Что нужно для разрешения на реконструкцию?
Данная статья может быть полезна собственникам зданий, юристам, представителям управляющих и эксплуатирующих организаций, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на реконструкцию зданий.
«Реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов»
Таким образом, как для жилых, так и для нежилых зданий, под реконструкцию попадают:
- Любые виды строительных работ, связанные с изменением общей площади, этажности и высоты объекта, выражающиеся в виде пристройки помещений к зданию и/или надстройки этажей;
- Замена или восстановление демонтированных ранее несущих конструкций здания.
При этом, согласно определению, замена отдельных элементов несущих конструкций реконструкцией не является, и замену отдельных элементов в большинстве случаев следует относить, например, к капитальному ремонту.
Более того, к реконструкции также следует относить менее очевидные вещи. Например:
- Переоборудование не эксплуатируемого чердака (или подвала) в эксплуатируемый, поскольку при этом общая площадь чердака (подвала) должна быть включена в общую площадь здания, что повлечет увеличение последней;
- Устройство дополнительных ярусов (условно: антресолей) внутри здания площадью более 40% от этажа, поскольку при этом данное пространство считается этажом и общая этажность здания увеличивается.
- Изменение конфигурации и геометрии кровли, если при этом изменяются высотные отметки и общая высота здания.
«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».
Градостроительный кодекс РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства в общем случае, то есть всегда, осуществляется строго на основании выданного разрешения на реконструкцию. (п. 2, статья 51, ГрК РФ). При этом, отдельным пунктом 17 статьи 51 предусмотрены случаи, в которых разрешение не требуется.
Таким образом, проще перечислить именно ситуации, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется:
- ОБЪЕКТЫ ИЖС
Реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018)
- НЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ
Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует разрешения.
- САДОВЫЕ ОБЪЕКТЫ
Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, не требует разрешения.
- ИНЫЕ СЛУЧАИ
Изменения объекта, не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры строительства, не требуют разрешения.
В зависимости от объекта, а также от субъекта РФ, в котором объект располагается, выдача разрешений на реконструкцию, также как разрешений на строительство объектов капитального строительства, осуществляют уполномоченные:
- Федеральный орган исполнительной власти;
- Орган исполнительной власти субъекта РФ;
- Орган местного самоуправления;
- Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом»;
- Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос».
Комитет государственного строительного надзора города Москвы (МосГосСтройНадзор)
> В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Главное управление государственного строительного надзора Московской области
Для получения разрешения на реконструкцию здания требуется подача соответствующего заявления на выдачу разрешения.
Заявление подается в электронном виде в разделе на сайте mos.ru (в Москве) или на сайте uslugi.mosreg.ru (в Мос. Обл.)
Срок оформления разрешения – 5 рабочих дней.
Стоимость услуги — бесплатно.
Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна» при наличии доверенности от заявителя на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.
В качестве заявителей могут выступать застройщики — физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, юридические лица, обеспечивающие на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Основной перечень документации, необходимой для обращения за выдачей разрешения на реконструкцию:
- ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка;
- Проектная документация на реконструкцию, зарегистрированная на портале ИАИС ОГД;
- Результаты инженерных изысканий, в том числе отчет по техническому обследованию здания;
- Положительное заключение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, если указанные документы подлежат экспертизе;
- Сведения об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;
- Архитектурно-градостроительные решения (АГР);
- Cвидетельство об утверждении АГР (архитектурно-градостроительного решения объекта);
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при необходимости отклонения);
- Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства;
- Решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (при реконструкции многоквартирного дома);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя;
- Заявление на выдачу разрешения;
Осуществление реконструкции без предварительного получения разрешения (в случаях, когда получение разрешения необходимо) влечет за собой предусмотренные законодательством санкции (см. КоАП РФ Статья 9.5).
- Административный штраф;
- Приостановка деятельности юридического лица;
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.
Контроль за самовольным строительством и реконструкцией в Москве выполняет Департамент Городского Имущества (ДГИ), а именно Государственная инспекция по недвижимости.
Тем не менее, той же самой Статьей 222 ГК РФ установлено, что даже самовольный объект может быть узаконен и сохранен при одновременном соблюдении следующих условий:
- Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- Если на день обращения в суд постройка (в т.ч. реконструированный объект) соответствует установленным требованиям;
- Если сохранение постройки (реконструированного объекта) не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, для того, чтобы узаконить самовольно реконструированный объект, сохранить его и зарегистрировать на него право собственности потребуется в судебном порядке доказать соответствие объекта строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а также доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
При этом, подобным доказательством может являться только официальный документ (Заключение о соответствии), подготовленное специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски.
Любому бизнесу необходимо развиваться. Особенно, когда бизнес и его прибыль напрямую связаны с объектами недвижимости. Будь то производство, склад либо аренда недвижимости — каждый квадратный метр способен принести дополнительный доход. Отсюда и возникает необходимость увеличения площадей и, соответственно, реконструкция здания.
Конечно, получение разрешение на реконструкцию нельзя назвать элементарной задачей.
Во-первых, это единственный законный путь и полученное разрешение является гарантом отсутствия претензий со стороны государства.
Во-вторых, данный процесс, на самом деле, вполне понятный и логичный, если постараться в нем разобраться.
Ниже перечислены основные технические моменты, с изучения которых рекомендуется начать развивать идею реконструкции Вашего здания:
- ШАГ 1. ГПЗУ
На первом этапе следует изучить отраженные в ГПЗУ предельно допустимые параметры строительства — максимальные высота, этажность, общая площадь, площадь застройки — предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). От этого зависит крайне важный вопрос, потребуется ли получать разрешение на отступление от предельных параметров.
- ШАГ 2. ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЯ
Второй шаг — обследование здания с подготовкой Технического Заключения. Важно понимать допустимость, безопасность, а также техническую возможность проведения реконструкции исходя из текущего состояния и несущей способности конструкций. Более того, данный документ потребуется и для разработки проекта, и для получения разрешения.
- ШАГ 3. ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ
В случае наличия технической возможности реконструкции, переходим к разработке полного комплекта проектной документации и инженерных изысканий. Перечень необходимых разделов проекта определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
- ШАГ 4. АЛЬБОМ АГР
Наконец, стоит подготовить альбом архитектурно-градостроительных решений (АГР), отражающий изменения наружного архитектурного облика здания в формате «до» и «после» реконструкции с целью согласования и утверждения в Комитете Архитектуры. Свидетельство об утверждении АГР также потребуется для получения разрешения на реконструкцию.
Как узаконить реконструкцию здания в Москве в 2023 году
Когда вы решите самовольно осуществить реконструкцию объекта недвижимости, помните, что может произойти рано или поздно такая ситуация, когда появляется реальная угроза сноса вашего объекта.
Тогда возникает необходимость в оперативном узаконивании уже произведенной реконструкции.
Что подразумевает под собой реконструкция
Согласно градостроительному законодательству РФ реконструкция представляет собой проведение определенных изменений в размерах.
Реконструкция происходит в виде:
- смена главной цели объекта;
- замена непригодных конструкций или их полное восстановление;
- изменение отдельных частей объекта (например, расширение площади, увеличение этажей, уменьшение высоты потолков).
Все изменения, затрагивающие непосредственно фасадную часть согласовываются в МосКомАрхитектуре.
Произвести реконструкцию возможно по решению только собственника, при этом если их несколько, тогда придется получить согласие каждого владельца.
Благодаря нашему многолетнему опыту работы, можем сказать, что узаконивание самовольной реконструкции является довольно часто заказываемой услугой, именно поэтому сотрудники компании «Кадастровая Москва» уже легко ориентируются во всех подобных вопросах.
Комментарий эксперта. Довольно часто проводят реконструкцию без согласования и получения соответствующих разрешений. За самовольную реконструкцию грозит вменение административной ответственности, если быть точнее — штраф, также объект в скором времени будет снесен.
Наглядный вид реконструкции объекта
Ответственность за самовольную реконструкцию
Как уже выяснилось, когда вы без получения специального разрешения проводите определенные строительные работы, то такая незаконная реконструкция здания будет считаться самовольной.
Самострои запрещены законодательством Российской Федерации, соответственно может грозить ответственность. Согласно КоАП РФ санкция наступает по статье 9.5, то есть штраф в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей.
Помимо этого при вынесении предписания госорганами процесс строительства приостанавливается.
Прежде чем что-то возводить нужно получить разрешение на реконструкцию здания.
В связи с тем, что законодатель запрещает возводить самовольные постройки, соответственно порядок их узаконивания не урегулирован ни в одном нормативно-правовом акте.
Однако, если вы все же выполнили строительные работы, то можно попробовать пройти процесс узаконивания в суде. Но одному вам может быть непросто, так как стоит обращать внимание на многие нюансы, поэтому вам может понадобиться помощь специалистов в области проектирования и права.
Перечень объектов, которые относятся к самовольной реконструкции:
- нет проекта реконструкции;
- не получено разрешение на реконструкцию;
- строительные работы осуществлены с нарушениями действующего законодательства;
- не была пройдена стадия согласования;
- данные не поданы в ЕГРН для постановки на кадастровый учет.
В качестве юридических последствий помимо ответственности выступает невозможность в дальнейшем владельцу распоряжаться недвижимостью в сфере заключения гражданско-правовых договоров (аренда, дарение).
Статья из Градостроительного кодекса РФ, касающаяся реконструкции
Список необходимых документов
| № | Описание документа | Скачать документ |
| 1 | Технический план | Ссылка для скачивания |
| 2 | Заявление (получение разрешение на реконструкцию здания) | Ссылка для скачивания |
| 3 | Заявление о кадастровом учете | Ссылка для скачивания |
| 4 | Заявление на проведение экспертизы | Ссылка для скачивания |
| 5 | Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Ссылка для скачивания |
| 6 | Рекомендации по подготовки проектных документов | Ссылка для скачивания |
| 7 | Выписка из ЕГРН | Ссылка для скачивания |
| 8 | Техзадание на реконструкцию | Ссылка для скачивания |
Легализация реконструкции нежилого здания
Легализация самостроя — это его узаконивание после непосредственного проведения строительных работ, по-другому это незаконная реконструкция нежилого здания. Для этого поможет разрешительная документация на реконструкцию здания.
Конечно намного проще заранее позаботиться о том, что осуществить получение разрешение на реконструкцию объекта, чтобы избежать подобных проблем.
Практика выработала конкретные правила узаконивания. Для этого следует пройти минимум три основных этапа:
- заказ инженерных изысканий;
- заказ проекта;
- проведение экспертизы.
Вообще местные градостроительные органы скорее всего откажут в узаконивании, будьте готовы к тому, что придется пойти в суд. Рекомендуем сохранить копию заявления, чтобы приложить к документам при подаче в судебные органы.
В большинстве случаев суд тоже часто суд отказывает, однако, если вы обратитесь в опытную компанию, какой является наша, большая вероятность, что удастся узаконить самовольную реконструкцию.
В-первую очередь нужно доказать суду, что при проведении строительных работ были соблюдены все СНиПы, ГОСТы, СП и иные нормы безопасности.
Потребуется заказать техплан, на основании чего внести вновь полученные сведения в ЕГРН посредством Росреестра или МФЦ.
Для вашего удобства добавим ссылку на официальный сайт федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии https://rosreestr.gov.ru.
Статья из Кодекса об административных правонарушениях РФ в отношении реконструкции
Комментарий эксперта. Завершающей стадией является получение выписки из ЕГРН, что подтверждает успех в узаконивании возведенной реконструкции.
Почему суд может отказать в узаконивании
Причин, по которым суд может отказать несколько, мы перечислим наиболее частые из них:
- не хватает соответствующих документов;
- документы имеются, но они заполнены с нарушением;
- допущены нарушения действующего законодательства РФ в данной области;
- отсутствие проекта;
- не получено разрешение;
- не пройдено согласование реконструкции здания;
- проектировщик не состоит в СРО;
- не проведена экспертиза, либо ее результаты отрицательны.
Для совершения узаконивания судом придется привлечь высококвалифицированного проектировщика, инженера и юриста, которые есть у нас в компании “Кадастровая Москва”.
В любом случае после одобрения и утверждения судом законности самовольной реконструкции необходимо внести данные в ЕГРН. Как уже говорилось, получение выписки является заключительной стадией.
Помните, что регистрация здания без разрешения на строительство невозможна.
Комментарий эксперта. Наши сотрудники помогут в решении подобных вопросов, а также будут представлять ваши интересы во время судебного процесса.
Предписание госинспекции
В 1994 году появилась государственная инспекция по недвижимости, тогда местные органы власти передачи свои контролирующие полномочия.
Давайте разберемся, чем же они занимаются:
- рассматривают заявления граждан и организаций;
- проводят проверки (планово и внепланово);
- выявляют самострои, самовольные перепланировки, реконструкций;
- определяют, что объект относится к категории — незаконная реконструкция;
- выносят представление о сносе объекта недвижимости;
- ведут административные дела в суде;
- согласуют и выдают разрешения.
Почему госинспекция выносит предписание
Причин может быть множество. Вынесение данного документа происходит в ходе проведения плановых и внеплановых проверок.
Наши заказчики много раз сталкивались с вынесением предписания, что обычно служило основанием для начала процедуры узаконивания самовольной реконструкции объекта.
Итак, разберемся с причинами:
- не заказали проект реконструкции нежилого здания;
- не получили разрешение на реконструкцию в Москве или СПБ;
- допустили любого рода ошибки в правоустанавливающих документах;
- нет заключения эксперта или оно не является положительным;
- нарушены правила безопасности, строительства и т.д.;
- допущены нарушения согласно налоговому законодательству РФ.
Комментарий эксперта. Решение госинспекции по поводу сноса объекта можно оспорить в суде, но для этого требуется помощь квалифицированных специалистов. Поэтому рекомендуем вам обратиться в нашу компанию, где работают опытные инженеры, проектировщики.
Для обращения в суд понадобится квалифицированный юрист, чтобы защитить ваши интересы, в штате “Кадастровая Москва” есть такие специалисты в области права. Такой подход поможет избежать сноса и ответственности (уплаты штрафов).
Особенности устранения предписания
В нашу компанию много раз обращались за помощью в устранении предписания государственной инспекции. Исходя из личного опыта, делимся некоторыми особенностями и важными нюансами, которые помогут устранить ошибки, описанные в предписании.
К проверке можно заранее подготовиться, особенно если она плановая, и вы точно знаете, когда сотрудники госинспекции придут к вам.
Порой можно обойтись наведением порядка в документации, но иногда придется произвести некоторые строительные работы и обязательно преодолеть стадию согласования.
Несколько вариантов устранения предписания:
- изменения в документах, корректировка, переделывание;
- пройти процесс согласования;
- провести работы;
- изменить целевое назначение.
Перечисленные нами варианты являются базовыми, итоговое решение все же зависит от многих индивидуальных обстоятельств.
Соответственно, для устранения предписания понадобится собрать пакет документов:
- АГР (если изменения затрагивают фасад);
- заключение комиссии;
- паспорт, подтверждающий безопасность;
- заключение кадастрового инженера;
- документы о согласовании.
Существует и такой документ как заключение о соответствии, где указывается характеристика безопасности и состояние объекта недвижимости, а также соблюдение законодательных требований.
Когда вы устраните все, что указано в предписании, можете уведомить инспекцию по недвижимости об этом.
Там всегда пишется конкретный срок, к которому необходимо устранить ошибки, если этого не сделать вовремя, то можно получить административную ответственность, то есть штраф.
Технический план
Технический план потребуется для любого вида пристройки, и он выдается после проведения замеров и осмотра специалистом — кадастровым инженером. В “Кадастровая Москва” технический план готовит штатный кадастровый инженер.
Обновленные характеристики объекта недвижимости при учете площади пристройки будут отмечены специалистом как в графической, так и в текстовой части технического плана.
А именно, будут отмечены обновленные контуры и площадь здания, уточненное местоположение на участке и координаты. Выдается технический план в электронном виде и в дальнейшем передается в Росреестр для учета.
Образец технического плана с обозначениями
Преимущества выбора “Кадастровая Москва”
В штате нашей компании есть специалисты с профильным образованием, огромным опытом и подтвержденной квалификацией, что позволяет нам заканчивать проекты раньше указанного срока.
У нас налажено взаимодействие с иными органами государственной власти, в том числе Росреестром и различными комиссиями по вопросам строительства.
Мы знает все тонкости закона и умеет правильно их применять.
Мы делаем все процедуры сами от начала и до конца, в этом наше конкурентное преимущество перед другими компаниями.
Кейсы нашей компании по узакониванию реконструкции здания
Пример 1. Собственник нежилого помещения в торговом центре увеличил его площадь без предварительного согласования. Наши сотрудники смогли через суд узаконить самовольную реконструкцию и избежать вынесение административного штрафа.
План арендуемых помещений
Пример 2. Собственник увеличил высоту одного из нежилых помещений в здании, через 3 месяца принял решение об узаконивании, в чем специалисты “Кадастровая Москва” ему помогли, что увенчалось успехом.
Узаконивание высоты нежилых помещений в здании
Часто задаваемые вопросы
Да, это необходимое условие. Без разрешения ее обязательно признают незаконной.
В более 90% случаев реконструкцию можно узаконить через суд.
Тогда владелец объекта недвижимости будет оплачивать административные штрафы, а объект путем предписания подлежит сносу.
Выводы
Оформление реконструкции нежилого здания не регламентировано законодательством РФ. Это связано с тем, что прежде чем произвести изменения объекта недвижимости необходимо их согласовать. В ином случае предстоит либо сносить объект, уплачивать штраф, либо узаконивать реконструкцию через суд.
Узаконивание реконструкции объектов капитального строительства в 2023 году
Когда вы решите самовольно осуществить реконструкцию объекта недвижимости, помните, что может произойти рано или поздно такая ситуация, когда появляется реальная угроза сноса вашего объекта.
Тогда возникает необходимость в оперативном узаконивании уже произведенной реконструкции.
Что подразумевает под собой реконструкция
Согласно градостроительному законодательству РФ реконструкция представляет собой проведение определенных изменений в размерах.
Реконструкция происходит в виде:
- смена главной цели объекта;
- замена непригодных конструкций или их полное восстановление;
- изменение отдельных частей объекта (например, расширение площади, увеличение этажей, уменьшение высоты потолков).
Все изменения, затрагивающие непосредственно фасадную часть, согласовываются в МосКомАрхитектуре. Произвести реконструкцию возможно по решению только собственника, при этом если их несколько, тогда придется получить согласие каждого владельца.
Благодаря нашему многолетнему опыту работы, можем сказать, что узаконивание самовольной реконструкции является довольно часто заказываемой услугой, именно поэтому наши сотрудники уже легко ориентируются во всех подобных вопросах.
Комментарий эксперта. Довольно часто проводят реконструкцию без согласования и получения соответствующих разрешений. За самовольную реконструкцию грозит вменение административной ответственности, если быть точнее — штраф, также объект в скором времени будет снесен.
Ответственность за самовольную реконструкцию
Как уже выяснилось, когда вы без получения специального разрешения проводите определенные строительные работы, то такая незаконная реконструкция здания будет считаться самовольной.
Самострои запрещены законодательством Российской Федерации, соответственно может грозить ответственность. Согласно КоАП РФ санкция наступает по статье 9.5, то есть штраф в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей.
Помимо этого, при вынесении предписания госорганами процесс строительства приостанавливается. Прежде чем что-то возводить, нужно получить разрешение на реконструкцию нежилого здания.
В связи с тем, что законодатель запрещает возводить самовольные постройки, соответственно порядок их узаконивания не урегулирован ни в одном нормативно-правовом акте.
Однако, если вы все же выполнили строительные работы, то можно попробовать пройти процесс узаконивания в суде. Но одному вам может быть непросто, так как стоит обращать внимание на многие нюансы, поэтому вам может понадобиться помощь специалистов в области проектирования и права.
Перечень объектов, которые относятся к самовольной реконструкции:
- нет проекта реконструкции;
- не получено разрешение на реконструкцию;
- строительные работы осуществлены с нарушениями действующего законодательства;
- не была пройдена стадия согласования;
- данные не поданы в ЕГРН для постановки на кадастровый учет.
В качестве юридических последствий помимо ответственности выступает невозможность в дальнейшем владельцу распоряжаться недвижимостью в сфере заключения гражданско-правовых договоров (аренда, дарение).
Порядок узаконивания реконструкции
Легализация самостроя — это его узаконивание после непосредственного проведения строительных работ, по-другому это незаконная реконструкция нежилого здания. Конечно намного проще заранее позаботиться о том, что осуществить получение разрешение на реконструкцию объекта, чтобы избежать подобных проблем.
Практика выработала конкретные правила узаконивания. Для этого следует пройти минимум три основных этапа:
- заказ инженерных изысканий;
- заказ проекта;
- проведение экспертизы.
Вообще местные градостроительные органы скорее всего откажут в узаконивании, будьте готовы к тому, что придется пойти в суд. Рекомендуем сохранить копию заявления, чтобы приложить к документам при подаче в судебные органы.
В большинстве случаев суд тоже отказывает, однако, есть небольшой процент вероятности, что удастся узаконить самовольную реконструкцию, а “СМВ ГРУПП” в этом поможет.
В-первую очередь нужно доказать суду, что при проведении строительных работ были соблюдены все СНиПы, ГОСТы, СП и иные нормы безопасности.
Потребуется заказать технический план, на основании чего внести вновь полученные сведения в ЕГРН посредством Росреестра или МФЦ. Для вашего удобства добавим ссылку на официальный сайт федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии https://rosreestr.gov.ru.
Комментарий эксперта. Завершающей стадией является получение выписки из ЕГРН, что подтверждает успех в узаконивании возведенной реконструкции.
Почему суд может отказать в узаконивании
Причин, по которым суд может отказать, несколько. Мы перечислим наиболее частые из них:
- не хватает соответствующих документов;
- документы имеются, но они заполнены с нарушением;
- допущены нарушения действующего законодательства РФ в данной области;
- отсутствие проекта;
- не получено разрешение;
- не пройдено согласование реконструкции здания;
- проектировщик не состоит в СРО;
- не проведена экспертиза, либо ее результаты отрицательны.
Для совершения узаконивания судом придется привлечь высококвалифицированного проектировщика, которого вы можете найти в “СМВ ГРУПП”. В любом случае после одобрения и утверждения судом законности самовольной реконструкции необходимо внести данные в ЕГРН. Как уже говорилось, получение выписки является заключительной стадией.
Комментарий эксперта. Наши сотрудники помогут в решении подобных вопросов, а также будут представлять ваши интересы во время судебного процесса.
Предписание госинспекции
В 1994 году появилась государственная инспекция по недвижимости, тогда местные органы власти передали туда свои контролирующие полномочия. Давайте разберемся, чем же они занимаются:
- рассматривают заявления граждан и организаций;
- проводят проверки (планово и внепланово);
- выявляют самострои, самовольные перепланировки, реконструкций;
- определяют, что объект относится к категории — незаконная пристройка;
- выносят представление о сносе объекта недвижимости;
- ведут административные дела в суде;
- согласуют и выдают разрешения.
Почему госинспекция выносит предписание
Причин может быть множество. Вынесение данного документа происходит в ходе проведения плановых и внеплановых проверок.
Заказчики компании «СМВ ГРУПП» много раз сталкивались с вынесением предписания, что обычно служило основанием для начала процедуры узаконивания самовольной реконструкции объекта капитального строительства.
Итак, разберемся с причинами:
- не заказали проект реконструкции;
- не получили разрешение на реконструкцию в Москве или СПБ;
- допустили любого рода ошибки в правоустанавливающих документах;
- нет заключения эксперта или оно не является положительным;
- нарушены правила безопасности, строительства и т.д.;
- допущены нарушения согласно налоговому законодательству РФ.
Комментарий эксперта. Решение госинспекции по поводу сноса объекта можно оспорить в суде, но для этого требуется помощь квалифицированных специалистов. Поэтому рекомендуем вам обратиться к проектировщику, желательно, который знает закон и сможет отстоять ваши интересы в суде. Такой подход поможет избежать сноса и ответственности (уплаты штрафов).
Особенности устранения предписания
К нам много раз обращались за помощью в устранении предписания государственной инспекции. Исходя из личного опыта, делимся некоторыми особенностями и важными нюансами, которые помогут устранить ошибки, описанные в предписании.
К проверке можно заранее подготовиться, особенно если она плановая, и вы точно знаете, когда сотрудники госинспекции придут к вам. Порой можно обойтись наведением порядка в документации, но иногда придется произвести некоторые строительные работы и обязательно преодолеть стадию согласования.
Несколько вариантов устранения предписания:
- изменения в документах, корректировка, переделывание;
- пройти процесс согласования;
- провести работы;
- изменить целевое назначение.
Перечисленные нами варианты являются базовыми, итоговое решение все же зависит от многих индивидуальных обстоятельств. Соответственно, для устранения предписания понадобится собрать пакет документов:
- АГР (если изменения затрагивают фасад);
- заключение комиссии;
- паспорт, подтверждающий безопасность;
- заключение кадастрового инженера;
- документы о согласовании.
Существует и такой документ как заключение о соответствии, где указывается характеристика безопасности и состояние объекта капитального строительства, а также соблюдение законодательных требований.
Когда вы устраните все, что указано в предписании, можете уведомить инспекцию по недвижимости об этом.
Там всегда пишется конкретный срок, к которому необходимо устранить ошибки, если этого не сделать вовремя, то можно получить административную ответственность, то есть штраф.
Список нужных документов
| № | Описание документа | Скачать документ |
| 1 | Технический план | Ссылка для скачивания |
| 2 | Заявление (получение разрешение на реконструкцию здания) | Ссылка для скачивания |
| 3 | Заявление о кадастровом учете | Ссылка для скачивания |
| 4 | Заявление на проведение экспертизы | Ссылка для скачивания |
| 5 | Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Ссылка для скачивания |
| 6 | Рекомендации по подготовки проектных документов | Ссылка для скачивания |
| 7 | Выписка из ЕГРН | Ссылка для скачивания |
| 8 | Техзадание на реконструкцию | Ссылка для скачивания |
Преимущества выбора “СМВ ГРУПП”
Компания накапливает свой опыт с 2013 года, большинство заказанных проектов “СМВ ГРУПП” выполняет раньше заявленного срока. Одно из наших преимуществ — это годовая гарантия на услуги.
В штате нашей компании есть специалисты с профильным образованием, огромным опытом и подтвержденной квалификацией, что позволило нам закончить уже более 10 000 проектов.
120 компаний продолжают сотрудничать с нами на долгосрочной основе, которым мы предлагаем более 45 видов различных услуг, с которыми можно ознакомиться на сайте.
Кейсы нашей компании по узакониванию реконструкции объектов капитального строительства
Пример 1. Собственник нежилого помещения в торговом центре увеличил его площадь без предварительного согласования. Наши сотрудники смогли через суд узаконить пристрой (самовольную реконструкцию) и избежать вынесение административного штрафа.
Пример 2. Собственник увеличил высоту одного из нежилых помещений в здании, через 3 месяца принял решение об узаконивании, в чем специалисты “СМВ ГРУПП” ему помогли, что увенчалось успехом.
Незаконная реконструкция нежилого здания в 2023 году
По Градостроительному кодексу Российской Федерации, реконструкция объекта капитального строительства (ОКС) — это изменение основных параметров строения (высоты, площади, объема, этажности), а также замена устаревших строительных конструкций, принимающих нагрузки (несущих), или их восстановление по причине повреждения. Такие сложные работы полагается согласовывать с компетентным органом, однако нередки случаи, когда реконструкция проводится без согласования.
p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
В статье дано понятие незаконной реконструкции, содержится информация об ответственности за самовольную реконструкцию, о способах ее легализации.
p, blockquote 2,0,0,0,0 —>
Что такое самовольная реконструкция
Незаконная реконструкция ОКС — это перестройка недвижимости, выполненная без разрешения уполномоченной инстанции или с несоблюдением градостроительных и других строительных норм и правил.
p, blockquote 3,0,0,0,0 —>
В отличие от самовольной постройки незаконная реконструкция производится на основе объекта, построенного на законных основаниях, технические характеристики которого учтены в Едином государственном реестре недвижимости.
Вместе с тем в результате незаконной перестройки здания образуется новый объект, который может быть признан самовольной постройкой, то есть самостроем, на который распространяются положения статьи 222 ГрК РФ.
p, blockquote 4,0,0,0,0 —> Незаконная реконструкция здания. Надстройка шестого этажа, создавшая угрозу для жизни людей
Ответственность за самовольную реконструкцию
Когда компетентными органами вскрывается чья-либо незаконная реконструкция, ответственность, ожидающая собственника, в лучшем случае ограничится административным взысканием (штрафом), в худшем — привлечением к уголовной ответственности. УК РФ пойдет в ход, если в перестройке были допущены нарушения, которые стали причиной материального ущерба для третьей стороны имущественных отношений, вреда для здоровья людей и окружающей среды.
p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Выявление незаконной перестройки
Каким образом Госстройнадзор может узнать о нарушении закона? Признание реконструкции незаконной осуществляется комплексно:
- по результатам собственных плановых проверок;
- по отчетам городских комиссий по пресечению самовольного строительства (в Москве — Государственной инспекции по недвижимости);
- по жалобам физических лиц и обращениям организаций, интересы которых нарушены самовольной реконструкцией объекта;
- по итогам проверок иных инстанций (жилинспекции, прокуратуры и других).
На основании данных всех проверок нарушителю отправляют уведомление о запланированном сносе строения или предписание с требованием ликвидировать итоги реконструкции, привести объект к исходным параметрам, значащимся в кадастре недвижимости.
p, blockquote 7,0,0,0,0 —> Пресечение незаконной реконструкции в Рязанском районе Москвы
Дальнейшие действия надзорных органов таковы:
- признание права на самовольную реконструкцию, если собственник недвижимого имущества устранил допущенные в ходе перестройки нарушения или доказал соответствие объекта градостроительным нормам и правилам;
- если владелец оставил нарушения по безответственности или по невозможности их устранения, уведомление с требованием о сносе объекта с самовольной реконструкцией направляется в местную администрацию, которая переправляет его в суд в качестве искового заявления;
- суд, рассмотрев исковое заявление, выносит решение.
Если решение суда не исполняется нарушителем, вновь направляется иск. На основании судебного акта судебные приставы получают исполнительный лист и занимаются исполнением судебного решения о сносе самостроя. Они могут привлечь к этому мероприятию местные ведомства.
p, blockquote 9,0,0,0,0 —>
После проведения сноса по исполнительному листу на собственника налагается взыскание по возмещению расходов. В случае добровольного исполнения решения суда нарушитель заказывает проект на организацию работ по сносу незаконно перестроенного объекта.
p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
Последствия для владельца объекта недвижимости
Степень ответственности собственника зависит от характера нарушений, допущенных при самовольной реконструкции. Последствия отклонений от норм и правил при самострое такие:
- уведомление (постановление, решение) с требованием сноса объекта;
- предписание об удалении нарушений СНиП, и после исправления недочетов владелец может получить право собственности на измененный в процессе реконструкции объект;
- возмещение материального ущерба и вреда для здоровья людей, полученного вследствие незаконной перестройки недвижимости;
- наложение штрафа или приостановка коммерческой деятельности на 90 дней, по КоАП (ст. 9.5).
Уведомление административной инстанции о сносе здания можно обжаловать через суд, который принимает решение о сносе лишь в случае невозможности ликвидации изменений строения, представляющих опасность.
p, blockquote 12,0,0,0,0 —>
Судебный акт или решение определяют срок, в который самовольная постройка должна быть снесена. В случае предписания о ликвидации нарушений собственнику тоже указывают срок, в который он должен подать документы, провести экспертизу самовольной реконструкции. Если не уложиться в предписанные сроки, можно заработать еще одну административную ответственность.
p, blockquote 13,0,0,0,0 —>
Комментарий эксперта. Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД) Москвы размещает на портале все уведомления, предписания и решения, а также список самовольных построек и реконструкций с адресами и кадастровыми номерами. Собственники могут проверить данные и документы.
Если владелец не согласен с каким-то актом, он может потребовать объяснения, представить документы, доказывающие законность реконструкции, и подать жалобу в административный орган или в суд.
Как узаконить реконструкцию нежилого здания
Реконструкция без официального разрешения на проведение работ законом запрещена, и предусмотрена ответственность за правовое нарушение. Однако суд может признать право собственности на незаконную постройку при таких условиях:
- самовольная реконструкция осуществлена на собственном земельном участке с ВРИ, допускающем строительство;
- объект отвечает требованиям и нормам на момент обращения в суд;
- реконструированный объект не ущемляет права и интересы третьих лиц и не угрожает жизни и здоровью людей.
В остальных случаях несоблюдение закона отзывается для собственника недвижимого имущества наказанием, предусмотренным в статье 9.5 Кодекса административных правонарушений (КоАП) РФ.
p, blockquote 16,0,0,0,0 —>
Штраф за незаконную реконструкцию юридическому лицу (организации) доходит до 1 млн рублей, ИП — до 50 000 рублей. Или тому и другому придется приостановить деятельность на срок до 3 месяцев. Для физлица максимальная сумма штрафа — 5000 рублей. Кроме этого, нарушителей обяжут перестроить объект, чтобы устранить опасность для здания.
В строительном праве ничего не говорится о том, как узаконить реконструкцию здания, каков порядок действий. В случае выполнения строительных работ без проекта и разрешения Госстройнадзора дается возможность узаконить их через суд. Добиться положительного решения суда самостоятельно, без участия квалифицированных юристов и проектировщиков едва ли получится.
p, blockquote 18,0,0,0,0 —>
Но прежде обращения в суд стоит попытаться узаконить самовольную реконструкцию через администрацию.
p, blockquote 19,0,0,0,0 —>
Узаконивание в административном порядке
Что нужно предпринять для легализации самостроя:
- обеспечить письменное согласие всех владельцев на реконструкцию, если их несколько;
- заказать инженерные изыскания;
- заказать ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) в профильной организации или в администрации;
- в проектной организацию СРО заказать проект и экспертное заключение; подготовить исходные документы на объект недвижимости и земельный участок для эксперта и обеспечить ему свободный доступ на объект для обмеров и обследования;
- получить выписку ГПЗУ;
- получить проект и прилагающуюся к нему документацию;
- получить результаты инженерных изысканий;
- оформленные документы подать в администрацию (в Москве — Градостроительную земельную комиссию).
Документы, обязательные для получения разрешения:
- заявление владельца или его законного представителя;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- доверенность для представителя, заверенная нотариально;
- учредительные документы организации, если заявителем является юридическое лицо;
- проектная документация;
- правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и участок земли;
- согласие всех собственников на реконструкцию в письменной форме;
- положительное заключение экспертизы по проекту;
- ГПЗУ, не старше трех лет;
- подтверждение членства СРО экспертной организации.
Скорей всего, административный орган откажет в выдаче разрешения на незаконно проведенную перестройку здания, так как полагается выдавать разрешение до начала работ, а не после их выполнения.
p, blockquote 22,0,0,0,0 —>
Вместе с тем отказ может быть обоснован следующими причинами:
- недостаток в комплекте документов;
- нарушения в оформлении проектной документации;
- отклонение от градостроительного регламента, нарушение нормативных актов;
- отсутствие разрешения от департамента архитектуры и градостроительства;
- неимение заявителем полномочий, отсутствие членства СРО у проектной организации;
- отрицательное заключение экспертов; другие причины.
Отказ в администрации дает основание собственнику подать исковое заявление в суд с приложением документов, подтверждающих обращение в административное ведомство.
p, blockquote 24,0,0,0,0 —>
Комментарий специалиста. Компания «Смарт Вэй» оказывает услуги по оформлению документации для получения разрешения на строительные работы или узаконения реконструкции. Юристы компании помогут вам избежать предписаний о демонтаже объекта и угрозы наложения штрафа. Поскольку все специалисты – штатные сотрудники, мы отвечаем за результат проделанной работы.
Как узаконить реконструкцию через суд
Собственник может сразу обратиться в суд за узаконением самовольно реконструированного объекта, если для этого у него есть все условия, отмеченные в статье 222 ГК РФ.
p, blockquote 26,0,0,0,0 —>
Также собственник подает иск в суд, если он не согласен с отказом администрации. На судебном процессе надо доказать имеющиеся полномочия заявителя и членство СРО у проектировщика, а также подтвердить правильное содержание проекта и оформление проектной документации.
p, blockquote 27,0,0,0,0 —>
Для подкрепления стороны истца имеет смысл привлечь к участию в судебном процессе профессионалов проектной организации, оформлявших документы. Специалисты “Смарт Вэй” могут помочь отстоять права собственника по реконструированному объекту.
p, blockquote 28,0,0,0,0 —> Форма искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку
Если реконструкция проведена с соблюдением строительных норм и правил, всех требований безопасности, не нарушает прав третьих лиц имущественных правоотношений, и тому есть доказательство, суд может вынести решение о сохранении объекта с целью узаконения его самовольной реконструкции.
При этом судебное решение — еще не гарантия согласования в Департаменте архитектуры и градостроительства (в Москве — Москомархитектуре), если реконструкция затрагивает фасад здания.
p, blockquote 30,0,0,0,0 —>
Получив разрешение на реконструкцию постфактум, можно обращаться в Госстройнадзор за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Приемочная комиссия проведет обследование, выпишет акт приемки, и собственник получит разрешение на ввод. После этого кадастровому инженеру из экспертной компании СРО надо заказать технический план.
p, blockquote 31,0,0,0,0 —>
Когда владелец получает технический план — пора проходить процедуру кадастрового учета в Росреестре и регистрацию права собственности на объект. После этого владелец получает выписку ЕГРН с обновленными характеристиками объекта — узаконивание реконструкции завершено.
p, blockquote 32,0,0,0,0 —>
Комментарий эксперта. Профильные юристы компании «Смарт Вэй» помогут оспорить незаконный отказ в разрешении на выполненную реконструкцию. Для участия в судебном процессе мы подготовим всю документацию, чтобы отстоять ваши интересы.