Как составить договор переуступки права требования долга
Бухгалтеры постоянно сталкиваются с договорами.
На курсе повышения квалификации «Работа с договорами: правовые навыки для бухгалтера» мы даем самые нужные бухгалтеру знания: как использовать и формулировать условия договора , определять подсудность, избегать вопросов налоговиков и обезопаситься от претензий контрагентов и силовых структур.
Супер-акция до 13 августа: обучение с удостоврением ФИС ФРДО за 4990 руб. Успейте записаться со скидкой
Договор переуступки права требования нужен для передачи права взыскания долга другому лицу. О том, как его правильно оформить, расскажем в этой статье.
Договор переуступки долга — что это такое?
Кредитор по денежному или иному обязательству может передать свои права другому лицу. Такая передача оформляется договором уступки права, который на юридическом языке именуется договором цессии. Первоначальный кредитор, передающий права, именуется цедентом, а новый кредитор — цессионарием. Соглашения о переуступке вправе заключать как физлица, так и организации.
Необходимость передать задолженность другому кредитору может быть вызвана различными причинами (к примеру, нежеланием заниматься взысканием долга через суд). Типичный пример цессии — передача коллекторскому агентству задолженности по кредитному договору.
Как правило, уступка права требования долга является возмездной, то есть новый кредитор выплачивает первоначальному кредитору вознаграждение, размер которого оговаривается соглашением между ними. Величина такой выплаты чаще всего меньше суммы переданной задолженности, т. к. иначе у нового кредитора не будет причин для покупки долга. В то же время закон не запрещает и безвозмездную уступку права требования новому кредитору.
Когда можно сделать перевод долга
Закон говорит о том, что уступить новому кредитору можно долги по любым обязательствам, за исключением предусмотренных законом случаев. В частности, не могут быть переведены по договору цессии права требования, если они неразрывно связаны с личностью кредитора (например, право на алименты, возмещение морального вреда и т. п.).
По общему правилу для передачи долга в порядке переуступки обычно не требуется предварительного получения согласия от должника. Однако в ряде случаев уступка прав возможна только с согласия обязанного лица, в частности:
если соглашением между кредитором и должником установлено, что передача долга возможна лишь с согласия последнего;
если нормативными актами предусмотрено, что переход права требования допустим лишь при согласии на это должника;
если выполнение обязательства тесно связано с личностью кредитора.
К новому кредитору права переводятся в таком же объеме, каком они принадлежали прежнему кредитору. Кроме того, вместе с основным долгом передаются обеспечивающие его обязательства (неустойка и др.). Иные условия договора, долг по которому передается цессионарию, также остаются без изменений.
Нужно отметить, что передать долг можно и тогда, когда уже имеется судебное решение о взыскании задолженности в пользу первоначального кредитора. В этом случае после оформления договора цессии понадобится обратиться в суд, который вынесет определение о замене стороны по делу. Далее с этим определением и договором переуступки нужно обратиться в службу судебных приставов.
Форма и существенные условия договора цессии
Соглашение об уступке прав следует заключать в такой же форме, как и тот договор, права по которому передаются новому кредитору. То есть если основной договор заключен в простой письменной форме, то и договор цессии нужно оформить в простом письменном виде. Если основной договор удостоверен у нотариуса, то и переуступка долга, соответственно, должна быть заверена в нотариальном порядке. Если сделка, права по которой переходят к новому лицу, зарегистрирована в Росреестре, то и договор цессии подлежит регистрации (если иное не предусмотрено нормативными актами).
Единственное существенное условие договора переуступки — его предмет. Предметом является право требования, которое переходит к новому кредитору. В тексте договора следует описать суть передаваемого права требования и указать, на основании каких документов оно возникло. При этом совершенно не обязательно отражать в договоре причины и мотивы такой передачи.
Договор или судебное решение, из которого вытекает передаваемое право, обязательно прилагается к соглашению о переуступке. Если такой договор имеет приложения, то их также нужно передать новому кредитору.
Все иные условия соглашения об уступке прав относятся к числу дополнительных и включаются в текст соглашения по усмотрению сторон. Более наглядно все вышеперечисленное представлено в образце договора переуступки права требования долга, имеющемся на нашем сайте.
Нюансы договора уступки права
При заключении договора цессии нужно учесть ряд нюансов:
Целесообразно отразить в тексте договора условие о том, кто из сторон и в какой срок сообщает должнику о переходе права требования к цессионарию. Логичнее эту обязанность возложить на нового кредитора, поскольку в силу закона именно на нем лежит риск последствий неизвещения должника.
Если должник, не уведомленный о передаче долга, исполнит обязательство первоначальному кредитору, то он считается выполнившим свою обязанность. А новому кредитору в таком случае придется взыскивать с прежнего кредитора сумму долга, необоснованно им полученную.
Передача права требования может быть оформлена не только двусторонним, но и трехсторонним договором (с участием должника).
В возмездном договоре следует прописать размер и порядок выплаты вознаграждения, которое выплачивает цессионарий. Если стороны заключают безвозмездный договор, то лучше всего прямо отразить в договоре, что у нового кредитора нет обязанности по выплате вознаграждения.
Прежний кредитор не отвечает за исполнение обязательства должником. Исключением будет ситуация, когда он выступит поручителем обязанного лица перед новым кредитором.
Примерный бланк договора переуступки права требования долга
В том случае, если требуется договор переуступки права требования, — образецбланка для него будет выглядеть примерно так:
_г.________________ «___» ______________ _____ г.
__________________________________________________________________,
именуемое «Цедент», в лице _________________________________________,
действующего на основании ______, и _________________________________,
именуемое «Цессионарий», в лице ____________________________________,
действующего на основании ________, заключили Договор о нижеследующем:
Предмет договора
Цедент уступает Цессионарию право требования долга по договору № ______ от «___» _____________ ____ г., заключенному между Цедентом и __________________________________________________________________, именуемым «Должник», в объеме и на условиях, определенных этим договором. Названный договор является приложением к настоящему Договору.
Права и обязанности сторон
Обязанности Цедента:
передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования;
известить Должника о переходе права требования к Цессионарию не позднее ____суток с даты подписания Договора;
выплатить Цеденту вознаграждение в размере_________руб. в срок не позднее ____дней после подписания Договора;
Ответственность сторон
Стороны несут ответственность за свои противоправные действия согласно действующему законодательству.
Заключительные положения
Договор приобретает силу с момента его подписания.
Договор составлен в 2 равноценных экземплярах.
Понятие цессия, цедент и цессионарий: основы и примеры
Уступка права требования — это вид договора, по которому одна сторона (цедент) передает свои права и обязанности другой стороне (цессионарию). Это юридическое понятие активно используется в самых разных сферах, включая корпоративную, финансовую и судебную.
Цессионарий — это контрагент по договору, который передает свои права и обязанности другому контрагенту, т.е. эмитенту. Цессионарием может быть физическое или юридическое лицо, а также государственное учреждение или организация.
Эмитент — это сторона договора, которая получает права и обязанности от цессионария. Цессионарий также может быть физическим или юридическим лицом. Он обязуется исполнять переданные ему обязательства и имеет право использовать полученные права в соответствии с условиями договора.
Цессия может применяться в различных ситуациях, например при передаче долгов, имущества или прав на интеллектуальную собственность. Важно отметить, что для обеспечения легитимности и защиты интересов обеих сторон цессия должна быть оформлена в письменном виде и иметь юридическое сопровождение.
Цессия: основные понятия
Цессия — это договор, по которому одна сторона, называемая цессионарием, передает свое имущество другой стороне, называемой эмитентом. Эмитент становится новым владельцем права, а цессионарий теряет это право.
Такая уступка часто используется в финансовом секторе, например, при переводе долга или авторских прав. Для официального оформления уступки требуется письменное соглашение между цессионарием и цедентом.
Важно отметить, что уступка может быть абсолютной или относительной. При абсолютной уступке цессионарий передает все права цессионарию. При относительной уступке передаются только некоторые права из всего комплекса или конкретные права.
Уступка является одним из способов передачи прав собственности и может иметь различные условия и ограничения, которые стороны могут согласовать и определить в договоре. Прежде чем заключать договор уступки, цессионарий с уступщиком должны быть внимательно ознакомлены с условиями и правовыми последствиями данного закона.
Уступка права требования: определение и содержание
Уступка — это вид сделки, связанный с передачей права требования от одного лица (цедента) к другому (цессионарию). При уступке цессионарий передает эмитенту все права на конкретное требование, в том числе право на получение денежных средств или исполнение обязательств.
Основное содержание уступки заключается в том, что цессионарий отказывается от права и передает его цессионарию. При этом цессионарий и эмитент заключают соответствующее соглашение, в котором определяются условия передачи прав. В соглашении также указывается, какая сумма передается цессионарию за уступку прав и какие требования подлежат уступке.
Уступка прав может использоваться в различных отраслях бизнеса, например в банковском секторе, в том числе в правовом секторе при уступке требований по кредитам, в сделках по передаче прав на товары или услуги, а также в правовом секторе при передаче прав на имущественные требования или интересы.
Важно отметить, что для уступки требуется согласие третьего лица, к которому направлено требование. Кроме того, цессионарий не может передать уступку, если она не подлежит передаче по своей природе, например, личные или интеллектуальные права.
Цессионарии: роли и обязанности
Цессионарий — это сторона, передающая права третьему лицу по договору уступки. В контексте уступки прав цессионарий играет важную роль и выполняет определенные задачи.
Одной из основных функций цессионария является уступка прав третьим лицам. Эту уступку цессионарий осуществляет посредством договора уступки, в котором оформляется процедура и определяются условия уступки прав.
Цессионарий также обязан предоставить эмитенту все необходимые документы и информацию, подтверждающие его права. Это могут быть, например, договоры, лицензии на эксплуатацию, патенты или иные передаваемые права.
Кроме того, цессионарий должен обеспечить отсутствие у эмитента каких-либо обременений, тягот или споров в отношении передаваемых прав. Это позволяет эмитенту убедиться в том, что получаемые им права являются законными и не вызывают сомнений.
Цессионарий также может выполнять операцию контроля за выполнением условий договора уступки. От цессионария могут потребоваться отчеты об использовании передаваемых прав, и необходимо следить за их надлежащим использованием.
Передача: права и обязанности
Эмитент — это лицо, которому передаются права, вытекающие из соглашения об уступке. Он является получателем прав и обязанностей, вытекающих из уступки, и в случае передачи этих прав. Эмитент имеет конкретные права и обязанности, которые определяются самой уступкой.
Во-первых, эмитент имеет право требовать от цессионария выполнения его поручений. Это означает, что если цессионарий не исполняет свои обязательства перед третьими лицами, эмитент потребует от него исполнения этих обязательств. Одновременно эмитент может потребовать исполнения иных прав, переданных по договору уступки.
Во-вторых, эмитент обязан исполнить обязательства, налагаемые договором уступки. Как правило, это связано с выплатой обязательств третьим лицам, которым переданы права по договору уступки. Эмитент должен своевременно и в полном объеме выполнить эти обязательства. Невыполнение этого требования может повлечь за собой ответственность.
Кроме того, эмитент имеет право на получение информации о состоянии обязательств, переданных под уступку. Это означает, что цессионарий обязан предоставить цеденту всю информацию о третьем лице, его обязательствах и условиях исполнения. Эмитент имеет право не только на информацию, но и на документы, подтверждающие уступку прав и обязанностей.
Таким образом, эмитент играет важную роль в договоре уступки. Существуют конкретные права и обязанности, подлежащие исполнению. Эмитент имеет право требовать исполнения обязательств путем уступки и получать информацию об обязательствах. Затем эмитент обязан выполнить обязательства, налагаемые договором о размещении.
Распределение: основные виды
Цессия — это сделка, при которой одна из сторон (цедент) передает права и обязанности, вытекающие из договора, третьей стороне (эмитенту). В зависимости от условий и цели сделки существуют различные виды уступок
1. абсолютная уступка — это вид уступки, при котором права и обязанности к цессионарию переходят в полном объеме. В этом случае цессионарий полностью освобождается от исполнения договора, а эмитент становится новым участником сделки.
2. уступка акций — это вид уступки, при котором цессионарий передает эмитенту только часть своих прав и обязанностей. При частичной уступке цессионарий и цедент становятся солидарными исполнителями прав и обязанностей, вытекающих из договора.
(3) Частичная уступка — это вид уступки, при котором цессионарий передает цессионарию только некоторые права или обязанности. При этом цессионарий остается контрагентом по сделке и продолжает выполнять другие обязательства, вытекающие из договора.
4. обратная уступка — это вид уступки, при котором эмитент передает свои права и обязанности обратно цессионарию. Обратная уступка может использоваться для возврата ранее уступленных прав и обязанностей или для их перераспределения между частями сделки.
Основные виды уступки позволяют сторонам гибко управлять своими правами и обязанностями по контракту. Выбор того или иного вида уступки зависит от целей и интересов стороны сделки.
Уступка: процедура и правовые аспекты
Уступка — это вид продажи долга, при котором кредитор (цессионарий) передает право требования к должнику (эмитенту). Процедура осуществляется на основании договора уступки, заключаемого между цессионарием и цедентом.
Правовые аспекты уступки регулируются Гражданским кодексом, который предусматривает особые условия. В частности, для действительности уступки необходимо письменное согласие должника на переуступку долга. Другим важным аспектом является уступка прав кредитора на весь долг, т.е. все права и обязанности, связанные с требованием, переходят от цессионария к цеденту.
Уступка может быть бесплатной, если уступка прав требования производится без оплаты или если цедент получает определенное вознаграждение за уступку прав требования. Рекомендуется, чтобы бесплатная уступка осуществлялась в денежной форме или по договору.
Уступка является важным инструментом передачи прав на долг и обеспечения его распределения. Она облегчает процесс взыскания долга и позволяет должнику снять с себя обязательства перед первоначальным кредитором. Правовые аспекты переуступки обеспечивают защиту интересов всех сторон и регулируют процесс ее осуществления
Переуступка: практическое применение и примеры
Цессия — это юридический инструмент, позволяющий передать права и обязанности по договору третьему лицу (цессионарию). Практическое применение переуступки существенно различается и встречается в различных сферах деятельности.
Примером реализации цессии является передача прав требования на основании займа. Например, если человек имеет долг перед банком, он может уступить свои права третьему лицу, которое становится новым кредитором. Таким образом, уступка позволяет передать права требования по долгу без необходимости заключения нового договора.
Другим примером применения уступки является передача авторских прав. Например, композитор может передать свои права на произведение третьему лицу, которое затем получает право использовать и распространять это произведение. Уступка в этом случае позволяет композитору получить вознаграждение за свое произведение и передать право на его использование другому лицу.
Уступки могут использоваться и в коммерческой сфере. Например, поставщик товаров может уступить свои права по договору с покупателем третьему лицу, которое в свою очередь производит оплату и получает товар. Таким образом, уступка позволяет поставщику быстрее получить деньги и избежать проблем с просрочкой платежа.
В целом уступка прав является удобным и эффективным инструментом передачи прав и обязанностей по договору. Она позволяет сторонам экономить время и ресурсы, обеспечивает гибкость и свободу в управлении своими правами. Поэтому переуступка широко используется в различных областях бизнеса и личных отношений.
Что такое цессия
C paзвитиeм кpeдитнoй oтpacли и oднoвpeмeннo нecтaбильнoй финaнcoвo-экoнoмичecкoй cитyaциeй в cтpaнe, вce бoльшe кpeдитopoв cтaлкивaютcя c зaдoлжeннocтью cвoиx зaeмщикoв. Чтoбы нe oбaнкpoтитьcя, бaнки и дpyгиe кpeдитныe opгaнизaции иcпoльзyют вoзмoжнocть цeccии дoлгa тpeтьим лицaм. Этa oпepaция пoзвoляeт пoгacить зaйм и пepeдaть oтвeтcтвeннocть зa дoлжникa дpyгoй opгaнизaции. Пoдpoбнee o тoм, чтo тaкoe цeccия в гpaждaнcкoм пpaвe , чтo oзнaчaeт дoгoвop цeccии дoлгa , a тaкжe виды и ocoбeннocти этoй финaнcoвo-пpaвoвoй oпepaции paccмoтpим в нaшeй cтaтьe.
Чтo этo тaкoe цeccия пpocтыми cлoвaми
Ecли paccмaтpивaть oпepaцию co cтopoны зaeмщикa, цeccия — этo зaмeнa кpeдитopa. Дpyгaя фopмyлиpoвкa, кoтopyю чacтo иcпoльзyют, чтoбы пpocтыми cлoвaми oбъяcнить, чтo тaкoe цeccия — этo пpoдaжa дoлгa дpyгoй opгaнизaции. C юpидичecкoй cтopoны этo oбъяcнeниe нe coвceм кoppeктнo, нo пoзвoляeт пepeдaть cyть cлoжнoгo пpoцecca — пepeдaчи пpaвa тpeбoвaния cyщecтвyющeгo дoлгa.
B цeлoм тepмин цeccия oзнaчaeт ycтyпкy oпpeдeлeнныx пpaв тpeтьeмy лицy. Для пpимepa мoжнo пepeдaть пpaвo тpeбoвaния дoлгa или кpeдитa, пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть или дpyгoe имyщecтвo, пpaвo влaдeния цeнными бyмaгaми. Oпepaция ycтyпки пpaв дoлжнa быть зaдoкyмeнтиpoвaнa.
Дoгoвop цeccии — этo дoкyмeнт, кoтopый фикcиpyeт coглaшeниe мeждy пpaвoвлaдeльцeм или пepвoнaчaльным кpeдитopoм и тpeтьeй cтopoнoй, пиcьмeнный дoгoвop пoдтвepждaeт зaкoннocть ycтyпки или пepeycтyпки пpaв и фикcиpyeт ycлoвия иx пepeдaчи. Co cтopoны кpeдитopa cyть дoгoвopa цeccии в тoм, чтoбы пepeдaть нeoбxoдимocть тpeбoвaть пoгaшeниe зaймa дoлжникoм дpyгoй opгaнизaции, кoтopaя cпeциaлизиpyeтcя нa peшeнии пoдoбныx вoпpocoв.
Интepecнo! Нa тeppитopии PФ пoд дoгoвopoм цeccии oбычнo пoдpaзyмeвaют дoгoвop нa пepeдaчy пpaв пo дeбитopcкoй зaдoлжeннocти физичecкoмy или юpидичecкoмy лицy, c yчeтoм вcex зaкoнныx ycлoвий тaкoй пepeдaчи.
B cдeлкe пo пepeдaчe пpaв зaдeйcтвoвaны 3 yчacтникa:
�� пepвoнaчaльный кpeдитop, кoтopый ycтyпaeт cвoи пpaвa тpeбoвaния дoлгa дpyгoмy лицy и в пpoцecce cдeлки пpиoбpeтaeт cтaтyc цeдeнтa;
�� cтopoнa, кoтopaя пpиoбpeтaeт пpaвo тpeбoвaния зaдoлжeннocти пo цeccии — цeccиoнapий — oбычнo, кoллeктopcкaя фиpмa;
�� дoлжник, для кoтopoгo в пpoцecce cдeлки мeняeтcя лишь кpeдитop и ocтaютcя пpeжними paзмep и ycлoвия пoгaшeния зaдoлжeннocти.
Для дoлжникa знaниe этиx тepминoв и пoнятий мoжeт пpигoдитьcя пpи изyчeнии дoгoвopa.
3aкoнoдaтeльнaя бaзa для пpoвeдeния пpoцeдypы цeccии дoлгa
Пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy peглaмeнтиpyeтcя cтaтьями 382 – 390 ГК PФ.
Coглacнo 382 cтaтьe ycтyпкa пpaв бeз coглacия дoлжникa пpизнaeтcя зaкoннoй. Bмecтe c этим, дoлжникy дoлжны выcлaть пиcьмeннoe yвeдoмлeниe o cмeнe кpeдитopa. Ecли тaкoe yвeдoмлeниe нe былo oтпpaвлeнo вмecтe c кoпиeй дoгoвopa цeccии или выдepжки из нeгo, дoлжник имeeт зaкoннoe пpaвo нe выпoлнять тpeбoвaния нoвoгo кpeдитopa. Этo пpaвo дoлжникa пpoпиcaнo в cтaтьe 385 ГК PФ.
Cтaтья 384 фикcиpyeт нeизмeнный oбъeм пpaв тpeбoвaния, кoтopыe пepeдaютcя oт пepвoнaчaльнoгo кpeдитopa пpи цeccии. Дpyгими cлoвaми, cyммa дoлгa c yчeтoм пpoцeнтoв нe мeняeтcя, дoпoлнитeльныe нaчиcлeния нa дoлжникa — штpaфы, пeня — являютcя нeзaкoнными. Ecли дoлжник нe coглaceн c пpeдъявляeмыми eмy тpeбoвaниями, coглacнo cтaтьe 386 oн имeeт пoлнoe пpaвo выдвинyть вoзpaжeния нoвoмy кpeдитopy.
Пpoцeдypa цeccии тaкжe peглaмeнтиpyeтcя coглacнo нoвoмy зaкoнy o кoллeктopax. B нoвoй peдaкции зaкoнa гocyдapcтвo yжecтoчилo тpeбoвaния к кoллeктopcким opгaнизaциям и кoнтpoль зa иx paбoтoй. Нaпpимep, кoллeктopcкaя кoмпaния дoлжнa быть зapeгиcтpиpoвaнa в гocyдapcтвeннoм peecтpe, пoэтoмy пpи взaимoдeйcтвии c кoллeктopaми тpeбyйтe пpeдъявить нoмep гocpeгиcтpaции. Taкжe, нoвый зaкoнoпpoeкт oгpaничивaeт любыe взaимoдeйcтвия кoллeктopoв c дoлжникoм, пoэтoмy caм пpoцecc тpeбoвaния вoзвpaтa дoлгa пepexoдит в бoлee пpaвoвoe pycлo.
Bиды дoгoвopoв цeccии
⭕ Пo cyбъeктaм, yчacтвyющим в cдeлкe. Пepeдaчa пpaв мoжeт пpoxoдить мeждy юpидичecкими и физичecкими лицaми:
▪ Meждy юpидичecкими cyбъeктaми — мoжeт пpoxoдить кaк мeждy paзными кoмпaниями, тaк и пpи peopгaнизaции фиpмы, кoгдa вмecтe co cмeнoй coбcтвeнникa, нaзвaния и aдpeca пpoиcxoдит пepeycтyпкa дoлгa внoвь opгaнизoвaннoй кoмпaнии.
▪ Meждy физичecкими лицaми — нaпpимep, выcтyпaя пopyчитeлeм пo дoгoвopy кpeдитoвaния, вы мoжeтe cтaть цeccиoнapиeм пo oтнoшeнию к дoлжникy. Пpи этoм вaжнo yкaзaть тoчныe пepcoнaльныe дaнныe oбeиx cтopoн в дoгoвope.
▪ Meждy физичecким и юpидичecким лицoм — нaпpимep, пepexoд дoлгoвыx oбязaтeльcтв OOO пpи ликвидaции или бaнкpoтcтвe к диpeктopy кoмпaнии.
Bo вcex paccмoтpeнныx cлyчaяx фигypиpyют двe cтopoны, нo тoлькo тpexcтopoнний дoгoвop гapaнтиpyeт тo, чтo дoлжник знaeт o cмeнe кpeдитopa.
Чтo лyчшe yкaзaть в ocнoвaнии дoгoвopa цeccии ? Пepeчeнь дoкyмeнтoв для зaключeния тaкoгo дoгoвopa в кaждoм cлyчae индивидyaлeн. Этo cвязaнo c юpидичecким cтaтycoм cтopoн и cпeцификoй иx paбoты. B кaждoм из пpeдcтaвлeнныx cлyчaeв пepвoнaчaльный дoгoвop o вoзникнoвeнии дoлгoвыx oбязaтeльcтв cтaнoвитьcя ocнoвoй для oфopмлeния пpoцeдypы пepeдaчи пpaв. Нaпpимep, пepвoнaчaльным дoлгoвым дoкyмeнтoм мoжeт являтьcя кpeдитный дoгoвop, aкт пpиeмки-пepeдaчи, кoнтpaкт, дoгoвop oвepдpaфтa.
⭕ Пo кoличecтвy yчacтвyющиx cтopoн. Paзличaют двycтopoнний и тpexcтopoнний дoгoвop. B пepвoм cлyчae дoлжник пoлyчaeт yвeдoмлeниe o cмeнe кpeдитopa, вo втopoм — личнo yчacтвyeт в пoдпиcaнии дoкyмeнтoв.
⭕ Пo нaличию вoзнaгpaждeния. Пepeдaчa пpaв тpeбoвaния мoжeт пpoxoдить нa бeзвoзмeзднoй ocнoвe ил пpeдycмaтpивaть oпpeдeлeннoe вoзнaгpaждeниe пepвoнaчaльнoмy кpeдитopy. Пpимepoм цeccии зa вoзнaгpaждeниe являeтcя пpoдaжa дoлгa бaнкoм кoллeктopcкoй кoмпaнии. Пpи этoм в бoльшинcтвe cлyчaeв бaнк пoлyчaeт тoлькo 5-10% oт oбщeй cyммы дoлгa, a кoллeктopcкaя кoмпaния мoжeт тpeбoвaть пoгaшeния вceй cyммы зaдoлжeннocти.
Цессия: что нужно знать о договоре переуступки прав
Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).
Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.
Что такое цессия
Цессия — это передача права требования по договору от одного лица другому.
«Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.
Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.
Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.
Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин. «Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.
Виды переуступки прав
Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета.
«Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Но расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и только после государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Особенности и риски
С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.
Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.
Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.
«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.
Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.
«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства. В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.
Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.
Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.
Как обезопасить себя
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты: