Фактическая площадь квартиры меньше чем в договоре долевого участия

Верховный суд РФ разъяснил основание для соразмерного уменьшения цены договора по договору долевого строительства

Верховный суд РФ разъяснил основание для соразмерного уменьшения цены договора по договору долевого строительства

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

К такому выводу пришел Верховный суд Российской Федерации в своем определении по делу № 48-КГ20-21-К7 от 09.03.2021 года.

В ходе судебного заседания суд установил, что между Истцом и Ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с условиями договора Ответчик, являясь застройщиком, обязался передать Истцу, который являлся участником объекта долевого строительства, − двухкомнатную квартиру общей приведенной проектной площадью 67,13 квадратных метра (с учетом понижающего коэффициента 0,5), общей проектной площадью без учета лоджий 65 кв. м.

По условиям договора стоимость квартиры, уплаченная Истцом, являлась окончательной и изменению не подлежала. По акту приема-передачи Истцу передана квартира, общая площадь которой без учета площади лоджии составила 63,8 кв. м, общая площадь с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 − 68 кв. м. Но, в технической документацией на квартиру было указано, что общая площадь квартиры составляет 63,8 кв. м. и площадь лоджии − 4,1 кв. м.

В связи с этим Истец Ответчику направил претензию о возврате части денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры с 65 кв. м до 63,8 кв. м, которую Ответчик в добровольном порядке не удовлетворил.

Первая инстанция

В суде первой инстанции, принималось решение об отказе в удовлетворении исковых требований, на основании статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Свода правил СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные» исходя из того, что Ответчик передал Истцу объект долевого строительства, общая площадь которого превышала определенную договором участия в долевом строительстве. Факт того, что площадь квартиры без учета площади лоджии меньше на 1,2 кв. м площади, определенной договором участия в долевом строительстве, по мнению суда не свидетельствовала о наличии недостатка качества объекта участия в долевом строительстве в том смысле, который заложен законодателем в положениях ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку Истцом не представлено доказательств того, что данное отступление от условий договора влечет нарушение обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований. Однако суд первой инстанции при этом признал, что положениями заключенного сторонами договора однозначно определено, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит.

Апелляционная инстанция

Суд апелляционной инстанции, признавая правильным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, не согласился с выводом о соответствии переданной квартиры условиям договора, однако указал, что право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены влекут не любые недостатки объекта долевого строительства, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования. Отличие проектной площади от фактической, по мнению суда апелляционной инстанции, не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению, поскольку договором может быть предусмотрено иное. Поскольку изменение площади квартиры составило менее 5 % от общей площади, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии существенных изменений проектной документации и оснований для 7 взыскания с застройщика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора.

Кассационный суд общей юрисдикции

Кассационный суд общей юрисдикции судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций оставил без изменения.

Верховный суд РФ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертёж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора. Статьёй 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участник) долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации. Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер. Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора — жилого помещения — с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214- ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведённой нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора, что не было учтено судом.

Как следует из материалов дела, условиями договора № 7 не согласован размер определённых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части её уменьшения, так и в части её превышения. При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишён права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,2 кв.м, что не было учтено судебными инстанциями.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Исходя из изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, дело направила на новое апелляционное рассмотрение.

ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:

Верховный суд РФ: застройщик по договору долевого строительства обязан возмещать убытки в размере процентов, уплаченных по договору кредита

О праве дольщика на возмещение убытков в размере процентов, уплаченных по договору кредита.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.

Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.

На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

• в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
• в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.

Возможно ли изменение цены по договору долевого участия

Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.

Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.

При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.

Особенности процедуры изменения цены договора:

• Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон. Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
• Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
• Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?

Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации. Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.

В то же время ст. 5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.

Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

• Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
• При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
• При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214).
• При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
• Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия?

Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.

В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:

• Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере. Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
• Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
• Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
• Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.

На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.

Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади

Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.

При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.

Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу:

Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула:

М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М. доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).

Судебная практика по изменению площади квартиры по договору долевого участия

Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива. При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.

Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.

Основные выводы из судебной практики:

• Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей». Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
• Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
• В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
• В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Заключение

Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.

Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.

Квартира получилась меньше: когда застройщик вернет переплату

В октябре 2015-го военнослужащий Алан Пухаев* заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве. Деньги на жилье выделила ФГКУ «Росвоенипотека» — госучреждение, которое обеспечивает российских военных жильем. Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м, из которых жилая — 35,6 кв. м. В договоре указали, что цена жилья фиксированная. Вне зависимости от того, получится квартира меньше или больше, чем договаривались, Пухаев должен был заплатить 3,2 млн руб. В итоге дольщику достался 61 кв. м. Но если считать балкон и лоджию, то 64,80 «квадратов». В декабре 2016-го Пухаев подписал акт приема-передачи. А через 1,5 года попросил «СпецСтройКубань» вернуть 107 000 руб. Ведь квартира получилась меньше, чем планировалось.

Ориентировочная площадь

Застройщик деньги не отдал. Тогда Пухаев обратился в Советский районный суд Владикавказа. Дольщик требовал признать ничтожным тот пункт договора, из-за которого лишился права на перерасчет цены квартиры. И первая инстанция удовлетворила требование. Потому что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерного уменьшить цену [решение по делу № 2-3826/2019 не опубликовано. — Прим. ред.].

Но в ВС Северной Осетии выиграл «СпецСтройКубань» (дело № 33-846/2020). Он убедил апелляцию в том, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Более того, это положение появилось в договоре по инициативе Росвоенипотеки, пояснило общество. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии. Ведь от нее зависит цена — существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчета, решил ВС Северной Осетии. Отменить это решение в Пятом кассационном суде не получилось. Тогда Пухаев пожаловался в Верховный Суд России.

Прописывать отклонения от метража

В ВС спор попал к «тройке» во главе с Александром Киселевым (дело №22-КГ21-3-К5). Передача дольщику квартиры с площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от его условий, решили судьи.

Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади.

«СпецСтройКубань» подвело то, что в договоре с Пухаевым не указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья, заключил ВС и отправил спор на пересмотр в апелляцию. Первое заседание назначено на 9 сентября (дело № 33-1741/2021).

Видимо, теперь, чтобы определить не вышел ли застройщик за пределы допустимых погрешностей, апелляции придется применить правила о разумности и добросовестности, рассуждает Александр Латыев, партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 8 место По количеству юристов 30 место По выручке на юриста 41 место По выручке Профайл компании × . Ведь в ДДУ нет никаких ориентиров. Хотя куда вероятнее, что суд проигнорирует условие об отклонении от проектной площади и просто снизит цену квартиры, предполагает юрист.

Новый уровень защиты

Это дело отражает позицию Конституционного суда, которую тот занял еще в 1999-м, говорит Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании × . Потребители — экономически более слабая сторона, и поэтому в отношениях с бизнесом они нуждаются в повышенной защите со стороны государства (постановление № 4-П/1999). Похожая практика по дольщикам есть в регионах, рассказывает юрист. Например, суды ХМАО с 2010-х последовательно защищают граждан от злоупотреблений застройщиков.

Принятие решения на уровне ВС — достаточно важный и однозначный сигнал тем застройщикам, которые включают в ДДУ условие о независимости цены квартиры от ее площади и не определяют при этом допустимую погрешность. Как правило, так поступают застройщики, склонные к уменьшению площади квартир.

Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании ×

Латыев предполагает, что позиция ВС обусловлена реалиями строительства. В этой сфере почти всегда случаются отклонения от согласованной площади иногда в меньшую, а иногда и в большую сторону. «Обычно это не связано со злым умыслом, а обусловлено технологией строительства. Добиться точного попадания в проект можно, но затратно, а в большинстве случаев и не требуется», — объясняет юрист.

Договоры в сфере строительства в нашей стране традиционно предусматривают возможность отступлений от проекта. Но с определенными ограничениями.

Александр Латыев, партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 8 место По количеству юристов 30 место По выручке на юриста 41 место По выручке Профайл компании ×

Так, всегда устанавливаются пределы таких отступлений. Количественные — допустимое отклонение от площади. И качественные — например, соблюдение геометрии помещений.

А еще для разных отступлений предусматриваются разные последствия, говорит Латыев:

Реальная площадь квартиры больше или меньше, чем заявлено в ДДУ: что нужно знать дольщику?

В 99% случаев итоговая площадь квартиры отличается от той, что в проекте, или в договоре ДДУ. Это погрешности, которые неизбежно возникают в ходе строительных работ. И это нормально, если разница небольшая – в диапазоне 0,1-0,5 м 2 . Чаще всего в ДДУ есть пункт о том, что ни застройщик, ни дольщик не будут иметь претензий, требовать доплат и компенсаций за такие незначительные расхождения.

Однако, учитывая стоимость «квадрата» в Москве, даже десятые доли метра стоят дорого. Например, средняя цена 1 м 2 в квартирах новой Москвы около 135000 рублей. Получается, 0,5 м 2 – это 67500 рублей – стоимость нового Айфона, хорошего компьютера, дивана или холодильника. Вы готовы «простить» застройщику такую сумму? Если нет, эта статья для вас.

Как получить с застройщика деньги за недостающие квадратные метры? Всегда ли нужно доплачивать, если квартира оказалась больше? А главное, как не дать себя обмануть, не переплатить и получить положенное?

Есть интересные нюансы, о которых дольщики даже не догадываются.

Эксперт LegAlt рассказал:

• Когда стоит перепроверить замеры БТИ?
• Кто сделает правильные контрольные замеры?
• Нюансы обмера квартиры в новостройке
• В договоре ДДУ сказано, что платить за небольшое отклонение площади не нужно: какие шансы получить деньги?
• Застройщик требует оплатить дополнительные метры, но у вас нет денег: что делать?
• Как начать спор о доплатах за метраж, и кто прав чаще?

Нужна помощь прямо сейчас? Свяжитесь с нашими юристами и кадастровыми инженерами.

Когда стоит перепроверить замеры БТИ?

Когда дом построен и сдан в эксплуатацию, приезжают работники бюро технической инвентаризации (БТИ) и делают замеры. БТИ – это государственная организация. Результаты проведенных замеров считаются достоверными и независимыми.

Все обнаруженные противоречия, расхождения между техническими документами и фактическим состоянием объекта фиксируются. БТИ «рисует» точный план квартиры (вносит корректировки в плановые документы) и вносит цифры в кадастровый паспорт.

На основании замеров БТИ считают окончательную стоимость квартиры.

Мы здесь не будем говорить о том, что иногда замеры проводят без дольщика, а застройщик может сразу потребовать заключить дополнительное соглашение и заплатить деньги за лишние квадраты. Так столичный застройщик «РосЕвроИнвест» обманул сотни покупателей по адресу улица Королева, дом 10. Он заставил каждого заплатить по 100-500 тысяч рублей за якобы лишние квадратные метры. Как потом оказалось, по документам БТИ квадратура, наоборот, была меньше плановой от 2 до 5 м 2

Итак, возьмем штатную ситуацию. Вы присутствовали на замерах и/или видите воочию план БТИ. В каких случаях лучше перепроверить расчеты?

Не стоит слепо доверять застройщику и замерам БТИ. Человеческий фактор и личную заинтересованность никто не отменял.

Не стоит слепо доверять застройщику и замерам БТИ. Человеческий фактор и личную заинтересованность никто не отменял.

Проверьте, какова реальная площадь вашей квартиры, и сверьте:

• с плановой – с той, что в договоре ДДУ
• с итоговой – она указана в акте приёма-передачи

Если есть расхождения, будьте готовы отстаивать свои права и материальные интересы. Особенно если у вас нет лишних денег для застройщика.

Если вам страшно судиться или не верите, что справитесь самостоятельно, позвоните в юридическую компанию «LegAlt». Мы обязательно вам поможем.

Вообще, рекомендуем всегда делать свои замеры. Но в следующих ситуациях перепроверять расчеты БТИ обязательно:

1. Площадь по замерам БТИ отличается от плановой в пределах допустимойпогрешности

Площадь квартиры по замерам БТИ меньше или больше, чем в договоре ДДУ. При этом разница не больше допустимого расхождения, прописанного в договоре. Обычно это 0,1-1 м 2 , или какие-то минимальные проценты.

Например, проектная площадь квартиры 30 м 2 , а в ДДУ есть пункт о том, что отклонение реальных размеров от проектных допускается в пределах 2 %. Тогда разница в 0,6 м 2 считается нормальной и по умолчанию никем не оплачивается.

Обратите внимание, это очень важно:

Закажите контрольные замеры, чтобы знать точно, попадает ли разница площадей в допустимое расхождение.

1. Площадь по замерам БТИ больше (или меньше) плановой, а разница превышает допустимую по ДДУ погрешность

Площадь квартиры по замерам БТИ меньше или больше, чем заявлено застройщиком в договоре ДДУ. При этом разница больше допустимого расхождения, прописанного в договоре.

Предположим, вы заплатили за квартиру площадью 46 м 2 . Замеры БТИ показали, что реальная площадь 49,1 м 2 . Разница 3,1 м 2 . Застройщик не отдаст ключи и не подпишет акт приема-передачи, пока не оплатите дополнительные квадраты.

Чтобы не переплатить лишнего, закажите контрольные замеры.

Кто сделает правильные контрольные замеры?

Можно измерить площадь квартиры самостоятельно, с помощью сантиметровой ленты или современной лазерной линейки. Но так можно получить только приблизительный результат. При больших расхождениях площади даже такой непрофессиональный обмер покажет лишние или недостающие метры. Но вам же нужен официальный документ, который будет иметь вес для застройщика, а главное – для суда. Таким документом будет только заключение кадастрового инженера. Поэтому обратитесь к специалисту.

Кадастровый инженер может быть наемным работником в государственной организации (БТИ), в коммерческой компании или работать на себя в качестве ИП. Главное, он должен иметь квалификацию, подтвержденную аттестатом государственного образца, и иметь членство в СРО.

По сути это такой же эксперт, что делает замеры в БТИ, только теперь вы сами можете выбрать человека, независимость и компетентность которого у вас не вызывает никаких сомнений.

По итогам замеров вы получите официальное заключение, с помощью этого документа вы сможете разрешить спорные моменты, площади квартиры в новостройке.

Сколько стоит заказать замеры в новостройке? Стоимость услуг кадастрового инженера в Москве – от 9000 до 15000 рублей (в среднем).

Специалисты LegAlt оперативно сделают точные замеры и составят заключение, на основании которого вы сможете обратиться к застройщику с претензией и/или сразу в суд за денежной компенсацией.

Нюансы обмера квартиры в новостройке

Кадастровые инженеры проводят замеры по единым правилам и нормам, которые содержатся в ст. 15 ЖК РФ и Приложении № 2 Приказа № 90 Минэкономразвития РФ от 01 марта 2016 г. Измеряют каждое помещение в отдельности, считают площадь, затем суммируют показания.

Но если два кадастровых инженера будут обмерять одну и ту же квартиру, наверняка получат разные результаты. Почему?

Не будем говорить о разном опыте, квалификации или возможной личной заинтересованности специалистов. Возьмем чистый случай и равные возможности инженеров.

Какие факторы влияют на расхождение результатов измерений и подсчетов площади? Какие есть нюансы:

Несовершенство Приказа № 90

Например, в п. 13 Приложения № 2 говорится, что расстояния измеряются по периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 м от пола. То есть, дальномер устанавливает инженер на свое усмотрение, на 1,1 м или на 1-20 см выше. Если какие-то стены имеют уклон в несколько миллиметров, от установки дальномера будет зависеть площадь. Расхождение площади комнаты у разных специалистов может быть до 1 м 2 .

Небольшую разницу длины сторон периметра могут не учитывать

Обратите внимание на форму каждого помещения. Например, если это не идеальный прямоугольник, то это уже трапеция, и недостаточно просто перемножить две стороны. Для расчетов используют уже другую формулу. Это очень важно, так как некоторые специалисты могут разницу параллельных стен в несколько миллиметров просто не учесть.

При современном оригинальном проектировании помещения могут иметь очень сложную форму, включать более 4 углов, дуги и зигзаги. А расчеты должны быть максимально точными.

Считают площадь балкона и лоджии без понижающего коэффициента

Балкон и лоджия не относятся к общей площади. Когда инженер готовит план помещения, он измеряет балкон и лоджию, считает их площадь. Но отдельно. С общей площадью не суммирует, и в экспликации указывает отдельно. Экспликация – это поясняющая таблица с числовыми данными площади помещения и его частей.

Но если балконы и лоджии не входят в площадь помещения, вправе ли требовать дольщик деньги с застройщика, если они меньше, чем в плане? Да, имеет. Как и застройщик может требовать дополнительной платы за фактическое превышение размеров.

Но в этом случае расчеты проводятся особым образом. Считается «приведенная» площадь квартиры: суммируется общая площадь квартиры и площадь балкона (лоджии), умноженная на понижающий коэффициент. Значение понижающего коэффициента – 0,3 для балконов и 0,5 для лоджий.

То есть, по сути, расхождение размеров балконов и лоджий менее значимо и подлежит компенсации в меньших размерах.

Округление показателей создает проблемы

Округление показателей может привести к разнице реальной и проектной площади квартиры до 1м 2 и более.

Показатели в кадастровом плане округляют до десятых долей. Цифры сокращают по общепринятым математическим правилам. То есть, если значение 45, 67, в плане укажут 45, 7. Если площадь 45, 43, в плане будет цифра 45, 4.

При этом застройщик вправе продавать жилье, площадь которого рассчитана с точностью до сотых долей. Такой высокой точности замеров готового помещения (до 0,001 м 2 ) может требовать и дольщик.

Если бы фактическую площадь квартиры рассчитали, округляя до десятых, это было бы не по правилам Приказа № 90. Но при проектировании инженеры ориентируются на СНиПы и другие правила.

В итоге разница проектной и реальной площади при разных системах округления может доходить до 1м 2 и более. При стоимости московского квадрата более 100 000 рублей – это довольно существенная величина доплаты (или денежной компенсации).

В договоре ДДУ сказано, что платить за небольшое отклонение площади не нужно:

Есть ли шанс получить деньги?

В договоре есть пункт о том, что никто не должен платить, если разница в квадратах незначительная: можно ли с застройщика взыскать деньги за недостающие метры?

Многие юристы говорят, что нереально взыскать с застройщика деньги за «допустимо» недостающие метры, ведь стороны расписались в договоре и согласились на эти условия. Однако это не совсем так.

Это справедливо только в отношении застройщика: если квартира окажется больше на «допустимые» проценты или метры, он не сможет заставить дольщика доплатить даже через суд. Если ваш требует, не соглашайтесь на доплату.

Но обратное возможно. Дольщик – это потребитель, а права потребителя находятся под особой защитой. Есть успешные судебные дела, когда собственнику удавалось получить деньги за метры, которых не хватает даже в пределах пресловутой допустимой погрешности.

В подтверждение приведу пример из практики:

Хотите получить денежную компенсацию даже за небольшое отклонение реальной площади квартиры от проектной? Позвоните нам прямо сейчас или закажите обратный звонок.

Застройщик требует оплатить дополнительные метры, но у вас нет денег: что делать?

Может ли застройщик требовать доплату за дополнительные квадратные метры, говорится в вашем договоре ДДУ. Нужно открыть документ и внимательно почитать.

Обычно все о цене квартиры и возможных перерасчетах говорится в разделе «Цена договора». Если там нет ни слова о корректировке стоимости, можете вообще не платить за лишние метры. Хотя застройщик наверняка будет навязывать вам дополнительное соглашение. Мол, подпишите, только тогда подпишем акт приема-передачи и получите ключи. Если денег нет, не соглашайтесь подписывать бумаги и не платите.

Застройщик продолжает уклоняться от подписания акта и передачи квартиры? Напишите в адрес юр. лица претензию, потом сможете взыскать компенсацию через суд.

Но все же чаще всего застройщик прописывает в договоре условие о денежном возмещении разницы в квадратуре. Тогда платить за лишние метры придется.

Однако есть ли какой-то предел доплаты, чтобы не допускать злоупотреблений со стороны застройщиков? Ведь можно построить квартиры на 5-10 квадратов больше. Тогда придется доплатить несколько миллионов? Откуда взять такие деньги?

Предел доплаты существует

Если разница площади меньше, расторгнуть договор нельзя. Даже если вы не просили увеличивать площадь, а деньги, которые положены по договору, уже отдали, придется платить и въезжать в квартиру.

Если денег у вас нет, в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что из-за разницы площади в бОльшую сторону на столько-то квадратных метров, дольщик должен доплатить такую-то сумму в определенный срок (о сроках договаривайтесь). Пока не оплатите, квартира по факту будет в залоге у застройщика. Если не заплатите в срок, вам начислят неустойку.

У вас нет денег, чтобы доплатить за лишние квадраты? Обратитесь в Legalt, мы поможем решить вопрос быстро и выгодно. Договоримся об отсрочке или рассрочке выплат, и вы будете платить комфортную сумму в месяц.

Как начать спор о доплатах за метраж, и кто прав чаще?

Прежде чем подать в суд и начать спор о доплатах (компенсациях) за метраж, направьте в адрес застройщика досудебную претензию. Отказ застройщика добровольно выполнить ваши требования, если они обоснованы, предоставляет право получить дополнительные деньги в суде. А именно – штраф в размере половины суммы, назначенной судом к взысканию с застройщика.

Суды чаще всего встают на сторону дольщика в спорных ситуациях, так как дольщик – это потребитель и менее защищенная сторона. По факту договор ДДУ является договором присоединения, то есть вы не можете влиять на его условия, а только соглашаетесь с уже предложенными. Поэтому рассчитывать на победу в суде и хорошие денежные компенсации более чем разумно.