Как зарегистрировать ипотеку в росреестре

Как зарегистрировать ипотеку в росреестре

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 20

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

П. 1 ст. 20 (в ред. ФЗ от 22.12.2020 N 447-ФЗ) может применяться после 21.06.2021 к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до указанной даты, если стороны об этом договорятся.

При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной залогодержателем (залогодержателями). Вместе с указанным совместным заявлением представляется договор (договоры), на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа).

(в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 447-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 1 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, предоставляемого в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на предоставляемое жилое помещение в многоквартирном доме без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности и заключенного в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», либо на основании вступившего в законную силу решения суда о понуждении к заключению указанного договора. Очередность залогодержателей в отношении передаваемого жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве.

(абзац введен Федеральным законом от 01.07.2017 N 141-ФЗ)

Государственная регистрация ипотеки в отношении равнозначного жилого помещения или другого жилого помещения, предоставляемого в соответствии со статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, подлежащей комплексному развитию, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на предоставляемое жилое помещение без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности и заключенного в соответствии со статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо на основании вступившего в законную силу решения суда о понуждении к заключению указанного договора. Очередность залогодержателей в отношении передаваемого жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, подлежащей комплексному развитию.

(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении жилых помещений, приобретаемых с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее — Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»), осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

(п. 2.1 введен Федеральным законом от 04.12.2007 N 324-ФЗ)

3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган регистрации прав одновременно с документами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, заявителем представляются также:

(в ред. Федеральных законов от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям статьи 14 настоящего Федерального закона, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия;

(в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

4. Государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации уступки прав должны быть представлены:

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

договор уступки прав;

абзац утратил силу с 1 января 2017 года. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

абзац утратил силу с 1 июля 2011 года. — Федеральный закон от 01.07.2011 N 169-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 4 в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием.

На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие, помимо иных необходимых в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документов представляются:

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

абзац утратил силу с 1 июля 2011 года. — Федеральный закон от 01.07.2011 N 169-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Орган регистрации прав обязан самостоятельно запрашивать в органах, уполномоченных на проведение лицензирования соответствующих видов деятельности, информацию о выдаче заявителю лицензии на управление ипотечным покрытием, предусмотренной статьей 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», если указанная лицензия или ее нотариально заверенная копия не были представлены заявителем.

(абзац введен Федеральным законом от 01.07.2011 N 169-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

4.2. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новом залогодержателе вследствие передачи закладной осуществляется с соблюдением требований статьи 16 настоящего Федерального закона по заявлению нового владельца закладной. Для внесения таких сведений должны быть представлены закладная со сделанной на ней отметкой о передаче прав на закладную новому владельцу закладной.

(п. 4.2 введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5 — 6. Утратили силу с 1 января 2017 года. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Регистрация ипотеки

Государственная регистрация ипотеки – заключительный этап по полному завершению сделки купли-продажи объекта недвижимости. Процедура представляет собой включение в единый государственный реестр сведений о том, что на приобретенную недвижимость устанавливается обременение и она будет на определенный срок находится в залоге. Госрегистрация — это гарантия юридической силы ипотечного договора на высшем государственном уровне.

Подробнее про процедуру

Ипотечный договор представляет собой письменное соглашение сторон о передаче в залог недвижимого имущества, при этом заложенный объект остается у залогодателя в пользовании, но на него накладывается ограничения (обременения) до наступления определенных условий (например, до полного погашения обязательств перед банком по кредитному договору). При обременении клиент не имеет права реализовывать имущество или вносить неотделимые улучшения (например, делать перепланировку помещения) без письменного согласования со второй стороной.

Залогодержателем при ипотечном договоре может выступать юридическое лицо, предоставившее заемные финансы на покупку недвижимости или физическое лицо при реализации объекта в рассрочку. Наложение обременения должно обязательно регистрироваться в Едином государственном реестре (ЕГРН), являющимся электронным хранилищем сведений обо всей недвижимости, расположенной на территории Российской Федерации.

Госрегистрация ипотеки — признание органами государственной власти возникновения прав на недвижимость и условий перевода или прекращения действующих прав на объект.

