Оплата выполненных работ со спецсчета (рекомендации)
Рекомендации по документальному оформлению проведения работ по капитальному ремонту при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем, которого выступает региональный оператор
Расходование накопленных на специальном счете средств производится на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества.
- Оформление принятого решения о проведении работ по капитальному ремонту.
Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и расходовании денежных средств со специального счета в адрес, лиц, выполняющих работы или оказывающих услуги, оформляется протоколом общего собрания собственников помещения.
Протоколом общего собрания собственников помещений должно быть определено и утверждено:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Обращаем Ваше внимание!
— Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, производимый за счет фонда капитального ремонта, сформированного из минимального размера взноса, должен соответствовать перечню, указанному в ст. 166 Жилищного кодекса РФ, а также Постановлению Администрации НАО от 14.08.2014 № 306-п "Об утверждении дополнительного перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт" и не должен иметь признаков текущего ремонта.
Состав работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, производимый за счет фонда капитального ремонта, сформированного из минимального размера взноса, должен соответствовать Приказу Департамента строительства, ЖКХ, энергетики и транспорта НАО от 21.12.2015 № 62 "Об утверждении методических рекомендаций по формированию состава услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт" и не должен иметь признаков текущего ремонта. При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы, либо в меньшем объеме в соответствии с потребностью в случае, если ремонтные работы были проведены ранее. Текущий ремонт – это работы профилактического характера, направленные не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, имеющих сроки службы, соответствующие усредненным срокам эксплуатации зданий между текущими ремонтами.
— Источники финансирования по капитальному ремонту – указываются в целях соблюдения соответствия осуществляемых операций по специальному счету, предусмотренных ч.1 ст. 177 Жилищного кодекса РФ.
Источниками финансирования по капитальному ремонту могут быть:
— средства фонда капитального ремонта на специальном счете;
— кредиты, займы, полученные на оплату услуг и (или) работ по капитальному ремонту.
Если протокол оформлен на нескольких листах, протокол сшивается, нумеруется. Прошитый, пронумерованный протокол заверить подписью уполномоченного лица, выбранного на общем собрании собственников.
- Документы для оплаты выполненных работ (оказанных услуг) со специального счета.
- Поручение на оформление платежных документов для списания денежных средств со специального счета (по установленной форме, размещенной на сайте Фонда).
- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
- Договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусматривающий в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами (с приложением сметы расходов или проектно-сметной документации).
- Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в пункте 3. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору, указанному в пункте 3.
Обращаем Ваше внимание! Пакет документов предоставляется на бумажном носителе с оригинальными подписями. Дополнительно предоставляется копия комплекта всех документов. Копии должны быть заверены уполномоченным лицом.
В целях обеспечения безопасности расходования средств собственники вправе запросить у подрядной организации:
- выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, сроком не менее 2-х месяцев;
- копию свидетельства о допуске к строительным работам, с приложением перечня работ (СРО).
При оформлении документов необходимо учесть следующее:
— Предмет договора на выполнение работ или оказание услуг должен соответствовать перечню работ (оказанию услуг), утвержденному протоколом общего собрания.
— Цена договора не должна превышать стоимость работ, утвержденную протоколом общего собрания.
— В разделе «Порядок расчетов» договора подряда необходимо указать: «Оплату работ в сумме ______________ руб. (сумма прописью рублей __ копеек) производит НКО «Фонд содействия реформированию ЖКХ НАО». Списание денежных средств производится со специального счета для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: ул. Адрес, ХХ, счет ХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХ в ХХХХХХХХХХ (указать номер счета, кредитную организацию, в которой открыт специальный счет), к/с ХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХ БИК ХХХХХХХХ», не указывая дату открытия данного специального счета.
— Адрес, проведения работ по капитальному ремонту, должен соответствовать адресу, указанному в протоколе.
— При составлении сметной документации для выполнения работ (оказания услуг) – необходимо в строке «СОГЛАСОВАНО», «УТВЕРЖДАЮ» — оформлять подписью с расшифровкой, и ставить печать при наличии. Сметная документация должна быть подписана лицом, составившим данный документ.
— Проект разрабатывается в случае, если его подготовка необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. Если по характеру ремонтных работ не требуется разработка чертежей, то готовятся два раздела: раздел первый – пояснительная записка с исходными данными для капитального ремонта и раздел второй – смета на капитальный ремонт.
Оформление актов приемки выполненных работ:
- Подтверждать выполненные работы можно актом о приемке выполненных работ по унифицированной форме КС-2, а стоимость выполненных работ унифицированной формой КС-3 – справка о стоимости выполненных работ.
- Оформляя КС-2, КС-3 следует обратить внимание:
— «Заказчик» — уполномоченное лицо, утвержденное на общем собрании, действующее по поручению всех собственников (собственник или управляющая организация, ТСЖ в случае, если собственники определили заказчиком управляющую организацию, ТСЖ).
— «Подрядчик» — полное наименование организации, выполняющей работы (оказывающей услуги).
— «Стройка» — адрес проведения работ по капитальному ремонту. Адрес должен совпадать с адресом, указанным в протоколе собрания, а также адресом, указанном в договоре на выполнение работ.
— «Объект» — вид работ, утвержденный протоколом собрания, а также указанный в предмете договора.
— «Отчетный период» — не должен превышать периода, указанного в договоре.
— «Наименование пусковых комплексов, этапов, объектов, видов выполненных работ, оборудования, затрат» по справке о стоимости выполненных работ и затрат – указывается капитальный ремонт производимого вида работ, должен соответствовать перечню работ, утвержденному по протоколу, а также указанному в предмете договора.
— «Сдал» — полное наименование организации, выполняющая работы (оказывающая услуги), должность руководителя организации, подпись и расшифровка подписи.
— «Принял» — уполномоченное лицо, утвержденное протоколом общего собрания (а также руководитель управляющей организации, ТСЖ в случае, если собственники определили заказчиком управляющую организацию, ТСЖ) – подпись, расшифровка подписи.
- Оплата услуг заказчика, экспертизы проектно-сметной документации, строительного контроля.
Услуги заказчика не оплачиваются за счет средств фонда капитального ремонта. Собственники вправе определить заказчиком управляющую организацию, ТСЖ или иную организацию по договору. случае по решению собственников оплата услуг заказчика оплачивается по отдельному договору или включается в квитанцию управляющей компании, ТСЖ.
Частью 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (строительный контроль).
Статья 749 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право заказчика на привлечение специалиста к контролю и надзору за выполнением работ. Если заказчик не обладает специальными познаниями либо по иным причинам не желает в полном объеме выполнять функцию заказчика по контролю и надзору за капитальным ремонтом, то осуществление этой функции и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком он вправе доверить третьему лицу — профессиональному юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
В соответствии со ст. 174 Жилищного кодекса РФ услуги по строительному контролю могут оплачиваться за счет средств фондов капитального ремонта.
- Обязанности собственников при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете.
- Выполнение работ по капитальному ремонту не позднее года, установленного региональной программой.
В соответствии с частью 7 статьи 189 ЖК РФ, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора.
При недостаточности собранных средств на специальном счете, собственники вправе принять решение об увеличении минимального размера взноса.
Кроме того, на основании решения собственников и при наличии доказательств того, что запланированный в региональной программе капитальный ремонт не требуется (заключение специализированной организации, результаты испытаний), комиссия по установлению необходимости капитального ремонта (при Департаменте строительства, ЖКХ, энергетики и транспорта НАО) на основании постановления Администрации НАО от 27.08.2014 № 325-п вправе принять решение о переносе конкретного вида работ на более поздний период.
- Обеспечение собираемости взносов собственников на уровне не ниже 50%.
В соответствии со ст. 173 Жилищного кодекса РФ в случае, если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем пятьдесят процентов от размера представленных к оплате счетов, на основании уведомления органа государственного жилищного надзора, собственники информируются о необходимости погашения долга в течение 5 месяцев. Если в течение пяти месяцев задолженность не была погашена, орган местного самоуправления принимает решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта (формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора). Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора.
Спецсчёт. Плюсы и минусы
Чтобы выйти из «общего котла» на спецсчёт, необходимо следующее:
— провести общее собрание собственников многоквартирного дома (МКД), на котором принять решение и составить протокол «Об изменении способа формирования фонда капитального ремонта МКД». А также выбрать владельца спецсчёта, им могут быть региональный оператор, УК, ТСЖ;
— определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса, установленного в субъекте, и кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет. При этом важно, чтобы кредитная организация соответствовала требованиям по надежности, предусмотренным в жилищном кодексе;
— владелец спецсчёта обязан предоставить данный протокол в фонд капитального ремонта;
— в течение 6 месяцев с момента предоставления протокола в фонд данный МКД будет переведён на спецсчёт.
С момента перехода МКД на спецсчёт владелец спецсчёта (либо лицо, уполномоченное собственниками), обязано производить начисление взносов на капитальный ремонт, формировать квитанции и доставлять их собственникам.
При переходе на спецсчёт все накопленные собственниками МКД средства, а также предыдущие долги по капремонту передаются новому владельцу.
При проведении капитального ремонта собственники МКД со спецсчётом самостоятельно выбирают организацию для выполнения капремонта, контролируют ход выполнения капремонта, а также осуществляют приёмку выполненных работ.
Кроме того, МКД на спецсчёте должно выполнять ремонты в сроки, предусмотренные региональной программой (в том числе, если МКД стоит в краткосрочной программе). В случае невыполнения работ МКД автоматически снова переходит на общий счёт регионального оператора.
Собственники МКД самостоятельно контролируют сохранность и списание средств со специального счёта.
Кто будет отвечать за распоряжение средствами спецсчета, если дом управляется ТСЖ?
За распоряжение средств в этом случае будут отвечать собственники. ТСЖ — лишь номинальный владелец счета. За целевое расходование средств со спецсчета отвечает кредитная организация.
Распоряжение средствами на общем счете относится к компетенции общего собрания, конечно, в рамках их целевого использования. Кредитная организация на своем уровне также отслеживает, чтобы средства расходовались именно на цели капитального ремонта. Банк осуществляет перечисление денег только при предоставлении владельцем спецсчета предусмотренных законом документов. То есть, до того, как будут проведены работы и подписаны нужные документы, деньги не будут перечислены со счета банка подрядчику.
Таким образом, за распоряжение средств отвечают все собственники, решение по расходованию средств принимается на собрании собственников дома, которое потом ретранслируется ТСЖ.
Из интервью генерального директора фонда олега Смирнова газете «Комсомольская правда»:
Олег Олегович, расскажите о плюсах и минусах перехода на спецсчет. В каких случаях это выгодно, а в каких нет?
Олег Смирнов: Конечно, каждый должен определять для себя, что ему удобнее, выгоднее и надежнее. Как и в любом деле, у спецсчета есть свои плюсы и минусы. Очень хорошо, что у людей есть возможность воспользоваться таким методом управления, как спецсчет. Есть примеры хороших хозяйственных собственников, которые сами знают и делают капитальный ремонт, находят подрядчиков, которые воплощают задуманное вовремя и качественно. Но у этой модели есть и своим минусы. Когда деньги находятся в общем котле, происходит заимствование средств с одного дома на другой. Для тех жильцов, которые перешли на спецсчет, процесс накопления средств становится достаточно длительным, а ремонт может быть нужен здесь и сейчас. В России был только один прецедент, когда банк предоставил кредит для собственников многоквартирного дома на осуществление капитального ремонта.
Капитальный ремонт — очень дорогостоящее мероприятие, оплатить которое разом невозможно. Чтобы обновить текущую крышу стандартной пятиэтажки, придется потратить около полутора миллионов рублей. Замена лифта стоит около двух миллионов. Поэтому здесь есть один выход — копить, причем копить долго.
Но собственники могут и вернуться со спецсчета обратно? И что происходит тогда?
Олег Смирнов: Здесь иногда возникают сложности. Когда жильцы возвращаются со спецсчета к нам, мы в обязательном порядке проверяем расходование средств. К примеру, они должны были отремонтировать фасад дома. Но на деле оказывается, что были заменены только окна в подъезде. Значит, фасад дома не отремонтирован. И собственники обязаны дособрать недостающие средства и отдать их в общий фонд.
На фото: в процессе укладки наплавляемой кровли в г. Ачинск, ул. Кирова, д. 46.
Кто принимает решение о расходовании средств со специального счета
Особенности страхования денежных средств, размещенных на специальном счете (специальном депозите), предназначенном для формирования и использования средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (ФЗ от 23.12.2003 N 177-ФЗ).
ЖК РФ Статья 175. Специальный счет
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 175 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными настоящим Кодексом. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в статье 174 настоящего Кодекса.
2. Владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 настоящего Кодекса;
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
(п. 3 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
3.1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
3.2. Уполномоченное лицо, указанное в части 3.1 настоящей статьи, обязано представлять владельцу специального счета в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт.
(часть 3.2 введена Федеральным законом от 28.12.2016 N 498-ФЗ)
4. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.
5. Договор специального счета является бессрочным.
6. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в пункте 1.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.
7. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.
8. В случае принятия решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца специального счета, признания владельца специального счета банкротом, а также в случае, если управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме либо такое прекращение деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрено законодательством или решением суда, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение двух месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом, прекращения управления многоквартирным домом лицами, являющимися владельцами специального счета и указанными в настоящей части. Дата прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом определяется в соответствии с требованиями статей 162 и 200 настоящего Кодекса.
(часть 8 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
9. Не позднее чем за месяц до окончания срока, установленного частью 8 настоящей статьи, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. В случае, если решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта не принято или не реализовано либо данное собрание не проведено, орган местного самоуправления не позднее даты истечения срока, указанного в части 8 настоящей статьи, принимает решение об определении регионального оператора владельцем специального счета. При этом орган местного самоуправления направляет копию решения в адрес регионального оператора, органа государственного жилищного надзора, российской кредитной организации, в которой открыт специальный счет, а также размещает данное решение в системе.
(часть 9 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.12.2016 N 498-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. К владельцу специального счета, определенному на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 8 настоящей статьи или органом местного самоуправления в соответствии с частью 9 настоящей статьи, с момента принятия такого решения переходят все права и обязанности прежнего владельца специального счета, включая права и обязанности, возникшие по договорам, заключенным с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, а также по иным договорам займа и (или) кредитным договорам, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии).
(часть 10 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
11. До момента определения нового владельца специального счета по основаниям и в порядке, которые установлены частями 8 и 9 настоящей статьи, лица, являющиеся владельцами специального счета, обеспечивают надлежащее исполнение обязательств в соответствии с требованиями, установленными настоящим Кодексом для владельцев специального счета.
(часть 11 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
12. Прежний владелец специального счета в течение трех дней с даты принятия решения о выборе владельца специального счета обязан передать, а владелец специального счета, определенный в соответствии с частями 8 и 9 настоящей статьи и частью 10 статьи 173 настоящего Кодекса, принять документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора, и иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального счета, а также договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии).
Кто принимает решение о расходовании средств со специального счета
Источник фото: https://www.pexels.com/
К написанию статьи побудил вопрос коллеги о том, можно ли профинансировать работы по капитальному ремонту ОИ МКД из средств управляющей организации с последующим возвратом из фонда капитального ремонта.
Вводные таковы: фонд капитального ремонта дома формируется на специальном счете, владельцем которого является управляющая организация. На ОСС принято решение о проведении капитального ремонта за счет средств фонда капитального ремонта. Во исполнение указанного решения ОСС заключен договор с подрядчиком о проведении соответствующих работ.
Оставим за скобками вопрос почему так произошло, но после выплаты аванса и ещё одного платежа денежные средства, находящиеся на специальном счете, закончились.
Пока позволял срок оплаты подрядчику, управляющая организация приняла решение оплатить остаток из собственных средств, а для этого проведено внеочередное ОСС, на котором собственники проголосовали за такое финансирование с последующим возмещением.
Ну а когда впоследствии на специальном счете было собрано достаточное количество денежных средств, в банк было направлено платежное поручение о перечислении денежных средств со специального счета на счет управляющей организации с целью возврата ранее уплаченных денежных средств в качестве окончательного платежа за выполненные работы по капитальному ремонту.
Самое интересное началось, когда платежное поручение не было исполнено банком, как не относящееся к операциям, предусмотренным ч. 1 ст. 177 ЖК РФ.
Поскольку с банком принято говорить на его языке, управляющая организация напомнила, что в соответствии со ст. 845 ГК РФ по договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету. Банк может использовать имеющиеся на счете денежные средства, гарантируя право клиента беспрепятственно распоряжаться этими средствами.
Банк не вправе определять и контролировать направления использования денежных средств клиента и устанавливать другие не предусмотренные законом или договором банковского счета ограничения его права распоряжаться денежными средствами по своему усмотрению.
Согласно ст. 848 ГК РФ банк обязан совершать для клиента операции, предусмотренные для счетов данного вида законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота, если договором банковского счета не предусмотрено иное.
Исходя из ст. 854 ГК РФ списание денежных средств со счета осуществляется банком на основании распоряжения клиента. А поскольку специальный банковский счет, открытый в банке в целях формирования фонда капитального ремонта, имеет целевой характер, то дополнительно к гражданскому законодательству и специальным банковским правилам, правоотношения сторон специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта регулируются жилищным законодательством.
С этого места диалог был переведён на рельсы привычного нам ЖК РФ, чтобы банк говорил на нашем языке, оперируя нашими понятиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 177 ЖК РФ по специальному счёту могут совершаться следующие операции:
1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса;
2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;
3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
4.1) списание денежных средств во исполнение вступившего в законную силу решения суда;
4.2) списание ошибочно зачисленных на специальный счет денежных средств, связанное с ошибкой плательщика либо кредитной организации, при представлении владельцем специального счета заявления на возврат денежных средств, а также документа, подтверждающего оплату;
5) зачисление взносов на капитальный ремонт, пеней за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
5.1) зачисление средств финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 настоящего Кодекса;
6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;
7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 174 настоящего Кодекса;
7.1) размещение денежных средств (части денежных средств) на специальном депозите и их зачисление со специального счета на специальный депозит, возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;
8) иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с настоящим Кодексом.
Учитывая, законодатель не указывает допустимых получателей списываемых денежных средств, указание в п. 8 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ на то, что допустимыми являются иные операции по списанию и зачислению средств, подтверждает как допустимую возможность финансирования управляющей организацией услуг и работ по капитальному ремонту с последующим возмещением затраченных средств со специального счета при представлении обоснованного документального подтверждения понесенных расходов.
Исходя из положений ст. ст. 845, 848, 854 ГК РФ, ст. 174, 177 ЖК РФ, банк вправе отказать клиенту в выполнении его распоряжения, оформленного в соответствии с правилами осуществления переводов, только в случае, если последним не представлены документы, предусмотренные частями 4 и 5 ст. 177 ЖК РФ, подтверждающие, что данное списание связано с расчетами за оказанные услуги или выполненные работы по капитальному ремонту ОИ.
Учитывая наличие необходимых документов, подтверждающих фактическое оказание работ по капитальному ремонту, одобрение собственниками выделения денежных средств на дофинансирование ремонта, банк в силу п. 8 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ обязан исполнить платежное поручение о списании со специального счёта денежных средств в пользу управляющей организации.
В изложенной хронике событий до суда дело не дошло; аргументы показались банку достаточно вескими.
Не претендуя на оригинальность, укажем, что первопроходцем в данном вопросе было ТСЖ со своим резервным фондом, прошедшее две инстанции. Взяли судебную практику и расписали по нотам.
В управляющей организации резервных фондов не было, здесь «пианист» сымпровизировал.
Поскольку добрым словом и судебной практикой можно добиться большего, нежели просто словом, укажем первоисточники, опираясь на которые один дерзкий юрист помог управляющей организации: А40-7432/2017 и А40-192082/2019 (там прямо скопипастили кусок решения из первого дела, включая даже название банка).
Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь .
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписка на рассылку
Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.
2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;
в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);
з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;
к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Статья 5.62. Дискриминация
3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.