Как недорого выкупить землю у государства под бизнес
Фото: yuristfinans.ru
Многотысячная экономия: как выкупить землю у государства под бизнес по выгодной цене?
Рано или поздно перед собственником офисного центра, директора складского помещения, руководителя агрохолдинга встает вопрос выкупа земли из государственной аренды. По российским законам бизнесмен может быть собственником здания, но при этом арендовать землю у муниципальных властей и ежемесячно переводить в государственный бюджет арендную плату. Но этот гордиев узел можно разорвать, если начать процесс по выкупу земли из госаренды.
О том, как приобрести в собственность землю из государственной аренды рассказывает руководитель ГК «Федерация», эксперт в области земельного законодательства Денис Шалимов.
Кто собственник и кому принадлежит земля
Для начала следует разобраться, в чей собственности может находится земельный участок. Арендованная земля может принадлежать как физическому, так и юридическому лицу. Она может находиться как в федеральном, так и в муниципальном ведении. У арендатора земли есть первое право выкупа.
В собственность можно оформить земли сельхозназначения и земли населенных пунктов. В первом случае, собственником земли становится руководитель агрохолдинга или крестьянско-фермерского хозяйства, который в течение трех лет исправно арендовал землю для возделывания и выращивания сельскохозяйственной продукции. Во втором – бизнесмен – владелец объекта недвижимости, расположенного в городской черте и используемого в коммерческих целях.
Конечно, в нашей стране есть и другие категории земель: промышленности, энергетики, транспорта, связи, особо охраняемые территории, лесного и водного фонда – но все они находятся на особом счету у государства и выкупить их не представляется возможным. Зато вполне реально стать владельцев земли в населенном пункте и в сельском поселении.
Аренда или выкуп: разбираем плюсы и минусы
Давайте теперь рассмотрим такой вопрос, а чем же собственник отличается от арендатора? Неужели на самом деле выгоднее владеть землей, а не арендовать ее?
Права и обязанности есть и у арендатора, и у собственника. Если вы всего лишь арендуете участок, то вы должны ежемесячно осуществлять платеж и соблюдать условия по содержанию территории в соответствующем порядке. Если у вас возникает желание или необходимость что-либо построить на этом участке, то прежде, чем начать воплощать в жизнь свои мечты, вы должны будете почти каждый свой шаг согласовывать с владельцем земли, то есть государственными структурами. И процесс этот, как показывает опыт, небыстрый.
Собственник же здания волне поступать так, как ему хочется. Если ему вздумается провести реконструкцию, то он может это сделать в любой момент. К тому же владелец земельного участка может избежать недобросовестного поведения со стороны госструктур и конкурентов, что даст ему возможность оставаться спокойным за свой бизнес и вместо борьбы, сосредоточить внимание на развитие бизнеса.
Оформленный в собственность земельный участок лучше еще и тем, что в любой момент вы можете его продать. Если говорить об аренде, то к ней прибегают в том, случае, если речь идет о земле, которую государство никогда не продаст, к примеру, лесной или водный фонд. Такую территорию можно только оформить в длительную аренду на 49 лет.
Сколько стоит выкуп земли из госаренды
Это, пожалуй, один из самых интересных и главных вопросов, потому как есть стереотипное мнение, что государство продает землю только за миллионы или миллиарды рублей. Это может быть и так, но отчасти. Следить за стоимостью государственной земли можно на специализированных сайтах. Участки продаются в формате аукциона. И порой при стартовой цене в 500 тыс. рублей их финальная стоимость может достигать 5-10 млн. рублей. Окончательная стоимость может в десятки раз превышать первоначальную.
В населенном пункте цена земельного участка формируется двумя способами: по кадастровой стоимости или в процентном соотношении от кадастровой стоимости. Цена земли сельскохозяйственного назначения зависит от рыночной стоимости, которую, к слову, можно через суд потребовать снизить, доказав, что она завышена. В нашей практике был опыт выкупа земли сельхозназначения в Воронежской области, когда за участок просили 12 млн. рублей, но в итоге купили ее за 3,8 млн. рублей.
Первоначальная стоимость участка транспортного предприятия в Курской области была 73 млн рублей, а по факту — 2 млн. рублей.
Стоимость земельного участка имеет территориальные особенности, поэтому часто расчет идет с их учетом. К примеру, в столице участок выкупают за сумму, составляющую до 100% от кадастровой цены, а в больших городах численностью до 3 млн человек цена выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости.
Как сэкономить: советы бизнесменам, которые будут выкупать землю из госаренды
- Если земля приобретается в собственность, то сэкономить можно, построив на ней объект недвижимости не в течение трех лет, как, то прописывает закон, а в течение полугода. Таким образом, за аренду вы будете платить всего 6 месяцев, а не 2,5 года.
- Снизить рыночную стоимость земли сельхозназначения.
- Снизить стоимость земли в населенном пункте за счет указанного вида разрешенного использования.
В юридической практике есть примеры, когда удавалось выкупить землю из госаренды в 10 раз дешевле ее стоимости. Можно работать с землей, выданной до аукционных процедур — она всегда дешевле.
Как купить землю у государства
В настоящее время юридические и физические лица могут купить участок у государства в 2023 году или у муниципалитета. Процедура реализации недвижимости осуществляется с учетом норм земельного и гражданского законодательства.
Содержание статьи
- Способы приобретения
- Основания для покупки
- Пошаговая инструкция
- Подбираем землю
- Подаем заявку
- Участвуем в аукционе
- Заключаем договор
Способы приобретения земли у государства
Согласно ЗК РФ гражданам и организациям доступна покупка земельного участка у администрации. Приобрести рассматриваемую недвижимость можно двумя способами:
- по аукциону;
- без проведения торгов.
В первом случае договор купли-продажи заключают с победителем аукциона, то есть с тем, кто предложит самую высокую цену.
Реализация земли без проведения торгов допускается в случаях, регламентированных ст.39.3 ЗК РФ.
Купить землю у государства или муниципалитета можно для разных целей, например, для строительства дома, ведения ЛПХ или бизнеса. Главное, чтобы участок имел соответствующее целевое назначение.
Процедура приобретения земли у государства достаточно сложная с юридической точки зрения. Важно учесть множество нюансов. При возникновении вопросов, связанных с покупкой земли у муниципалитета, в любое время суток обращайтесь за консультацией к нашему юристу. Специалист поможет решить проблему, независимо от ее сложности. Причем, вам не нужно отрываться от дел, так как консультация проводится онлайн.
Основания для покупки земли без проведения торгов
Купить землю у государства без проведения торгов можно по основаниям, предусмотренным статьей 39.3 ЗК РФ:
- заявитель является собственником здания, сооружения, возведенного на участке;
- надел находится в постоянном (бессрочном) пользовании юридического лица;
- земля предоставлена КФХ или компании по сельхозпроизводству (в случаях, установленных ФЗ-101 от 2022 г.);
- гражданин или организация является арендатором земельного участка, предназначенного для сх деятельность, а после заключения арендного соглашения прошло больше 3-х лет;
- заявитель планирует использовать землю для ИЖС, ведения ЛПХ, КФХ или для садоводства.
На самом деле, вышеперечисленные случаи предоставления государственной или муниципальной земли без торгов, не исчерпывающий. Статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрены и другие основания.
Пошаговая инструкция покупки земли через аукцион
Для того чтобы купить земельный участок у администрации по аукциону, необходимо найти подходящий надел и определить, является ли он предметом торгов. Если нет, то потребуется обратиться в администрацию с заявлением о проведение аукциона на право заключения договора купли-продажи в отношении него.
В целом, приобретение земли у администрации происходит по следующему алгоритму:
- находим подходящий под требования гражданина или юридического лица надел;
- определяем, является ли он предметом торгов и можно ли вообще его купить;
- подаем заявление о проведении аукциона (в случае необходимости);
- подаем заявку на участие в торгах;
- принимаем участие в аукционе;
- в случае победы, заключаем договор купли-продажи;
- регистрируем право собственности в Росреестре.
Рассматриваемый алгоритм покупки государственной или муниципальной земли актуален, как для физических, так и для юридических лиц.
Подбираем землю
Для того чтобы купить земельный участок у государства, в первую очередь, необходимо подобрать подходящий надел. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой, размещенной на официальном сайте Росреестра.
Облегчают поиск при помощи специальных фильтров. Обращают внимание на свободные земли, то есть те, которые не находятся в постоянном или временном владении. Также, здесь содержится информация о землях, которые в настоящее время являются предметом торгов.
Надо обратить внимание еще и на тот факт, что сведения о проведении аукциона в отношении земельных наделов администрация размещает в СМИ, например, в местных газетах.
Если участок не выставлен на торги, то гражданину или организации необходимо обратиться в уполномоченное ведомство с заявлением о проведении торгов на право заключения договора купли-продажи.
Подаем заявку
Купить участок по кадастровой стоимости по аукциону, скорее всего не получится, так как во время торгов цена может увеличиться в несколько раз. Но, с другой стороны, приобретение именно государственной или муниципальной земли считается гораздо выгоднее, чем покупка такого же объекта, но только у юридического или физического лица.
В рассматриваемой заявке указывают следующие сведения:
- наименование органа, куда подают заявление;
- ФИО заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации, контактный номер телефона;
- тип земельного надела;
- кадастровый номер объекта, его местонахождение;
- сведения о льготах на получение надела, в случае наличия таковых;
- дата, подпись заявителя.
После получения заявления, администрация регистрирует его и рассматривает. Ответ на него отправляют в течение 30-ти дней.
Если уполномоченный орган вынес положительное решения, то назначается дата и место проведение аукциона, а сведения о нем размещают в СМИ. Это необходимо для того, чтобы найти других заинтересованных в покупке надела лиц.
Если земля уже выставлена на торги, то этап подачи заявления об их проведении можно миновать. В таком случае, заявитель сразу обращается с заявкой и документами на участие в нем. От гражданина потребуются предоставить копии гражданского паспорта и квитанцию о внесении задатка.
Надо отметить, что прием документов для участия в аукционе приостанавливается за 5 дней до его проведения.
Участвуем в аукционе
Для того чтобы выкупить землю у государства, нужно победить в аукционе (за исключением случаев, когда договор купли-продажи заключают без проведения торгов).
Помните о том, что гражданин или организация вправе подать только одну заявку. Данное правило регламентировано статьей 39.12 ЗК РФ.
После поступления соответствующего заявления, комиссия принимает решение о допуске заявителя к торгам или об отказе.
До участия в аукционе не допустят, если:
лицо не предоставило требуемые документы;
отсутствует информация о внесении задатка;
заявитель не имеет право на приобретение земельного участка у государства;
заявка поступила позже, чем за 5 дней до проведения аукциона;
лицо состоит в реестре недобросовестных участников торгов.
На аукционе вправе присутствовать все допущенные к нему лица. Сами торги проводятся путем объявления лота, информации о нем и первоначальной стоимости. Цена повышается после увеличения аукционного шага. Участники делают предложение, поднимая карточку с номером.
Заключаем договор
Для того чтобы получить землю в собственность победителю аукциона необходимо заключить с администрацией договор купли-продажи.
В течение 10-ти дней с момента публикации информации об аукционе, гражданину или организации муниципалитет направляет 3 экземпляра соглашения. Надо отметить, что заключение сделки ранее, чем через 10 суток после размещения протокола торгов, не допускается.
Победитель обязан в течение 30-ти дней с момента получения проекта договора купли-продажи, подписать его и отправить обратно представителю уполномоченного органа. Если этого не сделать, то муниципалитет вправе предложить заключить сделку другому участнику торгов, который предложил наивысшую цену, после победителя.
Порядок приобретения земли без торгов
Для приобретения государственной или муниципальной земли без проведения торгов, необходимо:
- подать заявление в администрацию о согласовании купли-продажи;
- дождаться решения от уполномоченного органа;
- нанять кадастрового инженера для определения границ и составления кадастрового паспорта (в случае необходимости);
- подать заявление о заключении договора купли-продажи.
Надо отметить, что после получения заявления о согласовании купли-продажи объекта, администрация направляет ответ в течение 30 дней с момента его регистрации. Сама процедура осуществляется с учетом правил, утвержденных ст.39.15 ЗК РФ.
Регистрация сделки
Купить участок у государства недостаточно для получения права собственности на него. После заключения договора купли-продажи и исполнения своих обязанностей по оплате имущества, необходимо обратиться в Росреестр для осуществления регистрационных действий.
Заявителю понадобится подготовить пакет документов:
- заявление по установленному образцу;
- гражданский идентификатор личности;
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- квитанция об оплате государственной пошлины (по желанию).
Заявку можно подать лично в территориальное подразделение Росреестра, через МФЦ или онлайн, на официальном сайте ведомства. В последнем случае необходимо иметь идентифицированный аккаунт на портале Госуслуги.
Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок составляет 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. руб. – для юридических.
Надо отметить, что за осуществление регистрационных действий в отношении надела сельхозназначения, государственная пошлина составит 350 рублей.
Получите подробную консультацию по поводу приобретения государственного или земельного участка или регистрации права собственности на него у нашего юриста. Специалисты оказывают помощь в удаленном режиме, круглосуточно, без выходных и праздников.
Выкупная цена в России
Однозначно сказать, сколько стоит купить землю у государства, невозможно. Все зависит от нескольких факторов:
- целевого назначения участка;
- кадастровой стоимости земли;
- наличия (отсутствия) оснований для снижения цены;
- от региона заключения сделки.
Как правило, первоначальная стоимость участка равна кадастровой. Иногда она может быть снижена вплоть до 2%.
Узнать, первоначальную цену лота можно в извещении о проведении аукциона. Для того, чтобы определить, сколько будет стоить земельный надел в случае его приобретения без торгов, рекомендуется проконсультироваться с представителем уполномоченного ведомства.
Когда землю у государства купить невозможно
Приобрести земельный участок у администрации невозможно, в случаях, регламентированных на законодательном уровне:
- земля находится в собственности или во временном пользовании у другого лица;
- надел зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
- на объект наложены ограничения;
- участок изъят из оборота и др.
Нельзя приобрести в собственность земельный надел, границы которого не определены. Но в таком случае гражданин может за свой счет провести межевые работы, оформить кадастровый паспорт, после чего он получает право приобрести рассматриваемый объект даже без проведения торгов.
Пример из практики:
В администрацию Чашинского сельсовета поступило заявление о предоставлении земельного участка ИЖС в собственность за плату от Керченко Р. без проведения торгов. В ходе рассмотрения заявки, выяснилось, что рассматриваемый объект передан в аренду Шабанову К. на срок 20 лет. Уполномоченный орган отказал в согласовании купли-продажи.
Приобрести землю без аукциона невозможно, если появились лица, которые желают купить ее на торгах. В таком случае гражданин или организация вправе подать заявку на участие в аукционе.
Помните о том, что любой земельный надел имеет целевое назначение. За использование объекта в иных целях, ст.8.8 КоАП РФ предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости участка (не меньше 10 тыс. руб.). Если такое нарушение совершило должностное лицо, то размер санкций для него составляет 1-1,5%, юридическое – 1,5-2%.
Если кадастровая стоимость участка не определена, то штраф устанавливают в фиксированном размере (для граждан – 10-20 тыс. руб., должностных лиц – 20-50 тыс. руб., организаций – 100-200 тыс. руб.).
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Давыдова Н. к администрации Каргапольского района о признании незаконных положений Правил землепользования и застройки в отношении земельного участка, который отнесен к санитарной зоне.
Истец пояснил, что уже на протяжении 10-ти лет пользуется рассматриваемым наделом, и самовольной постройкой (жилым домом), расположенной на нем. Ранее, он несколько раз обращался в администрацию для того, чтобы выкупить участок у муниципалитета, после чего планировал узаконить объект ИЖС.
Однако в администрации ему отказывают, ссылаясь на Правила землепользования, согласно которым рассматриваемый участок находится на территории санитарно-защитной зоны. По общим правилам, строительство на такой земле категорически запрещено.
Суд принял иск к рассмотрению. В процессе судебного разбирательства судья установил, что проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача не выдавалось. Оснований для отнесения рассматриваемого земельного участка к санитарно-защитной зоне он не нашел.
Рассмотрев доказательства, суд пришел к выводу о том, что иск Давыдова Н. подлежит удовлетворению в полном объеме.
Частые вопросы
В настоящее время Правительством Ленинградской области объявлено о проведении специальной процедуры выкупа земельных участков, предназначенных для огородничества. Арендованную землю можно купить за 15% от ее кадастровой стоимости. Вы можете обратиться с соответствующим заявлением в Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом.
Случаи, предоставления государственной и муниципальной земли в собственность граждан или организаций бесплатно регламентированы ст.39.5 ЗК РФ. Как правило, земельные участки на безвозмездной основе выдают религиозным, благотворительным организациям, фондам, созданным в соответствии с ФЗ «Об инновационных технологических центрах», а также некоторым категориям граждан.
В первую очередь, необходимо понять, кому принадлежит соседний объект. Так как он находится в городе, то, скорее всего у него есть владелец, но не обязательно. Если земля является государственной или муниципальной, нужно определить, нет ли каких-либо ограничений, определены ли границы, а затем обратиться с соответствующим заявлением в администрацию.
Заключение эксперта
Граждане и организации имеют право приобрести государственный или муниципальный земельный участок. Покупка рассматриваемого объекта происходит путем участия в торгах и победы в них, либо без аукциона.
Сама процедура заключения договора купли-продажи осуществляется с учетом стандартных правил, регламентированных гражданским законодательством.
Публикуем только проверенную информацию
Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.
Как купить землю у государства для бизнеса
Ст. 39.14 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ (Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р).
ЗК РФ Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39.14. ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 206-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.
2. Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
3. Заявитель вправе представить документы, которые должны быть получены уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.
4. В случаях, предусмотренных подпунктами 4 и 5 статьи 39.5 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность должно быть подано до дня прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком и одновременно с заявлением о прекращении этого права.
5. В случаях, предусмотренных подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком.
6. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель.
Предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков осуществляется однократно.
7. Положения настоящей статьи не применяются в случае:
1) предоставления земельных участков в собственность граждан бесплатно в соответствии со статьей 39.19 настоящего Кодекса;
2) заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, заявителем, признанным единственным участником аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником;
3) заключения договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, в соответствии со статьей 39.21 настоящего Кодекса;
4) предоставления земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование;
5) заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для комплексного развития территории, с победителем торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, иным лицом, имеющим право на заключение данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо юридическим лицом, обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2020 N 494-ФЗ, от 07.10.2022 N 385-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, с победителем аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования либо с иным лицом, имеющим право на заключение данных договоров в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. В этом случае договор аренды такого земельного участка заключается одновременно с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договором об освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;
(пп. 6 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
7) предоставления земельных участков гражданам в безвозмездное пользование, аренду, собственность в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
(пп. 7 в ред. Федерального закона от 28.06.2021 N 226-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (за исключением случаев предоставления земельных участков гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 39.18 настоящего Кодекса.
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 14.07.2022 N 312-ФЗ, от 14.07.2022 N 316-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов. Предоставление земельных участков осуществляется с учетом результатов данных сходов или референдумов.
10. Предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, Государственной компании «Российские автомобильные дороги» осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Как купить земельный участок у государства без лишних трат?
Руководство
Для создания или расширения бизнеса часто возникает необходимость в приобретении земельного участка. Это существенная часть затрат, но она с лихвой оправдывает себя в будущем.
Если крупной суммы на покупку сразу нет, то можно взять землю в аренду, но этот вариант плох переплатами, а также нестабильностью цены.
Потому проще разобраться, как купить землю у государства, набраться терпения и приступить к решению этой задачи.
Сегодня рассмотрим с примерами пошаговую инструкцию того, как купить земельный участок у государства без лишних затрат времени и ресурсов.
1. Перед тем, как купить земельный участок у государства, собираем информацию
Рынок земли в любой стране мира является важной составляющей экономики.
С одной стороны, рынок недвижимости в целом сам по себе является ключевым индикатором экономического здоровья страны/региона и инвестиционной привлекательности.
С другой – прямым образом влияет на экономику государства, и даже мира. И чем крупнее государство, тем сильнее его влияние на мировую экономику.
Так, мировой финансовый кризис 2008-2009 годов начался именно с обвала на рынке недвижимости США. «Сырьевой» же в 2011 году стартовал со спада спроса на квадратные метры в Китае, как первой «ласточки» будущего замедления китайской экономики (и это действительно произошло – рост ВВП замедляется).
Эти же тенденции характерны и для России, где рынок недвижимости, и конкретно земли — один из самых нестабильных и подверженных «панике».
При этом рынок аграрной земли стоит особняком ото всех остальных направлений (есть еще рынок земли под жилищную застройку, под промышленное строительство, под освоение недр и т. д.).
С одной стороны, Российское государство поощряет освоение свободных земель, но с другой – невостребованные участки часто находятся в непригодных для ведения бизнеса местах (вдали от транспортных маршрутов, без развитой инфраструктуры и пр.). Чем лучше участок – тем выше за него конкуренция.
К чему мы все это пишем?
К тому, что покупать землю надо на пике кризисов, когда цены самые низкие и предложение превышает спрос, а продавать – на пике экономического роста.
Это так называемые капитальные инвестиции, которые делают в расчете не на сиюминутную прибыль, а на долгосрочную перспективу.
Если же вам срочно нужна земля под свое предприятие, то тут, вероятно, не будет времени для выжидания. Чем дольше бизнес простаивает без необходимых площадей, тем выше у него потери.
Поэтому надо выбирать ту землю, которая доступна на рынке уже сейчас, а не через 5-10 лет.
Рынок земли Российской федерации – какой он?
Если требуется охарактеризовать одним словом – большой. Земли в России достаточно, но в Европейской части страны около крупных городов она уже почти вся поделена.
Это не значит, что там нет рынка земли: есть и вторичный, и продажа государственных земель. Причем, покупать у государства дешевле, чем у посредников, и надежнее.
Всего в России 1 712 500 000 гектар земли: 92% из них в государственной собственности, почти 7% в собственности граждан и около 1% в собственности юридических лиц (промышленности).
Однако более 65% этих территорий занимают леса. Еще около 5% — это заповедники, земли водного фонда и «важных объектов» (в том числе военных).
То есть, если эту землю купить и удастся, то под бизнес приспособить выйдет с большим трудом – каждый участок имеет свое целевое назначение и категорию, которые присваиваются при добавлении его после межевания в кадастр Росреестра.
Можно, конечно, после покупки сменить целевое назначение земли, но это бывает весьма проблематично и недешево.
Однако и оставшегося гражданам и бизнесу хватит с лихвой: не стоит забывать, что Россия — крупнейшее в мире государство. Уже подготовленная земля населенных пунктов (размежеванная или готовая к этому) составляет примерно 20 000 000 га , из которых свободны примерно 15 000 000 га .
«Свободны» в данном случае условно – вся земля государственная, и далеко не каждый участок можно выкупить – он может быть уже в аренде или числиться непригодным для ведения хозяйственной деятельности.
Конечно, больше всего свободных территорий находится в сельской местности, за пределами населенных пунктов. Объем сельскохозяйственных земель в России составляет 22% от всего земельного фонда. В цифрах это около 500 000 000 гектар , которых хватит всем. При этом цифра свободных земель каждый год растет.
Во-первых, еще со времен разгона колхозов многие площади так и остаются «дикими». Во-вторых, из-за постоянных экономических кризисов многие предприниматели (в том числе крупный бизнес) не в состоянии обработать большие массивы земли – нет рынков сбыта продукции.
Кроме того, люди все дальше «врубаются» в когда-то неосвоенные территории Сибири, что пополняет фонд обработанных земель.
Нам достаточно знать, что местные органы власти способны распоряжаться 258 млн га аграрной земли и около 15 млн га земли в населенных пунктах.
2. Как купить земельный участок у государства и не обанкротиться?
С точки зрения экономической теории, земля является природным даром, потому цена на неё иррациональна по своей природе – является не отражением себестоимости товара (землю ведь никто не производит), а отражением спроса на неё.
Иначе говоря, чем больше желающих её купить, тем она дороже. Потому самые дорогие участки в Москве, следом идет Московская область, далее Питер и область, а только затем вся остальная Россия.
Тенденции на рынке земли Российской Федерации были противоположными.
Во-первых, цены продолжали расти, пытаясь «догнать» обваливающийся курс рубля. Однако спрос при этом падал.
Зато он рос на зарубежную недвижимость, куда зажиточные россияне пытались «спрятать» свои тающие рублевые капиталы.
Поскольку доллар и евро тоже серьезно «просели», то богатые люди по всему миру кинулись вкладывать деньги в золото и недвижимость, в том числе в земельные участки. Однако россияне не спешили скупать родные территории, предпочитая зарубежные.
В 2016 году рост цен на землю прекратился, обвал рубля приостановился, и рынок земли вновь начал подавать признаки жизни. Тем более, что правительство упростило процедуру аренды и покупки государственной и муниципальной земли.
Так как тут не купить земельный участок у государства, если оно само вам его практически дает? Впрочем, не бесплатно.
Последние тенденции на рынке земли
Итак, в 2016 году рост спроса на землю составил приблизительно 50% (в сравнении с 2015 годом). Только на землю под жилищное строительство объем инвестиций вырос на 84% .
Это говорит о двух вещах:
- Есть тенденция к восстановлению экономики.
- Цены на землю и недвижимость будут расти активнее.
Но стремительно стоимость будет подниматься, в первую очередь, на вторичном рынке земли, а вот при покупке у государства – нет. Она регулируется законодательством, потому и темп прогрессии будет замедленным.
Например, продажи в Подмосковье в 2016 году – практически каждый месяц они поднимались на 20-30% в сравнении с предыдущим месяцем. Только количество регистраций земельных прав выросло за март на 122,8% , в дальнейшем рост продолжился.
Связано это с большим отложенным спросом – в 2016 он вырос в 3 раза. Но это все речь про землю под строительный бизнес.
Земля для фермерских хозяйств не особо подорожала из-за того, что у фермеров (особенно малых) нет денег на её покупку.
Потому правительство даже вынуждено было пойти на введение упрощенного (читай льготного) режима продажи земли малому и среднему бизнесу (в первую очередь – индивидуальным предпринимателям).
3. Что говорит законодательство о том, как купить землю у государства?
Главный свод нормативно-правовых актов в этом контексте – Земельный кодекс.
Крупнейший пакет обновлений был принят в 2015 году, а второй по важности – в 2016-м. Его писали целых пять лет, пока не презентовали в виде 300 страниц мелким шрифтом…
Не будем углубляться в детали ЗК. Главное для нас то, что 1 марта 2015 года, как часть кодекса, приняли новую упрощенную процедуру продажи государственной и муниципальной земли гражданам (в том числе физическим лицам – ИП).
Первое и самое важное в этой процедуре – запуск процесса покупки земли у государства путем подачи простого заявления для допуска к аукциону.
Также есть варианты покупки земли в обход торгов, но тут все зависит от целевого назначения участка: под жилищное строительство купить его будет проблематично.
Такую землю дают практически всегда в аренду, хотя законодатели оставили ряд лазеек, позволяющих обходить право об аренде земли (в том числе «под огородничество») с целью получения её в полную собственность.
Так, если вы взяли в аренду на 3 года землю для огородничества, а потом перерегистрировали её под ИЖС, построили там дом (пока срок аренды не завершился), то сможете направить заявление на покупку этого участка по цене лишь в 3% от кадастровой стоимости.
Это будет так называемая упрощенная система, которая разрабатывалась для малых фермеров.
Но купить можно далеко не всю государственную землю. Тут есть ряд условий, которые должны соблюдаться:
- Чтобы можно было купить государственную землю, она должна числиться на балансе у муниципалитета.
- Муниципалитет может стать распорядителем земли для продажи/аренды, только если этот участок не был размежеван (не зарегистрирован в реестре) либо предыдущий распорядитель утратил право владения.
- Муниципалитет сдает землю в аренду/продает под конкретную цель, которая указывается в заявлении при подаче пакета документов перед аукционом. Сменить категорию земли можно после её приобретения, но не всегда.
Если учесть, что в 2015-2016 годах из государственного земельного фонда (от субъектов РФ) муниципалитетам передали большие массивы незанятой земли, то свободных участков оказалось довольно много, особенно в сельской местности.
Кроме того, теперь можно обращаться не только в центральные органы власти (Росреестр), но и к местным властям по месту жительства. А тот же Росреестр теперь выдает выписки из кадастров по электронной системе.
На практике тут есть много нюансов (например, введение платы за отдельные, якобы бесплатные услуги). Но в целом система того, как купить землю у государства, работает.
В случае с фермерскими хозяйствами все еще проще – нужно лишь подать заявление в сельсовет, который, в теории, практически все должен сделать за вас.
4. Как купить землю у государства по наиболее низкой цене?
Законодатели, которые работали над проектом обновленного Земельного кодекса, заложили сразу несколько механизмов того, как бизнес (в первую очередь фермеры) может сэкономить на покупке земли.
Первую легальную схему мы уже вкратце описали – начать строительство на арендованном участке, который потом выкупить за 3% от его кадастровой стоимости. Правда, это касается только жилищного строительства, и к бизнесу прямого отношения не имеет.
Определенные послабления при выкупе земли делаются тем фермерам, которые в течение 3 лет были добропорядочными арендаторами, не пропускали платежи, развивали хозяйство, платили исправно налоги, давали рабочие места и т. д.
Особенно, если вы выпускаете приоритетную для вашего региона продукцию (перечень таких отраслей и товаров есть в каждой области).
В остальных случаях придется уплатить полную стоимость земли либо даже больше – аукцион для того и нужен властям, чтобы продать участок как можно дороже.
Хотя тут тоже есть свои нюансы. Например, неразмежеванные ранее участки можно выкупить по определенной процедуре в обход торгов, чем сэкономить свои деньги.
Также нужно изучать важные для вас регионы, т. к. аукцион аукциону рознь.
К примеру, Саратовская администрация с 2015 года продает землю на торгах не по рыночной стоимости, а за 17% от кадастровой оценки. Другие местные власти также заинтересованы в том, чтобы земля «не гуляла».
Периодически случаются «распродажи» бывшей колхозной земли.
Да, большая её часть уже разделена на паи и роздана, но во многих областях все еще есть большие массивы невостребованной земли, от которых местные власти стремятся избавиться – им нужны налоги, а налоги дает только бизнес, работающий на этой территории.
Кстати, с недавних пор статус «глава крестьянско-фермерского хозяйства» считается практически льготным, и открывает возможности к серьезной экономии.
Например, гражданин РФ с таким статусом априори более привлекателен с точки зрения властей при разделе земли на участки. Фермеры в приоритете как на аукционах при покупке земли, так и при аренде.
Многие сознательно идут сначала на аренду за 2% кадастровой стоимости в год, чтобы потом выкупить землю «со скидкой» у государства через 3 года.
Как купить землю у государства через аукцион?
Первое, что вам необходимо, чтобы купить землю у государства — отыскать объявление о продаже местной администрацией подходящего под ваши нужды земельного участка.
Также нужно изучить информацию о самих лотах: их размеры, цену, а также виды разрешенной на них деятельности.
Далее стоит узнать, кого допускают к торгам. Есть общедоступные торги, есть для упрощенцев или только для отдельных отраслей. Проще говоря, надо внимательно читать объявление, чтобы вашу заявку на участие в торгах не отклонили.
Обычно для всей этой публичной информации на сайтах местных администраций есть специальные разделы. Там надо отыскать файл или вкладку «Правила землепользования и застройки», где говорится о том, что в данном регионе уже проведено размежевание участков.
Если его нет, то участки не разделены, а значит, муниципалитет не может пока распределять их через аукционы. Правда, может так случиться, что документ этот в реальности будет, но на сайте он будет недоступен – с чиновниками главное правило «доверяй, но проверяй».
Если аукцион на подходящий участок объявлен, вы подали заявление и его приняли, то далее «дело техники» – прийти лично на торги, либо принять участие в электронных торгах и выиграть их.
Торги идут на увеличение цены – шаг обычно стартует с 2%, но могут быть исключения (особенно в Москве, где наибольшая конкуренция).
Для участия в торгах физическому лицу (ИП) достаточно подать заявление установленного образца (должно быть на сайте, где публикуется объявление о торгах) + копию паспорта и квитанцию о том, что вы внесли задаток.
Да, без задатка вас к торгам не допустят, ведь вам необходимо подтвердить свою платежеспособность. В случае поражения задаток вам возвращают в течение 3 дней.
Если вы выиграли торги, то по их итогам подписываете 2 экземпляра протокола о проведенном аукционе. После этого уплачиваете необходимую сумму и оформляете все это дело в Росреестре, который в течение 14 дней должен предоставить документы, подтверждающие ваше земельное право.
В целом, процесс подготовки к аукциону и дальнейшей покупки земли длится около 2 месяцев, если, конечно, никто из участников не подаст в суд из-за нарушений.
Аукцион могут также отменить, если участников менее двух, если в генплан вносятся изменения и из-за вмешательства Росреестра (например, участок могут снять с кадастрового учета).
Аукцион с точки зрения закона и практики
[yandex2]
Земельный аукцион – самый простой и быстрый способ получить подходящий участок.Но тут есть несколько нюансов:
-
Во-первых, торги эти кто-то должен объявить – местная администрация, физлицо либо юр. лицо.
Во-вторых, надо победить, ставя все больше и больше средств. Если участок ценный, то можно и переплатить.
К тому же следует понимать: если человек инициировал аукцион, значит, он оформлял участок, вносил предложение в кадастр, оформлял все это дело в Росреестре (а там тоже немало бюрократической волокиты).
Иначе говоря, вы влезаете в чужую инициативу, и инициатор торгов наверняка настроен гораздо более решительно, раз уж пошел на оформление документации.
С точки зрения закона все в порядке – все правки, так или иначе, способствуют тому, чтобы земля продавалась исключительно в условиях конкурентной борьбы. Тогда цена будет выше, а значит и государство получит больше.
Однако на практике происходит конфликт интересов у самих предпринимателей.
Тут есть и обратная сторона – тот, кто инициировал торги, без участия конкурентов не сможет получить участок в собственность, так как аукцион в этом случае отменят.
Так что он заинтересован, чтобы вы приняли участие, но он не заинтересован, чтобы вы сильно подняли цену и выиграли «его» участок.
5. Как купить земельный участок у государства в обход аукциона?
Если земельный аукцион — не ваш случай, то можете попробовать купить землю в обход ему.
Для этого надо пройти процедуру из шести шагов:
- Ознакомительный – узнаете, есть ли генплан, размежевана ли земля, имеете ли вы право на её покупку по закону и т. д.
- Информационный – ищете конкретную информацию на сайте Росреестра (на публичной карте), есть ли свободные участки в вашем населенном пункте/районе.
- Подготовительный – подаете заявление о предварительном размежевании земли.
- Оформительный – ставите участок на кадастровый учет в Росреестр.
- Бюрократический – просите местные власти продать вам оформленный вами же участок без аукциона.
- Финальный – покупаете, наконец, участок у местной администрации.
Теперь каждый из этапов опишем более развернуто.
Этап №1. Собираем информацию о том, как купить землю у государства в вашем районе
[yandex4]
Тут мы рассмотрим первый и второй пункты из вышестоящего списка. На ознакомительном этапе останавливаться детально не будем – представим, что вы уже знакомы с законодательством, имеете право по закону на покупку земли и т. д.Переходим к информационному этапу – заходим на сайт Росреестра и ищем подходящий участок, который пока не поставлен на кадастровый учет либо уже снят с него:
Там же нужно узнать детальную информацию об участке, нажав на его номер:
По закону вы можете получить выписку о свободных участках в Росреестре бесплатно. Для этого необходимо узнать о правах на этот участок, а затем направить запрос в «службу единого окна» (https://мфц.рф), где вам и дадут нужную выписку.
С выпиской идете к кадастровому инженеру, который оформляет вам схему интересующего участка за 500 — 2 000 рублей.
На практике, «единое окно» дает эти выписки не так уж часто, потому как аналогичная услуга в Росреестре стоит 200 рублей. То есть вас могут принудить к выплате этих денег.
Сумма довольно скромная, но подобные «необязательные» выплаты будут еще встречаться на вашем пути к земле не раз (особенно при общении с местными властями, которые многие консультационные услуги оценивают на свое усмотрение).
Кстати, есть возможность и самостоятельно составить схему интересующего участка (на рынке доступно специальное программное обеспечение) для того, чтобы купить землю у государства без лишней волокиты. Но им не так уж просто пользоваться, да и не всегда оно бесплатно.
К тому же, подтверждать подлинность этой схемы все равно придется. Так что новичку лучше обратиться к специалисту – кадастровому инженеру.
Этап №2. Подаем заявление для того, чтобы купить у государства землю
[yandex5]
Предположим, этап сбора информации и ознакомление с законодательством вы прошли без потерь и проблем.Теперь надо перейти к подготовительному этапу – подать соответствующее заявление:
С пакетом необходимых документов (копия паспорта, схема от кадастрового инженера) и заявлением вы идете в местную администрацию.
Там вы просите предоставить вам право на покупку конкретного участка без аукциона, который ранее в кадастре не числился, и на который никто не имеет имущественных прав.
Ваше заявление, а также предоставленная схема будут изучаться местным органом власти в течение 30 дней .
По итогам рассмотрения вам либо откажут с указанием причины (т. н. «мотивированный отказ»), либо выдадут Постановление главы районной/сельской/городской администрации о разрешении на покупку земли без аукциона.
Этап №3. Ставим земельный участок на кадастровый учет
[yandex6]
Получив «добро» от главы местной администрации, вам следует идти обратно к кадастровому инженеру, который теперь уже полноценно оформит участок и выдаст кадастровый паспорт.Вместе с инженером необходимо также поставить участок на кадастровый учет в Росреестр.
Однако тут есть нюанс – ставить на учет нужно только земли, которые находятся в управлении муниципальных властей.
Если распорядителем участка является самостоятельный субъект федерации или напрямую государство, то в этом нет необходимости.
Почему так – спросите у тех, кто писал Земельный кодекс.Итогом оформления должно стать появление уже почти вашего участка на интерактивной карте Росреестра (помните, мы изучали её на подготовительном этапе?). Там же нужно сверить все данные, чтобы они совпадали с информацией из постановления местной администрации.
Этап №4. Просим о выделении «нашего» участка и покупаем его
Для допуска к покупке участка вы должны подать заявление в ту же местную администрацию о выделении земли. Ранее в своем заявлении мы просили это сделать предварительно, теперь надо предыдущий успех закрепить.
После подачи заявления нужно будет подождать, пока отдел землеустройства все проанализирует, а также проверит, нет ли претендентов на этот же участок.
Если есть – могут объявить аукцион. Если нет, то через 30 дней муниципалитет согласится на отчуждение земли в вашу пользу за соответствующую плату.
Вопрос тут – какой будет плата. Известно лишь, что она не может превышать кадастровую стоимость участка.
Как мы уже писали, некоторые муниципалитеты продают участки и по 20% или даже 17% от кадастровой стоимости. Это при том, что она и так считается на порядок ниже рыночной ( от 10% до 50% , за исключением Москвы и Питера – там рыночные цены могут быть заоблачными). Так что, если повезет, то есть шанс неплохо сэкономить.
Изучите ценовое предложение администрации – чиновники должны направить вам на изучение проект договора купли-продажи земельного участка. Если вас всё устраивает, можете готовиться финализировать сделку.
Отметим, что «изучать» предложение вы должны будете еще 30 дней . За это время нужно собрать необходимую сумму, если у вас её ранее не было.
В конце концов вы подписываете договоры, оплачиваете покупку земли, и предоставляете документы и квитанции в этот же муниципалитет.
После этого придется вновь идти в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастр и подтвердить ваши земельные права. На это потребуется еще 1-2 недели .
Только после этого вы станете полноправным владельцем земельного участка без участия в торгах.
Как получить земельный участок на аукционе и без торгов?
2 способа решения + пошаговая схема в следующем видео:
6. Подводим итог истории о том, как купить землю у государства
[yandex7]
Эта схема работает как для населенных пунктов, так и для сельской местности. Только для фермеров процедура несколько упрощена – не так часто придется бегать к кадастровому инженеру + ряд «консультационных» услуг можно получить прямо в сельсовете.Аналогичным образом может купить землю и юридическое лицо, но на порядок сложнее и дороже: потребуются новые документы и подтверждение цели, для которой вашей фирме нужна эта земля.
По этой причине в России популярна схема, когда участки покупают физлица, якобы для осуществления своей хозяйственной деятельности, но на практике – для перепродажи юридическим лицам.
Часто так бывает с крупными агрохолдингами, у которых и без того много площадей, а государство не спешит увеличивать их земельный банк по упрощенной процедуре.
Как бы то ни было, а ответ на вопрос «как купить землю у государства» мы дали.
Если вы хотите сэкономить и у вас много свободного времени – покупайте без аукциона. Если земля вам нужна сейчас, а не через полгода, и под руку подвернулся аукцион на подходящий участок — то это ваш шанс.
Можете попробовать еще взять землю в аренду с правом выкупа земли под 3% от кадастровой цены.
Если же вы отец многодетного семейства, то можете под семейную ферму попробовать взять землю вообще бесплатно (для этого, правда, придется стать в очередь на улучшение жилищных условий).