В едином реестре хранятся следующие основные сведения:

1. Собственники недвижимости;
2. Технические характеристики помещения;
3. Информация о правообладателях;
4. Сведения о наличии обременения и его причинах.

Порядок регистрации

Госрегистрация прав на объект недвижимости проходит в следующем порядке:

1. Сбор полного пакета документации для проведения данной операции.
2. Обращение в государственный орган, осуществляющий услугу – Росреестр, передача документации.
3. Проведение правового мониторинга сделки на правильность заполнения всех сведений.
4. Проверка законности передачи прав на объект. Примечание! Исключение – нотариально удостоверенные сделки.
5. Внесение сведений в ЕГРН. Примечание! Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной, подписываемой обеими сторонами ипотечного договора.
6. Удостоверение пройденной процедуры государственной регистрации передачи недвижимого имущества в залог.

Как происходит процедура в Росреестре?

Зарегистрировать ипотеку в силу закона можно на основании совместного заявления залогодателя (заемщика) и залогодержателя (банка-кредитора).

Для нотариально заверенного ипотечного договора госрегистрация может осуществляться при обращении заверившего соглашение нотариуса.

Примечание! Госрегистрация ипотеки в силу закона возникает в случаях приобретения жилья в рассрочку или с использованием кредитных средств.

После проведения мониторинга всех представленных документов регистратором и проверки законности сделки (например, при наличии в составе собственников на недвижимость детей дополнительно необходимо представить письменное согласие органов опеки) информация фиксируется в реестре и сведения заверяются подписью и печатью.

Прохождение процедуры государственной регистрации – доказательство возникновения ипотеки.

Госпошлина за регистрацию

Государством определены следующие суммарные размеры государственной пошлины за регистрацию и внесение характеристик условий ипотечного договора:

1. стороны договора — физические лица: 1 000 рублей;
2. стороны договора — юридические лица: 4 000 рублей;
3. стороны договора — физическое и юридическое лица: 1 000 рублей.

Реквизиты, которые понадобятся для оплаты госпошлины можно уточнить на официальном сайте Росреестра, выбрав конкретный регион.

Примечание! При электронном взаимодействии физических лиц с Росреестром действует скидка 30% на регистрацию прав.

Срок регистрации ипотечной сделки

Для регистрации ипотеки и внесение характеристик в государственный реестр установлены следующие сроки:

1. ипотека участков земли, зданий или нежилой недвижимости – 15 рабочих дней.
2. ипотека жилых помещений – 5 рабочих дней.

Что необходимо для регистрации ипотеки?

Для регистрации передачи объекта сделки в залог необходимо предоставить в Росреестр следующие документы:

1. заявление;
2. паспорта и нотариальные доверенности (по необходимости);
3. ипотечный договор;
4. отчет о проведенной оценке недвижимости;
5. техническая документация;
6. подтверждение оплаты государственной пошлины в необходимом размере.
7. если права залогодержателя будут удостоверены через оформление закладной, то для госрегистрации дополнительно предоставляется закладная и указанные в ней документы и приложения.

Примечание! Росреестр вправе потребовать дополнительную документацию для подтверждения законности сделки, например, нотариально заверенное согласие супруги (супруга).

Документы передаются на рассмотрение в территориальное подразделение Росреестра, через электронные сервисы регистрации или многофункциональные центры.

Особенности регистрации ипотеки

Для удобства клиентов кредитные учреждения предлагают дополнительные услуги, позволяющие зарегистрировать ипотеку без посещения МФЦ и регистрационной палаты

В Сбербанке. ПАО Сбербанк предлагает сервис онлайн-регистрации на официальном портале ипотеки Домклик.

Как осуществляется процедура регистрации ипотеки:

• ипотечный менеджер или специально назначенный сотрудник банка собирает пакет документов и отправляет его в государственные органы в электронном виде;
• При принятии регистраторами Росреестра документации начинается процедура госрегистрации.
• Договор купли-продажи и выписка из государственного реестра с указанием собственника и наличием обременения на объект недвижимости поступает на электронную почту клиента (заверяется усиленной квалифицированной подписью, имеющей юридическую силу). Полученная выписка действует бессрочно.

Следует иметь в виду! С 15 июля 2016 года не выдаются свидетельства о собственности, и выписка ЕГРН полностью подтверждает права собственников.

Примечание! Для заемщиков Сбербанка дополнительным бонусом использования представленного сервиса является уменьшение процентной ставки по действующему ипотечному договору.

Подробнее о сервисе Сбербанка:

В других банках. Заемщик собирает пакет документации для прохождения процедуры, затем самостоятельно или с помощью сотрудников банка передает его в Росреестр лично, через МФЦ или дистанционно (доступна возможность оформления услуги через сервис Госуслуги).

Регистрация дополнительного соглашения.

Действующее законодательство регламентирует необходимость регистрации дополнительных соглашений к ипотечным договорам в зависимости от даты его подписания:

1. до 01 июля 2014 года: все дополнительные соглашения подлежат обязательному прохождению процедуры;
2. после 01 июля 2014 года: прохождение процедуры не требуется.

Отказ в регистрации

Иногда могут возникать ситуации, когда процедура временно приостанавливается.

Статья 53. Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

2. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

3. При государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, или права залогодателя на объекты недвижимости одновременно без заявления правообладателя вносится запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав вносится без заявления правообладателя одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права.

Информация об изменениях:

Часть 4 изменена с 19 апреля 2023 г. — Федеральный закон от 20 октября 2022 г. N 409-ФЗ

4. Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, проведенной в указанных случаях государственной регистрации, а также о проведенных одновременно государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта долевого строительства в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ статья 53 дополнена частью 4.1

4.1. Государственная регистрация ипотеки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» в отношении равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности на соответствующее жилое помещение на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение и заключенного в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», или вступившего в силу решения суда о понуждении к заключению этого договора, об освобождении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, и о передаче его в собственность субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, о государственной регистрации перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение. Орган регистрации прав не позднее трех дней со дня государственной регистрации ипотеки в отношении равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения уведомляет об этом залогодержателя в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ статья 53 дополнена частью 4.2

4.2. При представлении заявления о внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости владельцем закладной, удостоверяющей права залогодержателя, в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», орган регистрации прав вносит изменения в содержание закладной в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Информация об изменениях:

Часть 4.3 изменена с 21 июня 2021 г. — Федеральный закон от 22 декабря 2020 г. N 447-ФЗ

4.3. Внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в случае уступки прав по договору ипотеки осуществляется на основании договора, в соответствии с которым осуществляется уступка прав, а также заявлений бывшего и нового залогодержателей либо заявления нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.

Информация об изменениях:

Статья 53 дополнена частью 4.4 с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

4.4. Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставленного собственнику жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном на условиях и в порядке, которые предусмотрены Градостроительным кодексом Российской Федерации, в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности на такое жилое помещение на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение и заключенного в соответствии со статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, или вступившего в силу решения суда о понуждении к заключению этого договора, об освобождении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в границы территории, подлежащей комплексному развитию, и о передаче его в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность либо в собственность лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, о государственной регистрации перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или другое жилое помещение. Орган регистрации прав не позднее трех дней со дня государственной регистрации ипотеки в отношении равнозначного жилого помещения или другого жилого помещения уведомляет об этом залогодержателя в электронном виде в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. Внесение изменений в содержание закладной осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Информация об изменениях:

Часть 5 изменена с 1 июля 2018 г. — Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. N 328-ФЗ

5. При предоставлении в орган регистрации прав заявления электронная закладная выдается органом регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Орган регистрации прав не позднее одного рабочего дня с даты выдачи электронной закладной уведомляет об этом лиц, обратившихся с заявлением о выдаче электронной закладной, в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

Информация об изменениях:

Часть 6 изменена с 21 июня 2021 г. — Федеральный закон от 22 декабря 2020 г. N 447-ФЗ

6. При государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, — сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего хранение документарной закладной или электронной закладной. Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или электронной закладной. Если залогодержатель (залогодержатели) заключил договор управления залогом, при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости сведения о залогодержателе (залогодержателях) не вносятся, при этом наряду с иными сведениями, предусмотренными настоящей частью, вносятся сведения об управляющем залогом.

7. Утратила силу с 20 октября 2022 г. — Федеральный закон от 20 октября 2022 г. N 409-ФЗ

Информация об изменениях:

8. Информация о внесении сведений или изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, направляемая в соответствии с настоящим Федеральным законом правообладателям объектов недвижимости, в отношении которых или прав на которые произведена государственная регистрация ипотеки, направляется также залогодержателю, право ипотеки которого в отношении таких объектов недвижимости или таких прав зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ часть 9 статьи 53 изложена в новой редакции, вступающей в силу со 2 января 2017 г.

9. Государственная регистрация ипотеки земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, возникающей на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки на основании закона, осуществляется в сроки, указанные в пунктах 9 и 10 части 1 статьи 16 настоящего Федерального закона.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ статья 53 дополнена частью 9.1, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

9.1. Государственная регистрация ипотеки земельного участка осуществляется в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки находящихся на данном земельном участке здания, сооружения.

10. Утратила силу с 1 июля 2018 г. — Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. N 328-ФЗ

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ в часть 11 статьи 53 внесены изменения

11. Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ статья 53 дополнена частью 11.1

11.1. Государственная регистрация прекращения ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение.

12. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

13. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

14. В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Информация об изменениях:

Статья 53 дополнена пунктом 15 с 28 октября 2021 г. — Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ

15. Форма, требования к заполнению и формату в электронной форме заявления о внесении изменений в регистрационную запись об ипотеке, о регистрации законного владельца закладной устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Регистрируем и принимаем квартиру

В прошлом уроке мы рассказали, как подготовиться к сделке: проверить документы и разобраться с расчетами, чтобы все прошло спокойно и без неожиданностей. Теперь пора двигаться дальше.

Как зарегистрировать право собственности

Напомним, что право собственности и саму ипотеку — залог недвижимости — нужно зарегистрировать. Считается, что они возникают именно с момента регистрации. Нет регистрации — нет ипотеки.

Регистрацию права собственности и залога проводит Росреестр — это сокращенное название Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Подать документы на регистрацию можно разными способами:

1. Самостоятельно.
2. Через банк.
3. Через нотариуса.

В этом случае нужно подать документы в Росреестр через центры услуг «Мои документы». Их еще часто называют МФЦ. Там же можно уплатить госпошлину — обычно в каждом отделении стоит платежный терминал.

Если покупаете новостройку. В этой ситуации квартира еще не построена, поэтому регистрируют не право собственности, а договор долевого участия. Для регистрации понадобится сам договор и заявления от обеих сторон. Если вы стали первым участником долевого строительства, застройщик должен подать дополнительно целый пакет документов: проектную декларацию, разрешение на строительство и другие. Но чаще весь пакет документов застройщик уже подавал раньше, и дополнительно помимо своего договора покупатель ничего подавать не должен.

Если покупаете на вторичном рынке. Вам предстоит зарегистрировать право собственности и залог — ипотеку. Вопреки распространенному мнению регистрируют не сам договор купли-продажи квартиры, а право собственности нового собственника.

Итоговый перечень документов зависит от деталей сделки. Уточнить, какие именно документы понадобятся, можно через сервис Росреестра.

Стандартный пакет документов на регистрацию

1. Договор долевого участия.
2. Кредитный договор.
3. Согласие на покупку от супруга, если в браке.
4. Документ об уплате госпошлины

1. Заявление на регистрацию — его распечатают прямо в МФЦ и дадут подписать покупателю и продавцу.
2. Договор купли-продажи в трех экземплярах — один заберет себе Росреестр, а два вернутся покупателю и продавцу с отметками о регистрации.
3. Документы-основания от продавца — оригинал документа заберут, но отдадут после регистрации.
4. Паспорта и доверенности.
5. Отчет об оценке — его заберут на время регистрации и отдадут после нее.
6. Кредитный договор — в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре.
7. Согласие на покупку от супруга, если в браке.
8. Документы об уплате госпошлины.
9. Договор залога или ипотеки

1. Договор долевого участия.
2. Кредитный договор.
3. Согласие на покупку от супруга, если в браке.
4. Документ об уплате госпошлины

1. Заявление на регистрацию — его распечатают прямо в МФЦ и дадут подписать покупателю и продавцу.
2. Договор купли-продажи в трех экземплярах — один заберет себе Росреестр, а два вернутся покупателю и продавцу с отметками о регистрации.
3. Документы-основания от продавца — оригинал документа заберут, но отдадут после регистрации.
4. Паспорта и доверенности.
5. Отчет об оценке — его заберут на время регистрации и отдадут после нее.
6. Кредитный договор — в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре.
7. Согласие на покупку от супруга, если в браке.
8. Документы об уплате госпошлины.
9. Договор залога или ипотеки

После этого вам выдадут расписки о приеме документов — в них указаны сроки регистрации. Обычный срок регистрации при подаче через МФЦ — девять рабочих дней: сама регистрация проходит быстрее, но получить документы раньше срока получается не всегда.

Следить за регистрацией можно на сайте Росреестра в разделе справочной информации. Информация о номере и дате регистрации права должна измениться на свежую, как только Росреестр зарегистрирует новое право собственности или ДДУ. Часто сотрудники МФЦ сами звонят и сообщают, что документы готовы.

Получать документы в МФЦ можно поодиночке — вам не обязательно приезжать вместе с продавцом. Он может получить свои экземпляры сам и забрать деньги из ячейки или получить их на счет, предъявив оригиналы документов. После регистрации права собственности на квартиру вам должны выдать:

1. Выписку из ЕГРН. Сразу же проверьте ее на опечатки и описки: заявление на исправление технических ошибок можно подать сразу же, это бесплатно, а исправить все должны в течение трех дней.
2. Договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности.
3. Закладную.
4. Договор ипотеки.

Некоторые банки тоже оказывают услуги регистрации — например, если вы заключаете договор со Сбером и согласны на регистрацию через банк, то благодаря этому можно даже получить более низкую ставку по кредиту.

При покупке квартиры в новостройке всю регистрацию может взять на себя застройщик — покупателю не придется никуда ездить. Некоторые застройщики проводят электронную регистрацию, для этого покупатель оформляет электронную подпись.

Электронная регистрация быстрее обычной: такую сделку регистрируют 1—5 рабочих дней.

Есть ситуации, когда регистрировать сделки самому не понадобится: если вы подписывали договор у нотариуса. В некоторых ситуациях — например, если супруги покупают квартиру в долевую собственность, — нотариальная форма сделки и вовсе обязательна. В таких случаях нотариус может отправить документы на регистрацию сам. Забирают зарегистрированные документы также у него.

Через нотариуса сделки обычно регистрируют в среднем 1—5 рабочих дней.

Госпошлина

Госпошлину потребуется уплатить, чтобы Росреестр зарегистрировал документы. Сделать это можно прямо в МФЦ через платежный терминал или через банк. Но следует предварительно уточнить реквизиты.

Сколько платить — зависит от того, что именно вы регистрируете и сколько у вас сторон в договоре.

Если у вас новостройка. Вы платите госпошлину за регистрацию ДДУ — 350 Р . Если договор регистрирует застройщик, то иногда компании уплачивают госпошлину за дольщика сами.

Если у вас покупка на вторичном рынке. Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру — 2000 Р . Если покупателей несколько, то эта сумма делится на них пропорционально долям. Например, если супруги покупают квартиру на двоих и в равных долях, каждый супруг должен уплатить от своего имени госпошлину 1000 Р .

Если банк подписал с вами договор ипотеки, то регистрируется ипотека на основании договора. За такую регистрацию нужно заплатить государственную пошлину 1000 Р , а регистрировать договор нужно вместе с представителем банка. На практике банк выдает заемщику полный пакет документов для регистрации и доверенность от имени банка на регистрацию.

Если банк оформил закладную, то Росреестр зарегистрирует ипотеку в силу закона — это будет указано в выписке из ЕГРН, которую вы получите после регистрации. Для такой регистрации вам не придется платить пошлину, а банку — посылать своего представителя в МФЦ. Вы сможете подать ее на регистрацию самостоятельно, а после — привезти в банк с отметкой Росреестра.

Как правильно принять квартиру на вторичном рынке

Когда вы получили документы о праве собственности, самое время договориться о передаче квартиры и переезде.

По договору купли-продажи продавцу дают несколько дней, чтобы освободить квартиру и передать ее покупателю: обычно это 3—10 дней. Исключение — квартиры, которые продаются в цепочке: в такой ситуации срок может быть больше, так как продавец ждет, пока освободится квартира, которую покупает он.

