Застройщик и генподрядчик в чем разница

Девелопер, застройщик, подрядчик: разбираемся кто есть кто на стройплощадке

Фото: принято считать, что застройщик и девелопер – одно и то же (Виталий Носач, РБК-Украина)

Все, кто интересуется квартирами в новостройках, постоянно сталкивается с терминами: девелопер, застройщик, генподрядчик, заказчик строительства и т.д. Часто неискушенными пользователями это воспринимается как «тот, кто отвечает за стройку». Но на самом деле – у каждого из них свои задачи и зона ответственности, а также своя роль в успешной реализации проекта.

РБК-Украина Realty предлагает разобраться, кто есть кто на стройплощадке и какую роль играет каждый из основных участников строительства.

Девелопер

Девелопер — в переводе с англ. означает «тот, кто развивает». Он управляет всем процессом, связанным с объектом недвижимости: созданием новых или реконструкцией существующих проектов, развитием земельных активов. Его основная цель — увеличить прибыль от реализации проекта.

Часто в украинских реалиях девелопер руководит всем процессом строительства, начиная от разработки проекта и необходимой документации до реализации квартир, т.е. ведет полный цикл организационных работ по объекту на протяжении всей его «жизни».

Заказчик

Заказчик — тот, кто заказывает строительные работы. Его ключевая обязанность – своевременно принять этот самый заказ. В нашем случае – дом, сданный в эксплуатацию. Заказчиком может выступать как физическое, так и юридическое лицо, а также – государство.

В Украине заказчик строительства – как правило, владелец или арендатор земельного участка, где будут проходить работы. Он отвечает за оформление всей разрешительной документации, необходимой для проектирования и начала строительных работ. Далее в его зоне ответственности – все документы вплоть до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.Фото: pixabay.com

Застройщик

Застройщик — это, как правило, юридическое (реже – физическое) лицо, которое организует работы на площадке. В его обязанности входит общее руководство процессом, надзор за строительством, контроль планов и сроков, отчёт о затраченных средствах.

Застройщик также может быть владельцем земельного участка, на котором идет строительство (особенно в случаях, где речь идет о застройщиках-физлицах). И по сути – быть заказчиком строительства. Тогда сам застройщик и получает разрешение на ведение работ на данном земельном участке.

Принято считать, что застройщик и девелопер — это одно и то же. Так называют себя и застройщики, и заказчики, и генподрядчики. Но девелопер – понятие более масштабное. Чаще всего – это крупная организация с более широким спектром целей и обязанностей, которая может объединять нескольких застройщиков одновременно. Кстати, с юридической стороны девелопер, как правило, не является стороной договора и ответственности перед инвесторами не несет.

Генподрядчик

Генподрядчик — ответственный за ведение непосредственно строительных работ – начиная от котлована и заканчивая подключением дома ко всем необходимым коммуникациям. Нередко генподрядчик привлекает к процессу строительных работ на разных участках другие узкоспециальные организации (субподрядчиков). Именно генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за сроки и качество произведенных работ.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

• обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
• обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;
• обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
• обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
• обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности. Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.

• Генеральный подрядчик — это главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство. Генеральный подрядчик вправе самостоятельно формировать иерархию исполнителей — подрядчиков, субподрядного уровня, производить с ними денежные расчеты, принимать у них работы и т.д. Обычно, генеральный подрядчик — это крупная строительно-проектная компания, имеющая в штате монтажников, геодезистов и других высококвалифицированных специалистов.
• Подрядчик (субподрядный) — это строительная или монтажная компания, с которой сотрудничает генеральный подрядчик. Подрядчик (субподрядный) нанимается для выполнения каких-то специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).
• Застройщик — это владелец земельного участка, где намечается будущее строительство. Застройщик, в некоторых случаях, может одновременно являться заказчиком и инвестором. Более подробная информация об этом есть в «Энциклопедии строительства». Вообще, термин «застройщик» в наши дни считается термином свободного пользования. Так как общепринятый «застройщик» уже давно не используется в строительном производстве, то под это определение часто попадают — заказчик, инвестор и владелец земельного участка.
• Заказчик — это распорядитель строительного производства. В некоторых случаях, одновременно инвестор (когда строительство ведется за счет средств заказчика), а в некоторых — подрядчик, то есть организатор проекта строительства. Заказчик с функциями подрядчика осуществляет общее руководство строительством, подбирает состав исполнителей, организует приемку работ и т.д. Заказчик строительства производит денежные расчеты с исполнителями строительного производства, в порядке, определенном в договоре подряда.

Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.

Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства. Звоните!

Чем отличается застройщик от генподрядчика. Нужен ли застройщику допуск СРО

Нужно ли застройщику иметь допуски СРО

Строительство в РФ с 2010 года происходит на основе выданных допусков от саморегулируемых организаций. Но на практике оказывается, что далеко не все застройщики знают:

• Нужно ли членство СРО застройщику?
• Нужен ли допуск СРО для гензастройщика?

Часто требования о наличии допуска СРО на проведение застройки не мотивированны законодательством РФ, а в некоторых случаях, при получении допусков на несколько видов работ, нужно четно знать, какие виды свидетельств на допуски СРО получить необходимо.

Помните, что работа без членства в СРО и необходимых допусков — это нарушение закона, за которое предусмотрена ответственность.

Генподрядчик – кто это

Генеральный подрядчик, генподрядчик – лицо, выполняющее работы в соответствии с договором подряда путем привлечения других лиц. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего комплекса работ, установленных договором.

Конкретизируя, в сфере жилищного строительства генеральным подрядчиком считается строительная компания, которая заключила договор с застройщиком/заказчиком. Именно эта организация обязуется выполнять все строительно-монтажные работы по объекту строительства в срок.

Генеральный подрядчик может привлекать несколько дополнительных подрядчиков на каждый из видов работ (установка лифта, остекление и прочее) или же выбрать одного субподрядчика, которому и доверит проект полностью, о субподрядчиках мы расскажем подробнее далее.

В некоторых случаях возможна следующая цепочка:

Застройщик — Генеральный подрядчик — Подрядчик — Субподрядчик.

В этом случае задачей генерального подрядчика будет контролировать работу как подрядчиков, так и субподрядчиков. Если же Подрядчик и Субподрядчик работают на строительной площадке одновременно с Генеральным подрядчиком и просто выполняют различные функции, то они могут все вместе отчитываться перед Застройщиком. Такое использование дополнительных строительных компаний может происходить из-за отсутствия необходимой техники или персонала, сжатых сроков и других подобных причин. Генеральный подрядчик должен иметь лицензию, которая позволяет ведение строительных работ.

Главная особенность генерального подрядчика – он только строит. Его представители не смогут ответить инвестору на вопросы о том, что входит в стоимость квартиры или насколько быстро реализуется недвижимость. Помимо этого, в функции генподрядчика чаще всего не входят услуги по разработке сметы и архитектурному проектированию. Эти работы либо самостоятельно выполняет застройщик, либо они заказываются у специальной архитектурной компании.

Но в некоторых случаях генподрядчик выступает проектировщиком объекта и организацией, которая занимается всеми строительным работами. Тогда заказчик может подписать договор с генеральным подрядчиком на предмет авторского или технического надзора. Так будет предусмотрен контроль специалистом-архитектором за тем, насколько качественно работает строительная бригада, соответствуют ли строительно-монтажные работы проекту и прочее.

Права и обязанности технического надзора регламентируются согласно Постановлению №903.

Кто такой застройщик и заказчик строительства

Застройщик – физическое или юридическое лицо, владелец земельного участка, которое получило право на сооружение объектов жилищного строительства.

Ранее на законодательном уровне был утвержден термин застройщик/заказчик (в подобном написании). В последующие годы стало понятно, что использование термина «застройщик/заказчик» дает возможность для юридических лазеек и коллизий и не помогает в решении спорных вопросов.

Подытожим, что заказчиком строительства может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Несмотря на то, что в некоторых случаях термины «заказчик» и «застройщик» могут быть перепутаны, и этим пользуются недобросовестные организации, чаще всего, кто есть кто, указывают непосредственно в договоре с инвестором – поэтому стоит внимательно читать все пункты соглашения.

Именно застройщик/заказчик решает, каким станет здание, и нанимает подрядчиков для реализации проекта. При этом, что касается целевого назначения земельного участка – этот вопрос должен быть улажен в органах местного самоуправления, а не самостоятельно заказчиком строительства.

Застройщик должен иметь лицензию на ведение хозяйственной деятельности. Этот документ выдается Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее региональными представительствами. Наличие лицензии – обязательный пункт проверки законности строительства дома.

К функциям застройщика относится:

• надзор над продвижением проекта, качеством и сроками работы подрядчиков;
• обеспечение строительного объекта всеми необходимыми сопроводительными документами;
• материальное сопровождение объекта, если договор с генподрядчиком не предусматривает другого;
• дальнейшая продажа и заключение договоров с инвесторами.

Технический надзор

Что касается вопроса о техническом надзоре, если его не осуществляет генеральный подрядчик (о чем должно быть указано в документах), то ответственность за него лежит на застройщике. Последний может обеспечивать технический надзор следующими способами:

• самостоятельно, при наличии в организации квалифицированных сотрудников, у которых есть сертификат, выданный в соответствии с законодательством архитектурно-строительной аттестационной комиссией;
• привлекая третьих лиц (имеющих необходимую лицензию).

Таким образом, застройщик – основное лицо, с которым контактируют инвесторы/покупатели при отсутствии управляющей компании. И именно застройщик несет ответственность перед инвесторами за все происходящее согласно договору, который они подписали.

Обязанности и функции заказчика

Благодаря вступлению в СРО функции заказчика расширяются и, кроме распоряжения материальными средствами, он имеет право на выполнение ряда других операций. Среди них:

• Составление и дальнейшее утверждение проектной документации и смет.
• Подписание договоров подряда и генподряда.
• Ведение бухгалтерского учета.
• Осуществление контроля за ходом проведения изыскательных работ, включая исследования грунта, воды и воздуха.
• Надзор за выполнением работ на строительной площадке, в том числе технический и авторский надзор.
• Подготовка документации и проведение работ по сдаче готового объекта в эксплуатацию.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели. Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов.

В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование.

Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Кто такой подрядчик

Застройщик — это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Распределение ролей, согласно нормативным документам

Вопрос определения разницы между функциями различных субъектов в строительстве сводится не только к созданию наиболее эффективной модели работы на проекте. (Хотя типизированный опыт и наработанные схемы взаимодействия упрощают деятельность участников и помогают избежать множества ошибок). Решение вопроса с определением границы прав и ответственности важно при ведении хозяйственных споров. И поскольку судебные органы, выносящие решения, будут в своём выборе ориентироваться на положения нормативных документов, следует обратиться к первоисточникам.

Перечень документов необходимых для вступления в СРО

1. Заявление о приеме в члены СРО, заполненное по установленному образцу;

2. Анкета организации;

3. Карточка организации с реквизитами;

4. Уставные документы организации:

• копия Свидетельства ИНН;
• копия Свидетельства ОГРН (ОГРНИП для ИП) или Лист записи из ЕГРЮЛ (для организаций зарегистрированных с 2017 года);
• копия решения о создании организации (кроме ИП);
• копия Устава (кроме ИП);
• приказ о назначении руководителя (кроме ИП);
• копия паспорта руководителя;
• диплом о высшем образовании (для ИП);
• приказы, решения, протоколы, листы записи из ЕГРЮЛ, Свидетельства на вносимые изменения в учредительные документы (при наличии изменений).

5. Документы по квалификационному составу:

• копии уведомлений о включении в Национальный Реестр (НОСТРОЙ);
• копии трудовых книжек;
• копии удостоверений о повышении квалификации;
• копии дипломов о высшем образовании;
• копии должностной инструкции;
• копии протоколов РосТехНадзора по проверке знаний промышленной безопасности (в случае выполнения работ на особо опасных и технически сложных либо атомных объектах);
• копии паспортов;
• копии СНИЛС;
• копии приказов о приеме на работу;
• копии трудовых договоров.

6. Документы, подтверждающие наличие в собственности или аренде у соискателя имущества, необходимого для выполнения строительных работ:

• копия договора аренды или свидетельства о праве собственности на фактический или юридический адрес (здания, помещения);
• сведения о наличии материально- технической базы для выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства.

7. Копии документов, подтверждающих страхование ответственности членов СРО за неисполнение или ненадлежащие исполнение обязательств по договорам:

• договор страхования;
• полис страхования;
• заявление.

8. Система контроля качества:

• Сертификат ISO;
• Положение о СКК;
• Приказ.

9. Лицензии (в случае выполнения работ на атомных объектах);

10. Документы по охране труда и технике безопасности:

• Удостоверения;
• Протоколы учебного центра;
• Приказ на ответственных лиц;
• Положения.

Без СРО заказчик-застройщик в строительстве работает через третьих лиц

Если застройщики СРО оформлять не хотят, то придется нанять не только генподрядчика с сертификатом саморегулируемой организации, но и третью фирму с допуском на стройконтроль. В этом случае девелопер может обойтись без допускающего разрешения, ведь все работы, которые могут отразиться на безопасном капстроительстве, перепоручены фирмам с необходимыми допусками.

Что необходимо знать, если Вам нужно вступить в СРО

Если Вы занимаетесь строительной деятельностью и не знаете, необходимо ли вступить в СРО для того, чтобы деятельность была официальной и законной, следует ознакомиться с Приказом № 624 Минрегионразвития. Этот нормативно-правовой акт даст ответы на вопросы, в каких случаях нужно вступать в СРО, и в каких случаях строительная, изыскательная или проектная деятельность может проводиться законно без допуска СРО.

Кроме этого, с помощью этого нормативно-правового акта станет понятно, какие документы необходимо получить дополнительно перед тем, как подавать заявление в СРО на получение членства в организации. Вступление в СРО может произойти как быстро, в течение одного дня, так и в течение месяца.

Дополнительные документы, необходимые для вступления в СРО

К дополнительным документам, которые необходимы только для определенных видов деятельности, можно отнести:

• разрешение МЧС при работах, имеющих определенную степень пожарной опасности;
• разрешение ФСБ при работах с объектами, связанными с государственной тайной и другие разрешения.

Эти документы нужно получить заранее, предоставив уже документ – лицензию МЧС или ФСБ в СРО, если есть такая необходимость. На все строительные и проектировочные работы по проектированию противопожарной сигнализации, систем, обработке противопожарными средствами, требуется получить лицензию МЧС.

Если работы производятся на объектах, которые считаются тайными, тогда нужно получить лицензию ФСБ. Для этого необходимо пройти экзамены и аттестацию сотрудников непосредственно в органах ФСБ и МЧС.

Застройщик, заказчик, генподрядчик, девелопер — в чем разница?

Застройщик — это юридическое лицо, которое является владельцем земельного участка, на котором производится строительство объекта недвижимости. Зарегистрированные права на землю могут быть в виде права собственности на землю или в виде права аренды. Именно Застройщик получает разрешение на строительство на данном земельном участке. При приобретении квартиры в новостройке по договору долевого участия в строительстве именно с Застройщиком заключаются договоры и он несет полную ответственность перед дольщиками.

Заказчик — ответственный за оформление всей необходимой для проектирования и строительства разрешительной документации. Т.е. все документы от проекта до получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Также Заказчик выполняет ответственную миссию по контролю за ходом стройки.

Генподрядчик — ответственный за ведение строительных работ. Начиная от котлована и заканчивая подключением дома ко всем необходимым коммуникациям. Нередко Генподрядчик привлекает к производству строительных работ на разных участках строительства различные подрядные организации (субподрядчиков) и просто управляет ходом работ. Именно Генподрядчик несет ответственность перед Заказчиком за сроки и качество произведенных работ.

Часто Застройщик является сам Заказчиком и Генподрядчиком одновременно.

Девелопер — руководит всем процессом строительства, начиная от разработки проекта и необходимой документации до реализации квартир, т. е. занимается развитием объектов недвижимости. В переводе с английского слово означает «развивать». Принято считать, что Застройщик и Девелопер — это одно и то же. Так называют себя и Застройщики и Заказчики и Генподрядчики. Нужно понимать, что Девелопер это крупная организация с более широким спектром целей и обязанностей, которая может под собой объединять нескольких Застройщиков одновременно. С юридической стороны стороной по договору не является, ответственности перед дольщиками не несет.

По вопросу проверки надежности строительства, подбора квартиры в новостройке, подачи заявки на ипотеку можете обращаться по тел. 8-927-910-97-28, Чугунова Елена Владимировна, буду рада вам помочь.