Недвижимость в недружественных странах. Советы от юриста: как действовать, чтобы не потерять
Перечень стран, правительства которых совершают недружественные действия в отношении России, её граждан или компаний, периодически расширяется. Актуальный список недружественных государств можно найти в распоряжении Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р «Об утверждении перечня иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц».
Обратите внимание : в этот перечень входят не только страны – члены Европейского союза.
Между тем граждане РФ и юридические лица продолжают владеть недвижимостью в недружественных странах. Поэтому всё чаще возникают вопросы и опасения по поводу судьбы зачастую очень дорогостоящих объектов.
Предпосылки внесения изменений
В мае 2022 года, когда Еврокомиссия готовила шестой пакет санкций в отношении России, чиновники планировали запретить юридическим лицам и гражданам РФ (если у них нет европейского гражданства или ВНЖ) совершать сделки, прямо или косвенно передающие право собственности на недвижимые объекты, находящиеся на территории Европейского союза. И хотя в таком виде пакет санкций утверждён не был (Кипр проголосовал против), все разговоры и созданная шумиха заставили собственников иностранной недвижимости понервничать – наши соотечественники задумались о судьбе своего имущества.
Полагаю, что из-за большого уважения европейского правопорядка к частной собственности никаких решительных мер по изъятию недвижимости у российских резидентов на сегодняшний момент так и не предпринято. Очевидно, что подобный прецедент снизит инвестиционную привлекательность европейского пространства для инвесторов со всего мира.
С какими трудностями сталкиваются владельцы заграничной недвижимости
В настоящее время российские граждане сталкиваются в основном с техническими проблемами. Собственник имущества обязан это имущество содержать. Из-за ограничений на выдачу виз гражданам РФ, увеличения визового сбора, порой из-за действующего запрета для российских туристов на въезд в страну собственникам стало труднее добираться до своих заграничных домов и платить налоги на недвижимость, а также коммунальные платежи.
Если собственник хочет оплатить имеющиеся счета без личного присутствия, он и тут наталкивается на препятствия. Из-за финансовых санкций делать это напрямую из России становится невозможным.
К чему нужно быть готовыми собственникам
Чтобы правильно оценить риски, нужно прежде всего понять, какие санкции всё-таки могут быть наложены на владельца недвижимости, если он не уплатит налоги или коммунальные платежи.
В большинстве европейских стран, если вы не оплачиваете коммунальные услуги, ресурсоснабжающие организации просто перестают поставлять ресурсы (электричество, воду и т. п.). Конечно, в каждой стране существуют свои правила, но в целом взыскание долга будет осуществляться в первую очередь посредством списания средств с банковского счёта (если он есть). Только когда задолженность становится больше €2 тыс. (например, в Литве), может встать вопрос о реализации недвижимого имущества с торгов.
Как видите, в большинстве случаев имеющийся долг за коммуналку станет лишь препятствием для продажи квартиры, не более.
Если у вас образовалась налоговая задолженность, продажа вашего недвижимого имущества также состоится, только когда долг невозможно погасить иными способами. Эта мера является исключительной. К сожалению, правительства некоторых стран (в основном прибалтийских) разрешили её применение в отношении имущества россиян.
Как предотвратить
Способ защиты вашей недвижимости зависит от исходных данных вашего дела. На мой взгляд, сейчас есть четыре рабочих метода, которыми пользуются наши соотечественники с февраля 2022 года.
1. Открытие банковского счёта в Европе
Гражданам, у которых есть паспорт или ВНЖ страны – участницы Европейского союза, сделать это будет проще. Однако если выехать в страну ЕС у вас не получится, можно открыть счёт в дружественной для России стране и проводить уплату налогов и коммунальных платежей через него.
Обратите внимание , что правительство РФ ввело ограничение по объёму средств, которые можно переводить в валюте.
2. Заключение договора доверительного управления
Не выезжая за пределы России, вы можете заключить договор с доверительным управляющим. Он от своего имени, но в интересах собственника (то есть вас) будет перечислять обязательные платежи, следить за недвижимостью, заключать договоры аренды и решать другие вопросы, возникающие в течение всего срока действия договора.
Опять же, заключив подобный договор, вы можете избежать неудобной прямой оплаты иностранному государству или ресурсоснабжающей организации. Ведь вы вправе выбрать более комфортный для себя (технически осуществимый) способ оплаты.
3. Выдача доверенности
Возможно, у вас есть знакомые или родственники в той стране, где находится ваша недвижимость. Выдайте им доверенность, и тогда они получат право проводить все необходимые платежи от вашего имени.
4. Включение условия об оплате в договор аренды
Если вы сдаёте зарубежную недвижимость в аренду, можно обязать арендаторов вносить все необходимые платежи за вас. Сумма этих платежей будет вычитаться из арендной платы. В таком случае вам не придётся искать способы перевода денег за рубеж.
Выбрав для себя тот или иной способ, будьте готовы к тому, что обстоятельства меняются не просто быстро, а стремительно. Рекомендую в случае введения новых ограничений проявить гибкость и изменить стратегию защиты своего зарубежного актива.
Новый порядок сделок с недвижимостью с лицами из недружественных стран – граждане РФ могут покупать жилье без разрешения комиссии
Указы Президента Российской Федерации от 1 и 5 марта (№ 81 и № 95) установили особый (временный) порядок по сделкам с недвижимым имуществом, одной из сторон которых выступает лицо (физическое/юридическое) из списка недружественных стран. Однако, 17 марта Минфин изменил условия таких сделок для россиян, разрешив им покупать дома и квартиры в странах Европейского Союза и других недружественных государствах без разрешения Комиссии, но на определенных условиях.
Наши услуги по теме иммиграции и купли-продажи недвижимости за рубежом:
Консультации от экспертов нашего портала
Купля-продажа недвижимости – сделки с лицами из недружественных стран
Общие нормы таких сделок включают:
- Лицами из недружественных стране НЕ признаются граждане и компании, находящиеся под контролем российских лиц, которые являются конечными бенефициарами. Обязательное условие для таких лиц – раскрытие информации в Налоговые органы РФ в соответствии с установленным требованиями.
- Если лицо относится к категории по 1 пункту, то сделки с недвижимостью проходят в общем порядке.
- Остальные физические/ юридические лица из недружественных стран могут заключать сделки с резидентами РФ только с разрешения подкомиссии Правительственной Комиссии по следующей схеме:
- обратиться с заявкой на разрешение в Правительственную подкомиссию по контролю за разрешением на осуществление (исполнение) сделки с недвижимостью на территории Российской Федерации или в стране из перечня недружественных государств;
- подготовить пакет документов для регистрации сделки и передать его в Росреестр, добавив разрешение Комиссии;
- государственный регистратор проведет правовую экспертизу и примет решение об осуществлении регистрационных действий в установленные сроки;
- при разрешении такой сделки, полученные деньги зачисляются на специальный счет С, открытый в российском финансовом учреждении в рублях, расход которых допускается с разрешения Банка России.
Справка: Перечень недружественных стран и территорий утвержден Распоряжением Правительства от 5 марта 2022 года № 430-р. В него вошли более 40 юрисдикций, включая Австралию, Великобританию, Джерси, Ангилью, БВО, все страны-члены Евросоюза, Монако, Сингапур, США, Тайвань (Китай), Украину, Швейцарию и Японию.
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Свяжемся с вами в течение 10 минут
Свяжемся с вами в течение 10 минут
Новые правила сделок с недвижимостью с лицами из недружественных стран для граждан РФ
17 марта 2022 года Министерство Финансов РФ приняло решение смягчить условия купли-продажи недвижимого имущества для россиян, отменив обязательства по получению разрешения, но сделав акцент на финансы.
Так, начиная с 17 марта 2022 года, резиденты РФ могут беспрепятственно покупать недвижимость в странах из списка недружественных, а также продавать свою собственность на территории РФ лицам из данного списка по следующим условиям:
- При покупке недвижимости у нерезидентов недружественных стран, денежные средства должны быть зачислены на счет типа «С» в российском банке и исключительно в рублях.
- Чтобы воспользоваться активами от купли-продажи недвижимости, владелец счета должен запросить разрешение у Банка в соответствии с Указом Президента РФ от 05.03.2022 № 95.
Также Министерство Финансов дало добро своим резидентам на заключение договоров участия в долевом строительстве и исполнение обязательств по таким сделкам с нерезидентами из недружественных стран.
Важно учитывать, что новые правила и послабления распространяются только на физических лиц и не касаются интересов юрлиц. Для последних, купля-продажа недвижимого имущества должна проходить только с разрешения подкомиссии Правительственной Комиссии.
Больше новостей читайте на нашем Телеграмм канале!
Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:
Бюджетные апартаменты в Португалии в Албуфейре и Алворе выбиваются из жёстких рамок недорогого европейского жилья. Особенность недвижимости, выгодно выделяющая её на фоне аналогичных предложений, –…
Район Авсаллар (Avsallar) Что посмотреть в Авсалларе, Алания Почему выгодно купить квартиру в Авсалларе, Алания Жилой комплекс Avsallar Garden, Алания: особенности и технические…
Женщины скупают недвижимость в Дубае активнее мужчин (в относительном выражении) CBRE: цены на недвижимость в Дубае и рента продолжают расти Цены и относительная…
Валовая доходность: Будапешт и еще 4 города Налоги при инвестировании в рынок недвижимости Венгрии Налог с рентного дохода Другие налоги, связанные с инвестициями…
Насколько сложен процесс покупки недвижимости в Венгрии? Этапы покупки Сопутствующие затраты при покупке и продаже недвижимости в Венгрии Налог на передачу права собственности…
Район Оба, Алания Жилой комплекс Anemone Garden в Алании Планировка и цены Интерьер, экстерьер и инфраструктура комплекса Можно ли купить квартиру в Турции…
Нужно быть предельно осторожными при покупке квартир в Борче, Овче и Крняче Как выбрать жилье в Белграде? Рекомендации местных экспертов Что происходит со…
Причины падения цен на британское жилье Высокие ставки по ипотеке Доступность жилья Падение цен на недвижимость в регионах Великобритании Аренда против ипотеки …
Сделки с недвижимостью: что ограничили для иностранцев из ЕС и США
Президент Владимир Путин подписал указ о дополнительных временных мерах по обеспечению финансовой стабильности, которым на территории России вводится особый порядок приобретения недвижимости и ценных бумаг.
Теперь для совершения сделки с участием иностранца надо получить разрешение правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в России. А в случае необходимости в разрешении должны быть указаны дополнительные условия осуществления сделки. Вместе с экспертами разбираемся, как нововведение отразится на российском рынке жилья.
Какие сделки затронет ограничение
Новые ограничения касаются сделок с недвижимостью, которые влекут за собой переход права собственности и совершаются с иностранными лицами из стран, «совершающих недружественные действия» в отношении России. Это касается сделок купли-продажи, мены, дарения и так далее, объясняет партнер юридической фирмы Bolshakov&Partners Екатерина Котова.
«Без разрешения иностранцы не смогут ни продать, ни купить недвижимость, находящуюся в России. Напомним, что под недвижимостью понимаются не только здания, помещения и прочее, но и земельные участки», — говорит Екатерина Котова.
На кого распространяются требования
Действие указа распространяется на граждан иностранных государств, которые осуществляют недружественные действия, а также на юрлиц, которые зарегистрированы в таких странах. Согласованные санкции против России ввели страны «Большой семерки» и ЕС.
«Круг лиц, на которые распространяется действие указа, довольно широк. Например, даже если компания — покупатель недвижимости не зарегистрирована в недружественном государстве, но находится под контролем иностранного лица из недружественного государства, то для заключения сделки нужно будет получать разрешение», — поясняет Екатерина Котова.
Екатерина Котова, партнер юридической фирмы Bolshakov&Partners:
— Непонятно, что произойдет со сделками иностранных лиц, которые были заключены, но еще не зарегистрированы Росреестром. Вероятно, что в их регистрации может быть отказано. Далее мы ожидаем соответствующих разъяснений в связи с реализацией нового разрешительного порядка.
Как ограничение повлияет на рынок
Покупатели из США, а также поддержавших санкции стран Европы и Азии редко приобретали недвижимость в столице: вряд ли их доля превышает 1–2% в общем объеме сделок, замечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
По словам эксперта, это происходило в силу как политических причин, так и законодательных сложностей. Тем более для таких клиентов, в том числе работающих в московских офисах международных компаний, зачастую была предпочтительна аренда, которая не так ограничивала их мобильность. Поэтому принятие данного указа не окажет на рынок недвижимости столичного региона существенного влияния, уверена Надежда Коркка.
На этой неделе в Евросоюзе для граждан России приостановили программы, позволяющие получать гражданство (ПМЖ) и вид на жительство (ВНЖ) в обмен на инвестиции в недвижимость.
Правила поменялись: что важно знать при покупке недвижимости за рубежом
Правила рынка зарубежной недвижимости для россиян в этом году концептуально поменялись и продолжают меняться. Сложности для российских граждан в покупке недвижимости за рубежом в текущих условиях связаны с глобальными изменениями инвестиционной карты, невозможностью свободно перемещать средства и рядом ограничений и блокировок на весь периметр классов активов в России и Европе. Вот только некоторые из них:
- невозможность заплатить за недвижимость в Европе с российского счета из-за введенных в России ограничений;
- проблемы с открытием счетов в Европе и получением европейских кредитов на покупку недвижимости. При этом удобное владение недвижимостью всегда связано с наличием банковского счета в стране покупки для оплаты расходов на ее содержание;
- отсутствие авиарейсов — системная проблема для владельцев недвижимости, предназначенной для личного пользования.
На этом фоне самыми популярными направлениями для приобретения недвижимости стали так называемые дружественные страны, в частности, ОАЭ и Турция. При этом каждая из юрисдикций позволяет решать свои задачи. Покупка недвижимости в Турции позволяет получить гражданство. Есть небольшой поток людей, выбирающих турецкую недвижимость для инвестиций, но делать это нужно с осторожностью из-за высокой инфляции и экономических рисков в стране.
В отличие от Турции, в ОАЭ стремятся как раз инвесторы. Но, инвестируя в эту недвижимость, также необходимо быть аккуратным. Многие дубайские брокеры предлагают схему: покупка квартиры с первым взносом в размере 30% от всей стоимости, в течение полугода/года полная стоимость квартиры растет на 10%, после чего ранее оплаченные 30% квартиры можно перепродать с 30%-ной доходностью от первоначального взноса. Но подобные схемы весьма опасны. Например, в Лондоне в 2013 году девелоперы также активно предлагали такую схему. Но уже в 2014 году в медиа вышли первые анонсы о возможном проведении референдума по Brexit, был введен налог на владение вторым домом, подешевела нефть и снизилась активность покупателей с Ближнего Востока и из России — из-за этого рынок скорректировался. Лондонская недвижимость подешевела на 20%, а инвесторы понесли потери.
Несмотря на привлекательность активов в ОАЭ и Турции, многие россияне ментально ориентированы на Европу и продолжают покупать недвижимость в ЕС. Европейский рынок недвижимости переживает непростые времена. Ипотечные ставки в развитых странах выросли, активность продаж квартир снизилась. Девелоперы оказались в сложной ситуации: с одной стороны, себестоимость выросла, а с другой — сократилась ликвидность. Однако рынок могут поддержать субсидии государств ЕС для небогатых семей на оплату ЖКХ и, при правильном подходе, зимой-весной в Европе можно будет купить что-то за разумную цену.
С марта 2022 года для российских резидентов были введены ограничения на сделки с резидентами иностранных государств, а также ограничения на отдельные валютные операции.
Какими могут быть резиденты
Для применения валютных ограничений под резидентом подразумевается «валютный резидент». Это гражданин России или иностранный гражданин, постоянно проживающий в России на основании вида на жительство. Важно, что некоторые ограничения распространяются как на россиян, постоянно проживающих в России, так и на тех, кто большую часть времени (более 183 дней) в течение года проживает за границей, так называемых «спецрезидентов». Даже в случае получения вида на жительство в другой стране или второго гражданства при наличии российского паспорта валютные ограничения будут продолжать иметь свою силу.
Для совершения сделки с резидентами недружественных стран, например, для покупки недвижимости у резидента ЕС российским резидентам нужно получить специальное разрешение правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. Для сделок с недвижимостью с дружественными нерезидентами таких ограничений нет. Разрешение не требуется, если россиянин покупает недвижимость в недружественной стране у резидента дружественного государства. Ограничения распространяются на объект недвижимости только в случаях, когда дружественный нерезидент продает недвижимость, приобретенную у недружественного нерезидента после 22 февраля 2022 года.
Исключение, при котором разрешение правкомиссии получать не нужно, — сделки с недружественными нерезидентами по покупке иностранной недвижимости, если расчеты по ним проходят по иностранным счетам, о которых резиденты отчитались налоговым органам, а также сделки, при которых зачисление средств в пользу нерезидента идет в российских рублях на счет типа «С», открытый в российском банке, в сумме более 10 млн рублей за календарный месяц. Однако использование средств, зачисленных на счет типа «С», сильно ограничено, поэтому продавцы-нерезиденты могут столкнуться с проблемами — для них это едва ли станет оптимальным решением.
Что касается сдачи зарубежной недвижимости в аренду нерезиденту, то здесь стоит проявить должную осмотрительность. Пока не до конца ясно, как вписываются ограничительные меры в закон о валютном контроле и какие нормы права имеют приоритетную силу. В этой связи имеет смысл занять более осторожную позицию и учитывать как нормы классического валютного законодательства, так и новые ограничительные меры. В соответствии с классическими валютными ограничениями, предусмотренными Законом о валютном регулировании и валютном контроле, при продаже или сдаче недвижимости в аренду нерезиденту полученные доходы нужно зачислить на банковский счет в государствах-членах ЕАЭС или государствах, которые автоматически обмениваются финансовой информацией с Россией.
Стоит отметить, что ограничения на сделки применяются только в отношении российских резидентов. Поэтому с налоговой и юридической точек зрения покупка недвижимости на иностранную компанию или структуру без образования юрлица может быть предпочтительнее, чем прямое владение. Если российский резидент владеет иностранной компанией, то перечисленные ограничения такой компании не касаются — она может купить недвижимость и у дружественного, и у недружественного резидента. Правда, в этом случае нужно планировать варианты финансирования такой иностранной компании, поскольку на такие операции для российских резидентов сейчас существуют ограничения.
Налоговые последствия от операций с недвижимостью будут различаться в зависимости от статуса налогового резидента. Российские налоговые резиденты обязаны платить НДФЛ в России в отношении всех своих общемировых доходов, в том числе полученных от продажи иностранной недвижимости или сдачи такой недвижимости в аренду. Поскольку налоговые нерезиденты уплачивают налоги в России только в отношении доходов, полученных от российских источников, доходы нерезидентов от продажи или сдачи в аренду иностранной недвижимости не облагаются налогом в России.