Ошибки в налогах, или Как не платить лишнего за недвижимость
Раз в год владельцы недвижимости уплачивают налог на имущество физических лиц, а при продаже жилья менее чем через пять лет бывший владелец обязан уплатить налог с полученного дохода — НДФЛ. Расчет обоих этих налогов имеет множество нюансов, поэтому иногда ИФНС ошибается и требует с плательщиков больше, чем они на самом деле должны. В этой статье мы расскажем, какие ошибки встречаются чаще всего.
Налог на имущество физических лиц и связанные с ним ошибки
При начислении налога на имущество большинство претензий плательщиков связано с расчетом кадастровой стоимости недвижимости.
Она используется в качестве налоговой базы для расчета налога за 2022 год во всех регионах России (за исключением присоединенных в ходе СВО).
Налог на имущество физлиц платят те, у кого в собственности есть дом, квартира, комната, гараж, машин-оместо или другой объект недвижимости. Если собственнику принадлежит только часть объекта, налог исчисляется пропорционально доле владения.
Оплачивается налог на имущество не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть до 1 декабря 2023 года нужно уплатить налог за 2022-й.
Размер платежа один раз в год рассчитывает налоговая инспекция, она же в III квартале текущего года направляет владельцу уведомление, где указано, сколько и за что нужно заплатить. Поступает налоговое уведомление либо в личный кабинет на сайте ФНС, либо в бумажном виде по почте.
Проблема № 1: неправильная кадастровая оценка или не тот понижающий коэффициент
Рассчитывать имущественный налог по кадастровой стоимости начали в 2015 году. Ранее вместо нее использовали инвентаризационную стоимость, которую определяли независимые оценщики. Реформа шла поэтапно: какие-то регионы перешли на расчет по кадастру почти сразу, а какие-то через несколько лет. Например, в Татарстане по-новому считают с 2016 года, а в Севастополе по кадастровой стоимости налог первый раз рассчитали только в 2022 году.
Кадастровая стоимость любого объекта постепенно растет, и вслед за ней увеличивается сумма налога. Изначально государство предполагало, что он будет повышаться с шагом в 20%: в первый год налогоплательщик должен отдать 0,2 от кадастровой стоимости, во второй — 0,4 и так далее до достижения 100%.
Но ощутив резкое увеличение финансовой нагрузки, люди массово стали обращаться в Росреестр, а потом в суды, чтобы оспорить кадастровую оценку недвижимости. В 2019 году суды рассмотрели 14 205 таких споров, в 2020-м — 20 625. В 95% случаев истцы добились перерасчета.
После этого ИФНС пересмотрела свой подход и поменяла коэффициенты. По новым правилам первые три года после кадастровой оценки налог ежегодно растет на 20%, а затем только на 10%, пока не достигнет полного размера.
Поэтому, если сумма вашего налога резко увеличилась, сначала проверьте, какая база применялась при расчете. Эти данные есть в уведомлении, а также в личных кабинетах на сайте налоговой.
Росреестр пересматривает кадастровую стоимость недвижимости раз в пять лет по всей России, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, где переоценку проводят раз в три года.
Проблема № 2: забыли про налоговый вычет или приписали лишний срок
Еще один вариант неправильного расчета налога на имущество: налоговая не учла обязательный вычет.
Согласно НК РФ, его минимальный размер составляет:
- 20 кв. м общей площади, если это квартира или доля в частном доме;
- 10 кв. м, если это комната или доля в квартире;
- 50 кв. м, если это частный жилой дом;
- а за дом площадью 50 кв. м и меньше начислять налог на имущество вообще не должны.
Собственник имеет право на налоговый вычет по каждому принадлежащему ему объекту. Даже если он владеет тремя квартирами и двумя гаражами, вычет должны предоставить на каждый из них.
Учет этой льготы, как правило, происходит автоматически, и при расчете налога во внимание принимается не полная площадь объекта. Но иногда случаются сбои, и льгота «не проходит».
При расчете налога учитывается и срок владения недвижимостью (т. н. коэффициент периода владения). Если объект в собственности более года, тогда коэффициент становится равен единице и на сумму налога не влияет.
Но если квартирой владели, например, только три месяца, тогда сумма к оплате должна уменьшиться. При этом действует такое правило: если имущество приобрели до 15-го числа включительно, то этот месяц считается за полный, а если позже — месяц не учитывается.
Налог с продажи недвижимости и связанные с ним ошибки
При продаже любой недвижимости бывший хозяин обязан заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если он владеет объектом меньше установленного минимального срока. По истечении этого времени можно продать недвижимость без уплаты налога. По общему правилу минимальный срок владения составляет пять лет.
Ставка налога — 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, для налоговых резидентов РФ и 30% — для нерезидентов. Обычно срок владения объектом отсчитывается с момента регистрации недвижимости в ЕГРН.
Но если собственность получена в подарок от близкого родственника, унаследована, перешла по договору пожизненного содержания с иждивением, была приватизирована или является у продавца единственным жильем, то минимальный срок владения сокращается до трех лет.
Проблема № 1: неверный расчет срока владения
Все исключения из «правила пяти лет» четко прописаны в статье 217.1 НК РФ, но тем не менее воспользовавшиеся этим собственники часто получают уведомление из налоговой с требованием заплатить НДФЛ.
Справка. С 2021 года данные о сделках с имуществом в 10-дневный срок со дня перехода права собственности поступают в налоговую из Росреестра. ФНС пользуется ими для начисления налогов в случае непредставления декларации по форме 3-НДФЛ от самого плательщика.
Наталья Пенькова, налоговый консультант, создатель YouTube-канала «Налог — Просто»:
«Если пятилетний срок владения истек, то приход «писем счастья» от налоговой — редкая ситуация. Но когда продавец пользуется трехлетним льготным сроком владения и не направляет в ИФНС пояснение, налоговая не видит автоматически, что проданная квартира подпадает под льготу, и рассчитывает налог так, как будто ее нет. Кроме того, за несданную вовремя декларацию могут еще и начислить штраф.
Если человек, который продал жилье, понимает, что у него есть трехлетняя льгота по сроку владения, ему нужно написать в ИФНС пояснение, приложить подтверждающие документы и дождаться подтверждения, что данные приняты. На этом вопрос будет закрыт. Налоговая поставит себе галочку, что здесь все хорошо. Декларацию при этом продавец подавать не обязан, так как для него минимальный срок владения уже истек.
Если гражданин заранее не озаботится этим вопросом, то ему все равно придется это делать потом, когда он получит налоговое уведомление. Но процедура станет гораздо сложнее, чем если сделать все самостоятельно и в нужные сроки, потому что оспаривать требования и штрафы всегда непросто».
Проблема № 2: налоговая не учла льготу
Закон освобождает некоторых налогоплательщиков от обязанности уплачивать налог с продажи недвижимости. С 2021 года такую льготу имеют семьи с двумя и более детьми.
Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
1. В семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 лет, если ребенок учится очно). Усыновленные дети тоже учитываются.
2. Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года.
3. Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть больше 50 млн рублей.
5. На момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.
При выполнении всех этих условий семье с детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью и вообще никакой срок. То есть можно сегодня купить недвижимость, завтра ее продать, и никакого налога не будет.
Наталья Пенькова, налоговый консультант, создатель YouTube-канала «Налог — Просто»:
«Сейчас встречается много спорных ситуаций, связанных с новым законом, который освобождает от уплаты НДФЛ семьи с двумя и более детьми. Опять же — налоговая автоматом этого освобождения не видит. С ее точки зрения вы сегодня купили, завтра продали, срок владения два дня — и ИФНС, согласно общему правилу, начислит налог на всех бывших собственников квартиры.
Если вы воспользовались льготой, важно вовремя (до выставления требования) подать в налоговую пояснение и приложить подтверждающие документы. Сделать это должен каждый собственник. За детей пояснения подают родители.
Для этого можно воспользоваться своим личным кабинетом на сайте налоговой, там есть функция семейного доступа, куда можно внести данные детей. Но мне кажется, что надежнее подать информацию через ЛК детей. Родитель может войти туда, один раз посетив ИФНС и взяв данные для доступа на всех несовершеннолетних».
Куда обращаться, если вы считаете, что налоги начислили неправильно и можно ли справиться самостоятельно?
Если налогоплательщик не согласен с тем, что он увидел в полученных налоговых уведомлениях, он может очно обратиться в налоговую инспекцию или сделать это через личный кабинет на сайте ФНС.
Самое главное при составлении обращения — аргументировать свои слова и документально подтверждать обстоятельства, дающие право на льготы.
Наталья Пенькова, налоговый консультант, создатель YouTube-канала «Налог — Просто»:
«Сдавать документы в бумажном виде — это уже прошлый век. Кроме того, в личном кабинете видны даты отправки, сохраняется вся переписка, документы. В общем, есть на что сослаться и подтвердить свои слова.
Бесполезно что-то на пальцах доказывать налоговой, звонить инспектору, ругаться, жаловаться. Это ни к чему не приведет. Надо понимать, есть у вас на что-то право или его нет. И если нет, то отчитываться по полной программе с пятилетним сроком владения: составлять декларацию 3-НДФЛ, рассчитывать налог и уменьшать его всеми законными способами.
Чтобы оспорить решение налоговой, нужно просто понимать основы законов, знать свои права и аргументированно общаться с инспекторами. Чтобы написать пояснение и приложить документы, не нужно специальных знаний».
Проблема № 3: срок владения не совпадает со временем регистрации права
Примером такой спорной ситуации может послужить история нашей коллеги. В 2015 году она приобрела за 3,3 млн рублей квартиру у девелопера Urban Group, на тот момент одного из крупнейших застройщиков жилья в Подмосковье, имевшего обязательства перед тысячами дольщиков на 80 млрд рублей.
В июле 2018 года арбитражный суд Московской области признал банкротами ряд дочерних компаний-застройщиков этого девелопера. Процесс банкротства растянулся на несколько лет.
Для дольщиков эта история закончилась тем, что жилые комплексы Urban Group (более 13 тыс. квартир) за бюджетные деньги достраивал Фонд развития территорий. Часть домов была фактически готова, но квартиры еще не передали дольщикам. Поэтому им, согласно закону, пришлось признавать право собственности на них через арбитражный суд.
У нашей коллеги собственность по суду была зарегистрирована только в 2018 году, а в декабре 2021-го года она продала квартиру за 7 млн рублей. Налоговая сочла, что срок владения недвижимостью, который позволяет не платить НДФЛ, еще не вышел. Убедить ИФНС в свой правоте нашей коллеге не удалось, пришлось обращаться к налоговому консультанту.
Согласно внесенным в конце 2020 года поправкам в Налоговый кодекс, момент владения в новостройке отсчитывается с даты проведения оплаты за квартиру, а не после регистрации права собственности.
В ходе разбирательства выяснилась еще одна существенная деталь: если квартиру покупали в рассрочку или по другим причинам разбивали оплату на части, то важно, когда состоялся последний платеж. Если он был в момент приемки недвижимости, то пять лет исчисляются именно от этой даты, то есть от последнего чека, а не от первого.
В конце концов нашей коллеге удалось добиться отзыва требования об уплате неверно начисленного налога, представив подтверждающие документы и сославшись на поправки 2020 года. Поэтому надо иметь в виду, что в сложных случаях имеет смысл привлекать компетентного специалиста.
Как уменьшить или не платить налог на имущество?
Хочу купить нежилое помещение — частично для жизни, частично для склада оборудования и фотостудии. Поскольку налог на имущество физлиц будет высоким, нашел два варианта его снизить:
- я оформляю помещение как творческую мастерскую. Я занимаюсь кино, а отец состоит в Союзе художников;
- я регистрируюсь как ИП на УСН, а помещение, которое покупаю, не входит в перечень недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости. Соответственно, как предприниматель, который применяет упрощенку, я в принципе не плачу имущественный налог.
Расскажите, пожалуйста, где какие плюсы и минусы. Может, есть еще какие-то варианты?
Ставка налога на имущество физических лиц для нежилых помещений в разы выше, чем для жилья. Поэтому понятно, почему вы интересуетесь, как этот налог снизить.
Варианты, которые вы описали, имеют право на жизнь. Они позволяют не просто снизить, а в принципе не платить налог на имущество. Но применить эти варианты на практике не так-то просто. Особенно первый. То, что вы занимаетесь кино, а ваш отец — член Союза художников, не делает вашу нежилую недвижимость творческой мастерской автоматически. Этот статус помещения надо подтвердить документально.
Разберу подробнее оба предложенных вами варианта.
Оформить помещение как творческую мастерскую
Действительно, в числе тех, кто может не платить налог на имущество физлиц, — владельцы помещений, которые используются исключительно как творческие мастерские, ателье, студии. От налога освобождается только одно такое помещение. Это федеральная льгота, поэтому она действует во всех регионах.
Чтобы получить льготу, нужно подать в любую налоговую заявление и приложить документы, которые подтверждают право на нее. Проще всего это сделать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Когда у ФНС спросили, какими документами подтверждать льготу для творческих мастерских, она рекомендовала опираться на два письма Минфина:
- От 13 октября 2008 года № 03-05-04-01/33 . В нем говорится, что это могут быть акты местных властей о предоставлении и/или использовании помещений в культурных целях. В качестве примера приводится решение городской думы Краснодара от 15.12.1998 № 26 «О безвозмездной передаче в собственность заслуженному архитектору России Субботину Ю. С. помещений по ул. Красноармейской, 80, под творческую мастерскую».
- От 30 августа 2017 года № 03-05-06-01/55507 . В этом письме указано: собственник помещения должен представить документ, который подтверждает его членство в каком-нибудь творческом союзе или ассоциации. При этом союз или ассоциация должны быть зарегистрированы как юрлица.
Получается, членский билет Союза машиностроителей России не подойдет: это союз, но не творческий. Так ИФНС в Курганской области обосновала свой отказ предоставить льготу по налогу на имущество человеку, который организовал в своем нежилом помещении клуб для занятий робототехникой. И суд инспекцию поддержал.
Кроме членского билета налоговую инспекцию может устроить справка из местного профильного госоргана, например из управления культуры администрации города, если она подтверждает, что недвижимость используется для творческой деятельности. Без справки ничего не выйдет.
А вот доводы, что помещение должно льготироваться, потому что там проводятся репетиции бардовской песни или у собственника помещения есть диплом о профессиональной переподготовке по какой-то творческой программе, налоговую и суд точно не убедят.
Собственник помещения регистрируется как ИП на упрощенке
Напомню: все ИП, кроме тех, кто зарегистрировались как самозанятые, должны платить фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхование. Даже если предприниматель не ведет бизнес или работает себе в убыток, он все равно обязан перечислить взносы в бюджет. В 2021 году это 40 874 ₽, в 2022 году — уже 43 211 ₽, а в 2023 — 45 842 ₽.
То есть смысл регистрироваться как ИП есть, если налог на имущество будет существенно больше, чем фиксированные взносы. Иначе то, что вы будете экономить на налоге, невыгодно в целом.
По общему правилу предприниматель, который применяет УСН, не должен платить налог на имущество с принадлежащего ему помещения, если оно используется для бизнеса. Чтобы воспользоваться льготой, ИП также должен подать в ИФНС заявление.
Исключение — если помещение фигурирует в региональном перечне недвижимости, которая облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости. Это здания и строения, предназначенные, в частности, под офисы, магазины, общепит, бытовые услуги. Если помещения в перечне нет, но в нем указано здание, где это помещение находится, то платить налог на имущество предпринимателю все-таки придется.
Вы пишете, что ваше помещение в перечень не входит. Это хорошо. Но чтобы освободиться от налога, нужно, чтобы помещение фактически использовалось в бизнесе. Причем в той деятельности, коды которой предприниматель указал при регистрации в ЕГРИП. Например, если в вашем помещении будет фотостудия, в госреестре должен быть код ОКВЭД 74.20. Если также планируете сдавать его в аренду — код 68.20.
То, что вы используете помещение в бизнесе, нужно подтвердить налоговой документально. Иначе освобождение от налога не дадут. Например, если будете сдавать помещение, подойдут договор аренды и платежки на получение арендной платы. А если сами будете использовать помещение, например, под офис или склад, то в налоговую можно представить деловую переписку с заказчиками услуг и контрагентами, где помещение упоминается как офис, магазин, производственный цех, адрес для поставки товаров и тому подобное.
Если помещение какое-то время будет простаивать — например, в нем идет ремонт или бизнес только набирает обороты, — не страшно. Освобождение от налога тоже дадут, если назначение помещения чисто коммерческое и его нельзя использовать для личных нужд.
Так что советую вам заранее продумать, как и чем вы сможете подтвердить использование нежилого помещения в бизнесе. На мой взгляд, сделать это реальнее, чем найти документы, которые подтверждают, что ваше помещение — творческая мастерская.
Если решите зарегистрироваться как ИП на упрощенке, подумайте, какую УСН выбрать: «Доходы минус расходы» со ставкой 15% или «Доходы» со ставкой 6%. Регионы могут дополнительно снижать эти ставки. Например, сейчас в Тюменской области вместо 15 ставка 5%, а вместо 6 — 3%.
При УСН «Доходы минус расходы» вы сможете списать стоимость купленного помещения в расходы. Как это сделать, мы уже рассказывали. Если по итогам года у вас будет убыток — расходов получится больше, чем доходов, — вы заплатите минимальный налог: все доходы за год × 1%. А потом в течение следующих 10 лет сможете списывать убыток в затраты — уменьшать налоговую базу и, соответственно, налог к уплате.
При УСН «Доходы» стоимость купленного помещения вы никак не учтете, зато ставка налога в этом случае меньше.
У варианта регистрироваться как ИП в вашем случае я вижу такие недостатки.
Если продадите нежилое помещение, придется заплатить налог со всей вырученной суммы. Сколько лет помещение было в собственности, значения не имеет. Это правило действует, если в ЕГРИП в числе видов деятельности указана покупка и продажа собственного недвижимого имущества — код по ОКВЭД 68.1. Если нет или к моменту продажи вы сниметесь с учета как ИП, то придется платить с доходов от продажи помещения НДФЛ 13%.
Если решите продать помещение, пока не истекут 10 лет с момента покупки, то еще придется пересчитать налоговую базу по УСН «Доходы минус расходы». То есть вы должны будете:
Как обосновывают перечень недвижимости, налог по которому считается по кадастровой стоимости
В последние годы получили популярность споры, которые затрагивают не только снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости, но и вопросы исключения объектов недвижимости из перечня объектов, для которых налоговой базой является их кадастровая стоимость. Тенденция эта весьма закономерна, поскольку региональные органы исполнительной власти, уполномоченные на утверждение таких перечней, формируют их без учета требований налогового законодательства и регионального законодательства, а также без какого-либо осмотра объекта. Зачастую, такие меры влекут увеличение налоговой нагрузки для собственников объектов недвижимости.
Тем не менее, законодательство предусматривает четкие критерии для попадания объекта в такой перечень, вследствие чего, не каждый объект недвижимости подлежит безусловному включению в перечень.
Общие нормативные условия для занесения объекта недвижимости в перечень:
Налог на имущество является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ) и законами субъектов Российской Федерации, с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (ст. 14, п. 1 ст. 372 НК РФ).
Объектом налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).
В силу п. 1 ст. 375 налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено данной статьей.
Согласно п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, включены, в частности:
— административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подп. 1);
— нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подп. 2).
Согласно п. 2 ст. 372 НК РФ особенности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества установлены региональным законодательством.
Например, в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пермского края, особенности установлены Законом Пермского края от 13.11.2017г. № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае» (далее — Закон № 141-ПК).
Так, согласно ст. 2 Закона № 141-ПК налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении таких видов недвижимого имущества как:
- административно-деловые и торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещения в них, за исключением помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти Пермского края, органов местного самоуправления в Пермском крае, автономных, бюджетных и казенных учреждений Пермского края (п. 1 ч. 1 ст. 2);
- расположенные в многоквартирных домах нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) (п. 2 ч. 1 ст. 2).
Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пунктах 1, 2 части 1 статьи 2 Закона № 141-ПК определяется Правительством Пермского края (ч. 2 ст. 2 Закона № 141-ПК, п. 7 ст. 378.2 НК РФ).
Согласно п. 3 ст. 378.2 НК РФ административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
— здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
— здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки) (п.3 ст. 378.2 НК РФ).
Согласно п. 4 ст. 378.2 НК РФ торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания; здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
В соответствии с п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс), если такое здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Для целей обозначенного пункта здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (иди) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ).
Таким образом, из приведенных норм следует, что для включения нежилого здания (строения, сооружения) в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, необходимо соответствие указанного объекта следующим критериям:
1) здание (строение, сооружение) должно быть расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения и (или) торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
2) не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) должны составлять помещения, предназначенные и (или) фактически используемые в целях делового, административного или коммерческого назначения, размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом общая площадь здания (строения, сооружения) должна превышать 1000 кв. м. в городских округах либо 300 кв.м. в муниципальных районах).
Следовательно, для включения объектов Перечень следует установить соответствие объекта вышеизложенным критериям. Часто ли эти критерии соблюдаются? Не всегда. И число спорных ситуаций обещает расти.
Например, в том же Пермском крае с 1 января 2020 года резко вырастет перечень объектов, которые будут облагаться, исходя из кадастровой стоимости (увеличение порядка 40%). Само собой формирование таких перечней позволяет унифицировать процесс оценки объектов недвижимости, но от такой унификации страдают те объекты, чьи нюансы действительно следует учитывать.
Зачастую авторы перечня попросту игнорируют назначение объекта, земельного участка, на котором находится объект, а также направления его фактического использования правообладателем. Причем на уровне регионов созданы специальные комиссии по разрешению споров об обоснованности включения объекта в перечень, но зачастую, обращение в эту комиссию приводит к отказу в удовлетворении требований и необходимости обращения в суд.
Суды достаточно кропотливо подходят к изучению обоснованности требований, однако, большая часть практики складывается в пользу собственников. Тем не менее, этот результат стоит собственникам немалых усилий, более того, делает инвестиции в нежилую недвижимость совершенно невыгодными, так как рост налога на имущество при неизменном уровне арендной платы не сулит собственникам какой-либо очевидной выгоды.
Такое положение собственников недвижимости позволяет заключить, что текущее правовое регулирование вопросов налогообложения объектов недвижимости и степень «качества» его исполнения, не формируют финансовых, фискальных стимулов развития экономики, а способствуют постоянному росту судебной нагрузки вследствие необоснованного включения объектов в перечень и неэффективности досудебного урегулирования споров.
Единственным способом защиты в таких случаях является предъявление административного искового заявления о признании недействительным нормативного правового акта, утвердившего перечень в части пункта, в котором указан принадлежащий собственнику объект. В связи с этим, рекомендуем пользоваться данным направлением защиты своих прав и, возможно, это станет причиной для законодательных перемен.
5 лайфхаков по снижению налога на имущество организаций
Владельцы бизнеса в России достаточно хорошо знакомы с налоговым законодательством и стараются выполнять его требования в полном объеме. Но кому же не хочется в сложное время всеобщего локдауна снизить налоги? Реально ли это сделать, не преступив закон? Конечно, можно! И закон не только это не запрещает, а даже позволяет, если его правильно читать. Поделюсь с читателями некоторыми лайфхаками, неоднократно апробированными на практике.
Лайфхак № 1
Статьей 375 Налогового кодекса регламентирует методику определения налоговой базы по объектам недвижимости. Основное правило – налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества. Однако, есть ряд объектов, внесенных в ЕГРН, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости. Она применяется с 1 января года налогового периода с учетом особенностей, указанных в ст. 378.2 НК РФ.
Как видно из нормы, в ряд объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, входят административно-торговые центры, нежилые помещения, используемые под офисы, торговые точки, точки общепита и бытового обслуживания или предназначенные для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам техучета (инвентаризации).
Сюда же относятся объекты недвижимости иностранных организаций, ведущие свою деятельность на территории России через свои представительства, а также объекты недвижимости и незавершенного строительства, размещенные на участках земли с назначением "ведение личного подсобного хозяйства", "садово-огородническая деятельность" и (или) "ИЖС".
С полным списком данных объектов можно ознакомиться по ссылке.
В связи с вышеизложенным, становится ясно, что по закону для бизнеса налогообложение ведется двумя способами: налог на имущество организаций рассчитывается либо от кадастровой стоимости, либо от среднегодовой, или балансовой стоимости объектов недвижимости компании.
Как правило, балансовая стоимость ниже кадастровой, поэтому владельцы бизнеса прикладывают все усилия для того, чтобы их объект недвижимости не был включен или был исключен из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – Перечень).
Напомним, Перечень существует в каждом регионе и формируется ежегодно согласно указанной выше ст. 378.2 НК РФ с учетом рекомендаций, изложенных в Письме ФНС России от 11 января 2018 г. № БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации". По ним помещения, находящиеся в здании, оцениваемом по кадастровой стоимости, Минфин России защищает от двойного налогообложения. Но от этого кадастровая стоимость вашего объекта не становится ниже балансовой.
Поэтому, если принадлежащее вам здание или помещение вашей компании расположено в объектах, внесенных Перечень, нужно постараться, при наличии оснований, их оттуда исключить.
Это можно сделать, если ваш бизнес не связан с оказанием бытовых услуг, общепитом, торговлей и сдачей в аренду помещений для офисов. При наличии подтверждающих лицензий, договоров, а также уставных документов с указанными кодами ОКВЭД исключение из списка кадастровых объектов практически гарантирован. Уже есть судебные прецеденты и положительные решения Верховного суда (№ 5-АПГ17-22, № 5-АПГ16-116).
Но владельцам компаний с вышеуказанными видами деятельности, раньше времени нужно не расстраиваться, а следить за обновлением региональных Перечней. Они постоянно актуализируются и очень часто в них попадают объекты, которые там находиться не должны. Поэтому, как только ваш объект появится в Перечне, а у вас есть основания, по которым вы можете доказать, что ваш объект недвижимости занесен в список ошибочно – сразу заявляйте об этом, чтобы исключить из Перечня ваш объект и установить балансовую базу налогообложения.
Необходимо добиваться составления акта очного осмотра объекта недвижимости инспектором, занимающимся формированием Перечня. Также важно знать, что о включении объекта в Перечень владельцам зданий инспекторы сообщать не обязаны.
К примеру, в Санкт-Петербурге более 5 тыс. объектов включены в Перечень, но далеко не у всех есть соответствующие документы. И наоборот: некоторые владельцы какого-нибудь НИИ или администрации промышленного предприятия, то есть здания, не являющегося офисным центром, просто не в курсе того, что их объект включен в Перечень, и продолжают платить налоги по балансовой стоимости. Из-за этого в конце налогового года возникают споры с ФНС России о недоимках.
Изменить базу налогообложения поможет и вид использования земельного участка, на котором располагается объект недвижимости. Ведь зачастую инспекторы заполняют эту графу в акте осмотра объекта, не выезжая на место, а руководствуясь только спутниковыми снимками.
Лайфхак № 2
Как мы писали выше, в большинстве случаев балансовая стоимость объектов недвижимости ниже кадастровой. Однако, бывает и наоборот. И собственники таких объектов недвижимости стремятся попасть в Перечень.
Отметим, что для физических лиц в случае, если начисленный им по балансовой стоимости налог на имущество значительно превышает налог, рассчитанный по кадастровой стоимости, есть возможность замены расчета имущественного налога. Данный способ работал, согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации, в районах, где не установлена единая дата применения кадастровой стоимости для расчета налога на имущество физлиц. Более подробные разъяснения в данном вопросе даны в письме ФНС России от 19 февраля 2019 г. № БС-4-21/2825@.
Однако, согласно новеллам законодательства, налогообложение физических лиц ведется в любом случае по кадастровой стоимости и описанный выше способ перестал работать.
Не действует он и для имущества организаций. Самостоятельный "переход в Перечень" и выбор расчета для уплаты налога (по кадастровой или по балансовой стоимости) для имущества юрлиц невозможен. Это другая налоговая позиция, для ее налогообложения применяются другие правила.
Поэтому, если у владельца объекта недвижимости, где балансовая стоимость выше кадастровой, есть основания полагать, что объект не включен в Перечень незаконно, то об этом необходимо немедленно заявить в органы, занимающиеся формированием данного списка, инициировать внеплановое обследование объекта и доказать право включения вашего объекта в кадастровый Перечень. То есть действовать в противовес лайфхаку № 1.
В свою очередь, если вы приняли решение, что хотите продолжать платить налоги, исходя из балансовой стоимости объекта недвижимости, а ваш объект включен в Перечень, то вам, опять-таки, обязательно нужно добиться исключения объекта недвижимости из Перечня. А для большего снижения налогов заняться оптимизацией расходов по балансовой стоимости.
Лайфхак № 3
Снизить налог на имущество организаций позволяет кейс разделения объекта недвижимости большой площади на несколько маленьких.
Так, например, на территории Санкт-Петербурга на сегодняшний день налогом, рассчитываемым по кадастровой стоимости, облагаются помещения, включенные в Перечень, но площадью более 1 тыс. кв. м. При этом напомню, что до 2019 года метражный порог составлял 3 тыс. кв. м. Поэтому владельцы крупных объектов недвижимости использовали лайфхак деления больших помещений на малые, избегая таким образом, включения в Перечень.
Однако, после снижения метражного порога в 2019 году, а также учитывая тенденцию снижения площадного ценза, данный способ теряет свою актуальность.
Кроме этого, согласно вступившим в силу новеллам закона Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" оценка земельных участков на территории Российской Федерации должна быть завершена к 2022 году, а объектов недвижимости – к 2023 году. Поэтому эксперты сходятся во мнении, что примерно с 2024 года все объекты недвижимости будут облагаться налогом, рассчитываемым по кадастровой стоимости.
Так что этот лайфхак временный и скоро прекратит свое существование.
Лайфхак № 4
Если ваш объект недвижимости все же точно находится в Перечне, вы об этом знаете, и исключить его из этого списка нет возможности, то необходимо очень внимательно отнестись к самой кадастровой оценке объекта недвижимости.
Небольшой пример того, как функциональное использование объекта недвижимости влияет на ценообразование в Санкт-Петербурге, показан в таблице.
Таблица. Зависимость размера коэффициента к кадастровой стоимости от функционального использования объекта недвижимости
| Значение фактора | Подставляемое значение фактора для расчетов | Описание |
| ПСН | 1,0 | Свободного назначения |
| ОФ | 0,601 | Офисное |
| СКЛ | 0,288 | Производственно складское |
Из таблицы мы видим, что разница в коэффициентах между объектами ПСН и ОФ составляет 40% (объекты СКЛ пока не облагаются налогом по кадастровой стоимости).
Для того, чтобы понять, какой коэффициент был применен при установлении кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости, владельцу необходимо обратиться в Фонд данных государственной кадастровой оценки .
После этого есть смысл ознакомиться с документами технической инвентаризации и кадастрового учета по вашему объекту недвижимости и обратить внимание на заполнение графы "функциональное использование".
Кроме этого, если ваше помещение посчитано как ПСН, но при этом вы его используете как open space и сдаете его под офисы, то чтобы снизить коэффициент, нужно представить фотоотчет, договоры аренды и другие документы, подтверждающие факт использования помещения как ОФ, и направить заявление об исправлении ошибки в применении коэффициента в ГБУ, которое проводило государственную кадастровую оценку вашего объекта недвижимости.
При этом важно знать, что прикладываемые к заявлению документы должны иметь дату не позднее даты начала действия ГКО, по итогам которой была определена последняя кадастровая стоимость.
Петербургские объекты должны иметь документы, датированные до 1 января 2018 года.
При соблюдении всех вышеописанных условий, налог на имущество может быть снижен владельцами бизнеса до 40%. И важно понимать, что "функциональное использование объекта недвижимости" не единственный фактор, влияющий на ценообразование, а, следовательно, на налогообложение, за изменением которого необходимо внимательно следить в методике оценки вашего объекта.
Лайфхак № 5
Не секрет, что споры вокруг включения / невключения налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость идут давно. Еще при разработке Методических указаний о государственной кадастровой оценке в редакции законопроекта было указано, что "налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учета налога на добавленную стоимость".
Но, несмотря на уже сформированную однозначную судебную позицию о том, чтобы не включать в кадастровую стоимость НДС (с результатами судебных разбирательств можно ознакомиться в нашей новости, а также, прочитав ряд кассационных определений по административным делам ВС РФ: № 5-КГ18-307, № 5-КА19-6, № 5-КА19-7, № 5-КА19-15 и № 5-КА19-35), некоторые регионы, в том числе Москва, проводя последнюю государственную кадастровую оценку в 2018 году, все же включили в кадастровую стоимость НДС.
Санкт-Петербург также планировал это сделать в рамках ГКО 2020 года, но, к счастью, это намерение не было утверждено.
В свою очередь профессионалы придерживаются однозначного мнения, что кадастровая стоимость НДС включать не должна, потому что она не является стоимостью обязательной, которая применяется при сделках. Она применяется лишь для целей налогообложения.
При купле-продаже объектов недвижимости коммерческих организаций (да и имущества физлиц), по воле продавца в основном применяется рыночная стоимость, которая никак не привязана к кадастровой. В таких случаях, в момент совершения сделки должен появляться НДС. И это первый довод в пользу невключения налога на добавочную стоимость в кадастровую стоимость.
Второй довод – в том, что в случае включения НДС в кадастровую стоимость и при основном ее использовании для уплаты налога на имущество организаций получается, что владельцы платят налог с налога, что само по себе невозможно.
Возвращаясь к утвержденной практикой позиции судов, проблема включения НДС в кадастровую стоимость продолжает быть актуальной для ряда регионов. При этом практика определения кадастровой стоимости идет различными путями, и региональные ГБУ, занимающиеся государственной кадастровой оценкой, разными способами включают НДС в кадастровую стоимость.
К примеру, в Москве в 2018 году НДС был включен при применении способа "оценка замещения" в стоимость материалов, которые необходимо было потратить для восстановления оцениваемого объекта недвижимости. И, как мы понимаем, стоимость материалов – это не единственный ценообразующий фактор при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В формуле расчета кадастровой стоимости присутствует еще множество.
А вот некоторые регионы просто прибавляют 20% (НДС) ко всей формуле расчета кадастровой стоимости, тем самым увеличивая не только стоимость замещения (восстановления), но и другие ценообразующие факторы, НДС в которых не может быть по определению.
Таким образом, становится понятно, что НДС в составе кадастровой присутствует и присутствует довольно часто.
Поэтому добропорядочному владельцу недвижимого имущества при оплате налога НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕЛЬЗЯ самостоятельно вычитать из кадастровой стоимости 20%. Такой подход будет считаться нарушением требований закона.
В данном случае нужно пойти в ГБУ, ответственное за проведение государственной кадастровой оценки, либо в суд и доказывать необходимость уменьшения кадастровой стоимости путем исключения из нее НДС.
Заключение
Напомним, что к пятерке лайфхаков, о которых мы рассказали в этой статье, для снижения налога на недвижимость можно добавлять способы, описанные в материале "Снижение налогов на недвижимость скрыто в законе: что нужно знать каждому предпринимателю?". А о том, как уменьшить земельный налог, можно будет прочесть в следующий раз.