Какие работы выполняет подрядчик при строительстве объекта под ключ

Строительство объекта «под ключ»

Изображение носит иллюстративный характер

Термин строительство объекта «под ключ» официально закреплен Декретом №7, вступившим в силу с 26 февраля 2018 года.

Функции сторон, заключающих договор на строительство объекта «под ключ»

Согласно определению термина строительство объекта «под ключ» в функции Генподрядчика входит:

1. получить исходную и разрешительную документацию;
2. обеспечить выполнение работ по проектированию и строительству;
3. выполнить часть функций заказчика по управлению строительством, переданных ему на основании договора;
4. обеспечить выполнение пусконаладочных работ, работ по приемке объекта в эксплуатацию и передаче его Заказчику.

Функции, которые относятся к компетенции Заказчика (при выполнении которых не требуется получение аттестата соответствия Заказчика):

1. принятие решения о строительстве объекта;
2. утверждение проектной документации;
3. обеспечение финансирования объекта строительства и контроля за расходованием средств, направляемых на его финансирование;
4. принятие решения о консервации незавершенного объекта строительства, о продлении срока строительства объекта;
5. утверждение состава приемочной комиссии и акта приемки объекта строительства в эксплуатацию.

Таким образом, Генподрядчик при строительстве объекта «под ключ» выполняет и оказывает Заказчику полный комплекс работ и услуг, за исключением осуществления функций компетенции Заказчика.

Правила и особенности заключения договора на строительство объекта «под ключ»

Договор на строительство объекта «под ключ» должен заключаться с учетом:

• результатов проведения соответствующей процедуры закупки (в случае если ее проведение требуется);
• норм НЗТ 8.01.00-2014 1 , регламентирующих формирование стоимости проектных и изыскательских работ и авторского надзора, а также Правил № 297 2 — в части определения их порядка выполнения, приемки и оплаты;
• требований Положения № 1553 3 — для правильного формирования стоимости строительных работ — и Правил № 1450 4 в части установления договорных отношений на строительство объекта, а также приемки и оплаты выполненных работ;
• Постановления № 4 5 и Инструкции № 18 6 в части определения стоимости отдельных инженерных услуг или выполнения отдельных функций Заказчика, передаваемых Генподрядчику, а также условий их приемки и оплаты.

Таким образом, стороны могут заключать «смешанный договор», в котором будут содержаться элементы различных договоров. Отношения сторон в данном случае будут регулироваться в соответствующих частях НПА, перечисленными выше. Договор считается заключенным, если определены предмет договора (в соответствии с комплексом работ/услуг, поручаемых Генподрядчику) и существенные условия, определяемые соответствующими НПА 2,4,6 .

При поставке оборудования Генподрядчиком в договоре обязательно должны быть определены стоимость данного оборудования и сроки его поставки (график поставки оборудования на объект). В случае поставки материалов и оборудования Заказчиком, в договоре должен быть определен порядок их передачи (график поставки Заказчиком материалов и оборудования).

Право Генподрядчика на привлечение сторонних организаций для выполнения определенных функций, работ или услуг (н., специальных строительных и пусконаладочных работ, разработки проектно-сметной документации, ведения авторского надзора) в процессе строительства «под ключ» должно быть зафиксировано в договоре!

Обязательными приложениями к договору на строительство объекта «под ключ» являются:

• приложения, определяющие выполнение проектных и изыскательских работ, а также ведение авторского надзора 2 ;
• приложения, определяющие производство строительных, монтажных, специальных, пусконаладочных работ 4 ;
• форма акта оказания инженерных услуг;
• иные приложения по предложению каждой из сторон.

Ключевую роль, влияющую на результат финансовой деятельности Генподрядчика, играет тщательная разработка календарного плана, отражающего сроки выполнения проектных и изыскательских работ, и графика производства работ, отражающего сроки строительства объекта. Именно качество составления данных графиков влияет на окончательную стоимость строительства объекта.

При заключении договора на строительство объекта «под ключ» Генподрядчик также принимает на себя обязательства по разработке проектно-сметной документации, прохождению государственной экспертизы проекта и ведению авторского надзора на объекте. В случае привлечения им аттестованной проектной организации на основании договора между ними, авторский надзор будет осуществляться проектной организацией. Важно учесть, что договор на ведение авторского надзора должен быть заключен после утверждения Заказчиком проектной документации и быть взаимоувязан по срокам и порядку осуществления надзора с договором на строительство объекта «под ключ».

Правила и особенности проведения подрядных торгов на строительство объекта «под ключ»

Подрядные торги на строительство объектов «под ключ» проводятся при наличии у их организатора разрешительной документации на строительство объектов, за исключением случаев, когда такая документации не требуется 7 .

Важно помнить, что при проведении подрядных торгов по объекту, финансируемому за счет бюджетных и приравненных к ним средств, необходимо проведение предварительного квалификационного отбора участников согласно перечню показателей, учитываемых в Постановлении №88 7 . Особую значимость имеет подтверждение участниками возможности осуществления требуемых для реализации объекта функций наличием соответствующих аттестатов и квалифицированных специалистов.

Однако следует учитывать, что участник подрядных торгов на строительство объекта «под ключ», обладающий аттестатом на выполнение функций Генподрядчика, вправе заключать договор на выполнение проектных и изыскательских работ, строительных и специальных работ, оказание инженерных услуг с другими организациями. Соответственно предквалификационная документация должна содержать порядок предоставления участниками данных по выполнению работ собственными силами (с приложением подтверждающих аттестатов соответствия) или с привлечением сторонних организаций.

В случае изъявления участником процедуры закупки согласия на разработку проектно-сметной документации собственными силами, он должен предъявить аттестат соответствия на разработку разделов проектной документации.

Таким образом, участнику подрядных торгов необходимо подтвердить способность выполнения заявленных организаторами в предмете процедуры закупки функций собственными силами либо указать на возможность привлечения аттестованных организаций с последующей передачей им на договорной основе отдельных обязанностей по договору.

Договор подряда на строительство объектов «под ключ»

взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса при строительстве жилых и других объектов социальной сферы а также объектов производственного назначения. Метод строительства объектов «под ключ» предусматривает обеспечение сооружения объектов, подготовленных к эксплуатации или оказанию услуг, на основе сосредоточения функций управления всеми стадиями инвестиционного процесса в одной организационной структуре и осуществляется как единый комплексный процесс создания строительной продукции (проектирование; выполнение строительных и монтажных работ, включая комплектацию строек технологическим и инженерным оборудованием, ввод в эксплуатацию).

Участниками инвестиционного процесса при строительстве объектов «под ключ» являются:

заказчик — юридические и физические лица, располагающие финансовыми средствами или правом распоряжаться ими по строительству объектов социальной сферы и производственных объектов, включая новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение вне зависимости от форм собственности;

генеральные подрядные организации — проектно-строительные, производственные монтажные организации, домостроительные предприятия, посреднические организации и фирмы в форме ОАО, ЗАО, ООО и т.п. Генподрядчик несёт экономическую ответственность перед заказчиком за выполнение договорных обязательств по осуществлению комплекса работ на всех стадиях инвестиционного процесса;

субподрядные строительные организации — специализированные строительные, строительно-монтажные, пуско-наладочные и другие организации, привлекаемые на договорных началах для выполнения предусмотренных проектами специальных видов работ. Субподрядчики несут экономическую ответственность перед генподрядчиком за своевременное и качественное выполнение работ, обусловленных договором субподряда;

проектные, проектно-технологические, научно-исследовательские организации, привлекаемые генподрядчиком на договорных началах для выполнения необходимых проектных и научных работ и несущие перед ним экономическую ответственность за выполнение договорных обязательств.

Договор подряда на строительство «объекта под ключ», заключённый между заказчиком и генподрядчиком, предусматривает выполнение последним цикла — «проектирование — строительные — монтажные и специализированные строительные работы».

Система строительства объектов «под ключ» предусматривает следующее распределение основных функций между заказчиками и подрядчиками:

представляют генподрядчикам проекты застройки градостроительных комплексов и сельских населённых пунктов, утверждённые технико- экономические расчёты производственных объектов и отдельных зданий и сооружений гражданского назначения;

передают генподрядчикам лимиты капитальных вложений; передают генподрядчикам полностью или частично средства, предназначенные на содержание службы заказчика, в связи с возложенными на генподрядчика дополнительными функциями;

передают генподрядчику или сдают им в аренду складские помещения, необходимые для хранения оборудования, кабельной продукции и других материалов, ранее находящихся в ведении заказчика. При отсутствии вышеуказанных помещений заказчик передаёт генподрядчику необходимые средства для их аренды у третьей стороны либо компенсируют затраты генподрядчика по хранению указанных материалов и оборудования;

обеспечивают совместно с эксплуатационными организациями своевременную поставку сырья, материалов, набор и укомплектование кадров эксплуатационного персонала для осуществления пуско-наладочных работ. При необходимости передают указанные кадры в состав генподрядных (субподрядных) организаций на согласованные сроки;

обеспечивают после акта приёмочной комиссии приёмку-передачу законченных объектов на баланс заказчика или эксплуатационных организаций, а также производят расчёты по законченному строительству. Генподрядчики:

