Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 342-ФЗ
Внести в Градостроительный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 16; № 30, ст. 3128; 2006, № 1, ст. 10, 21; № 23, ст. 2380; № 31, ст. 3442; № 52, ст. 5498; 2007, № 1, ст. 21; № 21, ст. 2455; № 31, ст. 4012; № 45, ст. 5417; № 46, ст. 5553; № 50, ст. 6237; 2008, № 20, ст. 2251, 2260; № 29, ст. 3418; № 30, ст. 3604, 3616; 2009, № 1, ст. 17; № 29, ст. 3601; № 48, ст. 5711; № 52, ст. 6419; 2010, № 31, ст. 4195, 4209; № 48, ст. 6246; 2011, № 13, ст. 1688; № 17, ст. 2310; № 27, ст. 3880; № 29, ст. 4281; № 30, ст. 4563, 4572, 4590, 4591, 4594, 4605; № 49, ст. 7015, 7042; № 50, ст. 7343; 2012, № 26, ст. 3446; № 31, ст. 4322; № 47, ст. 6390; № 53, ст. 7614, 7619, 7643; 2013, № 9, ст. 873; № 14, ст. 1651; № 27, ст. 3480; № 30, ст. 4080; № 43, ст. 5452; № 52, ст. 6961, 6983; 2014, № 14, ст. 1557; № 16, ст. 1837; № 19, ст. 2336; № 26, ст. 3377, 3387; № 30, ст. 4218, 4220, 4225; № 42, ст. 5615; № 43, ст. 5799, 5804; № 48, ст. 6640; 2015, № 1, ст. 9, 11, 52, 72, 86; № 17, ст. 2477; № 27, ст. 3967; № 29, ст. 4342, 4350, 4378; № 48, ст. 6705; 2016, № 1, ст. 22, 79; № 26, ст. 3867; № 27, ст. 4248, 4294, 4301, 4302, 4303, 4305, 4306; № 52, ст. 7494; 2017, № 11, ст. 1540; № 27, ст. 3932; № 31, ст. 4740, 4766, 4767, 4771, 4829; 2018, № 1, ст. 27, 39, 47, 90, 91) следующие изменения:
а) в пункте 10 статьи 1 слова «временных построек, киосков, навесов и других подобных построек» заменить словами «некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)»;
б) дополнить пунктом 102 следующего содержания:
«102) некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);»;
2) в части 1 статьи 6:
а) пункт 4 после слова «ведения» дополнить словом «государственных»;
б) пункт 51 после слов «двух и более субъектов Российской Федерации» дополнить словами «(включая осуществляемую на территории одного субъекта Российской Федерации реконструкцию объектов, расположенных на территориях двух и более субъектов Российской Федерации)»;
в) в пункте 511 слова «повторного использования» исключить;
г) в пункте 512 слова «документации повторного использования» заменить словом «документации»;
д) дополнить пунктом 718 следующего содержания:
«718) утверждение классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства);»;
3) статью 7 дополнить пунктом 8 следующего содержания:
«8) создание и эксплуатация государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, в том числе ведение таких информационных систем в части, касающейся осуществления градостроительной деятельности на территориях двух и более муниципальных районов, городских округов.»;
а) пункт 6 части 2 изложить в следующей редакции:
«6) ведение государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности в части, касающейся осуществления градостроительной деятельности на территориях муниципальных районов, и предоставление сведений, документов и материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности.»;
б) пункт 6 части 3 изложить в следующей редакции:
«6) ведение государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности в части, касающейся осуществления градостроительной деятельности на территориях городских округов, и предоставление сведений, документов и материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности;»;
5) в части 2 статьи 83 слова «в порядке, установленном Правительством Российской Федерации» заменить словами «в ходе проведения государственной экспертизы проектной документации», дополнить предложением следующего содержания: «При проведении капитального ремонта объектов капитального строительства указанная сметная стоимость подлежит такой проверке в случаях, установленных Правительством Российской Федерации.»;
6) статью 9 дополнить частью 14 следующего содержания:
«14. Не осуществляется внесение изменений в схемы территориального планирования Российской Федерации, схемы территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемы территориального планирования муниципальных районов в случаях изменения местоположения существующих объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения муниципального района вследствие изъятия земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд в границах тех же муниципальных образований, населенных пунктов, на территориях которых расположены изымаемые земельные участки, изменения местоположения планируемых для размещения объектов федерального значения, регионального значения или местного значения муниципального района в границах тех же муниципальных образований, населенных пунктов, на территориях которых планировалось размещение таких объектов, а также в случае изменения наименований муниципального образования, населенного пункта, в том числе в связи с их преобразованием, либо в случае изменения наименований объектов федерального значения, регионального значения или местного значения муниципального района, если это не приводит к изменению их назначения, основных характеристик или местоположения.»;
7) в пункте 2 части 7 статьи 23 слова «сведений, содержащихся в» заменить словами «сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных», слова «в указанных информационных системах, а также в государственном фонде материалов и данных инженерных изысканий» заменить словами «в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности»;
8) пункт 4 части 20 статьи 24 дополнить словами «(далее — орган регистрации прав)»;
а) часть 3 после слов «технических регламентов,» дополнить словами «сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности,»;
б) часть 9 дополнить словами «, сведениям Единого государственного реестра недвижимости, сведениям, документам и материалам, содержащимся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности»;
а) часть 1 дополнить словами «, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей»;
дополнить пунктами 3 — 5 следующего содержания:
«3) несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных зон, территорий;
4) несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;
5) установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения.»;
в) в части 33 слова «в случае, предусмотренном» заменить словами «в случаях, предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 и», слова «не требуется» заменить словами «, опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в правила землепользования и застройки и подготовка предусмотренного частью 4 настоящей статьи заключения комиссии не требуются»;
г) дополнить частями 8 — 10 следующего содержания:
«8. В случаях, предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на установление зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия, утверждение границ территорий исторических поселений федерального значения, исторических поселений регионального значения, направляет главе местной администрации требование о внесении изменений в правила землепользования и застройки в части отображения границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений федерального значения, территорий исторических поселений регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий.
9. В случае поступления требования, предусмотренного частью 8 настоящей статьи, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки глава местной администрации обязан принять решение о подготовке проекта о внесении изменений в правила землепользования и застройки.
10. Срок внесения изменений в утвержденные правила землепользования и застройки в части отображения границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений федерального значения, территорий исторических поселений регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий не может превышать шесть месяцев со дня поступления требования, предусмотренного частью 8 настоящей статьи, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки.»;
11) часть 7 статьи 36 дополнить предложением следующего содержания: «Использование земель или земельных участков из состава земель лесного фонда, земель или земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, определяется соответственно лесохозяйственным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории в соответствии с лесным законодательством, законодательством об особо охраняемых природных территориях.»;
12) часть 3 статьи 41 дополнить пунктом 6 следующего содержания:
«6) планируется размещение объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, и необходимых для обеспечения его функционирования объектов капитального строительства в границах особо охраняемой природной территории или в границах земель лесного фонда.»;
13) в части 3 статьи 412 после слов «подлежащих размещению в» дополнить словом «государственных», слова «федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственном фонде материалов и данных инженерных изысканий,» исключить;
а) часть 5 дополнить пунктами 4 и 5 следующего содержания:
«4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);
5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон.»;
б) дополнить частью 61 следующего содержания:
«61. При подготовке проекта межевания территории в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков их местоположение, границы и площадь определяются с учетом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов.»;
в) часть 7 дополнить пунктом 6 следующего содержания:
«6) границы лесничеств, лесопарков, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.»;
а) часть 10 после слова «объектов)» дополнить словами «, лесохозяйственного регламента, положения об особо охраняемой природной территории»;
б) часть 123 дополнить словами «, а в случае необходимости перевода земельных участков, на которых планируется размещение линейных объектов, из состава земель лесного фонда в земли иных категорий, в том числе после ввода таких объектов в эксплуатацию, с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в области лесных отношений, а также по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в области лесных отношений», дополнить предложениями следующего содержания: «Документация по планировке территории, подготовленная применительно к особо охраняемой природной территории, до ее утверждения подлежит согласованию с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, в ведении которых находится соответствующая особо охраняемая природная территория. Предметом согласования является допустимость размещения объектов капитального строительства в соответствии с требованиями лесного законодательства, законодательства об особо охраняемых природных территориях в границах земель лесного фонда, особо охраняемых природных территорий, а также соответствие планируемого размещения объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, лесохозяйственному регламенту, положению об особо охраняемой природной территории, утвержденным применительно к территории, в границах которой планируется размещение таких объектов, либо возможность размещения объектов капитального строительства при условии перевода земельных участков из состава земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов в земли иных категорий, если такой перевод допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации. Срок согласования документации по планировке территории не может превышать тридцать дней со дня ее поступления в орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные настоящей частью.»;
в) дополнить частями 1210 и 1211 следующего содержания:
«1210. Документация по планировке территории, предусматривающая размещение объекта капитального строительства в границах придорожной полосы автомобильной дороги, до ее утверждения подлежит согласованию с владельцем автомобильной дороги. Предметом согласования документации по планировке территории являются обеспечение неухудшения видимости на автомобильной дороге и других условий безопасности дорожного движения, сохранение возможности проведения работ по содержанию, ремонту автомобильной дороги и входящих в ее состав дорожных сооружений, а также по реконструкции автомобильной дороги в случае, если такая реконструкция предусмотрена утвержденными документами территориального планирования, документацией по планировке территории.
1211. Порядок разрешения разногласий между органами государственной власти, органами местного самоуправления и (или) владельцами автомобильных дорог по вопросам согласования документации по планировке территории устанавливается Правительством Российской Федерации.»;
16) в статье 463:
а) часть 20 изложить в следующей редакции:
«20. Организатор аукциона ведет протокол о результатах аукциона, в котором указываются следующие сведения о ходе проведения и результатах аукциона:
1) место, дата, время проведения аукциона;
2) реквизиты решения органа местного самоуправления о развитии застроенной территории;
3) местоположение, площадь застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
4) начальная цена права на заключение договора (цена предмета аукциона);
5) сведения об участниках аукциона (с указанием наименования и места нахождения);
6) последнее и предпоследнее предложения о цене предмета аукциона с указанием лиц, сделавших такие предложения.»;
б) часть 22 изложить в следующей редакции:
«22. Протокол о результатах аукциона составляется в форме электронного документа, который подписывается организатором аукциона с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи и направляется победителю аукциона не позднее одного рабочего дня со дня проведения аукциона.»;
в) часть 24 изложить в следующей редакции:
«24. Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в сети «Интернет» не позднее одного рабочего дня со дня проведения аукциона.»;
17) абзац первый части 22 статьи 467 изложить в следующей редакции:
«22. Результаты аукциона оформляются протоколом о результатах аукциона, который составляется в форме электронного документа и подписывается организатором аукциона с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи. Не позднее одного рабочего дня со дня проведения аукциона протокол о результатах аукциона направляется победителю аукциона и размещается на официальном сайте в сети «Интернет». В протоколе о результатах аукциона указываются:»;
а) в части 41 слова «форме и в виде карт (схем)» заменить словами «и графической формах»;
б) в части 6 слова «а также состав, форма материалов и результатов инженерных изысканий, порядок формирования и ведения государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий с учетом потребностей информационных систем» заменить словами «состав, форма материалов и результатов инженерных изысканий, порядок их представления для размещения в государственных информационных системах»;
а) в части 1 слова «отдельных разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объект
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Уточняются положения Градостроительного кодекса РФ об условиях и порядке признания проектной документации экономически эффективной проектной документацией повторного использования, скорректирован состав проектной документации и процедуры архитектурно-строительного проектирования. Также уточняется предмет экспертизы проектной документации, и устанавливаются особенности осуществления закупок в целях создания произведения архитектуры, градостроительства или садово-паркового искусства.
Федеральный закон вступает в силу 1 января 2019 года (за исключением отдельных положений).
1448
«Парламентская газета» — официальное еженедельное издание Федерального Собрания РФ. Издается с 1997 года. Учредители газеты — Государственная Дума и Совет Федерации РФ. Издание является официальным публикатором федеральных законов, постановлений, актов и других документов Федерального Собрания. «Парламентская газета» имеет пункты печати и представительства в десяти субъектах федерации. Распространяется по подписке и в розницу, в органах исполнительной и представительной власти федерального и регионального уровня, в поездах дальнего следования и «Сапсан», в самолетах Авиакомпании «Россия», а также региональных авиакомпаний.
Разъяснения Минстроя России по ФЗ от 03.08.2018 г. №342
02.10.2018
Навигация по разделу
Руководство НОЭКС Гордезиани
Шота Михайлович
Информационные партнеры
- Для доставки корреспонденции
117342, г. Москва,
ул.Бутлерова, д.17Б, офис.608
- 8 (495) 741-88-17
Разделы сайта
© 2012-2023 НОЭКС — «Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве.» Разработано в
ОХРАННЫЕ ЗОНЫ. НОВОЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ. КРАТКИЙ АНАЛИЗ ПОСЛЕДСТВИЙ ПРИНЯТИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 3 АВГУСТА 2018 ГОДА№ 342-ФЗ Текст научной статьи по специальности «Право»
В статье рассматриваются новеллы земельного законодательства 2018 года в части, касающейся правового регулирования зон с особыми условиями использования территории . Предпринимается попытка оценить последствия изменений законодательства особенно относительно действенности гарантий собственникам земельных участков на возмещение убытков в связи с ограничением их прав. Автор приходит к выводу о том, что использование ГРН как универсального механизма установления ограничений не является ни экономически обоснованным, ни универсальным для определения момента установления ЗОУ. Необходимость отражения сведений о наличии ЗОУ в ГРН не отменяет необходимости отражения сведений о ней посредством установки охранных знаков.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Завьялов Алексей Александрович
SECURITY AREAS. NEW IN LEGAL REGULATION. BRIEF ANALYSIS OF THE CONSEQUENCES OF THE ADOPTION OF THE FEDERAL LAW OF AUGUST 3, 2018 No. 342-FZ
The article discusses the novelties of the land legislation of 2018 with regard to the legal regulation of zones with special conditions for the use of the territory . An attempt is being made to evaluate the consequences of legislative changes, especially regarding the effectiveness of guarantees to owners of land plots for damages in connection with the restriction of their rights. The author comes to the conclusion that the use of the state real estate registry (SRN) as a universal mechanism for establishing restrictions is neither economically justified nor universal in determining the moment of establishment of zones with special conditions for the use of the territory (ZSU). The need to reflect information about the presence of ZSU in the SRN does not eliminate the need to reflect information about it through the installation of security signs.
Текст научной работы на тему «ОХРАННЫЕ ЗОНЫ. НОВОЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ. КРАТКИЙ АНАЛИЗ ПОСЛЕДСТВИЙ ПРИНЯТИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 3 АВГУСТА 2018 ГОДА№ 342-ФЗ»
Охранные зоны. Новое в правовом регулировании. Краткий анализ последствий принятия Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЭ
А.А. Завьялов заведующий кафедрой земельно-имущественных отношений Института экономики, управления и социальных отношений, доктор экономических наук (г. Москва)
Алексей Александрович Завьялов, zavyalov_vshpp@mail.ru
1 января 2019 года в основном вступили в силу новеллы, введенные Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 342-Ф3 [1] (далее — Закон) в части правового регулирования охранных зон (зон с особыми условиями использования территории -ЗОУ). Эти изменения ожидались давно в силу весьма существенного влияния охранных зон на положение собственников земельных участков и крайне неровно складывающуюся правоприменительную практику в основном в связи с требованиями о сносе построек в пределах охранных зон объектов, представляющих опасность. Однако особую остроту эта проблема стала представлять в связи с внесением изменений в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), допустившей снос построек, возведенных с нарушением режима охранной зоны, на основании актов органов государственной власти и местного самоуправления, то есть во внесудебном порядке. В связи с этим стремление законодателя упорядочить процесс сноса построек, обеспечить баланс интересов собственников земельных участков и собственников охраняемых объектов можно только приветствовать, положения Закона в этой части в любом случае заслуживают положительной оценки. Однако можно ожидать, что формирование правоприменительной практики не будет простым в силу потенциально всегда су-
ществующего конфликта интересов между собственником охраняемого объекта и собственниками земельных участков в пределах охранной зоны.
Необходимо сразу отметить, что в соответствии с изменениями, введенными Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс), термин «зоны с особыми условиями использования территории» является родовым (п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса). Охранные зоны — частный случай зон с особыми условиями использования территории, и, строго говоря, использование этого термина является корректным только для определенных охранных зон, устанавливаемых для конкретных объектов (например охранная зона объектов электроэнергетики). Однако в настоящей статье для удобства эти термины будут использоваться как синонимы.
Основная проблема законодательства, регулирующего охранные зоны, состоит в том, что оно находится на стыке публичного и гражданского права. Охранная зона, как и любое другое ограничение прав, возникает из акта органа государственной власти или местного самоуправления (органа публичной власти) и устанавливается в интересах государства. Граждане не могут влиять на процесс установления ограничений и вынуждены их терпеть. По общему правилу ограничения для собственников и
иных пользователей земельных участков возникают с момента вступления в силу этого акта. В случае несоответствия установленного режима охранной зоны требуется немедленное устранение нарушения, в необходимых случаях — снос зданий и сооружений. Права собственников земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений возникают из гражданских отношений, соответственно, вопросы возникновения и прекращения прав регулируются гражданским законодательством. Требование о немедленном прекращении права собственности на постройки в связи с нарушением режимом охранной зоны вступает в противоречие с основанными на Конституции Российской Федерации принципами гражданского законодательства, которые должны обеспечить собственникам гарантии сохранения прав. Отсюда появление комплекса норм, введенных Законом, которые регулируют приведение фактического использования земельного участка в соответствие с режимом охранной зоны и в необходимых случаях снос зданий или их реконструкцию.
Ранее действовавшее законодательство фактически не регулировало вопросы определения момента возникновения ЗОУ. Считалось, что такая зона возникает с момента вступления в силу акта органа публичной власти, из которого она возникает, но это вызывает определенные сомнения. В большинстве случаев ЗОУ возникает в связи с возникновением охраняемого объекта, то есть с момента его ввода в эксплуатацию или получения разрешения на эксплуатацию. Однако такие акты не подлежат обязательному опубликованию, и в силу этого собственники обременяемых земельных участков не располагают сведениями о возникновении ЗОУ. Из-за этого ограничения, возникающие в связи с установлением ЗОУ, можно было бы считать не возникшими, а саму охранную зону не установленной. Однако для большинства ЗОУ требуется размещение специальных знаков об установлении охранной зоны. При на-
личии таких знаков собственники земельных участков уведомлены об установлении ЗОУ, обязаны соблюдать установленные ограничения и могут требовать возмещения убытков. В отдельных случаях, в частности при установлении зоны минимальных расстояний до магистральных трубопроводов, соответствующие охранные знаки на местности, как правило, не размещались, и собственники земельных участков были лишены возможности получить сведения об установлении соответствующей ЗОУ. В любом случае в момент возникновения ЗОУ немедленный снос зданий и сооружений, как уже было отмечено, не представляется возможным.
Судебная практика, касающаяся удовлетворения исков о сносе построек в пределах охранных зон, до последнего времени складывалась неровно. Даже Верховный Суд Российской Федерации в одних случаях принимал решения об удовлетворении исков о сносе построек, в том числе многоэтажных жилых домов, в других — отказывал в удовлетворении таких исков, мотивируя свое решения отсутствием публично-доступных сведений об установлении такой зоны. В последнее время проблема еще более обострилась в связи с допущением сноса зданий в пределах ЗОУ на основании актов органов публичной власти, которые в отличие от суда лишены возможности всесторонне исследовать вопросы установления соответствующей ЗОУ, что повлекло принятие решений о сносе часто без соответствующей компенсации. Все это требовало внесения изменений в законодательство.
Основное изменение связано с легализацией сведений об установлении ЗОУ и определении момента ее возникновения. Вновь устанавливаемые ЗОУ возникают исключительно с момента внесения сведений о ней в Государственный реестр недвижимости (далее — ГРН). Сведения в ГРН вносятся в порядке информационного взаимодействия на основании сведений об установлении ЗОУ, направляемых органа-
ми публичной власти, принявшими решение о ее установлении. В этом случае законодатель развивает положение о моменте установления ЗОУ, ранее закрепленное в ряде подзаконных актов, в частности в постановлениях Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 года № 222 [4] и от 24 февраля 2009 года № 160 [5]. При этом возникали проблемы иного рода, поскольку момент возникновения ЗОУ не совпадал с моментом начала эксплуатации охраняемого объекта и до момента внесения записи в ГРН охранная зона считалась не установленной. Отсутствие охранной зоны влечет невозможность ее нарушения, что создает неустранимые риски для собственника охраняемого объекта. Поскольку до последнего времени судебная практика опиралась на наличие сведений охранных знаков, важно понять, как она будет меняться и будет ли меняться вообще в случаях, когда это не касается возмещения убытков собственникам земельных участков.
Существенным моментом является и установление процедуры взаимодействия органов публичной власти, направляющих сведения в органы государственной регистрации, и органов государственной регистрации. Ненаправление сведений об установлении ЗОУ предполагает ответственность органа публичной власти. Орган публичной власти обязан возместить собственнику земельного участка убытки, связанные с приведением его в соответствие с режимом установленной ЗОУ, при этом соответствующая ответственность за невнесение сведений в ГРН органом по государственной регистрации прав прямо не установлена.
Важнейшая норма содержится в переходных положениях Закона. Ранее установленные ЗОУ считаются возникшими, однако для собственников обременяемых земельных участков негативные последствия возникают только в случае, если они знали об установлении соответствующей ЗОУ. В противном случае приведение земельного участка в соответствие с режимом уста-
новленной ЗОУ и при необходимости снос или реконструкция зданий и сооружений осуществляются, по сути, в том же порядке, как и для вновь устанавливаемых ЗОУ, то есть при условии предварительной компенсации. Разрешение вопроса, знали на момент строительства собственники земельных участков или не знали о наличии ЗОУ, становится ключевым. Законодатель устанавливает только общие критерии для разрешения споров в судебном порядке, в ряде случаев оценочные критерии.
В соответствии с пунктом 25 статьи 26 Закона убытки подлежат возмещению собственникам земельных участков, осуществлявших строительство, в том числе после установления ЗОУ, при условии, что в правоустанавливающих документах на земельный участок или иной объект недвижимости не содержатся сведения об ограничениях, установленных в соответствии с режимом ЗОУ. Однако правоустанавливающий документ — это, как правило, договор, содержание которого определяется сторонами. Видимо, в практике речь будет идти не о содержании договора, а о содержании иных документов, необходимых для осуществления сделки, в первую очередь выписки из ЕГРП, ГКН или из ГРН. То есть, скорее всего, речь будет идти об отсутствии публичного доступа к сведениям о наличии ЗОУ и установлении соответствующих ограничений как условии требования компенсации.
Понятие «публичный доступ» к сведениям о наличии ЗОУ раскрывается в пункте 36 статьи 26 Закона и включает наличие сведений о ЗОУ либо об охраняемом объекте в ГРН или градостроительном плане земельного участка или наличие официального опубликования решения об установлении ЗОУ, или наличие письменного информирования собственника земельного участка. Однако сам термин «публичный доступ» использован в Законе для иных целей — в соответствии с пунктом 29 статьи 26 Закона отсутствие публичного доступа является основанием для возложения обязанности по выплате компенсации на собственни-
ка охраняемого объекта. То есть наличие «публичного доступа» к сведениям о существовании ЗОУ не является препятствием для требования о возмещении убытков при приведении земельного участка в соответствие с режимом ЗОУ. Такую трактовку Закона, наверное, не следует считать разумной, поскольку она дает возможность получить компенсацию недобросовестным застройщикам.
Необходимо учитывать, что снос зданий и сооружений для ранее установленных ЗОУ в соответствии с пунктом 28 статьи 26 Закона осуществляется исключительно при условии предварительного возмещения убытков. Величина убытков устанавливается в соответствии с заключаемыми соглашениями, а при недостижении согласия -на основании решения суда, и определяется исходя из рыночной стоимости имущества на дату, предшествующую принятию решения об установлении ЗОУ. При расчете убытков также учитываются упущенная выгода и расходы на освобождение земельного участка. В этом случае инициативу по заключению такого соглашения может проявлять любая из сторон, но, скорее всего, это вынужден будет делать собственник охраняемого объекта. В соответствии со статьей 107 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) снос зданий должен быть завершен в срок не более трех лет. В случае когда убытки подлежат возмещению за счет местных бюджетов, такое возмещение возможно только при наличии средств в местном бюджете, что приведет к тому, что этот процесс будет растянут во времени, теоретически — до бесконечности. Таким образом, мы будем наблюдать вполне легальное нарушение режима охранной зоны и задавать вопрос, зачем она вообще нужна, если ее можно нарушать.
Однако для вновь устанавливаемых охранных зон условие о предварительном возмещении убытков в тексте ЗК РФ не содержится. Такие убытки возмещаются на основании соглашений, при этом по общему правилу инициатива по заключе-
нию таких соглашений должна исходить от собственника (владельца) обременяемого земельного участка. Такие предложения должны быть направлены в срок не более пяти лет с момента установления ЗОУ. Из пункта 14 статьи 57.1 ЗК РФ следует, что по истечении этого срока требования о возмещению убытков удовлетворению не подлежат. Эта норма вызывает большие вопросы, поскольку при необходимости сноса здания или сооружения возмещение его стоимости за пределами этого срока не предполагается. Это довольно странно, поскольку прямо противоречит положению Конституции Российской Федерации о возможности лишения собственности исключительно при условии предварительного и равноценного возмещения. Необходимость предварительного возмещения стоимости изымаемого имущество в ЗК РФ при его изъятии для государственных и муниципальных нужд как раз опирается на эту конституционную норму. Необходимость предварительного возмещения убытков отмечал в своих постановлениях и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации. Можно предположить, что в случае принятия решений о сносе суды будут руководствоваться положениями пункта 28 статьи 26 Закона по аналогии. Требования о сносе зданий и сооружений в соответствии со статьей 107 ЗК РФ должны быть направлены в срок не более 3 лет, и инициатива в предъявлении таких исков должна исходить от собственников охраняемого объекта, то есть до истечения 5-летнего срока.
Другим важным нововведением является установление универсального режима для всех ЗОУ одного вида. В соответствии с пунктом 3 статьи 106 ЗК РФ требовать согласования расположения зданий и сооружений в пределах охранных зон не допускается, кроме случаев, установленных законом. Непосредственно в ЗК РФ исключения делаются только для ЗОУ в пределах придорожных полос автомобильных дорог. В целом это весьма позитивная норма. Опираясь на сведения ГРН, заинтересованные
лица всегда могут получить исчерпывающие сведения о режиме обременяемого земельного участка. Однако то, что законодателю удастся выдержать соблюдение этого требования, вызывает определенные сомнения. Уже в пункте 46 статьи 26 Закона содержится исключение из общего правила о запрете на согласование в отношении приаэродромных территорий. В соответствии с пунктом 21 статьи 26 Закона такое согласование также требуется при строительстве в пределах зоны минимально допустимых расстояний магистральных трубопроводов до утверждения Правительством Российской Федерации нового положения об этой зоне. Поэтому можно предположить, что такие исключения будут появляться и в дальнейшем. Необходимо отметить, что ранее такие согласования широко практиковались. В частности, размещение зданий и сооружений по согласованию допускалось в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 160 [5] в охранной зоне линий электропередачи, и такие согласования были широко распространены. Возникает вопрос о судьбе зданий, построенных в соответствии с этими согласованиями. Следует исходить из того, что при приведении нормативных актов Правительства Российской Федерации в соответствие с требованиями ЗК РФ возможность согласования должна быть исключена. Расположенные в пределах охранной зоны здания не соответствуют требованиям закона. При этом нарушение закона возникает уже с 1 января 2019 года, с момента вступления в силу статьи 106 ЗК РФ, поскольку для таких зон возможность согласования не предусмотрена. Последствия для такого нарушения -снос при условии предварительного возмещения убытков в порядке, рассмотренном выше. По существу, получается, что все согласования отменяются, а компенсация убытков осуществляется собственником охраняемого объекта. При массовом характере согласований при размещении этих объектов в пределах населенных пунктов
расходы собственника охраняемого объекта могут превысить возможные доходы от его эксплуатации, то есть потребовать его реконструкции или сноса.
Отсюда можно сделать еще один общий вывод — сохранение ранее существующих требований к размеру и режиму ЗОУ при обязательности возмещений убытков собственником обременяемых земельных участков неизбежно приведет к значительным расходам собственников охраняемых объектов, ухудшению их экономического положения, росту тарифов и другим связанным с этим негативным последствиям.
В соответствии с ГК РФ в редакции, действовавшей до 3 августа 2018 года, постройка, возведенная на земельном участке с нарушением градостроительных норм и правил, является самовольной. При этом не важно, знал собственник о наличии ограничений или нет. В новой редакции статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается здание или сооружение, возведенное с нарушением градостроительных ном, при условии, что собственник знал о наличии ограничений. Таким образом, незнание факта наличия ЗОУ, в которой запрещено строительство, до 3 августа 201 8 года не влияло на принятие решения о сносе самовольной постройки. На основании этого по требованиям собственников охраняемых объектов в судебном и административном порядке принимались решения о сносе построек в пределах ЗОУ, которые квалифицировались как самовольные. Снос таких построек осуществлялся за счет лица, осуществлявшего строительство, без компенсации этому лицу стоимости постройки и расходов на снос. Как уже было отмечено, после вступления в силу Закона, а также после внесения изменений в ГК РФ, осуществленных Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 339-ФЗ, с момента вступления его в силу, в случае если собственник или пользователь земельного участка не знал о наличии ЗОУ, то возве-
денные им постройки с нарушением режима ЗОУ не считаются самовольными, а их снос осуществляется только при условии предварительной компенсации убытков. Возникает вопрос о судьбе ранее принятых судебных актов о сносе самовольной постройки, возведенной с нарушением режима ЗОУ. Законодатель даже выработал для этого случая особую формулу: убытки подлежат возмещению «собственникам зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства в случае, если строительство таких зданий, сооружений, объектов начато до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории и в отношении их не принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием таких зданий, сооружений, объектов предельному количеству этажей и (или) предельной высоте зданий, сооружений, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, федеральными законами, требованиями разрешений на строительство (далее — обязательные требования к количеству этажей и (или) высоте объекта» (п. 2 ст. 57.1 ЗК РФ). Иными словами, если ранее было принято решение о сносе без компенсации, то оно не подлежит пересмотру. Это, однако, вызывает большие сомнения, поскольку нарушает принцип равенства. Большое значение в этом случае будет иметь практика Верховного Суда Российской Федерации. Необходимо сделать различие между собственниками или пользователями земельных участков, которые осуществляли строительство на своем участке, не имея сведений о запрете на строительство в связи с наличием ЗОУ, и лицами, осуществившими самовольное строительство при отсутствии прав на земельный участок. В последнем случае, конечно, никакая компенсация не допускает-
ся. Однако вполне разумно допустить, что в случае возведения постройки собственником на принадлежащем ему земельном участке судебные решения о сносе постройки без компенсации вполне могут подлежать пересмотру.
Также следует учитывать, что сам охраняемый объект может быть самовольной постройкой, возведенной при отсутствии права на земельный участок. В соответствии со сложившейся практикой суды часто отказывают в иске о сносе такого объекта в связи с его социальной значимостью. В случае отказа в удовлетворении иска о сносе такого объекта он приобретает статус легальной постройки, а законно построенные здания и сооружения в пределах охранной зоны, наоборот, становятся объектом сноса или приведения в соответствие с режимом ЗОУ пусть и за счет собственника охраняемого объекта. Можно также предположить, что охранная зона в отношении такого объекта возникает вне зависимости от того, является он легальной постройкой или самовольной.
Момент возникновения ЗОУ
Как уже отмечалось, до момента вступления в силу Закона ЗОУ возникала с момента вступления в силу акта органа публичной власти о ее установлении. Применительно к охраняемым объектам в соответствии с подпунктом 13 пункта 3 статьи 55 Градостроительного кодекса для получения разрешения на эксплуатацию необходимо было представить сведения о границах ЗОУ, которая считалось возникающей с момента ввода в эксплуатацию охраняемого объекта. При этом само разрешение на эксплуатацию и было актом об установлении охранной зоны.
Согласно Закону ЗОУ возникает из акта, принимаемого уполномоченным для установления соответствующей ЗОУ органом, кроме случаев, когда она возникает в соответствии с законом без принятия отдельного акта. Момент установления ЗОУ и момент возникновения охраняемого объекта
не совпадают. В случае создания объектов капитального строительства для получения разрешения на строительство необходимо представить решение об установлении ЗОУ для строящегося объекта. В иных случаях момент возникновения ЗОУ строго не определен, но предполагается, что ЗОУ должна быть установлена к моменту создания объекта. Однако в соответствии с пунктом 1 8 статьи 26 Закона для объектов капитального строительства, для которых уже выданы разрешения на строительство, ЗОУ могут быть установлены после завершения строительства, при этом застройщики должны обратиться с заявлением об установлении такой ЗОУ не позднее 1 января 2022 года. Налицо две проблемы.
Первая — законодатель сознательно допускает эксплуатацию охраняемых объектов без установления ЗОУ в течение трех лет. Сразу возникает вопрос, если можно эксплуатировать без установления ЗОУ, то зачем она вообще нужна. Эту норму следует расценить как очевидную ошибку, требующую незамедлительного устранения.
Вторая — в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса охранная зона будет возникать до момента получения разрешения на строительство. То есть расходы, связанные с ее установление, лягут на застройщика задолго до ввода объекта в эксплуатацию, что неизбежно приведет к росту стоимости строительства. Поскольку строительство любого здания требует установления охранных зон, по крайней мере в части необходимых для этого здания линейных объектов, это неизбежно приведет и к существенному увеличению сроков для получения разрешения на строительство. При этом необходимо учитывать, что в процессе строительства месторасположение линейных объектов будет уточняться, что неизбежно приведет к изменениям уже установленных границ охранных зон. При этом убытки, возмещенные собственникам земельных участков, если в даль-
нейшем обременение таких участков не потребуется, не могут быть истребованы обратно.
Создается впечатление, что при принятии Закона не была проведена оценка экономических последствий. Зоны с особыми условиями использования территории создают различные ограничения для собственников земельных участков. Эти ограничения могут иметь весьма существенный характер. И тогда внесение сведений о них в ГРН является необходимым. В ряде случаев наличие таких ограничений не создает для собственника существенных неудобств, в то время как необходимость отражения сведений о ЗОУ всегда влечет издержки для государства, которые в конечном счете распределяются между всеми гражданами.
Также необходимо отметить, что ограничения, установленные ЗОУ, должны соблюдаться не только владельцами и пользователями земельных участков, но и всеми иными лицами, от которых невозможно требовать постоянного обращения за необходимыми сведения в ГРН. В силу этого сведения о наличии ограничений должны отражаться посредством установки необходимых охранных знаков на местности. Отсюда можно сделать вывод о том, что использование ГРН как универсального механизма установления ограничений не только не является экономически обоснованным, но и не является универсальным для определения момента установления ЗОУ. Необходимость отражения сведений о наличии ЗОУ в ГРН не отменяет необходимость отражения сведений о ней посредством установки охранных знаков. В ряде случаев оценка наличия нарушения будет связана именно с наличием охранных знаков на местности. По крайней мере до последнего времени судебная практика ориентировалась именно на наличие охранных знаков даже в случае наличия требования о необходимости внесения сведений о ЗОУ в ГРН.
1. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
4. Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон : постановление Правительства Российской Федера-
ции от 3 марта 2018 года № 222. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
5. О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон : постановление Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 339-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
Окончание. Начало на с. 88
в шаговой доступности поликлиники, школы, детского сада или стадиона приобретает важное значение и позволяет добавить к стоимости продаваемой квартиры 5-10%.
5. Достойное окружение с точки зрения статуса и благонадежности соседей также является весомым преимуществом и позволяет повысить стоимость объекта. Кстати, здесь можно упомянуть и такой фактор, как знаменитая история дома или его жильцов.
Разумеется, это лишь пять дополнительных факторов, которые продавцы недвижимости нередко упускают из виду при назначении цены. А перечень основных критериев, увеличивающих ликвидность квартиры, состоит примерно из 20 характеристик. В их числе хорошая планировка квартиры (лучше, если «распашонка»), небольшое количество квартир на этаже, желательно причем на средних, просторная кухня, правильная конфигурация комнат, наличие парковки у дома, благоустроенный двор, а также огороженная территория, которая означает безопасность, и еще многое другое.
«Если осмысленно учесть все факторы и правильно выставить цену своей квартиры (лучше в среднем диапазоне между самой дорогой из аналогичных и самой дешевой), шансы продать ее многократно повышаются. Ну, а если собственнику не хватает опыта, он всегда может обратиться к специалистам — в большинстве агентств недвижимости услуга оценки объекта предоставляется бесплатно», — добавляет Ирина Доброхотова.
Информация предоставлена ведущим менеджером по связям с общественностью компании «<БЕСТ-Новострой» Натальей Чистяковой