Кто такой технический заказчик в строительстве
Технический заказчик осуществляет мероприятия в целях строительства и реконструкции объектов капитального строительства, ввода объектов в эксплуатацию, а также государственной регистрация прав на объект.
Технический заказчик — это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливать задания на выполнение указанных видов работ, предоставлять лицам, выполняющий инженерные изыскания и (или) осуществляющий подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.
Роль технического заказчика является одной из ключевых в процессе строительства. Технический заказчик является профессиональным исполнителем в подготовке разрешений и согласований в порядке прохождения различных государственных органов, а также партнер, который является экспертом в решении многих вопросов.
Технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Участие в процессе строительства технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.
- Реализация действий для получения земельного участка под застройку в аренду, собственность
- Получение разрешения на использование земельного участка
- Осуществление мероприятий, связанных с изменением назначения (категории) земельного участка
- Организация подготовки и утверждения проекта планировки территории (ППТ)
- Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка
- Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства
- Запрос и получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
- Получение технических условий для проектирования
- Получение технических условий на технологическое присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения
- Реализация действий связанных с статусом зон с особыми условиями использования территории
- Организация проведения инженерных изысканий: геодезические, геологические, экологические и гидрометеорологические изыскания
- Сопровождение процесса разработки проектной и сметной документации
- Сопровождение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий
- Подготовка пакета документов для получения разрешения на строительство
- Организация контроля действий подрядной организации по направлению необходимых извещений в Госстройнадзор
- Организация и контроль своевременного заключения договоров на поставку технологических мощностей: электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, водотведение, теплоснабжение
- Организация и ведение строительного контроля
- Получение заключения о соответствии построенного объекта требованиям проекта
- Государственная регистрация прав на построенный объект капитального строительства
Напишите нам, опишите свои потребности и мы будем рады ответить на все ваши вопросы.
Функции технического заказчика
Технический заказчик — это организация, которая оказывает полный комплекс административно-управленческих, инженерных и строительных услуг: начиная от разработки проектной документации и заканчивая вводом готового объекта в эксплуатацию.
На компанию, ставшую на объекте техническим заказчиком, возлагается ответственность за управление всем процессом строительства, а также за организацию эффективной совместной работы всех его участников.
Технический заказчик берет на себя все заботы в области проектирования, получения всех необходимых согласований и разрешений, строительства, ввода объекта в эксплуатацию.
Основные функции технического заказчика
Функции или обязанности технического заказчика всегда индивидуальны, их перечень зависит от объекта строительства (в частности от назначения, площади, вида строительства и т. д.), укрупненно они выглядят следующим образом:
1. Подготовка пакета исходно-разрешительной документации (ИРД).
- Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о собственности на здание/земельный участок, выписки из ЕГРН, договор аренды и т. д.).
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
- Отчеты по инженерным изысканиям (геологическим, геодезическим и экологическим).
- Техническое обследование строительных конструкций здания (при необходимости).
- Технические условия на инженерные сети (теплоснабжение, водоснабжение, канализация, электроснабжение, сети связи).
2. Контроль разработки проектной документации — обеспечение эффективного взаимодействия между заказчиком-застройщиком и проектировщиками.
- Подготовка и утверждение задания на проектирование.
- Техническое сопровождение проектных работ, контроль за разработкой документации.
3. Согласование проектной документации в установленном порядке и получение разрешения на строительство.
4. Сопровождение процесса строительства.
- Получение разрешения на временное подключение к коммуникациям.
- Технический надзор за выполнением строительно-монтажных работ.
- Организация внесения изменений в проектно-сметную документацию и их согласование (при необходимости).
- Составление и сбор исполнительной документации.
- Представление интересов заказчика при проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями.
5. Сдача объекта в эксплуатацию.
- Формирование пакета документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.
- Организация работы рабочей и приемочных комиссий для ввода в эксплуатацию.
- Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и эксплуатирующей организацией.
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
- Оформление права собственности на постройку.
Важно! Технический заказчик может вести объект как с нуля, так и на какой-то определенной стадии — подготовка ИРД, проектирование, согласование или строительство.
Функции застройщика и технического заказчика
Между застройщиком, заказчиком и техзаказчиком имеется большая разница:
- Заказчик — это человек, заключающий юридическое соглашение непосредственно с подрядчиком;
- Застройщик — уполномоченное лицо, ответственное за возведение сооружений на определенной территории;
- Технический заказчик — это человек или компания, которые выполняют работу за отдельную плату по найму застройщиком.
Представленные различия между сторонами, принимающими участие в процессе строительства, являются базовыми. Наибольшее количество вопросов возникает при сравнении застройщиков и техзаказчиков. Для лучшего понимания их функции следует рассмотреть отдельно.
Заказчик и технический заказчик
Заказчик (или лицо, заказывающее строительство/реконструкцию сооружения) занимается заключением договора со строительной организацией. Этот документ регламентируется п. 3 гл. 37 ГК РФ. Согласно заключенному соглашению, подрядчик должен выполнить задание и сдать готовый результат. Заказчик, в свою очередь, обязуется эту работу принять и оплатить. Также функцию заказчика способна выполнять сама строительная организация, но лишь случае заключения договора с субподрядчиком.
Технический заказчик привлекается застройщиком за отдельную плату. Необходимость подобного сотрудничества определяется особенностями процесса строительства. Пример: недостаток опыта или ресурсов у основного заказчика. В данном случае к работе может быть привлечена целая организация с квалифицированными специалистами.
Застройщик
Главным признаком застройщика является то, что он реализует строительные задачи на принадлежащей ему территории, хоть право собственности и не должно принадлежать ему официально. Обеспечение возведения здания возможно и на площади, взятой в аренду.
Статистика показывает, что в подавляющем большинству случаев именно застройщик выступает в качестве заказчика строительства, привлекая к работе подрядчиков. Поэтому таких лиц зачастую называют Заказчиками-Застройщиками. Уполномоченное лицо имеет право привлечения инвестиций к реализации объекта. Получив деньги в инвестпроект, застройщик обязуется контролировать реализацию этапов возведения сооружения, а также оперативно передавать данную информацию инвесторам.
Также в функции данной стороны входит заключение договоров со строительной организацией и исполнителями проектно-изыскных, строительных и монтажных работ, а также услуг профессиональных консультаций.
Технический заказчик: всё, что важно знать о его компетенциях
Компетенции технического заказчика определены Минстроем России. Они сочетают в себе как сопровождение, так и управленческую деятельность. Ниже детально перечислены основные цели, которые преследует технический заказчик, задачи, которые он решает, функции и требования к этому лицу. Отдельно указана информация о том, как формируется стоимость услуг технического заказчика.
Цели технического заказчика
- соблюдение качества строительства;
- снижение возможных строительных рисков.
На этапе строительства:
- чёткая диагностика текущего состояния строительного проекта;
- определение проблем проекта и их устранение (по возможности);
- достижение запланированных показателей;
- успешная реализация проекта.
Задачи
Задачи технического заказчика отличаются в зависимости от этапа создания строительного объекта:
- проектирование с главным заказчиком модели управления проектом;
- распределение ролей основных участников;
- создание четких регламентов взаимодействия;
- подготовка предпроектного бюджета.
- чёткое понимание процессов начатого строительного проекта;
- координация деятельности участников
- выстраивание внутренних и внешних процессов для реализации проекта.
- При подготовке проекта:
- осуществляет предпроектную оценку земельного участка и имеющейся застройки;
- рассматривает основные риски, связанные со строительством;
- разрабатывает и согласовывает предпроектную документацию (в т. ч. архитектурную концепцию, технико-экономическое обоснование);
- разрабатывает и утверждает техническое задание на проектирование (в т. ч. собирает первоначальные данные, определяет основные задачи для проектировщика);
- подготавливает исходно-разрешительную документацию (в т. ч. правоустанавливающие документы, план участка под строительство, изменения в генеральный план города, проекты планировки территории, схемы высотных ограничений);
- организует и сопровождает инженерные изыскания;
- получает технические условия на присоединение к имеющимся инженерным сетям (электроснабжения, водоснабжения, газораспределения, теплоснабжения);
- определяет генерального проектировщика и заключает с ним договор;
- контролирует разработку проектной документации;
- анализирует принимаемые проектные решения;
- проверяет сметы на строительно-монтажные работы;
- согласовывает проектную документацию в органах власти и уполномоченных учреждениях (МЧС, Роспотребнадзоре и др.);
- регистрирует проектную документацию в соответствующей информационной базе;
- сопровождает экспертизу проектной документации;
- проводит оптимизацию проектной документации (в т. ч. сметы и технических характеристик).
- На этапе строительства:
- разрабатывает тендерную документацию;
- получает разрешение на строительство;
- передаёт строительную площадку генподрядчику;
- проверяет и согласовывает проект производства работ;
- получает разрешения на производство работ от ресурсоснабжающих организаций;
- разрабатывает и контролирует графики строительных работ, поставки оборудования и материалов;
- осуществляет строительный контроль;
- участвует в проверочных мероприятиях;
- ведёт отчётность по объекту;
- организует итоговую приёмочную комиссию;
- передаёт завершённый объект застройщику.
- Сложности и стадии (проектирование или строительство).
- Объёма функций (управленческих, организационных, контрольных).
- Объёма работ, интенсивности и графика строительства.
На этапе строительства:
Функции технического заказчика
На первоначальном этапе недостаточно только заключить договор с исполнителями (генподрядчиком, поставщиками и др.), нужно структурировать взаимодействие между ними, определить степень участия и ответственности. От этого зависит качество дальнейших управленческих решений. Именно эти функции и выполняет технический заказчик:
Многие заказчики, стремясь сэкономить, не привлекают квалифицированных специалистов при проектировании. Впоследствии это может обернуться дополнительными тратами на ознакомление с уже реализуемым проектом и юридическими сложностями из-за возможного исключения уже привлеченных некомпетентных специалистов.
Требования к техническому заказчику
Техническим заказчиком является юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель, которые имеют членство в саморегулируемой организации и наделяется полномочиями на основании письменного договора. Оно выступает от имени заказчика с целью подготовки заданий, заключения договоров и осуществления иных предусмотренных законодательством функций.
Стоимость услуг технического заказчика
При формировании стоимости услуг наша компания учитывает индивидуальные особенности каждого проекта.
Окончательная сумма зависит от трёх базовых факторов:
Мы не завышаем стоимость услуг за счёт полной оптимизации процессов, в том числе из-за уменьшения количества рабочей силы. Выполняем широкий спектр функций технического заказчика при возведении промышленных, коммерческих, жилых и других объектов. Берём на себя все вопросы, связанные со строительством, сразу составляем дорожную карту и ставим чёткие сроки реализации каждого этапа проекта.