Законодательный статус апартаментов определят в 2023 году
В комментарии «Интерфаксу» парламентарий сказал: «Маловероятно, что апартаменты приравняют к жилью, это сегодня лишь вид коммерческой недвижимости и только». Депутат подчеркнул, что власти создавали условия, чтобы строительство жилья было комплексным и включало в себя всю необходимую коммунальную и социальную инфраструктуру, и апартаменты чаще всего не проходят по этим критериям.
По словам Ресина, речь сегодня идет лишь о том, присваивать ли им особый статус как составляющей части комфортной городской среды или нет: «Замечу, что единого мнения у законодателей так и не сложилось. Никто не хочет расстраивать собственников, которые купили апартаменты в надежде на признание их полноценным жильем, но, боюсь, оправдать их ожидания в полной мере не выйдет».
Сейчас апартаменты относятся к статусу нежилых помещений и оцениваются на 10-15% дешевле аналогичных квартир. Премьер-министр Михаил Мишустин еще три года назад поручал разобраться со статусом апартаментов. Тогда его заместитель Марат Хуснуллин заявлял, что правительство работает над решением этой проблемы и статус апартаментов определит до конца 2020 года. Вице-премьер отмечал, что этот вопрос стоит уже долгое время.
Наше издание анализировало, как существуют апартаменты в сегодняшней правовой реальности. За относительную «доступность» подобной недвижимости покупатели расплачиваются рядом рисков и неудобств, лишаясь нескольких важных преимуществ, которые имеют собственники обычных квартир.
Из-за того, что апартаменты — это нежилые помещения, в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Теоретически можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью бесконечного продления. Но с этим могут возникнуть трудности, если у чиновников возникнут вопросы к назначению здания, где находится такая недвижимость. Без проблем можно получить временную регистрацию только в помещениях гостиничного типа. Если у здания другое назначения, сперва потребуется подтвердить наличие всех необходимых для жилья удобств, вроде санузла и коммуникаций. Отсутствие регистрации может «заблокировать» собственникам доступ к некоторым социальным благам, таким как школы и детские сады для детей.
Чем отличаются апартаменты от квартиры
В российских законах подобный термин отсутствует: все это «проделки» застройщиков. Говоря юридическим языком, это коммерческое помещение. Для понимания людей есть еще и важная приписка: оборудовано оно как квартира.
Виды апартаментов
По общепринятой классификации существует несколько видов апартаментов в зависимости от типа здания в котором они размещаются:
Многофункциональный комплекс – почти та же квартира. В таком помещении можно проживать на постоянной основе: его разрешено сдавать в аренду и перепродавать;
Кондоминиум – недвижимость, получившая популярность в США. Такие апартаменты можно купить у владельца, чтобы жить самому или сдавать их в аренду другим людям. Подробно о данной форме собственности мы рассказывали в статье: Что такое кондоминиум.
Доходные дома – номера в таком помещении сдаются на долгий срок. Иногда жителям предоставляются и дополнительные услуги, но это необязательное условие;
Апарт-отель – люди на небольшой срок арендуют номер, пользуются сервисом.
Одно из самых популярных средств размещения в любой поездке – отель. Он закрывает те же потребности путешественника, что и апартаменты, но между этими понятиями есть много различий. Разница между гостиничным номером и апартаментами заключается в следующем:
Апартаменты
Гостиничный номер
Отдельное помещение в виде квартиры в собственности вместе с долями прилегающих территорий.
ЖК с номерным фондом. Если говорить о собственности, то обычно это только сам номер.
Арендатор получает ее в свободное пользование на определенный срок
Права пользования постояльцев ограничены их номером
Состоит из вспомогательного и жилого помещения, балкона, коридора, кухни, санузла
Наполнение номера зависит от его уровня. Например, в «экономе» может быть только кровать и санузел
Располагается в любой части города
Чаще находится в центре города
Весь быт арендатор организует самостоятельно (часто в апартаментах бывает необходимая для того техника)
Постоялец может пользоваться гостиничным сервисом
Приготовлением еды арендатор занимается самостоятельно
Завтрак обычно включен в стоимость проживания, в отеле есть рестораны и кафе
Особый интерес представляет апарт-отель – жилье, объединившее в себе гостиничный сервис и стандартные квартирные условия. Большое распостранение они получили в курортных и больших туристических зонах. Например апарт-отели в Сочи. В такой гостинице можно готовить в номере, и она подходит для долгого проживания, при этом постояльцы имеют возможность пользоваться гостиничными услугами.
Общего стандарта для отеля с апартаментами нет: они могут быть многокомнатными и совсем маленькими. Но есть условие – в российских апарт-отелях бывают только номера квартирного типа. Как и стандартные гостиницы, они тоже имеют классификацию, в соответствие с которой в номерах должны быть полотенца, телевизор, сейф, стулья, столы – все зависит от класса.
От обычных апартаментов апарт-отель отличает более развитая инфраструктура и возможность пользоваться гостиничным сервисом. То есть это тоже комплекс с номерным фондом – как гостиница, но номера в нем – это полноценные апартаменты.
Апартаменты и квартира: отличия
Апарты нередко по умолчанию называют квартирой, но между этими понятиями немало весомых отличий:
Изъятие за долговые обязательства
Невозможно (кроме ипотеки)
За счет владельцев
Поддержка фонда и взносы
По желанию застройщика
За деньги застройщика, государства в соответствии с законом
Временная только в апартаментах гостинничного типа
Общественное имущество – содержание
Решения принимаются без собственников
Важные вопросы решают жильцы
Регулирующие акты отсутствуют
Строгих требований нет
Применяется закон о жилой недвижимости
Изъятие
Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, он должен понимать, что теперь она в залоге у банка, а значит, ее могут изъять, если собственник не погасит кредит. Единственную неипотечную недвижимость забрать не смогут.
Для приставов апартаменты – это коммерческий объект или актив: покрывает долговые обязательства, причем неважно, как были получены деньги – займ у частного лица, банковский кредит, микрофинансовая организация.
Например: в апартаментах проживает гражданин – его бизнес оформлен как ИП, и вот теперь он терпит большие убытки. Приставы могут выселить этого гражданина, даже если он живет не один, в качестве уплаты долга.
Капремонт
В 2017 году собственники квартир в столице за капитальный ремонт стали платить от 17 рублей за м 2 . Владельцам апартаментов платить за капремонт не нужно. Если дом нуждается в ремонте, его оплачивают собственники недвижимости. Но поскольку апартаменты обычно покупают в отреставрированных или новых домах, ремонт не нужен еще долгие годы.
Государственная поддержка
Все правительственные программы поддержки относительно недвижимости касаются только квартир. Например, с 2018 года граждане могут воспользоваться льготной ипотекой – всего 6%, если родится второй ребенок. Капиталом можно оплатить часть суммы при покупке жилья, даже если оно ипотечное.
Приобретение апартаментов государство никак не субсидирует: материнский капитал на покупку такой недвижимости потратить нельзя. Поэтому не следует рассчитывать на помощь и поддержку государства.
Более того, если вы вкладываетесь в покупку апартаментов на стадии строительства, то ФЗ 214 на эти сделки не распространяется. В случае банкротства застройщика государство не может гарантировать вам возврат денежных средств затраченных на покупку апартаментов.
Инфраструктура
При возведении многоквартирного здания застройщик согласовывает всю инфраструктуру с администрацией района. Расчеты зависят от числа квартир, которые будут расположены в доме. Контроль проводит государство, в микрорайоне должен быть поликлиника, детсад, школа. Если объектов недостаточно для обслуживания людей, проживающих в данном районе, строятся новые объекты.
При постройке апартов застройщик не учитывает интересы жильцов. Если во всех апарт-квартирах живут дети, никто не задумывается, хватит ли им мест в детсадах и школах.
Имущественный налог
Ставки для коммерческих и жилых помещений сильно отличаются. За квартиру собственники выплачивают 0,1% кадастровой стоимости (на 20 м 2 предусмотрен вычет). Для недвижимости, стоящей больше 10000000 рублей, ставка равна 0,15%.
Для апарт-квартиры налог на имущество намного выше, чем самая минимальная ставка на квартиру – 0,5%. Если недвижимость находится в деловом комплексе, ставка возрастает до 2%. Подробнее о налогооблажении различного типа апартаментов в видео:
Налоговые вычеты
При приобретении квартиры у жильцов есть возможность вернуть 520000 рублей налогового вычета и 13% от суммы % ипотеки. Единственное условие: если жилье приобреталось в браке, никто из супругов прежде не пользовался подобной возможностью. При приобретении апарт-квартиры выплаты от государства не предусмотрены.
Регистрация
Постоянная прописка возможна только в квартире. Временную регистрацию можно оформить только в апартаментах гостинничного типа. Такие здания считаются офисными помещениями, и здесь недоступна даже временная регистрация. Отсутствие недвижимости и регистрации говорит о том, что у людей нет места жительства.
Общее имущество
При покупке квартиры гражданин становится и владельцем части лестничного проема, лифта, подвала. С апартаментами все иначе. Здание, в котором расположены апартаменты, не считается многоквартирным домом: неважно, сколько человек купили здесь жилье. И поэтому управляющая компания не берет в расчет мнение жильцов относительно открытия магазинов, кафе, офисов. Но у владельцев коммерческих помещений имеется доля в имуществе, и они обязаны платить деньги на ее содержание.
Соседи
Квартиры нельзя эксплуатировать в коммерческих целях, поэтому можно не переживать, что соседи заходят открыть в подъезде звукозаписывающую компанию или офис. Относительно апартаментов подобные требования не применяются. При желании владельцы этой недвижимости могут переоборудовать ее хоть в караоке-бар. Отсутствие закона о тишине не позволяет соседям вызвать участкового: технически, все по закону.
Тех. требования
Квартира – это определенные правила и гарантия комфортной жизни. Например, в многоквартирном доме запрещено в подъезде обустраивать вход в коммерческий офис. В апартах за соседней дверью может находиться фитнес-центр, фотостудия или праздничное агентство. При этом нет строгих условий по планировке при постройке также не берутся в расчет.
Плюсы и минусы
Как у любого типа недвижимости, у апартаментов есть как преимущества, так и недостатки.
доступная цена. Такой вид недвижимости на 15-30% дешевле любой квартиры;
неограниченная перепланировка. В отличие от квартир, для апартов не существует строгих запретов по перепланировке;
в большинстве апартаментов перед сдачей проводят качественную отделку, часто имеется и вся необходимая мебель;
выгодная сдача в аренду. Доходность от сдачи апартаментов в аренду – 7%, а квартиры – 4%;
комплексы с апартаментами возводят в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой;
апартаменты продают и на вторичном рынке;
это выгодное вложение, его можно считать залогом для ипотеки;
получить постоянную регистрацию в апарт-квартире нельзя, но может быть достаточно и временной – на 5 лет: ее можно регулярно продлевать;
высокий налог на имущество;
из-за статуса коммерческого помещения коммунальные платежи на 30% выше;
при возведении апартаментов никто не соблюдает санитарные требования. Но грубые нарушения все равно встречаются редко;
из-за режима общей долевой собственности жильцам придется платить за ее обслуживание, даже если они ничем дополнительно не пользуются;
ФЗ «О тишине не распространяется на апартаменты. Поэтому пожаловаться на шумных соседей не получится: единственный вариант – дополнительная шумоизоляция;
судебные приставы вправе забрать апартаменты в качестве уплаты долга: даже если это единственное жилье;
если апартаменты были взяты в ипотеку, получить за них налоговый вычет не удастся;
застройщики могут не заботиться об обустройстве прилегающей территории. Но на практике все выглядит не так плохо: из-за высокой конкуренции на рынке застройщики все равно стараются угодить потенциальным покупателям;
технические требования при строительстве апартаментов не соблюдаются, а потому в помещении может не быть балкона или лоджии, стены между соседними квартирами будут слишком тонкими, прямо за окном построят новый дом.
Некоторые плюсы могут превратиться в минусы, и наоборот: смотря с какой стороны взглянуть на проблему.
Например, прямо в подъезде могут быть расположены магазины, коворкинг, офисы, фитнес-центры: чтобы поплавать, людям даже не придется выходить из дома. Но для некоторых жильцов такая активность покажется проблемой.
Регистрация в апартаментах
Правовой статус апартаментов все еще остается под вопросом. В 2021 году появился слух о том, что апарт-квартиры приравняют к жилым помещениям, поэтому владельцы смогут в них прописаться. Причиной его появления стал Законопроект №1162929-7 от 29.04.2021 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий».
Закон так и не принят! Окончательную точку в данном законе об апартаментах предполагается поставить в 2023 году. При это глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов отметил что власти по-прежнему исходят из того, что апартаменты не будут приравнены к жилью, поскольку, помимо необходимости возведения социальной инфраструктуры, придется решать вопросы с закрытием офисов и ресторанов.
«Нам нужно прекратить обманывать друг друга по поводу признания апартаментов жильем. Если человек пропишется в «Москва-Сити», то в ресторанах на верхних этажах нельзя будет варить еду, будут вопросы к офисам, это просто снесет весь бизнес«, — уточнил Пахомов
Предполагалось ввести новое понятие – многофункциональное здание. После смены статуса должно было появиться еще несколько важных опций:
оплата коммунальных услуг идет по тарифам жилых помещений;
собственники апартаментов смогут зарегистрироваться в них на постоянной основе;
налог на недвижимость будет как в жилых зданиях;
ЖК РФ будет регулировать взносы на капитальный ремонт, оплату ЖКУ и управление МКД.
На фоне этого слуха застройщики быстро стали спекулировать положением: согласно их прогнозам, стоимость апартаментов должна вырасти на 30%. Инвесторы обрадовались, решив, что скоро получат огромную прибыль, но подобное так и не произошло. Настораживала собственников и теория о том, что к многофункциональному помещению отнесут не все здания с апартаментами: предполагалось, что эта идея коснется только заново отстроенных домов.
В России регистрация может быть постоянной и временной, но не под одну из категорий не попадают апартаменты. Временно прописаться все-таки можно, но при соблюдении нескольких условий:
здание с апартаментами должно располагаться на земельном участке с кодом 4.7 «Гостиничное обслуживание». Чтобы определить назначение земли, достаточно воспользоваться кадастровой картой или ознакомиться с выпиской из ЕГРН;
для временной регистрации в апартаментах жильцы должны обратиться в специализированную организацию – зачастую в субъектах таких организаций нет;
у владельца должны быть документы, в которых обозначено, что апарт-квартира обладает всеми удобствами (коммуникации, санузел) и приравнивается к помещению гостиничного типа;
максимальный срок временной регистрации – 5 лет, но она может быть продлена.
У данного законопроекта имелось и немало недостатков. Так не все апартаменты предназначены для проживания: большинство из них используется для предпринимательской деятельности. А поскольку закон не разграничивает виды апарт-квартир, называть жилыми сервисные апартаменты было бы странно.
Будет ли возможна постоянная прописка в апартаментах в будущем, ответить сложно. Но большинство экспертов склоняется к отрицательному ответу по некоторым причинам:
если апарт-квартиры будут легализованы как полноценное жилье, при их строительстве также придется соблюдать ряд технических требований. Затраты на их строительство вырастут, а потому и апартаменты будут стоить так же, как и среднестатистическая квартира. А низкая цена – главная причина, по которой люди покупают именно такой тип жилья;
если апарт-квартиры приравняют к жилью, придется не только возводить инфраструктуру, но и закрывать рестораны и офисы.
Почему строят апартаменты, а не квартиры?
У застройщиков для этого есть несколько причин:
лояльные нормы и требования. Большинство строительных нормативов не распространяются на апарт-квартиры: инсоляция, строительство социальной инфраструктуры, шумоизоляция;
возможность продать апартаменты до того момента, как они были сданы в эксплуатацию;
простая процедура оформления, введения объектов в эксплуатацию;
нет лишней нагрузки. Апарт-квартиры чаще возводят в развитых районах, где есть вся необходимая инфраструктура.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Перевод апартаментов в жилое помещение
Как уже поняли апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вы проживаете в них постоянно, то выгоднее будет перевести помещение в жилой фонд! Как перевести апартаменты в жилую недвижимость рассмотрим ниже. Сначала рассмотрим преимущества оформления апартаментов в качестве жилого помещения:
Инфраструктура – в здании обычно много социальных объектов: спорткомплексы, магазины, аптеки. При получении апарт-квартирой статуса жилого помещения, объекты остаются. Не в каждом многоквартирном доме вы найдете такие достоинства!
Коммунальные платежи – в обычных квартирах тарифы меньше.
Налоги – в жилых помещениях ставка ниже.
Налоговый вычет – его можно получить только за квартиру.
Прописка – в апартаментах возможна только временная регистрация, а в квартире – постоянная.
Расположение – апартаменты нередко находятся в районах с удобной транспортной развязкой. В курортных районах очень часто на первой береговой линии.
Стоимость – из-за меньшей цены апартаменты считаются рентабельным вложением. Осуществив перевод объекта недвижимости в жилой фонд вы не плохо выигрываете в стоимости покупки илли его последующей продаже.
Однако не всем апартам можно присвоить статус жилого фонда!
Апартаменты можно перевести в жилое помещение, только если соблюден ряд требований:
апартаменты должны быть в собственности заявителя. После того, как дом сдан в эксплуатацию, по акту приемки-передачи квартиру отдают дольщику. При неоформленном праве собственности владелец вместе с документами подает соответствующую заявку в Росреестр;
здание с апартаментами находится в эксплуатации;
по всем характеристикам помещение должно быть похоже на обычную квартиру, должны иметься все инженерные системы;
дом расположен в жилой зоне по нормам градостроительного зонирования;
на жилье не наложены обременения – апартаменты не могут находиться под арестом или в залоге;
в воздухе не должен быть высокий уровень концентрации токсичных веществ – не больше допустимого;
ограждающие и несущие конструкции находятся в рабочем состоянии;
солнечный свет должен проникать в апартаменты хотя бы пару часов в сутки;
в районе апарт-квартиры есть вся необходимая социальная инфраструктура – парковки, детские площадки, зоны отдыха.
Если апартаменты соответствуют всем требованиям, собственник подает заявление в свободной форме: в местную администрацию, МФЦ, Госуслуги – все зависит от города. В заявлении должна быть указана следующая информация:
пункт об отсутствии обременений;
выписка из ЕГРН;
подробная информация об апартаментах;
название отдела, в который заявитель обратился;
перечень приложенных документов;
непосредственная просьба о смене статуса апартамента;
К заявке прикладываются документы, и оплачивается госпошлина:
паспорт владельца апарт-квартиры (копия);
план апартов с подробным описанием;
техпаспорт жилья из БТИ.
Заявку рассматривает специальная комиссия. Если заявление коллективное, шансов на положительный ответ больше. Если ответ положительный, комиссия отправляет подтверждающий документ в ЕГРН и собственнику.
Стоит понимать, что решение комиссии часто оказывается субъективным: нет четких численных характеристик, которым должны соответствовать апартаменты.
Отказывают нередко! Среди основных причин – согласны не все жильцы, нет права собственности, есть обременения. Иногда отказывают, потому что апарт-квартира не соответствует всем требованиям: если их можно исправить с помощью перепланировки, можно это сделать, подав повторную заявку.
Комиссия позволила перевести апарты в статус жилого фонда? Теперь собственнику следует обратиться в Росреестр. Но прежде он должен заказать в кадастровой компании новый техпаспорт. Не более чем за 15 дней данные обновятся: апартаменты «превращаются» в квартиру, а собственнику предоставляют выписку из ЕГРН с обновленной информацией.
Если апарт-квартира не соответствует установленным нормам, и комиссия отказывается переводить ее в разряд жилого фонда, у собственника остается следующий выход:
Узнать, возможно ли перепланировать апартаменты
Собственник обращается в проектную организацию, чтобы узнать:
будет ли апарт-квартира соответствовать установленным требованиям после перепланировки;
возможно ли технически перепланировать апартаменты;
разрешит ли администрация сделать перепланировку.
Если она не может быть проведена технически, или ее не согласовали с рядом учреждений – в частности с пожарной инспекцией, ее не стоит проводить. В противном случае проделанная работа испортит все здание, а апартаментам мало того, что не дадут статус жилого фонда, но и заставят собственника вернуть им прежний вид.
Подать заявку в Департамент
Перепланировку разрешили? Прежде чем обратиться в Департамент, следует разработать проект перепланировки, а также подготовить паспорт собственника и технический паспорт на апартаменты с поэтажным планом. Оценив апарт-квартиру, комиссия дает ответ – возможна ли перепланировка в данном помещении.
Если ответ положительный, собственник может приступать к ремонтным работам. В случае отрицательного ответа владелец апартов может обратиться в суд и обжаловать решение комиссии: срок – 3 месяца со дня отказа.
Изменить статус апарт-квартиры
После перепланировки собственник апарт-квартиры обращается в БТИ за новым техпаспортом, а затем подает заявление в Департамент, чтобы изменить статус апартов. К заявлению собственник прикладывает документ, подтверждающий право собственности, и техпаспорт.
Пройти регистрацию в Росреестре
Подать заявку можно в МФЦ или сразу в Росреестр. Как только там обновят данные, апартаменты поменяют статус и будут считаться полноценной квартирой.
Закон о постоянной прописке в апарт-квартире все еще не был принят, но это вовсе не означает, что жить в таком помещении нельзя. При наличии соответствующих документов можно оформить временную регистрацию на 5 лет: по окончании срока ее можно продлить. Если есть необходимость бессрочной прописки, можно попытаться перевести апарт-квартиру в жилой фонд: и тогда процедура регистрации пройдет в стандартном порядке.
Условия нового закона о прописке в апартаментах
Постоянная прописка в апартаментах теперь возможна, однако только в том случае, если помещение официально переведено в жилой фонд. На нежилых площадях допускается исключительно временная регистрация. Причем максимальный срок последней может составлять не более 5 лет. Непосредственно процедура прописки проводится по стандартной схеме, правда на руках потребуется иметь все необходимые документы. При отсутствии хотя бы одной бумаги, регистратор имеет полное право отказать в приеме заявления.
Что такое апартаменты
Некоторое время назад на рынке недвижимости появился ряд предложений, связанных с покупкой апартаментов для постоянного проживания. Новая формулировка заинтересовала потенциальных покупателей, однако многие из них не подозревали, что за приобретением подобного помещения могут последовать проблемы, связанные с пропиской.
Сами по себе апартаменты или лофты представляют собой помещение, размещенное в границах конкретного объекта коммерческого назначения. Обычно застройщики при возведении такого здания выделяют в нем территории, позднее оборудуемые санузлами и коммуникациями, требуемыми для комфортного проживания. Нередко под лофты перестраивают уже существующие офисы, размещенные на последних этажах, или, например, части цехов в отреставрированных зданиях бывших заводов.
Главными достоинствами апартаментов считаются большая площадь и расположение в центральных районах городов, чаще всего, крупных. Такие квартиры находят владельцев очень быстро.
Однако, если покупка лофта обычно проблем не составляет, то вот дальше могут начаться трудности. Причем таковые затрагивают одну из гражданских обязанностей человека – регистрацию по месту проживания. Поэтому перед покупкой важно учесть все юридические ограничения, существующие относительно прописки в апартаментах.
Виды регистрации
Чтобы более четко понимать, о чем идет речь, стоит кратко обозначить, что представляет собой регистрация и какие ее виды допустимы. Процедура заключается в том, что человек в четко регламентированный срок подает заявление в ГУВМ МВД с целью официального документирования факта проживания по определенному адресу.
Регистрация может быть двух видов:
- Постоянная прописка. В этом случае человек регистрируется в конкретной квартире на бессрочной основе, а в его паспорте проставляется соответствующий штамп.
- Краткосрочная регистрация. Требуется, когда гражданин планирует проживать по тому или иному адресу временно. По итогам оформления заявителю на руки выдается соответствующий документ, в котором фиксируется оговоренный период. Максимальный срок проживания где-либо без прописки составляет 90 дней.
Важно понимать, что регистрация по месту жительства либо пребывания считается обязательной процедурой. Невыполнение норм закона грозит штрафными санкциями, да и сам человек не сможет воспользоваться рядом социальных услуг.
Вдобавок статус помещений, где возможна прописка, определен на законодательном уровне. Так постоянная регистрация допускается на следующих территориях:
- в квартирах, расположенных в многоквартирных жилых зданиях;
- в частных домах, возведенных на землях ИЖС.
А вот временно можно прописаться в:
- общежитии;
- санатории;
- гостинице и прочих объектах, предназначенных для краткосрочного проживания.
Как можно заметить, про апартаменты нигде не сказано. Однако регистрация в таких квартирах все-таки возможна.
Как прописаться в апартаментах: закон 2018 года
Итак, если человек приобрел апартаменты с целью проживания в них, ему потребуется в них прописаться, предпочтительно на постоянной основе. Однако, несмотря на имеющиеся удобства и функционирующие коммуникации, такие квартиры по-прежнему считаются коммерческой площадью, а значит относятся к нежилому фонду и проживание в них исключено. Как, впрочем, на любой другой территории, обладающей таким статусом.
Но ведь если лофт предлагается к покупке, как помещение для проживания, должны существовать какие-то варианты. И они, разумеется, есть, причем абсолютно законные.
По причине того, что приобретение апартаментов с каждым годом становится все более популярным и рост продаж на такие квартиры постоянно растет, был разработан ряд правил, позволяющих регистрацию в таких помещениях. Опираться здесь следует на закон РФ № 5242-1 и Постановление Правительства РФ № 713.
Основные моменты, касающиеся прописки, таковы:
- Постоянная регистрация в апартаментах не допускается. Это связано с тем, что помещение относится к коммерческой недвижимости, а значит, входит в состав нежилого фонда. На таких территориях бессрочная прописка невозможна. в апарт-квартирах разрешена. Однако процедура допустима только в том случае, если владелец (а изначально застройщик) обладает документами, в которых обозначено, что лофт оборудован всеми удобствами (санузел, коммуникации), из чего следует, что его можно приравнять к помещению гостиничного типа. Под последним подразумевают комнату (или несколько), предназначенную для проживания на временной основе. В число таких входят помещения в санаториях, гостиницах. Если у владельца в наличии имеются необходимые документы, подтверждающие наличие удобств, то временная прописка возможна без проблем. В ином случае апартаментам сначала потребуется присвоить статус помещения гостиничного типа.
- Максимальный период временной регистрации составляет 5 лет. Причем после окончания срока прописку допускается продлить. Новый срок будет зависеть от пожеланий заявителя. Количество пролонгаций не ограничено. То есть, человек может продлять временную регистрацию столько раз, сколько ему необходимо. Для этого лишь потребуется согласие собственника помещения, а поскольку в его роли выступает сам заявитель, проблем не возникнет.
Вдобавок, по-прежнему на рассмотрении находится проект, касающийся вопросов регистрации в лофтах. Предполагается, что условия нового закона о прописке в апартаментах будут позволять документально фиксировать факт проживания в помещениях такого типа на бессрочной основе. В этом случае лофты и прочие подобные квартиры будут считаться жилыми помещениями.
Стоит пояснить, что на самом деле процедура постоянной прописки доступна уже сейчас. Однако для регистрации собственнику потребуется самостоятельно пройти длительный и достаточно сложный процесс перевода помещения из нежилого фонда в жилой. Процесс подразумевает многочисленные проверки и сбор документов для доказательства того факта, что квартира соответствует нормам санитарии и пожарной безопасности. Владельцу потребуется подтвердить наличие удобств, обязательных для круглосуточного проживания.
Подавать такой запрос следует в местную администрацию. Но стоит быть готовым к урегулированию вопроса через суд. Практика показывает, что чаще всего решения о смене статуса помещения принимает именно высшая инстанция.
Процесс регистрации
Процедура краткосрочной регистрации обладает максимально простым алгоритмом. Заявителю требуется подготовить документы и обратиться в отдел ГУВМ МВД либо в один из офисов МФЦ. Также допускается подать запрос на прописку через Госуслуги. Правда в этом случае явиться за свидетельством все равно придется лично, потому как в момент выдачи документа уполномоченный сотрудник проведет сверку данных, высланных ранее, с теми сведениями, что указаны в оригиналах бумаг.
Пакет документации включает:
- личные паспорта лиц, выражающих желание прописаться в апартаментах (свидетельства о рождении детей, если таковым нет 14 лет);
- договор о покупке помещения;
- выписка из ЕГРН, утверждающая факт зафиксированного права собственности на апарт-квартиру;
- листок убытия, если прописка по прошлому адресу проживания была прекращена.
В обязательном порядке бумаги подкрепляются заполненным бланком заявления на временную регистрацию, где следует указать сроки прописки. При этом оплата дополнительных взносов не требуется – процедура проводится совершенно бесплатно.
Документы, подтверждающие краткосрочную регистрацию, подготавливаются в течение 10-14 дней. Получать бумаги следует лично заявителю.
Закон о возможности постоянной прописки в апартаментах до сих пор находится на рассмотрении, однако, это не означает, что проживать в таком жилье запрещено. При наличии всех документов допускается оформить краткосрочную регистрацию, причем максимальный период составляет 5 лет. После окончания срока его допускается продлить. Если же существует острая необходимость постоянной прописки в лофте, стоит попробовать самостоятельно перевести помещение в жилой фонд. Если процедура будет иметь положительный результат, то оснований для отказа в оформлении бессрочной регистрации уже не будет, и владелец сможет провести процедуру в стандартном порядке.
Прописаться в апартаментах: неужели можно?
На этапе выбора недвижимости многих покупателей привлекает существенная (15–25%) разница в цене между квартирой и апартаментами. Притом что видимых отличий между жилым домом и апарт-комплексом может и не быть, это весомый аргумент. Особенно для сегментов выше эконома: те же уютные холлы, красивые МОПы, закрытый двор, подземный паркинг, только дешевле. А еще это так удобно, что офис и жилье будут в одном месте — спустился ниже 10-го этажа, и ты в бизнес-зоне.
Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. С точки зрения государства, апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Апарт-комплекс не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, подъезды с колясочными и детская площадка во дворе.
В самих апартаментах может быть несколько комнат, санузлов, кухня; там может жить семья с детьми, это может быть их единственное жилье и у них даже может быть оформлена там временная регистрация. Но все это не делает апартаменты квартирой.
Одно из главных и значимых при выборе между апартаментами и квартирой отличий — проблемы с оформлением регистрации по месту жительства. Именно потому, что апарты с точки зрения нынешнего закона — это не квартира.
Временную регистрацию на срок до пяти лет в апартаментах оформить можно, но только если они зарегистрированы как здание гостиничного типа. Это позволяет п. 3 правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, который признает гостиницы местом временного пребывания граждан. В апартаментах без гостиничного статуса невозможна даже временная регистрация.
В России существует два типа регистрации: постоянная по месту жительства (то, что по старой памяти называют пропиской) и временная — по месту пребывания. Местом жительства могут быть собственные квартира или дом (купленные или полученные в наследство, дар), а также жилье, предоставленное по договору социального найма. Постоянная регистрация действует бессрочно, пока человек сам не пожелает сняться с учета.
Временная регистрация — это регистрация по месту, где гражданин собирается жить в течение какого-то ограниченного срока. Существенно, что это может быть не только квартира или дом, но и больница, санаторий, отель, хостел или гостиница (к последним с 2011 года относят и апартаменты). Временную регистрацию оформляют, если человек находится не по месту постоянного проживания более 90 дней. Возможный срок такой регистрации — от 90 суток до пяти лет.
Один вид регистрации не заменяет и не исключает другую. Можно иметь постоянную регистрацию и временно зарегистрироваться, например в другом городе на период учебы.
По закону отсутствие постоянной регистрации не может влиять на трудоустройство гражданина РФ и получение им социальных услуг, например медицинской помощи. На практике, если постоянной прописки у человека нет, ему может быть сложно получить разного рода документы (пенсионное удостоверение, загранпаспорт), оформить кредит, определить ребенка в детсад, получить соцподдержку (например, оформить субсидию или принять участие в госпрограмме).
При подаче заявления на временную регистрацию в апартаментах нужны будут документы, подтверждающие назначение здания. Будущим собственникам рекомендуется сразу запрашивать эти бумаги у застройщика.
Однако на практике и эта юридическая норма соблюдается далеко не всегда. Во многих регионах управления по вопросам миграции МВД отказываются регистрировать людей в гостиничных апартаментах. Причем основание для этого они находят в тех же правилах: в п. 14 говорится, что временной регистрацией в гостиницах должна заниматься их администрация.
То есть формально ГУВМ гражданам в этом случае действительно ничего не должно. При этом управляющие компании есть далеко не во всех апарт-комплексах, но и при наличии вряд ли помогут в этом вопросе.
В отдельных случаях эту норму права органы и вовсе игнорируют, отказывая просто потому, что апартаменты не являются жилой недвижимостью. В общем, сегодня регистрация в апартах — процесс запутанный, и на деле все зависит от сложившейся в том или ином регионе практики.
Весной 2021 года в Госдуму был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов. В нем предлагалось определить новую категорию недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравниваться к жилью.
Но норма должна была распространиться только на новые постройки, то есть уже существующие апартаменты статуса «жилые» так бы и не получили. Но в итоге документ, не дойдя даже до первого чтения, был отправлен на доработку.
В Минтрансе тогда пояснили, что по-прежнему непонятно, на основании какой методики помещения в многофункциональном здании будут признаваться квартирами или нежилыми помещениями. Проект предусматривал лишь «декларативные поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы, которые не решат, а только создадут еще больше проблем».
В 2023 году Госдума планирует вернуться к обсуждению законопроекта. Однако, по словам депутата Владимира Ресина, речь идет лишь о том, присваивать ли апартаментам особый статус как составляющей части комфортной городской среды или нет:
«Замечу, что единого мнения у законодателей так и не сложилось. Никто не хочет расстраивать собственников, которые купили апартаменты в надежде на признание их полноценным жильем, но, боюсь, оправдать их ожидания в полной мере не выйдет».
Судебный казус. Или прецедент?
На фоне этой предыстории новость о том, что Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга разрешил местной жительнице временно прописаться в апартаментах, выглядит прямо-таки удивительно. В прошлом суды всегда вставали на сторону регистраторов, признавая их отказы обоснованными.
В 2021 году Светлана Рожавская купила апартаменты с гостиничным статусом и зарегистрировала право собственности на них. В июле 2022 года она подала в УМВД заявление о регистрации по месту пребывания, но в полиции ей отказали. После этого она решила обратиться в суд.
«Рожавская просила признать незаконным отказ УМВД в совершении действий по ее регистрации по месту пребывания сроком на пять лет, обязать зарегистрировать ее по месту пребывания и выдать свидетельство», — объяснили в объединенной пресс-службе судов Санкт-Петербурга.
В суде было озвучено, что апартаменты — это нежилые помещения, относящиеся к местам временного пребывания граждан и не предназначенные для их постоянного проживания. А вот временная регистрация в них возможна.
«Орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина Российской Федерации по месту пребывания. <. > Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению. Регистрация истца подразумевалась по месту пребывания на срок, определенный собственником помещения, — Рожавской. Изложенное свидетельствует об отсутствии препятствия для регистрации по месту пребывания», — добавили в суде.
Учитывая эти обстоятельства, Красногвардейский районный суд Петербурга решил встать на сторону владелицы апартаментов и признал отказ в регистрации незаконным. УМВД обязали повторно рассмотреть заявление истца, но решение пока не вступило в законную силу и обжаловано в апелляционной инстанции.
Юристы отнеслись к этой новости настороженно и с известной долей скепсиса.
Вячеслав Климов, юрист адвокатского бюро Asterisk
Проблема с регистрацией в апартаментах не новая и до сих пор актуальная. В этой связи решение районного суда Санкт-Петербурга является необычным, ведь оно идет вразрез со сложившейся практикой.
Конечно, это не значит, что теперь можно будет регистрироваться в апартаментах. Для этого решение должно устоять в проверочных инстанциях, а лучше, чтобы в закон внесли соответствующие изменения.
Интересно, что по этому вопросу скажет апелляция. Представляется, что у решения районного суда мало шансов остаться без изменений.