Договор аренды заключен на неопределенный срок что это значит
Перейти к содержимому

Договор аренды заключен на неопределенный срок что это значит

  • автор:

Договор аренды заключен на неопределенный срок что это значит

/> спроси.дом.рф Внесудебное банкротство Дорога памяти ep Бесплатная юридическая помощь Механизмы обратной связи

БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ «МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР В Г. ВОЛОГДЕ»

г. Вологда, ул. Мира, д. 1 | Тел./факс +7 (8172) 23-02-37 | Как добраться

При заключении либо возобновлении договора аренды на неопределённый срок у сторон часто возникает вопрос о необходимости его государственной регистрации, т.к. по общим положениям об аренде, закреплённым в Гражданском кодеке РФ (ГК РФ), договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

На обозначенный вопрос отвечает начальник Селиванова Лариса Юрьевна, начальник отдела государственной регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Вологодской области.

— Для ответа на этот вопрос следует обратить внимание на срок договора, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время иное законом установлено:

— договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

— договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статья 651 ГК РФ).

Кроме того, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК.

Таким образом, государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий, сооружений, помещений, земельных участков, заключенные на срок не менее одного года. То есть срок договора является определяющим условием для применения норм права о требовании его государственной регистрации в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 1 статьи 164 ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, предусмотренных ГК и иными федеральными законами.

Следовательно, договор аренды, заключенный либо возобновлённый на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

О происходящем между сторонами договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Два тяжелых вопроса, на которые нужно дать честные ответы

1. Образуют ли «предупреждение» арендодателем арендатора об отказе от договора в значении абз. 2 ч. 2 ст. 610 ГК и связанное с этим предупреждением освобождение арендатором арендуемого помещения основание для прекращения обязанностей сторон, в том числе обязательств арендатора по внесению арендной платы? Иными словами, в чём назначение такого предупреждение и каков его эффект для правоотношения?

Можно сразу обратить внимание на то, что «предупреждение» по ст. 610 и «уведомление» по ст. 450.1. — автономные режимы осуществления правомочия по отказу от договора, когда такое правомочие для стороны предусмотрено нормами позитивного права или условиями договора.
Разница в том, что «предупреждением» прекращается через установленный законом срок (1 и 3 мес. соответственно для движимого и недвижимого имущества) договор, заключённый на неопределённый срок, причём именно в том случае, когда сторона использует возможность отказаться от такого договора в связи с неопределённостью его срока (такой договор, об этом я скажу ниже, можно прекращать и в связи с другими обстоятельствами, но как раз тогда это делается «уведомлением»). Путём «уведомления» осуществляется правомочие указанной в такой норме или в таком условии стороны прекратить договорную связь в одностороннем порядке во всех прочих случаях — когда отказ не вытекает из возможности прекратить договор в связи с неопределённостью его срока, причём так можно прекратить как договор с определённым, так и неопределённым сроком (о последнем сценарии см. 5. Информационного письма № 66 Президиума ВАС от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Воля стороны отказаться от договора должна быть явлена в уведомлении в связи с внешним для правоотношения обстоятельством; «уведомлением» следует считать сообщение, ставящее другую сторону в известность об обстоятельстве, которое она не должна была рассматривать как встроенное в обычное осуществление договорного правоотношения.
Договор с неопределённым сроком — это по сути дела договор, который стороны согласились считать условно действующим, поскольку обе вольны в любой момент обессилить вытекающие для них из договора обязательственные обременения, и при наличии такой воли условились от какого-либо дополнительного обстоятельства не ставить прекращение договора в зависимость. Договор с неопределенным сроком — это по сути дела договор одного дня, lame duck. Так как рано или поздно момент, когда та или другая сторона сочтёт за благо от него освободиться, наступит (и ничего другого для прекращения не понадобится), то летальность такого договора является его свойством по умолчанию, и каждая сторона должна быть готовой к тому, что договор может прекратиться в любой момент по истечении установленного законом срока после соответствующего решения другой стороны. Поэтому договор, условность действия которого является его имманентным признаком, должен прекращаться именно в силу предупреждения, а не уведомления.
При этом очевидно, что срок завершения действия договора, текущий после предупреждения (далее — «срок завершения»), устанавливается, неважно, законом или договором, в интересах обеих сторон, причём в том числе и в интересах и той стороны, которая направила предупреждение. Для арендодателя — для того, чтобы тот сумел найти нового арендатора, ведь и в тех случаях, когда предупреждение исходит от него, решение прекратить договорное отношение может объясняться не нежеланием сдавать имущество в аренду, а намерением сменить арендатора; для арендатора — для того, чтобы тот сумел найти замену арендуемого имущества, потому что и тогда, когда он инициировал прекращение договора, это могло объясняться не отсутствием необходимости в аренде.
Если же отказ от договора связывается не с возможностью воспользоваться неопределённостью его срока (то есть по существу с условностью его действия), но с какими-либо обстоятельствами, достаточно вескими для того, чтобы прекратить действующий договор в одностороннем порядке без связи с неопределённостью его срока, то он не обуславливается и соблюдением интересов контрагента той стороны, которая вправе заявить о таком отказе, и уведомление по умолчанию обессиливает договор немедленно (см. п. 1 ст. 450.1).
И коль скоро «срок завершения» по предупреждению устанавливается в интересах обеих сторон, то до тех пор, пока он не истечёт, удовлетворение названного интереса одной из сторон не является основанием для прекращения этого срока, то есть досрочного прекращения договора, во всяком случае постольку, поскольку к этому не готова другая сторона. Само собой разумеется, срок завершения не может не быть и является диспозитивным: стороны всегда могут согласовать досрочное окончание своих отношений. В пользу этого высказался и Президиум ВАС в правильной правовой позиции, сформулированной им ещё в п. 2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»: арендодатель утратит требование получения арендных платежей не потому, что допускает злоупотребление правом, диагностируемое недобросовестным заявлением такого требования, ввиду того, что ранее сдал в аренду имущество, а просто потому, что у него уже нет такого права (и ничем поэтому и злоупотреблять), так как он принял от арендатора это имущество. Стороны, таким образом, достигли дополнительного соглашения, суть которого в прекращении договора до истечения «срока завершения». Но всё что было до этого — это нормальное арендное правоотношение, со всеми правами и обязанностями; и если стороны их не прекратили отдельной сделкой, то как тот факт, что использование арендованного имущества арендатором прекращено (например, в связи с переносом хозяйственной деятельности), так и заключение арендодателем нового договора аренды, имеют значение лишь для тестирования их поведения на признаки недобросовестности и, при положительном результате, на признаки злоупотребления правом. Об этом же и п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, где также излагается правильная позиция: да, пусть арендатор арендовал другое помещение, освободил то, что было предметом спорного правоотношения, но в деле нет доказательств, свидетельствующих о принятии этого помещения арендодателем, и стало быть нет оснований делать вывод, что это правоотношение прекращено. А значит, арендатор обязан вносить арендные платежи в течение всего времени «срока завершения». Всё это ещё раз даёт мне повод напомнить: предупреждение вводит особый режим завершения, который действует в интересах обеих сторон арендного правоотношения; не стоит думать, что это срок, в течение которого предупреждённая сторона вольна решить свои проблемы, а решив их, сразу счесть это правоотношение прекращённым. Для обязательств сторон ничего не поменялось. И потому в течение «срока завершения», теоретически, возможно и досрочное прекращение, если закон или договор связывает его, например, с нарушением договора (тот же п. 5 Информационного письма № 66 касается в целом одностороннего расторжения договора с неопределённым сроком, но нет причин не распространить эту позицию и на период «срока завершения», но надо ещё успеть, ведь и здесь есть свой срок завершения для досудебных процедур длинною месяц — п. 2 ст. 452).

2. Сохраняет ли арендатор по договору с неопределённым сроком преимущественное право на заключение договора на новый срок (естественно при соблюдении условий, названных в ст. 621)?

Ответ — нет. Исходя из того, что сказано выше, договор с неопределённым сроком возобновляется сторонами (это нечастый случай предусмотренного законом совершения сделки молчанием) с условием о взаимном отказе от возложения на себя обязательств из такого договора в течение какого бы то ни было определённого срока, и о том, что исполнение этих обязательств безоговорочно прекратится после предупреждения любой стороны об отказе от договора в срок, установленный законом (1 или 3 месяца) или договором. Это значит, что встраивать в такой договор парадигму преимущественного права арендатора абсурдно. Данная привилегия, вещно-правовая если не по своему статусу в отечественном праве, но несомненно в силу генезиса, предоставляется тому арендатору, который владеет или пользуется имуществом, при этом, естественно, надлежащим образом выполняя свои обязанности, в течение некоторого, предположительно длительного времени — если срок невелик, то стороны могут оговорить в договоре неприменение этой привилегии (норма абз.1 ч. 1 ст. 621 диспозитивная). Договор с неопределённым сроком, в соответствии с раскрытой выше его природой, и преимущественное право, поэтому, несовместимы ex definitio. Преимущественному праву арендатора неоткуда здесь родиться; он согласился расстаться с имуществом в любой момент, так что и тени никакой вещности здесь нет; арендодатель, заключивший такой договор, естественно, может рассчитывать на то, что будет вести переговоры с вероятными арендаторами об аренде на определённый срок, и этим переговорам не может воспрепятствовать арендатор по договору с неопределенным сроком. Это относится в полной мере и к договорам, «возобновлённым» на неопределённый срок (п. 2 ст. 621) — та сделка молчанием, которая возобновляет такой договор с прежними условиями, но без определения срока, выражает и волю сторон исключить преимущественное право, ибо, повторю, оно несовместимо с такой арендой.
При этом надо иметь в виду, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» преимущественное право сохраняется и за арендатором не только по действующему договору аренды, но и по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз.1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку последняя норма прямо говорит о том, что преимущественное право реализуется либо в срок, установленный договором, либо в разумный срок до окончания договора, то это разъяснение может быть понято только так, что в отсутствие договорного условия о сроке реализации преимущественного права, оно погашается по истечении такого срока до окончания договора, который нельзя считать в целях этого регулирования разумным и который будет для этого права пресекательным. Иное понимание разъяснения не только несовместимо с текстом ГК, но и опять же противоречит здравому смыслу.
Судебная практика почти тотально единодушна в отрицании преимущественного права у арендатора по договору аренды с неопределённым сроком.
Однажды (а по-моему — даже единожды), впрочем, состоялся судебный акт, которым за таким арендатором было таки признано преимущественное право (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 апреля 2015 г. N Ф04-16359/15 по делу N А75-4053/2014). Но суд связал его не с возобновлённым договором аренды, а с отсутствием реализации преимущественного права по ранее заключённому срочному договору, причём сделал это в силу явно ошибочного понимания названного разъяснения Пленума ВАС № 73: хотя арендатор не реализовал своё преимущественное право в период действия договора (а по условиям договора он должен был сделать это путем направления в установленном порядке арендодателю письменного заявления не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения срока действия договора), суд почему-то решил, что из разъяснения Пленума следует, будто это преимущественное право всё равно сохранится у арендатора в течение года до заключения нового договора, хотя Пленум конечно ничего подобного не говорил.

Бессрочная аренда

Бессрочная аренда

Бессрочную аренду еще называют арендой на неопределенный срок. Кажется, что это неудобно и хозяину, и арендатору, но на самом деле такой договор проще расторгнуть.

Еще статьи об аренде:

Виолетта Молостова

Когда заключают бессрочный договор

Аренду на неопределенный срок заключают в двух случаях:

  • если арендатор и владелец помещения заинтересованы в долгом сотрудничестве;
  • если не смогли договориться о конкретных сроках. Обычно владельцы не хотят сдавать помещение надолго, а арендаторы не соглашаются на маленький срок.

Еще бессрочную аренду выбирают, чтобы не регистрировать договор. Договор аренды от одного года нужно оформлять в Росреестре, поэтому чаще заключают договор на одиннадцать месяцев, а потом его продлевают.

По опыту, удобнее заключить один бессрочный договор, чем постоянно перезаключать новые. Бессрочный договор ничем не отличается от долгосрочного, только регистрировать не нужно, даже если снимаете офис на 10 лет.

Если не уверены в собственнике, можно сначала заключить договор на несколько месяцев, а потом не продлевать. Такой договор станет бессрочным сам по себе — главное, чтобы арендатор продолжал пользоваться помещением, а владелец не возражал.

Что должно быть в бессрочном договоре

Бессрочный договор выглядит так же, как и обычный. Меняют только даты — вместо них пишут «на неопределенный срок».

На что стоит обратить внимание:

  • помещение. Проверьте, ваше ли помещение описано в договоре, тот ли адрес указан;
  • условия оплаты. Обычно это фиксированная сумма, но коммунальные услуги могут входить в оплату, а могут идти отдельно;
  • сроки. Должна быть точная дата выплат или график платежей;
  • ремонт арендуемого помещения. Обычно за люстру в стиле рококо и косметический ремонт платит арендатор, а за капитальный ремонт платит собственник. Это если обвалился потолок, меняют трубы или затопили.
  • срок уведомления при расторжении договора. Если хотите съехать, нужно предупредить владельца помещения за три месяца. Это требование закона, но срок можно в договоре поставить любой. Рекомендуем так и сделать.
  • ответственность сторон. Здесь могут оказаться большие пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора.

К договору нужно составить акт приема-сдачи помещения. В нем описывают, в каком состоянии находится помещение, какая мебель и техника стоят и вообще всё, что заметили при осмотре. А еще помещение можно сфотографировать или снять на видео. Если возникнут споры, это станет вещдоком.

Как проверить договор аренды

Аренду можно завершить без причины

Чтобы отказаться от обычного договора раньше срока, договариваются с владельцем. Если он против, нужны веские причины, которые обозначены в договоре, или придется идти в суд.

Бессрочный же договор можно расторгнуть просто так и в любой момент — это право подтвердил Высший арбитражный суд. Поэтому в суд за расторжением бессрочного договора обращаются редко: нет смысла, если можно договориться или просто отказаться.

По бессрочному договору важно съехать в срок

Если вы снимаете помещение и хотите расторгнуть бессрочный договор, вот что нужно сделать:

  • заранее предупредить владельца. Лучше написать письмо, но не бросать в почтовый ящик, а подстраховаться и вручить владельцу под подпись;
  • сдать помещение по акту приема-сдачи. У вас уже есть описание имущества, фотографии или видео. Это поможет доказать, что вы не сломали холодильник, которого не было;
  • освободить помещение в срок. Если отправить уведомление, но не подписать акт или не съехать в срок, договор продолжает действовать, а владелец может требовать оплату.

Если вы передумали и хотите дальше арендовать помещение, отдельное уведомление не нужно. Просто продолжаете вносить оплату и следовать договору. Главное, чтобы собственник был согласен.

Плюсы и минусы договора аренды на неопределенный срок

Почему многие заключают договоры аренды не неопределенный срок? Видимо, исходя из того, что с таким договором хлопот меньше. Например, госрегистрация, упрощенный порядок расторжения, а теперь еще и применение нового ФСБУ об аренде.

Госрегистрация

Если договор аренды заключен в отношении недвижимости, то по общему правилу такой договор подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Есть исключения. Не требуют государственной регистрации договоры аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенные на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Именно поэтому самое частое применение получили договоры аренды, заключаемые на срок 11 месяцев. Вместе с тем, бесконечное продление такого договора на тот же срок может вызвать претензии проверяющих и риск его переквалификации.

Поэтому многие выбрали для себя другой вариант договора, не требующий госрегистрации. Это договор, заключенный на неопределенный срок. Прямых указаний на это в законодательстве нет. Но есть Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, которым пользуются до сих пор.

Из его пункта 11 следует вывод, что регистрация договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок (так же как и договора, заключенного на 11 месяцев), не требуется.

Это бесспорный плюс такого договора.

Упрощенный порядок расторжения

Договор, заключенный на определенный срок, в общем случае нельзя расторгнуть досрочно по воле одной из сторон.

В случае существенного нарушения договора его стороной в одностороннем порядке договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда. Существенное нарушение – это нарушение, повлекшее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Без обращения в суд односторонний отказ возможен в случае, когда это прямо предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон может от него отказаться в одностороннем порядке (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом нужно предупредить другую сторону при отказе:

  • от договора аренды движимого имущества – за 1 месяц до прекращения;
  • от договора аренды недвижимости — за 3 месяца.

Это плюс – минимум формальностей.

Вместе с тем, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, из-за легкости расторжения в одностороннем порядке считается нестабильным. Это минус.

Учет договоров аренды

С 2022 года становится обязательным применение ФСБУ 25/2018 к договорам, предусматривающим предоставление за плату права пользования тем или иным имуществом. Предмет договора должен при этом соответствовать критериям объекта учета аренды.

Эти критерии установлены пунктом 1 ФСБУ 25/2018.

Если договор заключен на неопределенный срок, то ФСБУ 25/2018 не применяется. Его нужно применять только к договорам с указанным сроком аренды. Это, конечно, плюс.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *