Формирование системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор — заказчик — застройщик — проектировщик — подрядчик)
Трополева, О. С. Формирование системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор — заказчик — застройщик — проектировщик — подрядчик) / О. С. Трополева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 45 (335). — С. 345-347. — URL: https://moluch.ru/archive/335/74813/ (дата обращения: 18.09.2023).
В статье представлена характеристика системы инвестиционно-строительного комплекса, в особенности процесс взаимодействия участников инвестиционного процесса. Определены основные факторы, влияющие на процесс, раскрыты приоритеты в формировании и развитии комплекса с учетом современных экономических условий.
Ключевые слова: строительство, инвестиционный процесс, инвестор, застройщик, подрядчик.
The article presents the characteristics of the system of investment and construction complex, especially the process of interaction of participants in the investment process. The main factors influencing the process are identified, and priorities in the formation and development of the complex are revealed, taking into account modern economic conditions.
Keywords: construction, investment process, investor, developer, contractor.
В условиях развития экономики особое место уделяется строительству, которое в последние годы увеличивается и объемы растут стремительными темпами, возводятся новые здания, жилые помещения, из года в год увеличивается потребность в инвестировании средств в строительство. Следовательно, на постоянной основе должен быть организован высоко эффективный процесс притока инвестиций в строительство.
В последние годы важное место в инвестировании объектов строительства отводится как государству, так и частному сектору. На инвестиционный процесс в строительстве влияет изменение требований к строительству и его функционалу с экономической точки зрения, что обусловлено повышением эффективности прозрачности инвестиционной деятельности в строительстве всех участников процесса.
Поэтому основная роль инвестиционно- строительной деятельности определена не только своевременной сдачей объектов строительства, но и формирования новых условий взаимодействия хозяйствующих субъектов. Вместе с тем, конкурентоспособность строительного объекта напрямую зависит от уровня эффективности взаимоотношений между основными участниками инвестиционного процесса.
На рисунке 1 отражены основные участники инвестиционного процесса.
На рисунке 2 отражены основные функции, которые выполняют участники процесса при сотрудничестве.
Рис. 2. Основные функции, которые выполняют участники процесса
Только при условии выполнения каждым участником своих функций с высокой эффективностью взаимодействие участников инвестиционных процессов будет эффективным, так как каждый из них должен выполнить поставленные на этапе планирования целей в своей деятельности независимо друг от друга, что в последствии и приводит к достижению глобальной цели в функционировании строительного комплекса, так как только при условии, что чем выше будет степень достижения цели каждым участником, тем результативнее будет конечная общая цель.
На практике наиболее часто встречающейся проблемой в отношениях заказчика и подрядчика становятся различия в понимании процессов и полномочий после заключения контракта.
Немаловажным является проблема предварительной согласованности подрядчиком и заказчиком. Т. е. все, что делает и с чем работает подрядчик, должно быть отражено в заключенном контракте, в противном случае возникает необходимость согласования каждой незапланированной операции. К этому заказчик не всегда готов, как с финансовой точки зрения, так и с управленческой точки зрения.
В результате такого непонимания и несогласованности действий, сдвигаются сроки, услуги должным образом не предоставляются, и недовольными остаются обе стороны. В данном случае проблема заключается в том, что до заключения контракта не были оговорены все условиях взаимодействия. И чаще всего возникают вопросы, связанные с правами заказчика и подрядчика, на предмет согласования всех возникающих проблем в процессе строительства.
Данный факт обусловлен тем, что не смотря на планирование строительства в процессе самого процесса возникает множество курьезов, которые невозможно учитывать на этапе планирования, и чаще всего они требуют дополнительных вложений. И здесь возникает зависимость застройщика и проектировщика от инвестора, который не всегда способен инвестировать средства сверх запланированного объема. Поэтому застройщику и проектировщику приходится изыскивать способы самостоятельного решения проблем.
Очевидно, что объектом инвестиционно-строительного процесса выступает инвестиционный проект. И при его четком предварительном планировании с целью дальнейшего его повышения необходимо вести высокоэффективную работу с участниками процесса, что позволяет решить целый ряд задач, такие как анализ целесообразности реализации проекта (проверка критериев, по которым результаты должны превосходить затраты инвестора); выявление преимущества проекта в сравнении с другой альтернативой (выбор проектировщика и застройщика должен быть обусловлен достигаемыми результатами по итогам реализации проекта); ранжирование застройщиков, с которыми возможно осуществить данный проект по общей системе показателей эффективности для последующего их включения в инвестиционную программу в условиях ограниченного финансирования инвесторов и других ресурсов.
Взаимоотношения между участниками инвестиционно-строительного процесса в наибольшей степени оказывают влияние на весь процесс и на существование самого проекта, и только в совокупности все участники проекта смогут посредством выполнения своих обязанностей и функций в полном объеме привести к высокой эффективности проекта в целом.
Взаимоотношения между участниками инвестиционно-строительного процесса обуславливают эффективность проекта, которая может быть достигнута только при условии высокой эффективности этих взаимоотношений.
МЕХАНИЗМЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ СТОРОН ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЦЕССА В МОДЕЛИРУЕМЫХ УСЛОВИЯХ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Лось К.И., Цыкалова П.С., Кабардина И.О.
В реализации строительных проектов задействованы всегда несколько участников. Статья описывает конкретную модель их взаимодействия при реализации совместного инвестиционно-строительного проекта. На моделируемой ситуации показаны механизмы принятия решений каждой из сторон-участниц, а также их ответственности. Показаны изменения, которые происходят при участии в процессе государственных надзорных органов.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Лось К.И., Цыкалова П.С., Кабардина И.О.
MECHANISMS OF INTERACTION OF THE PARTIES OF THE INVESTMENT AND CONSTRUCTION PROCESS UNDER SIMULATED CONDITIONS
Several participants are always involved in the implementation of construction projects. The article describes a specific model of their interaction in the implementation of a joint investment and construction project. The simulated situation shows the decision-making mechanisms of each of the participating parties, as well as their responsibilities. The changes that occur with the participation of state supervisory authorities in the process are shown.
Текст научной работы на тему «МЕХАНИЗМЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ СТОРОН ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЦЕССА В МОДЕЛИРУЕМЫХ УСЛОВИЯХ»
Таким образом, исследуя сложившиеся тенденции производства сельскохозяйственной продукции в Краснодарском крае, следует отметить рост объемов растениеводческой продукции и определенное сокращение животноводческой продукции, что обусловлено в определенной мере факторами внешнего воздействия. При этом, отдельные аграрные предприятия достигают роста объемов производства продукции и высоких финансовых показателей деятельности.
1. Гусарова А.В., Колесник В.С. Обеспеченность ресурсами как направление развития аграрного сектора экономики региона. Научное обеспечение агропромышленного комплекса. Сборник статей по материалам XI Всероссийской конференции молодых ученых, посвященной 95-летию Кубанского ГАУ и 80-летию со дня образования Краснодарского края. Ответственный за выпуск А. Г. Кощаев. 2017. С. 1038-1039.
2. Звягинцева А.В., Колесник В.С. Тенденции развития сельского хозяйства Краснодарского края в современных условиях. // Научное обеспечение агропромышленного комплекса. Сборник статей по материалам X Всероссийской конференции молодых ученых, посвященной 120-летию И. С. Косенко. Отв. за вып. А. Г. Кощаев. 2017. С. 1501-1502.
3. Колесник В.С., Толпенко В.А. Проблемы повышения конкурентоспособности предприятий АПК региона. В сборнике: Конкурентоспособность и инновационная активность Российской федерации: регион, город, предприятие. Международная научно-практическая конференция. 2015. С. 30-34.
4. Ковалев В.В. Финансовый учет и анализ: методы и процедуры: учебник / В.В. Ковалев. — М.: Финансы и статистика, 2018. — 387 с.
5. Колесник В.С., Логинова А.А., Федяшкин А.А., Шкварский Е.В. Государственная финансовая поддержка сельскохозяйственных товаропроизводителей. // Экономика и предпринимательство. 2019. №3 (104). С. 124-127.
6. Макушева Ю.А. Методы планирования прибыли: пять основных подходов [Электронный ресурс] /Ю.А. Макушева. Режим доступа: https://www.elitarium.ru/.
7. Новоселецкая И.А., Колесник В.С. Факторы и резервы роста прибыли сельскохозяйственной организации. // В сборнике: Научное обеспечение агропромышленного комплекса. Сборник статей по материалам IX Всероссийской конференции молодых ученых. 2016. С. 1091-1093.
8. Рахматуллин Ю. Я. Анализ финансовых результатов от реализации сельскохозяйственной продукции // Экономика сельского хозяйства России. — 2016. — № 12. — С. 72-76.
9. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: учеб. пособие / Г.В. Савицкая. — М.: ИНФРА-М,
10. Сельское хозяйство Краснодарского края. Статистический сборник. 2020: Стат. сб. / Краснодарстат — Краснодар,
К.И. Лось — преподаватель кафедры экспертизы и управления недвижимости, горного дела, Юго-Западный государственный университет, Курск, Россия, lodowork20@gmail.com,
K.I. Los — lecturer of the department of expertise and property management, mining, Southwest state university, Kursk, Russia;
П.С. Цыкалова — студентка кафедры экспертизы и управления недвижимости, горного дела, Юго-Западный государственный университет, Курск, Россия, polina.tsykalova@mail.ru,
P.S. Tsykalova — student of the department of expertise and property management, mining, Southwest state university, Kursk, Russia;
И.О. Кабардина — студентка кафедры экспертизы и управления недвижимости, горного дела, Юго-Западный государственный университет, Курск, Россия,
I.O. Kabardina — student of the department of expertise and property management, mining, Southwest state university, Kursk, Russia.
МЕХАНИЗМЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ СТОРОН ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЦЕССА В МОДЕЛИРУЕМЫХ УСЛОВИЯХ MECHANISMS OF INTERACTION OF THE PARTIES OF THE INVESTMENT AND CONSTRUCTION PROCESS UNDER SIMULATED CONDITIONS
Аннотация. В реализации строительных проектов задействованы всегда несколько участников. Статья описывает конкретную модель их взаимодействия при реализации совместного инвестиционно-строительного проекта. На моделируемой ситуации показаны механизмы принятия решений каждой из сторон-участниц, а также их ответственности. Показаны изменения, которые происходят при участии в процессе государственных надзорных органов.
Abstract. Several participants are always involved in the implementation of construction projects. The article describes a specific model of their interaction in the implementation of a joint investment and construction project. The simulated situation shows the decision-making mechanisms of each of the participating parties, as well as their responsibilities. The changes that occur with the participation of state supervisory authorities in the process are shown.
Ключевые слова: инвестиционно-строительный процесс, заказчик, инвестор, подрядчик, технический надзор.
Keywords: investment and construction process, customer, investor, contractor, technical supervision.
Ключевую роль в развитии инвестиционно-строительного процесса играют взаимоотношения между участниками процесса. Данные взаимоотношения основываются не только на договорных обязательствах между сторонами, но и на характере выполнения действий, общего подхода к работе и личностных взаимоотношений между ними.
В зависимости от характера взаимоотношений между сторонами инвестиционно-строительного процесса он может идти продуктивно с планируемым темпом, либо же медленнее, если взаимоотношения сторон осложнены различными факторами [1]. К основным факторам, которые влияют на взаимоотношения сторон можно отнести:
— уровень ответственности каждой из сторон за свою деятельность;
— различия в правах и обязанностях сторон;
— степень доверительности в отношениях между сторонами;
— условия совместной работы;
— договорные условия между сторонами и т.д.
Необходимо рассмотреть аспекты взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительного процесса на примере участия в данном процессе:
1) инвестора в лице государства как распорядителя средств;
2) заказчика в лице государственной организации, осуществляющей свою деятельность за счет средств федерального бюджета;
3) проектировщика в лице организации сторонней, частной;
4) подрядчика, привлеченного для производства строительно-монтажных работ по итогам проведения торгов;
5) строительного контроля в лице организации сторонней, частной;
6) эксплуатирующей организации в лице того же заказчика
Инвестором в данной ситуации выступает некоторое ведомство или крупное федеральное учреждение (например, министерство), которое является распорядителем средств по отношению к заказчику — другому государственному учреждению, которое осуществляет свою хозяйственную деятельность за счет тех самых средств. В данном случае мы не станем рассматривать ежегодные финансовые дотации, которые сторона инвестора выделяет заказчику для реализации последним своей финансово-хозяйственной деятельности. У заказчика возникла необходимость в строительстве нового объекта для реализации своих организационных потребностей. В таком случае заказчик обязан предоставить инвестору обоснование потребности в данном объекте строительства, план его реализации и эскизный проект. Государственный заказчик подготовит необходимые наработки и согласует с инвестором выделение средств. Для этого будут определены основные цели будущего объекта, его задачи и, естественно, примерная стоимость проекта.
В конкретной ситуации роль инвестора является условной из-за того, что распорядитель средств выделяет заказчику деньги на реализацию проекта (возможно поэтапно или целиком), но успешная реализация проекта не повлияет прямым образом на цели самого инвестора. Гораздо больший интерес в реализации проекта у заказчика, так как этот объект создается под его конкретные нужды, и он призван реализовать цели, поставленные именно заказчиком. Отношение инвестора к проекту является косвенным, поэтому всю ответственность за его реализацию берет на себя заказчик. Именно в такой схеме возможно и отсутствие застройщика, так как все функции данной стороны может выполнять заказчик, а наличие дополнительной стороны, наоборот, может сделать систему инвестиционно-строительного процесса медленной и неповоротливой при решении текущих задач.
В описываемой модели заказчик смог убедить инвестора в необходимости вложения в проект требуемого количества средств. В данной модели «прибыль» от вложения выражается преимущественно не в получении материального дохода. Для заказчика успешная реализация проекта означает выполнение поставленных им же задач и повышение эффективности работы своей организации. Для инвестора же это означает улучшение инфраструктуры, совершенствование материально-технической базы всей системы благодаря локальному развитию одной из подконтрольных ему организаций.
После вложения средств инвестор при такой модели инвестиционно-строительного процесса может «уйти» на время из самого процесса. В данной ситуации роль инвестора достаточно пассивна и организация дальнейшего процесса, а также полная реализация его на практике лежит на заказчике. Однако, это не означает, что инвестор был совсем «выключен» из инвестиционно-строительного процесса. Даже при пассивном участии инвестор остается распорядителем средств. В случаях с государственными заказчиками часто встречается практика стопроцентной оплаты выполненных работ по факту из принятия. Это значит, что за каждый этап процесса государственный заказчик рассчитывается с каждой из сторон-участниц только по факту выполнения ей своих обязательств. Соответственно, распорядитель средств, инвестор, выделяет заказчику средства только в случае предоставления от последнего подтверждения выполнения работ стороной-участницей процесса. Такой подход обеспечивает косвенный контроль за деятельностью инвестиционно-строительного процесса во время всего его цикла.
Кроме того, государственный инвестор регулярно запрашивает информацию о текущем состоянии объекта в различной форме, что также является формой участия в процессе и его контроля. Инвестор в данной ситуации также принимает активное участие и в процедуре введения будущего объекта в эксплуатацию. На этапе эксплуатации инвестор также контролирует использование объекта заказчиком с целью снижения возможностей нецелевого использования объекта и регулирования расходов средств. Таким образом, на конкретной модели вид-
но, что отношения инвестора и заказчика в процессе реализации инвестиционно-строительного процесса носят, преимущественно, характер «отчетных», где заказчик отчитывается в своей деятельности инвестору.
Другой сферой взаимоотношений внутри инвестиционно-строительного процесса, которая оказывает большое влияние на него, являются взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком. В нашей модели государственный заказчик мог самостоятельно выбрать организацию для проектирования своего будущего объекта, а мог провести аукцион. В первом случае заказчик просто обратился бы к конкретному проектировщику с предложением конкретного объема работ и соответствующим предложением оплаты. Во втором случае заказчик создает техническое задание для аукциона, назначает начальную максимальную цену контракта (то есть максимальную сумму, которую он готов заплатить за данный вид работ) и ее обоснование в виде сметы на проектные работы. В обоих случаях появится некая организация, которая готова осуществить выполнение работ по проектированию объекта. Первый способ значительно более простой и понятный для всех участников процесса, однако, государственные заказчики ограничены стоимостью контрактов, которые они могут заключать без проведения аукциона. Поэтому, если стоимость работ (начальная максимальная цена контракта) на выполнение работ по проектированию превышала установленные государством на законодательном уровне лимиты, то необходимо было проводить торги. Второй способ более продолжительный во времени, а также более сложный. К тому же, такой способ заведомо снижает шансы сторон построить «сходу» нормальные взаимоотношения в работе. Это связано с тем, что выбранного торгами проектировщик заказчик еще не знает в работе, кроме того, проведение торгов накладывает и на заказчика дополнительные ограничения в своих действиях при выстраивании рабочих взаимоотношений с проектировщиком.
В описываемой модели проектировщик был выбран напрямую, то есть без необходимости проведения аукциона. Это значит, что государственный заказчик заранее знал ту организацию, с которой в дальнейшем предстоит работа по проектированию объекта. Это помогло заранее выстроить нормальные рабочие взаимоотношения.
На протяжении производства проекта будущего объекта взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком могут быть нейтральными. Дело в том, что в процесс разработки проекта и сметной документации заказчик, как правило не вмешивается. Для обеспечения четкой работы проектировщика и выполнения всех требований заказчика к проекту разрабатывается техническое задание или же задание на проектирование [2; 3]. Задание на проектирование закрепляет все требования заказчика к проекту, а также разграничивает сферы ответственности заказчика и проектировщика в отношении проектной документации и прохождения ею государственной экспертизы.
Таким образом, взаимоотношения заказчика и проектировщика начинаются на стадии подготовки проектной документации, а заканчиваются вместе с завершением строительно-монтажных работ и вводом объекта в эксплуатацию (при наличии авторского надзора). Кроме того, отношения заказчика и проектировщика переходят в иную форму сотрудничества, когда проектировщик переходит на стадию строительно-монтажных работ, после прохождения государственной экспертизы, в качестве авторского надзора за соблюдением требований проектной документации на строительной площадке.
Наиболее разносторонними, с точки зрения различности подходов и реализуемых задач, являются взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком. Более того, ввиду сложноорганизованной схемы работы строительного этапа инвестиционно-строительного процесса, эти взаимоотношения являются многосторонними. В частности, к взаимоотношениям между заказчиком и подрядчиком добавляются еще и взаимоотношения между заказчиком, авторским надзором, техническим надзором (строительным контролем) и подрядчиком с разных сторон (рисунок 1).
По отношению к подрядчику государственный заказчик применяет такую же процедуру проведения торгов, как и в случае с проектировщиком. Чаще всего в таких ситуация без аукциона не обходится, так как суммы контрактов значительно превышают возможные лимиты, установленные законодательством. Такой же подход может быть применен и к организации по строительному контролю (техническому надзору), если закон не позволяет заключить один контракт стоимостью больше допустимой, то государственный заказчик вынужден проводить торги еще и для выбора организации по строительному контролю. Если представить себе данный процесс в реальной жизни, то суммируя все предполагаемые аукционы для сбора всех сторон третьего этапа инвестиционно-строительного процесса, то окажется, что на это требуется достаточно много времени. Исключение из этого правила может составить лишь авторский надзор. При реализации инвестиционно-строительного процесса работы по авторскому надзору всегда приоритетнее всего отдавать на реализацию той проектной организации, которая осуществляла проектирование объекта и проходила государственную экспертизу вместе с ним [4].
Основой взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком является договор подряда (либо государственный контракт, в случае проведения торгов). Разумеется, что основные аспекты таких взаимоотношений заложены в данном документе. Договор подряда отражает все факторы будущих отношений, такие как:
— основные обязательства сторон;
— порядок решения споров;
— основной порядок взаимодействия подрядчика и заказчика.
Рисунок 1 — Схема взаимоотношений между заказчиком, подрядчиком, техническим и авторским надзорами
Во время производства строительного процесса очень часто возникают внештатные ситуации и ситуации, которые выходят за рамки договорных отношений. Если подрядчик решает данные вопросы самостоятельно без возможности уведомления заказчика и надзорных сторон о том, какие решения принимаются, то при приемке работ заказчик может отказаться в таком действии. Дело в том, что подрядчик обязан осуществлять информирование заказчика и прочих заинтересованных участников процесса о производстве тех или иных работ. Более того подрядчик обязан производить соответствующие записи о производимых работах и поставляемых материалах, для того, чтобы у заказчика, строительного контроля и надзорных государственных органов было ясное видение происходящего строительного процесса. Таким образом, можно сказать, что для доверительных отношений с подрядчиком заказчику необходимо четкое соблюдение всех требований нормативно -правовой базы в рамках строительного процесса, договорных обязательств, а также своевременное выполнение всех запланированных строительно-монтажных (ремонтно-строительных работ). Кроме того, привлечение заказчиком авторского надзора необходимо не только с целью повышения контроля за подрядчиком [5]. Оно необходимо также и самому подрядчику. Как уже было сказано ранее, многие процессы строительно-монтажных работ в проекте и «на земле» отличаются по своей реализации. У подрядчика могут возникать текущие вопросы и трудности в реализации проекта, которые ему поможет решить действующий на объекте авторский надзор в лице проектировщика, разработавшего данный проект.
Другой стороной таких взаимоотношений является технический надзор (строительный контроль). Данный участник инвестиционно-строительного процесса также призван не только лишь с одной целью — контролировать работу подрядчика при выполнении строительно-монтажных работ. Многие технические вопросы, касающиеся конкретных работ, применяемых материалов и ресурсов можно решать напрямую с техническим надзором, который также будет ставить в известность заказчика о вопросах, требующих его внимания.
Наконец, сам заказчик должен четко соблюдать требования договорных обязательств перед подрядчиком, исключить из своей работы принципы постоянных корректировок проекта в процессе его реализации и т.д. В общем смысле заказчик, обладая полномочиями по контролю за подрядчиком и его управлению, не должен злоупотреблять ими, чтобы рабочие взаимоотношения сторон были нормальными и максимально продуктивными.
1. Лопатин А.С., Иванова И.Б. Взаимоотношения участников инвестиционно-строительного процесса // Приволжский научный вестник №4(32). Ижевск: Ижевский гос. техн. ун-т им. М.Т. Калашникова», 2014. — С.83-85.
2. Бредихин В.В., Лось К.И. Становление и специфика стоимостной экспертизы в России как вида судебной строительно-технической экспертизы // БСТ: Бюллетень строительной техники №7(1031). Учредители: ООО Издательство «БСТ». Курск: ЮЗГУ, Юго-Зап. гос. ун-т, 2020. — С. 26-28.
3. Бредихин В.В., Лось К.И. Проблемные аспекты стоимостной строительной экспертизы в рамках контрактной системы в сфере закупок // БСТ: Бюллетень строительной техники №8(1032). Учредители: ООО Издательство «БСТ». Курск: ЮЗГУ, Юго-Зап. гос. ун-т, 2020. — С.132-135.
4. Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 года №145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».
5. Томилова Б.И. Авторский надзор в строительстве // Наука и образование сегодня №7(54). Учредители: Олимп. Тула: Тульский гос. ун-т, 2020. — С.36-37.
Кто совместно участвует в инвестиционно строительной деятельности
Заказчик, застройщик, девелопер, генподрядчик… Как понять, кто из них кто, кто за что отвечает и в чём разница между всеми этими участниками строительства? Рассказываем, какие полномочия и обязанности есть у участников процесса, определяем их роль участников и поясняем, чем отличается застройщик от генподрядчика.
Кто такой застройщик
Градостроительный кодекс называет застройщиком того, кто обеспечивает строительство и реконструкцию на конкретном земельном участке. Застройщик может быть как физическим лицом, так и юридическим. Он может заниматься строительством не только на своей территории, но и на чужой, если владелец передал ему такие функции, но подобные ситуации случаются не так часто.
Застройщик может возводить дом самостоятельно или нанять ещё одного участника строительного рынка — генерального подрядчика. В таком случае застройщик становится ещё и заказчиком, то есть распорядителем процесса. Важно, что в цепочке участников строительства лишь застройщик вправе заключать договоры (например, ДДУ) с дольщиками будущего дома и брать с них деньги. Во всех основных документах на строительство указывается именно застройщик.
Но застройщики не только нанимают подрядчиков. Их круг задач намного шире: здесь и подготовка документов и участка под строительство, и продажа квартир, и инженерные изыскания. Следовательно, застройщики следят за сроками и качеством строительства, а заодно несут ответственность перед дольщиками.
Потому перед покупкой квартиры стоит проверить судебную историю застройщика, проблемы с налоговой, прежние недостроенные объекты и многое другое, о чём мы вам рассказывали .
Что делает генеральный подрядчик
Как мы уже выяснили, генеральный подрядчик — это сторона, которая организует непосредственно строительно-монтажные работы на объекте. Его могут как нанять, так и выбрать по конкурсу. Генподрядчик и застройщик — главные участники строительства.
Главное , чтобы генеральный подрядчик имел большой опыт в строительстве новых жилых домов. От него теперь будут зависеть сроки и качество стройки. Генеральный подрядчик нужен, чтобы правильно организовать строительный процесс, а также участвует в оформлении проектной документации.
Основные функции генподрядчика:
- обеспечить безопасность всех работ на стройке, а также охрану окружающей среды;
- вовремя сдать проект заказчику;
- найти подрядчиков и проконтролировать строительный процесс.
Кто такие подрядчики и субподрядчики
Генеральный подрядчик ассоциируется с полным циклом строительно-монтажных работ, однако на деле он, скорее, «строительный дирижёр». Ведь чтобы поставить лифты или сделать остекление, требуются профильные специалисты, которых не очень крупным компаниям невыгодно держать всё время в штате. Поэтому на каждый строительный этап генподрядчик нанимает ещё подрядчика, который будет выполнять конкретные задачи.
Генподрядчик полностью отвечает перед заказчиком за работу своих подрядчиков, сам договаривается с ними о сроках и цене. Кстати, при коммерческом строительстве подрядчиков может быть сразу несколько, когда сам генподрядчик может ничего не делать. А вот при государственном обычно допускается определённое количество подрядчиков и обязанности генерального строго оговариваются.
Иногда подрядчики могут выполнять практически весь цикл строительства. Например, есть подрядчики, которые отвечают за установку окон, лифтов, благоустройство территории и отделку фасадов разом.
Технический заказчик и fee-development
Бывает, что заказчик строительства не хочет заниматься бумажной волокитой и подготовкой участка. Тогда он нанимает технического заказчика, который возьмёт на себя конкретные задачи по строительству. Так он делегирует все свои функции той организации, что обладает необходимыми лицензиями, разрешениями и опытом.
Ещё более широкие полномочия у fee-development. Хотя подобная должность не закреплена в законодательстве, этот участник строительного рынка фактически выполняет функции технического заказчика с расширенным спектром обязанностей. Fee-development оказывает организационные услуги по управлению инвестиционно-строительными объектами — например, может создать проект с нуля, начиная от разработки концепции будущего дома до сопровождения его ввода в эксплуатацию, а иногда даже и обслуживания уже сданного объекта.
Кто же такой тогда девелопер?
Девелопер — достаточно широкое понятие, которое, впрочем, тоже не закреплено в законодательстве. По сути, это организация, которая занимается строительным маркетингом и представляет одного или сразу нескольких застройщиков. Обычно девелопер собирает разные строительные структуры и организации под одним брендом, для которого разрабатывает рекламную кампанию и позиционирование на рынке. Главная цель такого предпринимателя — масштабировать строительство и заработать на нём как можно больше.
Сейчас девелоперы сопровождают строительство, что называется, «от» и «до» — начиная с разработки концепции до введения дома в строй и дальнейшего обслуживания. Основное отличие девелопера от участника fee-development в том, что последний просто нанимается без вложения собственных средств. Девелопер же предполагает инвестиции и риски, связанные с реализацией стройки.
Если сравнивать девелопера и застройщика, то у застройщика есть конкретная цель — в срок и по нормативам закончить строительство. У девелопера планы более широкие, не ограниченные работой над одним конкретным домом, — это может быть развитие целого квартала с социальной инфраструктурой, срок возведения которого рассчитан на десятки лет.
Обычно сильные игроки дорожат репутацией и интересуются прибыльными проектами, поэтому сотрудничают только с проверенными застройщиками. Так, успешные работы девелопера сами говорят за него: наверняка и новая стройка не расстроит потенциальных покупателей, сроки не слетят, а качество ремонта в квартирах не вызовет вопросов.
Что делает инвестор
Инвестором — или спонсором — может стать любое юридическое или физическое лицо. Например, владелец земельного участка, государство или конкретный бизнесмен.
Инвестором вправе выступать даже заказчик строительства! В этом случае стройка идёт за собственный счёт. Часто инвестор — это ещё и девелопер, одной из функций которого являются инвестиции в строительство. Стоит отметить, что практически каждый участник строительной цепочки может совмещать функции инвестора, то есть вкладывать в строительство собственные средства.
Участники строительства всегда связаны гражданско-правовыми отношениями, но определённой схемы для них в строительной цепочке нет. Это могут быть самые разные комбинации, которые удобны и выгодны всем сторонам.
Часто такая цепочка обходится без некоторых участников, а их функции берут на себя остальные. В любом случае перед заключением договора о покупке лучше проверить ключевые фигуры — генподрядчика и застройщика. Их репутация и положительный опыт сдачи предыдущих объектов станут гарантией, что новое жильё будет сдано вовремя и построено качественно.
Застройщик обязан указывать генподрядчика в проектной документации, которая публикуется в открытом доступе. Так что проверить авторов строительного объекта не составит труда. А вот генерального застройщика не бывает — любой застройщик «генеральный».
Глава 1. Организация инвестиционно-строительной деятельности
Инвестиционная деятельность в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Законом РСФСР от 26.06.91 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в редакции Федерального закона от 25.02.99 г.), Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ФЗ N 39-ФЗ от 25.02.99 г.), Федеральном законом «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 02.01.2000 г. N 22-ФЗ, Федеральным законом «Об иностранных инвестициях» (ФЗ N 160-ФЗ от 9 июля 1999 г.) и другими нормативно-методическими документами.
Инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций, т.е. инвестирование, а также совокупность практических действий по реализации инвестиций. Инвестирование в капитальное строительство как процесс создания и воспроизводства основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями) определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации.
Согласно данному Федеральному закону используются следующие основные понятия:
инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты;
инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества.
1.2. Субъекты инвестиционной деятельности
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.
Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух субъектов и более, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений иностранными инвесторами на территории Российской Федерации, регулируются международными договорами Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Решения по реализации государственных капитальных вложений принимаются органами государственной власти в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок финансирования инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета определяется Правительством Российской Федерации, а порядок финансирования инвестиционных проектов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации — органами исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации.
Размещение заказов на подрядные строительные работы для государственных нужд за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации при реализации инвестиционных проектов производится государственными заказчиками путем проведения конкурсов в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Органы местного самоуправления обеспечивают необходимые условия для разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых муниципальными образованиями за счет средств местных бюджетов, размещаемых на конкурсной основе. Расходы на финансирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений органами местного самоуправления, предусматриваются местными бюджетами.
1.2.1. Государственный заказчик на строительство
Государственным заказчиком является орган государственной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, а также иной получатель средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, осуществляющий закупки продукции для государственных нужд за счет указанных средств.
Государственный заказчик на договорной основе может передавать другим организациям выполнение части своих функций в процедурах закупки продукции для государственных нужд.
Отношения по закупкам и поставкам продукции для государственных нужд регулируются Гражданским и Бюджетным кодексами Российской Федерации, ФЗ «О конкурсах на разрешение заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» от 6 мая 1999 года N 97-ФЗ, ФЗ «О реализации ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд», от 26 июля 1995 г. N 597, проектом ФЗ «О закупках и поставках продукции для государственных нужд», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними Указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами о закупках и поставках продукции для государственных нужд. Могут также при необходимости применяться правила международного договора.
Федеральный закон «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» от 6 мая 1999 года N 97-ФЗ регламентирует отношения, возникающие между организатором конкурса (государственным заказчиком) и участниками конкурса (поставщиками, исполнителями) в процессе проведения конкурса на размещение заказов на поставки товаров, выполнение строительных работ, оказание услуг для государственных нужд.
В настоящее время федеральными органами исполнительной власти рассматривается вопрос о целесообразности принятия нового Федерального закона. Имеющийся проект Федерального закона «О закупках и поставках продукции для государственных нужд» нацелен на регулирование отношений, возникающих в связи с закупкой и поставкой товаров, работ, услуг для государственных нужд и определение основных прав и обязанностей, возникающих между государственным заказчиком и поставщиком или подрядчиком в процессе закупок. Закон предназначен для: обеспечения максимальной эффективности государственных закупок; расширения и стимулирования участия в закупках поставщиков вне зависимости от их государственной принадлежности; развития конкуренции среди подрядчиков при поставках продукции, обеспечения справедливого и равного отношения государственных заказчиков ко всем подрядчикам; содействия объективности и беспристрастности процедур закупок и их открытости; совершенствования структур управления государственными закупками.
Областью применения проектируемого закона являются все закупки и поставки продукции для государственных нужд, осуществляемые государственными заказчиками на территории Российской Федерации за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных государственных фондов Российской Федерации или субъектов Российской Федерации. Положения проекта закона распространяются также на заказчиков, использующих средства соответствующих бюджетов и фондов, предоставляемых в качестве государственной поддержки, включая государственные гарантии.
В вышеуказанном проекте закона предлагается использовать следующие понятия:
«закупки» — приобретение заказчиком продукции за счет средств соответствующих бюджетов и фондов;
«поставки» — передача товаров, выполнение работ, оказание услуг поставщиком заказчику в соответствии с заключенным государственным контрактом или иным разрешенным способом;
«заказчик» — государственный заказчик, т.е. любое юридическое лицо, осуществляющее закупки продукции для государственных нужд, а также другие заказчики, использующие на закупки средства соответствующих бюджетов и фондов в качестве государственной поддержки, включая государственные гарантии;
«поставщик» — любой участник процедур закупок;
«процедуры закупки» — законодательно регламентированная последовательность мероприятий по приобретению продукции для государственных нужд;
«государственные нужды» — потребность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации в товарах, работах, услугах, удовлетворяемая за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, а также государственных внебюджетных фондов Российской Федерации или субъектов Российской Федерации.
Для участия в процедурах закупок поставщики должны удовлетворять квалификационным требованиям, определяемым заказчиком для каждой процедуры закупок отдельно.
Поставщик (подрядчик) должен:
— обладать необходимыми профессиональными и техническими квалификационными данными, финансовыми ресурсами, оборудованием и другими материальными возможностями, управленческой компетентностью, опытом и репутацией, а также необходимыми трудовыми ресурсами для выполнения государственного контракта;
— обладать гражданской правоспособностью для заключения государственного контракта;
— не являться неплатежеспособным или банкротом, не находиться в процессе ликвидации, на его имущество не должен быть наложен арест, его экономическая деятельность не должна быть приостановлена, а также он не должен являться объектом юридического производства в связи с упомянутым выше;
— выполнять свои обязательства по уплате налогов в бюджеты всех уровней и обязательных платежей в государственные внебюджетные фонды. Поставщикам, непосредственным производителям поставляемых товаров, может быть предоставлена отсрочка выполнения данного требования.
Заказчик вправе производить предварительный квалификационный отбор для выявления поставщиков, квалификация которых соответствует предъявляемым требованиям, для представления конкурсных заявок или предложений при процедурах закупок.
Заказчик направляет поставщику, выигравшему конкурс, соответствующее уведомление и заключает с ним государственный контракт.
Заказчик осуществляет закупки товаров или работ путем проведения открытого конкурса как наиболее предпочтительного способа закупок. При закупках товаров или работ заказчик вправе использовать иной конкурсный или внеконкурсный способ, помимо открытого конкурса: двухэтапный конкурс, закрытый и специализированный закрытый конкурсы. Внеконкурсными или простыми закупками являются способы запроса котировок и закупок у единственного источника.
Двухэтапный конкурс — это конкурсный способ закупки продукции для государственных нужд, предусматривающий представление и рассмотрение конкурсных заявок в два этапа. На первом этапе поставщики представляют конкурсную заявку, содержащую технические, технологические, качественные характеристики предлагаемой продукции для государственных нужд, данные о своей квалификации и возможные условия продаж без указания цели. На втором этапе, куда допускаются поставщики, заявки которых не были отклонены на первом этапе, в заявках называется вся информация, требуемая конкурсной документацией, включая предлагаемую цену.
Закрытый конкурс — это конкурсный способ закупки продукции для государственных нужд, при котором приглашение каждому поставщику направляется персонально.
Специализированный закрытый конкурс — это вид закрытого конкурса, при котором персональное приглашение к участию в конкурсе направляется поставщикам, правомочным участвовать в поставках продукции, составляющей государственную тайну.
Запрос котировок — это внеконкурсный способ закупки товаров и услуг, при котором заказчик направляет поставщикам запрос о предоставлении ими котировочной заявки с указанием цены реализации своей продукции. Государственный контракт заключается с поставщиком, указавшим наименьшую цену.
Закупки у единственного источника — это внеконкурсный способ закупки продукции, при котором заказчик предлагает государственный контракт только одному поставщику.
Внутренний конкурс — это конкурс, в котором принимают участие только российские поставщики.
При заключении государственного контракта на выполнение строительных работ заказчик вправе потребовать от подрядчика предоставления данных о наличии возможностей для обеспечения исполнения обязательств по этому контракту.
Государственный контракт определяет права и обязанности государственного заказчика и поставщика по обеспечению государственных нужд и регулирует отношения между ними при выполнении государственного контракта в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Управление и межотраслевую координацию в области закупок продукции для государственных нужд осуществляет соответствующий орган исполнительной власти. Этот орган создается в установленном порядке либо осуществление указанных функций в установленном порядке возлагается на один из действующих органов исполнительной власти.
Перечень государственных целевых программ и объемы их финансирования из бюджетов предусматриваются в законе о бюджете на планируемый период.
Федеральные целевые программы, в которые включены межрегиональные и региональные целевые программы, финансируются за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации, а также за счет внебюджетных источников.
Государственные заказчики федеральных целевых программ определяются Правительством Российской Федерации при утверждении федеральных целевых программ.
Потребности субъектов Российской Федерации в продукции, необходимой для решения задач жизнеобеспечения регионов и реализации региональных целевых программ (поставки продукции для региональных нужд), определяются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Поставки продукции для региональных нужд обеспечиваются за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников, привлекаемых ими для этих целей.
Иностранные поставщики (исполнители) товаров (работ, услуг) могут принимать участие в случае, если производство товаров (работ, услуг) для государственных нужд в Российской Федерации отсутствует или экономически нецелесообразно.
1.2.2. Государственный заказчик городского заказа
Закон города Москвы от 10 марта 2000 г. N 4 «О городских государственных заказах» предполагает единый порядок распределения городского заказа, в том числе и при заключении договоров строительного подряда. Новому единому порядку распределения городского заказа обязан подчиняться широкий круг заказчиков — Правительство Москвы, уполномоченные им органы городской администрации, государственные унитарные предприятия города, государственные учреждения. Закон регулирует закупки за счет средств бюджетов, а также за счет заемных средств, привлекаемых под поручительство Правительства Москвы.
ГАРАНТ:
О городском государственном заказе см. Закон г. Москвы от 15 мая 2002 г. N 26
Постановление Правительства Москвы от 7 июня 2000 г. N 417 «О мерах по совершенствованию практики размещения городских заказов в отраслях комплекса городского хозяйства» предусматривает, что городской заказ на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства размещается, как правило, на конкурсной основе.
Отдельным приложением к данному постановлению принят «Регламент размещения городского заказа в Комплексе городского хозяйства», в котором подробно описаны все конкурсные процедуры. Регламент определяет порядок подготовки и проведения конкурсов по определению поставщика (подрядчика) на право заключения государственного контракта на поставку товаров, производство работ или оказание услуг для нужд городского хозяйства за счет средств бюджета города Москвы и заемных средств, привлекаемых под поручительство Правительства Москвы в соответствии с программой долговых обязательств г. Москвы на очередной финансовый год.
Согласно данному Регламенту:
Городской заказ — государственный контракт на поставку товаров, производство работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства за счет средств бюджета города Москвы и средств, привлекаемых Правительством Москвы.
Государственный заказчик городского заказа (далее — заказчик) — Правительство Москвы в лице Управления городского заказа Правительства Москвы.
Предмет конкурса — право заключения государственного контракта на исполнение городского заказа по конкретному виду поставки товаров, производству работ, оказанию услуг.
Конкурс — процедура выбора поставщика (подрядчика) на поставку товаров, производство работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства.
В соответствии с действующим законодательством застройщиками являются юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству. Ими могут быть специализированные организации, в частности предприятия по капитальному строительству, дирекция строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.
В функции застройщика входят: организация строительства объектов, контроль за его ходом, а также ведение бухгалтерского учета производимых при этом капитальных затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной организации выступает в роли заказчика.
В своей деятельности по организации строительства объектов застройщики руководствуются Положением о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 02.02.88 г. N 16. Они руководствуются также и другими нормативными документами, регулирующими вопросы расчета сметной стоимости строительства, правила заключения договоров строительного подряда, бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций.
Договор на реализацию инвестиционных проектов
Процесс реализации инвестиционных проектов по строительству объектов начинается с заключения договора (контракта) между инвестором и застройщиком (заказчиком). Договор является основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности (п.1 статьи 7 Закона об инвестиционной деятельности).
Правовой основой для заключения договоров на реализацию инвестиционных проектов является статья 421 ГК РФ (часть вторая), согласно которой стороны могут заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или иными правовыми актами. Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В договоре на реализацию инвестиционного проекта должны найти отражение права и обязанности, а также функции каждой из сторон. В соответствии с законами «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» , «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» и другими участники инвестиционной деятельности обязаны соблюдать нормы и стандарты, порядок установления которых определяется действующим законодательством. Участники инвестиционной деятельности, выполняющие специальные виды работ, должны иметь соответствующие лицензии или сертификаты на право осуществления своей деятельности.
Так, строительная деятельность по выполнению функций заказчика предусмотрена Перечнем работ, составляющих виды строительной деятельности, утвержденным приказом Минстроя России от 05.09.96 г. N 17-119, и поэтому подлежит обязательному государственному лицензированию. Оно осуществляется в соответствии с Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 25.03.96 г. N 351 и Федеральным законом от 25.09.98 г. N 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».
В соответствии с установленным порядком инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной основе юридических и физических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций. Инвестор по договору передает застройщику (заказчику) право распоряжаться выделенными инвестициями.
ГАРАНТ:
См. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденное Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. N ВК 477
Заказчики-застройщики, специализирующиеся на организации строительства объектов, на основании договора с инвестором могут распоряжаться его денежными средствами, передаваемыми для финансирования строительства объектов.
Для обеспечения организации строительства и контроля за ходом его выполнения заказчик-застройщик:
— выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, размещает заказы на разработку этой документации и проводит ее согласование в установленном порядке;
— заключает договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материала и оборудования;
— выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, осуществляет приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию.
В функции заказчика-застройщика входит также ведение бухгалтерского учета производимых при строительстве капитальных затрат, правильное определение и отражение в учете инвентарной стоимости вводимых в эксплуатацию объектов.
Основные разделы договоров на реализацию инвестиционного проекта
Договор на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству объекта.
Финансирование работ по проектированию и строительству объекта (указать технические характеристики объекта).
Стоимостные показатели объекта в целом и по годам строительства.
Этапы финансирования, сроки перечисления и возврата авансов.
Сроки выполнения работ:
Сроки выполнения работ по этапам финансирования; срок ввода объекта в эксплуатацию.
— финансирование проектирования и строительства объекта;
— оплату застройщику (заказчику) за выполненные им функции по сопровождению проекта и технического надзора за весь период строительства.
— обеспечить целевое использование средств инвестора;
— предоставить необходимую разрешительную и проектно-сметную документацию;
— осуществлять подбор подрядных организаций и заключение с ними договоров подряда, технический надзор за ходом строительства объекта, качеством материалов, конструкции и оборудования; организацию и управление финансовыми средствами и проведение расчетов с участниками инвестиционного проекта.
Другие разделы договора определяются в соответствии с общими правилами составления договоров.
Договор строительного подряда
Деятельность заказчиков-застройщиков по организации строительства объектов осуществляется на основании договоров строительного подряда, заключаемых между заказчиками-застройщиками и подрядными строительно-монтажными организациями.
При заключении договоров подряда стороны руководствуются действующим гражданским законодательством, в частности главой 37 «Подряд», и статьями параграфа 3 «Строительный подряд» ГК РФ (часть вторая), а также Руководством по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (письмо Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10.06.92 г. N БФ-558/15), одобренным решением коллегии Минстроя России от 27.05.92 г., согласованным с Минэкономики России и Минфином России.
При исполнении договоров строительного подряда заказчик-застройщик выполняет следующие функции:
— заключает с подрядными строительно-монтажными организациями договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ;
— получает и оформляет исходные данные для проектирования объектов строительства, размещает заказ на разработку проектно-сметной документации и проводит ее согласование в установленном порядке;
— оформляет разрешительную документацию на строительство;
— выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;
— производит надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ;
— осуществляет организацию управления строительством, принимает участие в проведении рабочих и государственных комиссий;
— координирует деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций, занимающихся проектированием и строительством объектов;
— осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;
— производит расчеты за выполненные работы с проектными, подрядными строительно-монтажными организациями, поставщиками материальных ресурсов и другими участниками капитального строительства.
Лицензирование функций заказчиков
ГАРАНТ:
Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 утверждены новые Положения о лицензировании деятельности в области проектирования и строительства
О лицензировании деятельности заказчика-застройщика см. письмо Госстроя РФ от 26 сентября 2002 г. N НМ-5547/19
Для выполнения функций заказчиков, а также для осуществления строительно-монтажных работ хозяйственным способом заказчик должен иметь государственную лицензию. Она выдается в соответствии с Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 25.03.96 г. N 351, и Перечнем работ, составляющих виды строительной деятельности, утвержденном приказом Минстроя России от 05.09.96 г. N 17-119.
При оформлении лицензии должны быть учтены требования Федерального закона от 25.09.98 г. N 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», вступившего в силу с 3 октября 1998 г. и «Положения о надзоре за соблюдением лицензионных требований и условий по видам строительной деятельности, отнесенных к компетенции Госстроя РФ», утвержденного Госстроем России 3 ноября 2000 г.
Вид деятельности заказчика-застройщика в соответствии с Общесоюзным классификатором «Отрасли народного хозяйства» (ОКОНХ) классифицируется как «Хозяйственное управление строительством», что соответствует коду ОКОНХ «69000», к которому относятся дирекции строящихся предприятий и организации, осуществляющие технический надзор в строительстве.
| << Назад |
Глава 2. >> Основные функции и задачи государственного заказчика на строительство |
| Содержание Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика МДС 11-15.2001 |
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.