Договоритесь о дате и времени, когда вы будете принимать квартиру.

Вот на что нужно обратить внимание при приемке.

Все на месте и работает. Квартира должна быть в том же состоянии, в каком была при просмотре. Проверьте, на месте ли все вещи, которые должны остаться в квартире, например сантехника, кухонный гарнитур. Если договаривались, что вам остаются посудомойка или люстры, проверьте, работают ли они. Возьмите зарядник и включите в розетку, чтобы проверить, есть ли электричество. Позвоните в домофон, посмотрите, есть ли вода и отопление.

Все документы по технике. Попросите продавцов отдать вам все документы, которые связаны с квартирой и техникой в ней: свидетельства о поверке счетчиков, инструкции и гарантийные талоны для бытовой техники, договор на водоснабжение, если он есть, договор на интернет, договор с управляющей компанией и любые другие документы.

Все детали, нужные для жизни в квартире. Узнайте, услугами какого интернет-провайдера пользовался продавец, пароль от сети, номер стационарного телефона, примерные затраты в месяц на квартплату и коммунальные платежи, как работает управляющая компания, код от домофона и любые другие особенности квартиры.

Ключи и квитанции. Возьмите ключи от двери квартиры, в том числе мастер-ключ. Попросите у продавца последние оплаченные квитанции: на оплату телефона, интернета, электричества, на квартплату.

Зафиксируйте текущие показания счетчиков воды и электричества: продавец может оплатить долг сам, а может оставить вам деньги для этого, размер суммы можно рассчитать по документам на оплату — в них обязательно пишут тарифы для расчетов.

При приемке квартиры на вторичном рынке нужно подписать единственный документ — акт приема-передачи квартиры. В нем нужно обязательно зафиксировать дату передачи квартиры и описать ее состояние, включая состояние инженерных систем, пола, потолка, стен и вещей, остающихся в квартире. В этом же акте стоит указать, сколько экземпляров ключей отдал продавец и какие текущие данные счетчиков.

Если у покупателя есть претензии к квартире — например, появилась новая трещина на стене, разбито окно или не работают розетки, — это обязательно нужно прописать в акте. Принимать квартиру в состоянии, которое не соответствует тому, каким оно должно быть, не обязательно. В акте можно описать не только такие недостатки, но и сроки, в которые продавец устранит их и передаст квартиру в нужном виде.

С момента подписания акта приема-передачи к покупателю переходят все обязанности по содержанию квартиры и ответственность за ее сохранность: с этого момента именно покупатель платит все налоги, квартплату и коммунальные платежи, а также несет риск того, что с квартирой что-то случится. Если продавец неудачно отключит стиральную машину и затопит соседей, то от того, подписан ли акт приема-передачи, будет зависеть, кто компенсирует ущерб. Так что не соглашайтесь подписать акт до того, как продавец вынесет свои вещи и полностью освободит квартиру.

Как быть примерным ипотечником и владельцем квартиры

Вот что надо сделать, когда вы стали собственником квартиры.

Настройте оплату ипотечных платежей. Подберите удобный способ, как вам удобнее погашать кредит. Можно настроить напоминания и лично ходить в банковское отделение накануне каждого платежа или переводить деньги онлайн на специальный банковский счет, откуда их будет списывать банк. Чаще всего у банка есть приложение или личный кабинет, в котором видны размер ежемесячного платежа и дата списания и есть возможность внести сумму в счет досрочного погашения.

Переоформите на себя договоры на коммунальные услуги. Вам следует сходить в УК или ТСЖ, предъявить выписку из ЕГРН и переоформить договор на себя. Обратите внимание на платежи за капремонт: это единственные платежи, которые привязаны к квартире, а не к собственнику. И если на прошлом собственнике остались долги за капремонт, они перейдут к вам.

Часть договоров на коммунальные услуги можно перевести на свое имя через МФЦ, например договоры на радиоточку, водоснабжение и то, что перечислено в едином платежном документе. Договор на энергоснабжение придется переоформлять в местном отделении энергоснабжающей компании, а договор на телефон и интернет — переподписать с провайдерами. Посмотрите в квитанциях предыдущего собственника телефоны компаний и узнайте, как переоформить договоры на свое имя.

