В какой форме должен быть заключен договор залога и каковы последствия его несоблюдения
ГК РФ Статья 339. Условия и форма договора залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 339 ГК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
2. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.
В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.
3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.
Договор залога: форма и порядок его заключения, содержание, стороны, ограничения
Договор залога является основанием возникновения указанного вида обеспечения исполнения обязательства должника. Как отмечалось ранее, договор залога носит производный характер от обязательства, которое обеспечивается залогом. С прекращением действия договора, на основании которого возникло такое обязательства (кредитного договора), прекращается и договор залога, однако недействительность залога не влияет на действительность указанного обязательства (ст. 548 Гражданского кодекса Украины).
Договор залога является двусторонним договором, который заключается между залогодержателем и залогодателем. Закон требует его совершения в письменной форме (ст. 547 Гражданского кодекса Украины, ст. 13 Закона Украины "О залоге"), а в случаях, предусмотренных законом, он должен быть нотариально удостоверен. В случае несоблюдения указанной формы такой договор является ничтожным (ч. 2 ст. 547 Гражданского кодекса Украины, ст. 14 Закона Украины "О залоге"). Такие же последствия в отношении договора залога предусмотрены законом и в случае несоблюдения сторонами требования закона о его нотариального удостоверения в предусмотренных законом случаях (ч. 1 ст. 220 Гражданского кодекса Украины, ст. 14 Закона Украины "О залоге").
Анализируя требования закона, в частности ст. 577 Гражданского кодекса Украины; ст. 13 Закона Украины "О залоге", ч. 1 ст. 18 Закона Украины "Об ипотеке", стоит выделить случаи, в которых заключение договора залога должно происходить с обязательным нотариальным удостоверением:
1) в случае оформления в ипотеку недвижимости (в т. ч. имущественных прав на нее), судов внутреннего плавания, воздушных и морских судов, права пользования или аренды недвижимым имуществом, которое предоставляет пользователю или арендатору право строить, владеть и отчуждать объект недвижимости;
2) в случае передачи в залог космических объектов, на которые распространяется режим недвижимой вещи.
По договоренности сторон договор залога может быть нотариально удостоверен даже в случаях, когда это не является обязательным в силу закона, но на этом настаивает одна из сторон.
Порядок оформления договора залога в нотариальном порядке регулируется требованиями ст. 55 Закона Украины "О нотариате" и приказом Министерства юстиции Украины "Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины" от 3 марта 2004 г. № 20/5 (п. 38).
Требованиями ч. 4 ст. 55 Закона Украины "О нотариате", ст. 13 Закона Украины "О залоге" и п. 91 приказа Министерства юстиции Украины "Об утверждении
Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины" от С марта 2004 г. № 20/5, определено место удостоверения договора залога в нотариальном порядке. Так, в случае передачи в залог:
— недвижимого имущества — ипотечный договор должен заверяться по местонахождению такого имущества или по местонахождению одной из сторон договора залога. При этом стоит заметить, что по местонахождению одной из сторон договора могут удостоверяться договоры, в которых залогодателями выступают только юридические лица, поскольку из анализа статей 29 и 93 Гражданского кодекса Украины следует, что физическое лицо может иметь только место проживания, а юридическое лицо — местонахождение. Итак, если залогодателем (ипотекодателем) такого имущества будет выступать физическое лицо, то договор залога может быть удостоверено только по месту нахождения залогодержателя-юридического лица или по местонахождению недвижимости, которая предлагается в ипотеку;
— космических объектов и других транспортных средств (см. ст. 1 Закона Украины "Об ипотеке", в частности, морских судов и т. д.), договор подлежит заверению по месту их регистрации.
Закон допускает заключение договора залога в виде:
1) отдельного документа (собственно договора залога или ипотечного договора);
2) смешанного договора в соответствии с ч. 2 ст. 628 Гражданского кодекса Украины, которая будет состоять из условий: а) договора, которым обуславливается основное обязательство (например, кредитного договора), и договора залога/ипотеки имущества (см. также ч. 4 ст. 18 Закона Украины "Об ипотеке"); б) договора купли-продажи имущества, на приобретение которого предоставляется кредит или заем, в обеспечение которого (-ой) это именно имущество оформляется в залог, и договора залога такого имущества.
Договор залога должен содержать содержание, которое соответствует требованиям закона. Напомним, что согласно ч. 1 ст. 628 Гражданского кодекса Украины, содержание любого договора составляют условия (пункты), определенные на усмотрение сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными согласно актам гражданского законодательства (то есть существенные условия). Основываясь на требованиях ст. 584 Гражданского кодекса Украины и ст. 12 Закона Украины "О залоге", закон устанавливает следующие существенные условия договора залога: суть, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом, описание предмета залога, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Описание предмета залога в таком договоре может быть подан в общей форме (вид такого имущества).
Однако указанное положение, что основывается на норме ч. 2 ст. 584 Гражданского кодекса Украины и ч. 2 ст. 12 Закона Украины "О залоге", вступает в противоречие с требованиями специальных законодательных актов — законов Украины "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений" и "Об ипотеке". Так, согласно ст. 7 Закона Украины "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений" при залоге движимого имущества его описание должно позволять идентифицировать это имущество как предмет залога, причем: а) если предметом залога является отдельный объект, его описание предоставляется по индивидуальным признакам; б) если предметом залога является совокупность объектов движимого имущества, его описание также может предоставляться за родовыми признаками (в частности указывать на все существующие и будущие активы движимого имущества или отдельного вида движимого имущества определенного лица; все или отдельную часть товарно-материальных ценностей субъекта хозяйственной деятельности; дебиторскую задолженность субъекта хозяйственной деятельности). В случае отсутствия описания предмета обременения или если существующее описание не позволяет идентифицировать предмет залога, такое обременение является недействительным. Законом Украины "Об ипотеке" (ст. 18) предусмотрено, что в ипотечном договоре должно содержаться описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные, а для земельного участка должна указываться еще и ее целевое назначение. Подытоживая вышеизложенное, следует заметить, что для описания предмета залога/ипотеки недостаточным является изложение его общей формы, например, что предметом залога является автотранспорт или недвижимое имущество, без указания при этом другой идентифицирующей информации относительно предмета залога (в том числе данных документа, подтверждающего право собственности на имущество; площади недвижимости; необходимых реквизитов ее места расположения; цифровых показателей в отношении автотранспорта — номер двигателя и т.д.).
Содержание ипотечного договора, в отличие от договора залога движимого имущества, имеет свою специфику, которая основывается на требованиях ст. 18 Закона Украины "Об ипотеке". Так, законодатель указывает, что в ипотечном договоре должны указываться:
1) для ипотекодателя и ипотекодержателя-юридических лиц: сведения о наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей (для резидентів1) или наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо (для нерезидентов);
для ипотекодателя и ипотекодержателя — физических лиц: фамилия, имя, отчество, место жительства с указанием адреса и индивидуальный идентификационный номер в Государственном реестре физических лиц-плательщиков налогов и других обязательных платежей (для граждан Украины) или фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного местожительства за пределами Украины (для иностранцев, лиц без гражданства);
2) содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения и/или ссылка на сделку, в котором установлено основное обязательство;
3) целевое назначение земельного участка, передаваемого в ипотеку;
4) ссылка на выдачу заставної5 или ее отсутствие.
1 Перечень лиц, отнесенных к категории резидентов, определены в ст. И (п. 5) декрет Кабинета Министров Украины "О системе валютного регулирования и валютного контроля".
2 Перечень лиц, отнесенных к категории нерезидентов, определены в ст. 1 (п. 6) декрет Кабинета Министров Украины "О системе валютного регулирования и валютного контроля".
3 Если ипотекодателем будет иметь намерение выступить лицо, которое через свои религиозные или другие убеждения не получила идентификационного номера, о чем в ее паспорте должна иметь место соответствующая отметка (см. ч. 2 ст. 1 Закона Украины "О Государственном реестре физических лиц-плательщиков налогов и других обязательных платежей"), следует принять во внимание, что отсутствие в таком договоре условия об идентификационном номере физического лица является основанием для признания ипотечного договора недействительным в соответствии с ч. 2 ст. 18 Закона Украины "Об ипотеке".
4 Иностранец — лицо, которое не находится в гражданстве Украины и является гражданином (подданным) другого государства или государств. Лицо без гражданства — лицо, которое ни одно государство соответственно своему законодательству не считает своим гражданином (см. ст. 1 Закона Украины "О статусе иностранцев и лиц без гражданства" и ст. 1 Закона Украины "О гражданстве Украины").
5 Закладная — это долговая ценная бумага, которая удостоверяет безусловное право его владельца (ипотекодержателя) на получение от должника выполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства — право обратить взыскание на предмет ипотеки (ст. 20 Закона Украины "Об ипотеке"). Вопрос относительно выпуска, передачи и аннулирования закладной регулируются Законом Украины "Об ипотеке".
При этом ч. 2 ст. 18 Закона устанавливает, что в случае отсутствия в ипотечном договоре хотя бы одного из его существенных условий, предусмотренных указанной нормой закона, такой договор может быть признан недействительным на основании решения суда.
При составлении текста ипотечного договора следует также учитывать, что с целью создания ипотекодержателем правовых оснований для возможности реализации им в будущем механизма внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки в случае неисполнения должником основного обязательства (ч. 3 ст. 33 и ст. 36 Закона Украины "Об ипотеке"), необходимым является соблюдение требований ст. 36 Закона Украины "Об ипотеке". Так, согласно указанной нормы, ипотечный договор должен предусматривать условия (оговорки) об удовлетворении требований ипотекодержателя. Однако закон допускает также, что такой механизм обращения взыскания может быть реализован ипотекодержателем в случае заключения отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодержателя между сторонами ипотечного договора. Если в ипотечных отношениях применение вышеуказанного является императивным требованием закона, то при оформлении в залог движимого имущества Закон Украины "Об удовлетворении требований кредиторов и регистрации обременений" не предусматривает совершение аналогичных действий, однако это не означает, что стороны не могут предусмотреть в договоре залога механизм досудебного обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренный ст. 26 указанного законодательного акта. Следовательно, закрепление такого механизма в договоре залога движимого имущества не противоречит требованиям закона, и в соответствии со статьями 6 и 627 Гражданского кодекса Украины стороны договора имеют право сформировать его содержание по их договоренности. Кроме того, указание таких условий в тексте договора залога движимого имущества будет иметь смысл, учитывая ч. 1 ст. 591 Гражданского кодекса Украины, согласно которой право реализации залогодержателем имущества через публичные торги будет усилена указанием в договоре (указанное не будет распространяться лишь на случаи, в которых реализация предмета залога через публичные торги является обязательным и такое имущество, например, не сможет быть принято в собственность залогодержателя, о чем пойдет речь в вопросе относительно обращения взыскания на заложенное имущество).
В каждом случае заключения договора залога стороны определяют также те условия, которые по их договоренности становятся существенными условиями договора, и требуют их неукоснительного соблюдения. Как правило, кредиторы-залогодержатели закладывают условия, которые будут снижать риски потери предмета залога, например, в условиях договора залога транспортных средств может быть предусмотрена обязанность залогодателя не передавать третьему лицу право владения и пользования предметом залога с правом его отчуждения путем оформления доверенности, договора найма (аренды), договора займа, до полного исполнения должником своего обязательства).
Договор залога вступает в силу с момента его заключения, а в случае его нотариального удостоверения — с момента такого удостоверения (ст. 583 Гражданского кодекса Украины, ст. 16 Закона Украины "О залоге", ч. 2 ст. Из Закона Украины "Об ипотеке"). На сегодняшний день на рынке ипотечных отношений имеют место неоднозначные точки зрения по поводу установления момента вступления в силу ипотечному договору, предметом ипотеки по которым выступают имущественные права на недвижимость. Одни считают, что такой договор можно заключить с отлагательным условием согласно ст. 212 Гражданского кодекса Украины, что будет свидетельствовать о возникновении прав и обязанностей у сторон указанного договора в будущем при наступлении определенных обстоятельств (например, с момента получения ипотекодателем права собственности на квартиру в связи с завершением строительства многоквартирного дома, в котором она розташована1), другие же пришли противоположного мнения, что права и обязанности сторон ипотечного договора возникают с момента его нотариального удостоверения. С целью правильного определения такого момента стоит обратить внимание на требование ч. 2 ст. Из Закона Украины "Об ипотеке", согласно которой взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента нотариального удостоверения ипотечного договора. Отсюда следует, что указанный ипотечный договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения и этот момент не может быть перенесен на более позднее время, поскольку данная норма закона является императивной. Хотя ипотекой может быть обеспечено требование, которое возникнет в будущем (то есть основное обязательство должника) согласно ч. 3 ст. Из Закона Украины "Об ипотеке", однако момент возникновения прав и обязанностей сторон ипотечного договора не может наступить позднее момента его нотариального удостоверения.
Закон определяет две стороны договора залога — залогодержатель (которым является кредитор по основному обязательству в соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Украины) и залогодателя (которым является должник в соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Украины или третье лицо (имущественный поручитель) согласно ч. 1 ст. 583 Гражданского кодекса Украины). Оформляя ипотеку, сторонами ипотечного договора ипотекодержатель и ипотекодатель (Закон Украины "Об ипотеке").
При определении вопроса о возможности определенного лица выступать залогодержателем, следует учитывать установленные законом ограничения, в частности: 1) залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них могут быть только банки (ч. 4 ст.1 33 Земельного кодекса Украины); 2) залогодержателем по договору залога, заключенному в обеспечение предоставленного им финансового кредита за счет привлеченных средств, может быть только кредитное учреждение — банк и другие кредитно-финансовые учреждения (см. ст. 1 и ч. 3 ст. 5 Закона Украины "О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг"); 3) другие лица, которые согласно закону не имеют права предоставлять определенные услуги (работы, товары), а соответственно, не могут выступать залогодержателями.
С учетом ч. 2 ст. 583 Гражданского кодекса Украины, залогодателем может быть:
1) владелец речі2 или лицо, которому принадлежит имущественное право (например, владельцем автотранспортного средства признается лицо, указанное в свидетельстве о регистрации транспортного средства; владельцем недвижимости считается лицо, предусмотрена в правовстановлювальному документе, зарегистрированном в установленном законом порядке; лицом, которому принадлежит имущественное право, будет считаться лицо, указанное в договоре банковского вклада как вкладчик или в договоре об участии в фонде финансирования строительства жилья как доверитель; лицо, которому принадлежит право пользования или аренды недвижимым имуществом (земельным участком) с правом владения им, строительства на нем и отчуждения (ст. 5 Закона Украины "Об ипотеке"). Следует также учитывать установленные законом ограничения относительно круга лиц, которые могут быть владельцами определенной вещи, например:
— собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть лицо, которое не относится к категории иностранных юридичних1 и физических лиц, а также лиц без гражданства (ч. 2 ст. 81 и ч. 2 ст. 82 Земельного кодекса Украины). В случае приобретения указанной категорией лиц такого имущества в порядке наследования, оно подлежит отчуждению в течение года, в противном случае должно происходить принудительное прекращение права собственности указанного лица на такой участок согласно Земельного кодекса Украины;
— собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения товарного производства может быть лицо, предусмотрена ст. 130 Земельного кодекса Украины (в том числе гражданин Украины, имеющий сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве или занимается ведением товарного сельскохозяйственного производства; юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства);
— собственником земельного участка под садоводство может быть только физическое лицо (ст. 35 Земельного кодекса Украины);
— собственником земли фермерского хозяйства может быть само хозяйство или его члены (ст.31 Земельного кодекса Украины);
2) лицо, которому собственник вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, передали вещь или имущественное право с правом их залога в соответствии с ч. 2 ст. 583 Гражданского кодекса Украины (таким лицом является представитель, который действует на основании: а) закона (ст. 242 Гражданского кодекса Украины) — например, родители, которые от имени их малолетнего ребенка заключают договор залога/ипотеки принадлежащего ей (ребенку) имущества; б) доверенности (ст. 244 Гражданского кодекса Украины); в) договора или акта юридического лица (ст. 237 Гражданского кодекса Украины).
Однако закон устанавливает ограничения в отношении лица, которое может быть не только залогодержателем (о чем говорилось ранее), но и залогодателем. Так, не может стать залогодателем, например: 1) государство в лице уполномоченных им органов или органы местной власти, которым принадлежат земельные участки на праве государственной или коммунальной собственности, поскольку такое право для них не предусмотрено ст. 133 Земельного кодекса Украины; 2) благотворительные организации в соответствии с Законом Украины "О благотворительности и благотворительных организациях"; 3) религиозные организации в соответствии с Законом Украины "О свободе совести и религиозных организациях"; 4) государственные предприятия (учреждения, организации), не подлежащих приватизации, которые предлагают в залог имущество (кроме товаров в обороте или переработке); 5) другие лица, в отношении которых либо их имущества закон устанавливает запрет по этому поводу.
Залогодателем может быть не только должник, но и третье лицо, которую законодатель называет имущественным поручителем (ч. 1 ст. 583 Гражданского кодекса Украины, ч. 2 ст. 11 Закона Украины "О залоге", ст. 11 Закона Украины "Об ипотеке"). Такое лицо несет ответственность за неисполнение обязательства должником в пределах имущества, оформленное в залог. После удовлетворения требований кредитора-залогодержателя имущественный поручитель приобретает право регрессного требования к должнику (ст. 528 Гражданского кодекса Украины, ст. 11 Закона Украины "Об ипотеке").
Принимая во внимание установленные законом ограничения относительно порядка распоряжения определенным имуществом, связанного с передачей его в залог/ипотеку, следует учитывать следующее.
1. При заключении договора залога необходимо установить наличие у залогодателя прав на передачу соответствующего имущества в залог/ипотеку. Важной задачей является проверка наличия у такого лица гражданской правосубъектности, которая заключается в том, что: а) залогодателем имущества должно быть лицо, определенное в ст. 583 Гражданского кодекса Украины, и которая подтвердит свое право определенным документом, удостоверяющим ее соответствующее право (право собственности или иное вещное право) на предлагаемое в залог имущество; б) юридическое лицо-залогодатель имеет быть созданным в соответствии с законом, с соблюдением требований гл. 7 Гражданского кодекса Украины, Закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей" и некоторых других законодательных актов. Должностное лицо или другое физическое лицо, которое будет заключать договор залога от имени этого юридического лица, должно подтвердить свои полномочия или права на передачу соответствующего имущества в залог путем заключения договора (должностное лицо должно предоставить документы об избрании или назначении его на должность и решение соответствующего органа управления юридического лица на передачу определенного имущества в залог, если последнее требуется законом или учредительными документами юридического лица; физическое лицо — доверенность, выданную юридическим лицом, или акт определенного органа такого юридического лица о полномочиях физического лица на такие действия); 3) физическое лицо-залогодатель должен обладать полной гражданской дееспособностью согласно статьям 34-35 Гражданского кодекса Украины, что подтверждается соответствующими документами (паспортом, решением органа опеки и попечительства и т.д.). Если имущество, предлагаемое в залог (ипотеку), принадлежит малолетнему или несовершеннолетнему ребенку (то есть лицу до 18 лет) или лицу, над которым установлена опека или попечительство (см. статьи 58-59 Гражданского кодекса Украины), договор залога должен заключаться по следующим правилам: от имени малолетнего ребенка (лица, не достигшего 14 лет) или лица, над которым установлена опека, договор будет заключаться и будет ее родителями или одним из них с обязательным получением согласия другого из родителей или опекуном (ст. 177 Семейного кодекса Украины, п. 40 приказа Министерства юстиции Украины "Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины" от 3 марта 2004 г. № 20/5). Если собственником имущества является несовершеннолетнее лицо или лицо, над которым установлено попечительство, то залогодателем в договоре залога будет выступать непосредственно такое лицо с обязательным получением согласия его родителей или попечителя на заключение такого договора (ч. 2 ст. 32 Гражданского кодекса Украины, п. 40 приказа Министерства юстиции Украины "Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины" от 3 марта 2004 г. № 20/5). Кроме того, в случаях, предусмотренных законом, дополнительно требуется получение разрешения органа опеки и попечительства на передачу соответствующего имущества в залог/ипотеку.
2. Договор залога (ипотеки) имущества, находящегося в общей собственности, заключается по согласию всех совладельцев такого имущества (статьи 369 и 578 Гражданского кодекса Украины, ст. 65 Семейного кодекса Украины, ст. 133 Земельного кодекса Украины, ст. 6 Закона Украины "О залоге", ст. 6 Закона Украины "Об ипотеке"). Такое согласие должно соответствовать той форме, в которой заключен договор залога, то есть, если такой договор будет заключаться в нотариальном порядке, то и согласие должно быть совершено именно в таком порядке (ст. 369 Гражданского кодекса Украины, ст. 65 Семейного кодекса Украины, ч. 2 ст. 6 Закона Украины "Об ипотеке"). Если имущество, которое предлагается в залог (ипотеку), будет оформлено на одного из совладельцев учитывая соответствующий документ (например, свидетельство о регистрации транспортного средства, договор купли-продажи недвижимости, государственный акт на право частной собственности на земельный участок и т.п.), в частности на одного из супругов, одного из членов фермерского хозяйства, одного из совладельцев жилого дома, то на заключение договора залога должно быть получено согласие другого совладельца (это правило касается случаев, когда имущество принадлежит лицам на праве общей совместной собственности (см. ст. 368 Гражданского кодекса Украины). Если имущество будет принадлежать совладельцам на праве общей долевой собственности (см. ст. 356 Гражданского кодекса Украины), то договор залога/ипотеки должен заключаться всеми совладельцами, что указаны в соответствующем документе, то есть каждая из таких лиц выступать стороной договора — залогодателем.
Без согласия другого (-их) совладельца (-ев) имущество может быть передано в залог или ипотеку только после выделения доли залогодателя в натуре (статьи 364 и 370 Гражданского кодекса Украины, ч. 2 ст. 6 Закона Украины "О залоге"), а если это имущество является недвижимым — также после государственной регистрации этой части как отдельного объекта права собственности (ч. 3 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона Украины "Об ипотеке"). Выдел имущества оформляется договором, а если выделяется доля недвижимого имущества — договор о выделе подлежит нотариальному удостоверению (ст. 364 Гражданского кодекса Украины). Порядок заключения договора о выделе имущества в нотариальном порядке и порядок получения нотариально удостоверенного согласия другого совладельца на заключение договора залога регулируются требованиями приказа Министерства юстиции Украины "Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины" от 3 марта 2004 г. № 20/5 (пункты 43, 44, 45, 59, 99).
Однако следует также учитывать особенности распоряжения имуществом лицами, которые являются супругами (см. главы 7 и 8 Семейного кодекса Украины). Так, если в залог (ипотеку) супругов предлагает определенное имущество, следует отметить, что договор залога (ипотеки) может быть заключен без согласия другого из супругов, в случае если: а) имущество принадлежит одному из супругов на праве личной частной собственности согласно ст. 57 СК Украины; б) имеется решение суда, вступившее в законную силу, о признании второго из супругов безвестно отсутствующим или умершим; в) имеется решение суда, которое набрало законной силы, о признании соответствующего имущества личной частной собственностью одного из супругов, если имущество приобретено одним из супругов за время отдельного проживания со вторым из супругов в связи с фактическим прекращением брачных отношений; г) имеются иные основания, предусмотренные п. 45 приказа Министерства юстиции Украины "Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины" от 3 марта 2004 г. № 20/5.
3. Если в ипотеку предлагается недвижимое имущество (в т. ч. целостный имущественный комплекс) государственного или коммунального предприятия (учреждения, организации), ипотечный договор заключается при условии получения согласия на передачу такого имущества в ипотеку от органа государственной власти (в частности, соответствующего министерства или государственного комитета) или органа местного самоуправления, к сфере хозяйственного ведения которого относится предприятие (учреждение, организация) (ст. 14 Закона Украины "Об ипотеке", ч. 4 ст. 11 Закона Украины "О залоге").
4. С момента принятия решения о приватизации государственного предприятия или открытого акционерного общества, созданного в процессе корпоратизации, залог их имущества осуществляется с разрешения соответствующего органа приватизации (ч. 5 ст. 11 Закона Украины "О залоге", ч. 4 ст. 12 Закона Украины "О приватизации государственного имущества"). Порядок получения разрешения указанного государственного органа регулируется приказом Фонда государственного имущества Украины "О согласования органами приватизации условий договоров залога имущества" от 6 февраля 2001 г. № 163і.
5. Договор залога имущества открытого акционерного общества, созданного в процессе корпоратизации, все акции которого находятся в государственной собственности, может быть заключен по согласованию с учредителем такого общества в порядке, предусмотренном для государственных предприятий (ч. 4 ст. 11 Закона Украины "О залоге"). Учитывая подпункт "в" п. 1 ст. 7 Закона Украины "О управления объектами государственной собственности", учредителем такого общества выступает Фонд государственного имущества Украины.
6. Имущество, предлагаемое в залог/ипотеку, может находиться в залоге по другим обязательствам как должника, так и залогодателя или третьего лица. Учитывая наличие в таком случае ограничений прав залогодателя в свободном распоряжении этим имуществом (см. ч. 2 ст. 586 Гражданского кодекса Украины), залогодержатель должен до заключения договора залога (ипотеки) убедиться в наличии или отсутствии обременений на такое имущество по другим обязательствам путем получения выписок из соответствующих реестров, а именно: а) из Государственного реестра обременений движимого имущества2 — относительно обременений на движимое имущество; б) из Государственного реестра ипотек — относительно обременений на недвижимое имущество; в) из Единого государственного реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества2 — относительно запретов отчуждения недвижимости; г) из Реестра владельцев именных ценных бумаг, относительно именных ценных бумаг, выпущенных в документарной или бездокументарной форме (ст. 16 Закона Украины "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений"). В случае наличия соответствующих обременений на предлагаемое имущество (кроме налогового залога) следует получить письменное согласие предшествующего залогодержателя (ипотекодержателя) на передачу такого имущества в последующий залог (ипотеку), с учетом ч. 2 ст. 586 Гражданского кодекса Украины. Причем, если в договоре предварительной залога будет содержаться оговорки относительно запрета передачи такого имущества в последующий залог или ипотеку, то для заключения договора последующей ипотеки правовые основания отсутствуют. Исправить указанное положение вещей окажется возможным в случае внесения соответствующих изменений в договор залога/ипотеки по поводу снятия такого запрета.
При наличии налогового залога на соответствующее имущество, предлагаемое в залог, следует учитывать, что согласно ст. 8 Закона Украины "О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами": а) предоставление имущества, уже находящегося в налоговом залоге, в следующий залог не разрешается (п. 8.6.3 ст. 8 указанного Закона); б) отдельные виды активов залогодателя по его запросу могут быть освобождены из-под налогового залога на основании выданного налоговым органом уведомления об этом, но такое освобождение может иметь место, если налоговый орган определяет, что обычная стоимость других активов, остающихся в налоговом залоге, больше суммы налогового долга, обеспеченного этим налоговым залогом, в два или более раз, с учетом сумм любых других прав действительных требований к активам такого налогоплательщика, которые имеют приоритет над этим правом налогового залога (п. 8.9.1 ст. 8 вышеуказанного Закона). Таким образом, имущество, находящееся в налоговом залоге, может быть предметом следующей залога в случае увольнения его по правилам, установленным п. 8.9.1 ст. 8 Закона Украины "О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами".
С целью установления приоритетности прав залогодержателя перед другими залогодержателями он должен в установленном порядке осуществить соответствующие действия по регистрации обременений на предмет залога в соответствующем реестре, исходя из требований законов Украины "О залоге", "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений", "Об ипотеке", "О нотариате", "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" (в редакции ЗУ от 11 февраля 2010 г. — "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений"), постановления Кабинета Министров Украины "Об утверждении порядка ведения Государственного реестра обременений движимого имущества" от 5 июля 2004 г. № 830, постановления Кабинета Министров Украины "Об утверждении Временного порядка государственной регистрации ипотек" от 31 марта 2004 г. № 410 и приказом Министерства юстиции Украины "О внесении изменений и дополнений в нормативно-правовые акты Министерства юстиции Украины и об утверждении Положения о Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества" от 9 июня 1999 г. № 31/5.
7) Наличие других ограничений, определенных законом, договором или актом юридического лица.
Права и обязанности сторон договора залога определяются законом и договором. Условия договора залога не обязательно должны предусматривать права и обязанности, которые определены в законе. Однако их объем зависит от многих обстоятельств, которые определяет залогодержатель с целью их уменьшения. Общие права и обязанности сторон предусматриваются статьями 586 и 587 Гражданского кодекса Украины, согласно которым залогодатель имеет право пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не установлено договором и если это вытекает из сути залога; распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором, завещать заложенное имущество, причем такое право гарантируется законом, поскольку его ограничения в договоре будет влечь ничтожность такого условия.
В обязанности залогодателя, который владеет предметом залога, входит, если иное не предусмотрено договором: принятие мер для сохранения предмета залога; содержание его надлежащим образом; немедленное уведомление залогодержателя о возникновении угрозы уничтожения или повреждения предмета залога; замена или восстановление предмета залога в случае его утраты, порчи, повреждения или уничтожения по вине залогодателя. Причем в случае несоблюдения залогодателем указанных обязанностей залогодержатель приобретает право требования досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, в соответствии со ст. 592 Гражданского кодекса Украины. Анализируя ст. 587 Гражданского кодекса Украины следует отметить, что предусмотренные в нем обязанности залогодателя, который владеет предметом залога (кроме последнего долга), также распространяются и на залогодержателя, который будет владеть заложенным имуществом. В случае потери, порчи, уничтожения или повреждения заложенного имущества по вине залогодержателя, во владении которого находилось такое имущество, последний обязан возместить залогодателю причиненные убытки.
Кроме вышеуказанных прав и обязанностей сторон договора залога, другие законы устанавливают также: 1) права залогодателя, например: а) в случае передачи предмета ипотеки в последующую ипотеку не страховать его от рисков случайного уничтожения, повреждения или порчи (ст. 8 Закона Украины "Об ипотеке"); б) распоряжаться предметом ипотеки исключительно на основании согласия ипотекодержателя в случаях, предусмотренных ст. 9 Закона Украины "Об ипотеке" (в частности возводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт здания, иное); 2) обязанности залогодателя, например: а) до заключения договора залога предоставить залогодержателю информацию о всех предыдущих залогах (ч. 4 ст. 18 Закона Украины "О залоге", ч. 3 ст. 6 Закона Украины "Об ипотеке"); б) не допускать ухудшения состояния предмета залога и необоснованного уменьшения стоимости сверх норм амортизации (износа) (ст. 8 Закона Украины "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений", ст. 9 Закона Украины "Об ипотеке"); в) в случае отчуждения предмета залога-движимого имущества залогодателем он обязан немедленно письменно уведомить об этом залогодержателя (ст. 9 Закона Украины "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений"); г) в случае передачи в ипотеку недвижимости застраховать предмет ипотеки от случайного уничтожения, повреждения или порчи на полную стоимость (ст. 8 Закона Украины "Об ипотеке"); г) в случае оформления в ипотеку недвижимости немедленно по требованию ипотекодержателя возместить последнему все расходы, понесенные им в связи с принятием мер по сохранению и страхованию предмета ипотеки (ст. 12 Закона Украины "Об ипотеке"); 3) права залогодержателя, например: а) требовать возмещения причиненных убытков и/или досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом-движимым имуществом, если залогодатель не заменил или не восстановил предмет залога (ст. 8 Закона Украины "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений"); б) осуществлять в любое время в течение срока действия договора залога проверку документально и в натуре наличия, состояния, условий хранения и использования предмета залога, но при условии предварительного письменного уведомления залогодателя об этом (ст. 8 Закона Украины "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений", ст. 10 Закона Украины "Об ипотеке"); в) требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае наступления одного из обстоятельств, предусмотренных ст. 23 Закона Украины "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений" — иная, чем залогодержатель, лицо приобрело право взыскания на предмет залога; возбуждено производство по делу о восстановлении платежеспособности должника или признание его банкротом; принято решение о ликвидации юридического лица, движимое имущество является предметом залога; г) обратить взыскание в способ, предусмотренный законом, в частности ст. 26 Закона Украины "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений", г. V Закона Украины "Об ипотеке"; 4) обязанности залогодержателя, например: а) направлять должнику и другим кредиторам (обтяжувачам), в пользу которых установлено зарегистрированное обременение (залог), письменного уведомления о нарушении обеспеченного залогом обязательства в случае намерения такого залогодержателя обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке. Причем одновременно с таким уведомлением последний должен зарегистрировать в Государственном реестре обременений движимого имущества сведения об обращении взыскания на указанное заложенное имущество (ст. 27 Закона Украины "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений").
ВС уточнил, в каких случаях договор залога должен быть нотариально удостоверен
Нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, а также при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь. Кроме того, соглашением сторон может быть установлена обязательная нотариальная форма договора залога, отмечает Верховный суд (ВС) РФ в проекте постановления пленума о применении судами положений о залоге вещей.
Письменная и нотариальная форма
Если договор, из которого возникло обеспеченное залогом обязательство, совершен в простой письменной форме, нотариальное удостоверение уступки требования по такому обязательству не требуется, в том числе, когда обязательство обеспечено залогом на основании нотариально удостоверенного договора залога, поясняет ВС.
Он уточняет, что при уступке права залогодержателя переходят в силу закона к цессионарию, если иное не установлено соглашением цедента и цессионария.
«Соглашения, связанные с договором залога (например, об управлении залогом, о старшинстве залоговых прав), по общему правилу, заключаются в простой письменной форме, в том числе при нотариальном удостоверении договора залога. Иное может быть предусмотрено законом. В частности, соглашения об урегулировании последствий залога, возникшего на основании закона, о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога должны быть заключены в той же форме, что и договор залога этой вещи (пункт 3 статьи 3341, пункт 3 статьи 339, пункт 5 статьи 349 ГК РФ)», — указывает высшая инстанция.
Условия договора
В проекте постановления пленума ВС также разъясняет, что если в договоре залога не упомянуты отдельные условия обеспеченного обязательства (например, размер или срок исполнения обязательства, размер процентов по обязательству), но его описание позволяет установить, какое именно обязательство обеспечено либо будет обеспечено залогом, то договор залога не может быть признан незаключенным.
При этом для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки. Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения.
Регистрация ипотеки
Верховный суд напоминает, что ипотека подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в ЕГРН записи об ипотеке.
При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после 1 июля 2014 года (после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года №367-ФЗ), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
«Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.)», — отмечается в проекте постановления пленума.
В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН, разъясняет ВС.
Условия и форма договора залога
Договор залога – это письменное соглашение, которое заключают участники гражданско-правовых отношений.
Требуемая форма и условия, которые должны содержаться в залоговом соглашении, описываются в ст. 339 Кодекса. Рассмотрим назначение такого документа, требования к его структуре и содержанию, существенные условия такого документа, и многие другие аспекты.
Договор залога, его назначение, требования к структуре и содержанию
Договор залога – это письменное соглашение, которое заключают участники гражданско-правовых отношений, в силу условий которого залогодержатель получает правовую возможность при невыполнении залогодателем основного обязательства осуществить удовлетворение из цены предмета залога в преимущественном порядке перед иными кредиторами должника.
Договор залога позволяет регламентировать права и обязанности каждой из сторон и предусмотреть меры ответственности за невыполнение таковых.
В юридической практике договор залога, в преимущественной степени, оформляется как отдельный документ. По отношению к основной ответственности, такой договор имеет акцессорную специфику.
Существенные условия залогового договора
Требуется, чтобы структура документа включала в себя существенные условия договора залога:
предмет залога: в отношении вещи договор залога обязательно должен содержать название таковой, ее количественные и качественные особенности или другие признаки, которые позволяют осуществить индивидуализацию данного имущества; при осуществлении залога имущественных прав указываются конкретные права, предоставляемые в залог, суть обязательственных требований, из которых они вытекают, содержание таковых и др.
оценка залогового предмета: -в общем порядке – по договоренности сторон процесса; -при осуществлении оценки имущества, которое принадлежит государственным и муниципальным структурам – согласно требованиям соответствующих федеральных законов; -при реализации оценки незавершенных объектов строительства, которые являются собственностью государственных и муниципальных юридических лиц – согласно рыночной цене такого имущества; -при оценке земельного участка – в соответствии с требованиями законов, которые регулируют оценочную деятельность.
условие об определении лица, у которого останется во владении залоговый предмет;
существо обязательства, которое обеспечивается посредством залога – к примеру, если залогом гарантируется обязательство, которое исходит из соглашения купли-продажи, то в залоговом контракте следует указать продавца, покупателя и предмет (вещь, товар и др.);
размер требования, которое гарантируется залогом – к примеру, цена предмета по договору купли-продажи;
срок выполнения гарантируемого залогом требования – к примеру, по договору купли-продажи – это сроки передачи вещи покупателю и уплаты соответствующим лицом покупной цены.
Форма залогового договора
По большей части, договор залога осуществляется в простой письменной форме. Однако участники процесса могут предусмотреть заключение и в нотариальном порядке. Отдельные обстоятельства необходимости применения именно нотариальной формы могут быть определены в законе.
Если основной договор по ответственности, которая обеспечивается залогом, в обязательном порядке требует наличия нотариальной формы, то и договор залога должен быть нотариально удостоверен.
Невыполнение вышеуказанных требований повлечет за собой признание договора о залоге аннулированным.