Дрзт в строительстве что это
Перейти к содержимому

Дрзт в строительстве что это

  • автор:

Договор о развитии застроенной территории

Договор о развитии застроенной территории в Московской области — Договор о развитии застроенной территории соглашение между органом местного самоуправления и победителем открытого аукциона, заключенное по результатам проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории. Источник:… … Официальная терминология

Аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории в Московской области — Аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории способ определения застройщика, при котором лицо, предложившее наивысшую цену в ходе аукционных торгов, приобретает право на заключение с органом местного самоуправления… … Официальная терминология

Развитие застроенной территории в Московской области — Развитие застроенной территории изменение плотности и параметров застройки территории муниципального образования Московской области в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных… … Официальная терминология

Постановление 501-ПП: Об утверждении регламента подготовки и выдачи документов Департаментом города Москвы по конкурентной политике в режиме "одного окна" и регламентной схемы организации работы службы "одного окна" Департамента города Москвы по конкурентной политике — Терминология Постановление 501 ПП: Об утверждении регламента подготовки и выдачи документов Департаментом города Москвы по конкурентной политике в режиме "одного окна" и регламентной схемы организации работы службы "одного… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Электронная — 8. Электронная вычислительная машина ЭВМ Electronic computer Вычислительная машина, основные функциональные устройства которой выполнены на электронных компонентах Источник: ГОСТ 15971 90: Системы обработки информации. Термины и определения ориги … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Электронная версия документа — 1.15. Электронная версия документа окончательная редакция текста проекта инвестиционного контракта, договора о развитии застроенной территории, дополнительного соглашения и соглашения о расторжении к ним, протокола предварительного и итогового… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

режим — 36. режим [частота вращения] «самоходности»: Режим [минимальная частота вращения выходного вала], при котором газотурбинный двигатель работает без использования мощности пускового устройства при наиболее неблагоприятных внешних условиях. Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Нормы признания жилого помещения непригодным для проживания — Согласно действующей редакции Жилищного Кодекса РФ от 29 декабря 2004 года «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным… … Энциклопедия ньюсмейкеров

Режим «одного окна» Департамента — 1.1. Режим одного окна Департамента организация работы Департамента города Москвы по конкурентной политике, позволяющая заявителям получить запрашиваемые документы (зарегистрированные инвестиционные контракты, договоры о развитии застроенной… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Барнаул — У этого термина существуют и другие значения, см. Барнаул (значения). Город Барнаул Флаг Герб … Википедия

Договор о развитии застроенной территории

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ договор о развитии застроенной территории — это договор, в силу которого одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц подготовить проект планировки застроенной территории и в соответствии с ним осуществить строительство на застроенной территории, создать либо приобрести, а также передать в государственную (муниципальную) собственность благоустроенные жилые помещения и уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах и земельные участки, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для утверждения проекта планировки застроенной территории, изъятия для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах и земельных участков на застроенной территории, а также предоставления указанному лицу без проведения торгов для строительства земельных участков в границах застроенной территории.

Согласно ч. 2 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор.

Существенными условиями договора являются:

  • 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;
  • 2) цена права на заключение договора;
  • 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;
  • 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
  • 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования, максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
  • 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;
  • 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
  • 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
  • 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
  • 10) срок договора;
  • 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Сторонами договора выступают инвестор — физическое или юридическое лицо, которое взяло на себя вышеуказанные обязательства по развитию застроенной территории, и муниципальное образование в лице местной администрации как исполнительно-распорядительного органа муниципального образования или иного уполномоченного в соответствии с уставом муниципального образования органа.

Данная правовая конструкция является относительно новой и в целом малоизученной с теоретической точки зрения, хотя в связи с наличием в крупных российских городах большого количества ветхого или аварийного жилья заключение этих договоров является актуальным направлением реновации таких кварталов. Договор о развитии застроенной территории в современном виде появился как правовое понятие недавно: после включения в декабре 2006 г. в Градостроительный кодекс РФ ст. 46.1—46.3.

Правовая природа договора о развитии застроенной территории носит межотраслевой характер: с одной стороны, его заключение предусмотрено нормами градостроительного законодательства, с другой стороны, при его заключении публично-правовое образование наделяется обязанностью по совершению действий административно-правовой направленности, а в-третьих, в самом договоре и в процессе его исполнения используются гражданско-правовые конструкции.

§ 1. Договор о развитии застроенной территории

Необходимость рассмотрения вопроса правовой природы договора о развитии застроенной территории обусловлена сложностью процесса развития застроенной территории.

Исследователи, изучающие развитие застроенных территорий, не приходят к единому мнению даже относительно этапов данного процесса. В частности, В.В. Шарапов выделяет такие этапы, как: решение о развитии застроенной территории; аукцион; договор о развитии застроенной территории <1>.

<1> См.: Шарапов В. Развитие застроенных территорий. С. 20 — 22.

Я.И. Файзрахманова определяет этапы развития застроенной территории следующим образом:

— принятие органом местного самоуправления решения о развитии застроенной территории;

— решение о проведении открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории;

— подготовка необходимой документации для проведения аукциона;

— определение победителя среди участников и заключение между исполнительным органом местного самоуправления и инвестором договора о развитии застроенной территории <1>.

<1> См.: Файзрахманова Я.И. Проблемы, возникающие в процессе развития застроенных территорий // В мире научных открытий. 2011. N 32 (15). С. 300, 301.

Основу правового регулирования процесса развития застроенной территории составляют нормы ст. ст. 46.1-46.3ГрК РФ.

Совокупное толкование положений ст. ст. 46.1-46.3ГрК РФ ист. 30ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что развитие застроенных территорий осуществляется по установленной законодателем процедуре, включающей следующие этапы:

— принятие решения о развитии застроенной территории;

— проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории;

— заключение между исполнительным органом местного самоуправления и лицом, выигравшим аукцион, договора о развитии застроенной территории и его реализация.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии в совокупности ряда следующих условий.

Во-первых, в отношении застроенной территории, подлежащей развитию, должен быть утвержден в установленном порядке градостроительный регламент, который определяется как устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии со ст. 36ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

— фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

— возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

— функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

— видов территориальных зон;

— требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Градостроительный регламент разрабатывается в составе правил землепользования и застройки. Подготовка проекта правил землепользования и застройки в соответствии со ст. 31ГрК РФ осуществляется на основании решения главы местной администрации с учетом положений о территориальном планировании, требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц. Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Во-вторых, в отношении застроенной территории должны быть утверждены местные нормативы градостроительного проектирования, утверждаемые на основании отдельного распорядительного акта органа местного самоуправления, либо, в случае их отсутствия, должны быть утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры.

В-третьих, на застроенной территории должны быть расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, для принятия решения о развитии застроенной территории необходимо наличие на такой территории определенного состава объектов недвижимости, то есть процедура развития застроенных территорий может использоваться при застройке такого микрорайона, на территории которого расположены не менее двух многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу в порядке, установленном ПостановлениемПравительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», а также не менее двух многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции в рамках реализации адресной муниципальной программы, утвержденной представительным органом власти местного самоуправления.

Снос или реконструкция таких объектов, осуществляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, являются естественным следствием установленной законом необходимости соблюдения требований градостроительного регламента.

В пределах застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, не могут находиться иные объекты, т.е. объекты капитального строительства, которые, напротив, соответствуют градостроительному регламенту или которые не признаны аварийными или не включены в адресную муниципальную программу. Это означает, что земельные участки, на которых расположены такие объекты, при определении границ застроенной территории, подлежащей развитию, не могут быть по смыслу закона включены в границы застроенной территории.

Решение о развитии застроенной территории по общему правилу принимается исполнительным органом местного самоуправления поселения в соответствии со ст. 8ГрК РФ.

На втором этапе процесса развития застроенной территории осуществляется проведение открытого по составу участников и форме подачи заявки аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, порядок организации и проведения которого установлен в ст. 46.3ГрК РФ.

Решение о проведении аукциона принимается главой местной администрации либо одновременно с принятием решения о развитии застроенных территорий, либо позднее. В качестве организатора аукциона выступает орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора.

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона (шаг аукциона). Шаг аукциона устанавливается в пределах от 1 до 5% начальной цены предмета аукциона.

Организатор аукциона не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, а также разместить указанное сообщение на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет. В случае отсутствия у муниципального образования официального сайта извещение о проведении аукциона размещается без взимания платы на официальном сайте субъекта РФ, в границах которого расположено такое муниципальное образование. Извещение о проведении аукциона, размещенное на официальном сайте, должно быть доступно для ознакомления без взимания платы.

Извещение о проведении аукциона, подлежащее опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, должно содержать следующие сведения:

— наименование, место нахождения, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер контактного телефона органа местного самоуправления или специализированной организации;

— указание официального сайта, на котором размещено извещение о проведении аукциона;

— место, дату, время проведения аукциона;

— адрес места приема, порядок подачи заявок на участие в аукционе;

— реквизиты решения органа местного самоуправления о развитии застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

— местоположение, площадь застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

— начальную цену права на заключение договора.

В извещении о проведении аукциона, кроме того, должны быть указаны следующие сведения:

— требования к содержанию и форме заявки на участие в аукционе;

— порядок и срок отзыва заявок на участие в аукционе, порядок внесения изменений в такие заявки;

— обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории;

— указание градостроительного регламента, установленного для земельных участков в пределах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

— местные нормативы градостроительного проектирования (при их отсутствии — утвержденные органом местного самоуправления расчетные показатели обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

— размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета для перечисления задатка в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;

— существенные условия договора о развитии застроенной территории, установленные в соответствии со ст. 46.2ГрК РФ;

Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. В случае если победитель аукциона уклонился от заключения договора, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных уклонением победителя аукциона от заключения такого договора, или заключить указанный договор с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона (цене права на заключение договора).

Правовая сущность протокола, подписываемого по результатам торгов, в том числе и аукциона на право заключить договор, остается спорной. Ряд исследователей отстаивает точку зрения наделения такого протокола силой предварительного договора <1>, зачастую со ссылкой на п. 5 ст. 448ГК РФ, согласно которому если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. Другие авторы утверждают, что такой протокол не может носить характера предварительного договора, так как в данном случае не могут быть в полном объеме соблюдены требованияст. 429ГК РФ <2>. Высказывается также мнение, что протокол по результатам торгов следует признать «юридическим фактом, влекущим возникновение правоотношений, т.е. двусторонней сделкой — договором, при этом в случаях, когда протокол не играет роль основного договора, заключаемого по итогам торгов, протокол может быть квалифицирован как предварительный договор» <3>, а также что «конструкция предварительного договора объясняет, почему выигранное на торгах право на заключение договора становится обязанностью победителя торгов заключить договор в будущем, обеспеченное право другой стороны принудить к такому заключению через суд» <4>.

<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга пятая: В 2 т. Т. 2: Договоры о банковском вкладе, банковском счете; банковские расчеты. Конкурс, договоры об играх и пари. М., 2006. С. 550; Драчев Е.В. Теоретические и практические проблемы заключения гражданско-правового договора по законодательству Российской Федерации: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2006. С. 14; Федорова Л.В. Правовое регулирование приватизации недвижимых объектов культурного наследия:Монография. М., 2012. С. 141.

<2> См.: Груздев В. Торги: понятие, правовая природа, признание недействительными // Хозяйство и право. 2004. N 7. С. 29.

<3> Кукла М.Е. Заключение договора на торгах// Право и политика. 2007. N 3. С. 148.

<4> Гатаулина Л.Ф. Правовое регулирование организации и проведения торгов: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. С. 30.

Договор о развитии застроенной территории заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Исходя из вышеизложенного общая схема действий по развитию застроенной территории согласно действующему законодательству выглядит следующим образом:

1) заинтересованное лицо (орган государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, физическое или юридическое лицо) подает в администрацию муниципального образования заявление с предложением о развитии конкретной застроенной территории (ст. 46.1ГрК РФ);

2) в случае экономической целесообразности, первоочередной необходимости, градостроительной и правовой возможности развития такой застроенной территории формируются границы территории для определения расчетных показателей обеспеченности объектами соцкультбыта и инженерной инфраструктуры и границы территории, подлежащей развитию;

3) при необходимости утверждается муниципальная адресная программа, на основании которой планируется снос или реконструкция жилищного фонда, расположенного на застроенной территории, подлежащей развитию, или в установленном порядке вносятся в адресную программу соответствующие изменения и дополнения (ст. 46.1ГрК РФ). В программе указываются не только аварийные и ветхие жилые дома, но и объекты капитального строительства, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту для территории развития;

4) при отсутствии градостроительного регламента или местных нормативов градостроительного проектирования утверждаются расчетные показатели обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры (ст. 46.1ГрК РФ);

5) при условии выполнения вышеуказанных мероприятий принимается решение о развитии застроенной территории (ст. 46.1ГрК РФ);

6) осуществляются организация и проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (ст. 46.3ГрК РФ);

7) заключение и реализация договора о развитии застроенной территории с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом (ст. 46.2ГрК РФ).

Столь детальное рассмотрение этапности процесса, предшествующего заключению договора о развитии застроенной территории необходимо, чтобы показать, что весь процесс развития застроенной территории включает в себя значительное количество элементов публично-правовой природы.

Развитие застроенных территорий в соответствии с п. 7 ст. 46.1ГрК РФ осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории, по которому согласност. 46.2ГрК РФ одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и(или) средств других лиц выполнить обязательства по:

— подготовке проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии — в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

— созданию либо приобретению, а также по передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

— уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома;

— осуществлению строительства на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Другая сторона по договору (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по:

— утверждению проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии — в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

— принятию в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;

— предоставлению другой стороне по договору без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

Видно, что в отношениях, связанных с развитием застроенных территорий в общем, и в соответствующих договорных отношениях в частности, орган местного самоуправления, с одной стороны, выступает как субъект, наделенный властными полномочиями и их в необходимой степени реализующий, а с другой — как субъект, вступающий в договор на началах равенства участников отношений.

Специфическая сфера общественных отношений обусловливает возникновение и развитие «нетипичных» гражданско-правовых отношений <1>. Непосредственная связь традиционного гражданско-правового содержания и договорной формы с административными актами и участие властных структур положили начало существованию теории административного договора <2>.

<1> См.: Акманов С.С. Правовое регулирование отношений по привлечению на долевых началах средств социалистических организаций для жилищного и гражданского строительства. Иркутск, 1985. С. 67.

<2> См.: Грицкова Ю.В. Правовое регулирование предоставления и изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2009. С. 43.

Считается, что наиболее тщательно проблематика административных договоров разработана в германской доктрине и практике. Административные договоры («публично-правовые») в ФРГ были легализованы Административным судом Пруссии и Федеральным административным судом, несмотря на радикальное расхождение такой договорной практики с традиционной доктриной, а затем прописаны в Законе об административном производстве 1976 г. <1>. Административные договоры в ФРГ разделяют на координационные и субординационные. Первые устанавливают равноправные отношения как «преддоговорно» равноправных субъектов (органов власти между собой, граждан между собой), вторые — закрепляют неравноправные отношения между «преддоговорно» неравноправными субъектами, например, договор о порядке пользования услугами публичного (общественного) учреждения, о выполнении полицейского распоряжения <2>.

<1> См.: Рихтер И., Шупперт Г.Ф. Судебная практика по административному праву. М., 2000. С. 319, 320.

<2> См.: Старилов Ю.Н. Административный договор: опыт законодательного регулирования в Германии // Государство и право. 1996. N 12. С. 47, 48.

Административный договор в Российской Федерации стал приобретать особую актуальность лишь в последние годы, что можно объяснить развернувшимся процессом преобразования отношений собственности, отменой планового распределения, стремлением привести в порядок систему административных предписаний <1>. Но и в настоящее время можно утверждать, что административно-правовой договор — это новое и еще недостаточно осмысленное явление, поскольку сама природа государственного управления предполагает императивность односторонних юридически-властных волеизъявлений, а договорные связи исходят из равенства их участников.

<1> См.: Россинский Б.В., Старилов Ю.Н. Административное право: Учебник. 4-е изд., пересмотр. и доп. М., 2009. С. 486, 487.

Отмечается в специальной литературе, что административные договоры возможны, перспективны, уже используются в управленческой практике, они — реальность, однако сущность административного договора, его признаки и разновидности до сих пор остаются актуальными научными проблемами <1>.

<1> См.: Административное право России: Учебник. М., 2013. С. 340, 341.

В.В. Иванов определяет административные договоры как неравноправные, к которым относит:

— любой принудительный договор;

— любой договор присоединения;

— любой свободный и свободно согласованный договор, условия которого предполагают диспаритет прав и обязанностей субъектов, фиксирование зависимости или подчинения одного субъекта другому <1>.

<1> См.: Иванов В.В. Общая теория договора. М., 2006. С. 114.

Действительно, следует согласиться, что в самой практической реализации идеи участия органов власти в договорных конструкциях с участием частных субъектов возникает проблема соотношения понятий «полномочия органа власти» — «полномочия собственника», «полномочие управлять» — «право распоряжаться» <1>. Обязательства имущественного характера сочетаются с обязательством по совершению координационных и субординационных действий, вследствие чего регламентация правоотношений осложняется элементами правового регулирования: властные начала трансформируются в методы юридического равенства, а административные формы управления хозяйством заменяются экономическими <2>.

<1> Грицкова Ю.В. Указ. соч. С. 44.

<2> См.: Шелестов В.С. Повышение качества продукции промышленных предприятий // Советское государство и право. 1972. N 5. С. 77.

Более жестко высказывался В.И. Новоселов, утверждавший, что «если административный договор заключается между сторонами, одна из которых располагает властными полномочиями, а другая нет, то в таком договоре нет и не может быть равенства сторон» <1>.

<1> Новоселов В.И. К вопросу об административных договорах // Правоведение. 1969. N 3. С. 43.

Ц.А. Ямпольская, одна из первых отечественных исследователей, рассматривавших сущность административного договора, в свою очередь, утверждала, что договорная конструкция административных отношений, даже при условии неравенства сторон, является более демократичной, чем конструкция правоотношений, возникающих на базе односторонних властных действий <1>.

<1> См.: Ямпольская Ц.А. О теории административного договора // Советское государство и право. 1966. N 10. С. 134.

Само определение административного договора уже долгое время является дискуссионным вопросом, хотя бесспорно, что в трудах современных ученых достаточно аргументов, позволяющих признать административный договор самостоятельной административно-правовой формой <1>. Так, В.А. Юсупов утверждал, что административный договор — это определенное актами административного права соглашение двух или более субъектов, из которых один или все являются обязательно органами государственного управления либо их законными представителями, и это соглашение направлено на установление, изменение или прекращение административных прав и обязанностей у органов государственного управления, субъективных имущественных или неимущественных прав у граждан и их социальных формирований <2>.

<1> См.: Мелехова А.Ю. Виды административных договоров// Административное право и процесс. 2012. N 1. С. 70.

<2> См.: Юсупов В.А. Правоприменительная деятельность органов государственного управления. М., 1973. С. 73.

А.В. Демин определяет административный договор как управленческое соглашение не менее двух субъектов административного права, заключенное на основе норм административного права в публичных интересах, опосредующее горизонтальные (координационные) управленческие отношения, правовой режим которого содержит административно-правовые элементы, выходящие за рамки частного права <1>.

<1> См.: Демин А.В. Общие вопросы теории административного договора. Красноярск, 1998. С. 29.

А.А. Савостин устанавливает, что административный договор — это основанное на нормах административного права соглашение (взаимное и согласованное проявление воли сторон относительно единой цели) между двумя или более формально равноправными субъектами, имеющее своим предметом совершение управленческих, организационных либо иных действий, в котором хотя бы одна из сторон является органом исполнительной власти либо его законным представителем <1>.

<1> См.: Савостин А.А. Административные договоры и их реализацияв сфере публичного управления // Административное и муниципальное право. 2008. N 1.

А.Н. Колокольцев, в свою очередь, утверждает, что под административными договорами понимают управленческие соглашения между субъектами административного права, одной стороной в которых выступает орган власти, по поводу и в целях реализации публичных полномочий, с элементами регулирования, выходящими за пределы частного права <1>.

<1> См.: Колокольцев А.Н. Административный договор как правовая форма управления// Административное и муниципальное право. 2008. N 5. С. 61.

По мнению Б.Б. Хангельдыева, административный договор (организационно-административное соглашение) — волевое координационное соглашение двух или нескольких органов государственного управления о совершении в определенное время в обусловленном месте определенного вида административных действий; юридический факт, устанавливающий, изменяющий или прекращающий административные правоотношения <1>.

<1> См.: Хангельдыев Б.Б. Административно-правовые соглашения в механизме сочетания отраслевого и территориального управления // Труды Всесоюзного научно-исследовательского института советского законодательства. 1988. Вып. 42. С. 28.

С.В. Шорохов определяет административный договор как юридически дозволенное для реализации управленческих функций соглашение субъектов публичного права об установлении, изменении либо прекращении взаимных прав и обязанностей, которое предполагает наличие у стороны, представляющей публичную власть, определенных публичных прерогатив на стадии их заключения, исполнения и расторжения <1>.

<1> См.: Шорохов С.В. Концессионное соглашение как форма публичного управления: сравнительно-правовое исследование: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2009. С. 27.

Наконец, необходимо отметить, что Д.Н. Бахрах определяет административный договор как основанный на административно-правовых нормах и выработанный в результате согласования воли двух (или более) субъектов административного права, одним из которых всегда выступает субъект публичной власти, многосторонний акт, устанавливающий (прекращающий, изменяющий) взаимные права и обязанности его участников и иных лиц <1>.

<1> См.: Бахрах Д.Н. Административное право России: Учебник. М., 2011. С. 344.

Административный договор — основанное на нормах административного права соглашение, понимаемое как взаимное и согласное проявление воли сторон относительно единой цели между двумя или более формально равными субъектами, имеющее своим предметом совершение управленческих либо организационных действий, в котором хотя бы одна из сторон является органом государственного управления либо его законным представителем. Такое определение дают А.П. Коренев и А.А. Абдурахманов <1>.

<1> См.: Коренев А.П., Абдурахманов А.А. Административные договоры: понятие и виды// Журнал российского права. 1998. N 7. С. 86.

Вопрос о признаках административного договора также дискуссионен в теории административного права.

А.П. Коренев и А.А. Абдурахманов выделяют следующие:

— участие в административном договоре органа государственного управления;

— содержание административного договора имеет организационно-управленческий характер;

— правовой базой административного договора являются нормы административного права;

— наступление юридической ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение административных договоров <1>.

<1> Там же. С. 85, 86.

Вопросы административного договора рассматривал и Б.В. Покровский, который определял его как соглашение сторон, направленное на достижение того результата, который предусмотрен правовой нормой, определяющей компетенцию органа управления, и устанавливал следующие его признаки:

— сторонами выступают органы государственного управления;

— предметом договора являются действия, представляющие собой реализацию их планово-организационных функций;

— договор порождает права и обязанности сторон, дополнительные к их компетенции;

— сфера договора — область государственного управления <1>.

<1> См.: Покровский Б.В. Договор в народном хозяйстве. Алма-Ата, 1987. С. 68.

Такие черты административного договора, как: взаимное соглашение сторон; формальное равенство сторон; юридический факт, который порождает административные правоотношения; одна из сторон — это орган исполнительной власти или его представитель; цель договора — решение управленческих задач — выделяет И.А. Остапенко и определяет административный договор как соглашение двух или более субъектов административного права, влекущее установление, изменение или прекращение административных прав и обязанностей <1>.

<1> См.: Остапенко И.А. О понятии «административный договор» // Мы и право. 2011. N 3(12). С. 13.

Б.В. Россинский к признакам административного договора относит, в частности:

— содержание специальных обязательств (условий), выходящих за рамки обычных гражданско-правовых договорных отношений;

— включает в себя контрольно-надзорные полномочия представителей исполнительных органов, а также экономические санкции в отношении коллективов предприятий, вступающих в договорные отношения <1>.

<1> См.: Россинский Б.В., Старилов Ю.Н. Указ. соч. С. 490 — 493.

Особо следует отметить утверждение Б.В. Россинского о том, что на проблемы административного договора следует смотреть не только с точки зрения материальных административно-правовых норм, устанавливающих статутные положения (участники, права, обязанности, ответственность, административно-правовой режим исполнения), но и с позиций административно-процессуального права, поскольку административно-договорный процесс входит в структуру административного процесса.

Административный договор — это одно из административно-процессуальных производств (так называемый позитивный административный процесс), которое имеет и свою материальную часть, однако не в меньшей степени как в административно-правовой теории, так и в законодательстве следует рассматривать именно его процессуальные начала <1>.

<1> Там же. С. 486, 487.

Вопрос цели административного договора решается в научной литературе более-менее единообразно, она определяется исследователями:

— как реализация некоего общего блага, публичных интересов, достижение общественно значимых результатов <1>;

<1> См.: Синдеева И.Ю. Соотношение частного и публичногов административном договоре // Административное и муниципальное право. 2009. N 5.

— достижение общего блага, общественно значимых результатов, осуществление управленческих действий в интересах общества и государства (регулирование управленческих отношений, реализация либо организация осуществления функций публичного управления и в конечном счете удовлетворение публичного либо государственного интереса) <1>;

<1> См.: Мелехова А.Ю. Указ. соч.С. 54.

— достижение положительного социально значимого результата (исключительно публичная направленность, так как происходит реализация публичной власти государства) <1>;

<1> См.: Ходаковский К.В. Цель административного договора// Административное право и процесс. 2010. N 4. С. 51.

— регулирование управленческих отношений — посредством заключения административного договора стороны договариваются об осуществлении определенных действий в интересах государственного управления <1>.

<1> См.: Лукьяненко Г.В. Административно-правовая природа договора о развитии застроенной территории // Правовая политика и правовая жизнь. 2011. N 2. С. 111.

Применительно к развитию застроенных территорий уже отмечается, что использование договорной формы для регламентации в сфере управления развитием застроенной территории является закономерной формой демократизации административных отношений, так как именно использование договора о развитии застроенной территории позволяет максимально учесть интересы взаимодействующих сторон, заменив директивное управление градостроительной деятельностью на стимулирующее <1>.

