Каков срок полезного использования зданий и сооружений
Серьезные инженерные коммуникации, такие как здания и сооружения, как правило, служат в качестве основных средств долго: годами и десятилетиями. Они медленно утрачивают свойства, полезные для эксплуатации. Но понятие «долго» весьма неопределенно. В каждом конкретном случае срок полезного использования (СПИ) может сильно различаться. Как именно установить данный срок и правильно это оформить документально, на какие позиции обратить внимание при регламентировании, читайте в этой статье.
Зачем определять СПИ
Сроки полезного использования устанавливаются для целей адекватного учета. Но в бухгалтерии и налоговом учете особенности их установления разные, поскольку отличаются цели:
- СПИ для бухучета. Нужен для того, чтобы правильно определять уменьшение стоимости основного средства и правильно начислять амортизацию по нему. ПБУ 6/01 в п. 20 говорит о том, что организация может устанавливать этот срок на свое усмотрение, учитывая следующие ключевые параметры:
- как долго планируется активно использовать здание или сооружение;
- какие факторы влияют на физический износ именно в данном случае;
- какая степень износа допустима;
- есть ли специальные ограничения для конкретного объекта (например, пребывание в аренде, лизинге и т.п.).
- СПИ для налогового учета. Устанавливается для классификации основных средств по времени их полезной эксплуатации (п. 1 ст. 258 Налогового кодекса РФ). С этой целью все основные средства делятся на группы, состав которых закреплен в классификационной таблице. Данный документ утвержден Правительством России в Постановлении №1 от 1 января 2002 года. В таблице приведены коды по принятому для основных фондов классификатору ОКОФ и распределение ОС по группам. Для каждой группы установлен временной диапазон, внутри которого можно закреплять СПИ для каждого актива (в том числе и «долгоиграющего», как здания и сооружения).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При ведении бухгалтерского учета удобно пользоваться налоговой Классификацией для определения СПИ недвижимого имущества: в этом случае расчеты будут одинаковыми, то есть амортизационные отчисления будут рассчитываться по минимуму. Но допускается и установка меньшего СПИ в бухгалтерском учете.
Способ определения СПИ необходимо зафиксировать в учетной политике организации.
Амортизационные группы зданий и сооружений
Согласно Классификации, различные виды недвижимого имущества в виде зданий и сооружений можно отнести сразу к нескольким группам по начислению амортизации – от 4 до 10. В каждую группу входят постройки определенных, строго оговоренных типов, для которых предусмотрены различные временные интервалы СПИ. В таблице 1 приведены различные недвижимые объекты с установленными для них периодами СПИ.
Таблица. Амортизационные группы по зданиям и сооружениям
| № | Группа амортизации | Особенности объекта недвижимости | Примерные СПИ |
|---|---|---|---|
| 1 | 4 | Пленочные нежилые конструкции, передвижные сооружения, киоски из различных материалов (металл, стекло, пластик, прессованные плиты) | 5 – 7 |
| 2 | 5 | Сборные и передвижные сооружения, не предназначенные для жилья | 7 – 10 |
| 3 | 6 | Жилые здания облегченных конструкций (каркасные, камышитовые и т.п.) | 10 – 15 |
| 4 | 7 | Различные нежилые здания (каркасные и щитовые) из дерева, дерева и металла, панелей, сырца и др. | 15 – 20 |
| 5 | 8 | Бескаркасные здания с облегченными стенами из камня, бруса, бревен с перекрытиями, колоннами, столбами из различных материалов (не предназначенные для жилья) | 20 – 25 |
| 6 | 9 | Каменные склады для овощей/фруктов (допускаются железобетонные или кирпичные колонны) | 25 – 30 |
| 7 | 10 | Прочие нежилые здания и сооружения(объекты из кирпича и т.п.). Жилые здания и помещения | Свыше 30 |
Как определить СПИ: алгоритм
Когда у фирмы появляется основное средство – любое, на него нужно начислять амортизацию, для чего необходимо знать срок его планируемого полезного использования. В таблице он приведен в примерных временных рамках, но для каждого объекта его требуется указывать точно. Алгоритм следующий:
- Определите код ОКОФ вашего объекта недвижимости по классификатору ОК 013-2014, утвержденному приказом Росстандарта №2018-ст.
- Сравните с левым столбцом таблицы Классификации – определить, к какой амортизационной группе относится ваше здание и сооружение.
- Установите любой срок из приведенного интервала. Например, если СПИ устанавливается 10-15 лет, можно прописать 10 лет 5 месяцев, 12 лет, 14,5 лет и т.п.
- Установленный срок укажите в тексте Приказа, подписанного руководителем организации.
- Для бухгалтерского учета СПИ установите самостоятельно либо также воспользуйтесь Классификацией (это значительно удобнее).
СПИ для частей и целого
Как быть, если помещение, для которого нужно определить СПИ, является частью здания? Существуют принятые правила, регламентирующие довольно частые ситуации в определении СПИ зданий и сооружений:
- каждое отдельное жилое помещение в общем жилом сооружении (например, многоквартирном доме) получает тот же СПИ, что и все здание в целом – как правило, не меньше 30 лет;
- если в жилом здании находится нежилое помещение (зал, офис и пр.), то оно приобретает тот же СПИ, что и весь дом (тоже, как правило, от 30 лет).
СПИ при смене собственника
Объект недвижимости может сменить хозяина и попасть в руки нового собственника уже неновым. Как устанавливать срок полезного использования в этом случае?
Нужно правильно установить износ, а отсюда и вычислить период отчисления амортизации. Это нужно делать отдельно для налогового и бухгалтерского учета.
СПИ объектов б/у для налогового учета
Налоговое законодательство РФ предусматривает возможность снизить СПИ ненового объекта недвижимости на тот срок, в течение которого оно использовалось бывшим владельцем (п. 7 ст. 258 НК РФ). Это время легко определить по сопроводительной документации (акту приема-передачи ОС-1а) при приобретении основного средства.
ВАЖНО! Если по документам установить этот срок не получается, то уменьшить СПИ законодательно невозможно. Даже если такое подтверждение есть, уменьшение СПИ не обязательно.
Если документального подтверждения эксплуатации здания не имеется, оно с точки зрения налогового учета будет считаться новым. Для определения его СПИ следует применять вышеприведенный алгоритм.
Если приобретено здание и сооружение, бывшее в эксплуатации уже более 30 лет, оно волне может оказаться самортизированным полностью. В этом случае новый владелец оценивает состояние объекта по правилам техники безопасности и устанавливает для него разумный СПИ по своему усмотрению.
СПИ неновых объектов для бухучета
Здесь не существует законодательных регламентов, кроме прописанных в учетной политике самой организации. Устанавливая СПИ для бухучета, собственник может:
- следовать требованиям Классификации (дублировать налоговый учет);
- всесторонне оценив объект, установить иной целесообразный срок.
Особенности СПИ для определенных объектов недвижимости
Каждое здание и сооружение обладает набором уникальных характеристик, влияющих на срок его возможного использования в качестве основного средства. Но есть некоторые особенности, которые позволяют сгруппировать объекты для установки адекватного СПИ. Рассмотрим самые распространенные типы зданий и сооружений с точки зрения отнесения их к той или иной амортизационной группе.
Кирпичные постройки
Кирпич – очень прочный и долговечный материал, мало подверженный износу. Здания, построенные из него, исправно служат многие десятилетия, ничуть не теряя в значимых характеристиках. Будь то жилые дома или иные сооружения, их СПИ будет самым долгим из предусмотренных в таблице Классификации. Рубрикатор предусматривает для них 10 группу, по которой можно установить любой срок свыше 30 лет. Какой именно, организация вправе определить сама.
Если в здании кирпичные только колонны, столбы или перекрытия, его срок полезного использования сокращается и составит уже только 20-25 лет, согласно требованиям 8 амортизационной группы.
Гаражи
Их строят из различных материалов, в зависимости от этого и устанавливается амортизационная группа. Чаще всего это 4 (металлические нежилые сооружения), СПИ по этой группе составит 5–7 лет. Если гараж из кирпича, его можно отнести к 8 группе (не к 10, так как стены будут облегченной кладки), и СПИ будет выбираться из интервала 20-25 лет.
Школы
Данный вид сооружений не относится к жилым: там не планируется круглосуточное пребывание. Если школа капитальная, ее чаще всего относят к 10 группе: эти сооружения служат более 30 лет.
Об определении СПИ для металокаркасного здания
К какой амортизационной группе – седьмой или десятой – нужно относить быстровозводимые здания, представляющие собой металлический каркас со стенами, выполненными из сэндвич-панелей либо минераловатных плит? В деле № А79-6562/2018 организация не смогла доказать, что здание правомерно включено в седьмую группу и что налоговый орган необоснованно доначислил налоги на прибыль и на имущество. Важно, что судья ВС РФ, рассмотрев жалобу налогоплательщика, не нашел оснований для передачи дела на пересмотр. При этом в Определении от 23.01.2020 № 301-ЭС19-27009 было указано: спорные объекты основных средств подлежат отнесению к десятой амортизационной группе, в связи с чем обществом завышены расходы, учитываемые в целях исчисления налога на прибыль, и занижена среднегодовая стоимость имущества.
Отметим, что судебная практика по обозначенной проблеме не однозначна. Например, на сторону налогоплательщиков неоднократно вставали арбитры АС СЗО (постановления от 08.08.2019 № Ф07-8050/2019 по делу № А05-9793/2018 и от 21.03.2019 № Ф07-2444/2019 по делу № А42-3690/2016). Решения в пользу налоговых органов приняты в постановлениях АС МО от 10.04.2019 № Ф05-3818/2019 по делу № А40-241948/2017, АС ВВО от 15.05.2017 № Ф01-1510/2017 по делу № А79-2543/2016 и от 15.02.2017 № Ф01-6454/2016 по делу № А79-9033/2015.
Чем обусловлены противоположные мнения судов?
В первом из названных постановлений АС СЗО рассматривался спор в отношении зданий ТЭЦ, лесопильного цеха и цеха по производству древесных гранул. Все здания состояли из цельнометаллического каркаса с легкими ограждающими конструкциями стен и кровли из трехслойных сэндвич-панелей. Каркас зданий располагался на фундаменте (столбчатый из монолитного железобетона на свайном основании, сплошная монолитная железобетонная плита на свайном основании). Отменяя доначисления, судьи учитывали заключение эксперта и данные завода-изготовителя, в техническом каталоге которого было указано, что срок службы панелей составляет 20 лет со дня производства.
Второе дело в том же округе касалось зданий АЗС, представляющих собой быстровозводимые здания блочного типа из блоков-модулей полной заводской готовности (от 3 до 7 блоков-модулей в здании), оснащенные необходимыми инженерными системами, коммуникациями и оборудованием, имеющие законченный цикл внутренних отделочных работ. Сборка зданий блочно-модульного типа (включая установку дверей, окон, монтаж всех внутренних инженерных сетей: электроснабжение, вентиляция, кондиционирование, освещение, водоснабжение, канализация) производится в цехах завода-изготовителя. Собранные в заводских условиях здания монтируют на имеющийся фундамент (монолитная железобетонная плита) и скрепляют между собой болтовым соединением. Здания являются быстровозводимыми, монтируются от 3 до 7 календарных дней.
Мнение о правомерности отнесения зданий к седьмой группе высказал эксперт.
Обратите внимание:
Арбитры отметили: наличие сварных швов, как и наличие или отсутствие фундамента, не влияет на отнесение зданий к той или иной амортизационной группе. Доводы инспекции о том, что фундамент – часть каркаса здания, несостоятельны, поскольку фундамент является подземной конструкцией, предназначенной для передачи нагрузок от надземных частей здания или сооружения на грунтовое основание. Фундамент не является каркасом здания, имеет самостоятельное функциональное назначение. В Классификации основных средств № 1 в примечаниях (расшифровках) к амортизационным группам требования к наличию (отсутствию) фундамента, как и требования по креплению зданий к фундаментам, отсутствуют.
Судьи учли, что согласно сведениям компании-производителя срок службы металлических трехслойных панелей с утеплителем из минераловатных плит не превышает 15 лет с даты их производства при условии соблюдения правил монтажа и последующей эксплуатации. В представленном в материалы дела сертификате соответствия установлен срок службы панелей от 10 до 15 лет с даты их изготовления.
Таким образом, в обоих случаях позицию судей АС СЗО определили два обстоятельства:
Арбитры признали обоснованным отнесение налогоплательщиками спорных зданий (производственных цехов, ТЭЦ, АЗС) к седьмой амортизационной группе («здания, кроме вошедших в другие группы, а именно: здания (кроме жилых) деревянные, каркасные и щитовые, контейнерные, деревометаллические, каркасно-обшивные и панельные, глинобитные, сырцовые, саманные и другие аналогичные») со сроком полезного использования от 15 до 20 лет включительно.
Обратите внимание:
В обоих рассмотренных случаях срок полезного использования зданий был определен исходя из срока службы сэндвич-панелей.
В деле № А79-6562/2018, которое дошло до Верховного Суда, фигурировало здание производственного цеха (переменная этажность: 1, 2 этажа), имеющее следующие конструктивные характеристики: монолитный фундамент, металлический каркас, стены из крупных панелей (цокольных железобетонных) и стеновых трехслойных панелей типа «сэндвич» из стальных облицовочных листов, перегородки – кирпичные, перекрытия междуэтажные – монолитные, кровля – из профнастила, полы – бетонные.
Налогоплательщик представил заключение эксперта, который определил срок использования равным 15 годам – по наименьшему сроку службы кровельных сэндвич-панелей. Также организация ссылалась на следующее. Во-первых, долговечность деревянных зданий со стенами из бревна или бруса превышает долговечность каркасных зданий из легких наружных металлических панелей. Во-вторых, срок службы панелей типа «сэндвич» в разы уступает таким материалам, как кирпич и бетон (относятся к долговечным). В связи с этим кирпичные здания и здания, выполненные из сэндвич-панелей, должны относиться к разным амортизационным группам.
У налогового органа тоже было заключение эксперта, который подтвердил, что срок полезного использования составляет свыше 30 лет и что его нельзя устанавливать равным сроку службы металлических сэндвич-панелей, указанному заводом-изготовителем, поскольку определение срока полезного использования объекта основных средств лишь по одному его элементу недопустимо.
Обратите внимание:
В ходе судебного заседания эксперт, выдавший заключение налогоплательщику, пояснил, что вывод о сроке полезного использования (15 лет) был сделан им исходя из наименьшего срока использования сэндвич-панелей. При этом с учетом конструктивных особенностей (капитальности здания) спорный объект можно отнести к десятой амортизационной группе.
В результате суд решил, что здание цеха подлежит отнесению к десятой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 30 лет, исходя из наличия металлического каркаса, стен из крупных панелей (цокольных железобетонных) и стеновых трехслойных панелей типа «сэндвич» из стальных облицовочных листов, отвечающих признаку долговечности (Постановление АС ВВО от 22.10.2019 по делу № А79-6562/2018). Отказав организации в передаче дела на пересмотр, судья ВС РФ фактически одобрил позицию нижестоящих судов.
Какие выводы можно сделать из изложенного выше?
Каркасные здания со стенами из сэндвич-панелей могут иметь разные характеристики. Поэтому не исключено, что некоторые металлокаркасные здания могут быть отнесены к седьмой амортизационной группе.
Вместе с тем в отношении вновь возводимых в последние годы современных зданий необходимо учитывать, что производители материалов гарантируют их долговечность и возможность эксплуатации в течение 35 – 60 лет.
Несмотря на отсутствие сформированной судами единой позиции, считаем, что срок службы зданий обеспечивается долговечностью материалов основных несущих конструкций (металлических и железобетонных колонн, кирпичных стен, железобетонных плит перекрытий), а не сроком использования сэндвич-панелей. Стеновые панели не снижают нормативный срок эксплуатации здания в целом, поскольку могут быть заменены в ходе капитального ремонта или реконструкции.
При наличии Определения ВС РФ от 23.01.2020 № 301-ЭС19-27009, подтвердившего, что срок использования здания недопустимо определять исходя из срока эксплуатации сэндвич-панелей, налогоплательщикам будет крайне трудно доказать обоснованность включения здания в седьмую амортизационную группу.
При приобретении здания бывшего в употреблении как установить срок полезного использования?
Н. А. Яковлева
автор ответа, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
Вопрос
Купили здание бывшее в употреблении. Как правильно установить срок полезного использования такого здания?
Купили у юридического лица. Какие нам должны предоставить документы с продажи (ОС -1 и т.д.)?
Нам продавец ничего не предоставил. Какие документы должны быть переданы в 2 вариантах: для УСН и для ОСНО. Сейчас мы приобрели для УСН, а до этого приобретали для ОСНО.
Ответ
Покупку бывшего в употреблении ОС учитывайте так же, как приобретение нового.
Срок полезного использования подержанного ОС можно уменьшить на срок его эксплуатации у продавца. Продавец должен подтвердить этот срок документом, например, указав в акте приема-передачи. Если результат вычитания меньше или равен нулю, поручите определить СПИ техническому специалисту, ответственному за эксплуатацию ОС (п. 20 ПБУ 6/01, п. 7 ст. 258 НК РФ).
Основной документ при покупке нового ОС — накладная продавца. Также продавец выставляет счет-фактуру, если находится на ОСНО.
Обоснование
«По основным средствам, бывшим в эксплуатации, срок полезного использования определяется:
- в общем порядке. Этот срок вы вправе уменьшить на количество лет (месяцев) эксплуатации предыдущим собственником основного средства (п. п. 1, 7 ст. 258 НК РФ, Письма Минфина России от 20.01.2020 N 03-03-06/1/2355, от 06.08.2019 N 03-03-06/1/59100, от 11.08.2017 N 03-03-06/1/51573);
- как установленный предыдущим собственником срок, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации им основного средства. Если предыдущий собственник неправильно определил срок, он должен уточнить данные налогового учета, устранив искажения в порядке учета передаваемых объектов (Письма Минфина России от 27.10.2020 N 03-03-07/93315, от 25.10.2019 N 03-03-06/1/82145).
Срок полезного использования вы вправе определить самостоятельно, учитывая требования техники безопасности и другие факторы, если срок использования основного средства предыдущим собственником равен сроку, определяемому по Классификации основных средств, или превышает этот срок (п. 7 ст. 258 НК РФ, Письмо Минфина России от 27.10.2020 N 03-03-07/93315).
Основные средства, бывшие в употреблении, включите в состав амортизационной группы, в которую они были включены предыдущим собственником (п. 12 ст. 258 НК РФ, Письма Минфина России от 20.01.2020 N 03-03-06/1/2355, от 06.08.2019 N 03-03-06/1/59100, от 27.06.2016 N 03-03-06/1/37148).
Срок эксплуатации основных средств предыдущим собственником и срок полезного использования, установленный им, нужно подтвердить документально (Письмо Минфина России от 05.07.2010 N 03-03-06/1/448).
Для этого можно использовать следующие документы:
- формы N N ОС-1 или ОС-1а;
- документы налогового учета передающей стороны, подтверждающие срок полезного использования имущества;
- документы, оформленные в соответствии с законодательством иностранного государства или обычаями делового оборота, применяемыми в нем, если предыдущий собственник — иностранная организация (Письмо Минфина России от 16.06.2010 N 03-03-06/1/414)» (Извлечение: Готовое решение: Как начислить амортизацию в налоговом учете (КонсультантПлюс, 2020) <КонсультантПлюс>).
«На основании пункта 7 статьи 258 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) организация, приобретающая объекты основных средств, бывшие в употреблении, в целях применения линейного метода начисления амортизации по этим объектам вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. При этом срок полезного использования данных основных средств может быть определен как установленный предыдущим собственником этих основных средств срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.
Если срок фактического использования данного основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку его полезного использования, определяемому классификацией основных средств, утвержденной Правительством Российской Федерации в соответствии с главой 25 НК РФ, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно определять срок полезного использования этого основного средства с учетом требований техники безопасности и других факторов.
Согласно пункту 12 статьи 258 НК РФ приобретенные организацией объекты амортизируемого имущества, бывшие в употреблении, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они были включены у предыдущего собственника.
Таким образом, учитывая вышеуказанные положения НК РФ, налогоплательщик определяет норму амортизации по приобретенным основным средствам, бывшим в употреблении, с учетом срока полезного использования, установленного предыдущим собственником.
При отсутствии указанных сведений срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества в соответствии с положениями НК РФ и с учетом классификации основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации» (Извлечение: Вопрос: Об определении в целях налога на прибыль срока полезного использования приобретенного ОС, бывшего в употреблении. (Письмо Минфина России от 30.10.2020 N 03-03-06/1/95253) <КонсультантПлюс>).
Н. А. Яковлева
автор ответа, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
Покупка здания и земли: что с учетом и налогами
Ситуация: организация купила здание и права на земельный участок, на котором расположена недвижимость за 120 млн. руб. При этом в договоре купли-продажи цены за здание и участок не разделены. Кадастровая стоимость земли составляет 30 млн. руб. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 50 млн. руб.
Как определить фактическую стоимость земли и здания? Какой порядок учета понесенных организацией расходов в бухгалтерском и налоговом учете?
Отметим, что здание и земельный участок являются объектами недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).
Бухгалтерский учет
Здание и земельный участок под ним, удовлетворяющие условиям, перечисленным в п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве отдельных объектов основных средств (ОС).
Объекты ОС учитываются по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).
Первоначальной стоимостью объектов ОС, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, перечень которых установлен п. 8 ПБУ 6/01.
В этом случае такими затратами является сумма, уплаченная продавцу за приобретенные здание и земельный участок (абз. 3 п. 8 ПБУ 6/01).
При этом, если понесенные организацией затраты связаны с приобретением одновременно нескольких объектов ОС, величина таких затрат распределяется между этими объектами на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости. Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-01/24812.
Стоимость здания погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Амортизационные отчисления при линейном способе начисления амортизации начисляются ежемесячно исходя из первоначальной стоимости здания и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования здания, который устанавливается организацией при принятии здания к бухгалтерскому учету. Это следует из п. 18, абз. 2, 5 п. 19, п. 20 ПБУ 6/01.
Земельный участок, в соответствии с абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01, амортизации не подлежит.
Научим всему, что необходимо для работы в 2023 году на ОСНО. Вы сможете вести учет организаций и подразделений, сдавать отчетность без ошибок и штрафов, брать клиентов на бухгалтерское обслуживание. От первички до отчетности: экспертный курс и официальное удостоверение о профподготовке. Посмотрите бесплатно урок и записывайтесь.
Налог на прибыль
Здание для целей налогообложения прибыли признается амортизируемым имуществом (объектом ОС) (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).
Земельные участки представляют собой имущество, не подлежащее амортизации, что следует из нормы п. 2 ст. 256 НК РФ.
Первоначальная стоимость ОС определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).
В рассматриваемой ситуации отдельно стоимость здания и стоимость земельного участка в договоре продажи недвижимости не выделены.
При этом механизма распределения понесенных затрат на два объекта ОС НК РФ не содержит.
По нашему мнению, в налоговом учете можно применить тот же подход, что и в бухгалтерском учете, то есть распределить понесенные затраты пропорционально кадастровой стоимости здания и земельного участка.
Срок полезного использования (и, соответственно, амортизационная группа) амортизируемого имущества (в данном случае — здания) определяется на дату его ввода в эксплуатацию (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).
Амортизационные отчисления ежемесячно признаются в качестве расходов, связанных с производством и реализацией, исходя из начисленных сумм (пп. 3 п. 2 ст. 253, п. 3 ст. 272 НК РФ).
Рассмотрим числовой пример согласно вышеприведенному порядку отражения операций по покупке здания и земельного участка.
Пример
Организация купила здание и права на земельный участок, на котором расположена недвижимость за 120 млн. руб.
При этом в договоре купли-продажи цены за здание и участок не разделены.
Кадастровая стоимость земли составляет 30 млн. руб.
Кадастровая стоимость недвижимости составляет 50 млн. руб.
Срок полезного использования здания установлен в бухгалтерском и налоговом учете равным 250 месяцам (исходя из предполагаемого срока использования здания с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1).
В бухгалтерском и налоговом учете организация начисляет амортизацию линейным способом.
Организация применяет метод начисления в налоговом учете.
Для того чтобы верно отразить в учете операций по покупке здания и земельного участка надо провести арифметические расчеты.
В данном случае пропорция составляет 62,5% в отношении здания (50 00 000 руб. / (30 000 000 руб. 50 000 000 руб.) x 100%) и 37,5% в отношении земельного участка (30 000 000 руб. / (30 000 000 руб. 50 000 000 руб.) x 100%).
Следовательно, в первоначальную стоимость здания включается 75 000 000 руб. (120 000 000 руб. x 62,5%), а в первоначальную стоимость земельного участка — 45 000 000 руб. (120 000 000 руб. x 37,5%)или (120 000 000 руб. — 5 600 000 руб.).
В данном случае срок полезного использования здания установлен исходя из ожидаемого срока использования здания равным 250 месяцам (п. 20 ПБУ 6/01).
Заметим, что такой срок полезного использования соответствует восьмой амортизационной группе, к которой относится здание согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы.
Таким образом, в бухгалтерском учете сумма ежемесячных амортизационных отчислений по зданию, включаемых в состав расходов по обычным видам деятельности организации, составит 300 000 руб. (75 000 000 руб. / 250 мес.) (п. п. 5, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).
В налоговом учете приобретенное здание включается в восьмую амортизационную группу.
Амортизация в данном случае начисляется линейным методом (п. 3 ст. 259 НК РФ).
Поскольку срок полезного использования установлен равным 250 месяцам, норма амортизации составляет 0,4% (1 / 250 мес. x 100%) (п. 2 ст. 259.1 НК РФ).
Ежемесячная сумма амортизации составляет 300 000 руб. (75 000 000 руб. x 0,4%), что совпадает с ежемесячной суммой амортизации по данным бухгалтерского учета.
Тогда в бухгалтерском учете операции по покупке здания и земельного участка отражаем такими проводками:
Содержание операций
Дебет
Кредит
Сумма, руб.
Первичный документ
Отражено приобретение здания
08 «Приобретение объектов основных средств»
Договор продажи недвижимости,
Акт приемки-передачи здания с земельным участком,
Отражено приобретение земельного участка
08 «Приобретение земельных участков»
Договор продажи недвижимости,
Акт приемки-передачи здания с земельным участком
Произведен расчет с продавцом здания и земельного участка
Выписка банка по расчетному счету
Земельный участок принят к учету в составе объектов ОС
08 «Приобретение земельных участков»
Акт о приеме-передаче объекта основных средств,
Инвентарная карточка учета объекта основных средств
Здание принято к учету в составе объектов ОС
08 «Приобретение объектов основных средств»
Акт о приеме-передаче здания (сооружения),
Инвентарная карточка учета объекта основных средств
С месяца, следующего за месяцем принятия здания к учету в качестве ОС, в течение срока полезного использования здания либо до выбытия здания из состава ОС