Блокированная жилая застройка: новый статус домов (блоков) – с 1 марта 2022 года
Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков (ЗУ), предназначенных для возведения сблокированных жилых домов, но не назначение (ВРИ) здания, состоящего из блоков.
В ГрК РФ (пункт 40 статьи 1) дано определение дома блокированной застройки:
«жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок».
В Классификаторе ВРИ ЗУ дано определение ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка» (код 2.3) – с указанием задач, которые можно реализовать на таком участке:
- ЗУ используется для размещения жилого дома:
- блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов
- имеющего отдельный выход на ЗУ
- разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур
- размещение гаражей для собственных нужд и иных вспомогательных сооружений
- обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха
Объект жилой недвижимости, строящийся на участке для блокированной застройки, состоящий из домов (блоков), имеющих одну или несколько общих стен с соседними блоками, не обретёт правовые характеристики жилого здания. Ими будут обладать только блоки.
С 2022 года судьба каждого из блоков – быть самостоятельным объектом капитального строительства (ОКС):
- вид – здание
- назначение – жилой дом
- вид разрешённого использования – дом блокированной застройки
В случаях, когда блоки уже были зарегистрированы в Росрестре, необходимости внесения изменений в сведения о них в ЕГРН нет, если только правообладатели этой недвижимости не придут к решению об изменении их вида, ВРИ и назначения.
Земельный участок, который занимает блочное здание, остаётся целостным:
- перед сдачей объекта (отдельных жилых домов) в эксплуатацию этот надел не нужно делить на самостоятельные участки под блоки (жилые дома):
- в определении дома блокированной застройки нет уточнения о том, что ЗУ, на который обеспечивается выход из каждого дома (блока) в блокированной застройке, должен быть блочным, то есть отдельным и образованным в составе исходного ЗУ:
- пункт 40 статьи 1 ГрК РФ
- код 2.3 Классификаторв ВРИ ЗУ
- в определении дома блокированной застройки нет уточнения о том, что ЗУ, на который обеспечивается выход из каждого дома (блока) в блокированной застройке, должен быть блочным, то есть отдельным и образованным в составе исходного ЗУ:
- переходит в общую долевую собственность владельцев блоков
Вместе с тем, раздел участка не запрещён. Выполнить его можно позже – при следующих условиях:
- отдельные жилые дома (ранее – блоки):
- приняты в эксплуатацию
- обрели собственников
- пришли к общему решению о разделе ЗУ, на котором расположено всё блочное здание
- за свой счёт провели межевание участка
- зарегистрировали в Росреестре образуемые наделы и оформили права на них
Можно констатировать, что в блочном жилом строительстве произошло разделение зон полномочий:
- застройщик занимается следуюшими задачами:
- строительство сблокированных жилых домов
- постановка объектов на кадастровый учёт в качестве ОКС – как домов блокированной застройки
- разделом земельного участка на блочные участки (придомовые ЗУ)
- постановкой блочных участков (придомовых ЗУ) на кадастровый учёт
- оформлением прав собственности на придомовые ЗУ с ВРИ «блокированная жилая застройка»
Изложенное выше – направления законодательных преобразований, касающихся строительства блокированных жилых домов. Актуализированы на основании ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 476-ФЗ от 30.12.2021):
- вступил в силу 1 марта 2022 года
- на основе требований закона внесены поправки:
- в Градостроительный кодекс РФ
- в Жилищный кодекс РФ
Причинами корректировок нормативно-правовых норм блочного жилого строительства стали следующие обстоятельства:
- исторически сложившаяся казуистика с определением правового статуса жилых домов, обладающих свойствами блокированной жилой застройки, которые одновременно причисляли к жилым и к многоквартирным домам:
- к примеру, к домам блокированной застройки не относился класс многоквартирных домов, в которых:
- выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
- выход из парадной – на территорию (ЗУ)
- земельный участок находится в собственности всех жильцов дома
- к примеру, к домам блокированной застройки не относился класс многоквартирных домов, в которых:
- сложности с документальной подготовкой к строительству, связанные с образованием земельных участков, примыкающих к блокам и квартирам
Всё это привело к необходимости решения сложившихся проблем:
- устранение «белых пятен» в законодательстве
- обеспечение защиты прав собственников жилых объектов (ранее – блоков)
1.1. Комментарии законодательных изменений от Росреестра
В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ( №14-287-ТГ/22 от 28.03.2022), направленном в адрес территориальных органов, даны разъяснения отдельных положений статьи 16 федерального закона № 476-ФЗ:
1. Блок признаётся домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок:
- зданием
- помещением в здании
Подготовка каких-либо заключений при этом не требуется.
2. Дом блокированной застройки определяется не как многоквартирный дом, а как отдельный жилой дом:
- блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов
- имеющий отдельный выход на земельный участок
Иными словами, каждый блок признаётся зданием (жилым домом):
- каждый жилой дом (ранее – блок) ставится на кадастровый учёт
- регистрация права осуществляется как на здание – с назначением «жилое»
В отношении земельного участка сделаны акценты:
- на сохранение целостности ЗУ по завершении строительства блоков
- на возможность образования самостоятельных блочных наделов в дальнейшем
3. Установлена правовая определённость в вопросах оформления прав на земельные участки, занимаемые жилыми домами (блоками):
- исключена основа споров о том, относится ли таун-хаус к многоквартирным домам, собственники помещений в которых бесплатно приобретают права на земельный участок, занимаемый таким домом
- земельные участки под жилыми домами (ранее – блоками) могут формироваться как самостоятельные
- приобретение земельных участков, примыкающих к жилым домам (ранее – блокам):
- на общих основаниях, установленных земельным законодательством, – за плату
4. Исключена необходимость замены ранее выданных документов или внесения в них изменений:
- внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении блока:
- не требуется
- может выполняться только по желанию правообладателей объектов недвижимости
- сохраняют свою юридическую силу
- не требуют переоформления
1.2. Внесение изменений в ЕГРН по желанию правообладателей объектов недвижимости (ранее –блоков)
Если ранее (до вступления в силу закона №476–ФЗ) в ЕГРН уже были выполнены регистрационные действия:
- в ЕГРН внесены сведения о блоках как о жилых помещениях в жилых домах блокированной жилой застройки (независимо от их наименования или вида разрешённого использования)
- зарегистрированы права на такие блоки
собственники блоков вправе подать в Росрреестр два заявления (одновременно):
- об учёте изменений сведений об объекте недвижимости в ЕГРН – в части приведения в соответствие с требованиями законодательных актов РФ, изменённых законом № 476-ФЗ:
- вида
- назначения
- вида разрешённого использования
- о разделе ЗУ, находящегося в общей долевой собственности у владельцев (собственников) блоков в таком доме:
- с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки
- при условии совместного решения об обращении в Росреестр, закреплённого протоколом общего собрания собственников дома:
- или в лице одного из собственников, уполномоченного всеми собственниками
- или всех собственников одновременно
- примечание:
- не является препятствием для раздела ЗУ отсутствие в градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ:
- указания на соответствующий ВРИ ЗУ
- утверждённых предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков
Результатами обращения правообладателей блоков станут изменения в сведениях об объекте недвижимости, которые Росреестр внесёт в ЕГРН:
- по виду объекта – с помещения на здание
- по назначению объекта (здания) – на «жилой дом»
- по виду разрешённого использования блока – на «дом блокированной застройки»:
- с исключением наименования объектов недвижимости, не соответствующих данному ВРИ
Одновременно Росреестр выполнит снятие с кадастрового учёта здания в целом. Взамен на кадастровый учёт будет поставлен каждый отдельный блок – как самостоятельный объект жилой недвижимости (жилой дом).
2. Потенциал ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка»
В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
- малоэтажная застройка
- приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
- блокированная жилая застройка
- передвижное жильё
- среднеэтажная жилая застройка
- многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
- обслуживание жилой застройки
Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в одной из частей территориальной зоны жилой застройки.
В действующем Классификатор ВРИ ЗУ виду использования земельных участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:
- для возведения жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
- дом:
- не делится на квартиры
- высота – не выше 3 надземных этажей
- этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
- декоративных и плодовых деревьев
- овощей
- ягодных культур
- гаражей
- вспомогательныех сооружений
- спортивных и детских площадок
- площадок отдыха
Итак, на участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:
- жилой дом, состоящий из отдельных жилых домов (блоков), последовательно примыкающих друг к другу через общие стены без проёмов:
- максимальное количество блоков – 10
- минимальное количество блоков – 2
- гаражи
- сооружения вспомогательного назначения
Сблокированные дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это здания, состоящие из однотипных жилых строений, расположенных в ряд и сблокированные друг с другом боковыми стенами без проёмов.
Каждый блок является жилым домом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16):
- жилой дом – индивидуально-определённое здание
- в составе здания конструкционным способои обособляются площади, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием:
- комнаты
- помещения вспомогательного использования
Каждый из отдельных жилых домов может иметь:
- отдельный вход
- небольшой участок (палисадник)
- гараж (нередко)
Иными словами, у каждого отдельного здания (жилого дома) в сблокированном жилом доме может быть свой изолированный выход на личный участок, на котором будет стоять собственный гараж.
Площадь исходного ЗУ, на котором будут располагаться жилые дома блокированной застройки, в зависимости от совместного решения всех собственников жилых домов (ранее – блоков) и их дальнейших действий, может:
- или оставаться в неизменном состоянии – с выходом из каждого блока на территорию общего пользования
- или претерпеть изменения, связанные с образованием в исходном ЗУ участков (под блоки) – с выходом из каждого блока на собственный участок
2.1. Формирование земельных участков под жилыми домами (ранее – блоками)
Поскольку каждый блок (жилой дом) в целостном здании блокированной застройки может располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков формируются из исходного участка, на котором расположено всё здание целиком:
- посредством межевания
- при определении границ наделов ставятся на учёт
- по завершении кадастровых работ ВРИ земельных участков, занятых блоками, должен соответствовать градостроительному регламенту:
- установленным предельным размерам земельных участков
Наименование ВРИ каждого образованного блочного участка – «блокированная жилая застройка».
При формировании ЗУ под отдельные жилые дома (ранее – блоки) нужно учесть следующие требования:
- при межевании раздел исходного ЗУ проводится по линиям стен
- границы смежных участков устанавливаются от общих стен домов (блоков)
- количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству домов (блоков)
- размеры блочных ЗУ:
- должны соответствовать требованиям градостроительного регламента – предельным размерам участков, для ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка», установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположены участки:
- не быть меньше предельного минимального размера (площади) ЗУ
- не быть больше предельного максимального размера (площади) ЗУ
- в случае раздела исходного ЗУ, на котором расположены блоки (жилые дома), ранее зарегистрированные в Росреестре (при строительстве до вступления в силу закона № 476–ФЗ):
- отсутствие в градостроительном регламенте, утверждённом применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен ЗУ, указания на соответствующий ВРИ ЗУ, а также утверждённых предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для раздела ЗУ
- площадь образуемых блочных ЗУ должна соответствовать тем предельным размерам, что установлены для ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка»
- должны соответствовать требованиям градостроительного регламента – предельным размерам участков, для ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка», установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположены участки:
Площадь ЗУ, на котором расположен каждый блок (отдельный жилой дом), не должна быть меньше предельного минимума, установленного для блокированной жилой застройки в ПЗЗ поселения.
Удобнее пояснить всё это на примерах, в которых для получения необходимых данных выполняются несложные арифметические расчёты, позволяющие определить:
- количество жилых домов (блоков), которые можно разместить на исходном ЗУ:
- площадь исходного участка нужно разделить на площадь, равную предельному минимальному размеру ЗУ – с учётом требования о максимальном количестве блоков (10 жилых домов, блокированных между собой)
- площадь исходного ЗУ нужно разделить на то количество блоков, которое было получено в первом действии, – с учётом предельных размеров земельных участков, установленных для ВРИ ЗУ «блокированная жилая застройка»
Пример №1
- установленный предельный минимальный размер ЗУ для блокированной жилой застройки – 3 сот.
- общая площадь исходного участка, состоящего из 2 смежных участков, – 40 сот.
Результаты расчётов и выводы:
Полученное расчётное количество отдельных жилых домов (блоков) – 13. Но максимальное число жилых домов (блоков) на ЗУ не должно превышать 10. В итоге, получаем:
- максимальное количество отдельных жилых домов (блоков), которые можно будет возвести на ЗУ, – 10
- пл)ощадь каждого из образуемых участков под жилой дом (блочных ЗУ не должна быть меньше предельного минимального размера – 3 сот.
- оставшуюся площадь 10 сот. придётся использовать не под размещение блоков, а в иных целях – к примеру, для устройства спортивной плошадки
Пример №2
- установленный предельный минимальный размер ЗУ для блокированной жилой застройки – 4 сот.
- площадь исходного участка – 16 сот.
- расчётное максимальное количество блоков – 4
- расчётная площадь блочного ЗУ – 4 сот.
Пример №3
- установленный предельный минимальный размер ЗУ для блокированной жилой застройки – 4 сот.
- площадь исходного участка – 6 сот.
Результаты расчётов и выводы:
Максимальное число блоков – 1, то есть планируемый к строительству жилой дом уже не будет сблокированным с другим жилым домом (блоком).
К тому же, по итогам расчётов, получается:
- расчётная площадь блочного ЗУ – 1.5 сот., то есть меньше предельного минимального размера ЗУ:
- несоответствие требованию градостроительного регламента
Таким образом, возвести блокированный жилой дом на участке с указанными параметрами не получится.
2.2. Дом блокированной застройки на участке ИЖС
При намерении построить на ЗУ, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), жилой дом, блокированный с другими домами общими стенами без проёмов, предварительно нужно проанализировать:
- возможность изменения существующего ВРИ ЗУ на разрешённое использование «блокированная жилая застройка»
- потенциал площади участка для такого строительства
Если в отношении самого строения особых проблем нет:
- оно соответствует жилому назначению
- статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ:
- с предварительным разделом дома на 2 или большее количество блоков, имеющих отдельные входы
то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит уточнить.
ВРИ ЗУ под блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.
Значит, придётся удостовериться в том, что для участка существует возможность изменения его ВРИ ЗУ «для ИЖС» (по документам) на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, построенные жилые дома (блоки) :
- по своему назначению не будут соответствовать требуемому ВРИ ЗУ
- будут считаться самовольной постройкой
Указанные обстоятельства считаются грубыми градостроительными правонарушениями, влекущими судебные разбирательства и снос строений за счёт средств застройщика (статья 222 Гражданского кодекса РФ).
Уточнить возможность изменения существующего ВРИ ЗУ помогут документы, которые нужно заказать в отделе по градостроительству местной администрации:
- выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел
- материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.
Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечнях не будет. Придётся тогда оценить возможность решения задачи об изменении территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.
В отношении площади блочных участков необходимо сделать предварительную оценку «площадных возможностей» исходного земельного участка:
- выяснить установленный предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки
- сопоставить площади будущих участков под жилые дома (блоки) с установленными предельными размерами
Пример №1
- установленный предельный минимальный размер ЗУ – 3 сот.
- площадь земельного участка – 5 сот.
- блокированный жилой дом не может состоять из одного блока
- на ЗУ построить такой дом нельзя
Пример 2
- установленный предельный минимальный размер ЗУ – 4 сот.
- площадь земельного участка – 25 сот.
- на участке можно возвести блокированный жилой дом, состоящий из 6 блоков
- чтобы выделить (образовать) земельные участки под каждый блок (отдельный жилой дом), потребуется провести межевание исходного земельного участка
3. Разрешение на строительство дома блокированной застройки
Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке, предназначенном под блокированную жилую застройку (или на нескольких смежных земельных участках). Разрешительная документация выдаётся властями с учётом этой ситуации – в соответствии с требованиями правовых нормативов и федерального законодательства:
- Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28.11.2013
- Градостроительный кодекс РФ:
- пункт 1 статьи 51:
- устанавливает необходимость получения разрешения на строительство (РНС) – при условии допустимости размещения ОКС на земельном участке в соответствии с ВРИ ЗУ и установленными ограничениями
- определяет требование о разработке проектной документации по объекту капитального строительства для получения РНС
- устанавливает возможность строительства ОКС только на основании полученного РНС
- пункт 1 статьи 55:
- устанавливает необходимость получения разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию – для удостоверения:
- выполнения строительства ОКС в полном объеме – в соответствии с РНС и проектной документацией
- соответствия построенного ОКС требованиям к строительству ОКС, установленным на дату выдачи ГПЗУ, представленного для получения РНС, а также соответствия ВРИ ЗУ
Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке, то для получения разрешения на неё необходимо:
- объединить участки в один
- подготовить межевой план образованного ЗУ
- поставить ЗУ, образованный при объединении участков, на кадастровый учёт
Раздел образованного участка на блочные ЗУ, проводившийся ранее перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию, не требуется. Так установлено законом № 476–ФЗ (пункт 5 статьи 16).
Полученное РНС подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям, а также:
- удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
- даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта
При подготовке документов для получения РНС выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без РНС предусмотрена ответственность (статья 222 ГК РФ).
Отсутствие РНС исключает:
- постановку объекта на кадастровый учёт
- регистрацию права
3.1. Порядок получения РНС
Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует.
Применяются общие правила:
- подготовка собственником:
- материалов для получения ГПЗУ
- проектной документации
- на строительство объекта
- на ввод объекта в эксплуатацию
ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:
- о границах ЗУ
- о минимальных отступах от границ
- о зонах действия публичных сервитутов
- о разрешённом использовании ЗУ
- требования:
- к назначению
- к параметрам ОКС
- к размещению ОКС на ЗУ
- о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения
ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству жилого дома блочного типа. В заявлении на его предоставление нужно предусмотреть:
- планируемое количество отдельных жилых домов (ранее – блоков).
- выделение ЗУ под каждый блок
Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:
- локация всего здания блокированного жилого дома
- места подъездов и проходов
- границы зон действия:
- публичных сервитутов
- ЗОУИТ
Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:
- с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
- с требованиями нормативных документов:
-
«Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства» «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» «Дома жилые одноквартирные»
- «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» постановление Правительства РФ № 87
СПОЗУ согласовывается с отделом градостроительства муниципальной администрации. С ним также ведётся согласование:
- проектных материалов
- схем архитектурных решений всего здания блокированного жилого дома (фасады здания)
Поскольку сблокированные жилые дома являются объектами капитального строительства, то порядок получения разрешений на их возведение должен соответствовать требованиям статьи 51 ГрК РФ. Единственное исключение из требований – отсутствие необходимости проведения экспертизы проектной документации.
Документы для получения РНС на блокированную застройку (пункт 7 статьи 51 ГрК РФ):
- заявление
- правоустанавливающие документы на ЗУ
- ГПЗУ, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления
- материалы проектной документации:
- пояснительная записка
- СПОЗУ
- архитектурные решения
- сведения об инженерном оборудовании
- сводный план сетей инженерно-технического обеспечения:
- с обозначением мест технологического присоединения проектируемого ОКС
- организации строительства ОКС (ПОС)
- организации работ по сносу или демонтажу ОКС, их частей
- при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводится – в соответствии со статьей 49 ГрК РФ
- в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ
Примечание
Разрешение на проведение надстройки третьего этажа жилого дома/домов блокированной застройки (разрешение на реконструкцию) проводится в порядке, особенности которого изложены здесь.
3.2. Ввод объекта в эксплуатацию дома блокированной застройки
Правовой статус блокированной застройки отличает самостоятельный статус каждого отдельного жилого дома (блока), сблокированного с другими домами (блоками) боковыми стенами без проёмов.
Обязательное приложение к заявлению о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – технические планы всех ОКС (отдельных жилых домов). Изготовлением таких планов (по заказу застройщика) занимается кадастровый инженер (статья 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).
Для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:
Индивидуальная многоквартирность блокированного дома
Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации был дополнен новым определением понятия «дом блокированной застройки», в результате чего вопрос, к какой именно категории объектов жилой недвижимости относятся такие дома, оказался запутан еще больше.
Прежнее определение позволяло считать дома блокированной застройки малоэтажными многоквартирными домами, когда каждый отдельный жилой блок, отделенный от соседнего блока общей боковой стеной, представлял собой, по сути, квартиру с той особенностью, что каждая такая квартира имела отдельный выход на прилежащий к жилому блоку земельный участок.
Из нового определения исчезли понятие блока, характеристика его односемейности (одна семья – один блок), ограничение этажности (не более 3-х этажей), требование о нахождении на отдельном земельном участке. Вместо этого возникло акцентированное указание на то, что объект, ранее именовавшийся блоком, сам по себе является домом блокированной застройки – жилым домом с отдельным выходом на прилежащий к нему земельный участок.
Концепция, таким образом, была кардинально изменена. Отныне домом блокированной застройки должен считаться не весь ряд жилых блоков, объединенных между собой единством земельного участка, единством фундамента и общими боковыми стенами, а каждый отдельный жилой блок в таком ряду.
Нельзя сказать, что эта новелла имела эпохальный характер и открыла новую страницу в истории развития градостроительных отношений, но дискуссию в узких кругах приближенных к строительству юристов вызвало изрядную на тему того, являются ли заново определенные дома блокированной застройки самостоятельными объектами градостроительства в одном ряду с многоквартирными домами и индивидуальными жилыми домами, либо дома блокированной застройки теперь представляют собой индивидуальные жилые дома. Соответственно, весь ряд таких блокированных домов следует считать причудливым множеством объектов индивидуального жилищного строительства, сгруппированных между собой благодаря наличию общих боковых стен, единого земельного участка и единого фундамента.
Мнение в пользу отождествления определенного по-новому дома блокированной застройки с объектом индивидуального жилищного строительства основано на том, что в обоих случаях речь идет о жилом доме, который в силу статьи 16 Жилищного кодекса должен являться индивидуально-определенным зданием, состоящим из комнат и помещений вспомогательного назначения, т.е. принципиально не может иметь в своем составе отдельных жилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости (квартир, частей дома). Лыком в строку при этом является указание части 7 статьи 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» о том, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещения в жилом доме (он же – объект индивидуального жилищного строительства) не допускаются. Иными словами, и с этой позиции жилой дом принципиально должен иметь характеристику бесквартирности. Право собственности на жилой дом является строго индивидуальным, унитарным, ни с кем не делимым.
Поскольку дом блокированной застройки не может иметь в своем составе самостоятельных объектов недвижимости (квартир, частей дома), а объект индивидуального жилищного строительства также не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, части дома), и при этом и тот, и другой дом названы в Градостроительном кодексе жилыми домами, из этого следует, что дом блокированной застройки и индивидуальный жилой дом это разновидности объектов индивидуального жилищного строительства.
Подобное рассуждение напоминает ложный силлогизм вроде того, что если у страуса — две ноги и у человека — две ноги, то это означает, что страус — это человек, а человек, соответственно, это — страус.
Представляется, что вовсе не запрет на выделение в доме блокированной застройки самостоятельных объектов недвижимости в виде отдельных квартир или частей дома является его существенной характеристикой. Этот запрет вообще не является характеристикой самого блокированного дома, ни нормативной, ни строительной, но представляет собой каприз законодателя, который почему-то решил, что это правильно.
Обращение к судебной практике по вопросу о возможности или невозможности раздела дома блокированной застройки или индивидуального жилого дома на самостоятельные объекты недвижимости помогает не слишком. Суды ориентируются на то, что выдел в натуре частей индивидуального жилого дома возможен, если при этом возникают изолированные помещения. При этом в одних случаях характеристика изолированности применяется в самом жестком виде – под изолированностью понимается возникновение полностью автономных частей дома вплоть до автономности инженерных сетей, а в других – в значительно более мягком варианте, когда изолированными считаются даже отдельные комнаты, вследствие чего индивидуальный жилой дом превращается, по сути, в коммунальную квартиру с общей кухней, санузлом и выходом на прилежащий земельный участок.
С отождествлением определенного по-новому в Градостроительном кодексе дома блокированной застройки с объектом индивидуального жилищного строительства сложно согласиться по целому ряду существенных обстоятельств.
Во-первых, для определения дома блокированной застройки была сформулирована отдельная норма, помещенная в отдельный пункт статьи 1 Градостроительного кодекса, что само по себе говорит в пользу того, чтобы не рассматривать дома блокированной застройки в качестве разновидности объектов индивидуального жилищного строительства.
Во-вторых, во всем Градостроительном кодексе дома блокированной застройки упоминаются не в качестве разновидности индивидуальных жилых домов, но в качестве самостоятельного вида объектов капитального строительства, а в статье 55.28 они прямо названы отдельным видом зданий наравне с многоквартирными жилыми домами и объектами индивидуального жилищного строительства.
В третьих, новое определение дома блокированной застройки не ограничивает его этажность, т.е. могут быть построены не только двух- или трехэтажные дома, но также блокированные дома большей этажности. Сложно представить себе в качестве индивидуального жилого дома блокированный дом в пять, шесть или больше этажей, при том, что для индивидуальных жилых домов ограничение в три надземных этажа присутствует.
Наконец, из нового определения дома блокированной застройки также исчез признак односемейности. Возможность проживания в таком доме двух или более семей предполагает, что дом блокированной застройки может быть многоквартирным, что соответствует отсутствию требования об ограничении этажности.
Правда, возможность строительства многоэтажных и многоквартирных домов блокированной застройки ставит вопрос об их подобии отдельным корпусам или секциям многоквартирного дома. При том, что новым определением, исключающим понятие отдельного жилого блока, явно преследовалась цель отграничить дома блокированной застройки от смешения их именно с многоквартирными домами.
Но даже не это самое важное.
Объект индивидуального жилищного строительства определен как отдельно стоящее здание, т.е. не имеющее никаких общих конструктивных (строительных) элементов с другими зданиями, в частности, общих стен, что является дефинитивным признаком дома блокированной застройки. Сложно представить, каким образом наличие общей с соседом боковой стены у дома блокированной постройки позволяет этому дому являться, подобно объекту индивидуального жилищного строительства, «отдельно стоящим» зданием.
Наличие общего для различных собственников жилых помещений недвижимого имущества приближает дом блокированной застройки к многоквартирному дому и отдаляет его от объекта индивидуального жилищного строительства. С другой стороны, признак «бесквартирности» (хотя и спорный сам по себе) отодвигает дом блокированной застройки от многоквартирного дома в сторону индивидуального жилого дома. В результате дом блокированной застройки занимает среднее, промежуточное положение, что лишний раз говорит о том, что он является самостоятельным видом жилых зданий, а не разновидностью многоквартирных домов или индивидуальных домов.
Наличие общего имущества – это концептуальная, базовая характеристика. Она должна быть присуща дому блокированной застройки изначально, с момента завершения его строительства, и навсегда, т.е. неустранимо.
Наличие общей с соседом боковой стены или даже двух таких стен предполагает наличие общего фундамента у всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду. А общность фундамента, в свою очередь, означает наличие общего земельного участка под таким фундаментом. И эта общность, возникшая в ходе строительства всего ряда домов блокированной застройки, является нераздельной и неустранимой.
При возникновении права общей собственности на индивидуальный жилой дом с последующим выделением долей в праве общей собственности в натуре с физическим разделом самого дома, например, вследствие развода супругов или при вступлении в наследование домом двумя или более наследниками, также возникает общее имущество в виде общих стен, общего фундамента, общего подлежащего под домом земельного участка. Однако такая общность имущества возникает вследствие стечения обстоятельств, а не по замыслу проектировщика и застройщика. Возникнув однажды, эта общность имущества впоследствии может быть устранена без причинения ущерба самому зданию как объекту недвижимости. Доли в праве общей собственности на фундамент, крышу, земельный участок могут слиться в лице единого, унитарного собственника.
Аналогичное юридическое и строительное оперирование совершенно невозможно в случае с домом блокированной застройки. Общность некоторых его строительных элементов, а также общность подлежащего земельного участка была установлена в проекте его строительства, выполнена в результате такого строительства и не может быть устранена иначе, как разрушением всего дома или всех домов в одном ряду.
Допустимо ли в таком случае при обязательном, изначальном и неустранимом наличии общего имущества собственников двух соседних жилых домов блокированной застройки рассматривать эти дома в качестве отдельно расположенных или отдельно стоящих для того, чтобы отождествлять их с индивидуальными жилыми домами?
Да, собственники двух соседних земельных участков могут построить свои индивидуальные дома впритык друг к другу таким образом, чтобы боковая стена одного дома служила подпорной стеной для боковой стены другого дома. Сомневающиеся в такой возможности могут вспомнить характер застройки исторических центров средневековых европейских городов, да и значительно более близкого нам Санкт-Петербурга. Но в случае такой застройки не будет единой общей стены для двух соседних домов, но будут две разные стены, относящиеся к двум разным домам и расположенные каждая на своем отдельном фундаменте и отдельном (размежеванном) земельном участке.
И юридически, и в житейском смысле покупатель объекта индивидуального жилищного строительства приобретает в свою личную, не делимую ни с кем собственность именно жилой дом вместе с земельным участком, на котором он расположен, или вместе с долей в праве общей собственности на такой земельный участок. Долей, которую можно выделить в натуре, образовав свой отдельный участок под своим отдельным домом после выполнения всех необходимых процедур межевания, кадастрового учета и государственной регистрации.
Покупатель дома блокированной застройки приобретает отдельный жилой дом только в житейском, обывательском смысле, и именно на этот смысл упирают рекламные проспекты застройщиков.
В юридическом смысле приобретается не жилой дом целиком и неделимо ни с кем, поскольку обязательно присутствует общее имущество. Юридически приобретается жилое помещение, именуемое домом блокированной застройки, и доля в праве собственности на общее имущество – боковую стену, фундамент и на подлежащий под всеми домами в одном ряду земельный участок, а возможно также, доля в праве общей собственности на единую для всех домов одного ряда крышу. При этом никакую из этих долей выделить в натуре невозможно. Нельзя распилить общую боковую стену или фундамент и размежевать общий участок, на котором он расположен.
Можно даже сказать иначе, понятие дома блокированной застройки, включает в себя жилое помещение индивидуального использования с отдельным выходом на прилегающий к нему земельный участок и долю в праве собственности на общее для всех собственников жилых помещений недвижимое имущество, из которого минимально обязательным является общая боковая стена двух непосредственно соседствующих друг с другом жилых помещений, и, как следствие, общий фундамент и общий подлежащий под домом земельный участок.
Ситуация полностью аналогична покупке квартиры в многоквартирном доме, при которой покупатель приобретает, конечно, не сам дом, а только отдельное жилое помещение в доме и долю в праве собственности на общее имущество, которую также невозможно выделить в натуре.
И как при таком рассуждении называть дом блокированной застройки индивидуальным жилым домом?
Получается, что, стремясь отойти от отождествления домов блокированной застройки с многоквартирными домами, что подкреплялось старым определением жилых блоков в статье 49 Градостроительного кодекса в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона № 476-ФЗ, авторы нового определения никуда далеко не ушли, но при этом, благодаря новому определению, создали возможность для впадения в другую крайность — в отождествление домов блокированной застройки с индивидуальными жилыми домами. Как говориться, из огня, да в полымя.
С земельным участком, на котором расположен один ряд домов блокированной застройки тоже все не просто.
Только прилежащий к выходу из дома блокированной застройки земельный участок (обычно, площадью в одну или несколько соток) можно приобрести в безраздельную, унитарную (не делимую ни с кем) собственность при приобретении дома блокированной застройки. И только этот участок можно сформировать в натуре в том случае, если он изначально был приобретен как доля в праве общей собственности на весь общий большой участок под всем рядом домов.
Земельный участок под общим фундаментом, на который опираются общие боковые стены, можно приобрести только как долю в праве общей собственности.
Из этого следует, что в случае с домами блокированной застройки юридически возможны две основные ситуации вступления покупателя дома в права земельного собственника.
Покупатель может приобрести дом блокированной застройки и, одновременно, долю в праве общей собственности на единый земельный участок, на котором расположены все дома в одном ряду или вообще все дома всех рядов согласно документации по планировке территории.
Подозреваю, что именно так и происходит в большинстве случаев приобретения домов блокированной застройки.
Значит, чтобы получить в свою индивидуальную собственность придомовой участок, покупателю дома блокированной застройки придется самому заняться выделом приходящейся на такой участок земельной доли в натуре, заказом и оплатой кадастровых работ, государственной регистрацией права собственности на этот участок. Участок же под единым фундаментом и общими боковыми стенами как был, так и останется навсегда в общей собственности.
Возможно, что застройщик перед продажей завершенных строительством домов блокированной застройки все же озаботился размежеванием придомовых участков. Тогда одновременно с блокированным домом покупатель приобретет в собственность такой участок вместе с долей в праве общей собственности на подлежащий под домом земельный участок, т.е. земельный участок под общим фундаментом.
Таким образом, покупка дома блокированной застройки означает, что одновременно с ним всегда будет приобретена доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, и эта доля никогда не сможет быть преобразована в земельный участок в натуре.
И снова риторический вопрос – как в таком случае дом блокированной застройки может быть отождествлен с индивидуальным жилым домом, при покупке которого за ним следует и одновременно приобретается в полную и безраздельную собственность весь земельный участок, на котором такой дом расположен со всеми его стенами и фундаментом. А если приобретается доля в праве общей собственности на землю, то она всегда может быть выделена собственником дома в натуре в полном размере такой доли, поскольку индивидуальный жилой дом не имеет никаких общих с соседями стен и общего фундамента. Подлежащий под индивидуальным жилым домом земельный участок в принципе может быть размежеван, что невозможно в случае с подлежащим земельным участком дома блокированной застройки.
В общем, ни предыдущее, ни новое определение домов блокированной застройки ни с какой точки зрения нельзя признать удовлетворительными. Никакие это не отдельные жилые дома, и даже не полностью автономные жилые помещения, поскольку расположены на общем земельном участке, на общем фундаменте, с общими коммуникациями и, часто, под общей крышей.
Наличие у каждого жилого помещения отдельного выхода на свой собственный крошечный земельный участок не превращает дом блокированной застройки в настоящий индивидуальный жилой дом. Он продолжает оставаться многоквартирным домом, построенным «горизонтально». Но поскольку такой участок все же присутствует, а его приятное наличие вместе с не менее приятным отсутствием соседей сверху и снизу является важнейшим обстоятельством для принятия покупателем решения о приобретении именно такого жилого помещения, а не квартиры в многоквартирном доме, то это позволяет говорить о том, что дома блокированной застройки для целей регулирования градостроительных, земельных и жилищных отношений являются четвертым самостоятельным основным видом жилых помещений наравне с отдельными квартирами, комнатами в коммунальных квартирах, индивидуальными жилыми домами.
Собственно, именно в реализации такого подхода и состояла цель включения в Градостроительный кодекс нового определения домов блокированной застройки.
Земельный участок под домом блокированной застройки
Сегодня напомним, что такое жилой дом блокированной застройки и чем он отличается от МКД и жилого дома. Мы расскажем, как департамент недвижимости Минэкономразвития РФ отреагировал на запрос о порядке формирования земельного участка под такой дом и подготовке технического плана для такого дома.
Дом блокированной застройки
- в нём более чем три этажа,
- каждый этаж состоит из блоков,
- блоков не больше десяти,
- каждый блок предназначен для проживания одной семьи,
- блоки имеют общую стену или стены без проёмов с соседним блоком или соседними блоками,
- каждый блок расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГК РФ).
Жилой дом – это индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (
Земельный участок под домом блокированной застройки
Вопросы возникают и по земельным участкам, на которых стоят дома блокированной застройки. Каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГК РФ).
Проверьте, что к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию у вас приложен технический план объекта капитального строительства (ч. 10.1 ст. 55 ГК РФ). Он должен быть подготовлен по правилам, которые описаны в ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
- данные о здании, помещении, которые понадобятся для его государственного кадастрового учёта;
- информация о части или частях здания, помещения в случае выполнения кадастровых работ;
- новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о здании, помещении, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ.
Технический план составляется в двух частях: графической и текстовой. В графической части отражаются данные кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором находится дом. Указывается местоположение объекта.
Графическая часть плана – это план этажа или части этажа здания (или всего здания или его части, если нет этажей). На таком плане отмечается местоположение помещения, машино-места.
Когда жилой дом блокированной застройки вводится в эксплуатацию, каждый его блок ставится на государственный кадастровый учёт в качестве отдельного здания с назначением «жилое» (письмо Росреестра от 06.03.2017 N 14-02689-ГЕ/17).
Государственный кадастровый учёт блоков
Росреестр в том же письме говорит, что технические планы нужно подготовить для каждого блока жилого дома блокированной застройки. При этом важно помнить, чтобы каждый блок имел свой собственный земельный участок. Данные о них потом отразятся в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
Жилой дом блокированной застройки — это что такое?
Жилой дом блокированной застройки — это достаточно новый тип помещения, представляющий совокупность отдельных строений. Совмещенные между собой объекты формируют новый тип жилплощади, именуемой таунхаусом, дуплексом, квадрохаусом, британхаусом или иными названиями английского происхождения. Подобные строения завоевывают популярность в России и причисляются к классу элитной жилплощади, однако владельцам таких зданий важно учитывать нюансы их возведения и правового статуса. Подробнее о таком типе жилых зданий читайте в нашей статье.
Жилой дом блокированной застройки — это что такое?
Определение зданий типа ДБЗ
В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:
- число этажей насчитывает не свыше 3;
- нахождение на ограниченной территории;
- каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
- совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
- имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
- каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
- нет общедомового имущества.
Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ФЗ № 190)
ВНИМАНИЕ! Главными критериями оценки жилья и причисления его к ДБЗ выступает автономность его составляющих секций, на что указывают отдельный вход в них, изолированные инженерные сети, отсутствие проемов в общей стене между соседними сооружениями.
Особенности строения
Блокированным сооружениям характерен ряд правовых свойств и нюансов, выделяющих их среди иных типов жилья. К особенностям строений относятся:
- при внесении здания в кадастр оно обозначается как целостный дом, регистрация автономных элементов не осуществляется;
- в наследство допустимо передать часть строения совместно с долей прилегающей территории;
- такие строения неправильно причислять к многоквартирным домам (МКД), поскольку они выступают единым строением с изолированными выходами из составляющих отделений, не обладают имуществом общего назначения (лестничной площадкой, подвалом, подъездом и так далее).
Основным объектом права признается территория, на которой возведены строение и инженерные коммуникации с совместными приборами учета. Зачастую такие нюансы и сходство с МКД провоцируют трудности при выделении доли отдельного владельца и обозначении процедуры обслуживания со стороны УК.
Типы домов блокированной застройки
В строительстве различают несколько видов описываемых зданий. Сооружения имеют идентичные общие характеристики, но отличаются стилем и формой возведения. Могут присутствовать дополнительные элементы, например, бассейн, веранда, что позволяет причислить жилье к элитному.
Таблица 1. Типы домов блокированной застройки
Строительство блокированных застроек в РФ развивается, разрабатываются новые проекты домов, однако все они обладают характерными для них общими признаками.
Письмо Росреестра «О жилых домах блокированной застройки»
Правовое регулирование
Нормативная база, освещающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает обширный перечень правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.
Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ
Нормативная база Описание Градостроительный кодекс РФ Дает определение и основополагающие характеристики ДБЗ Жилищный кодекс Относит блокированные дома, как и МКД, к жилым (ст.16). При этом отличительной чертой выделяет присутствие имущества общего назначения у вторых. Положения данного документа не дают точно утвердить тип жилья. Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормативы, позволяющие однозначно разделять ДБЗ от многоквартирных Земельный кодекс В ст. 35 обозначен порядок предоставления и оформления площади под блокированные здания 
Статья 16. Виды жилых помещений (ФЗ № 188)
Помимо основной нормативной базы, в юридической практике для уточнения нюансов используются Приказы Минстроя и Минэкономразвития РФ, стандарты строительства, Постановления Правительства.
Признание объекта блокированной застройкой
Статус ДБЗ характеризуется наличием индивидуального права владения на каждый входящий в него объект. Признание здания блокированным осуществляется путем направления просьбы в:
- БТИ;
- инстанции местного самоуправления (администрацию);
- суд.
ВНИМАНИЕ! Присвоение зданию статуса ДБЗ допускает оформить в собственность приусадебный участок (в отличие от МКД, где такой возможности нет).
Обычно трудности с признанием дома блокированным у современных построек не возникает, поскольку этот вопрос уточняется в разрешительных проектных документах. Однако для двухквартирных зданий, возведенных в эпоху СССР или до введения ГрК РФ, характерны трудности при присвоении им статуса ДБЗ. Обращение в суд осуществляется, если предыдущие 2 органа (БТИ, администрация) отказали в удовлетворении просьбы заявителя. Причиной долгих тяжб ранее выступала неоднозначность определений в законодательстве, трудность при разграничении многоквартирных и блокированных домов. Зачастую решения суда оспаривались и направлялись на новое рассмотрение, при этом апелляционный вердикт был способен полностью изменить предыдущий.
Сейчас при оценке недвижимости опираются на характеристики, приведенные в ГрК РФ. То есть ДБЗ признается отдельно стоящее здание не выше 3 этажей с автономными секциями для пребывания в каждой 1 семьи при отсутствии имущества общего назначения. Сооружение не должно использовать единые внутридомовые коммуникации — они обособлены для каждого объекта. Общее оборудование находится за границей жилых элементов для обслуживания автономных частей. Исками в суд в отношении ДБЗ, помимо присвоения зданию соответствующего статуса, выступают:
- утверждение законных оснований постройки ДБЗ на территории, предполагающей индивидуальное жилищное строительство;
- желание оформить в частное владение доли участка земли под ДБЗ — подобные обращения ждет отказ, поскольку долевая собственность присваивается при коллективном заявлении всех владельцев;
- обозначение ответственных за обслуживание и ремонт здания;
- определения порядка использования ДБЗ.
Однако основополагающим моментом выступает именно наличие у строения статуса ДБЗ. Например, собственник объекта в составе ДБЗ без согласования возвел второй этаж. Владелец иного блока заявил о необходимости приведения сооружения в первоначальное состояние, поскольку работы проводились без одобрения соседей и нарушают нормативы (дом имеет один фундамент). Отмечено, что после реконструкции на фасаде сформировалась трещина. В результате разбирательств в пользу истца вынесено 2 судебных решения. Однако Верховный суд не согласился с вердиктом, вернув дело для нового разбирательства, обозначив первой задачей признание заявленного статуса сооружения (Определение Верховного суда РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.16).
Получение разрешения на строительство
Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая.
ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.
Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:
- формирование плана межевания на целый участок при осуществлении земельно-кадастровых работ. Документ направляется в кадастровую палату Росреестра;
- оформление градостроительного плана с обозначением предполагаемого использования по всем отдельным участкам и приобретение разрешения на создание блочной конструкции;
- получение акта на введение ДБЗ в эксплуатацию (на основании разрешения на стройку, техплана);
- территория делится на доли для каждого из объектов — формируются обособленные планы межевания. После постановки на учет по кадастру владельцы секций приобретут право только на них;
- каждый изолированный элемент подлежит кадастровому учету совместно с соответствующим его размерам участком земли. Собственник жилья по запросу вправе получить сведения из ЕГРН. После определения границ земельной территории граждане могут обратиться в администрацию для передачи участка в собственность или выкупа (при этом обязательно наличие права владения объектом).
Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности. Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона. Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории. Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.
Управление домами блокированной застройки
Поскольку у блокированных зданий нет единого имущества, потребность в содержании и обслуживании всего объекта часто отсутствует. Управление данным типом недвижимости значительно отличается от такового при эксплуатации многоквартирных домов.
ВНИМАНИЕ! Ответственность за содержание ДБЗ полностью ложится на собственников.
Например, для таких зданий не действуют региональные программы по капитальному ремонту, предполагающие реконструкцию при получении сооружением статуса аварийного. Если требуется установить определенное состояние помещений, собственники отправляют заявку в жилищные службы или БТИ. Для организации порядка предоставления ЖКУ, благоустройства приусадебной территории владельцы вправе заключить договорные отношения с выбранной ими самостоятельно обслуживающей организацией. Оформление бумаг осуществляют органы местного самоуправления, предусмотренные для конкретного дома, и представители госучреждений. Собственники вправе самостоятельно решать, требуется ли ремонт их части ДБЗ, то есть обслуживание производится, согласно порядку использования частного жилого фонда. При появлении потребности в реконструкции и проведении иных работ в отношении общих сооружений необходимо заручиться согласием всех владельцев.
Если жители не разграничили права на территорию, управление производится по правилам совместного владения. Однако и при наличии оформленного разделения участка соседи обязаны учитывать интересы друг друга.
ДБЗ считаются достаточно экономичными, поскольку при строительстве значительно сокращаются издержки на возведение стен. Поэтому уплотненные конструкции делают жилье более доступным по цене, чем обособленные дома и даже квартиры. В 2019 году понятие ДБЗ имеет четкое определение за счет нормативного регулирования и обширной судебной практики. Однако некоторые ситуации по-прежнему требуют дополнительного рассмотрения различными инстанциями.
- устанавливает необходимость получения разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию – для удостоверения:
- пункт 1 статьи 51:
- дом:
- не является препятствием для раздела ЗУ отсутствие в градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ: