подтвержденная учетная запись и усиленная электронная подпись);
направить почтой — в этом случае ходатайство должно быть заверено нотариально.

Запись о запрете внесут в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления. При использовании сайта госуслуг уведомление об этом придет в личный кабинет пользователя.

После наложения запрета Росреестр не будет рассматривать заявления о действиях с объектом от других людей даже при наличии нотариальной доверенности. Без личного участия собственника ничего с такой недвижимостью сделать будет нельзя.

Когда запрет от собственника не действует

В некоторых случаях Росреестр обязан рассмотреть обращение на операции с недвижимостью даже при наличии запрета собственника.

Это возможно, если:

есть вступившее в силу судебное решение (например, об установлении сервитута или отчуждении объекта);
заявлено требование судебного пристава;
происходит банкротство собственника.

Для жителей Москвы есть особая оговорка: если дом включен в программу реновации жилого фонда, то заявление о регистрации перехода права собственности на жилье от столичного органа исполнительной власти будет рассмотрено несмотря на запрет владельца.

Запрет со стороны органов власти

Иногда собственник объекта недвижимости может быть ограничен во владении, пользовании и распоряжении им в силу закона, из-за судебного решения или исполнительного производства.

Типичным примером тому является ипотека — до погашения кредитной задолженности собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом.

В случае судебного разбирательства ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью может подать истец. Если он выиграет суд, то получит ксерокопию определения и исполнительный лист, а сотрудник Федеральной службы судебных приставов (ФССП) — исполнительную документацию, позволяющую наложить обременение на имущество и ограничить права владельца.

Если в отношении собственника заведено исполнительное производство из-за наличия долгов по ЖКХ, просроченных кредитов, штрафов ГИБДД, то запрет накладывает сам пристав-исполнитель.

Если инициированный собственником запрет на осуществление регистрационных действий просто не дает оформить переход права в Росреестре, то арест недвижимости приставами или судом — более широкое понятие. Например, у пристава есть право запретить должнику не только распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.

Как снять запрет на регистрационные действия

Снятие запрета, который наложил сам собственник, происходит аналогично, через соответствующее заявление в Росреестр. Удобнее всего подать его через сайт госуслуг. Запись об отмене запрета должны внести в ЕГРН также в течение пяти дней.

Если же сделка (например, по продаже квартиры) происходит в присутствии собственника, то существующий запрет аннулируется автоматически.

В случае смерти собственника с заявлением о снятии запрета в регистрационный орган обращается новый владелец, вступивший в наследственные права.

Когда запрет или арест наложен властями, его прекращение возможно только на основании документов от органов, установивших это ограничение. Например, у собственника квартиры была задолженность по кредиту, банк обратился с иском в суд и выиграл дело. После погашения долга сотрудник ФССП вынесет постановление о снятии запрета на регистрационную деятельность и направит его в Росреестр, который внесет правки в базу ЕГРН.

Отметим, что ограничение с объекта можно снять или удовлетворив требования взыскателя (как в примере выше), или заменив по ходатайству объект ограничения на другой, принадлежащий тому же собственнику (однако такой запрос могут отклонить). Также запрет или арест можно снять, доказав, что стоимость объекта не соразмерна цене исковых требований.

Перед сделкой — проверить

Вся информация об объекте недвижимости, в том числе о наложении запрета на регистрационные действия или об аресте, отражается в выписке из ЕГРН. Удобнее всего заказать ее онлайн через сайт госуслуг. Стоимость выписки для граждан составляет 350 рублей.

При наличии ограничений из выписки можно узнать, кто и на каком основании их наложил. Если это сделал пристав-исполнитель, то выяснить размер задолженности можно на официальном сайте ФССП.

Свежую выписку из ЕГРН будет нелишним заказать перед любыми операциями с недвижимостью. Это поможет избежать многих неприятных сюрпризов.

Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью

Правовые основания наложения запрета на сделки с недвижимостью

Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом регламентирован ГК РФ, а также нормами закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Регистрация государственными органами прав на объекты недвижимости осуществляется, в соответствии с п. 3 ст. 1 закона № 218-ФЗ, посредством оформления юридического акта, который не только фиксирует возникновение или прекращение прав собственников, но и подтверждает факт ограничения или обременения их прав.

Запрет на регистрационные действия на недвижимость осуществляется в силу:

прямого указания закона (при сервитуте, ипотеке и т. д.);
подачи соответствующего заявления собственником;
судебного решения;
вынесения постановления приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.

В рамках настоящей статьи рассмотрим порядок наложения запрета на объекты недвижимого имущества, к которым, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся:

помещения, в том числе жилые и нежилые, а также иные сооружения, которые состоят на государственном кадастровом учете;
земельные участки, в том числе участки недр и иные объекты, неразрывно связанные с землей (здания), даже если их строительство не завершено;
воздушные суда, подлежащие регистрации;
суда морские и внутреннего плавания, в отношении которых законом введена обязательная регистрация;
иные объекты, прямо отнесенные законом к недвижимым.

Отметим, что основной особенностью перехода права собственности на такое имущество является необходимость государственной регистрации сделок с ним. Наложение запрета препятствует свободному распоряжению недвижимыми объектами, в том числе регистрации прав новых собственников.

Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью, определение суда об обеспечении иска

Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части регистрации, может быть наложен приставом-исполнителем посредством принятия соответствующего постановления о запрете регистрационных действий с недвижимостью. В этом случае судебный пристав действует в интересах взыскателя (кредитора) и, в соответствии со ст. 80 закона «Об исполнительном производстве…» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, имеет право наложить арест с целью обеспечения исполнения заявленных требований.

Запрет может быть наложен в силу определения суда об обеспечении иска, предусмотренного гл. 13 ГК РФ. В этом случае определение вступает в силу непосредственно с момента его вынесения. Истцу выдается копия данного документа и исполнительный лист. Обременение и ограничение прав должника в части распоряжения имуществом осуществляется, в соответствии с ч. 6 ст. 36 закона № 229, в день поступления исполнительных документов к судебному приставу.

Таким образом, законодательно закреплены только следующие основания для наложения ареста судебным приставом или судом:

В случае принудительного исполнения приставом может быть наложен арест на имущество с целью продажи его в будущем или передачи взыскателю. Арест и запрет на совершение регистрационных действий в таком случае является гарантией сохранности недвижимости и отсутствия прав третьих лиц на нее в будущем.

Заявление на запрет регистрационных действий

Собственник в силу п. 5 ст. 15 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ вправе самостоятельно оформить запрет на регистрационные действия. Основанием для этого может послужить опасность совершения регистрационных действий мошенниками и иными третьими лицами в случае введения владельца в заблуждение или обмана.

Для подачи заявления на запрет регистрационных действий с недвижимостью собственник вправе обратиться в следующие организации:

многофункциональный центр (МФЦ);
территориальный офис Росреестра.

Для наложения обременения необходимо представить:

документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, в отношении которых запланировано оформление запрета;
документы, удостоверяющие личность заявителя;
заявление, составленное в свободной форме, содержащее сведения о заявителе, объекте недвижимости, а также требование о наложении запрета совершения государственными органами регистрационных действий, направленных на переход, ограничение или прекращение права собственности по иным обстоятельствам.

После внесения указанной записи в единый реестр в силу п. 4 ст. 25 закона № 218-ФЗ все заявления о государственной регистрации перехода прав собственности лицом, не являющимся собственником, будут возвращены заявителю. Отметим, что в случае наличия обременения в ЕГРН никто не сможет зарегистрировать сделку с указанным объектом даже при наличии доверенности. Однако данный запрет не распространяется на случаи регистрации перехода или прекращения прав собственности в ином порядке (например, на основании решения суда).

С образцом заявления можно ознакомиться в соответствующей статье.

Правовые последствия нарушения запрета регистрационных действий на недвижимое имущество

В случае совершения регистрационных действий в нарушение установленного запрета к ответственности может быть привлечен регистрирующий орган, с него же в дальнейшем подлежат взысканию причиненные убытки. Сделка с имуществом, в отношении которой в силу закона введен запрет на совершение регистрационных действий, по правилам п. 1 ст. 174.1 ГК РФ является ничтожной и влечет соответствующие последствия для сторон.

Вместе с тем законодатель в п. 2 ст. 174.1 ГК закрепляет законное право неисполнения требований о запрете совершения регистрационных действий, установленных судебным решением, судебным приставом. Данное исключение предусмотрено, если сделки совершаются с целью погашения задолженности перед взыскателем, в том числе при реализации имущества или его передаче должнику. В этом случае предполагается, что приобретатель знал или должен был знать о наличии соответствующего обременения. Если подобная информация приобретателю была неизвестна, он вправе заявить о ничтожности сделки по правилам ст. 168 ГК РФ.

Снятие запрета на регистрационные действия с недвижимостью

Порядок и условия снятия запрета зависят от оснований его наложения. В частности, в случае наложения обременения по инициативе собственника имущества снять его имеет право именно он. В этих целях следует подготовить заявление о снятии запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью.

В результате после снятия ограничений регистрация перехода права собственности и иные сделки по распоряжению недвижимостью будут правомочными.

Заявление следует направлять посредством обращения в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра. Порядок снятия запрета в таком случае в целом аналогичен порядку его наложения.

Снятие ареста, предусматривающего наложение обременения в части государственной регистрации сделки и основанного на постановлении судебного пристава, осуществляется непосредственно лицом, вынесшим постановление. Арест, предполагающий наложение обременения, может быть снят в случае удовлетворения требований взыскателя, несоответствия стоимости арестованной недвижимости сумме задолженности или направления должником заявления о замене имущества, на которое наложен арест, иным объектом недвижимости.

В случае наложения ареста на основании определения суда о применении обеспечительных мер снятие запрета осуществляется посредством обращения в суд, вынесший подобное определение. Основанием для отмены обеспечительных мер может являться в том числе отказ в удовлетворении требований истца.

Итак, установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи, дарения, мены и т. д. Обременение может быть наложено как по заявлению собственника имущества для пресечения действий мошенников, так и на основании соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя или органов государственной и муниципальной власти в случае, если такое правомочие прямо предусмотрено законом. Кроме того, запрет на регистрацию сделок с имуществом может быть основан на судебном постановлении — в этом случае снятие осуществляется, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для установления обременения.

IV.II. Записи об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости

68. В записи реестра прав на недвижимость об ограничении прав и обременении объекта недвижимости указываются:

кадастровый номер объекта недвижимого имущества;

номер регистрации и дата государственной регистрации ограничения права или обременения объекта недвижимости;

вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости;

сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости, и лицах, права которых ограничиваются и обременяются объекты недвижимости, в объеме сведений, предусмотренных пунктом 54 Порядка;

сведения о документах-основаниях в объеме сведений, предусмотренных пунктом 55 Порядка;

— о наличии судебного спора;

Абз. 9 п. 68 действует до 01.01.2023.

— решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;

— управляющем залогом и о договоре управления залогом, если такой договор заключен для управления ипотекой;

— осуществлении государственной регистрации ограничения права на основании сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, в соответствии с пунктом 62 Порядка;

— о возможности предоставления третьим лицам персональных данных физического лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, в составе выписки из Единого государственного реестра недвижимости в соответствии с пунктом 66.1 Порядка;

(абзац введен Приказом Росреестра от 07.11.2022 N П/0427)

иные сведения в случаях, предусмотренных Порядком.

69. В записи об ограничении (обременении) указывается вид зарегистрированного ограничения права и обременения недвижимого имущества — аренда, безвозмездное пользование, ипотека, сервитут, доверительное управление, наем жилого помещения, установленные уполномоченными органами в соответствии с законодательством Российской Федерации арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимым имуществом, запрещение органу регистрации прав осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с объектом недвижимости, залог, избранный в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, иные ограничения права и обременения недвижимого имущества, если такие ограничения права и обременения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, а именно слова «аренда», «безвозмездное пользование», «ипотека», «сервитут», «доверительное управление», «наем жилого помещения», «арест», «запрещение регистрации», «залог в качестве меры пресечения», «прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости» соответственно.

В записи об ограничении (обременении) относительно указанных в настоящем пункте ареста и иного запрещения совершать определенные действия с недвижимым имуществом, установленных уполномоченными органами в соответствии с законодательством Российской Федерации, запрещения органу регистрации прав осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с объектом недвижимости, иного ограничения права и обременения недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации, также указывается содержание такого ограничения права и обременения недвижимого имущества.

Запись об ограничении (обременении) в виде ареста и иного запрещения вносится в ЕГРН в том числе при отсутствии в реестре прав на недвижимость записи о зарегистрированном вещном праве на учтенный в кадастре недвижимости объект недвижимости.

70. В записи об ограничении (обременении) в отношении лиц, в пользу которых установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости, указываются сведения в объеме, предусмотренном пунктом 54 Порядка. Если такое лицо не определено, то указываются слова «Не определено».

71. Если иное не установлено законодательством Российской Федерации, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи об ограничении (обременении) со статусом «актуальные» переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.

В новых (перенесенных) записях об ограничении (обременении) в качестве дополнительных сведений указываются номер регистрации ограничения права или обременения ранее существовавшего объекта недвижимости и дата его государственной регистрации.

В случаях, установленных Федеральным законом от 29 июня 2018 г. N 171-ФЗ «Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия «Почта России», основах деятельности акционерного общества «Почта России» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» <22>, при проведении государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, в отношении которого в ЕГРН имеются записи о наложении ареста на недвижимое имущество либо о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, формируется новая запись об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, права на которые перешли к новому правообладателю, в которой указываются реквизиты соответствующего акта о наложении ареста на недвижимое имущество либо о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, а также в качестве дополнительных сведений — номер регистрации ареста либо запрета и дата их государственной регистрации. Предыдущая запись об указанном ограничении (обременении) права погашается.

<22> Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, N 27, ст. 3954; 2020, N 14, ст. 2015.

72. Сведения о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносятся в запись об ограничении права, обременении объекта недвижимости, если представленные документы свидетельствуют об оспаривании прав, не относящихся к вещным правам (например, аренды), зарегистрированного договора, на основании которого возникли ограничения прав и обременения объекта недвижимости (например, договора об ипотеке).

73. В запись о зарегистрированном в пользу застройщика ограничении права на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (об аренде, субаренде), также вносятся сведения, предусмотренные пунктом 67 Порядка.