Зарегистрируйтесь по месту жительства. Для этого нужно подать заявление в МФЦ и показать документы о праве собственности на квартиру. Паспорт заберут на несколько дней, а отдадут с печатью о регистрации по новому месту жительства. Сниматься с регистрации по старому месту жительства не понадобится — паспортный стол сам отправляет эту информацию по старому адресу. В некоторых домах действуют свои паспортные столы — тогда подать заявление на регистрацию можно через них.

После регистрации напишите о смене адреса тем, кого обязаны об этом предупреждать: работодателю, банку, страховой компании, в которой у вас полис ОМС, и так далее.

Разберитесь с уплатой налога на имущество. Теперь вы собственник недвижимости, и помимо квартплаты и коммуналки вам предстоит платить налог на имущество. Его платят раз в год. Размер рассчитывают от кадастровой стоимости квартиры. В каждом муниципальном образовании своя ставка налога, но она не должна превышать 0,1—2% и зависит от кадастровой стоимости квартиры.

Проще всего уплачивать налог через личный кабинет на сайте налоговой: в разделе «Имущество» появится ваша купленная квартира, а в разделе «Налоги» вам начислят налог на имущество. Уплатить его нужно до 1 декабря следующего года: так, налог за 2021 год платят до 1 декабря 2022 года.

Познакомьтесь с соседями. Зайдите к соседям по площадке, а также сверху и снизу по стояку и представьтесь. Так соседи будут знать вас, а вы — их. Желательно обменяться телефонами, чтобы соседи знали, как вас найти, если в квартире наверху прорвет трубу или будет идти дым.

Возможно, у соседей есть собственный чат в «Вотсапе» или другом мессенджере. Попросите вас добавить туда.

Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой

Многие считают, что купленная квартира принадлежит банку, но это не так. Как только вы зарегистрировали право собственности, квартира ваша. А ипотека — это всего лишь залог, то есть ограничение возможности делать с квартирой все, что вздумается. И все-таки с ней можно делать почти все то же самое, что и с любой другой квартирой: продавать, сдавать, завещать и регистрировать в ней других жильцов. Но многое — только с разрешения банка.

По умолчанию на все важные шаги с заложенной квартирой нужно получить согласие банка. В основном это действия по распоряжению с жильем.

Что такое распоряжение

Это один из элементов права собственности. Всего в это право входит три основных части:

1. Владение.
2. Пользование.
3. Распоряжение.

Распоряжаться — значит управлять судьбой имущества, принимать важные решения по нему, например закладывать, дарить, продавать или вносить в уставный капитал.

Когда у вас под рукой нет юриста, который подскажет, где распоряжение, а где — еще не оно, задайте себе два проверочных вопроса о том, что хотите сделать с квартирой:

1. Можете ли вы лишиться квартиры в результате этого или точно лишаетесь?
2. Нужно ли регистрировать это в Росреестре?

Если вы ответили «да» хотя бы на один из вопросов, то, скорее всего, это распоряжение квартирой. Этот тест не самый точный на свете, но во многих ситуациях сможет помочь.

Распоряжаться ипотечной квартирой без согласия банка можно только в одном случае: если это прямо разрешено в договоре. Например, написано, что какие-то вещи вы можете делать вообще без банковского согласия, а для других достаточно просто сообщить о них банку. Но обычно банк хочет как можно больше контролировать заложенное имущество и знать, что с ним происходит, поэтому не разрешает распоряжаться им без своего ведома. Банк не может запретить распоряжаться квартирой, но по факту может не дать согласие на это.

Банки очень любят писать все запреты мелко, незаметно и в самом конце документа, поэтому проверяйте договор очень внимательно. Вот как выглядят типичные условия об этом в закладной на квартиру:

Если в договоре про это ничего не сказано, то работает вариант по умолчанию: любое распоряжение — с согласия банка. Мы собрали в наш тест самые частые случаи распоряжения. Если вы собираетесь прописать в ипотечной квартире подругу или не знаете, можно ли составить на такую квартиру завещание, ответьте на несколько вопросов, и все станет понятно: