Как купить земельный участок и не пожалеть: 7 шагов по проверке земли под дачу перед покупкой
На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем как проверять земельный участок перед покупкой, что запрашивать у продавца и что смотреть в документах. Поехали.
Представим. В обозримом будущем вы хотите построить дачу. Да так, чтобы в живописном месте, с коммуникациями и остальными удобствами и дружелюбными соседями.
Все начинается с основного шага – купить земельный участок. Даже если после первого показа вы буквально влюбились в локацию, то не спешите подписывать договор с продавцом. Земля может быть не предназначена для строительства дома, отсутствовать в кадастре, а то и объявятся родственники прошлого собственника и все отнимут. Мы поможем вам избежать все эти ужасы. Расскажем 7 пунктов проверки земельного участка перед покупкой.
В Земельном кодексе прописано 7 категорий земли по целевому назначению. Для строительства загородного дома подойдут только два:
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли населенных пунктов;
- Промышленные земли;
- Особоохраняемые земли;
- Земли Лесного фонда;
- Земли Водного фона;
- Земли запаса (государственная и муниципальная собственность).
Как проверить. Надо зайти в публичную кадастровую карту, ввести в поле поиска номер участка и посмотреть карточку:
Если участок продается для строительства дома, а на самом деле он стоит на промышленных землях – вам этот вариант не подходит.
Если продавец настаивает: «Категорию легко сами поменяете» – этот вариант вам тем более не подходит.
Результат. Вы знаете, что земля законодательно предназначена для строительства загородного дома.
У каждой категории земли есть свои виды разрешенного использования. Всего в классификаторе ВРИ более 150-ти пунктов. Для строительства загородного дома подойдут только четыре:
- ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.
- ЛПХ – личное подсобное хозяйство.
- СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
- ДНП – дачное неккомерческое партнерство.
На практике неподходящий ВРИ можно поменять с помощью заявления в Росреестр или МФЦ. Допустимость смены прописана в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) по району планируемой покупки.
ПЗЗ разрабатывается местными властями, а изменения вносятся на специальную карту.
Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция
Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права.
«Мы искали недорогую дачу, а нашли себе проблем. Продавщица — бабушка божий одуванчик. Продавала дом советской постройки в старом СНТ. Говорила, сил ухаживать за участком уже нет, но все предыдущие 40 лет ездила исправно, членские взносы платила и все у нее в порядке. Только вот продает по садовой книжке, потому что в пожаре все сгорело. Восстанавливать долго и сложно, а у нее ноги не ходят.
Дом мы купили по-свойски: ни к кому не обращались, договор из интернета скачали. А потом выяснилось, что садовая книжка не гарантирует, что участок был приватизирован! Так что прав у этой бабушки никаких не было. Теперь пытаемся разрулить эту ситуацию».
Итак, что нужно сделать, чтобы не заработать себе неприятностей? Составили целый список и разъяснили сценарии.
Проверьте принадлежность дома и участка
Убедитесь, что интересующая вас дача действительно принадлежит продавцу. Для начала попросите у него копии документов.
На этом этапе возможны разные ситуации:
1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).
«Наличие любого из этих документов (в отличие от, например, свидетельства, выданного до 1998 года) подтверждает факт регистрации права собственности продавца на объект. Это значит, что при отсутствии обременений сделку не приостановят и переход права состоится.
Задача покупателя сводится к тому, чтобы проверить актуальность сведений в представленной выписке. Попросите продавца заказать свежую выписку, чтобы исключить наличие обременений (залог или арест), которые могли появиться уже после того, как продавец получил выписку», — рассказала Циан.Журналу Юлия Азарова, юрист-эксперт по сделкам с недвижимостью.
2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась.
«Тут есть два варианта. Первый — подать в Росреестр одновременно два заявления: о регистрации права собственности и о регистрации перехода права собственности. То есть ведомство зарегистрирует право собственности продавца на дачу и сразу же после этого пройдет регистрация права собственности на покупателя. Этот способ самый быстрый, но и наиболее рискованный», — признает Юлия Азарова.
Если регистрацию права собственности на имя продавца приостановят, то вместе с ней приостановится и сделка купли-продажи. Покупатель потеряет время, а при отказе в регистрации столкнется с проблемой возврата денег.
Есть и второй вариант: договориться с продавцом, что сначала он зарегистрирует свое право собственности, а уже потом вместе с покупателем обратится с заявлением о переходе этого права. В таком случае риски покупателя минимальны. Этот вариант увеличит срок сделки на 3–10 дней, зато убережет от возможных финансовых потерь.
3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.
Совет аналогичный: нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку. Не помешает также проверить юридическую силу судебного решения, которое легло в основу регистрации права собственности. Если решение обжалуется, есть шанс, что оно будет отменено. После этого аннулируется и право собственности.
4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения.
Ни в коем случае не покупайте дачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. Купив такой участок, вы столкнетесь с необходимостью его приватизировать, но сделать это будет очень непросто: купили-то вы его только что, а не во времена бесплатной раздачи.
Уже не первый год власти рассматривают инициативу о продаже участков с задолженностью от трех лет. Иногда руководство некоммерческих товариществ добивается этого в судебном порядке, но законодательно эта мера до сих пор не оформлена.
Эта правовая инициатива носит неоднозначный характер, считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». С одной стороны, она поспособствует развитию СНТ. С другой, в результате ущемляются права частных собственников. Полагаю, что, независимо от состояния участка, для изъятия земли необходимо получать их письменное согласие, при этом снимая долговое обременение.
Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации.
И еще: с марта 2023 года в выписках ЕГРН, выдаваемых третьим лицам, больше не указывается информация о собственниках. Получить выписку с такой информацией можно только через самого собственника — справку должен заказать именно он.
На сайте Росреестра можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online».
Там можно получить следующие сведения:
- кадастровый номер;
- местоположение объекта;
- дата регистрации и дата обновления сведений в базе данных Росреестра;
- предназначение;
- площадь;
- число законных правообладателей;
- наличие или отсутствие обременений.
Присмотритесь к продавцу
Обратите внимание и на личность самого продавца, не стесняйтесь задавать ему вопросы.
«Расспросите, когда он приобрел земельный участок и дачу, где регистрировали право собственности, много ли вокруг соседей и живут ли они там круглый год. Такие вопросы помогут вывести на чистую воду мошенника, он попросту не сможет внятно на них ответить», — советует Юлия Азарова.
Обычной практикой в сделках с недвижимостью стал запрос справок на продавца из псих- и наркодиспансеров. Если продавец заинтересован в сделке и ему нечего скрывать, он обязательно представит эти документы.
У продавца, который состоит в браке или состоял на дату покупки дачи, попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В противном случае есть риск, что сделка будет признана недействительной.
Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние три года. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместного имущества оговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.
Если супруг продавца не дал нотариального согласия на сделку, в будущем он может оспорить ее как совершенную без его ведома. Суд с большой вероятностью признает такую сделку недействительной и расторгнет договор-купли продажи.
В результате покупатель не только лишится дачи, но и понесет издержки (расходы на регистрацию дачи, включая госпошлину и плату за банковский аккредитив, оплата судебного представителя).
А если к моменту расторжения сделки продавец потратит все полученные от покупателя деньги, последнему придется взыскивать их через службу судебных приставов буквально по копейке.
Раньше сделки без согласия однозначно растрогались, когда второй супруг заявлял требование, рассказывает Юлия Азарова. Но с 2022 года изменилось законодательство.
«Теперь далеко не всегда суд признает сделку недействительной — только если будет доказано, что покупатель знал или мог знать о том, что продавец состоит в браке. Допустим, был штамп в паспорте или при осмотре дачи соседи по участку сказали».
А еще не забывайте про детей. Если когда-то для покупки или строительства дома использовался материнский капитал, то родители-собственники обязаны выделить в новом жилье детские доли.
При этом такая сделка должна быть одобрена органами опеки. Если вы знаете о наличии у продавца детей, имеет смысл попросить у него справку из Пенсионного фонда.
Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи — поддельная доверенность. «Если сам продавец не участвует в сделке и его интересы представляет кто-то по доверенности, то обязательно проверьте на сайте Федеральной нотариальной палаты сведения о такой доверенности: действительно ли она выдавалась и не отозвана ли», — советует Юлия Азарова.
Определены ли границы участка
Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурация участка соответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН помимо сведений о собственнике участка содержатся и данные о его координатах.
Однако все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на место и покажет, как данные ЕГРН соотносятся с реальным положением дел.
Такая проверка особенно важна, когда вы приобретаете участок с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать сноса такого строения.
Не забывайте и о том, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома — в трех метрах.
Если данных о границе участка в ЕГРН нет, то вы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.
«Проблема в том, что около 70% дачников оформили свои строения в собственность по дачной амнистии — упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенным в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», — убежден Руслан Сырцов.
Еще один нюанс — вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН.
Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, закон запрещает строить жилые дома на землях сельхозназначения с ВРИ для сельхозпроизводства или мелиорации.
Избегайте охранных зон
Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб.
Также юрист Юлия Азарова рекомендует дополнительно изучить раздел ограничений прав в выписке из ЕГРН. Газопровод может проходить под участком, и при визуальном осмотре распознать это не удастся. При этом в выписке при наличии такого обременения будет ссылка на статью 56 ЗК РФ.
Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли по соседству строительство дороги или иного инфраструктурного объекта. Если через ваш участок собираются проложить шоссе или железнодорожную линию, есть риск, что рано или поздно купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.
В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи под снос пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.
«К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно, — говорит управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. — Как правило, такую информацию “пробивают” по своим каналам в администрации риелторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, — изучение генерального плана развития территории».
А Юлия Азарова рекомендует обязательно проверить, есть ли доступ к соседним участкам с общей дороги.
«Нередки ситуации, когда путь в определенную часть садового общества возможен только через чей-то конкретный участок. В таком случае суд наложит на участок сервитут, и покупатель будет обязан открыть его для проезда и прохода всем, кому это потребуется», — предупреждает эксперт.
Что отразить в договоре
Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме (кроме тех случаев, когда закон требует нотариального оформления сделки). В нем важно прописать все характеристики как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес.
По словам Юлии Азаровой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным.
Но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание:
1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Если потом с участком возникнут проблемы, вернуть не вписанные в него деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение стоимости объекта на 30% может стать основанием для признания сделки недействительной, если спустя несколько лет продавец решит обанкротиться.
2. Отдельным пунктом стоит прописать отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
3. Помните, что право собственности перейдет к вам только после государственной регистрации договора купли-продажи. Его подписание и передача денег — это еще не вся сделка! Назначьте день и вместе с продавцом обратитесь в МФЦ. Так ваши заявления максимально быстро попадут в регистрационное дело, и через несколько дней переход права состоится.
«Несмотря на то что правовая грамотность населения постепенно растет, потенциальным покупателям желательно привлекать профессиональных юристов, причем еще на этапе подбора жилья. Специалист поможет обойти подводные камни, например проблемы с документами, регистрацией, прописанными людьми. Эти проблемы особенно часто встречаются на участках, которые продают со значительным дисконтом относительно рынка», — говорит Руслан Сырцов.
Подытожим
1. Проверяйте все документы и не доверяйте садовым книжкам!
2. Обращайте внимание на планы застройки: не собираются ли власти проложить поперек вашего участка газопровод или дорогу.
3. Выясните все о семейном положении собственников дома: есть ли у них супруги (тогда потребуется согласие на продажу) и дети (смотрите, не использовался ли для покупки маткапитал).
Как купить участок
Где бы вы жили, если бы не нужно было каждый день ездить на работу? Многие, перейдя на дистанционный формат, выбрали жизнь за городом: и воздух свежий, и суеты нет, и в доме места больше, чем в квартире. Для тех, кто рассматривает покупку земельного участка, рассказываем, на что нужно обратить внимание до оформления сделки.
Участок для строительства
В деле купли-продажи земельных участков много нюансов. Например, не на каждом участке можно построить дом. Рассматривая варианты приобретения, отберите те, которые предназначены для индивидуального жилого строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства. Не подойдут участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения. Чтобы не ошибиться с выбором, найдите свой участок на публичной кадастровой карте, в ней содержится информация о категории земли и виде разрешенного использования.
На приобретение объекта ИЖС можно взять ипотечный кредит в Банке ДОМ.РФ на выгодных условиях. Вы можете заполнить заявку на сайте и получить решение онлайн.
Для строительства летней дачи дадут только потребительский кредит, рассчитать примерный платёж вы можете на удобном калькуляторе на сайте.
Деревня или коттеджный посёлок?
В первую очередь определитесь, для каких целей вы собираетесь покупать земельный участок. Планируете ли вы построить дом, чтобы жить там постоянно, или хотите приезжать на выходные на дачу? Исходя из этого, рассматриваем деревню или коттеджный посёлок.
Деревня — это хороший вариант для дачного участка. Рядом будут лес или поле, почва чаще всего плодородная, можно выращивать ягоды и овощи. При этом учитывайте удалённость земельных участков от населённых пунктов, близость к дому для дачи обычно важна.
Коттеджный посёлок — идеальный вариант для постоянного жительства. В них уже есть многие коммуникации и даже инфраструктура для комфортной жизни. В отличие от деревни, территория коттеджного участка может быть меньше или не предназначена для сельского хозяйства. При этом у коттеджных посёлков, как правило, лучше транспортная доступность, а значит при необходимости можно удобно добраться до города. Некоторые из них располагаются в окрестностях городов, что упрощает многие бытовые процессы, например, покупку мебели.
Рассматриваете вариант приобретения земельных участков в Подмосковье? Узнайте в нашей статье, какие районы признаны самыми экологически чистыми.
Проверьте документы
Прежде чем оформить покупку, проверьте документы, без предоставления которых вам не оформят сделку:
Правоустанавливающие документы:
Правоподтверждающие документы:
Документы проверяются либо у самого продавца, либо у посредника, которым может быть, например, риелтор.
Перепроверка выписки из ЕГРН
Закажите выписку из ЕГРН, чтобы актуализировать сведения об объекте. Из этого документа можно узнать:
Если на земельном участке нет объектов недвижимости, то для строительства дома необходимо запросить градостроительный план земельного участка.
Кадастровый номер участка
Земельным участкам должен быть присвоен кадастровый номер. Если кадастровый номер участка отсутствует, то либо документы на участок не обновлялись много лет, либо продавец просто не знает, какой номер присвоен участку.
Кадастровый номер нужен для проверки межевания. На сайте Росреестра по номеру можно проверить границы участка, чтобы в дальнейшем не возникало недопониманий в этом вопросе. Границы участка высвечиваются жёлтым цветом на карте, что позволяет посмотреть не только расположение самого участка, но и проверить, не пересекаются ли его границы с другими участками. Рекомендуем не покупать участки без межевания, так как реальные границы и границы по документам иногда сильно отличаются, что в будущем может создать проблемы. Процедуры межевания занимают около месяца, поэтому если вам очень понравился участок, то договоритесь с собственником о проведении этой процедуры.
Также информацию о неустановленных границах земельного участка и о том, что границы земельного участка пересекают границы другого земельного участка, можно увидеть в выписке из ЕГРН.
Даже если у земельного участка установлены границы, советуем воспользоваться услугами инженеров-геодезистов, чтобы проверить их реальность. Границы, указанные в выписке из ЕГРН, могут отличаться по координатам от тех, которые покажет вам продавец. Всегда проверяйте границы территории участка до заключения сделок купли-продажи. Если заметили какие-то нестыковки, то попросите продавца сделать исправления в кадастровом учёте. Такой щепетильный подход к делу поможет вам в случае дальнейшей продажи земельного участка.
При покупке участка вам придётся собрать и проверить много документов, но такой ответственный подход к делу позволит вам внимательно рассмотреть все варианты приобретения и выбрать лучший.
Как не ошибиться при выборе земельного участка?
Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.
1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).
2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре.
3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Проблема заключается в том, что после внесения изменений в градостроительное законодательство в последние два-три года государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление заинтересованным лицам достоверной информации об ограничениях использования земельных участков. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или что планируется прокладка газораспределительной сети через участок, а возможно размещение на нем спортивной площадки. Узнавать об этом потенциальный покупатель вынужден сам, поскольку сейчас нет документа, содержащего исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении каждого конкретного участка.
Таким образом, при выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли его фактическое местоположение отображению его границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен (конечно, предварительно заказав выписку из ЕГРН). Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.
Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены
7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре 1 . Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.
Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.
Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много.
В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости» 2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.
Именно правообладателей трех названных групп участков и предупреждал Росреестр: срочно заказывайте межевание, осуществляйте полноценный кадастровый учет и регистрируйте права, если не хотите обнаружить на месте своего участка дорогу, например. Хотя закон этого не требует. Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости» 3 именует такие участки ранее учтенными объектами недвижимости и признает их учет юридически действенным. Кроме того, Минэкономразвития в одном из своих писем указывало, что ни один действующий нормативный акт не предусматривает требований к правообладателям таких участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей. И уточнение границ земельных участков сроками не ограничивается. Тем не менее приобретать участки, границы которых не определены, крайне рискованно.
Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков
Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).
В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.
Обнаружить реестровую ошибку самостоятельно на публичной кадастровой карте трудно. Обычно для ее выявления и исправления прибегают к услугам кадастрового инженера. Если из-за реестровой ошибки границы земельного участка «наложились» на смежный участок, целесообразно обратиться к смежному землепользователю и заказать у кадастрового инженера работы по уточнению границы. Если землепользователь не согласен, то придется обратиться в суд с иском к нему об исправлении реестровой ошибки. Однако важно понимать, что смежным землепользователем является не любой сосед, чей участок граничит с вашим, а лишь тот, чей участок, по данным реестра, имеет смежную границу.
Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать
В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания. Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.
Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.
Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.
Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования
Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка.
Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет. При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся. Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.
Как минимизировать риски при покупке земельного участка?
Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:
1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений.
2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка.
3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому недостаточно изучить ограничения, установленные градрегламентом. Надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует. То же с зонами – территориальными и функциональными. Если по ПЗЗ интересующий вас участок расположен в зоне среднеэтажной застройки, а по Генплану это зона специального назначения, например приаэродромная территория, то, скорее всего, построить там ничего не получится, ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом.
Заметим, что в отношении сведений о предусмотренном размещении на участках объектов федерального, регионального и местного значения хотя бы соблюдается требование о публичности информации: документы территориального планирования (Генплан) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) находятся в открытом доступе. И если покупатель участка не всегда способен разобраться в них самостоятельно, то ему могут помочь специалисты. Иначе обстоит дело с зонами с особыми условиями использования территорий.
До августа 2018 г. ЗОУИТ считалась установленной, если информация о ней содержалась в ЕГРН (раздел «Реестр границ»). Можно было заказать выписку из ЕГРН и получить соответствующую информацию. После внесения сведений о границе такой зоны в данные Росреестра установившим ее лицом орган, уполномоченный на принятие ПЗЗ, должен был перенести эти сведения на карту, являющуюся приложением к ПЗЗ. При подготовке ГПЗУ ограничения, возникшие в связи с установлением ЗОУИТ, должны были быть в нем отражены.
Однако ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ. В его ст. 26 содержатся переходные положения, касающиеся ЗОУИТ. Согласно п. 8 ст. 26, до 2022 г. все ЗОУИТ считаются установленными, в том числе при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. То есть существование зоны презюмируется, если есть объект, в отношении которого она устанавливается. С 2022 по 2025 г., чтобы ЗОУИТ считалась установленной без внесения о ней сведений в ЕГРН, необходимо соблюдение одного из четырех условий, перечисленных в п. 8 ст. 26 (принятие решения органом власти; согласование границ зоны уполномоченным органом; наличие нормативного акта, регулирующего режим зоны, причем он не требует ни решения органа власти, ни согласования границ; вынесение решения судом). В отношении отдельных видов зон ст. 26 содержит специальные требования (например, ориентировочные санитарно-защитные зоны действуют до 2022 г.). Ситуацию усложняет еще и то, что согласно положениям Земельного кодекса РФ должно быть принято постановление Правительства РФ, которым будет регулироваться порядок установления каждого вида зон. Но такого акта до сих пор нет. В отношении большинства зон продолжают действовать ранее принятые нормативные акты.
Таким образом, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ информации об ограничениях использования земельного участка, возникших в связи с распространением на него ЗОУИТ, скорее, не будет. В то же время в большинстве ЗОУИТ возведение объектов недвижимости запрещено. Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него. После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, объекта ИЖС.
Если на уже имеющемся земельном участке построен объект и впоследствии выяснилось, что он размещается в пределах ЗОУИТ (например, охранной зоны или зоны минимальных расстояний от трубопровода), то в случае предъявления требований о его сносе защитить свои интересы вам поможет судебная практика. В 2020 г. Верховный Суд РФ в одном из своих определений высказал мнение, что поскольку в ЕГРН отсутствует информация об охранной зоне и о зоне минимальных расстояний от трубопровода, то, возводя объект ИЖС, гражданин действовал добросовестно 4 . Но в отношении зон охраны объектов культурного наследия Верховный Суд занял прямо противоположную позицию: отсутствие в ЕГРН информации о такой зоне не значит, что она не установлена.
В любом случае, если речь идет о приобретении земельного участка для ИЖС, лучше заранее побеспокоиться о возможности такого строительства, а не рассчитывать на то, что в суде удастся отстоять свои интересы. Если же «неудобный» участок уже куплен, не отчаивайтесь: с учетом противоречивого законодательства и неоднозначной судебной практики вероятность того, что вам удастся защитить свои интересы в судебном порядке, весьма высока.
1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
3 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».