обеспечивают разработку строительной части проектно-сметной документации собственными силами или по договору — с внешними проектно-изыскательскими организациями. Самостоятельно осуществляют передачу в производство рабочей документации в объёмах и сроки, учитывающие технологическую последовательность и конкретные условия строительства;

обеспечивают своевременное и качественное выполнение строительно-монтажных работ, комплектацию строек технологическим и инженерным оборудованием, конструкциями, деталями и материалами;

обеспечивают ввод в действие объекта в соответствии с утверждённым проектом и требованиями, обусловленными заказчиком подряда, в сроки определёнными трудоёмкостью строительства и договорными обязательствами.

Отношения между заказчиком и генподрядчиком по поводу строительства объекта «под ключ» оформляются в форме соответствующего договора подряда. Стоимость работ, включаемая в договор подряда, рассчитывается как свободная (договорная) цена с учётом риска, неопределённости, инфляционных процессов, согласованная между заинтересованными сторонами или оптимизируется, когда имеют место подрядные торги.

Генподрядчик, осуществляющий строительство объекта «под ключ», исходя из условий договора, может систему обеспечения материально- техническими ресурсами, возложить на свои соответствующие службы, в соответствии с потребностью определяемой проектами и сметами или поделить их между собой и заказчиком. Комплектование строек оборудованием производится, как правило, заказчиком.

Объекты, законченные строительством и подготовленные к выпуску продукции или оказанию услуг, принимаются в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с условиями договора.

Затраты генподрядчика до сдачи объекта заказчику «под ключ» покрываются за счёт его собственных средств и кредитов банка. Средства на оплату процентов за банковский кредит, выдаваемый подрядчику на строительство объекта «под ключ», предусматривается в сметах, исходя из нормативных сроков строительства.

Заказчик осуществляет расчёт с генподрядчиком по свободной (договорной) цене, после утверждения акта Государственной приёмочной комиссии о вводе объектов в эксплуатацию (при строительстве объектов по госзаказу).

В Договоре «под ключ» заказчик обычно освобождается (полностью или частично) от обязанности по обеспечению участников строительства проектно-сметной документацией, по поставке на строительную площадку оборудования и материалов и ряда других обязательств за исключением приёмки объекта и оплаты работ подрядчика.

Что касается обязательств подрядчика, то наряду с общепринятыми требованиями, в договоре подряда, в их число могут входить: обучение персонала заказчика, подготовка технической документации, спецификаций и инструкций для эксплуатации объекта; представление заказчику технической помощи в течение определённого начального периода эксплуатации.

При строительстве объекта «под ключ» основные обязанности и ответственность в пусковой период закрепляются договором за генеральной подрядной организацией. В частности, в договоре может быть записано, что подрядчик обязан представить все технические инструкции по эксплуатации оборудования, провести необходимые наладочные работы; выполнить мероприятия по технике безопасности; привлечь достаточное количество шеф — персонала, включая специалистов-поставщиков, для руководства пробными испытаниями; поставить за свой счёт запасные части и эксплуатационные материалы для обеспечения эффективной работы в течение пускового периода (исключение составляют сырье и материалы, поставка которых входит в обязанности заказчика) производить все работы по техническому обслуживанию оборудования в течение этого периода.

4. Особенности договора подряда на строительство объектов «под ключ»

Такой договор заключается между заказчиком и подрядной организацией (генеральным подрядчиком) и предусматривает выполнение последним цикла: проектирование, строительные, монтажные и специальные строительные работы, сдача объекта в эксплуатацию.

Основной обязанностью заказчика является предоставление генеральному подрядчику документации, на основании которой проектируется объект: проекты застройки микрорайонов, кварталов, градостроительных комплексов, поселков и сельских населенных пунктов; утвержденные технико-экономические обоснования строительства объектов производственного назначения и крупных общественных зданий и сооружений и др.

К основным обязанностям генерального подрядчика относятся:

— обеспечение разработки строительной части проектно-сметной документации собственными силами или по договору с проектными организациями;

— обеспечение своевременного и качественного выполнения строительных, монтажных и других специальных строительных работ;

— комплектация объектов оборудованием, конструкциями и материалами; обеспечение ввода в действие объекта в предусмотренный договором срок и др.

Стоимость работ по договору определяется соглашением сторон. Затраты генерального подрядчика до сдачи объекта заказчику покрываются за счет его собственных средств и полученных им кредитов банка.

Заказчик рассчитывается с генеральным подрядчиком после подписания акта приемки объекта. Генеральный подрядчик производит окончательные расчеты с субподрядчиками после завершения ими комплексов работ в соответствии с ценой, установленной при заключении договора субподряда.

Таким образом, в данном договоре подрядчик берет на себя все обязанности по организации и обеспечению строительства, освобождая от них заказчика. На последнем, по сути дела, остается лишь обязанность оплаты результата работ, причем только после его приемки (без авансирования). Поэтому договор подряда на строительство объектов «под ключ» считается одной из наиболее прогрессивных форм капитального строительства.

5. Имущественная ответственность за нарушение условий договора строительного подряда

Такая ответственность может быть установлена как в договорном порядке, т.е. по соглашению сторон, так и в нормативном порядке, т.е. предусмотрена законом или иными правовыми актами. Она наступает в соответствии с общими положениями о гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств: должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15, 393 ГК). Поскольку стороны договора строительного подряда обычно являются предпринимателями, ответственность эта наступает независимо от наличия вины сторон в неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных обязательств (п. 3 ст. 401 ГК). Если договором строительного подряда за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрено взыскание неустойки (штрафа, пени), убытки взыскиваются за вычетом этой неустойки. Но договором может быть предусмотрено иное: взыскание только неустойки, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки, взыскание либо неустойки, либо убытков.

Применение мер имущественной ответственности к контрагенту в случае нарушения им обязательств по договору строительного подряда — право, а не обязанность потерпевшей стороны.

Наряду с гражданско-правовой ответственностью сторон договора строительного подряда за нарушение его условий, строительное законодательство предусматривает также административную ответственность за правонарушения в области строительства. Такая ответственность установлена Законом РФ от 17 декабря 1992 г. «Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства» *(518).

В соответствии с п. 1 ст. 2 этого Закона предприятия, учреждения, организации и объединения независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности за нарушения обязательных требований нормативных актов в области строительства при выполнении проектных, строительно-монтажных работ, при производстве строительных материалов, конструкций и изделий, влекущие снижение параметров прочности производимых строительных материалов, конструкций и изделий, снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности зданий, строений, сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов, подвергаются штрафу, налагаемому в административном порядке. Размер штрафов за различные правонарушения определен в твердых суммах, которые несколько раз индексировались постановлениями Правительства РФ.

Что такое «Дом под ключ»?

Мечта многих городских жителей – загородный дом. В современном мире люди всё больше стараются приобрести или построить жильё за пределом города, поближе к природе. Строительство дома – это сложный и трудоёмкий процесс, который состоит из множества этапов. Человеку, не разбирающемуся в вопросах строительства, самостоятельно выстроить дом, тяжело.

Для людей, имеющих достаточные денежные средства, многие фирмы предлагают готовые объекты или строительство под ключ. В статье рассматриваются различные варианты строительства и разбирается подробно, что такое дом под ключ.

Варианты строительства дома с нуля

Человек, который задумал строить дом с нуля, обычно подыскивает для каждого этапа строительства нужных специалистов: сначала бетонщиков — для возведения фундамента, затем строителей — для кладки стен, потом кровельщиков и т.д. Каждый из них может оказаться хорошим специалистом, но они не отвечают за окончательный результат. К тому же, заказчик должен за всем следить и согласовывать действия специалистов. При таком варианте строительства, застройщик может понести большие денежные затраты, кроме того, потерять много времени и нервов.

Лучший вариант в этом случае — нанять строительную бригаду или подписать договор о строительстве со специализированной фирмой. При этом возможны следующие варианты строительства дома с нуля:

• возведение коробки;
• под чистовую отделку;
• под ключ.

Наша фирма может предложить все варианты строительства. Указанные цены являются лишь ориентиром, для их уточнения можно связаться с менеджерами компании и обговорить все детали. Если у вас возникла заинтересованность, то лучше всяких слов о нас скажут готовые и текущие объекты компании, которые можно посмотреть на нашем сайте, а также посетить их.

Строительство коробки дома

Если финансовое положение не дает возможности заключить договор о строительстве под ключ, наиболее дешёвый вариант для строительства дома – это возведение коробки. Стоимость работ и материалов можно просчитать на калькуляторе.

Работы по строительству коробки включают в себя самые ответственные этапы, от которых зависит дальнейшая эксплуатация дома:

• разметка участка и земельные работы;
• устройство фундамента;
• возведение стен;
• кровельные работы.

Отделочные работы клиент может выполнять самостоятельно или нанимать нужных специалистов. Возведение коробки занимает от 4 до 6 месяцев, цена начинается с 2990 гривен за квадратный метр.

Строительство дома под чистовую отделку

Этот вариант строительства является средним вариантом между строительством коробки и под ключ. Он включает следующие этапы:

• разработка проекта;
• разметка участка с земельными работами;
• фундаментные работы;
• возведение стен, перегородок и перекрытий;
• выравнивание поверхности стен и потолков под чистовую отделку;
• устройство кровли;
• подведение всех коммуникаций;
• выполнение тепло-, гидро, звуко- и пароизоляции;
• прокладка инженерных сетей;
• установка окон и дверей;
• фасадные работы.

Такое строительство не представляет из себя дом под ключ как это может показаться, хотя и выполняются все основные строительные работы: остается внутренняя отделка помещений и благоустройство территории участка. Цена строительства под чистовую отделку составляет от 4990 гривен и выше в зависимости от выполненных работ, соответственно сроки строительства находятся в пределах от 9 до 12 месяцев.

Что такое дом под ключ

В современном мире, где, прежде всего, ценится время и качество, всё большую популярность приобретают дома под ключ. Главное преимущество такого строительства то, что, подписав договор со строительной организацией о строительстве дома под ключ, заказчик полностью перекладывает на подрядчика все хлопоты, связанные со строительством. Немногие знают, что строительство коттеджа под ключ, это не только возведение стен, но и оказание дополнительных услуг в виде оформления документов.

Строительство дома под ключ предполагает, что все нюансы строительства заказчик обсуждает с подрядчиком ещё при подписании договора, в котором оговариваются обязанности сторон, финансовые вопросы, сроки строительства, а также штрафные санкции при невыполнении обязательств. После подписания договора застройщик приступает к строительным работам, по окончании которых он предоставляет клиенту готовый к эксплуатации объект.

Понятие «под ключ» имеет отличия в разных фирмах. В понимании нашей компании, мы берем на себя процессы по выбору участка, разработке проекта, получении разрешительных документов, строительству и сдаче объекта в эксплуатацию. Итак, разберемся более подробно с понятием дом под ключ: что входит, сколько занимает времени, какие услуги предоставляются.

Выбор и разбивка земельного участка

При выборе участка оцениваются размеры и планировка будущей застройки. Анализируется наличие коммуникаций, их качество и возможность подключения. При их отсутствии разрабатываются возможные варианты проведения. Проводятся геологические и топографические исследования. Выполняется разбивка участка: размещение строений для создания наиболее комфортных условий для проживания.

Разработка проекта и получение разрешений

При проектировании заказчик озвучивает свои пожелания, а подрядчик предлагает варианты их реализации. Здесь возможны два варианта: готовый проект и индивидуально разработанный. После разработки проекта необходимо его утверждение и получение разрешающих документов у контролирующих органов. Всеми этими вопросами занимается подрядчик.

Строительные работы

Строительные работы включают в себя:

• земельные работы: подготовительные работы для устройства фундамента и подведения коммуникаций;
• работы по устройству фундамента: тип фундамента зависит от размеров строения, его конструктивных особенностей, типа грунта, близости грунтовых вод, материала стен и других факторов; фундамент может быть ленточным, столбчатым и монолитным;
• возведение стен: материал стен оговаривается на этапе проектирования, это может быть кирпич, газобетон , пенобетон или любой материал, который захочет заказчик;
• устройство перекрытий и возведение внутренних перегородок;
• кровельные работы: устройство стропильной системы, покрытие кровельным материалом;
• проведение паро-, тепло-, гидро- и звукоизоляции;
• проведение инженерных сетей: монтаж водопроводной, вентиляционной, канализационной систем, системы теплоснабжения, разводка электросети и др.;
• установка дверей и окон;
• внутренние и внешние отделочные работы;
• меблирование и декорирование помещений по желанию клиента;
• ландшафтные работы и благоустройство территории участка.

Сдача дома в эксплуатацию

Последним этапом строительства дома под ключ является сдача объекта в эксплуатацию. После этого этапа застройщик может торжественно вручить «Свидетельство о праве собственности на дом» с ключами от него. Оформление документов в нашей фирме осуществляется бесплатно, в качестве подарка от компании — Вы сэкономите 2 месяца личного времени и 50 тысяч гривен.

Таким образом, дом под ключ — это дом с комфортными условиями проживания, в который можно вселяться и жить. Примерные сроки строительства под ключ – от 12 до 18 месяцев, а стоимость строительства начинается от 7990 гривен за квадратный метр. Компания «КиевНовБуд» предлагает варианты строительства как элитных коттеджей под ключ, так и недорогих домов.

Оценив свои возможности, вы можете заказать частный дом под ключ в нашей фирме и избавить себя от лишних хлопот. Мы имеем большой опыт как жилого, так и коммерческого строительства.