По проблеме возможного отнесения договора о развитии застроенной территории к числу административных договоров высказываются различные точки зрения. Так, Ю.В. Поднавозова отмечает отягощенность данного договора, что проявляется в том, что: одной стороной договора всегда является публично-правовое образование; в договор в качестве встречных обязанностей публично-правового образования включены его властные полномочия; договор как на этапе заключения самого договора, так и на этапе его непосредственной реализации обеспечен механизмами, исключающими принцип свободы договора (т.е. обусловлен административным режимом, который выражается не в изначальном неравноправном положении сторон, а в административном поведении органов власти внутри договорных отношений) <1>. Исследователь присоединяется к тому мнению, что договор о развитии застроенной территории можно охарактеризовать как публично-правовой, реализуемый в рамках управленческого процесса (административно-договорного), но в силу отраслевой принадлежности и объекта (предмета) правового регулирования его нельзя рассматривать в качестве «административного договора» <2>.

<1> См.: Поднавозова Ю.В. Правовое значение договора о развитии застроенной территории: дефиниции, коллизии, перспективы применения // Вестник Саратовской государственной академии права. 2009. N 2. С. 78.

Г.В. Лукьяненко соглашается с Ю.В. Поднавозовой в части отягощенности договора о развитии застроенной территории публичным элементом, но приходит к выводу о том, что вышеназванные особенности данного договора позволяют определить его административную природу <1>.

<1> См.: Лукьяненко Г.В. Административно-правовая природа договора о развитии застроенной территории. С. 110.

К выводу об исключительно гражданско-правовой природе договора о развитии застроенной территории приходит в своем исследовании Г.В. Манасян <1>.

<1> См.: Манасян Г.В. Проблемы договора о развитии застроенной территории. Краснодар, 2010. С. 19.

Изучение сущности административного договора не входит в предмет настоящего исследования, равно как в рамках данного исследования не рассматриваются и вопросы общей теории договора, в частности, такие как «актовая теория» («теория правового акта»), «консенсусная теория» (теория соглашения) договора, «теория обещания».

Однако в целях дальнейшего исследования следует присоединиться к выводам Ц.А. Ямпольской о том, что специфика содержания договора и его предмета являются определяющими критериями, неравенство сторон не должно служить препятствием для использования договорной формы отношений <1> и А.Н. Колокольцева о том, что, несмотря на наличие признаков гражданско-правовых сделок, административные договоры имеют своей целью и предметом регулирования реализацию функций исполнительной власти <2>. Необходимо также учитывать, что отрасль административного права основана на конструкции управленческого решения, а отрасль гражданского права — на конструкции договора <3>.

<1> См.: Ямпольская Ц.А. Указ. соч. С. 135.

<2> См.: Колокольцев А.Н. Указ. соч.С. 66.

<3> См.: Осинцев Д.В. О некоторых проблемах определения предметаотрасли (на примере административного права) // Российский юридический журнал. 2011. N 1. С. 73, 74.

Рассматривая вопрос природы договора о развитии застроенной территории, следует определить входящие в него элементы административно-правового и гражданско-правового регулирования, установить, какова цель данного договора — достижение общественно значимых результатов и реализация властных функций органа местного самоуправления или возникновение гражданско-правовых отношений.

Анализ необходимо проводить исходя из законодательно закрепленных прав и обязанностей сторон договора — органа местного самоуправления и лица, выигравшего аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории (далее — застройщик).

Статья 46.2 ГрК РФ закрепляет в подп. 3 п. 3обязательство застройщика по подготовке проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания такой территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии — в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры), аподп. 7 п. 3 ст. 46.2ГрК РФ, в свою очередь, устанавливает корреспондирующую обязанность органа местного самоуправления утвердить соответствующий проект.

Проект планировки застроенной территории, проект ее межевания и градостроительные планы земельных участков в соответствии с п. 5 ст. 41ГрК РФ входят в состав документации по планировке территории, утверждение которой согласност. 8ГрК РФ входит в полномочия органа местного самоуправления в области градостроительной деятельности, соблюдение процедур принятия которой контролируется Минрегионразвития России в соответствии сост. 8.1ГрК РФ.

Кроме того, ст. 28Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» закрепляет, что проект планировки территории и проект межевания территории должны выноситься на публичные слушания, порядок организации и проведения которых определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.

В подп. 5 п. 3 ст. 46.2ГрК РФ установлена обязанность застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, а вподп. 8 п. 3 этой же статьизакреплена корреспондирующая обязанность органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии со ст. 32ЖК РФ признание в порядке, установленном вышеуказанным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для изъятия для государственных или муниципальных нужд всех жилых помещений такого дома и земельного участка, на котором такой дом расположен (в случае, если собственники жилых помещений не осуществили снос или реконструкцию дома самостоятельно). Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд жилого помещения на основаниист. 32ЖК РФ принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка в порядкест. ст. 279-283ГК РФ ист. ст. 9-11,49,55,61,63ЗК РФ.

Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъясняет в п. 20, что правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет.

Таким образом, выкуп земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в таком доме при их изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием — в зависимости от того, для чьих нужд производится изъятие, но, возложение на застройщика обязанности по уплате выкупной цены собственникам жилых помещений невозможно было бы в рамках административного права, так как это означало бы передачу юридическому лицу, предпринимателю, административных функций. Нормы жилищного законодательства, которые позволяли бы подобного рода перераспределение полномочий, также отсутствуют.

Однако ст. 7ЖК РФ закрепляет, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В свою очередь, ст. 313ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Следовательно, следует согласиться с Г.В. Манасяном, что нормы подп. 5 п. 3 ст. 46.2ГрК РФ корреспондируют нормамст. 313ГК РФ, в соответствии с которой исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если иное не предусмотрено законом или из существа обязательства не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. Регулирование деятельности застройщика в данном случае осуществляется посредством норм гражданского законодательства <1>.

<1> См.: Манасян Г.В. Указ. соч. С. 18, 19.

В подп. 4 ч. 3 ст. 46.2ГрК РФ установлена обязанность застройщика создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на соответствующей территории.

Статья 86ЖК РФ устанавливает, что если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Кроме того, согласно ст. 60ЖК РФ договор социального найма — это договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством.

Таким образом, в силу ст. 86ЖК РФ особенностей предмета и субъектного состава договора социального найма, закрепленныхст. 60ЖК РФ, передать жилые помещения гражданам по договору социального найма могут исключительно государственные или муниципальные органы, принявшие решение о сносе многоквартирного дома. Данная обязанность не может быть передана третьему лицу.

Следовательно, по договору о развитии застроенной территории застройщик обязан передать благоустроенные жилые помещения органу местного самоуправления в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма. Это означает лишь то, что в подп. 4 ч. 3 ст. 46.2ГрК РФ закреплено лишь целевое назначение части жилых помещений, передаваемых застройщиком органу местного самоуправления при реализации договора о развитии застроенной территории.

Следует учитывать разъяснения, данные ПостановлениемПленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которым при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным вст. ст. 86-88ЖК РФ, новое благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть равнозначно по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются.

Таким образом, очевидна отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом, которая заключается в необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий не только до заключения договора о развитии застроенной территории (принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории), но и в ходе его исполнения (утверждение проекта планировки застроенной территории, включая проект ее межевания, с проведением публичных слушаний; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу).

Однако реализация указанных административных функций органом местного самоуправления — не самоцель, а лишь этапы достижения единой цели, которая заключается непосредственно в развитии застроенной территории.

Исходя из того что цель гражданско-правового договора заключается в возникновении, изменении и прекращении правоотношения, необходимо далее определить понятие «развитие застроенной территории».

Закрепленная на уровне федерального законодательства дефиниция развития застроенной территории отсутствует.

Как изменение плотности и параметров застройки территории муниципального образования в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей развитие застроенной территории определяется в целом ряде актов субъектов РФ и актах муниципальных образований, в частности, например, в:

— Постановленииправительства Московской области от 12.10.2009 N 837/43 «Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории»;

— Постановлении Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.04.2011 N 209-П «Об утверждении Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории»;

— Постановлении мэрии города Ульяновска от 18.08.2010 N 4273 «Об утверждении муниципальной целевой программы «Развитие застроенных территорий в границах муниципального образования «Город Ульяновск» на 2010 — 2015 годы».

В решении Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.02.2008 N 353 «Об установлении состава, порядка подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования» развитие застроенной территории определяется как полное или частичное изменение функций, планировочной организации, инженерного оборудования и благоустройства территории, изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей) конструкций, объемно-пространственной организации, инженерного оборудования и внешнего облика зданий.

Постановлениеправительства Ленинградской области от 07.07.2011 N 205 «Об утверждении региональной программы «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ленинградской области в 2011 — 2015 годах» предлагает считать, что комплексное развитие застроенной территории в целях жилищного строительства — это комплексное развитие и реконструкция территории, на которой расположен жилищный фонд с высоким уровнем износа, в целях ликвидации жилищного фонда с высоким уровнем износа и дальнейшего жилищного и иного строительства на указанной территории в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Наконец, следует отметить определение развития застроенной территории, закрепленное в Постановлении администрации города Тамбова от 18.09.2009 N 7326 «Об утверждении Регламента по вопросам развития застроенных территорий»: обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности благоприятных условий и безопасности для жизнедеятельности человека путем сноса и реконструкции ветхих жилых домов.

В научной литературе отмечается важность разработки универсального понятия развития застроенных территорий с точки зрения земельного, градостроительного, гражданского и жилищного законодательства <1>.

<1> См.: Поднавозова Ю.В. Указ. соч. С. 78.

В частности, В.В. Глазов определяет развитие застроенных территорий как комплекс организационных, правовых, строительных и связанных с ними мероприятий, проводимых в границах одного элемента планировочной структуры населенного пункта (квартала, микрорайона и т.д.), направленных на повышение экономической и социальной эффективности, а также безопасности использования территории, отведенной под жилищное строительство <1>.

<1> См.: Глазов В.В. Комментарийк Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. М., 2007. С. 97.

И.В. Ткачева утверждает, что анализ ГрКРФ показывает, что под этим термином подразумевается строительство или реконструкция в пределах элемента планировочной структуры (квартала или микрорайона) одного или нескольких объектов капитального строительства <1>.

<1> См.: Ткачева И.В. Комплексное освоение или развитие застроенной территории? // Аграрное и земельное право. 2008. N 12. С. 60.

Г.В. Лукьяненко устанавливает, что развитие застроенных территорий — это комплекс мероприятий, направленных на снос и реконструкцию ветхих жилых домов, расселение жителей, проживающих в ветхом жилищном фонде, за счет использования средств частных инвесторов, средств городского и областного бюджета с целью обеспечения безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечения охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений <1>.

<1> См.: Лукьяненко Г.В. Понятие развития застроенных территорий // Аграрное и земельное право. 2009. N 9. С. 53.

Наконец, Г.В. Манасян под развитием застроенной территории понимает работы по сносу или реконструкции аварийного жилья, иных зданий, строений и сооружений, а также по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур в границах элемента (смежных элементов) планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его (их) части (частей), осуществляемой в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории на основании договора, и в соответствии с принятым органом местного самоуправления решением о развитии такой территории <1>.

<1> См.: Манасян Г.В. Указ. соч. С. 63.

Если разбираться непосредственно с целями развития застроенных территорий, то необходимо отметить, что в ПостановленииПравительства РФ от 17.12.2010 N 1050 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 годы» предусматривается разработка в рамкахподпрограммыновых механизмов государственно-частного партнерства при развитии застроенных территорий в целях жилищного строительства. Указаннаяподпрограммадолжна обеспечить комплексный подход к формированию нового сегмента жилья экономкласса, решению проблем ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда и системной застройке городских территорий, а также способствовать более эффективному использованию бюджетных средств, выделяемых на эти цели.

Основные направленияналоговой политики Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов, одобренные Правительством РФ 20.05.2010, отмечали, в свою очередь, что только в рамках договора о развитии застроенной территории возможно правомерное возложение за застройщиков обязанности по строительству (реконструкции) объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также инженерных сетей, с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность.

В ПостановленииПравительства РФ от 15.02.2011 N 77 «О порядке подготовки документации по планировке территории, осуществляемой по решению уполномоченного федерального органа исполнительной власти» отмечается при развитии застроенной территории, помимо строительства (капитального ремонта, реконструкции) объекта капитального строительства, необходимость развития систем инженерно-технического обеспечения, социального и транспортного обслуживания.

Адресная программаСанкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», являющаяся приложением к Закону Санкт-Петербурга от 06.05.2008 N 238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» устанавливает следующие основные цели и задачи развития застроенных территорий в Санкт-Петербурге:

— улучшение социальных и экономических параметров жилищного фонда;

— повышение эффективности использования застроенных территорий, занятых домами, признанными аварийными и подлежащими сносу, реконструкции или не отвечающими современным требованиям к качеству проживания;

— реконструкция и развитие систем инженерной, социальной, коммунально-бытовой инфраструктур;

— снижение затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, повышение эксплуатационных характеристик жилья.

Наконец, указание на такую цель развития застроенных территорий, как увеличение объема ввода жилья (жилищное строительство), можно обнаружить в Концепциидолгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утв. распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р, а также в целом ряде актов субъектов РФ:

— Законе Карачаево-Черкесской Республики от 17.07.2007 N 50-РЗ «О территориальном планировании и планировке территорий в Карачаево-Черкесской Республике»;

— Законе Пензенской области от 04.09.2007 N 1367-ЗПО «О Стратегии социально-экономического развития Пензенской области на долгосрочную перспективу (до 2021 года)»;

— постановлении главы администрации г. Пензы от 23.12.2008 N 2178 «Об утверждении долгосрочной целевой программы «Переселение граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу в городе Пензе на 2009 — 2012 годы».

Таким образом, представляется, что результатом развития застроенной территории действительно выступают общественно значимые результаты, в том числе и связанные с реализацией властных функций органа местного самоуправления, такие как:

— повышение уровня обеспеченности населения жильем и комфортности условий проживания;

— соблюдение градостроительных, экологических и санитарных правил и норм жилой застройки;

— повышение градостроительных показателей и архитектурной выразительности застройки;

— создание инженерной и социальной инфраструктур, отвечающих современным требованиям и потребностям развития территории;

— снижение уровня расходов на содержание многоквартирных домов и развитие систем инженерной инфраструктуры.

Однако, как уже отмечалось, процесс развития застроенной территории состоит из целого ряда мероприятий, и указанные результаты — это результаты, которые достигаются выполнением всего их комплекса.

Но основное, без чего невозможно достижение в том числе и таких социально значимых целей, как улучшение социальных и экономических параметров жилищного фонда, повышение качества жизни населения, развитие систем социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, — это выполнение работ по:

— строительству на территории, подлежащей развитию, жилых помещений в основном в составе многоквартирных домов и по строительству объектов коммунально-бытового и социального назначения;

— сносу и реконструкции ветхого и аварийного жилищного фонда, реконструкции систем инженерной, коммунально-бытовой инфраструктур.

Именно выполнение этих работ и заложено в подп. 6 п. 3 ст. 46.2ГрК РФ в качестве обязанности застройщика — осуществление строительства на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Достижение социально значимых результатов невозможно и без передачи в государственную или муниципальную собственность построенных благоустроенных жилых помещений и объектов коммунально-бытовой и социальной инфраструктуры.

Только после выполнения работ по строительству соответствующих объектов и их передачи в государственную или муниципальную собственность возможна реализация целого ряда функций органа местного самоуправления, в том числе и по предоставлению жилых помещений по договорам социального найма.

Следовательно, отношения, возникающие между органом местного самоуправления и застройщиком по договору о развитии застроенной территории (исключительно как одному из этапов всего процесса развития застроенной территории), связаны исключительно с выполнением вышеназванных строительных работ и поступлением их результатов в государственную или муниципальную собственность. А такие отношения регулируются гражданским законодательством в соответствии со ст. 2ГК РФ, и они не связаны с исполнением органом местного самоуправления своих властных полномочий.

Таким образом, договор о развитии застроенной территории, исходя из своей цели, является гражданско-правовым договором, а функции органа местного самоуправления, связанные с утверждением проекта планировки застроенной территории, принятием решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, следует квалифицировать не более как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

В качестве административных предпосылок договора о развитии застроенной территории выступают также принятие решения о развитии застроенной территории, проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и предоставление застройщику земельных участков для строительства.

В связи с договором о развитии застроенной территории в полной мере следует согласиться с утверждением о необходимости отделить сферу властных отношений от сферы отношений договорных, действительно основанных на равноправии сторон.

Договор о развитии застроенной территории

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ договор о развитии застроенной территории – это договор, в силу которого одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц подготовить проект планировки застроенной территории и в соответствии с ним осуществить строительство на застроенной территории, создать либо приобрести, а также передать в государственную (муниципальную) собственность благоустроенные жилые помещения и уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах и земельные участки, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для утверждения проекта планировки застроенной территории, изъятия для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах и земельных участков на застроенной территории, а также предоставления указанному лицу без проведения торгов для строительства земельных участков в границах застроенной территории.

Договор о развитии застроенной территории является двусторонним, возмездным, взаимным и
консенсуальным.

Сторонами договора выступают инвестор – физическое или юридическое лицо, которое взяло на
себя вышеуказанные обязательства по развитию застроенной территории, и муниципальное образование в лице местной администрации как исполнительно-распорядительного органа муниципального образования или иного уполномоченного в соответствии с уставом муниципального образования органа.

К сожалению, действующий ГрК РФ в статье 46.2 рассматривает в качестве одной из сторон
договора о развитии застроенной территории не само муниципальное образование, а орган местного самоуправления, что является не совсем верным.

Дело в том, что участниками гражданских отношений наравне с физическими и юридическими лицами признаются именно публично-правовые образования, включая и муниципальные образования (пункт 1 статьи 124 ГК РФ), от имени которых действуют уполномоченные органы власти (пункты 1 и 2 статьи 125 ГК РФ).

Несмотря на то что органы власти могут наделяться правами юридического лица в целях обеспечения их деятельности, договор о развитии застроенной территории направлен на удовлетворение муниципальных нужд, а не интересов отдельного органа местного самоуправления.

Не названо также в ГрК РФ лицо, которое взяло на себя обязательства по развитию застроенной территории, инвестором, тогда как их исполнение предполагает вложение инвестиций в объекты недвижимости на застроенной территории.

Предметом договора выступает деятельность по развитию застроенной территории, в результате
которой должны быть построены предусмотренные договором объекты капитального строительства. Помимо гражданско-правовых обязательств инвестора по вложению инвестиций, такой договор порождает и административно-правовые последствия, связанные с исполнением органом местного самоуправления своих полномочий.

В связи с этим договор о развитии застроенной территории следует рассматривать как комплексный (межотраслевой) договор, который подлежит урегулированию нормами гражданского и публичного права.

17 сентября 2007 г. администрация г. Сочи и ЗАО “Маркет” (инвестор) заключили договор инвестирования, в соответствии с которым на инвестора возлагалась обязанность осуществить реконструкцию торгово-рыночного комплекса “Центральный” за счет собственных
и (или) привлеченных средств на трех земельных участках, которые были переданы инвестору в
аренду. Стороны согласовали условие об участии инвестора в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры г. Сочи путем перечисления 10028460 руб. в бюджет муниципального образования.

В свою очередь, администрация г. Сочи должна была оказывать инвестору в рамках действующего законодательства содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечить подготовку и принятие необходимых для реконструкции распорядительных документов, а также оформление акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

Квалифицируя договор инвестирования в качестве договора о долевом участии в строительстве, где сторонами не было согласовано условие о вкладе администрации г. Сочи, ЗАО “Маркет” обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании такого договора незаключенным.

Удовлетворяя иск, арбитражные суды трех инстанций исходили из того, что спорный договор не
является договором об инвестиционной деятельности, а сама администрация г. Сочи не может быть субъектом инвестиционной деятельности в том смысле, который заложен в нормах Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”.

В то же время в силу статьи 421 ГК РФ стороны вправе были заключить данный договор, однако не согласовали его предмет, поскольку отнесли к существенным его условиям тип, этажность здания, номенклатуру и конфигурацию помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки и объем необходимых инвестиций, которые по условиям пункта 2.2 этого договора должны были быть определены в дополнительном соглашении.

Поскольку такое дополнительное соглашение стороны не заключили, предмет договора ими не был согласован.

На основании этого арбитражные суды, руководствуясь статьей 432 ГК РФ, признали спорный договор незаключенным, а уплаченные на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры денежные средства – неосновательным обогащением муниципального образования.

Однако с такими выводами не согласился Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. По его мнению, из содержания спорного договора усматривалось, что он не породил у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед ЗАО “Маркет”.

Определенные пунктом 4.1 договора инвестирования обязанности являлись по своей природе публично-правовыми, непосредственно были связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций, и потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного (в данном случае – градостроительного) законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.

Споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений.

Из изложенного следует, что заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий, с одной стороны, не противоречит действующему гражданскому законодательству, а с другой стороны, не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в ГК РФ.

В то же время в спорном договоре, помимо условий, связанных с исполнением муниципальным образованием публично-правовых обязанностей, содержались также и гражданско-правовые обязательства, т.е. обязанности по перечислению в бюджет муниципального образования денежных средств в размере и в сроки, установленные этим договором.

Подобные договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договоров, т.е. в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом.

Цена договора означает плату, вносимую инвестором муниципальному образованию при заключении и исполнении договора. Она включает в себя цену права на заключение договора, определяемую по результатам аукциона, а также стоимость передаваемых в государственную (муниципальную) собственность благоустроенных жилых помещений и возмещение за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах и земельные участки на застроенной территории.

Срок договора определяется по соглашению сторон и относится к числу существенных его условий. В соответствии с частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить
проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии – в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо
приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить
возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в
соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в
отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить
строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в
соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной
территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и
местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии – в соответствии
с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами
инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об
изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления предоставить лицу, с которым заключен договор, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Следует отметить, что не все из вышеперечисленных условий носят характер существенных, т.е.
таких, без согласования которых договор считается незаключенным.

В частности, это касается последнего условия. Представляется, что в случае его отсутствия в договоре к последнему подлежат применению общие положения гражданского законодательства об ответственности сторон за нарушение договора.

В договоре о развитии застроенной территории могут быть также предусмотрены:

1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить
строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного
обязательства;

2) указание видов объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур,
предназначенных для обеспечения застроенной территории и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;

3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;

4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом
местного самоуправления;

5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой
комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В соответствии с общими правилами ГК РФ и с учетом особенностей субъектного состава договор о развитии застроенной территории подлежит заключению в простой письменной форме.

Содержание договора. Инвестор в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории обязуется:

1) подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного
проектирования (при их отсутствии – в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

2) создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории;

3) уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления,
принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения;

4) осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории;

5) по соглашению сторон осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, а также передать их или их часть в муниципальную собственность;

6) по соглашению сторон обеспечить исполнение договора согласованными сторонами способами
обеспечения исполнения обязательств;

7) по соглашению сторон и в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществить иные действия по участию в развитии застроенной территории. При этом включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, предусмотренных для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, не допускается.

Муниципальное образование в лице уполномоченного органа местного самоуправления обязуется:

1) утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного
проектирования (при их отсутствии – в соответствии с утвержденными органом местного
самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

2) принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых
помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;

3) после подготовки инвестором проекта планировки застроенной территории, передачи в
государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений и уплаты возмещения за изымаемые жилые помещения и земельные участки предоставить без
проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах
застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам;

4) по соглашению сторон и в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществить иные действия по участию в развитии застроенной территории.

Заключение договора. Заключению договора о развитии застроенной территории предшествует решение органа местного самоуправления о развитии застроенной территории, в первую очередь местной администрации как исполнительно-распорядительного органа муниципального образования, в котором должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Оно принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии – утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры) при условии, что на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации
порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. Иные
объекты капитального строительства не могут быть расположены на застроенной территории.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона. В
качестве организатора аукциона выступает действующий от имени муниципального образования орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории,
или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора.

В свою очередь, организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона (шаг аукциона), который устанавливается в пределах от 1 до 5% начальной цены предмета аукциона.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет (www.torgi.gov.ru) не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона.

Договор о развитии застроенной территории, как правило, заключается с победителем открытого
аукциона на право заключить такой договор. Им признается участник аукциона, предложивший
наибольшую цену за право на заключение договора.

Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона.

Договор о развитии застроенной территории может быть заключен и с другими лицом в случае, если:

1) победитель аукциона уклонился от заключения договора. Тогда муниципальное образование вправе заключить договор с участником аукциона, который сделал предпоследнее
предложение о цене предмета аукциона (цене права на заключение договора);

2) аукцион признан несостоявшимся, например, когда в нем участвовали менее двух участников. В этом случае единственный участник аукциона в течение 30 дней со дня проведения аукциона вправе заключить договор, а муниципальное образование, по решению уполномоченного органа которого проводился аукцион, обязано заключить такой договор с единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона.

Договор о развитии застроенной территории заключается не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов.

Односторонний отказ от исполнения договора. Муниципальное образование в лице
уполномоченного органа местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения инвестором следующих обязательств:

1) подготовить проект планировки застроенной территории;

2) создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений;

3) уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельные участки;

4) обеспечить исполнение договора предусмотренными договором способами;

5) осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории;

6) осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и
коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, если такие обязательства были предусмотрены договором;

7) передать объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур,
предназначенных для обеспечения застроенной территории, в муниципальную собственность, если это было установлено договором;

8) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором. Так, в соответствии с
пунктом 3 статьи 18 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ “Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений” в качестве существенных нарушений условий договоров, заключенных до 1 января 2011 г. с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающих строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, определены:

– неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором или договором аренды соответствующего земельного участка, либо при отсутствии такого срока в данных договорах в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем 40% общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

– отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию этого объекта недвижимого имущества в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Кроме того, договор, предусматривающий строительство, реконструкцию на земельном участке,
находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах
субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества, может быть также расторгнут досрочно в дностороннем порядке в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, а именно: при невозможности исполнения обязательств по осуществлению строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в связи с наличием обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.

В свою очередь, инвестор в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора о развитии застроенной территории в случае неисполнения муниципальным образованием следующих обязательств:

1) утвердить проект планировки застроенной территории;

2) принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в
многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков;

3) предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для
строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки;

4) участвовать в развитии застроенной территории, если такие обязательства предусмотрены
договором;

5) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *