6.3 Тесты для контроля знаний по дисциплине «Экономическая оценка земельных участков»
Вопрос 4. Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью, называется:
принципом остаточной производительности;
принципом изменения внешней среды.
Вопрос 5. Какие из ниже перечисленных факторов не влияют на величину оценки балансовой стоимости недвижимости?
первоначальная стоимость объекта недвижимости;
накопленный износ объекта недвижимости;
затраты на строительство аналогичного объекта недвижимости на дату оценки;
методы ведения бухгалтерского учета износа, операционных и других расходов по содержанию объекта недвижимости;
все факторы влияют на величину оценки балансовой стоимости недвижимости.
Вопрос 6. Что из ниже перечисленного не соответствует определению рыночной стоимости?
наиболее вероятная цена сделки;
покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;
стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит с отсрочкой платежа;
стоимость, рассчитанная на конкретную дату;
объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
все ответы соответствуют определению рыночной стоимости.
Вопрос 7. Что из ниже перечисленного не соответствует определению инвестиционной стоимости?
стоимость для конкретного инвестора;
стоимость в обмене;
стоимость, рассчитанная на основе дисконтирования ожидаемых доходов;
стоимость в пользовании;
все ответы соответствуют определению инвестиционной стоимости.
Вопрос 8. Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения?
все ответы неверны.
Вопрос 9. К формам проявления стоимости в обмене относятся:
рыночная, арендная, инвестиционная;
залоговая, инвестиционная, рыночная;
страховая, рыночная, налогооблагаемая;
арендная, залоговая, рыночная;
ликвидационная, рыночная, балансовая.
Вопрос 10. При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости учитываются:
действующее законодательство и административные ограничения;
физические характеристики земельного участка;
финансовая обоснованность варианта использования;
Вопрос 11. Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из предположения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа:
Вопрос 12. Какой вид стоимости из ниже перечисленных может превышать рыночную стоимость объекта недвижимости?
стоимость для целей налогообложения;
все ответы неверны.
Вопрос 13. Наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка не обязательно должно быть его нынешнее использование.
Вопрос 14. Какой из методов оценки всегда требует отдельной оценки стоимости земли?
метод сравнительных продаж;
все перечисленные методы.
Вопрос 15. Что из нижеследующего не входит в определение рыночной стоимости?
стоимость для конкретного пользователя;
наиболее вероятная цена;
стоимость для пользователей вообще;
Вопрос 16. Что из нижеследующего не является одним из трех подходов к оценке?
с учетом износа.
Вопрос 17. Что из нижеследующего описывает жизненный цикл освоенной территории?
весна, зима, лето, осень;
принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи;
теория концентрических кругов;
развитие, стабильность, упадок, возрождение.
Вопрос 18. Какая единица сравнения наиболее часто применяется как мера стоимости при оценке земли, наилучшим использованием которой является застройка многоквартирным жилым домом?
чистая застраиваемая площадь, в долл. / кв. м.;
уличный фасад, в долл. / кв. м.;
число квартир, которое может быть построено, в долл. / квартира;
общая площадь земли, в долл. / кв. м.
Вопрос 19. Местные постановления по зонированию территории часто регулируют все из перечисленного, кроме:
рыночной стоимости собственности.
Вопрос 20. В Санкт-Петербурге зонирование осуществляется государством, город поделен на 17 зон.
Вопрос 21. Какой из методов наиболее часто применяется при оценке земельных участков?
метод сравнительных продаж;
Вопрос 22. База отдыха занимает территорию площадью 6,7 га; в центре ее расположено озеро площадью 0,8 га. При продаже прав собственности на объект недвижимости территория, переходящая к новому владельцу, составит:
Вопрос 23. Девелопер – это:
Вопрос 24. Рыночная стоимость предполагает:
готовность сторон уступить;
непоколебимость позиций продавца и покупателя;
умение покупателя воспользоваться тяжелым финансовым положением продавца;
добросовестность и добровольность продавца и покупателя.
Вопрос 25. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости:
всегда лучше его нынешнего использования;
не требует от владельца никаких расходов;
всегда лучше соседних землепользований;
ограничено ресурсным потенциалом участка.
Вопрос 26. Валовой рентный мультипликатор, как правило, меньше единицы.
Вопрос 27. Недвижимость может иметь одну величину стоимости в пользовании и совсем другую величину стоимости в обмене.
Вопрос 28. Стоимость аналогична затратам.
Вопрос 29. Что является главным критерием для расчета земельного налога?
площадь земельного участка;
Вопрос 30. Влияет ли вид деятельности арендатора на величину арендной платы за пользование земельным участком?
Вопрос 31. Оценка земельных участков может проводиться с целью:
определения налогооблагаемой базы;
вовлечения земельных участков в активный рыночный оборот;
определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;
определения страховой стоимости застроенных земельных участков;
во всех вышеперечисленных случаях.
Вопрос 32. К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты?
к землям сельскохозяйственного назначения;
к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;
к землям поселений;
к землям природоохранного назначения;
все ответы неверны.
Вопрос 33. При определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка учитываются:
физические возможности для предполагаемого использования;
правовая обоснованность предполагаемого использования;
финансовая осуществимость предполагаемого использования;
предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;
Вопрос 34. При оценке застроенного земельного участка по технике остатка дохода для земли используются все ниже перечисленные показатели, за исключением:
чистого операционного дохода, приносимого земельным участком и расположенным на нем зданием;
нормы дохода на капитал для земельного участка;
нормы возврата капитала для земельного участка;
срока службы здания, расположенного на земельном участке;
используются все вышеперечисленные показатели.
Вопрос 35. Какие из ниже перечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под многоэтажную жилищную застройку в городе?
величина доходов населения;
инженерно-геологические характеристики земли;
все факторы оказывают существенное воздействие.
Вопрос 36. Естественная освещенность территории оцениваемого объекта недвижимости изменяется вследствие действия затенения от ближайших объектов недвижимости. К какому виду загрязнения окружающей среды относится этот фактор?
не относится к загрязнению.
Вопрос 37. Объект недвижимости (садовый участок за городом) находится под высоковольтной линией электропередач. Какому виду загрязнения подвергается данный объект недвижимости?
не относится к загрязнению.
Вопрос 38. К недвижимому имуществу (недвижимости) по законодательству РФ относятся:
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения;
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы;
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
земельные участки, участки недр, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Термины и тест
33. Что из ниже перечисленного не входит в определение инвестиционной стоимости:
а) стоимость для конкретного пользователя;
б) субъектная стоимость;
в) наиболее вероятная цена;
г) стоимость при определенных целях инвестирования.
34. Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости должно удовлетворять следующим критериям:
а) физическая возможность;
в) экономическая осуществимость;
г) максимальная продуктивность;
д) все вышеперечисленное.
35. Восстановительная стоимость недвижимости — это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т. д.:
36. Наилучшее и наиболее эффективное использование необходимо определить:
а) для незастроенного участка;
б) для участка с улучшениями;
в) все вышеперечисленное.
37. Что наиболее точно характеризует правильные действия оценщика при определении окончательной стоимости объекта?
а) усреднение показателей стоимости, полученных тремя методами;
б) принятие в качестве окончательной величины стоимости максимального значения;
в) принятие во внимание степени достоверности и уместности использования каждого из методов.
38. Дата оценки имущества:
а) дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества;
б) дата заключения контракта на услуги по оценке;
в) дата сдачи отчета об оценке;
г) дата, на которую запланирована продажа объекта оценки.
39. Ликвидационная стоимость имущества:
а) стоимость имущества при его вынужденной продаже;
б) сметная стоимость ликвидации (уничтожения) объекта оценки.
40. Предприятие выступает как:
а) объект различных сделок;
б) субъект различных сделок;
в) и то и другое.
41. Под правомочием владения понимается:
а) возможность содержать имущество в своем хозяйстве;
б) возможность эксплуатации имущества с целью получения выгоды;
в) возможность изменения принадлежности имущества, его состояния или назначения.
42. Законодательством предусмотрены следующие формы собственности (убрать лишнее):
43. При стабильном потоке доходов основным методом оценки является:
а) метод прямой капитализации;
б) метод дисконтированных денежных потоков;
в) оба эти метода.
44. Износ в оценочной деятельности — это процесс распределения первоначальной цены актива на весь срок его службы без определения его текущей стоимости:
45. Какой подход обычно применяется для оценки недвижимости особого назначения?
а) подход сравнительного анализа продаж;
б) затратный подход;
в) доходный подход;
г) все вышеперечисленные подходы.
46. Из каких составляющих складывается стоимость недвижимости при использовании метода инвестиционного анализа?
Что такое инвестиционная стоимость?
В оценочной деятельности основным и наиболее распространенным видом стоимости принято считать рыночную стоимость. Однако же, в отдельных случаях в соответствии с целями оценки, доступной информацией и учитываемыми при проведении оценки факторами могут рассчитываться и другие виды стоимости.
Одним из важных видов стоимости является инвестиционная стоимость. Как указано в Федеральном стандарте оценки №2, «инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки». Иначе говоря, под инвестиционной стоимостью подразумевается стоимость объекта оценки для конкретного инвестора в конкретном инвестиционном проекте.
К нематериальным активам применимы далеко не все виды стоимости, используемые в оценочной деятельности. Однако инвестиционная стоимость к объектам интеллектуальной стоимости (ОИС) применима. Для ОИС инвестиционная стоимость рассчитывается, как правило, в ситуации, когда оцениваемые НМА используются при разработке инвестиционного проекта, в том числе, в качестве бизнесобразующей технологии либо Заказчик проводит оценку для управленческих нужд.
Определение инвестиционной стоимости
При определении рыночной стоимости, оценщик исходит из интересов «типичного» продавца и «типичного» покупателя. В свою очередь, расчет инвестиционной стоимости проводится для конкретного инвестора, мотивы которого могут быть не совсем типичными или же вовсе нетипичными для рынка. Инвестиционная стоимость является величиной, формируемой исходя из мотивов конкретного инвестора и его индивидуальных требований, отличающихся от мотивов и требований типичного продавца или покупателя.
Кроме того, не всегда представляется возможным определить рыночную стоимость – в первую очередь это касается вновь созданных ОИС. В этом случае определение инвестиционной стоимости может оказаться одним из альтернативных способов оценки.
Таким образом, главное отличие инвестиционной и рыночной стоимостей состоит в том, что инвестиционная стоимость определяется исходя из перспектив использования объекта оценки в конкретном инвестиционном проекте при заданных условиях, отраженных в задании на оценку.
Особенности определения инвестиционной стоимости прописаны в Федеральном стандарте оценки №13 «Определение инвестиционной стоимости».
Так, согласно ФСО №13, определение инвестиционной стоимости подразумевает определение в денежном эквиваленте полезного эффекта от использования объекта оценки инвестором.
Кроме того, в ФСО №13 указано, что специфика инвестиционной стоимости обуславливает необходимость оценщика в дополнительной информации. Так, в случае определения инвестиционной стоимости, помимо сведений, указанных в ФСО №1, задание на оценку должно содержать ряд дополнительных сведений. В частности, задание на оценку должно содержать информацию о лице, в интересах которого производится оценка; сведения о предполагаемом использовании объекта оценки после даты оценки и периоде такого использования и сведения о предполагаемом полезном эффекте от использования объекта оценки. Кроме того, в случае определения инвестиционной стоимости задание на оценку может содержать сведения об объеме планируемых инвестиций, сроках инвестирования, информацию о рисках использования объекта оценки и иные особые условия и обстоятельства, связанные с объектом оценки.
Наконец, отдельно в ФСО №13 регламентированы подходы и методы, которые могут быть использованы для определения инвестиционной стоимости объекта оценки. В соответствии с особенностями инвестиционной стоимости, для ее расчета используется только методология доходного подхода. Кроме того, при определении потока доходов необходимо учитывать конкретные инвестиционные цели использования объекта оценки.
В целом, определение инвестиционной стоимости имеет важный прикладной характер. Превышение инвестиционной стоимости актива над его рыночной стоимостью свидетельствует о высокой привлекательности рассматриваемого объекта для инвестиций.
При этом следует отметить, в случае если речь идет об определении стоимости для контролирующих органов, для целей вклада в уставный капитал компании, определению подлежит только рыночная стоимость.
Тесты
1. Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости:
а) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности;
б) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности;
в) стоимость, рассчитанная по конкретному факту;
г) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;
д) стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства?
2. Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это принцип:
в) прогрессии и регрессии;
3. Какая стоимость из перечисленных ниже — это оцененная валовая величина в денежном выражении, которая может быть получена от продажи объекта при наличии достаточного периода времени для поиска покупателя и при необходимости у продавца продать «как есть и где есть»:
а) обоснованная рыночная стоимость;
б) полная стоимость замещения;
в) остаточная ликвидационная стоимость;
г) стоимость при упорядоченной ликвидации?
5. Какая стоимость из перечисленных ниже обозначает стоимость воссоздания новой точной копии объекта собственности на базе нынешних цен и с использованием точно таких же или очень сходных материалов:
а) полная стоимость замещения;
б) обоснованная рыночная стоимость;
в) ликвидационная стоимость;
г) полная стоимость воспроизводства?
6. Какой подход к оценке собственности основан на экономическом принципе ожидания:
7. Что из нижеперечисленного не входит в определение инвестиционной стоимости:
а) стоимость для конкретного пользователя;
б) субъектная стоимость;
в) наиболее вероятная цена;
г) стоимость при определенных целях инвестирования?
8. Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости должно удовлетворять следующим критериям:
а) физическая возможность;
в) экономическая осуществимость;
г) максимальная продуктивность;
д) все вышеперечисленное.
9. Наилучшее и наиболее эффективное использование необходимо определить: